楼盘考察报告范文

前言：我们精心挑选了数篇优质楼盘考察报告文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

楼盘

楼层

最低价

楼层

最高价

均价

宁江新城三期

3楼

3700

25楼

6000

4850

金河湾

2楼

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

5楼

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3楼

3268

11楼

3908

3588

碧水湾B区

2楼

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

2楼

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3楼

3030

17楼

4030

3530

均价

3383

4764

4074

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，

第2篇

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

楼盘

楼层

最低价

楼层

最高价

均价

宁江新城三期

3楼

3700

25楼

6000

4850

金河湾

2楼

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

5楼

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3楼

3268

11楼

3908

3588

碧水湾B区

2楼

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

2楼

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3楼

3030

17楼

4030

3530

均价

3383

4764

4074

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，

第3篇

今天狼请我们几个人吃阿凡提,吃过后好开心,想到奥龙堡健身中心的可恶,决定去铁路进行一下考察.

我是走路去的,但是已经把周围环境考察清楚了

交通

如果从杨箕村方向[中山一路]进去的话按如下路线

第一步：

1坐公交车：由东向西,杨箕村站下,向前走,过马路,由西向东的,杨箕村站下，向回走.在共和路路口进去，路口有一个建设银行，在路口可以看到一个叫又一村的餐馆，还有一个叫羊和园的楼盘，其实这路口很容易找，那里只有一个这么大的路口。

2、坐地铁：杨箕出口出，最好是A出口出来，出来后向前走100米左右就看到共和路的路口了，如果是D出口出的，就要过马路然后在建行那个路口进入共和路

第二步：

进入共和路后一直向前走，走到铁路幼儿园，路过幼儿园后转右，仍是共和路，记住路口对面有一个铁路书亭，就走进这个书亭的这条路就没错了。然后一直向前，从共和路走到西元岗，健身中心就在西元岗13号。其实已经差不多到达道路了

如果从达道路方向进入的话就这样走

如果是从五羊新城方向到达道路车站，那就向回走10米路口进入，再向前30米就到了

如果是从西向东来，车次好象有：40，44，222，好象还有的。到站后过马路向回走，然后到西元岗路口转右30米。

游泳池情况：

一个室处标准池，水深1.4到2.2米，水质中等偏上，每天下班后工作人员会进行清理，整体感觉不错。我去的时候人不多，可能与快散场有关系。室外池常年开放

室内池为18*25米小池，拉有泳道，冬天有温水，常年开放

开放时间：

早场6；00到8点

下午：14：30到22点，足够时间啦

票价：

非铁路职工

月票200

30次票，包括健身和桑拿300元

第4篇

根据市委、市政府主要领导同志的意见，市委常委、副市长、市委常委、宣传部长带领市委宣传部和旅游、文化、建设、广电等部门以及青年办事处的负责同志一行12人于8月31日至9月6日赴无锡、桐乡、杭州、婺源等地进行了实地考察，认真学习了当地在古镇规划、保护开发和管理运营等方面的先进经验，并就我市如何更好地推进古城保护开发、加快旅游业发展进行了深入研究探讨，提出了一些建议，仅供领导参考。

一、南方四地基本情况及保护开发现状

（一）无锡市惠山古镇。惠山古镇即以京杭大运河支脉龙头河为中心、以惠山横、直街为轴线的历史文化街区，隶属于无锡市北塘区，因地临惠泉山麓而得名，是无锡市文物古迹最密集、文化特色最鲜明、古风貌保存最完好的历史文化街区。在1.03平方公里的范围内汇集了代表中国古典山水园林杰作的寄畅园、惠山寺，以及以水旱街为基本格局的传统民居街坊和融汇中西建筑风格的祠堂建筑群，仅国家级文物保护单位就有3处12个点，时跨唐宋元明清，集中荟萃和展示了祠堂文化、运河文化、名人文化、茶泉文化、园林文化等多种文化，特别是118处古祠堂群以数量多、品类全、年代跨度大、密集度高而在国内独树一帜，被称作“中国祠堂建筑博物馆”；国家级非物质文化遗产、著名的民间泥塑艺术—惠山泥人也诞生于此。惠山古镇被认为是无锡市现存的唯一具有申报世界文化遗产资格条件的古街区。

惠山古镇保护开发规划编制工作于启动，至全部编制完成。按照规划，惠山古镇划分为0.36平方公里的核心保护区和0.67平方公里的风貌协调区。核心保护区的功能定位是游览、历史文化展示、展演，而风貌协调区的功能则定位为与古镇主体风貌相协调、环境优雅、高档次、高品位的旅游商务配套区和休闲度假居住区。在此基础上，无锡市成立了惠山古镇保护开发工作领导小组和惠山古街开发建设有限公司，按照“及时抢救、全面保护、积极利用、确保水平”的原则，于11月启动了惠山古镇保护开发项目。该项目总投资32亿元，目前累计完成投资4.6亿元，一期工程于去年9月份竣工，二期工程正在紧张建设中，整个工程计划到完工。目前，古镇牌坊、祠堂等重要景点的保护性修复以及清淤理水、加砌驳岸、路面改造、管线地埋等工程基本完工，一条以龙头河、惠山横街为轴线的古街旧貌风光带已经初具规模。

（二）桐乡市乌镇。乌镇地处桐乡市北端，总人口6万人，是一个有着13建镇史的江南水乡古镇，有“中国最后的枕水人家”之美誉，是中国十大历史文化名镇之一，被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产”预备名单。十字形的京杭大运河支流将全镇划分为东南西北四个区块，当地人分别称之为“东栅、南栅、西栅、北栅”。乌镇至今仍完整地保存着原有的水乡古镇风貌和格局。在3.5平方公里的古镇区内，明、清和民国时期遗留的约16万平方米的古建筑群镶嵌其中、保存完好。全镇以河成街，桥街相连。民居宅屋傍河而筑，河埠廊坊，过街骑楼，古色古香，处处体现了小桥、流水、古宅的江南古镇风韵。乌镇又是我国现代文学巨匠茅盾故里。茅盾故居现为国家级重点文物保护单位。

近年来，桐乡市立足于优质的文化旅游资源，秉承“高起点谋划、大手笔投入、力求精品建设”的原则，扎实推进乌镇保护开发。1998年委托上海同济大学编制了《乌镇古镇保护规划》。乌镇保护开发一期工程东栅景区正式对外开放，主要定位为民风民俗展示区，占地0.46平方公里；投资7亿多元开发建设的二期工程西栅景区投入运营，主要定位为休闲商务度假区，占地3平方公里。桐乡市政府与北京中青旅合作，由中青旅集团控股经营。乌镇景区已被国家旅游局评为首批4a级景区，现正在创建5a级景区，获得联合国颁发的“亚太地区遗产保护杰出成就奖”，接待游客284.4万人次，门票收入1.14亿元，总收入2.6亿元，其中境外游客27.99万人次，是浙江省首个年接待境外游客超10万人次的景点，入选“欧洲游客最喜爱的十大中国景区”。

（三）杭州市拱墅区小河直街。拱墅区是杭州市的中心城区之一，京杭大运河在区内蜿蜒12公里穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。小河直街位于拱墅区运河河西地块，由于水路交通便利，从唐宋年间开始，就有民间交易集市，元末逐渐形成古代杭州城外的一个交通枢纽。到清末民国时期，小河直街一带商贾云集，物流通畅，经济发展达到鼎盛。小河直街现存的建筑多为清末民初的江南民居，街道两侧还保留着民国时期的茶叶行、米店、布庄、酱园、茶楼、客栈等店铺。小河直街是杭州市历史文化街区中传统风貌整体保存较为完整的街区之一。同时，改造前的小河直街也是杭州市老百姓生活最苦、居住环境最差、生活品质最低的区域之一。

，杭州市委、市政府按照“保存历史真实性、凸现风貌完整性、体现生活延续性、显现人文自然融合性”的理念，正式启动了小河直街保护开发项目，把街区分为核心保护区和风貌协 调区两个区块，小河直街的东面为核心保护区，西面为风貌协调区，规模将近8公顷。经过修复，小河直街已成为杭州运河边一处极具特色的旅游生活区。目前，小河直街原地回迁基本完成，部分原居民住进了内部现代化设施齐备的“老”房子，重新过上了“逐水而居”的生活。临街店铺的招商工作也已基本完成，9月中旬正式开街营业，小河直街再焕生机。这是杭州市第一个真正意义上的历史街区保护项目，也是当地老百姓第一个因运河综保工程而受益的项目。原居民的顺利回迁，居住生活品质的显著提高，为历史街区保护提供了良好模板。

（四）婺源县古村落。婺源县于唐朝建立县制，古隶徽州，现隶属江西省上饶市，面积2947.51平方公里，人口34万人，是朱熹和詹天佑的故里，素有“书乡”之誉。婺源地质构造稳固，历史上未发生大的自然灾害，也很少受到战争的破坏，再加上婺源人懂得珍惜历史文化遗产保护，全县至今仍完好地保存着明清时代的古祠堂113座、古府第28栋、古民宅36幢和古桥187座。明清时代的徽式建筑几乎遍布全县各乡村，达数千处之多。婺源县是中国古建筑保存最多、最完好的地方之一，特别是婺源民居中的“三雕”（石雕、木雕、砖雕）更是中国古建筑中的典范。婺源古村落被称作“徽文化”的活化石。古村落的民居建筑群，依山而建，面河而立，布局紧凑而典雅，形成了村落整体轮廓与地形、山水的和谐统一，被国内外誉为“中国最美丽的乡村”。

江湾、汪口、李坑是婺源县三个最具代表性的古村落。江湾系名人故里，曾孕育了明代户部侍郎江一麟、清代经学家江永等名人贤士，较完好地保存着三省堂、培心堂等古老的徽派建筑。汪口村始建于宋朝，距今已有1100多年的历史，有千年古街、古屋、长河漂流可供游览，特别是有“江南第一祠”之称的“俞氏宗祠”气势宏伟、布局严谨、风格独特，宗祠内凡木质构件均巧琢雕饰，各种图案达100多组，被古建筑学家誉为“艺术殿堂”。李坑村系典型的“小桥、流水、人家”风格的江南水乡古村。村内街巷溪水贯通、九曲十弯；明清古建筑遍布，青石板街道纵横交错，数十座石、木、砖溪桥沟通两岸。民居宅院依山傍水而立，粉墙黛瓦、参差错落，构成一幅天然画卷。

近年来，婺源县对古村落实施了抢救性保护，使古村落道路水系、山水人文格局更加完整。目前，全县有2个中国历史文化名村、12个全国民俗文化村，13处古建筑被列入国家重点文物保护单位，4项民间艺术被列为国家非物质文化遗产，荣获“中国人居环境范例奖”。在大力保护的同时，婺源县充分挖掘和利用丰富的古村落资源，积极发展乡村文化观光休闲旅游，短短几年时间，一跃成为全国乡村文化观光休闲旅游的热点和亮点，先后荣获“中国旅游强县”、“－全国最具人气旅游景点”等称号，声名鹊起的婺源被专家学者称为婺源现象和婺源模式。

二、南方四地古镇保护开发的基本经验和做法

（一）思想解放、认识统一。四地党委、政府几大班子对古城镇保护开发的认识都高度统一，都把古城镇保护开发作为一项关乎民生、关乎发展的重点工程来谋划定位，摆在了战略位置。无锡市把惠山古镇保护开发工程确定为“改善居民生活品质、完善城市休闲功能、提升旅游业发展水平、打造宜人宜居宜游山水名城”的重点工程。1999年桐乡市委、市政府做出了以保护乌镇古遗产为契机、“以保护带旅游、以旅游促保护”的决策，并迅速完成了一期工程建设；又将乌镇保护开发二期工程作为该市从文化观光旅游向文化休闲度假旅游转变升级、打造“沪杭都市后花园”的龙头项目。小河直街保护开发项目被杭州市委、市政府列为重点文化工程、运河申报世界文化遗产的标志工程和提高生活品质的民心工程。婺源县则将古村落保护开发定位为“改善人居环境、发展乡村旅游、增加农民收入、建设社会主义新农村”的重点工程。思想认识的高度决定项目实施的速度。统一、到位的思想认识是考察地将古镇保护开发项目由设想变为实际行动的前提。

（二）科学规划、精心准备。四地在古镇保护开发工作中，都严格遵守了“先规划、后实施”的原则，把编制高水平的规划作为古镇保护开发前期准备工作的重中之重，力求规划一步到位。无锡市组织200多位文化工作者对惠山古镇展开了详尽的历史文化研究，形成了完备的文字资料和勘测图纸；在此基础上，于委托上海同济大学完成了《惠山古镇保护概念性规划》；至又委托云南昆明大学策划丽江古城保护规划的原班人马会同云南省城乡规划设计研究院、无锡市园林局、昆明理工大学联合编制完成了《惠山古镇保护发展控制性详细规划》和《惠山古镇保护发展修建性详细规划》，最终形成了完善的规划体系，长达5年的规划编制工作为惠山古镇保护开发工程的实施奠定了坚实基础。1998年，桐乡市委托上海同济大学编制了《乌镇古镇保护规划》，明确了乌镇古镇保护和旅游开发的整体发展方向。1999年乌镇东栅区块保护开发工程经过周密调查，制订了《乌镇古镇首期整治保护总体规划》和详细的修复与整治方案，开始实施乌镇古镇保护与开发的一期工程。尽管乌镇西栅二期工程未再编制新的规划，但原则上是参照了一期工程。小河直街是《杭州市历史文化名城保护规划》划定的历史地段之一。，由杭州市规划部门编制的《杭州市小河直街历史文化街区保护规划》，经过规划公示、市民提建议、专家评审等程序，最终完成编制，并通过了杭州市政府的审批。婺源县从建设局、文物局等有关单位抽调人员，组成古建筑普查组，深入全县自然村进行摸底、登记，建立了规范的保护管理档案，委托有资质的规划设计院，对全县古村落做出了详细的《保护规划》。正是准备工作充分、规划编制科学，保障了古镇保护开发工程的顺利实施，确保取得了良好的实际效果。

（三）领导有力、体制健全。无锡市成立了由无锡市市长任组长、市政府、市人大、市政协分管负责同志为副组长，有关部门负责人为成员的惠山古镇保护开发工作领导小组。领导小组办公室主任由北塘区委书记担任，区长担任常务副主任，并明确北塘区人民政府、无锡市园林局为项目责任主体。桐乡市为确保乌镇保护开发项目顺利实施，在体制机制上进行大胆创新，明确由原市政府办公室主任担任市长助理、市旅游局局长、乌镇管委会主任、乌镇党委书记、保护开发公司董事长、总经理等职务，做到了权力高度集中、目标责任明确、运转顺畅高效，在较短的时间内即完成了项目融资，顺利开发建设了东栅和西栅景区。

（四）政府主导、市场运作。四地古镇保护开发的实践表明，单靠政府投入运作还不够，必须进行体制和工作机制创新，走“政府强势主导与市场有效运作相结合”的路子。无锡市，一是由政府先期投入2.8亿元对惠山古镇保护开发核心区实施启动。二是由北塘区人民政府设立了国有全资单位—惠山古街开发建设有限公司作为工程实施主体，拿出908亩经营性土地，评估作价后协议出让给公司作为注册资本，并以此和项目建成后的经营性收入为抵押，由区政府财政担保，与建设银行等4家银行签定了贷款期限6年、总额20亿元的银团贷款。今年5月份，10亿元贷款已经到位，为工程实施提供了强有力的资金保障。三是对惠山古镇保护开发风貌协调区进行大力招商，以该区块的收益平衡核心区建设资金缺口。目前正与香港铜锣湾和重庆的2家企业进行洽谈。桐乡市，先期由政府投入1.5亿元完成了乌镇一期东栅景区的建设，后又通过银行贷款建成了二期西栅景区，又与中青旅合作，出让乌镇景区51%的股份，由中青旅注资3.5亿元，不仅有效地缓解了市政府的债务压力，更进一步创新了乌镇景区的体制和机制。

（五）依法实施、有情操作。从四地的实际情况看，依法推进和人性化操作相结合是古镇保护开发得以顺利实施的重要手段。无锡市在制定拆迁安置补偿办法时，坚持“以人为本、科学拆迁”，对属于集体土地的住房统一按“拆一补一”原则进行安置，超出限制面积部分翻倍作价补偿；对属于国有土地的住房，采用住房安置和货币补偿两种方式；同时，对证件齐全的院落按土地作价进行补偿；对建设以上、高度2.2米以上的历史性违章建筑按2500元/平方米进行补偿；另外，还设立了推进奖，对按期拆迁的住户按照补偿金总额的10%给予奖励，对家庭确实困难的住户最多给予2万元补助。经测算，拆迁货币补偿平均价格达到了8500元/平方米，高出新楼盘市场平均价格600元/平方米。优惠的政策保障了拆迁工作的顺利实施，目前已完成拆迁1141户，拆迁面积达14.3万平方米。杭州市针对小河直街居民多为生活困难的城市弱势群体的实际情况，在依据有关政策法规制定拆迁办法时，按照“安置方式多样化、安置政策差异化、过渡补助人性化”的原则，创造性地制订了一整套行之有效的惠民拆迁政策，推出了原地段安置、外迁安置和货币安置三种安置方式，由住户自行选择；对两代以上同堂的住户，推出不同的扩面价，增加了低收入家庭的选择余地；对按期拆迁、安置过渡期的住户实行人性化的补助政策，除按标准发放住房补贴外，每证每月增发500元的补助；对春节、夏季拆迁的住户每证再分别给予3000元的过节奖励和5000元的高温补助费，处处体现了人文关怀。桐乡市为了尽量减轻搬迁户负担，对同意期房安置的住户，给予7折优惠。婺源县在古村落保护开发中，在每一个古村落的就近范围规划出一块土地，专门用于农民新村的建设，最大限度地保障群众的住房需求。保护开发的合法化、政策制定的科学化和实际运作的人情化有效地保障了古镇保护开发工作的顺利实施。

（六）突出特色，丰富内涵。四地从项目策划、规划编制到项目实施都特别注重丰富内涵、彰显特色，力求与众不同，较好地避免了雷同，防止了过度商业化的肤浅开发。无锡市将惠山古镇定位为“历史文化遗产的集中展示体验区、高品质文化休闲的城市客厅和具有国内外影响力的旅游目的地”，对古祠、古园、古桥等文物古迹进行了修复保护，同时在不同的街区，引进特色各异的非遗项目，对原住户中的特殊人文素质和保持街区活力的因素，如一些“活地图”“活字典”型的“老惠山”、老字号以及具有泥人制作、油酥加工等当地传统民俗技艺的匠人，也将安排在未来统一的业态规划中，从而实现“形似”到“神似”的提升。在古镇保护开发过程中，乌镇坚持尊重历史、尊重文化的理念，把保护放在第一位，在保持“小桥、流水、人家”江南水乡古镇的共性的基础上，着力于体现自身以文化性和民俗性见长的深厚历史文化底蕴，突出乌镇个性，先后保护开发了茅盾故居、林家铺子等重要景点。同时，乌镇还推出沿袭了几百年的传统节日“香市”，请来年久失传的皮影戏老艺人，将早已停唱的乡土花鼓加以发扬，重新恢复三跳、高杆船表演，把蓝印花布、酒作坊、糕点作坊等有机组合成传统作坊区，把完成搬迁的旧民居改造成民俗馆、婚俗厅、百床厅等等，让古镇充满了生命力。特别是西栅景区在保留江南水乡古镇风格基调的同时，更多地融入了休闲风情，建设了水上戏台、民俗茶楼、咖啡座、室外泳池、特色民居等各类休闲设施，还有各类会议中心和商务会馆，满足了休闲、商务、度假活动的消费需求，塑造了文化观光体验与休闲度假功能相交融的精品旅游景区，以打造“凭栏眺望、依窗听水”的田园诗情画意和创造“远离繁杂世界、求得一方清静圣土”的超脱生活，吸引了众多的游客，真正成为“休闲圣地、度假天堂”。杭州市以“延续历史文脉、保持古迹风貌、彰显运河文化”为理念，在小河直街保护开发中，注重保护发掘运河物质和非物质文化遗产，采用“原模原样型、原汁原味型和似曾相识型”三种模式，对古建筑进行了保护性修缮；对米行、布庄、酱园等店铺进行了还原；把解放后修建的砖混结构的房屋全部拆除，恢复了清末民初风格；保留了沿岸码头、驳岸、吊机等设施。婺源县则通过把传统民居改造为古色古香的药铺、茶馆、手工艺店铺等，再现了当地民族生活情趣，不仅开拓了旅游观光新局面，繁荣了经济，恢复古村落的活力，还提高了当地居民的生活水平，并且防止了过分追求经济效益而带来生态环境的恶化。

（七）积极探索、完善政策。桐乡市乌镇和婺源县的成功经验告诉我们，古城镇保护开发要想保持持久的生机和活力，带动地方经济发展，提高人民的生活水平，就必须进行大胆探索，在不断探索中完善政策，通过不断完善政策实现可持续发展。面对周边县市竞相发展同质古镇游的态势，为了在市场竞争中取胜，桐乡市政府大胆创新、果断决策，于与北京中青旅合作，引进了中青旅的经营理念、市场、技术和资金，创新了经营体制机制，使景区迈上了现代股份制公司的经营轨道。特别是双方合作三年不分红的协议，更是保障了乌镇景区每年都有上千万的资金用于景区保护和建设。乌中合作，使乌镇超脱了传统的经营、低级竞争的怪圈，以更大的眼光，更大的魄力，更快的速度向前健康发展。同时，桐乡市委、市政府则以更加规范的姿态，在出台了《关于进一步加快旅游经济发展的若干意见》和《关于进一步促进农家乐休闲旅游健康发展的意见》，明确对投入1000万元以上的重点旅游项目，给予1‰—3‰的补助，对景区、酒店、旅行社创新升级给予不同程度的奖励，鼓励企业做大做强。为彻底改变乡村旅游分散经营、无序竞争、形不成规模效应的状况，婺源县政府进行了积极探索，在充分征求意见的基础上，按照“一个集团、一张门票、一大品牌”的思路，于11月，通过股份合作、股份收购等方式，将县内10个精品景区资源进行了整合，组建了婺源旅游股份有限公司。目前，股份公司总资产近2亿元，成立以来，在对外营销和景区深度开发上取得了显著成效，增强了综合实力和整体竞争力，对县财政的贡献率明显上升。上缴税金990万元，预计可上缴1800万元。

（八）宣传促销、塑造品牌。在全方位的宣传战略上，桐乡乌镇首先把注意力放在上海、杭州、苏州三地，在电视、平面及网络等各种媒介上频频推出“原汁原味”及“深厚文化底蕴”的乌镇。，桐乡市在乌镇东栅景区投入运行后与上海东方电视台合作营销，有效地提高了景区的知名度，吸引了大批上海市民来乌镇旅游。特别是接待了apec嘉宾后，乌镇更是吸引了来自世界五大洲20多个国家和地区的游客，从而使乌镇在长三角乃至全国、国际市场，快速扬名，快速发展，一枝独秀。在与中青旅合作后，乌镇景区终生买断了每年国家旅游局承办的国内旅交会、国际旅交会入场券的广告权，并参与国家旅游局有关对内外宣传画册的广告，宣传营销的力度更大，空间更广阔，影响更深远。在品牌塑造上，婺源县一方面通过节庆塑造品牌，9月成功举办了首届婺源国际文化旅游节，如今每年举办一次的“婺源中国乡村文化旅游节”已经成为国内外知名度较高的节庆活动，有力宣传推介了“中国最美的乡村”这一旅游品牌。另一方面不断加大营销力度，投入1000万元用于营销推介，在央视《朝闻天下》、《请您欣赏》等栏目展示婺源形象，并赴全国15个主要城市进行推介；继续投入1000万元在中央电视台等高端媒体进行广泛宣传，强力打造品牌。如今，婺源已成为“中国最浪漫的七个城市”之一、“中国十大踏青好去处”之一、“人一生要去的50个地方”之一，“中国最美的乡村古镇”品牌已经在全国打响。

三、对我市古城保护开发的几点建议

对照无锡等地在古镇保护开发方面的经验做法，结合我市实际，我们就我市古城保护开发问题进行了深入探讨和认真思考，提出如下建议：

（一）建议将临清古城保护开发摆上重要战略位置。原因有四：一是稀缺性。江南古镇保存较多，在旅游业发展上虽形成了一定的同质竞争，但仍然游人如织。而江北特别是山东省古城镇保存较少，在临清周边200公里范围内只有东昌古城和临清古城。这种稀缺性是临清古城发展旅游的重要资本。二是资源性。临清拥有极丰厚的历史文化资源和原生态的黄河故道自然风光，被省旅游专家称为“山东省唯一没有被开发利用的旅游资源”。三是民生性。临清古城内虽然格局依旧，但古建损毁严重，居住环境较差，为改善民生，亟需进行彻底修缮保护和环境整治。四是机遇性。当前，国家为扩大内需，推出了加快城中村改造和农村危房改造等一系列重大举措，这些举措为我们实施古城改造提供了有利时机。基于这四点考虑，建议我市将古城保护开发纳入战略选择，作为带动我市文化旅游业快速发展的突破口，统一认识，集中力量，全力抓紧抓好。

（二）建议加快编制完成古城保护开发规划和相关旅游规划。四地的成功经验充分证明，高起点、高水平、大手笔的古城镇保护开发规划是确保项目顺利实施、取得实效的坚实基础。当前，我们要抓紧推进古城区修建性详细规划和控制性详细规划的编制，争取尽快组织专家评审，并进入审批程序；同时，抓紧启动钞关保护修缮规划的编制，并做好与国家开展的大运河申遗山东段规划的衔接；另外，要加快推进黄河故道地质森林公园、银杏园、百花园、项砖基地、龙山景区等规划的编制。特别是要加紧研究打通临清水系，规划建设形成沿漳卫河堤、北起舍利塔、南至胡家湾水库的旅游长廊。对古城规划要真正体现“修旧如旧、新建如旧”的原则，并将山东快书、贡砖烧制技艺、架鼓等非物质文化遗产和名人文化、民俗文化、宗教文化以及餐饮、收藏、古玩、书画、济美酱菜、狮猫等具有临清特色的业态科学导入不同的节点，从而达到“形神兼备”的效果。同时，依托我市元代古运河、古桥、古街、古树等资源，打造“小桥、流水、人家”、“凭栏眺望、枕窗听水”的如诗画境，令人产生梦回百年前运河古城的感觉。

（三）建议加快形成政府主导、市场运作的体制机制。古镇保护开发是一项任务重、投入大、风险大的系统工程。四地成功经验告诉我们，在古镇保护开发过程特别是在启动阶段，政府主导与市场运作要联袂行动、互为支撑。政府要完成规划编制、宣传发动、立项审批等前期准备工作，还要委任精兵强将，投入适当财力启动项目。同时，主要靠市场运作来筹措资金，加快推进项目建设。建议我市：一是成立由市委、市政府主要领导任组长、分管负责同志为副组长，旅游、文化、建设、发改、财政、水利等部门和相关办事处负责同志为成员的古城保护开发工作领导小组，负责对项目的统一领导；二是成立古城保护开发管委会作为项目责任单位，具体负责项目的组织、协调、推进和管理。三是设立古城保护开发建设有限公司，作为项目的实施主体，负责项目融资和建设。在投融资渠道上，首先向城市经营要资金。市政府拿出部分经营性土地、国有资产作为古城保护开发建设有限公司的注册资本，并以此和今后的经营性收入为抵押，申请部分银行贷款。其次与国内外旅游地产商或大型旅行社合资合作。借鉴桐乡市乌镇与中青旅合作的模式，景区建设和经营走对外股份制合作的发展路子，借助外来先进理念、大的投资、专门的营销网络和规范的现代企业管理模式，提高景区的管理、投入和营销水平；或者引进大的专业管理公司，如北京达沃斯巅峰国智旅游投资管理公司采取托管、租赁等模式对景区进行管理运营，使景区发展充满生机和活力。第三向上争取资金。积极争取国家文物修缮资金，争取国家、省、市促进旅游业发展方面的政策和资金。四是组建全市统一的旅游发展公司，统一打造品牌，形成合力，增强竞争力，解决单打独斗、势单力薄、竞争力差的问题。

第5篇

关键词：不动产交易；公证必要性；延伸服务

中图分类号：DF524 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-06-0305-4

我们都在呼吁物权立法中，将公证审查作为不动产登记的前置程序，由公证机构替代登记机关对不动产产权变更进行实质审查。目前有关不动产登记公证业务中，不动产继承公证事项是公证机构的主要业务，而不动产的转让、赠与等公证事项公证机构很少涉足。这也从一个侧面反映了我国公证机构现有的审查方式在不动产登记中的有限作用。笔者认为公证机构现有的服务还不足以有充分的理由将不动产转让列为法定公证事项，如果我们不转变服务观念，改变审查和办证方式，我们在不动产登记领域将会丢失更多的阵地。

1 我国不动产交易存在的问题

近年来，我国房地产市场日趋活跃。但是，房地产市场不规范问题在不少地区也比较突出，有的地方的消费者投诉中，属房地产交易纠纷的超过60%。据中国消费者协会统计，2001年全国房地产投诉案件比上年同期增长13.2%，投诉比例占各行业的前几位。①

目前，我国不动产交易产生的纠纷主要集中体现在：（1）房屋产权有瑕疵，比如夫妻一方擅自转让房产或者子女擅自卖掉父母的房产；（2）为逃避税收使用“阴阳合同”；（3）房屋质量不合格，墙体开裂、房顶漏水或者建筑材料不合格、以假充真、以次充好；（4）不合理分摊房产面积，房屋面积“缺斤少两”；（5）买卖双方彼此不信任，卖方不按时办理过户手续或者买方不按时支付房款等等。房地产交易纠纷的增加暴露出目前房地产界的诚信缺失，房地产市场面临诚信危机。

目前，我国的房地产交易纠纷率居高不下，其原因不能简单地归结为购房者自身的粗心，也不能归责为购买人为节省中介费而省去求助法律专业人员。我国目前房地产市场存在的这些问题除了和我国现行的商品房屋预售制度有关外，主要是我们国家对事关民生民计、事关社会安定的房地产交易环节采取了放任的态度，缺乏严谨和统筹考虑的制度安排，忽视了公证制度的作用，甚至是排斥公证制度的介入。②我国房地产管理部门既把持着不动产登记，也担负着房地产市场的监督和管理。由于房地产管理部门的行政机关的特性，使得管理部门不能直接参与到当事人的房地产交易中去，加之管理部门的监管缺乏长效机制，这种管理更多的是一种事后的纠错。

我国房地产市场是个新兴的市场，目前存在的问题也是法国房地产市场初期存在的问题。法国意识到了房地产交易的安全性对社会和谐稳定的影响，意识到了房地产交易中所涉及的方方面面的专业性问题对普通百姓造成的困惑，因而在制度安排上让公证对房地产交易这“私权自治”领域予以适度的干预。这种制度已显示了充分的优越性，根据中国公证协会2006年6月赴法国考察报告中提示的数据，法国公证行业每年办理的公证文书达500多万件，但仅有0.01%引起争议，这也就是说法国房地产交易发生纠纷的概率在万分之一以内，也就是全年房地产交易不足500件会产生纠纷。③

2 不动产交易实行法定公证的必要性

从中法两国有关不动产交易的情况对比表明，不动产交易实行法定公证是解决我国房地产市场目前存在的问题的一种有效手段。笔者认为公证制度在不动产交易中的优势除了公证制度特有的预防纠纷、保留证据等一般功能外，更主要是：

2.1 公证是国家对社会经济进行间接调控和适度干预的有效手段

公证是伴随着商品经济的发展而发展起来的，其产生的根源就是国家为了克服商品经济的无序竞争而产生的对社会经济适度干预的需要。

与其他市场经济调节手段相比，公证制度具有独特的优势：税收、利率等经济杠杆具有宏观性，无法对市场主体的交易行为直接产生作用；而公证制度是在市场主体思想表示一致的前提下，经市场主体申请而具体地介入到市场主体的契约行为中，公证人站在国家法律和社会公共秩序的立场上，对市场主体的契约行为进行审查，使市场主体的行为符合国家法律。在当事人“意思自治”领域，作为公权力的行政机关和司法机关无法直接进入，而公证制度特有的制度设计很好地解决了这一问题，并实行了国家对当事人“意思自治”领域的适当干预。由于房地产交易合同的达成与履行、物业的查验和权属交割涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多的专业知识和技能，一个普通的老百姓一生中不可能多次买卖房地产，因而不具备丰富的交易经验，但房地产交易所涉及的财产金额对普通老百姓或家庭而言又是十分重要的。

因而，房地产问题是关系到国计民生、涉及到社会安全的重要问题，国家应该采取适当方式对房地产交易行为进行适当干预，切实维护房地产交易安全，而在众多手段中，公证制度无疑是最合适最有效的手段。

2.2 公证机构的权威性、中立性和专业性，是维护交易安全的有效保证

“公证是公正的代名词”，公证的主要职责在于赋予那些非以司法途径作出的法律行为的公信力。④公证制度从本质上将就是一种为申请人提供特定（法定）事项或者行为，并植入社会公共信用的装置，使申请人可以较小的代价（公证费用）获得一种国家意义上的证明⑤。

公证机构的中立性、公证员的高法律素养以及公证程序的严谨性是公证制度公信力的根本保障，也是公证信用的根本源泉。公证机构通过审查当事人的主体资格、意思表示、标的物的状况、交易风险等情况，可以有效地消除其中的不法因素，以预防和减少纠纷发生，从而保证整个交易安全有序地进行。我国目前房地产交易市场存在的问题大部分都在公证机构的审查范围之内，而这些问题又恰恰是购买人容易忽视的或者是购买人自身无法解决的。如果实行法定公证制度，这些问题都可以通过公证机构的专业人员进行解决。

2.3 公证可以解决交易信息不对称问题，降低当事人收集交易信息的成本

随着市场经济的高度发展，越来越多的交易在“生人社会”中进行的，此时市场交易安全面临的最大问题就是信息不对称问题。这种信息不对称主要表现在：

一方面交易双方所处的交易地位不同，掌握的信息也不同，掌握信息多的人比掌握信息少的人在交易中能获得更多的安全感；另一方面由于市场主体追求利益最大化的本性，交易主体经常会有意隐瞒对自己不利的信息或者故意提供对自己有利的虚假信息，以便获取不当利益。要解决信息不对称问题，当事人就要更多地收集交易相对人和交易标的有关信息，这就需要付出相应的成本。这种信息不对称问题在房地产交易中尤为明显，房地产转让房一般都是房地产开发商，有关转让房屋的许多信息都掌握在开发商手中，这种信息不对称主要表现为房地产开发公司虚假广告、房屋面积缩水、房屋质量缺陷以及土地使用权或房屋本身多次抵押、重复抵押等问题。如果实行法定公证制度，公证机构将充分利用法律赋予的核实权代替购房者向开发商、政府管理和登记部门等机构查询、核实，全面收集所交易房地产的有关信息，让购房者进行充分地选择，这样既可以避免购房者遭受到不公平交易，而且可以减少购房者查询和收集信息所要支出的时间成本和经济成本。

2.4 公证可以改变购房者在交易中的弱势地位

目前，由于我国房地产市场正处于供不应求阶段，再加上楼盘销售信息不透明，许多开发商囤积居奇，谋取巨额利润，在与开发商的搏弈中，购房者处于明显的弱势地位。面对开发商提供的格式合同、不合理要求或霸王条款，购房者无法说不。在行政权力无法介入到每次具体的交易中时，国家可以把不动产交易列为法定公证事项，让公证机构这种代表权威、中立和专业的社会公共力量对开发商的优势地位进行适当限制，以提高或改变购房者的弱势地位。面对开发商的不合理要求和交易中的各种隐患，公证机构可以通过拒绝公证制度来促使开发商纠正，而不必把购房者直接推向与开发商博弈的最前线，从而有效地改变购房者的弱势地位。

2.5 公证可以规范房地产中介机构的经营行为，减少不必要的纠纷发生

目前，我国房地产市场的混乱在一定程度上和房地产中介机构有关，房地产中介机构营利性决定了其在房地产中介活动中的唯利是图的本性。在房产交易活动中，中介机构只注重交易成功收取佣金，根本不会去考虑这次交易是否存在纠纷，买卖双方的权益是否受到损害。尤其是在经济利益的驱动下，许多公证机构利用委托公证转卖房屋赚取差价、指使交易双方签订阴阳合同或者指使交易双方办理假赠与帮助当事人偷税、漏税。这些行为的存在不仅危害到国家税收管理，而且引发了一系列有关房产交易价格的纠纷，造成房地产管理秩序混乱。如果引入公证制度，公证机构不仅会认真审查房产权属、房屋质量等方面的问题，而且会认真审查交易双方的真实意思、完善合同条款，同时告知签订阴阳合同或假赠与合同的不利后果。通过公证机构的审查，不仅可以有效地打击房地产中介机构的不法行为，而且纠正房产交易中的各种不法行为或隐患，能切实有效最大限度地预防和减少纠纷发生。

3 我国公证机构在不动产交易中审查的局限性及存在的问题

我们都在呼吁把法定公证制度作为不动产登记的前置程序，由公证机构代替登记机关进行实质审查。在《物权法》草案征求意见阶段，公证行业和部分专家学者为不动产登记实行法定公证进行了呼吁，许多文章都从公证制度的作用或者公证机构进行实质审查的好处等方面对不动产登记实行法定公证制度的意义，引起了立法机关和社会各界的关注，但最终被立法机关以增加交易成本和不便民等理由否定。⑥

我们应该看到，除了目前我国的公证行业存在的问题影响着立法者的决心和选择外，公证机构在不动产交易中的“粗线条”审查方式和“坐堂办公”的工作方式体现不了公证制度的应有价值，成为公证机构“就地收钱”“增加交易成本”最好的口实。

房产交易过程本质上是合同的达成和履行过程，是房产物业的权属转移过程，而整个过程要涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多方面。法国不动产交易整个过程以公证人主导，由公证人完成对交易双方的主体资格审查、交易房产的权属情况调查、房产权属交割以及物业本身各方面情况的查验，其证明和服务的是整个交易过程。

而我国的不动产交易以当事人自我为主导，自己要完成上述事宜，公证机构的介入只是限于起草合同、查验房屋权属等内容，是整个交易过程中的一个点。我国目前这种肤浅、粗犷的公证方式确实无法体现出实行法定公证的意义，也无法让当事人心甘情愿地进行公证消费，主要表现在：

3.1 审查范围太窄，审查深度肤浅，无法体现出公证员的专业水平高于其他房地产从业人员

在办理房地产买卖合同公证时，大多数公证机构的审查范围仅注重或者仅限于审查房屋的权属问题，比如有哪些产权人、共有人是否一致同意、房产是否已抵押以及当事人双方签名属实等这几项事务。

我国有较为完善的不动产登记制度，要查明房屋的权属是否存在瑕疵等并不困难，这些事务不仅不动产登记部门自己能做到，就是有一般法律常识的人也能做到，这样的公证有何现实意义可言。其实对于购房者而言，除了房屋权属问题关系自己切身利益外，房屋的周边环境和房屋本身的质量问题更应值得关注。从目前的情况来看，有关房屋的建筑质量、空气质量以及通风、采光、环保等问题的纠纷在房产纠纷中的比重越来越大，而有关房屋产权的纠纷因不动产登记制度的完善正在逐步减少。如果公证机构还在仅仅局限于审查房产的权属问题，这种连具有一般法律常识的当事人自己都能审查清楚的事情，当事人何必又再去花一笔不菲的公证费请公证机构审查。如果公证机构能将房屋的建筑质量、空气质量以及通风、采光、环保等问题也纳入自己的审查范围内，不仅体现了公证机构高水平的专业水准，而且又能从根本上预防房屋权属和质量纠纷产生，更好地保证了交易安全，这种服务收费才能让当事人心服口服。

3.2 重证明轻调查的“坐堂”办公，无法体现公证机构的水平和专业成果

《公证法》赋予公证机构的核实权而不是调查权，将把提供充分证据的意义转移给了公证申请人，这本无口厚非。但许多公证员往往忽视了公证申请人举证范围和公证机构主动核实范围的关系，认为申请人提供什么公证机构就核实什么，将许多本应该由公证机构去核实等问题推给申请人，让申请人自己各部门开各种证明，公证机构仅限于核实证明的真伪而出具公证书。

比如，在审查房屋权属时就有两种审查方式：一种是公证员亲自到不动产登记部门去查询不动产登记薄；另外一种就是公证员让申请人自己去不动产登记部门查询、开证明，公证员仅仅核实该证明的真伪。再如，在审查所交易房屋的出租情况时，也有两种审查方式，一种是公证员到房屋现场去实地查看，找到该房屋的承租人，告知房屋买卖的情况并让承租人签署放弃优先购买权声明；另一种就是让房屋转让方自己去跟承租人协商，让承租人自己到公证处来签署放弃优先购买权声明，有的甚至是让房屋转让方直接提供承租人的放弃优先购买权声明。

请问，上述两个例子中的第一种审查方式难道就违反了《公证法》的规定了吗？如果我们采取第二种审查方式，我们有理由让申请人支付数千元或上万元的公证费吗？在不动产交易中，有关房屋的通风、采光、通行问题以及有无重大缺陷问题需要我们公证员去实地查看实地感受。

如果我们抱着被动核实的观点，坐在办公室中办理公证而不去实地查看实地感受，让转让方提供证据或证明的话，我们自己都不知道转让方该怎么样提供或者提供哪些证明（证据）才能符合公证的要求。

3.3 配套服务缺失，无法充分显示公证制度的特殊魅力

随着社会经济的发展，公证员的社会地位发生了很大的变化，公证员不在仅仅局限于中间证人的角色，公证人可以接受公证申请人的委托代为办理一些与公证事项有关的事务，比如代为办理产权过户、税收交纳等。在不动产交易中，公证机构是双方最信任的中间人，比其他任何机构更具有中立性和权威性，公证机构完全可以利用这一优势为当事人提供延伸服务。

目前，我国公证机构在房地产交易中仅仅起到审查双方主体资格和标的物权属情况、起草合同、证明签字属实等内容而已，缺乏相应的配套服务。在许多时候，如果仅仅是对房地产买卖合同进行公证，即使违约条款制定得再详细再完备也无法解决双方的相互信任问题。此时，公证机构可以充分利用提存和委托两种手段，让购买方先把购房款提存到公证机构，公证机构再根据转让方的授权去办理房屋的产权变更登记，最后再把已经过户好的产权证和购房款分别交付给购买方和转让方。这种配套服务不仅有效地消除了双方的不信任心理，更主要地是保障了交易的顺利进行。

4 我国公证机构在不动产交易中延伸服务面临的困境

我国不动产登记制度采取行政登记的模式，行政机关把持着房产交易的核心环节，整个房产交易程序以行政机关为主导，留给公证机构的活动空间非常有限。在现有的条件下，公证机构要在不动产交易中延伸服务会受到以下几个方面的制约：

4.1 缺乏法定公证支持，公证机构的审查力不从心

这是公证机构在不动产交易领域中面临的最大困难。公证机构要拓展审查的范围和深度，提供延伸服务必然会延长公证时间，增加公证成本。在缺乏法定公证的支持下，公证机构如果完全按照法国不动产公证的审查模式，必然不为多数当事人所接受。

4.2 目前房地产市场正处于供不应求状态，购房者往往处于弱势地位，转让方或房产开发商会把应由其承担的公证成本转嫁到购房者身上

如果没有法定公证的支持，公证机构的审查往往会加重转让方或房产开发商的责任，如果购房者提出公证，转让方要么取消本次交易将房产另行转让给其他不提出申请公证的购房者，要么有关房屋的检测费、鉴定费甚至是公证费等所有因公证所产生的费用都要由购房者承担。

4.3 与房产交易有关的行政部门态度直接影响着公证机构提供延伸服务的效果

与法国不动产交易以公证机构为主导不同，我国的不动产交易以行政机关为主导，公证机构提供延伸服务必然得到与房产交易有关的行政部门的认可。比如查询不动产登记资料，有些地方的房产管理部门把公证机构排除在可查询人员的范围之外。再如，房地产管理部门规定与不动产有关的委托书需要经过公证才能使用，但是当转让方委托公证员办理产权变更登记手续时，公证机构一般不会而且也没有必要对该委托书另行公证，因此，当公证员持该未经本公证机构公证的委托书为转让人办理房屋产权变更登记手续时，不知道房产管理部门是否认可。

5 公证机构提供延伸服务的探索

虽然目前所处的环境不允许公证机构对所有房地产交易像法国公证人那样进行审查。但是，公证机构不能因此就放弃对不动产交易公证中提供延伸服务这一课题的探索。我们应该以申请人的实际需要为出发点，在现有条件允许的范围内，尽量提供组合式服务，开展试探性的延伸服务，积累经验，激发社会需求，推动不动产登记实现法定公证。笔者认为，目前，公证机构应该做到：

5.1 加强与各行政部门沟通，做好协调工作，为公证机构拓展更大的服务空间

在缺乏法定公证的支持下，公证机构在不动产交易中的活动空间取决于行政部门的态度。公证机构应加强与当地行政部门进行沟通，对公证机构查询不动产档案、代转让人办理产权过户以及交纳税收等问题的可行性和操作程序进行探讨，在形成共识的基础上，公证机构应尽量为申请人提供更多的服务。这样既能有效地保障交易安全，又能有效地减轻交易双方的负担和成本。

5.2 公证机构要转变观念，要整合现有的公证手段，尽量为申请人提供组合式服务，增加公证文书的含金量

公证机构本身就是一个比其他任何部门或组织更具有权威性和公信力的中间人，公证机构完全可以充分利用中间人这一身份提供更多的服务，比如在不动产交易中，公证机构除了可以为当事人起草合同并对合同进行公证外，还可以将委托和提存两项手段融合在合同公证中，让受让方把房款提交到公证机构，然后由公证机构根据转让方的委托代为办理房屋的产权变更登记、交纳税收等，最后公证机构把新的产权证交付给受让方，把房款直接支付给转让方。

此时，我们大可不必要求交易双方另行申请办理提存公证，收取提存的公证费用，这也是法国不动产交易的做法。通过这种组合式服务，能将不动产交易中更多的环节纳入自己的服务之中，扩大了自己的影响，而且也充分显示了公证机构在保障交易安全上的独特优势。

5.3 公证机构应当提高自身的业务素质，从细节入手，拓宽审查范围和拓展审查深度，尽量为申请人提供更多的信息

“细节决定成败”。在法国，公证人除了要学习法律外，还有学习税收、建筑有关方面的课程，法国公证人出具的公证书多达上百页，内容除了所交易不动产的详细情况（如产权证明、质量证明、四周规划、物业等）外，还有有关交易双方的权利能力、婚姻及夫妻财产所有制情况、资信情况等。而我国的公证书最多不会超过十页，内容也很少涉及到房屋本身的质量、四周的规划、交易双方的婚姻及夫妻财产所有制情况、资信情况等。这些内容的审查本身也是保障交易安全的重要组成部分。

因此，我们应当改变我们的工作方式，加强实地察看与核实，围绕不动产交易的各个环节拓宽审查范围和拓展审查深度，深入到每个细节中去，尽量为双方提供更多的与交易有关的信息。

5.4 要做到详细的告知和提醒

由于我国目前的不动产交易公证是建立在自愿的基础上的，公证机构就不可能完全不顾申请人的意愿强制按照自己的审查模式进行公证，增加申请人的成本。公证机构向申请人详细告知不同的审查方式带来的不同法律效果，当申请人不愿意去做检测或其他增加成本方式对房屋质量进行审查时，公证机构应当告知其不利后果，让申请人自己决定。但是这绝不是说公证机构就可以仅仅对房产买卖合同进行一般性审查，公证机构还是应当对房屋状况进行实地查看，通过走访核实为申请人提供更多的交易信息，切实保护交易双方的知情权和选择权。

参考文献

[1] 万婷.诚信房产，离我们有多远.http：///NewsDetail.aspx？DetailID=1362.

[2] 张晓丽，严震.法国的房产交易公证（二）——中法房地产交易及公证作用比较分析.中国公证，2007，（2）：32.

[3] 上海中法公证法律交流培训中心网站.在历史的传承中发展——2006年6月中国公证协会赴法培训考察团报告.http：///57f98bad6d3b52a8/8d746cd557f98bad/5728538653f276844f20627f4e2d53d15c55/view？set_language=zh.

[4] 张文章.公证制度新论.厦门大学出版社，2006年9月第2版，第2页.

[5] 张文章.公证制度新论.厦门大学出版社，2006年9月第2版，第3页.