房地产经济管理论文范文

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第1篇

1、缺乏足够的经济管理理念

房地产业的蓬勃发展，促使企业内管理者逐渐把目光转移到了经济管理对该行业的巨大作用上来。本着加快房地产业发展步伐的目标，为数众多的房地产开发商已经非常重视企业内部的经济管理工作。然而，现实的经济管理工作存在着诸多的弊端，首先最为明显的，就是行业管理者对企业内部的经济管理工作还没有一个清醒的认识。大部分企业都认为经营管理工作仅属于企业内部财务部门的业务范畴，而把这些繁重的管理任务都压给了它们的财务部门。如此的做法很不利于相关部门工作的开展。因为经济管理职责涉及到企业内部的所有部门和机构，并且它们彼此有着不能分割的密切业务关系。通过有效的经济管理可以加强相关部门的有效协作，最大限度地施展每个部门的特有功能。故此种职能可以极大地促进各个部门的效率发挥，非常有利于房产行业管理水平的提升及其快速发展的促进。因此，欲切实达到经济管理的最初目标，第一，必须先有一个明确的认识，全体干部职工、企业的每一个部门都要给经济管理工作以足够的重视；第二，每名员工都积极地参与其中并为企业的繁荣发展献计出力。

2、不具备有效的经济管理体系

本着配合好经济发展大趋势的目的，我们国家已经对房地产行业的经济管理工作给予了极大的关注。先后制定了一系列该行业的经济管理政策和制度。但是这些法规的建立并没有得到有效的实施，更没有见到所期望的实效。房地产行业的经济管理状况依然比较落后和混乱，绝大多数的政策实施都脱离实际现状，并且不可能恰当地处理建设过程中发生的各类矛盾和问题。个别政策的落实过程仅流于形式或走过场，根本没有深入到具体的房地产内容当中。从总体上说，其极大地制约了房地产行业的发展速度。另外，所制定的政策根本没全覆盖房地产业的很多具体内容，从而导致不同管理者对同一问题都各持己见，结果造成管理效果的大相径庭。其根本不可能具备统一协调的经济管理职能。房地产行业始终作为当地政府财政创收主渠道，在这种情况下，倘若地方政府不能够实施有效地管理，那么国家的宏观控制再严格亦不可能见到实效。从而，使没有实施有效管理的房地产行业，在下一步的交接管理中更无法有序开展工作。同时。房地产行业的杂乱局面也会波及到其它相关行业，并引发国家对其他行业的管理失控。

3、缺乏房地产企业的远景规划

房地产企业发展进程中的短期行为，其已经构成了整个房地产行业普遍顽疾。不仅房地产开发商本身未制定长运的企业发展规划，就连政府职能部门所制定的政策、制度，也没有契合实际的科学性和合理性，更不具备长远的约束性和可操作性。为数众多的房产企业所拟定的经营目标均为眼前的目标，政府仅对房地产行业的部分运作内容给予了政策性的指导和调控，而且其中不乏较严重的片面性和局限性。这就严重地失去了对房地产企业经营的管理作用，且远远地满足不了房产企业现实的经济管理需求。由于房产企业管理的不规范，导致房地产市场的畸形发展，并造成相当严重的不正当竞争行为，这已经造成了市场经济体制的极大伤害。政府制定政策在一定范围内的不完整和脱离实际，严重导致在其政策落实阶段会屡屡发生许多新的矛盾和问题。因为房地产行业的经济管理会牵扯到很多的社会部门，况且，很多新问题的连续发生，会在很大程度上阻碍行业政策的制定和执行，甚者会因管理力度的增大反而给市场带来更大程度的负面效应。故众多的房地产开发商在经营规划方面的短期行为已严重制约了企业的健康发展。

4、法律法规缺乏完整性

法律是限制和约束任何不当行为的有力武器。总的来说，我国的房地产市场是近些年才逐步形成的。到现在为止，给这一市场制定法律法规的进程还依然处于起步时期，而且尚未完整地制订出一套对房地产经营行为有很强约束、规范能力的法规体系。现实对房地产行业的管理还基本上停留在舆论宣传阶段，而缺乏具有鲜明针对性的法律法规建设。所以，其仍不能圆满地治理房地产市场的不规范行为。过去我国的法律法规建设就一直不够完善，现实就更跟不上时展的需求。故当今的房地产市场出现局部的法律真空也属于历史的必然。但是，房地产市场这种不规范局面不能长久维持下去，否则，将严重阻碍市场经济的发展，损害国家和人民群众的利益。我们必须完善相关法律、强化管理职能、加大执法力度，尽快扭转这一无序的市场状态。

二、房地产经济管理问题的解决建议

1、做好房地产开发过程的经济核算管理

当房地产工程完工时，要计算各项支出的单项额度，以便很快核算出工程的总投资规模。选取恰当规范的经济管理措施，将总体工程的建设过程及交付环节做出深入、完整地经济研讨及评估；然后，再依托经济管理的实施，检查出超越预算支出和节约成本支出的相关项目，从而总结出造成工程投资升高和降低的原因所在，核对出每一单项成本管理的实施结果。据此，能够在遵循成本运行规律的基础上，为更大程度地减低成本投入寻找路径。并给下一步工程的目标成本管理奠定思想基础。

2、搞好地产建设阶段的成本运行管理

在搞房地产的经济管理时，尤其关键的一个环节就是做好房地产建设过程的经济管理。执行好此环节的经济管理，能使材料成本消耗大幅度的减小。由于在整个工程的建设成本中，材料成本占相当主要的份额，其依具体的施工条件的变化而差异很大。故在此过程中，就必须对材料的消耗做严格地调控，且拟建一套完整系统的经济管理运行体系，以保证对材料消耗的全过程实施必要的控制、管理和监督。

3、抓好房地产开发招投标环节的经济管理

当实施房地产开发工程招投标环节时，拟定投标报价的管理人员必须对工程的建设方案和具体细节有深入的了解，并对工程的经济评价和风险防控有准确的核算，以至于能够把本企业的各项费用支出全面地把握住。在此基础上，其才可以编制出适合本企业及该项工程特点的经济管理方案。

三、结语

第2篇

一、当下房地产工程项目经济管理的现状

传统的管理模式在房地产项目经济管理中取得不错的成绩，为房地产带来发展的机遇，为房地产工程项目管理积累的大量的经验，随着房地产事业的不断发展，其管理模式已经不能满足经济项目管理的需要，特别是大型的工程项目经济管理。下文将会详细分析当下房地产工程管理项目存在的问题。

（一）对房地产工程项目管理观念意识不强

房地产工程项目管理能力的强弱，直接关系到房地产事业的开发，因为房地产项目工程经济管理是整个管理的中心，因此起着至关重要的作用。在房地产工程项目经济管理中，都侧重于房地产工程项目带来的经济效益，而不是将主要的精力放在项目经济管理的模式上，并且认为工程项目经济管理是可有可无的管理项目，因而对工程项目经济管理不重视，这就是缺乏观念意识造成的。这就使得在房地产工程项目管理中错漏百出，从而使得房地产工程项目风险加大，房地产事业也得不到最大限度的发展。

（二）缺乏完整的管理体系

缺乏完整的管理体系是管理中普遍存在的现象，在当下的管理模式中很少房地产公司在管理上能拥有一个健全的管理体系，来协助工程项目经济管理。在实际的房地产项目工程管理中并没有过多的规章制度，即使存在着相关的管理体系也不会认真执行，从而导致很多房地产工程项目建设得不到有效的执行，并且说明其管理制度只是摆设的作用。在对房地产项目经济管理中还缺乏相应的管理队伍，这也是致使房地产工程项目经济管理工作的得不到有限开展的重要原因。为了进一步改善房地产工程项目经济管理，应加强对工程项目经济管理制度的建设和完善相关的管理体系，并提高工程项目管理人员的管理观念和综合素质水平。这样房地产工程项目经济管理才能得到有效的开展，保证项目的顺利进行。

二、改善当下存在问题有效对策

（一）提高管理人员的素质水平

经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。

（二）注意施工阶段的过程的控制和管理

在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质监制，降低返工几率，拒接豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。

（三）建立健全的管理体系，并加强对房地产工程项目经济管理

纵观当下的局势，关于我国的房地产经济管理的规章制度有较大的改善，但还是相应存在着漏洞，并妨碍着我国房地产工程项目经济管理的发展。因此，房地产工程企业想要做好经济管理的工作，首先就要加强房地产工程项目经济管理规章制度的建设，建立健全相关的管理制定，并加强对项目经济管理的约束，从而促进我个房地产事业的顺利开展。在制度完善的情况下，如果不认真执行，那也相对于摆设，因此还应加强对房地产工程项目经济管理制度的执行力度，况且执行才是制定相关规章制度的最终目的。

（四）各部门要加强沟通，对管理工作协调进行

房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从而经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。

结束语

第3篇

“不断高企的房价、关于泡沫的争论、利润水平的谜团、宏观调控的影响”，使得房地产业在连续多年继续蝉联最引人注目的行业之一。关于这个行业特质的描述也逐渐归集到几个词语：暴利、违规操作、社会责任、泡沫等等。如果说对于其它方面还有或多或少的争议，那么对于“高利润”，似乎大家都认为是理所当然了。但高收益的背后却往往是高风险，对于房地产企业的管理层来说，真的是冷暖自知。

二、房地产行业过程管理的核心与本质

房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的核心是投资运营。当我们认识到了地产的本质，当我们看到了地产发展的未来趋势，那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略，快速变化自己的发展和运营模式，以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的核心与本质，那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此，科学和高效的管理，成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说，就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新，起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战，在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中，积累了大量的数据，可以通过客户投诉系统进行管理；有了真实全面的业务数据，可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控，把流程管理和房地产管理紧密结合在一起；再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现，找到内部的标杆，共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验，形成相关的经验推广和应用。

三、房地产行业管理者角色与技能

激烈竞争的现代市场经济，要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求，就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次，在房地产项目中，管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，才能满足房地产流程管理的需要。

四、房地产行业管理反思与研究

近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化；我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理，实现该目标的要素就是控制的明晰，支撑精细化管理；实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面，在规范化的基础上，可以实现流程管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在房地产企业管理中作用显著。

五、对房地产流程管理建立模块分析

1、房地产市场容量分析

拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大，投资购房比例基本平稳，结婚购房比例保持稳定，城市化进程中产生购房需求增速平稳。

2、房地产市场需求特征分析

几年来，房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动，我们可以明显看出，房地产市场的周期波动规律，房地产市场需求特征分析，结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策，我们可以预测到未来房地产的发展趋势。

3、房地产市场交易状况分析

1）现房销售增幅高于期房销售

2）消费结构在逐步发生转变

第4篇

关键词：房地产经纪业房地产经纪市场三维知识管理模式知识

我国房地产经纪业市场特点

房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动中需要专门的知识和可靠的信息帮助，所以房地产经纪行业应运而生。我国房地产经纪业是伴随着房地产市场而产生发展起来的。随着我国房地产市场的发展，房地产经纪服务日益成为房地产交易活动中最活跃的环节，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产经纪业的法律地位得以确认，房地产经纪业在促进我国房地产市场的快速健康发展中，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发展中起到不可替代的作用。

在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产经纪公司或房地产中介评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。房地产经纪人在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪组织是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正的执业。

根据以上对房地产经纪业的概念和功能的规定，本文认为房地产经纪业主要包括：咨询（法律、科技、政策、项目、市场、经营、投资等）、房地产估价、房地产居间、房地产、房地产行纪、科学研究和综合技术服务等业务类型。

目前比较流行的知识密集型服务业的解释就是为知识的生产、储备、使用和扩散服务的行业。房地产经纪业作为知识密集型服务业(Knowledgeintensivebusinessservice，简称KIBS)是一种经济活动，它致力于房地产交易相关知识的创造、积累和传播，是目前服务业中发展较为迅速的一部分。同时由于其具有的“知识性”，使得对创新的产生、发展和传播发挥着越来越重要的作用，对其影响途径、机制和效果的分析也正在成为创新领域研究的热点。

房地产经纪业具有一般知识密集型服务业的特点：首先，智力服务是房地产经纪业的主要形式。房地产经纪业主要是依靠自己的智力劳动向社会、个人或团体提供知识服务以及有关劳务服务，它常表现为一种建议、方法、技术方案以及对工作、决策和行动有用的知识、判断、计算机程序等。其次，知识是房地产经纪业的基础。知识是一种客观上已认识的事物、一种精神财富，是知识密集型服务业的基础。最后，人才是房地产经纪业的关键。房地产经纪业的人员应该由具有较高专业水平的管理、工程、经济等各类专业人员组成。

我国房地产经纪市场是一个正在发展中的、尚没有完全成熟、充满机会的市场。该市场作为一个新兴市场通常随着我国房地产政策或技术环境发生巨大变化而出现和发展，其主要特点包括：第一，房地产技术和需求的快速发展。房产市场地产市场不完全成熟，市场的边界不完全清晰。地区发展严重不平衡，调查发现，广州、上海的发展水平远远高于其他城市，表现为二手房交易中通过房地产中介完成交易的比例远远高于其他城市。房地产经纪服务企业表现出定位的差异性、扩张的多样性、信息的非公开性、收费的不一致性以及利润来源的非透明性等。第二，许多新竞争者进入市场，并且发展迅速，竞争者之间的模仿迅速。房地产经纪服务的从业人员素质参差不齐，无论是专业素质、还是道德修养都有较大的差距。有很大比例的从业人员不具备经纪人资格，大部分具备经纪人资格的从业人员的平均从业时间较短，经验相对缺乏。第三，信息不对称性明显。消费者（委托人）严重缺乏相关信息的获取渠道、对房地产市场的运行现状和规律缺乏了解、消费行为不够理性等。第四，政策性影响明显，相关的法律法规不够完善。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围早已超过现行相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，许多问题在合同法中找不到确切的解决依据。

由于以上特性的存在，房地产经纪行业中存在许多机会。企业会面临多种机会的选择，通过市场结构的分析，可以发现更好的市场位置，从而获得更好的绩效。同时，由于企业特性的不同，同样的机会对于不同企业来说，其价值也是不同的。所以企业面临的挑战就是在众多的机会之中，找到最适合自己的机会，这个机会不仅能够充分发挥企业的资源优势，同时，也能够使企业在市场中优于竞争对手。房地产经纪企业基于竞争力量分析的市场定位非常重要，同时如何结合自身条件评估这些机会，并快速有效地进入这些领域至关重要。在这个过程中，房地产经纪企业不断积累自身的优势资源、整合外部资源，是企业不断发展的关键。

综上所述，可以看出房地产经纪业是集知识、技术、资金、智力为一体的富有活力的新产业。随着科技发展和社会进步，经济增长的推动力从以资本、土地、劳动力为主逐渐转向以知识和智力服务为主。因而，着力发展房地产经纪业，将为国民经济结构注入诸多新的增长“模块”，且能以巨大、新颖和超强的承载能力，成为国民经济发展的“助推器”。同时，房地产经纪业还具有重新整合生产要素的能力，并具有明显的全球化倾向，从而使得资源配置的活动范围进一步扩大。在经济全球化的背景下，资源重新整合并发挥竞争的优势是经济发展的重要保证。因此房地产经纪业运用知识管理模式提升行业竞争力就显得异常紧迫。

基于动态学习能力的三维知识管理模式

本文认为我国房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行知识转化的管理活动，而在企业核心发展过程中，知识的创造及使用，是信息时代驱动财富的引擎，如何快速将知识转换为金钱是一项挑战。而当知识以具体、可销售的形式转换为企业获利价值时，即产生“知识报酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行房地产交易相关知识转化的管理活动。

一个良好的知识管理框架应该能将组织成员的知识由知识管理技术、团队协同合作一起创造完成。每一个服务组织需要多种不同的知识管理能力，能够有效的运用各种知识资产，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位学者认为推展组织的知识管理计划，应以建立基础建设（科技、结构及文化）与流程管理能力等方面的组织能力观点为重点。

房地产经纪企业需能将知识转化为价值，才能赋予知识管理的意义，而知识价值化要靠行动，有创新行动的组织才有旺盛的活动，所以知识管理应重视管理知识转换为价值的知识转换程序，除了能追踪知识变为价值的转换，同时能衡量对于获利的影响。

本文认为知识若要成功的移转与利用，则需要具备五个条件：对的知识经由对的管道传递到对的人手上；知识的接受者必须有意愿去接纳；知识的接受者必须有能力去吸收；知识的接受者必须有利用的动机，且能正确有效地将吸收到的知识利用出来付出行动；付出行动后的知识应能帮助组织实现价值。当实行一项策略之时，应避免造成创造性的混乱（creativechaos）。

当房地产经纪组织遭遇真正的危机时，例如因技术或市场需求的改变造成的急速业绩萎缩，创造性的混乱自然产生，引发新的问题，非现存知识可以解决，造成组织的高度紧张，使组织成员努力地创新的组织知识以解决问题（Nonaka，1994）。

可以构造如图1所示的基于动态能力的价值创造三维模式图。本模式三个维度分别解释如下：

程序维（processdimension）。房地产经纪组织做事的方法：以客为尊的顾客满意的服务观念、以合作来提高竞争力、增加人员及信息的影响力。有三个角色：协调（coordination）/整合（integration）：虚拟接口－网际网路界面；学习（一种动态概念）：敏捷（agility）善用各种信息及蕴藏在人员身上的各种知识及技术；重组（transformation）：一种联盟动态性，紧密型（Tightly）的长期性连结或是松散型（Loosely）的短期性连结。位置维（positionsdimension）。房地产经纪组织架构（弹性）：调整组织以控制环境改变及不确定性。专注核心竞争力：此特定的资产较难以商业化，较难在市场上交易或传授，可形成竞争优势，如机会导向型：因市场机会而聚集形成的类型，能力导向型即大型房地产经纪连锁企业属于这种情况，供应链型即利用反应市场需求所呈现，拍卖市场型即依赖传统交易的企业关系。

路径维（pathsdimension）。房地产经纪业技术的策略性选择：以目标整合为导向，特定任务具有临时组织特性；以信息科技为导向，用电子化的方式来进行整个房地产内交易过程的运作，形成合作式网络；以资源分配为导向，分享彼此的成本、技能、市场，并进行所需资源的重组；以网络架构为导向，形成松散与模糊的组织架构，利用供应链的优势，透过互相信任与分享信息系统来协调活动。型态包括：虚拟接口、共同联盟、星状联盟、价值联盟、市场联盟与虚拟人。

其实房地产经纪服务业的知识管理模式的上述三个维度并不是截然分开的，三个维度事实上是相互影响、相互作用的。由以上三维模式分析，可以构造如图2所示的房地产经纪业网络价值创造模式：

我国房地产经纪业实施三维知识管理模式的策略

知识管理作为形成企业核心竞争力的关键，已在发达国家的许多企业取得了成功，并正在成为一种创新管理范式。这既给我国企业的发展提供了值得借鉴的经验，又对我国的企业提出了严峻的挑战。在新的历史条件下，我国必须通过加强知识管理来不断地形成和提升企业的核心竞争力。三维知识管理模式作为一种全新框架和视角，对于我国房地产经纪业的发展具有重要的理论和现实意义。要构建运行这样一种模式，本文认为可以从以下方面入手：

（一）牢固树立企业知识管理观念

知识管理观念是构成企业核心竞争力的无形要素，影响着企业高层和员工的一切行为。如果知识管理观念能够得到整个企业上下的一致认同，并顺利贯彻到企业的经营决策和日常活动之中，就会在企业内部形成一种无形的力量，推动企业的创新，从而培育出强大的核心竞争力。因此，企业应积极采取措施，帮助员工尽快树立知识管理的现代管理观念，充分认识知识管理对企业生存和发展的深远价值，为培育企业的核心竞争力奠定坚实的思想基础。

（二）搞清实施知识管理与业务流程重组的关系

三维知识管理的重点是知识的识别、获取、开发、分解、存储和共享，并为其构建有效的途径和机制，以运用集团的智慧提高企业的应变和创新能力。知识管理必须与房地产交易业务流程紧密相连，将知识创造与扩散同房地产经纪企业的业务流程结合起来，可以节省企业的开支，并产生巨大价值。

（三）努力协调信息技术和人力资源之间的关系

在三维知识管理框架中，技术，特别是信息技术，扮演着十分重要的角色。我们甚至可以说：没有技术支持，就没有三维知识管理模式。可是，问题往往不是人们忽视了技术的重要性，而是过分强调技术，认为技术的作用大于人才资源在知识管理中的作用。实际上，知识管理应该是以知识为中心，以人为本，以信息工具为辅的，促进企业绩效逐步改善的过程和活动。就三维知识管理而言，技术作为工具和渠道，本身并不能创造知识，而是扩展知识传播的领域、提高知识传播的速度。人力资源才是三维知识管理的核心内容，也是企业核心竞争力的重要组成。知识管理的核心要素是人，特别是企业的中高层管理人员。技术是使企业从知识管理实践中得益的有力工具，只能对显性知识进行管理，无法涉及到存在于员工头脑中的隐性知识。因此，房地产经纪企业如果仅靠一个现成的软件包来实施知识管理，那肯定是一种外在的管理，与信息管理系统没有截然不同，因为它缺乏知识管理的灵魂—人的参与，而只剩下一个表面的框架，无法适应竞争环境的变化，无法完成企业实施三维知识管理的初衷，导致知识管理的失败，给企业带来无法评估的损失。为了最大限度地避免运用信息技术所带来的僵化和教条，让人的活力充分发挥出来，企业应该尽快建立一种能激发知识工作者潜能的管理模式，为知识工作者提供足够的信息平台，让房地产经纪企业的信息技术能力和人的创造力实现无缝的结合。

（四）适时组建企业动态知识联盟

核心竞争力是由一系列知识专长和技能共同构成的一种竞争优势。由于受企业内部资源条件的限制，单靠一个房地产经纪企业自身的“积累”来建立核心竞争力，其速度是比较缓慢的，而要形成强劲的核心竞争力则是更加困难的。因此房地产经纪企业除了要对知识进行自身积累、自我更新外，一条有效的途径就是从外部获取。此途径能够使企业在较短时间内获取必要的核心竞争力的知识要素，弥补本企业自身知识要素的缺陷，并通过对企业知识资源的再次重组，便能够快捷有效地建立起具有竞争优势的核心竞争力。房地产经纪企业从外部获取核心竞争力知识要素的最好办法就是适时组建企业动态知识联盟。企业动态知识联盟是战略联盟的一种形式，由多家独立企业为了抓住和利用迅速变化的市场机遇，通过知识交互方式，将先进技术的供需各方联合起来，进行过程重组、产品研发、生产制造、销售服务、利润分配，形成一种新的动态知识联盟系统。对一个房地产成员企业来讲，实质上采取的就是一种“借势”的策略，即以各种方式借助外力，对企业外部的优势进行整合，实行聚变，创造出超常的竞争优势。企业动态知识联盟建立后，要通过合作竞争的方式，实行供应链管理，共同组织和控制无形资产，共同保护合作竞争中的优势，共同承担竞争的风险。此外，在企业动态知识联盟中，不能只注重财务指标和短期效益，而应该学习对方企业的各种专业知识和技能，共享核心竞争力。

（五）具体实施策略

从目前我国房地产经纪业的现状出发，可先在知识密集型经纪企业试点和实施三维知识管理新模式，然后再逐渐推广到其他企业。从知识管理的内容和知识管理模式的特定内核来思考，可试点和实施如下几种模式：一是知识战略管理模式。企业知识战略管理模式包括编码管理模式和人物化管理模式。前者将知识（显性知识）编码、储存在数据库中，以便企业员工通过计算机网络直接搜寻并调用，其经济意义在于：知识可以被迅速、多次重复利用，节省工作时间，使企业产品成本和服务成本大大降低，规模经济效益显著；后者则是知识和知识所有人的结合，即未经编码或无需编码的知识（隐性知识）通过人员的直接交流得到传播和分享，它需要引进一流专家、人才、知识，在经济上花费较大。二是知识人力资源管理模式。当知识的获取、运用和创造知识的能力成为经济发展关键时，知识人力资源便成为最有价值的资源。因此，要认识人才特别是知识型人才的激励需求，为他们建立自主、高效的工作环境和适应知识型人才发展的管理组织结构；要鼓励学习，重视培训，在企业员工之间建立知识交流制度，并通过知识交流，促进员工“终身学习”；房地产经纪企业要按照一定的标准，采用科学的方法，对员工的工作绩效进行评价，以此作为员工薪资报酬、晋升的基本依据，并通过绩效评价改善员工的工作态度，增强员工的工作能力，提高员工的工作绩效。三是技术创新模式。技术创新作为知识创新的延伸和转化对房地产经纪企业具有实际意义。企业的技术创新模式有传统型、合作型、虚拟型、借鉴模仿型四种类型。房地产经纪企业应根据不同规模、不同发展时期，对技术创新模式进行有差别的自主选择。

参考文献：

1.陈卓勇，吴晓波.新兴市场中的中小企业的动态能力研究[J].科学学研究，2006.4

2.魏江，MarkBoden等.知识密集型服务业与创新[M].北京:科学出版社，2004

第5篇

近年来，受国家政策及地域性限制的影响，我国房地产企业跨区域发展的现象日益普遍，引起了社会各界的关注。目前，我国百强房地产企业中90%以上实现了跨区域发展。在大中型房地产企业纷纷筹备全国性布局的同时，不乏一些深耕本土的区域性企业，其中既有像河南建业等一批企业凭借地缘优势稳定经营的，也有因融资问题不得不依附全国性大型房地产企业甚至被并购的。由此可看出，房地产企业是否应进行跨区域发展，跨区域发展程度与企业绩效间存在怎样的关系成为巫需解决的问题。

同时，房地产企业在进行投资决策时不可避免会涉及经营业态选择的问题，特别是近几年来随着我国房地产业进入新常态，在房地产企业面临转型的压力下，国家鼓励房地产企业涉足养老地产、旅游地产、物流地产、医疗地产及长租公寓等新兴业态，一批房地产企业已率先对这些新兴业态进行了探索。然而，新业态的涉足是否会对企业绩效产生影响，还有待考察。目前对房地产企业跨区域发展程度与绩效关系研究的文献较少，且大多未考虑业态选择对企业绩效的影响，虽然有学者考虑了产品多元化对房地产企业跨区域发展绩效的影响，但并没有将房地产产品细分到具体领域。

基于此，本文拟在国内外已有研究的基础上，以我国40家房地产上市企业为研究对象，借助回归分析法，对房地产企业跨区域发展程度与企业绩效之间的关系进行探讨，同时将企业经营业态作为影响企业绩效的因素之一，分析新业态的涉足与房地产企业绩效的关系，以期为房地产企业是否应进行跨区域发展及提升企业跨区域发展绩效提供借鉴与参考。

二、理论分析与研究假设

1.企业跨区域发展程度与绩效的关系

有学者曾将国际化与企业绩效关系结论不一致的原因，归结为企业国际化过程中存在的多种收益与成本博弈的结果(Lu & Beamish,2004)，这同样适用于企业在国内各地域市场进行的跨区域发展与绩效关系的研究。企业在进行跨区域发展的过程中会获得一系列优势，首先，跨区域发展可以扩大企业市场份额，进而提升企业的品牌知名度。其次，随着企业跨区域发展程度的提高，企业可以通过合理配置不同地域的资源以及共享研究成果，实现协同效应、规模经济，提升交易优势，节约交易成本。同时，随着市场规模的扩大，企业市场地位提升，大大提高了与上下游产业的议价能力。最后，当房地产企业在不同类型的区域进行投资组合时，可以规避一定的政策性风险，减小国家宏观调控对企业的影响，也可以有效利用各地政府的利好政策。

然而，企业在进行跨区域发展的过程中也会面临巨额的前期投入和复杂的交易成本。一方面，企业在进入新区域前期将面临制度与文化差异的阻碍，面临地方政府与区域市场内的房地产企业形成的“特殊利益集团”所设置的进入障碍和高昂的交易成本(杨帆和卢周来，2010)。而企业跨区域发展的前期阶段在很大程度上是企业剩余资源的再利用，只有通过两到三年的市场博弈和培养，在对内部组织形态进行合理的调整、对外部资源进行合理的整合后，才能够逐步实现新项目公司(分部)本土化发展和对市场较高利润的追求(陈维杰，2004)0另一方面，随着企业跨区域发展程度的增大，企业内部的管控风险也随之增大，管理跨度及管理链的伸长，使得管理成本、协调成本、销售成本大大增加，当跨区域发展程度达到了某个临界点后，甚至可能超出其对企业带来的各种收益，同时也会增大债务负担。总之，房地产企业的跨区域发展是机遇与挑战并存的过程。

第6篇

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第7篇

战争是一种强弱冲突不平衡的结果，找准对方弱点开战是战争的导火线。如：不能诊断中国特色经济毛病，却用外国经济理论治理国内特色经济；加入WTO，政府政策法规受制于国际，独立性或者说中国特色越来越不能发挥能动性，又不适应不熟悉国际规则；其关键点在抄搬国外管理理论被动适用国际规则；其危险点在于短时间内大量变现库存资源，国民财富以货币形式决堤般外流。

在这种背景下，国际对中国发动了经济战争。首先是外资潜入中国投资、置业；第二鼓噪中国经济形势大好，以误导中国变现宝藏资源来提高GDP，同时外资大量进入中国炒热中国经济；第三将股市、楼市等炒热，借助中国国内资本推动股价楼价大幅走高，推高能源价格增加中国发展成本，进而带动中国物价全面通胀；第四不断施压迫使人民币升值，拉拢别国挤压中国国际市场；第五是抛售股票、房地产等，套现走人；第六即下一步抛售人民币使之贬值而让美元升值。通过美元、人民币反向升值贬值运行一个来回，则巨大的中国财富就会白送给美国等寄生国家。譬如近期，美国持续降息，使各国对美元汇率一直上升［1］。这使中国国内出口企业面临困境，广交会订单缩减30％以上；同时，人民币升值加快又使得热钱大量进入中国，流动性过剩加剧，加大了通货膨胀；再者，中国美元储备居高不下快速增长也就是加速贬值，从而美国实现了奈账；最后，美国次贷危机实际上是将国民不劳而获的结果转移到外国，尤其是美元储备高的国家。

二、经济战争的性质

美国等国家害怕中国经济快速超越自己，又觉得军事能力不够，于是就专注经济侵略，其性质为争夺理论、文化、经管、技术等的控制权，以及阴流子（资金）［2］的控制权和市场控制权。

（一）精神战：争夺思想文化经管技术的控制权

中国搞特色社会主义，今天出现了所谓经济过热问题，却又仿照资本主义经济理论与方法不断加息提高准备金率，在治理特色经济时又不搞中国特色，当然调控无效。在没有准备好自己的经济理论和制度条件下加入WTO，不得不被动适用国际经济法规准则，从而陷中国特色经济于无能之中而不能自拔。如果不尽快清醒过来，建立自己的符合自然法则的经管理论和经济制度，就会失去思想文化和经济管理的控制权。

譬如，加息提高准备金率，一个处方一年就开了十几次，还不见效就不应再模仿下去。中国当前的经济问题不完全由经济因素引起，因而凯恩斯那一套纯经济金融手段解决不了现今中国的经济问题。对于这种落后的资本主义经济理论必须加以创新，免得受制于人。

（二）货币战：争夺阴流子与财富的控制权

阴流子是集能力信誉和欲望需求一身的币符抽象物，是量子经济学基础。

1．在物价、汇率、股市上动作，以无形之手掠夺他国财富搞垮他国经济。通过阴流子手段控制资金会取得军事战争掠夺实物财富的倍乘效果。

2．境外资金潜入中国加剧流动性过剩

这犹如暗渡陈仓，运兵中国作战，是地道的货币战。大量外资进出必将削弱国家调控宏观经济的能力。

3．境外炒作资金的动机动向

国外游资不是来支援中国经济建设的，是来逐利的，甚至是来掠夺中国财富，颠覆中国经济的。据说通过上市国企，资产已外流2万亿元啊。

（三）市场战：用贸易壁垒、世贸规则、拉帮结派控制市场份额等是经济列强的惯用伎俩。应对办法虽然很多，但根本的一条还是基于优质低价开拓市场占领市场。这就要求中国国民勤俭节约，增强国力。同时提高利用国际法的能力，保护自己的正当权益。

(四)公关战：境外资金所有者和管理经营者抱团、渗透到中国重要的经济组织中去、与政府共生与官员勾结、聘用学者发表影响政府决策的言论。

三、战略原理

（一）遵循531理论与问题基础论点发生对称中和反应的原理［3］

经济发展一般原理是问题基础论点（主要包括经济基本问题、三大要素二个根本点、总矛盾等）与531理论（主指计消市产模式、力-消-产顺序周期律、阴流子手段等）发生对称中和反应后释放出能量驱动社会经济发展。

（二）用计消市产模式［4］替代国际经济理论摆脱其经济法规的控制

资本主义经济理论与管理方法是在经济危机的教训中发展起来的，产生得早思想落后，摆脱不了周期性经济危机的命运，但往往通过输出、转移国内经济灾难到新兴市场国家而短期避免危机。由于边际消费倾向和谨慎动机、投机动机等作用，凯恩斯有关国民收入用于投资和消费的矛盾论会使投资越来越多消费越来越少，人为降低生产服务消费率，是导致生产过剩进而内生经济危机的一个机制。

我们应实行计消市产模式协调好GDP规模、质效和公平三者间关系。一是用计划消费统筹协管有关安全稳定的经济问题，在计划消费制度下实施全社会共生存福利保障；以市场生产激励竞争和规范企业经济活动，让市场与生产全面放开，采用超资本主义方式激励机制。

（三）鼓励升官发财是经济发展的重要人文政治环境

解放思想认可升官发财的积极一面，鼓励每一位士兵当将军，使升官发财与法治行为结合实施。但同时必须建立多快好省建设TMS社会[5]的政绩考核体系，其中生产服务消费率、零失业、CIP（投资置业系数）[6]等是重要经济指标，而GDP、CPI等应改成参考指标。在当前，以科举资格、竞聘岗位、契约考核、法治行作前提的升官发财作激励力，使官员全心全意为人民消费服务而谋划公共项目建设，以已有的公共规模消费带动阴流子放量使用，通过放大阴流子流量扩大就业和个人收入，从而进一步推动中国经济稍微泡沫式繁荣。

除上述创建特色自然理论、制度外，还应以静制动应对经济侵略，稳定经济大局使物价、人民币和股市等慢慢爬升，时间一长就会套住投机资金变其为投资。

四、战术技巧

战术技巧的总思路是，控制物价、汇率股市，掌控足够的资源能源；锁定境外游资使其进入时间拉长，当利润略高于利率回报时，投机就变为投资。

（一）自主控制人民币升值的步伐

随着国家经济实力的增强，人民帀升值是必然方向，同时国内劳动力价值也应升值。但这必须自己掌握控制权，做到人民币平稳缓升，同步提高最低工资和总体工资水平。这样做，就是不让逐利外资大量涌入国内造成CPI连年高涨，不让国民劳动力创造的利润被外资洗走。

人民币升值是经济发展劳动力价格上涨的必然，可顺应国际要求因势利导地继续维护人民币的稳定并减缓升值，但决不能让人民币贬值美元升值的逆转出现。这样，人民币才能成功走向国际充货行列而立于不败之地。

（二）救市治市维护沪指在4000～8000点间运行（注：本文写于奥运前，现已错过时机，参数应修改为止跌而缓升）

股市是物质的，准确地说是阴流子运动场。股市的作用至少有三：一是通过融资形成全社会共有经济，是全民共生存的高级基础；二是通过投资者择行业择股票合理配置利用资源，提高资金、资源利用率，产生效率利润；三是再分配功能，政府通过调控股市可调整贫富结构。奥运行情的出现意味着战胜了国际敌对势力，维护沪指在4000～8000点间小幅波动，不给外资下抄底上套现的机会，使其进退二难。股市是虚物质的而不是影子，是可以救起的。基于股市三大功能，政府是必须救市的。目前救市是一场同外国颠覆中国经济势力的较量。就目前来说，空方近乎耗尽，没多少可卖的筹码了，中国有党领导的十亿人民，是任何力量都战胜不了的，因此救市必成，如果政府想要有奥运行情就会有。调节印花税是调节股市活跃度、表明政府态度的一种手段，不能说无用。但如政府调动社保、财政等储备资金的少部分入市抄底，既能托市又能赢利。

（三）稳定楼价的重要性

楼价虽然超前上涨，但土地资源是无价之宝，从长远来说楼价是无顶的，因此应长期稳定楼价，使其较长时间在现价水平上下波动，让套现外资又回来投资，保卫金融系统性安全。

（四）调整物价结构控制通胀稳定物价

控制物价上涨的同时也不让物价大幅滑落，但应集中精力调整物价结构以改善人民生活，按节能减排的策略补偿环保绿化，寻找和开拓新能源，促进产、消平衡。

（五）将盲目的流动性过剩转化为有计划的社会基础投资

随着人民币升值美元贬值减息，涌入中国市场逐利的外资越来越多，势必加剧中国的通货膨胀，因而应减缓人民币升值停止加息转而缓慢减息。为控制CPI，对流动性过剩做到收放自如，势必提高准备金率。央行提高准备金率回笼的货币不能搁置仓库，否则就是将人们的能力信誉束缚废弃，就是打包欲望压缩消费。因而，我们应将回笼的资金投资到社会公共设施和改善人民生活福利的基础建设上；投放到自由民间资本不感兴趣的利润洼地，用于回补经济过冷的行业；用以增强国家计划消费和调控贫富差距的力量。这样不仅不会收缩生产与消费，反而能收缩自由资本的盲目流动性并保持GDP规模朝着改善产业结构、人民生活的方向稳步增长。如此，国际眼红中国经济发展并企图限制中国经济超越他们的国家就会成徒然。

（六）划分生产币与消费币

为保障生产为消费服务，使生产结构与消费结构合理匹配，应将国内货币划分为生产金和消费金二种，并使消费金经消费市场后将消费信息载入生产市场。这样做，就是要防止流动性资金，特别是境外炒作资金扰乱产、消结构，进而累积生产结构性过剩而消费结构性不足的经济危机。

（七）基于抑制贫富差距疏通产-消通道［7］的思路

由于富人是少数，生活再奢侈，消费总量也有限；穷人虽多却又消费不起，再多穷人的勤俭生活，消费总量也同样有限。因此，消费规模落后生产规模，二者比例严重失衡，或消费不足或结构性失衡在现经济政策下是必然的。在分工合作的社会关联经济条件下，劳动成果的储备基本是富人权利，天天劳动仍衣食难保是穷人无法自控的事。当社会经济快速发展时，分配不公就越加恶化，贫富差距就越大，消费结构与生产结构就越加不平衡，劳动者尤其失业者经济自控力就越差。结果是，经济越发展，分配越不公，需求者未掌握必要的生活资源，不需求者却难以处理多余的生活资源，从而产-消通道不畅，经济危机就越来越近。由此可知，贫富悬殊是问题的关键。只有基于财产所有权与使用权适当分离的原则建立公平分配机制，抑制贫富差距疏通产-消通道，才不会给敌方乘虚而入搞垮中国经济的机会。

（八）不断加工资降利润，出口价不随人民币升值而变高

提高产品的人力成本降低产品利润即加薪降利，不给游资获取劳动人民血汗的空间。以按劳按需分配相结合原则提高低保、退休工资、劳动者工资以疏通产-消通道。产品按原美元估价换算成人民币出口，出口产品价格不随人民币升值而升高，保持出口旺盛。

（九）围追堵截境外炒作游资

诱入外资为经济建设服务是对外开放的重要目的，但须以技术、行政手段监控游资动向，锁定法治投机炒作颠覆我经济的外资，尽可能掌握这些资金的监管权，使其转而为中国经济建设长期服务，在若干年后让其取得合理回报退出。立法治理境内外利益攸关者抱团公关，不给其炒作获取超企业平均利润的差价机会；要以行政、法律手段限制资源无限变现、控制土地过快开发，不给游资通过市场掠夺天然资源、国家库存的机会。

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