租金调查报告范文

前言：我们精心挑选了数篇优质租金调查报告文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

XXX年XXX月，XXX金融学会金融租赁研究会为了配合即将召开的全国金融改革会议，按照人民银行的要求，对业内的典型租赁项目开展调查工作。希望通过调查，达到进一步宣传租赁业务在国民经济中的重要作用，以及进一步摸清影响租赁业发展的政策性因素。

供货厂商收益主要有：在销售时，租赁公司为促销提供了金融服务，使得他们全部或大部分货款及时收回，促进了企业的再生产，增加了市场占有率。 社会效益主要有：增加了税源和就业机会；增加了国家的外汇收入；改善了基础设施建设和城市公共交通用车问题；提高了地区医疗环境的硬件能力；改善环境治理设备的能力，减少了环境污染。 阻碍租赁进一步发展的原因主要有：税基不合理，利息重复纳税，导致租赁公司收益太低，缺乏开展租赁业务的积极性；经营性租赁税率过高，特别是把长期设备经营性租赁和短期经营性租赁同等待遇不合理；加速折旧税务手续太繁琐；对于特殊租赁物件，如：汽车、房地产等产权管理部门不予办理他项权登记，难以用租赁方式开展业务；有些地方承租企业破产，将回租物件作为清算资产破产清算；海关对租赁购置设备没有明确的政策，实际操作没法规可依，扯皮事情不断；承租企业拖欠租金，资金回笼慢，使租赁公司再投入困难；租赁公司资金来源紧缺，现行政策没有落实；租赁成本高于银行贷款，没有税收调节，企业融资成本太高，不愿意使用租赁。 需要支持的政策条件：需要合理的税基和税率，降低租赁公司的税赋；投资抵免所得税政策应该给予租赁项目，以吸引更多的资金用于租赁；应将短期设备租赁与长期经营性设备租赁分别对待，让后者享受融资租赁同等待遇；需要产权管理租赁物件应该给予租赁公司他项产权登记，以便这些产业也可以利用租赁方式投资或消费；简化加速折旧报批手续和程序；卫生部禁止投资机构在非营利性医院投资设备，应允许用融资租赁的方式添置设备。

这次典型项目调查基本告一段落，主要收获是搜集和交流了行业的经验以及先进的做法，对政策法律、法规调整，提出了共性的希望。调查的目的基本达到。今后我们还根据企业的要求，对企业在发展中遇到的问题，组织相关的部门进行现场调查，帮助企业诊断问题，找出解决实际问题的办法，把为行业服务落在解决困难、帮助发展方面。 这次调查不足的是提供的资料太少，没有完全反映行业真正的成绩、困难和需求。主要原因有：绝大多数公司都忙于增资扩股，没拿出更多的精力参与这次调查；有些公司认为租赁项目的做法是商业秘密，不愿意对外透露。造成的结果是一些新颖的租赁做法没有收集到，而这些新兴的业务恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的项目。 中国租赁市场非常大。租赁业务可以说从现在刚起步，市场的开拓范围很广，还谈不上竞争，行业更多的应该是交流和发展。不能只希望得到别人的经验而不愿意展示自己的经验，不交流就不会进步。新的租赁模式只有不断创新才有生命力，特别是在信息时代知识更新速度非常快，如不持续创新自己的新事物也会在短期内衰老。国外租赁公司把自己的做法完全公布在网上，以此招揽更多业务的做法值得我们借鉴。 行业内就算在某个领域有局部竞争，也应该从服务和创新两个方面进行。这是企业自身的素质所决定的，别人轻易学不到。信德租赁公司无固定租金、无担保、无固定租期，还参与分红的租赁做法早就宣传，至今没有那家租赁公司能效仿就是个例证。但他们给我们带来的创新精神，领导了中国的租赁业走向创新租赁的新时代。

今年尽管大量开展租赁业务的公司还不算多，但是几家积极开展业务的公司租赁额却飞速发展。公司之间的差别越来越大，希望今后能增加业内交流，缩小行业差距，为租赁事业的发展共同进步。

第2篇

“绿城长兴广场”项目周边商业物业租金水平调查，目的在于确定项目招商的基准价格，推进项目招商持续良性地运营，并确保合作双方具有一定的合理的赢利空间。

二、调查范围

以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。

三、调查方式

走街选点访问。

四、综合分析

1、人民北路。

本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元；二层：日租金1.6左右。

案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 人民北路银时代店 一层 30 8 7.3 人民北路两岸咖啡店 二层 500 30 1.64 西鱼巷59号嗒滴嗒童装店 一层 70 9 3.5

4、长安路。

该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。

案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 金陵中路292号（空置） 一层 25 10 10.95 金陵中路318号汀凡诗女装店 一层 30 6 5.4 县前中街385号（空置） 二层 800 70 2.39

5、县前街。

重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。

该项目一层日租金报价每平方3.5元；二层报价2.5元。

据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。

案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 解放中路376号李宁运动店 一层 83 37 12.2 解放中路389号（空置） 一层 90 41 12.4 解放西路115号和记菜馆 一层 200 12 1.64 解放西路246号佳业房产经纪 一层 30 4 3.65

五、本案租金定位

综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一年度双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。

理由：

第3篇

摘 要：随着新疆经济跨越式的发展，越来越多人开始关注新疆，具有新疆民族特色的文化也开始慢慢的走向全国乃至世界，但是由于新疆地理位置等原因的限制，仍然会存在有些人、有些地区对新疆少数民族及其民族文化的不了解和误解。因此，为了加强民族间的交往，增进民族关系，我进行了相关了解和调查问卷。

关键词：民族交往；民族关系；特色文化

一、调查方法

这次我主要是通过调查问卷来了解不同人们的观点和想法，调查问卷是通过自己亲自去找人做问卷和通过网络找人来做问卷。其中也和一些人们通过访谈式的方法了解更多信息。

二、调查对象

这次的调查对象主要以在校的大学生和研究生为主。共64份，其中包括疆内38份，疆外26份。汉族46份，维吾尔族9份，哈萨克族2份，锡伯族2份，回族2份，满族2份，蒙古族1份。

三、调查内容和结果

在这部分我会通过我调查的各种问题、表格、数据来告诉大家我的调查结果。

1、您的内地朋友、同学或者您去内地的时候，内地的人们会对新疆存在不了解或者误会的情况吗？

在问卷中对新疆存在不了解或者误会的情况的具体表现在以下几个方面：

A 生活落后，没有现代化城市，没有高楼，新疆的人们都是住在草原或者山上。到处都是沙漠戈壁，普通人都骑马或者骆驼。有些人认为新疆缺水是没有水稻的。

B 认为新疆的交通不便、经济发展程度很落后。

C 完全不了解新疆人们的生活习惯，认为都是少数民族、没有其他民族。

2、您来到新疆，认为和您印象中的新疆一样吗？

在问卷中认为跟印象中的新疆不一样的具体表现在：

A 比想象中的辽阔，也是现代化的城市，城市很漂亮，和内地没有什么区别。

B 饮食很好，新疆的人们很豪爽、热情，治安很好。

C 城市相比内地城市小，气候干燥，但是要比想象中气候要好很多。

D 不都是少数民族，有汉族，和其他的少数民族。

3、您对新疆特色少数民族文化感兴趣吗？

在调查问卷中对新疆特色少数民族文化感兴趣的主要有：少数民族的文字语言、舞蹈、音乐、乐器、手工饰品、饮食、服饰、节日、风俗民俗习惯、文化、伦理文化。维吾尔族的十二木卡姆、锡伯族射箭。对维吾尔族、哈萨克族、塔吉克族、俄罗斯族、锡伯族等的许多方面都感兴趣。

4、平时在生活中，你会和少数民族朋友在一起聊天，学习，出去玩等等？

5、如果条件容许的话，您会主动了解或者学习新疆少数民族特色文化吗？

A.问卷中会主动了解或者学习新疆少数民族特色文化的原因主要有：

a个人感兴趣26人 b因为学习需要6人 c因为工作需要2人、

d因为自己本身就是少数民族8人、

e从小生活在少数民族的环境中7人

B.问卷中不会主动了解或者学习新疆少数民族特色文化的原因主要有：

a没有时间，工作或者学习的压力太大没有多余的精力5人

b没有现代流行文化新潮、创新和吸引5人

c不感兴趣，觉得没有必要5人

6、如果您家周围举行关于“新疆民族特色文化的活动”，您会参加吗？

问卷中不会参加关于“新疆民族特色文化的活动”，的原因有：

A认为都是经常看过、参加过或者听过的活动9人

B没有创新、认为没有把新疆少数民族特色文化的精髓表现出来3人

C认为没有兴趣，觉得对自己的没有什么帮助4人

7、您认为通过何种方式来表现具有新疆少数民族特色文化可以让更多的人了解新疆，认识新疆，从而加强民族交往，增进民族关系。

这道题是一道问答题，是自由发挥的所以大家都有各自的想法，我总结了一下主要有以下几种方式：

A多在中国内地进行有关新疆的文化宣传，不仅仅是宣传新疆的风土人情，还有新疆的经济发展、城市化程度。现在许多文化宣传还是停留在以前的状态，跟现在发展中的新疆是不符的。

B宣传少数民族特色文化，让其他地区的人们了解少数民族，消除距离感。

C开设旅游文化节，与内地建立对口旅游交流城市。

D要懂得创新，在宣传新疆特色少数民族文化的同时，要创新文化，让更多的人们尤其是青少年接受少数民族文化并且喜爱它。

E举行的活动大多都是形式化的东西，让人们对此活动失去动力、兴趣。因此建议相关部门真诚的组织一些喜闻乐见的活动。

F建立门户网站，建立有新疆的网址，少数民族特色文化与商业相结合，拍摄好的有关新疆的纪律片，在报刊、媒体上加强宣传。

G各级领导多支持举行少数民族的特色活动，提高组织者的思想素质，尤其是基层单位更要加强民族间的交往、沟通。

H在全国各个大学、大中专院校中可以设置“交换生”，让更多没有来过新疆或者对新疆有兴趣的同学到新疆的学校来学习，以此来了解新疆、宣传新疆。

四、对问卷调查的几点思考

在这次的调查中，虽然调查的人数、范围不是很广泛，但是我仍然通过问卷调查和访谈，我了解到了，在中国大陆上存在许多人们对新疆的少数民族、少数民族文化、风俗习惯、经济发展、现代化程度等许多方面的不了解和误解。“加强民族交往，增进民族关系”是需要各少数民族之间，少数民族与汉族之间共同努力的。因此通过这次的调查问卷，我也一下的几点思考：

1.转变内地人们对新疆和新疆少数民族的看法和观念。从调查问卷和访谈中可以看出，内地的没有来过新疆的人们都会对新疆和新疆的少数民族存在一些错误的看法和观念，例如：生活落后，没有现代化城市，新疆的人们都是住在草原或者山上生活；认为新疆的交通不便、经济发展程度很落后，治安落后；完全不了解新疆人们的生活习惯，认为都是少数民族、没有其他民族等等。这样不仅会不利于新疆发展，也会不利于各少数民族之间和汉族与少数民族之间的了解。因此，我认为，政府机关多在中国内地进行有关新疆的文化宣传，宣传少数民族特色文化，大力推广旅游等方式，让更多的人们了解新疆，知道新疆。

2.从调查问卷中可以看出，大多数的人们都对新疆的少数民族特色文化是感兴趣的，他们是想了解新疆的，大多数人们都会主动去了解有关新疆的特色少数民族文化。但是为什么还会存在问题呢？我认为原因是有很多的，从问卷中可以看出，各个民族间的交流是很少的，也很局限的。在现在举行的关于“新疆民族特色文化的活动”中，有些人不愿意参加首先突出的原因就是认为都是经常看过、参加过或者听过的活动，其次是没有创新、认为没有把新疆少数民族特色文化的精髓表现出来。还有就是各级领导的关注度不高和新疆旅游业的发展还是较内地落后。在宣传上还是不够，总是停留在以前的状态，跟现在发展中的新疆是不符的等等。 （作者单位：新疆师范大学）

参考文献：

第4篇

在国家信息中心分享经济研究中心2月28日的《中国住房分享发展报告2017》 （下称“《报告》”）显示，截至2016年底，提供住房分享服务的人数约为200万，参与住房分享活动的人数超过3500万。同时，2016年在线旅游中住宿占交易规模约20%，该市场最大潜在交易额有望达到1000亿元左右。

“继网约车之后，住宿分享经济的春天已经到来。国家政策利好，市场正在成熟，在住宿体验方面能否接得住，能否服务好从标准化酒店释放出来的客流，是企业成功与否的关键。”小猪短租CEO陈驰在会上表示。

事上，住房分享作为分享经济的一环，对社会不同方面都有着拉动作用。

一方面，可以盘活城市家庭拥有的闲置房源。根据国际货币基金组织报告显示，2015年我国房屋空置高达10亿平方米，空置率超过20%。全国住房供应过剩的问题，在旅游城市和三、四线城市更为严重。

另一方面，住房分享可以给工薪阶层带来更多收入。以小猪短租平台为例，其旗下一二线城市的单套房源日租金可达到350元～500元，即便在30%的较高年空置率下，房东年收入也在10万元以上。在国外，根据Airbnb调查报告，65岁以上的房东每年通过住房分享可收入8350美元，相当于社保增长了52%。

此外，其拉动消费的能力也不容小觑，不仅为房东带来收入，更带动了周边社区的相关消费。Airbnb早在2014年就调查报告称，由于使用分享平台的支出低于酒店，旅客在旧金山逗留时间更长，平均每人的花费达到1100美元，高于酒店旅客的840美元。

面对巨大的潜在市场，国内住房分享平台都在积极拓展房源、吸引用户流量。《报告》显示，截至2016年底，我国住房分享市场交易额约243亿元，累计融资总额超过46亿元，其中仅2016年一年该领域融资额就达到约13亿元。

目前，国内住宿分享市场的主要玩家分别是途家网、小猪短租、Airbnb中国，三家的注册用户数分别为3000万、1800万和600万。其他的市场主体还包括住百家、木鸟短租、自在客、去呼呼等。

小猪短租CEO陈驰表示，虽然去年有不少住宿分享平台并购的新闻，但“短租行业进入并购整合的阶段还太早了，作为初期阶段各家都还需要把蛋糕做大”。

而该领域的主要模式，则以B2C和C2C为主。与B2C模式相比，C2C模式有两个主要特点：一是去中心化，提高效率节约成本；二是满足多元化、个性化需求。

值得一提的是，近年来众多市场调研和行业报告均显示出“千禧一代”的青年用户在住房分享中的积极参与程度和强大消费能力。

Airbnb平台上大部分中国用户都是千禧一代，占整个中国用户群体的83%，其中房东平均年龄32岁，30岁以下房东占比45%；在国内，青年用户占小猪短租用户总量的77%以上，占美团网酒店、旅游消费者的86.6%，占住百家平台用户的60%。

如何服务好这批潜力巨大的用户，已成为众多平台需要考虑的事。因为能够更好地满足年轻用户的个性化需求，以Airbnb、小猪短租为代表的C2C模式，成为市场趋势。

第5篇

在这个无房不成家、无房难立足的时代。什么奇事怪事都有，日前，有调查显示，近8成女性认为，男性月收入超过4000元才适合谈恋爱；同时，更多女性乐于与男方AA婚恋费用。另悉，近日广东佛山一所公办幼儿园招生，规定外来人口拥有住房面积不少于80平方米。

规范商业银行收费

国家发改委价格监督检查与反垄断局副局长董志明日前表示，国家发改委将会同银监会等部门切实规范商业银行收费。

人均碳排放京津沪最高

根据最新世行报告，2010年京津沪人均碳排放已经进入全球最高行列。2010年，北京、天津、上海人均二氧化碳排放量分别达到10.1、11.1、11.7吨，接近或超过纽约人均10.5吨的水平，超过伦敦的人均9.6吨水平，新加坡7.9吨水平，东京的4.9吨水平。

因垄断航油价居高

近日，国际航协表示，中国的航油价格是全球最高的地区之一，进销差价高出国外数十美元。业内称因中石油中石化垄断所致。

艺术品交易额超两千亿

据文化部信息称，我国艺术品市场交易总额2011年已达2108亿元，但行业诚信缺失，乱象丛生，亟待大力整治。

写字楼租金普涨

中原集团研究中心数据显示，4月各地甲级写字楼租金指数普涨，其中北京、上海租金环比涨幅分别达到4.48%和5.65%，其余6大城市甲级写字楼租金涨幅则小于1%。

PE频现IPO排队企业

日前，证监会再次“首次公开发行股票申报企业基本信息情况表”，截至5月3日，共有653家企业正在排队上市，其中已经通过发审委审核以及处于预披露阶段(预计未来1-2月内将上会)的企业达到181家。

家庭理财存款占比高

西南财经大学我国家庭金融调查与研究中心日前《我国家庭金融调查报告》，报告显示，在我国家庭金融资产中，银行存款比例最高，为57.75%；现金其次，占17.93%；股票第三，占15.45%；基金为4.09%；银行理财产品占2.43%。

互联网扎堆做手机

继阿里巴巴、小米公司、百度、奇虎360相继宣布推出智能手机后，日前又有消息称，网易已经确定进军智能手机行业，目前已经有试制机问世。

A股市盈率触底

近日社保基金开始拨付资金进入新设立的投资组合，准备随时启动投资。分析人士认为，当前市场虽然面临压力，但估值底已现，A股市盈率处于十年以来底部，下跌空间有限。养老金选择此时入市，有望取得长期稳定回报。

浦发银行受托蓝色基金

上月，浦发银行成功受托国内最大规模产业基金——蓝色经济区产业投资基金（简称“蓝色基金”），进一步夯实了该行在国内商业银行股权基金托管业务领域的引领者地位。

人保集团或年中A+H上市

人保集团总裁吴焰日前表示，人保集团正在遴选承销商，有望在年中登陆资本市场。人保集团拟采取“A+H”同步上市，A股保荐机构属意中金公司和安信证券，H股承销商有望花落汇丰和瑞信。

招行“生意一卡通”

招商银行此前面向全国广大小微企业主、个体工商户正式推出了全新小微企业贷款产品——“生意一卡通”，这是该行小微贷款品牌“生意贷”全面升级推出的创新产品。

远洋万和公馆将入市

远洋地产在北京望京的地王项目——远洋万和公馆将于6月入市。行内人士表示，该地块是典型的商务区内稀少的住宅用地，也是望京地区最后一块住宅用地，稀缺性不言而喻。

第6篇

真是一本万利，以“公益”名义做着史上最赚钱的生意。管家该拿工资，但俨然跃升成为主人的管家们，却给自己发起了高薪。

最牛薪水由两部分构成。一是主要包括按照不超过2%的固定比例从政府物业租金收入中计提的业务费、维修费；二是“自有物业”收入，该中心所谓的“自有物业”，是指其前身深圳市住宅开发租赁公司，早些年在市场上以贷款形式投资购买的物业，这些物业大多分布于黄金地段的繁华商区，虽然规模不大，但租金回报高。从2008年7月成立至2010年末，租赁中心将443.69万元“自有物业”租金收入截留至工会账上，其中，216.06万元以工会补贴名目发放至个人，其余以文体活动费等名录列支。

看到这里，公众马上能够理解这是一个非行政非市场、非驴非马的“怪胎”。说是公益机构，前身却是住宅开发租赁公司，还贷款买了不少物业；说是市场机构，却是事业单位，还有管理权。按理，管理性的事业单位要实行收支两条线，该中心却是经费自筹类事业单位，也就是说，政府根本不管经费，你爱咋弄咋弄，只要不向政府伸手要钱就行。

于是乎，这家中心在三不管地带称起“大王”：一方面作为管理员，收业务费维修费，如果政府物业租金高，这些费用也就水涨船高；一方面作为自有物业的主人，收获早年低廉房地产投资的成果；另一方面趁着公共财政不健全，给自己发高薪，把产权模糊的繁华商区的物业占为己有。

国家审计署在调查报告中一针见血地指出，“因地方财政及国土房产主营部门未对其‘自有物业’进行资产清查和产权认定，导致应作为国有资产管理的所谓‘自有物业’收入，变成了该租赁中心为员工发放高工资、高福利的来源”。

从头到尾，这就是一笔糊涂账：该中心的性质是一笔糊涂账，自有物业的产权是一笔糊涂账，公共财政也是一笔糊涂账。

第7篇

七月底，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行的调查报告显示：今年二季度，北京写字楼租金环比增长3.96%，达到每月每平米288.55元。经过一年的疯狂飙升后，写字楼租金增速首次放缓。但此价格已经远超首尔、吉隆坡等城市，接近上海。包括国际巨头在内的众多租户正在筹划，搬离核心区域。

租金涨、空置率降

从第一季度的12.64%到第二季度的3.96%，增长幅度明显降低。但是涨价，仍然是不争的事实。

王鑫是北京京城房地产经纪有限公司的一名业务经理，CBD商圈写字楼盘是她的业务范畴。在她的印象里，去年甲级写字楼的租金价格是平均每天每平方米6元，可是从今年年初开始，就涨到了7.5元，有的业主甚至报价8元。

同为置业顾问的王亮难以接受的是，他公司所在的万达广场门店，10月份租赁合同到期，业主在两个月前就提醒，要涨房租了，每天每平方米是35元，而此前的租金却只有这个定价的一半。

在2011年第四季度，CBD和建国门商圈的甲级写字楼的平均租金分别是每月每平方米265.77元和238.96元，但是现在都已经超过300元大关。目前，CBD商圈每平方米平均租金在304.91元，涨幅达到14.73%，空置率也由曾经的30%降到5.81%。今年，CBD已经超越金融街，成为北京市写字楼租金最贵的区域。

在全球147个城市中，北京的写字楼租金涨幅已居首位。

供不应求是价格快速增长的根本原因。

高立国际调研部董事谢靖宇表示，今年是北京市甲级写字楼新增供应的真空期。虽然在过去的两年，CBD区域就已经出让了近10块商业用地，但是这些写字楼完工并投入市场的时间预计都在2015年到2016年之间。

前三个月，北京只有博瑞大厦、国海广场两个新项目入市，为北京租赁市场增添10多万平方米的可租赁空间，但这两个项目也都在CBD。

戴德梁行的数据显示，近两年时间内，北京市甲级写字楼租金涨幅达到85%，但空置率却持续下降到2.45%，建国门、金融街等核心商业圈，由于新增供应有限，加上国企、央企通常更倾向于整体持有甲级写字楼而不公开租赁，使得长期供需紧张，租金上涨势头强劲。

国际企业离开CBD

继半年前英特尔从位于国贸附近的嘉里中心迁至北三环的环球贸易中心后，根据公开统计，如今惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议，还有甲骨文和路透社将部分办公场所搬迁到上地，奥林巴斯和燕宝汽车也要部分迁址到酒仙桥区域。

同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避核心商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、尼桑、联想、百度等知名企业均在此列。而卓越亚马逊早在两年前就将运营中心正式搬迁至通州地区。

高租金让身处CBD商圈的一些企业难以为继，选择逃离。

张宇是一家外贸公司老板，公司全部十几个人在万达西区租用一间200平方米左右的工作室，整套出租价格是每月2万元。3月底，租赁合同到期，业主涨价到每月3.8万。“今年外贸订单少，如果房租再涨，压力就更大了。”合同一到期，张宇就把公司搬到了亦庄。“虽然离开了核心商圈，但这里每天每平米的价格只有2.6元”，张宇说。

除张宇这样的小企业外，一些以IT业、制造业为主的大企业也开始转向非核心商圈。

从核心商圈向外突围也直接带动了非核心区域写字楼租金市场的变化。戴德梁行报告显示：北京市非核心商圈写字楼空置率较上季度降低了5.71个百分点，平均租金则环比上涨3.21%，达到每月每平方米236.73元。

北京中原房地产经纪有限公司今年主推的两个写字楼项目也尝到了甜头。其中，位于东五环的龙湖地产写字楼项目，在短短半年时间内，每平米的售价从2万元涨到了2.6万元。

挡不住的商圈诱惑

在北京中原房地产经纪有限公司工商铺部总经理蔡慧健看来，尽管购买非核心商圈写字楼项目成为新的投资趋势，但并不代表CBD的价值降低。

他对《新商务周刊》记者分析，这些搬迁的企业要么就是承租能力有限的中小企业，要么就是已成气候的大公司：“像惠普一样的大公司，不需要再用CBD的优越位置来撑门面了，即使搬到郊区也照样是知名企业，而对于中小企业来说，想搬进来的总会比搬走的多。”

蔡慧健手下的一线员工小何也用实际的业务印证了这个事实。

就在上个星期，他为两个小型企业办理了写字楼租赁业务。一个在万达广场、一个在东方梅地亚中心，租金分别是每天每平米7.5和8元。做物业顾问不到半年的小何很高兴的是，CBD商圈的写字楼总是出手很快，最慢的也就是半个月。

“走一个，来一个，CBD交通方便、配套齐全、写字楼档次好，虽然租金贵，但大家都想来这儿办公。”在小何看来，因为包括品牌、技术、服务、交通在内的众多元素都汇聚在了CBD，让很多企业无法抵挡。

随着中央电视台的动迁，许多上下游相关公司也开始在CBD区域寻找新址，为传媒行业量身打造的东方梅地亚中心、蓝堡国际中心等写字楼生意火爆。比如小何的两个客户看中的就是离中央电视台、北京电视台都很近的黄金地段。

人气旺，也让不少开发商、物业、业主变得更加挑剔。

几天前，京城房产的业务经理王鑫接待了一个美国企业，想在地标性建筑国贸三期租用整层办公，租金每天每平米高达40元。可是最终合同没有签成。王鑫说：“国贸三期认为这个美企不够资质，说白了就是不符合这个写字楼整体的档次”。

仲量联行把这个现象也写在了报告中：可租面积的短缺使业主在挑选租户时拥有了更大的选择权，有些业主更是表示只愿接纳有名气，有钱的高品质租户。

增幅趋稳

对于第二季度增速放缓的原因，戴德梁行华北区企业服务部主管王刚向《新商务周刊》记者解释“由于前期涨得太快，现在上涨的动力已经不足”。仲量联行的分析认为，国内经济增长预期下调，以及世界经济增长不确定性增强等因素导致了第二季度北京市写字楼市场的需求放缓。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂告诉记者：“许多租户在租约中都设定了租金上限，这限制了第二季度整体市场的租金上涨”。

那么，写字楼租金还会向下走吗？身处一线的王鑫从每天过手的业务单中看不到这种可能性：“平均7.5每天每平米的价格已经持续了将近两个月，一直没有变过。”凭借经验，她认为等到年底，写字楼市场旺季的时候，说不准租金还会涨。

今年下半年，北京将只有一个甲级写字楼入市，新增2.3万平方米的供应面积。但是对于缓解整个市场的供应紧张只是杯水车薪。

第8篇

限购、限贷、加息、利率上浮、营业税全额增收……春节前出台的新一波房产调控政策虽暂时抑制了房价的上涨，但不少人也因此成为限购、限贷对象而无法买房，更多的购房者则考虑到眼下购房成本大增而犹豫了起来。加上目前正处于政策频繁调整期，且政策具体执行细则还不明朗，从这个角度看，通过暂时租房来规避政策风险不失为一种上选。

超负荷买房不如自在租房

在过去10年中，房租的上涨幅度远远落后于房价的上涨幅度。如今上海、北京等一线城市的租售比普遍在1:500甚至1:600以上，即年投资回报率仅为2%~2.5%之间，低于目前的一年期银行存款基准利率。从投资理论上说，眼下的房价显然已经有了不小的泡沫。加上此次“新八条”和房产税的接连出台已经将中央坚决抑制房价过快上涨的决心彰显无遗。2011年，房价继续像前两年那样大幅飙升的可能已经成为了极小概率的事件。此时购房，无疑有高位接盘的风险。

与当下买房将承受极大风险不同的是，租房反而可以生活自在。租房具有极大的灵活性，不需要承担大量资金和未来预期的可支配收入都沉淀在一套房子里、被房子捆绑一生的风险，而租房省下的买房钱则可以用于金融投资，既保证了资产的流动性，又有机会进行其他金融投资以求得更好的资本回报，尤其对于工作和感情生活还存在许多不确定性，资本积累还处于开始阶段的年轻人来说，租房的这些优点就更加明显。在国外，年轻人租房生活甚至租房结婚都是稀松平常的事。

根据美国劳工统计局2009年的调查报告，在美国，52%的首次购房者年龄在31岁，而美国人平均21岁工作，26岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。

与美国人相比，欧洲人的首次购房年龄更晚。比如比利时人是35岁，英国人是37岁，德国人更是要到42岁。我们的邻居日本人也是平均到42岁才首次拥有属于自己的房子。然而去年8月的一份调查报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比上述发达国家几乎要快一代人时间。由此可见，我国国民住房观念本身就不尽合理，在当前极为严厉的调控形势下，我们更是应该转变住房消费观念，不必强求置业。

租房选址有讲究

有人可能会说，租房固然也可以，但房租的不断上涨却让人很犹豫。的确，从历史上看，房租和房价之间总是呈现出接力上涨的态势：在房价高速上涨的阶段，房租相对比较平稳；而当打压政策频出，房价上涨乏力，市场观望气氛浓郁之时，则会引发房租上涨潮。

就在春节后，许多热点城市都出现了房租上涨超10%的新闻，尤其是中低端房源租金上涨更加明显。以上海为例，原来位于闵行区一套70多平方米的两室户，去年下半年月租金在2800~3000元之间，春节过后房东的报价普遍提至3200元以上。从今年1月的CPI数据中也可以发现，虽然CPI同比上涨4.9％，但其中住房租金价格涨幅却高达7.1％，加上CPI权重调整后房租占比上升，房租上涨对CPI的走高“贡献可观”。

在租金上涨期，通过一些选房杀价的小技巧也可以减少开支，节约成本。首先，租房时应该避开热点区域，选择辐射区域租房。比如在上海中山公园、徐家汇等商业中心的房租普遍比较高，而周边的天山街道、田林街道的房租则相对较低，但配套和交通并不逊色。同时也要考虑到交通和时间成本，如果光图房租便宜而选择交通不便或距离上班地点较远的偏远地区，则会增加许多其他生活成本。总之，房子的位置最好选在一部公交车或一部地铁在半小时内就能到达公司的地方，不但节省交通费，节省下来的时间成本更是一笔无形资产。

租金谈判技巧多

除了上述“硬件”外，善用租房杀价技巧等“软件”同样可以让你省下不少房租。

比如在看房时先不要表露对房子很有好感，可假意告诉房东自己已看中同小区另一套房子并准备付定金，只是“接到中介电话顺便来这套看看”，并把另一套房子的租金压低些；或者明确表示已在另一处支付了定金，但也很喜欢这套房子，因此请求房东降低租金以补偿已付出不能退的定金，从而给房东降价施压。

给房子挑刺也是杀价的重要手段。比如不停指出房子的缺点，像交通不便、楼层不好、装修老旧、墙壁开裂、家电配套不足等等，并用其他条件环境更好但租金差不多的房子作比较，从而降低房东的谈判筹码和心理价位。

另外，对于刚刚大学毕业的年轻人来说，“苦情戏”往往也会奏效。比如明确告知房东自己大学毕业，在上海无亲无故，收入微薄，生活压力极大，租房能力实在有限，并保证自己租房后一定会爱护房屋，定期打扫，自己生活检点不会打扰邻居生活，而且还会长期租住等，不少房东会基于同情或考虑到“房子租给他放心”的心理而心慈手软，降低租金或不再要求涨房租。

房东总是希望房子越快租出去越好，因为空关也是损失，这时候就可以采取两手准备。一方面，带着现金，只要价钱合适马上付定金或签约；另一方面，要是房东坚决不降价，索性抬腿就走，让房东担心失去客户。如果真的对这套房子有意，入住需求也不是很急的话，则可采取拖延战术，即不答应也不拒绝，到最后房东磨不过去往往口一松就降价了。

当然，应对房租上涨，有些偏门办法是万万使不得的。比如说“房中房”（群租）已遭政府严令禁止，而且由群租引发的各种治安案件也层出不穷，更何况群租房的房屋结构往往都会有一番伤筋动骨的改造，涉及到不少电线和水管的铺设变动，漏电、漏水、煤气泄漏等事故常常发生，这些隐患都会危及到租客的人身安全。因此，哪怕这类房屋的租金再低，也决不能贪图便宜而入住。

合租对象要慎选

选择与他人合租也不失为一种降低租房压力的好办法，但是一定要慎选合租伙伴。合租人最好是同性的同事、同学或朋友，相互了解且可以彼此照应，以免出现不可预知的风险。至于异性合租，虽然曾出现“异性合租擦出爱情火花”的报道，但异性合租的风险也相对较大。尤其对女生来说，千万不可在未充分了解合租者或合租广告内容的情况下贸然租住。如果是通过中介介绍或网上相识的合租人，一定要留下对方身份证、工作证等复印件及联系电话，以减少不必要的经济纠纷。

至于合租房的面积，则要看合租人数。比如两人合租，可以租两房一厅的老式公房，既保留了自己的私密空间，又有足够宽敞的客厅。预算紧张的话则可以合租一室一厅的房子。如果3人合租的话，即使租三房等面积大一点的房子房租压力也不会很大，因为房型越大、房子相对单位面积的租金也会越低。

今后5年保障房可期

不过对中低收入群体来说，疲于应对房租上涨和无力买房的局面可能也是暂时的。“十二五”规划已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房的供给”的指导思想，“一手抓房价、一手抓保障”也是去年4月以来房地产调控的核心。

第9篇

国内十大拍卖公司年成交372亿

中国拍卖行业协会最新的2011年国内文物艺术品拍卖市场数据显示，中国嘉德、北京保利等国内十大文物艺术品拍卖公司，2011年春秋两季共举办451个专场拍卖，成交56998件（套），成交率75.15%，成交额372.08亿元，与2010年的257.37亿元相比，增长44.57%，但是增速较2010年的180%有较大回落。

深圳文交所资产包或将转为艺术基金

深圳文交所作为首推艺术品份额化交易模式的实践者，目前已成立了“艺术品权益拆分业务善后工作组”，处理与份额化业务遗留问题。在深圳文交所推出过“南黄北齐”资产包的景文投资董事长万正琼表示，将积极配合深圳文交所的善后工作方案来处理相关事宜，以此来调整探索资产包的交易模式，可能会考虑采用私募基金的方式。

房产

上海调整普宅标准

2月16日，上海出台普通住房新标准，并于3月1日起实施。

新标准规定可享受优惠政策的普通住房，应同时满足三个标准：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等为普通住房；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格方面，应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

北京甲级写字楼租金飙涨

近日，香港DTZ戴德梁行研究部了《全球写字楼租务开支调查报告》，报告显示，北京及上海（静安区）今年租务开支高居亚太区前十。其中，北京年度租务开支增长高达38%，在全球各商业区中涨幅最大。至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格同比增长44.0%。

投资

沪版OTC开市首批19家企业挂牌

2月15日，上海股权托管交易中心正式启动，这意味着沪版OTC（场外交易市场）制度正式落地，19家公司正式挂牌。根据披露的公开资料，有近40家私募股权或创投企业已经先期在这19家公司中“潜伏”，其中不乏深创投、华润深国投等知名机构。

上海推出最大规模人民币国际投贷基金

上海日前推出国内最大规模人民币国际投贷基金――赛领国际投资基金，它是由上海国际集团和相关投资人共同发起设立的人民币国际投贷基金。该基金组织形式为公司制，母基金规模人民币500亿元，其中首期募集规模120亿元，未来基金总投资规模可以超过1500亿元。

财富

恒生银行人民币黄金ETF上市

恒生银行推出的全球首只人民币计价黄金交易所交易基金日前在香港交易所挂牌上市，但由于散户投资者对这一新产品不够熟悉，市场反应平平。该产品的定价基准为伦敦市场黄金的美元定盘价。投资回报以人民币返还。

第10篇

一、财务尽职调查理论概述

财务尽职调查是指在并购企业与目标企业达成初步合作意向后，经双方协商，并购企业对目标企业与本次收购有关的财务事项进行的一系列现场调查、资料分析等活动。财务尽职调查目的是为并购企业防范和减轻由于信息不对称或者信息欺诈所带来的风险或不确定性，应遵循独立性、专业性、谨慎性、全面性以及重要性的原则，包括制订财务尽职调查计划、组建财务尽职调查团队、经营以及财务数据的收集和研判和财务尽职调查报告的提交等工作流程。

财务尽职调查是通过对目标企业历史和现状的深入了解而对其未来进行预测，因此在调查过程中，财务专业人员需要运用以下方法：审阅，通过财务报表及其他财务资料审阅，发现关键及重大财务因素;分析性程序，如趋势分析、结构分析等，对各种渠道取得资料的分析，发现异常及重大问题;访谈，与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通;小组内部沟通，调查小组成员来自不同背景及专业，相互沟通有利于全面了解目标企业财务状况和经营成果。

在财务尽职调查时，产业型横向或纵向并购方应当以目标企业的资产运营质量、净资产和增长率为核心重点，关注各项风险的同时兼顾投资后盈利水平和未来获取现金流情况等，以期保证并购方能实施对规模经济、开源节流的目标需求。

二、家居电商企业的财务特点

家居产品种类繁多，日新月异，规格不一，对采购和库存管理要求极高，否则容易造成退货和库存积压，从而占用资金和库容。家居电商以线上现金交易为主，客单价低，交易频率高，突出现金管理和银行账户管理的必要性。家居电商竞争门槛较低，为了获取较多的平台流量，需要不菲的广告宣传费用，也需要线下的体验，必须支付不断上涨的店铺租金。

三、家居电商企业财务尽职调查流程

（一）准备阶段

拟定调查计划，确定调查目标、调查时间和调查范围，对重点调查领域、人员安排和预计调查费用等做出说明。并购双方需要签订保密协议，以确保被调查的企业的商业机密的安全性，同时参与财务尽职调查的人员也需要签订保密协议。

（二）实施阶段

收集目标企业的主要业务、财务信息等相关的资料，全面了解目标企业的财务情况。通过取得目标企业的营业执照、验资报告、章程、组织架构图，财务调查人员可以了解目标企业全称、成立时间、历史沿革、注册资本、股东、投入资本的形式、性质、主营业务等，同时需要了解控股和参股子公司、关联方、财务管理模式、财务部财务人员结构、会计电算化程度和企业管理系统的应用情况等信息。家居电商企业在资产、负债、收入等方面有其特点，财务尽职调点如下表：

表1  家居电商企业财务尽职调点

在资料和信息收集完毕之后，财务尽职调查人员应该对所获取的资料运用分析性程序等方法进行整理，进行真伪信息的辨别和错误信息的确认。

（三）项目总结阶段

尽职调查人员根据去伪存真后的信息和资料进行总结分析，将整个调查过程中遇见的实际情况和主要问题以总结的形式，进行文字整理。对家居电商企业财务尽职调查中，需要特别关注存货管理和税务风险，需要考虑在并购整合时如何提高存货管理效率以及防范税务风险。

（四）报告阶段

财务尽职调查的所有过程都是为最终的结果报告而准备的，在科学、客观的基础上，根据目标企业的实际信息，进行最终的财务风险分析和确认，陈述目标企业的可投资性和风险性，提出最终的建议和结论，形成财务尽职调查报告。

第11篇

诚然，房屋租赁从属于现代经济学的研究范畴，是深入研究某一地区社会商品经济、私权制度的重要方面，但作为“历史传承”，房屋租赁中的民事习惯不仅记录着传统经济纷繁复杂的历史表象，更承载着经济表象背后所隐含的制度与文化，是全面认识某一地区社会历史文化命题的重要切入点。然而，当前国内学界对这一论题明显缺乏关注，没有专题论文见诸案头。基于此，笔者将据《民事习惯调查报告录》中的有关史料，对清末民初黑龙江房屋租赁中的民事习惯略作考察与分析。

一、租不拦典、典不拦卖

清末民初，房屋的租赁、典当、买卖三者交叉出现，共同建构了清末民初房屋交易市场。当租、典、卖之间发生叠加矛盾时，三者权利孰轻孰重，将会影响到交易双方各自权益的争取。一般民事习惯认为，租约的效力低于典约，典约的效力低于卖约。即承租人的权利不能对抗出典契约的成立，承典人的权利不能对抗买卖契约的成立，此即“租不拦典、典不拦卖”。租赁、典当、买卖三种交易行为之间的效力高下关系由此可窥见一般。黑龙江各地习惯大抵如此。龙江县习惯，凡租借房屋，“于约定期限内，业主因不得已之事故，出典此房屋或土地时，租户不得拦阻，因原约期限仍然有效，租户只得主张赁借权，转向典户纳租可也，俗谓‘租不拦典’。至于已经典出之房屋或典地，业主又欲出卖时，典户亦不得拦阻，只得主张质权而已，俗谓之‘典不拦卖’。”［1］。

青冈县习惯，“房屋在租约未满以前，业户若欲出典于人，租户并不得出而拦阻；即在典约期限未满以前，业主如欲出卖于人，典户亦无拦阻之权。”［1］值得一提的是，有些县区在业主行使“典、卖”权时，租户有优先“接典承买”的习惯。如嫩江县习惯，“房屋业主对于租户在租约未满期以前可以出典或出卖，租户不得阻止，惟须先向租户商议，如租户不愿典买时，方可典卖第三人。”［1］景星设治局地方习惯也是如是，租户租赁房屋时，“业主如欲典卖，其租户在租约期限未满以前，得尽先接典承买”［1］。此外，索伦设治局地方及大赉县、泰来县、呼兰县、兰西县、绥棱县、庆城县、望奎县、木兰县、巴彦县、通化县、汤原县、瑷珲县、林甸县、肇东县、萝北县、漠河县均有“租不拦典、典不拦卖”的习惯。可见，这一习惯在黑龙江省实属普遍。仔细研读“租不拦典、典不拦卖”习惯，可以看出此习惯多有一共性前提，即“未届回赎期”。也就是说，租、典期未满，业主对于出典之产随时可以出卖。显然，这一民事习惯更多保护的是业主利益，而对于租、典户利益则缺乏足够的重视。

法治社会，私有财产权是私权的重要组成部分，更是基本人权。从清末民初各地房产买卖习惯看，人们普遍地将租、典（当）、卖三者“权重”按“买卖权＞典当权＞租赁权”次序排列，证明业主享有房屋的最终处置权。每当出现因“三权”重叠引发纠纷而诉至法院时，地方审判庭往往会将“租不拦典、典不拦卖”的习惯作为根据加以采信，似乎更能说明私有财产（所有）权概念和意识已深入到社会各阶层。不可否认，中国现代私权制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的结果，但从某种程度上讲，似与中国民间社会广泛存在诸如此类的民事习惯也有关联，否则，移植的东西再好，恐怕会因缺乏应有的土壤而夭折。

上述分析是站在业主（卖方）立场上作出的，论文格式下面不妨再站在“租方”立场略加分析，或许能把问题看得更全面。买、卖双方的租赁或典当关系一经成立，二者必然是在“合意”的基础上就某些易引起争议的问题达成口头的或者书面的协议，即“租”是建立在“契约”成立的基础之上。显然，在与受租者契约尚未到期之时，业主就可随意将房屋转典、转卖与第三方的做法似乎欠妥。当然，承租方的一丝“优先权”似乎能起到平衡交易各方权益的作用，但它在很大程度上会因租方没有足够的资本力量而落空。总之，“租不拦典、典不拦卖”势必会侵害受租者的正当权益，也容易在利益相关方之间引发诸多不必要的纠纷。

二、借地不拆屋

房屋租赁中，或许来自家庭自身人口增长的压力，或许出自改善居住条件的需要，大多租房户会与房东商议自行添修房屋，那么，这里面自然会牵涉一个关系到出赁人（房东）与承租人（房户）切身利益的问题。即：租房期限终了时，之前由承租人建造之房屋产权归谁所有。据《民事习惯调查报告录》物权编所载，涉及黑龙江房屋租赁的调查主要是围绕“添、修房屋”展开，不同县区，习惯略有差别。“借地不拆屋”乃习惯之谓，其意为：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限终了时，对于添修房屋，若系土木相连者，无论间数多寡，通归原业主所有，不能自由拆动。”［1］清末民初，黑龙江所属各地，多有“借地不拆屋”的习惯，只不过细节之处稍显不同。如青冈县习惯，“居民对于租住房院，得添修房屋，于租期终了，不得自由拆动，悉归原业主所有。”［1］呼兰县有将“添修房屋”卖给业主的习惯，“至于租住期限终了时，对于租户添盖之房屋，量物作价，卖归原业主。”［1］。

一般情况下，房户“添修房屋”需事先与房东进行商议，而且，“主客双方缔结租约之际，须将添修房屋、租期终了归业主所有条款明订于契约之中，方为有效。”［1］换言之，该习惯需有房东知情并经书面形式予以明确才得以承认。如绥化县，“借地不拆屋一项，绥化商民虽有此习惯，必须事先于契约载明，或添修时得原业主同意，方为有效。”［1］巴彦县习惯，民商租住房院，借地兴修，“如租限终了，对于添修房屋土木相连者，无论间数多寡，统归业主管有，不许租户拆动。须于租约载明，认为有效，否则，不在此限。”［1］此外，讷河县、索伦设治局、汤原县等地均有此类习惯。也有些地方这一习惯并不需要书面确认，仍可生效。如庆城县，“借地不拆屋”“以口头契约即可有效，无须载明条款，多有并租约而无者。”［1］望奎县习惯，“原订租约时未尝载明，亦认为有效”［1］。木兰县习惯，“无论契约，有中人即可发生效力。”［1］房屋租赁期限终了之时，房户添修的房屋能否自由拆动，要看原订租约对此有无载明。如克山县习惯，“倘原订租约言明到限日自由拆动，则所添修房屋当然由租户拆去。如原订租约载明租住期限届满，所有租户添修房屋统归原业主所有，则所添修之房屋当然不能自由拆动。”［1］兰西县习惯与克山县习惯颇为类似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墙等项，应需土木材料，如由房东购置，则土木工钱归房户支出，于原订契约载明，期满统归房东管业，房户不得拆动。倘土木材料、工钱均由房户自备，房户搬移时得自由拆动，或由房东给价留买。”［1］。不过，黑龙江一些地方由于地处偏僻，为招徕移民开垦荒地，当地地主多为移民出资建造房屋且不收房租，因而，无“借地不拆屋”之习惯。据嫩江县知事会员薛翘如报告，“居民租住房屋一款，本县草莱甫辟，新来垦户多系自己建筑屋舍，其招来地户由地主建房居住，不纳租金，故阖境向无租户添修房屋之事。”［1］再如通北县知事会员熊良弼报告，“属境新荒甫辟，佃民户不易，凡有来境租种地亩之附户，所住房屋统归原业主修盖。如房屋不敷占用，亦须原业主随时筑建，即间有不租地亩，只租房屋之户，添修房间亦由原业主担任，并无租户添修房屋之事。”［1］漠河县习惯也是如此。

对于租户而言，“添修房屋”之费用是不小的开支，一般情况下，“借地不拆屋”这一习惯本身亦把房户的物质利益考虑在内，比如房东与房户可就费用分担问题事先达成一致，至房租期限届满或提前退租之时，以权充房户利益损失之弥补。如景星设治局地方习惯，“修房费用统由房租内扣除，须载明于原订契约内。”［1］大赉县习惯，房户若出资筑修房屋，可在议定期限内免向房东支付房租：“民间有行借地不拆屋者，必先立租约，将期限若干年、房间若干数，均载注详明，然后修筑，其修筑费尽归租户担任，名曰‘垫修’。待兴修完竣，归租户居住，其年限少则五年，多至十年不等，以租约内所载之期间为度，限内不出租价，至期限终了时，房归原业主。”［1］绥棱县习惯，“商民租住房院，如添修房屋，向于租约内载明添盖房屋几间，每年作租价若干，按年代扣除，以所扣租价足抵添盖房屋之代价为止，亦曰‘垫修’。若租住未至期限，因特别事故退租时，所扣之租价不足抵其垫修之代价，原业主应如数补给。”［1］另外，泰来县习惯、瑷珲县习惯与上述各地习惯并无二致。

总体而言，“借地不拆屋”习惯对于租户和业主或土地所有权人均有一定益处。一方面，业主或土地所有权人在无需支付充足资本的前提下获得了房屋的所有权；另一方面，租户最终在仅支付相对较少的建筑费用的前提下，于一定期限内占有了房屋的使用权。同时，这一习惯对于当地农业经济的发展似乎不无裨益。基于此，把此习惯认作良善风俗当不为过。

三、中人、租期及零星修补费用

从制度效能上看，中国古代没有出现西方启蒙理念中的契约社会，但不容否认，以观念层面而言，中国古代是充满契约意识的社会。至近代，西方式的契约意识日渐增强与成熟，成为调整和维护人们社会生活秩序的有力支撑。清末民初，黑龙江各地租赁房屋须先行立契的做法几属社会常态。诚然，纷繁复杂的历史本来不可能还原，要研究这一时期该地房屋租赁中丰富多样的民事习惯，困难可想而知。正因如此，契约必然地成为研究房屋租赁中民事习惯所要选取的最重要、最直接的资料来源。应说明的是，清末民初黑龙江各县区的房屋租赁契约书式比较一致，这里不妨先就黑龙江讷河县的一纸房屋租赁契约加以誊录，以说明相关问题。透过它，能很容易地研读出清末民初该地许多租房信息，进而由此得出其习惯的大致轮廓。

契约［1］全文如下：立出赁房间人永和堂，今将自置市房一所，坐落在讷河县新街基十字街西南角，计门面草房七间，门窗、户壁俱全，大门、水井伙用，院内丈尺注图列后，凭中人说允，赁与裕厚永营业居住。每年租价江市钱二千八百吊，按二、八月两季交纳，并言明一租六年为满，在此六年之内，不许增租涨价，两家均不得转租他人，但许住户自辞，不许房东驱逐。历年零星修缮，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，应由房东修理。又或大拆、大盖或添修房间，系客工主料，惟须两家商量妥协，始能有成，迨六年后，再行另议。此系两家情愿，各无反［返］悔。特立文契一纸，各执一纸存证。中人：李子新张泰代字：单五臣中华民国年月日立租契人永和堂这纸租房契约言简意赅，展示出房屋租赁时的诸多细节内容，比如房屋位置、房屋间数，甚至面积、租房用途、租赁双方身份及中人、租期、租金、房屋修理费、双方权责关系，等等。

现据《民事习惯调查报告录》，再将龙江县、绥化县、庆城县、林甸县等地房屋租赁契约（囿于篇幅，不再将上述各地契约全文誊录）中隐含的民事习惯择其要者，列述于下：

其一，关于“中人”。“中人”在中国古已有之，因地域、时限不同，其称谓略有区别。就黑龙江各县区而言，有“中人”与“中见人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能与作用，依上述契约中“凭中人说允”一句就可知他在房屋租赁双方之间扮演着介绍、调解、见证的角色。如龙江县房屋租赁契约（出租房人：崔恩惠；租房人：二合公）中分别有“……以上等情，系同中人明白商议，决无反［返］悔”［1］语。此外，每纸契约文后签字画押的“中人”数目少则一、二，多则五、六，甚至更大。如龙江县另外一纸契约文后签字画押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文显、文焕章、左青照”［1］五位之多。

其二，关于租期。房屋租赁契约，租期之长短大多明订契约之中。根据租期长短，有些地方有不同分类。如讷河县习惯，租房期限，“分有长期、短期、半季三种”。“租住数年或十余年”谓“长期”；“租住房屋期限一年”谓“短期”；“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”谓“半季”［1］。就《民事习惯调查报告录》来看，黑龙江各县区房屋租赁时限一般长达数年。龙江县有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼兰县，租户甚至可以“永远租用”。不过，房屋租赁契约一般很少或不规定具体租期的始止时间，这最终要由买卖双方自己协商确定。此外，若租期尚未届满，房户可以辞别，而房东则无辞客之权，这一习惯多在契约中有所体现。如龙江县习惯，“许住不许撵”［1］、“只许客辞主、不许主辞客”［1］，庆城县习惯，“准房户辞房东，不准房东辞房户。”［1］然而，个别地方如绥化县有租赁双方是不能随意辞租的习惯，“房东不许増租撵户，而房户亦不得见异思迁。”［1］其三，关于房屋零星修补费用。黑龙江各地房屋租赁，零星修补费用一般是由租户承担，与房东并无牵涉，俗名“上苫房东，下苫房户”，又名“上苫房东，下抹房户”或“大修归东，小修归户”，等等。

如龙江县习惯，“零星修补，皆归房户修理”［1］，“房屋糟烂，房东不能修盖，俱属房户修盖”［1］。庆城县习惯，“房屋有应修理之处，上苫房东，下抹房户。”［1］林甸县习惯，租期内，“房户自修、自住”［1］。不过，假使房屋损坏非由房户过失造成，那么此项费用也有以房东来担负的。如绥化县习惯，“屋宇墙壁如有坍塌、倾圮、渗漏等情事，非出于房户之故意或过失者，其效力费用俱由房东担负。”［1］另，讷河县此项费用之承担与租住期限之长短及“大修”、“小修”有关。“长期”租住期间，“房屋稍有损坏，即归房户修补，费用亦归房户自备，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，应由房户通知原业主修理，或因原业主住址过远，觅工修理未便，延缓亦可，由房户垫款先修，俟原业主到时，再行归垫，或由租金内逐年扣留，倘逐年未能扣齐，即被原业主将房屋变卖，此项垫款亦应由原业主如数补偿，俗名‘大修’。”“短期”租住期间，其习惯与前者相同。然而，“半季”租住期间，“无论发生何项应修工程，房户概不负责。”［1］通过对“中人”、“租期”、“房屋零星修补费用”等习惯的考察，一方面可以看出当时房屋租赁契约的完备与成熟，与现今此类契约有相似之处。

另一方面也看到上述习惯本身于租赁双方责、权、利之间在极力寻求平衡点，是双方长期博弈的结果。总而言之，契约中所流露出的民事习惯即合乎情理，似乎与现代法治理念也不违背，有积极的借鉴意义。历史造就了文化，文化反过来又影响着历史。

第12篇

实体店升级提升形象

面对经济放缓、竞争加剧的局面，零售商如何应对？越来越多的品牌商户不再比拼开店速度及城市覆盖，而是代之以差异化的经营。第一太平戴维斯对100个零售商进行调查显示，17%的零售商表示，未来12个月将计划店铺升级改造，主要集中在餐饮、一般服饰、运动、生活方式及娱乐、奢侈品五个零售行业，均计划通过在核心城市以店铺整固和开大型标志性旗舰店，来展示产品、提升形象。

以奢侈品牌为例，某些品牌的需求面积已从2000平方米升至5000平方米，以将旗下多个品牌集合展示，或将自有及品牌整合。而一些服饰品牌需求面积也已从一两百平方米升至1000平方米，主要为展示自有品牌。

积极开展网上业务

零售商在受到在线零售的冲击下，开展网上业务的同时，仅保留部分实体店以注重实体店的形象宣传及产品展示。据报告显示，2012年中国在线零售交易额达人民币1.3万亿，同比增加66.2%，在社会零售总额中占比6.2%。在第一太平戴维斯调查的餐饮、服饰、运动、生活方式及娱乐、奢侈品五个品类中，服饰品牌受网店影响最为明显，尤其对于低价位服装店，其实体店成本费用上升使其愈发难与淘宝商家或凡客诚品等电商竞争。因而有的品牌开始通过与运营商合作等多种方式积极开展网上业务，仅保留部分实体店，且更加注重形象宣传及产品展示。

同时，在线零售对实体店铺的冲击，购物中心业主对商场氛围及体验的关注更胜从前，以吸引消费者前往。这或许意味着体验类业态，如美容服务及亲子教育等在购物中心将发挥更重要的作用。

第13篇

关键词：投资性房地产；公允价值；评估

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.

第14篇

我们期待您的参与，凡是参与调查的经销商，都有机会参加最后的幸运抽奖活动，奖品价值1000元。

回信请邮寄：北京市海淀区紫竹院路66号赛迪大厦17层 曹红丽（100044）

请在9月底将回信寄到。

调查问卷

填表人基本信息

姓名： ________________________ 职务：________________________

工作单位：__________________________________________________

联系电话：___________________ Email：_______________________

地址： ________________________ 邮编：________________________

公司基本信息

所在公司的业务范围，请务必包括“经营的产品类别、品牌、级别”三部分

（如：1.数码相机，柯达，经销商；2.笔记本，三星，分销商）

1．_________________________________________________________

2． _________________________________________________________

3． _________________________________________________________

一、请回答以下问题：（答案可多选）

1、 你认为什么样的电子市场会更加吸引你？

A．租金便宜 B．地理位置好 C．人气旺 D．购物环境好

E．物业管理规范 F．增值服务强 G．其他（请注明）________

2、 满足什么条件，电子市场会对消费者具有更强的吸引力？

A．交通方便 B．购物环境好 C．服务有保障 D．价格便宜

G．其他（请注明）

3、 面临竞争，电子市场需要在哪些方面调整自己？

A．提高物业管理水平 B.加强卖场知名度宣传 C.内部环境的改造

D.提高服务水平 E．提高管理能力 F．提升专业化水准

G．其他（请注明）________

4、 如果有可能，你最希望进驻的电子市场是：__________________

原因：______________________________________________________

二、请为所在卖场打分

所在电子市场名称： _____________________

第15篇

商圈调查与选店

日期：20__年1月

__*目录__*壹、总则

贰、商圈的定义

叁、商圈调查流程

肆、商圈调点与调查方式

伍、商圈调查报告方式

陆、立地要素

柒、地点选定主要条件

壹、总则

一、商圈调查的目的

调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：

1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。

2、确定产品组合及促销重点。

3、分析商圈是否重迭。

4、计算在某一地理区域内应开几家店。

5、找出商圈内的障碍，包括：

A．道路设施不便。

B．人口拥挤。

C．交通过度拥塞。

6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。

7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

二、商圈调查作业范围

1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。

2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。

三、权责单位及权责的确立

商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。

四、营业展店组织架构

营业单位

展店开发

展店工程

营业管理

五、展店开发岗位职责

1.商圈情报之主动收集。

2.商圈资料之建立。

3.商圈之规划、评估、分析报告。

4.执行开店之布点策略制度。

5.展店计划、活动之推动。

6.商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。

7.租店及选店业务之执行。

8.租金行情之分析了解和呈报。

9.竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。

10.定期（每季）展店发表会之规划与推动。

11.展店评审作业之规划与推动。

12.准加盟店之拜访和公关。

13.和房东之租店谈判。

14.与法务订定租店合同。

15.执行开店管理及制度。

16.不良店之迁移和淘汰。

17.其它有关展店事项。

贰、商圈的定义

商圈（tradearea）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。

依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：

1．主要商圈(primarytradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70。

2．次要商圈(secondarytradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25。

3．边缘商圈(fringetradingarea)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。

边缘商圈

（包含剩余的顾客）

次要商圈

商店

（包含大约二成的顾客）

主要商圈

（包含大约七成的顾客）

注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。

拟写商圈报告

展店

归档

评估

YES

NO

NO

布点计划

确立商圈调查

绘制简图

选定

抽样点

搜集资料

政府出版资料

商圈内资料

人口所得资料

商店分布资料

集合场所资料

交通状况资料

人潮流动资料

建筑物资料

竞争店资料

人潮变动资料

政府未来变动

年龄分布资料

教育程度资料

地区人口资料

YES

取消调查

叁、商圈调查流程

肆、商圈调点与调查方式

一、商圈范围划分确定

如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：

1.商圈范围

A.集中型商圈

主要商圈半径在20__米以内，次要商圈半径在20__米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。

B.分散型商圈

主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。

2.马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道

3.铁路、平交道之阻隔

因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈

4.高架桥、地下道阻隔

因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

5.安全岛之阻隔

因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

6.大水沟

因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

7.单行道

因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

8.人潮走向

由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。

二、商圈之界定方法

[Compa法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式 ，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。

从计划地点到竞争店的距离

商圈的境界点=———————————————

竞争店的卖场面积

1 ——————————

计划用地的卖场面积

例：

A竞争店

60平米

B竞争店

20平米

计划地

30平米

1000米

600米

1．计划地与A竞争店的分歧点：

1000米1000米

商圈的境界点=——————————=—————=414米

60平米2.414

1 ————

30平米

2．计划地与B竞争店的分歧点：

600米600米

商圈的境界点=——————————=—————=330米

20平米1.816

1 ————

30平米

[Compa法则]的限制：

1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。

2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。

三、绘制简图

1.集中型商圈为周边5000米简图

分散型商圈为周边1000米简图

2.标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞

3.著名商店及影响生活型态之地段特征＜戏院、百货公司＞

4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区．．．之同等类＞

5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置

6.可与本企业连锁店有互补作用之门店

7.政府重要之行政中心

8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所

9.标出街道之行进方向＜单行道方向＞

10.标出未来促销活动发DM之地点．

四、抽样点及发DM点之选择确定

1.抽样点之选择

(1)办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞

(2)人潮走向汇集地点

(3)固定人口较集中流动之地点

(4)可能形成未来的商店群之地段

(5)预定三～四个抽样点

(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店

2.发DM点之选择

(1)主消费群走动频繁之点．

(2)次消费群走动频繁之点．

(3)区分消费群活动频繁之时段．

五、商圈特征

1.商店特色及分布情况

(1)建筑型态

A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度

B.新大楼与旧式建筑之分布

C.目前之改建情况

D.一～三年内可能改建之趋式

(2)行业型态

A.于主要商店街、干道之行业类型

B.以何产品为主，贩卖产品之层次

(3)分布家数，见附件表格一。

A.以抽样点之平行道路为主要调查对象．

B.主要道路之商店分布明细．

a.将商店分门别类记录．

b.并将其统计填入明细表．

C.于主要干道、大马路、相同商店之家数．

D.商店汇集地带之概述．

E.以商店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。

(4)地点类型

A.孤立店

B.未规划商业区

C.规划购物中心

2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）

(1)建物型态

A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态

a.建筑高度，楼数．

b.建筑型式为新式或旧式

c.分布区域

B.目前之改建情况

C.一～三年内可能改建之趋式

(2)分布情况

A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况

B.将该商圈分为

a.商店区，以＜甲＞为代码

b.辨公区＜甲2＞为代码

c.新式住宅区以＜乙1＞为代码

d.旧式住宅区以＜乙2＞为代码

e.文教区，以＜丙＞为代码

C.于简图上分别划定区域，制作商圈

D.并于图上注明建筑物之楼别．

3.集会场所

(1)场所类型

A.本商圈内汇聚人潮之场所类型

a.商店＜肯德基、麦当劳，百货公司＞

b.戏院

c.政府之行政机关

d.展览会场

e.学校、文教机关、公园．

f.补习班

g.表演、竞技，比赛场所

h.菜市场，超级市场

i.证券公司．

B.聚集人口类型

a.青少年

b.上班族

c.特定行业人士

d.家庭主妇

(2)动线

A.人潮汇集流动之路线

B.人潮汇集流动之主要方向

4.竞争者分析

了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。

(1)卖场气氛

本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度

(2)来客数

该竞争店每日之成交客户数

(3)平均消费额

A.了解该店之各类客数与消费金额比例．

B.根据此比例再分别乘其价格．

C.加总后求其平均值即为平均消费额．

(4)营业额

来客数×平均消费额＝每日营业额

每日营业额×每月工作天数＝每月营业额

5.商店组合

商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：

(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。

(2)百货公司、衣饰店、店、内衣店、鞋店、珠宝店。

六、人潮状况＜实地抽样方式＞

1.主要人潮走向

(1)平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三

A.将一周之时间区分为2段．

a.周一～周五

b.周六、周日、国定假日

B.以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段．

C.以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车．

D.抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上．见附件表格四。

E.将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数

例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8＝Z，则为其可能之人口流动数．

F.将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞

G.将人潮流动抽样之 数字以线图表示＜人潮分布图＞

2.人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）

(1)固定住家

a.该商圈建筑物来推算当地住家户数

b.以户数×3得当地预估人口数

c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数

(2)办公户数

a.计算该区之公司家数

b.该区公司家数×（10～20人）＝该区办公人口

c.该区办公人口即为该区之半固定人口．

3.交通状况

见附件表格五。

(1)公车之往返方向

A.经过该商圈公车之起站与经过路线．

B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站．

(2)下车后之走向

A.为转车之目的行经之路线

B.为休闲、购物之目的行经之路线

C.为回家之目的行经之路线

(3)未来交通运输系统之影响

A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮

B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮

(4)该商圈能停车之场所

七、消费特征与人口特征．

1.该区住户人口女性所得

A.高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率

B.中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率

C.平均每户女性全年收支情况表与图

2.该区往来、居住人口女性之消费习惯

A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况．

B.习惯消费（文胸）

C.女性年龄分配情形

D.性别分配情形

E.教育程度分配表与图

F.职业分配表与图

3.外来流动人口女性之消费习惯、特征

A.年龄分布情况

B.消费之种类

C.所得之高底

八、商圈类型

1.集中型商圈

A.商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上)

B.商圈内住宅人口(约24000以上)

C.区内之建筑物高且密集

D.商店集中且范围大

E.与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）

F.交通频繁，车辆流量大

G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住

2.分散型商圈

A.商圈内流动人口少

B.商圈内腹地分散

C.区内之建筑物普通、老旧且高度3楼以下

D.商店分散且范围小

E.与本产业有互补性之商店少，且规模小

F.交通不频繁，车辆流量少

G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住

九、预估收入、支出与可能净利

见附件表格六。

1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查

(1)与目前承租人洽询

(2)与所有人洽询

2.预估每次消费金额

(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店

(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位

3.每日来客人数预估

(1)了解各店之人潮数

(2)以各店之来客÷各店之人潮数×100％＝各店之入店率

(3)再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数

(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正．

4.可能业绩

(1)预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额

(2)可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额

5.固定费用

(1)预估固定薪资费用元

(2)折旧费用预估元

(3)管销费用预估元

(4)预估固定费用元

6.预估变动成本

(1)预估管理月费．

(2)销货成本．

(3)总变动费用＝×月营业额

7.预估净利

(1)可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利

(2)本预估净利为税前净利

8.损益平衡

（固定费用＋租金）÷（1－变动成本）

十、建议地点之确定

1.依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利

2.并分析可能之未来发展情况

3.将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明

十一、商圈未来发展潜力及结论

1.发展情况

(1)未来政府之行政中心、大型休闲集客场所之建造

(2)未来捷运系统、交通运输中心所在点．

(3)大型办公大楼、商业中心．．．等之建造

(4)该商圈之未来转变情况

A.人口年龄层之转变

B.消费习惯之未来改变情况

C.人潮汇集之可能变动地段

2.竞争情况

(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。

(2)商圈内的饱和程度。

3.结论

根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：

(1)点应设在何处，何阶段合适开店

(2)何种商品组合之配合

(3)顾客之型态

(4)租金状况

(5)集会场所

十二、幻灯片、投影片之制作方式及目的

1.幻灯片制作方式及目的

(1)针对能显示商圈特征之对象为主．

a.商圈之界线（如：大马路、高架桥等）

b.住宅区的建筑型态．

c.办公区之建筑型态

d.商店区之行业分布

e.抽样点

f.人、车潮的概况

g.竞争店的店面

(2)便于了解此商圈之实际情况．

(3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念．

2.投影片之制作方式及目的

(1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象

a.商圈简图

b.商圈之住宅、办公、混合商店区划分之简图

c.经过此区之公车路线图

d.竞争者分析图

e.固定人口之各区分布简图

g.抽样人潮分布图

g.年龄层分配图

h.教育程度分配图

i.所得支出分配图

j.预估收入支出与可能净利表

k.结论

(2)便于解说商圈概况

伍、商圈调查报告方式

一、商圈演示文稿方式

1.演绎法：此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。

2.归纳法：

此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在演示文稿一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的商店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。

二、商圈演示文稿进行规范

1.演绎法：步骤

(1)产生开场白，将演示文稿时所要报告的大纲全部列举出来，如：

A.商圈范围的确定

B.商圈特征的分析

C.人潮及交通状况的分析

D.消费特征与人口特性之分析

E.可能净利之推算

F.本商圈的优、缺点评估

G.他日可供设店有利之地段

H.发展情况

I.结论

(2)概述内文步骤

A.Show商圈简图之投影片

将商圈的分界线确定

B.介绍商圈特征

a.说明商业干道旁的建筑、行业型态及分布家数

b.Show住宅特色之幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度

c.Show集会场所之幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型

d.Show竞争者之幻灯片及竞争者分析表加以说明

C.介绍人潮及交通状况

a.Show出户数及人数之投影片,说明固定住户及人口情况

b.Show出人潮分布图之投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向

c.说明公交车之往返方向

d.公交车乘客下车后的走向

e.说明未来捷运系统对本商圈之影响

D.介绍消费特征与人口特性

a.Show出消费者年龄分配图 之投影片,说明此商圈消费者之年龄层

b.Show出教育程度分配图之投影片,说明教育分配情形之投影片

c.Show出消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人之支出

E.简介可能净利之推算

Show可能净利预估表之投影片，将各假设点之预估收支情况说明

F.将此商圈之优、缺点做一分析

G.说明此商圈可供设店之地段

H.未来的发展情况简述

(3)结论

A.Show结论投影片，说明此商圈

a.顾客之型态

b.何种商品组合之配合

c.集会场所

d.租金状况

e.点应设于何处

2.归纳法：步骤

人潮及交通状况分析

未来发展情况分析

结论

优缺点评估

消费特征及人口特征分析

商圈特征分析

可供设店地段分析

可能净利之推算

商圈范围之确定

(1)结论概述

A.Show出商圈简图

a.确立此商圈之范围

b.说明此商圈适合开店之地点

B．概述内文步骤

C．结论

归纳法流程图：

结论

陆、立地要素

一、营业面积

1.是否合于本计划预定面积．

2.营业面积以平方米分类

(1)平方米

(2)平方米上下

(3)平方米上

二、标准宽度

1.以米最佳

2.以米次佳

3.以米次佳

三、可见度

1.拐角一楼最佳

2.主要干道之交会点，下班之主要街道和方向

3.人潮走向之咽喉地段

四、便利性

1.同一商圈内以半径500米，为其设店范圈

2.注意大障碍之阻隔，如大马路、高架桥、铁道等等

3.办公商业区密度应以500家公司行号为设店基数

五、可取得性

1.其该点租约之期限

2.说服加盟之可能

六、房屋使用类别

1.目前之房屋使用类别

2.水电型态之现状

七、租金

1.以营业额为准

2.以营业额最佳

注：以上立地要素的数据待示范店开出几家运营后再做估算。

柒、地点选定主要条件

一、人潮

1.流动人口＜基本原则＞

(1)平均每分钟60人次以上极佳

(2)平均每分钟45人次以上次佳

(3)平均每分钟30人次以上为准

2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近

(1)大型购物中心、超级市场出口．

(2)百货公司、大型服装店附近．

(3)肯德基、麦当劳．

二、地点

1.拐角位置最佳．

2.主要干道之交会点、下班之主要街道和方向．

3.人潮走向之咽喉地段．

4.主要转运公车站牌附近．

5.办公商圈（机关团体、公司、行号）密集区

三、卖场面积

1.平方米最佳

2.平方米次佳

3.平方米次佳

四、租金

1.以该店可能之营业额为准．

2.以下最佳．

注：以上地点选定主要条件的数据待示范店开出几家运营后再做估算。

附件表格一

商圈道路商店分布明细表

编号

商店别

代码

甲

乙

丙

丁

合计

1

保健文胸专卖店

R

2

超级市场

S

3

银行、邮局

P

4

服务店

X

5

便利商店

C

6

食品店

F

7

婚礼服

W

8

银楼、珠宝店

J

9

旅行社

T

10

花店、礼品店

G

11

百货公司

I

12

服饰店

D

13

饮食店

B

14

医院、药房

H

15

摄影店

16

电气用品店

E

17

美容美发材料行

Q

18

眼镜店

O

19

娱乐场

A

20

装璜家俱行

L

21

幼儿园、学校

K

22

房屋中介

M

23

皮饰、皮鞋店

N

24

证券公司

P

25

文教用品、书店

V

总计

备注:甲．

编号1为竞争店

乙．编号2～25互补店

丙．

丁．

附件表格二

竞争者分析表

竞争店

位置

营业

面积

租金

营业

时间

价位

来客

数

日业绩

经营特色

强弱势及未来发展情况

附件表格三

____________商圈

以下抽样时间：

年　月　日星期(15分钟／次）

区域

甲

乙

丙

丁

时间分类

A

B

C

A

B

C

A

B

C

A

B

C

07:00～09:00

09:00～11:00

11:00～13:00

13:00～15:00

15:00～17:00

17:00～19:00

19:00～21:00

21:00～24:00

甲:

乙:

丙:　丁:

注:1、A.行人B.汽车、摩托车C.脚踏车、助动车

2、只统计有购买能力的人。

附件表格四

路线时段别女性人潮分析比较表

时段

流动

路线

流动人潮比

总合

15-24岁

25-34岁

35-44岁

45岁以上

上班

时间

午餐

时间

下班

时间

平常

时段

总合

百分比

注：只统计有购买能力的人。

附件表格五

商圈内重要道路交通状况表

项目

路名

交通

重要性

重要

普通

不重要

交通

功能

交通

枢纽

转运站

交通

过道

塞车

状况

严重

普通

不严重

公交车

站牌

影响

很大

普通

不大

停车

状况

方便

普通

不便

门口50米内

公交车可通往

之区域与公交

车号码

备

注

附件表格六

预估收入支出与可能净利金额

抽样时间：年月日～月日

平　方　米

甲

乙

丙

丁

每　月　租　金

押金

预估每次购买金额

客户数

可能业绩

预估固定费用

预估变动成本

预估净利

损益平衡

预估固定费用：预估薪资费用

折

旧

其它固定费用

万

备注：甲：

乙：