农村宅基地管理办法范文

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第1篇

安徽省农村宅基地管理办法最新版全文第一章 总则

第一条 为了规范农村宅基地管理，保护农村宅基地使用权人的合法权益，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。

本办法所称农村宅基地(以下简称宅基地)，是指农村村民依法取得集体土地使用权用于建设住宅及其附属设施的土地。

第三条 宅基地管理，应当遵循统一规划、合理布局、一户一宅和节约集约用地的原则。

第四条 在城市和镇规划区外建设农村村民住宅的，应当尽量使用原有宅基地、闲置宅基地、村内空闲地、荒坡地、废弃地;村内有闲置宅基地、空闲地可以利用的，不得占用农用地。

鼓励农村村民按照规划有计划地逐步向中心村和小城镇集中居住;在城市和镇规划区内的，应当按照城镇建设标准，集中建设农民住宅小区;在城市和镇规划区外的，可以集中建设农民新村。

因采煤塌陷、地质灾害等原因，确需迁建农村村民住宅的，应当集中建设农民新村或者农民住宅小区。

第五条 县(含县级市，下同)以上人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构负责本行政区域内宅基地的管理工作。

建设、规划、农业、水利、林业、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责，做好宅基地管理的相关工作。

乡(镇)人民政府应当协助国土资源行政主管部门做好宅基地的管理工作。

第二章 规划与计划

第六条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当组织开展本行政区域内宅基地利用情况调查，查清宅基地用地状况和具置。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当会同建设、规划、林业、环境保护等有关行政主管部门及乡(镇)人民政府，根据土地利用总体规划、地质灾害防治规划、宅基地利用情况调查结果，编制宅基地规划，报市、县人民政府批准。

宅基地规划报市、县人民政府批准前，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当采取论证会、听证会或者其他方式征求有关专家和农村村民的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由;其中，涉及农村居民点搬迁、合并的，应当征得被搬迁、合并的农村居民点三分之二以上住户的同意。

第八条 宅基地规划应当从农村实际出发，尊重农村村民意愿，与当地的地理环境、风土人情和地方文化相协调，体现布局特色、环境特色、建筑特色和文化特色。

第九条 宅基地规划，以乡(镇)为基本单元，包括下列内容：

(一)乡(镇)、村农村居民点的分布、人口总数、人均宅基地面积等用地状况及趋势分析;

(二)农村居民点宅基地的位置、界址范围;

(三)拟调整、整治及新建宅基地的布局、利用方案;

(四)规划实施的保障措施。

第十条 经批准的宅基地规划，由市、县人民政府国土资源行政主管部门会同乡(镇)人民政府在规划所在地乡(镇)、村予以公布。

经批准的农村宅基地规划，是审批宅基地的依据，未经法定程序不得修改。

第十一条 宅基地占用农用地的，应当纳入土地利用年度计划。

省人民政府在下达城乡建设占用农用地计划指标时，应当增设并单列宅基地占用农用地的计划指标。

第十二条 市、县人民政府根据本行政区域内农村居民点的用地情况和农村村民建设住宅的实际需求，于每年年初一次性依法办理宅基地占用农用地转用审批手续。

宅基地占用耕地的，应当按照占多少、垦多少的原则补充耕地;未完成宅基地占用耕地补充任务的，相应扣减市、县下一年度农用地转用计划指标。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当于每年年初将上年度宅基地占用农用地的具体地块情况，报农用地转用审批机关。其中，涉及补充耕地的，市、县人民政府国土资源行政主管部门核实后，由市、县人民政府在每年年初申请办理宅基地占用农用地转用审批手续时，一并将上年度宅基地占用耕地补充情况报审批机关确认。

第三章 审批与登记

第十四条 农村村民建设住宅需要新占宅基地的，应当依法申请，经批准取得宅基地使用权后方可建设;在已经取得土地使用权的宅基地上翻建住宅的，不需要办理宅基地审批手续。

第十五条 农村村民有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：

(一)因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;

(二)成为本农村集体经济组织成员的外来落户人员或者经县级以上人民政府批准回原籍落户的人员，没有宅基地的;

(三)因自然灾害或者实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划以及村庄规划，需要搬迁的;

(四)原有宅基地被依法征收的;

(五)县以上人民政府规定可以申请宅基地的其他情形。

第十六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民新建住宅，其宅基地面积按照下列标准执行：

(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米;

(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米;

(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米;利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。

市、县人民政府可以结合本地实际情况，在前款规定的宅基地面积标准内，制定具体的宅基地面积标准。

第十七条 农村村民建设住宅的，应当向所在的村民委员会提出宅基地使用申请。

村民委员会应当自收到宅基地使用申请之日起10日内，召开申请人所在的村民小组会议。经村民小组会议同意使用宅基地的，村民委员会应当签署同意意见送达申请人，并张榜公布申请人姓名、理由和宅基地位置、面积。张榜公布期限为10日。

第十八条 申请人接到村民委员会签署的同意意见后，应当向乡(镇)人民政府提出宅基地使用申请，并提交下列材料：

(一)申请人身份证明材料;

(二)申请人户籍登记家庭成员身份证明材料;

(三)申请人所属村民委员会同意使用宅基地的意见;

(四)拟使用宅基地的位置、面积以及界址范围的材料;

(五)市、县人民政府规定应当提供的其他材料。

第十九条 乡(镇)人民政府自收到宅基地使用申请之日起15日内审核，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

第二十条 村民委员会自收到宅基地使用申请后，无正当理由逾期不召开村民小组会议或者不签署意见的，申请人可以直接向所在地乡(镇)人民政府提出申请。乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起30日内进行调查，听取申请人、村民小组和村民委员会的意见，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

第二十一条 市、县人民政府应当自收到经乡(镇)人民政府审核的宅基地使用申请之日起20日内，作出是否批准用地的决定。批准用地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门自批准之日起10日内办理宅基地使用权登记手续;不批准用地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门自不予批准之日起5日内将不予批准决定送达申请人，并书面说明理由。

第二十二条 申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

(一)申请人年龄未满18周岁的;

(二)不符合土地利用总体规划和宅基地规划的;

(三)原有宅基地面积已经达到规定标准或者能够满足分户需要的;

(四)将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的。

第二十三条 宅基地使用权登记后10日内，由市、县人民政府国土资源行政主管部门派出机构将宅基地使用权证送达申请人，实地丈量批放宅基地，并告知申请人所在的村民委员会。

村民委员会自收到宅基地使用告知后10日内，将宅基地的具置、面积、界址等情况在申请人所在的村民小组予以张榜公布。

第二十四条 建设农民新村或者农民住宅小区的，由村民委员会召开村民会议讨论同意后，向所在地乡(镇)人民政府提出申请。乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起20日内对申请材料的真实性和可行性进行审核，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

市、县人民政府收到申请材料后，应当组织国土资源、城乡规划等有关行政主管部门进行审查;审查同意的，作出准予建设的决定;审查不同意的，作出不予建设的决定并及时送达申请人。

第二十五条 经批准建设的农民新村或者农民住宅小区，其住宅建成后，由村民委员会统一向市、县人民政府国土资源行政主管部门申请办理每户宅基地使用权登记手续。

第二十六条 因自然灾害或者其他不可抗力，确需重新选择宅基地进行住宅建设的，可以依法先行使用土地，并自使用之日起6个月内申请补办用地审批手续。

第四章 管理与监督

第二十七条 原住宅有下列情形之一的，不得改建、扩建，但是危房改造除外：

(一)已经安排新宅基地的;

(二)原住宅已被列入征地范围的;

(三)原住宅不符合土地利用总体规划、城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划以及地质灾害防治规划的;

(四)原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留建筑风貌的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第二十八条 经批准异地迁建住房的，建房户应当拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施，并在新宅基地批准后两年内退出旧宅基地。

第二十九条 因继承或者其他原因等造成一户有两处以上宅基地或者宅基地面积超过规定标准的，宅基地可以在本村民小组成员间转让或者退回土地所有权人。

将宅基地退回土地所有权人的，土地所有权人应当给予适当补偿。不转让或者不退回的，不得改建、扩建原住宅，土地所有权人对超出规定标准部分可以实行有偿使用，有偿使用具体办法由市、县人民政府规定。

第三十条 有下列情形之一的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：

(一)为实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的;

(二)因乡(镇)公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地的;

(三)宅基地使用权人死亡，没有继承人的;

(四)无正当理由自宅基地使用权证颁发之日起超过2年未动工建设的;

(五)擅自改变宅基地用途的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

依照前款第(一)项、第(二)项规定收回宅基地，地上有房屋的，应当比照征地拆迁补偿标准予以补偿，符合宅基地申请条件的，应当重新安排宅基地。

第三十一条 经登记的宅基地，其使用权转让或者消灭的，应当依法办理变更登记或者注销登记手续。

第三十二条 住宅建成后，市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构应当对宅基地使用权人是否按照批准的面积和用途使用宅基地进行实地核查，并将核查结果予以公开，供村民小组成员、村民委员会监督。

第三十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构对其管辖行政区域内的宅基地应当建立宅基地管理档案，并依法向社会提供查询服务。

第三十四条 国土资源行政主管部门及其派出机构应当建立举报制度，公开举报电话号码、通信地址、电子邮件地址等，受理非法占用宅基地的举报。

任何单位和个人对非法占用宅基地的违法行为，均有权向国土资源行政主管部门及其派出机构举报。国土资源行政主管部门及其派出机构接到举报后，应当依法处理。

第五章 法律责任

第三十五条 违反本办法规定，未依法编制、审批、修改宅基地规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评;对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十六条 违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其附属设施。

第三十七条 违反本办法规定，异地迁建住房批准后，未拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施，并按规定期限退出旧宅基地的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还旧宅基地，限期拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施。

第三十八条 违反本办法规定，有下列情形之一的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)无权批准宅基地使用的单位或者个人非法批准占用土地的;

(二)超越批准权限非法批准宅基地的;

(三)违反程序批准使用宅基地的。

非法批准使用宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 不依照本办法规定办理宅基, 地使用权变更登记的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期办理。

第四十条 宅基地管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第2篇

海口市农村宅基地建房管理办法最新版第一章　总　则

第一条 为进一步加强我市村镇规划建设管理，规范农村住宅建设，根据《海口市城乡规划条例》《海南省村镇规划建设管理条例》《海南省农村居民建房审批办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内，农村宅基地的建房管理，适用本办法。

本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，或取得区政府出具的宅基地批准证明，建设本户自用住房及附属生活设施的土地。

第三条 市规划行政主管部门负责对各区农村宅基地建房管理工作进行业务指导和监督。市各相关部门各司其责配合做好相关工作。

区政府应明确各镇、各部门管理职责及范围，有序组织辖区内农村宅基地建房的管理及实施工作。

第四条 农村宅基地建房必须遵循规划引领，有序建设;依法合规，简便高效;政府主导，村民主体;节约集约，一户一宅;统一风貌，凸显特色的基本原则。

第二章　规划及报建要求

第五条 各区人民政府要以多规合一工作为抓手，组织区住房和城乡建设局(或镇人民政府)编制村庄建设规划或整治建设规划，经区政府批准后作为农村宅基地规划报建审批依据。农村宅基地建房选址须符合村庄建设规划和各镇土地利用总体规划，并依照有关法律法规取得宅基地使用权。

农村宅基地建房应注重建筑特色风貌管控，兼顾传统村落保护。鼓励推广使用《海南省乡村特色民居建筑方案图集》《琼北(海口)民居特色建筑图集汇编》等标准图集方案或区住房和城乡建设局推荐的建筑设计方案。鼓励以行政村或自然村为单位选用一种建筑风格造型，开展建筑风貌整治改造，确保一定范围内建房风格基本一致。

第六条 农村宅基地建房应集约节约用地，原则上每户只能申请一处宅基地，面积不得超过175平方米(含屋檐滴水面积)。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。

第七条 农村宅基地建房每户建筑面积不得超过400平方米，建筑密度一般不得大于70%，建筑层数不得超过4层，建筑高度控制16米以内。历史文化保护区、风景名胜区、旅游规划区等重点管控区范围内的农村宅基地建房要求须同时符合相关规定。

第八条 属下列情形之一的，不批建房屋：

(一)拟建用地已列入征收范围且征收部门明确不予建房的;

(二)所在村庄已列入年度棚户区改造计划的;

(三)不符合村庄规划和土地利用规划的;

(四)占用道路规划控制红线、文物保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线建房的;

(五)在消防、燃气、电力、泄洪通道、水利设施等规划用地范围内建房的;

(六)其他不符合国家、省、市法律法规规定的。

第三章　建房审批程序

第九条 区、镇人民政府政务服务中心应开设农村宅基地建房报建受理窗口，免费提供建筑设计图纸，方便村民申请报建。村(居)委会应配备1名专职或兼职农村规划协管员，协助建房户办理建房报建手续。鼓励成立村民建房理事会，专门负责村民建房的审查监督管理工作。

第十条 报建必备材料

(一)建房户户口本(或户籍证明)、身份证、委托人身份证和授权委托书;

(二)《海口市农村宅基地建房审批表》(以下简称《建房审批表》);

(三)《集体土地使用证》或宅基地批准证明(区政府出具);

(四)建房户及施工人员(或单位)提供结构安全方面的承诺书(属加扩建房屋的提供);

(五)宅基地宗地坐标图(区国土分局免费提供);

(六)建筑设计图纸(区政府免费提供)。

第十一条 申请。在村庄规划区内申请新宅基地建房、原宅基地拆旧房建新房和拆旧房异址建新房的，需填写《建房审批表》。建房户携申报材料直接或委托村(居)委会向所在区(或镇)人民政府农村宅基地报建受理窗口提出建房申请。受理窗口应在规定时间内将《建房审批表》等相关材料转区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)办理。

第十二条 审核及发证。区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)接到建房申请材料后，应安排规划管理人员10个工作日内现场勘察，审查建房户申报材料是否齐备、是否符合建房条件，拟建房屋是否符合村庄规划等。对符合条件的，建房户可选择区住房和城乡建设局免费提供的设计图纸，也可自行委托相应资质的设计单位设计图纸。申报材料及设计图纸获审查通过后，由区住房和城乡建设局(或镇人民政府)核发《乡村建设规划许可证》。不符合条件的，将申报材料退回建房户，并一次性告知不能办理的理由或需修改的事项等。

第十三条 公布。建房申请经依法批准，由区住房和城乡建设局(或镇人民政府)将审批结果通知建房户及其所属的村(居)委会，并在建房现场张榜公布接受群众监督。公布内容包括：

(一)《乡村建设规划许可证》;

(二)建筑设计方案总平面等主要图纸;

(三)其他相关材料。

第十四条 备案。镇人民政府在核发《乡村建设规划许可证》15个工作日内应将建房报批有关材料报区住房和城乡建设局备案。

第十五条 施工备案或报建。建房户应在开工建设前申请施工备案或办理《建筑工程施工许可证》。

农村宅基地自建建筑面积在300平方米以下或工程投资额在30万元以下的住宅，报区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)进行施工备案;建筑面积在300平方米以上(含300平方米)或工程投资额在30万元以上(含30万元)的住宅，报区住房和城乡建设局核发《建筑工程施工许可证》。

第十六条 放验线及竣工验收。房屋基础开挖前，建房户应主动通知村(居)委会，村(居)委会通知区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)、区国土分局(或镇国土所)到场核验，验线合格方可施工。

房屋竣工15日内，建房户应主动向区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)申请验收。农村宅基地自建建筑面积在300平方米以下或工程投资额在30万元以下的住宅，报区住房和城乡建设局(或镇人民政府)核发竣工验收备案证书;建筑面积在300平方米以上(含300平方米)或工程投资额在30万元以上(含30万元)的住宅，报区住房和城乡建设局核发竣工验收备案证书。

第十七条 房产登记。建房户应持《集体土地使用证》《乡村建设规划许可证》及建房竣工验收备案证书等相关证明材料向市不动产登记机构申请办理房屋所有权登记，符合登记条件的，由市不动产登记机构办理登记，核发不动产登记证书。

第四章　奖惩措施

第十八条 市、区各级政府及相关部门应多方筹措资金，给予依法报建的建房户补贴相关费用、免缴所有行政事业性收费，对依法报建并按批准方案建设，办理房屋不动产登记的建房户给予专项补贴。

(一)补贴测量费(含宗地坐标、房屋测量)和建房图纸设计费等，纳入年度区级财政预算安排解决。

(二)免缴城市基础设施配套费、价格调节基金、房屋所有权初始登记工本费等所有行政事业性收费。

(三)给予依法报建并按批准方案建设，取得不动产登记证书的建房户1万元/户专项补贴。该费用由区政府统筹先行支付，并纳入下一年度市级财政预算。

第十九条 未依法报建建房的，建房户所建建筑物(含构筑物)均视为违法建筑，在土地、房屋征收时对该违法建筑不予补偿。

第五章　法律责任

第二十条 未依法取得乡村建设规划许可证或未按照批准内容进行建设，由区城管部门(或镇人民政府)责令停止建设，依法限期整改或拆除。

第二十一条 各级规划建设主管部门、镇人民政府和村委会等单位工作人员有玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，收取贿赂的，给予行政处分或依法追究刑事责任。

第六章　附　则

第二十二条 本办法实施前在农村宅基地上已建成的房屋，可参照本办法补办或完善相关建房报建手续。

桂林洋开发区、三江农场范围内的个人建房可参照本办法执行，实行属地管理。

非农业户口个人原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权的，参照本办法执行。

第二十三条 我市主城区内村民宅基地的建房管理适用本办法的规定。主城区、镇区范围内属国有出让土地的个人建房适用《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》。具体应用中的问题由市规划局负责解释。

第二十四条 本办法自20xx年5月1日起施行，有效期五年。有效期满后自行失效。

农村宅基地的基本条件1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1、年龄未满十八周岁的;

第3篇

    第二条  本办法所称农村宅基地，是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等，下同）的集体所有土地。

    第三条  本办法适用于本市行政区域内农村村民的宅基地管理。

    第四条  市土地行政主管部门主管本市农村宅基地的管理监督工作。各县（市）、区土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理监督工作。

    乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村宅基地的具体管理工作。

    第五条  农村集镇、村庄规划必须在乡（镇）土地利用总体规划的基础上科学编制。

    农村村民建造住宅应当符合村庄和集镇规划，鼓励自然村向中心村、中心镇集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。

    城市规划区内的农村村民建造住宅应当符合城市总体规划，并经当地城市规划行政主管部门批准。

    第六条  农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本农田保护区的土地建造住宅。

    农村村民建造住宅确需占用耕地的，应当主要通过土地整理折抵指标和旧村改造置换指标解决。

    第七条  农村村民宅基地的所有权属于集体，农村村民个人只有使用权。实施村镇规划或旧村镇改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

    第八条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。

    宅基地的面积标准为：使用耕地的，最高不超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不超过一百六十平方米。

    县（市）、区人民政府可以在前款规定的宅基地面积标准的上限内，根据当地实际确定农村村民宅基地面积的具体标准。

    第九条  农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村经济合作社提出书面申请，经村民委员会或村经济合作社讨论通过。村民委员会或村经济合作社应当将申请宅基地的户主名单、占地面积、位置等张榜公布，并将申请使用宅基地的有关材料送乡（镇）人民政府审核，报县（市）、区人民政府批准，其批准结果由村民委员会或村经济合作社予以公布。

    农村村民建造住宅使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

    第十条  农村村民建造住宅，其除宅基地外的规划用地应当作为公共用地，由村民委员会或村经济合作社提出报批申请。经批准的公共用地，不得占作建房或作庭院等个人用地。

    第十一条  有下列情形之一的农村村民，可以申请宅基地：

    （一）因国家建设、垦区移民、灾毁等需要搬迁的；

    （二）实施村镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的；

    （三）常住人口中已领取结婚证书且原有的宅基地面积低于分户后可达到规定面积90％的；

    （四）经县（市）、区人民政府批准引进的专业技术人员确需在农村安家落户的；

    （五）县（市）、区人民政府规定可以申请建房的其他情形。

    国家干部、职工的配偶是农村户口且干部、职工本人长期与其一起居住的，经其所在单位批准，可随其配偶申请宅基地。

    第十二条  农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

    （一）已有宅基地并达到规定面积标准90％的；

    （二）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；

    （三）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件的；

    （四）其他不符合申请建房条件的。

    第十三条  县（市）、区人民政府可以对合理配置农村宅基地提出指导意见。

    村经济合作社或村民委员会可以运用经济手段引导村民合理使用宅基地。

    第十四条  经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料办理有关手续，其宅基地面积标准适用落户地的标准。

    回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的，其宅基地面积参照当地标准执行。

    第十五条  符合建房条件的农村村民，经村民委员会或村经济合作社同意，可以购买本村或本集体经济组织内他人多余的房屋。买卖双方应当在合同生效后六十天内向县级人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更手续。

    第十六条  农村村民有下列情形之一的，报经县级人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会或村经济合作社收回宅基地使用权：

    （一）自批准建房之日起满二年未动工兴建的；

    （二）非法转让宅基地或住房的。

    第十七条  经县级人民政府批准，对下列宅基地可注销其土地使用权证，并由村民委员会或村经济合作社收回宅基地使用权：

    （一）新批宅基地时向村民委员会或村经济合作社承诺建新拆旧，新建房屋竣工后三个月内不拆除旧房的原宅基地；

    （二）实施旧村改造，统一建造新村后，已迁入新村居住村民的原宅基地；

    （三）因实施旧村改造涉及的非本村经济合作社社员且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地。

    第十八条  农村村民建造住宅，应当在开工十天前报告乡（镇）人民政府，并应严格按照规定的宅基地面积、设计层数、高度及质量标准进行施工。

    乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应当派员到现场进行查验。住房竣工后经检查符合标准的，由县（市）、区人民政府办理宅基地登记，核发土地使用权证。

    第十九条  农村村民建造住宅应当按照规定缴纳有关税、费。

    第二十条  异地迁建住房的农村村民建房户，应当向村民委员会或村经济合作社书面承诺新建住宅后拆除原有住宅，并按规定缴纳拆除旧房保证金。

    村民在新建房屋竣工后三个月内，应当拆除原有住宅，退还原宅基地。

    村民按规定退还原宅基地的，村民委员会或村经济合作社应当在退还原宅基地之日起五天内将拆除旧房保证金本息一并退回。

    拆除旧房保证金收取标准由村民委员会或村经济合作社决定，经村民代表会议或社员代表会议通过，最高不超过每平方米100元。

    第二十一条  农村村民建造住宅应当在动工之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，报乡（镇）人民政府同意，可延长竣工日期，但最长不得超过一年。

    第二十二条  土地行政主管部门发现非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设；对拒不停止、继续施工的，经县（市）、区土地行政主管部门负责人批准，可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。

    第二十三条  未经批准占用土地建造住宅的，对其中符合土地利用总体规划和村镇规划，同时又符合建房条件的，经处罚后予以补办用地手续。

    第二十四条  不按照本办法规定办理宅基地权属登记的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。逾期不办理的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门给予警告，并可处2000元以下的罚款。

    第二十五条  违反本办法第十六条、第十七条规定的，依法收回宅基地使用权；当事人拒不交出的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门责令其限期交还宅基地使用权，并可处2000元以下的罚款。

    第二十六条  新房竣工后，不按规定拆除原有住房并退还宅基地的，按非法占地处理，其保证金用于拆除旧房，多余部分专户储存，用于本村土地开发整理或旧村改造。

    第二十七条  违反本办法第二十一条规定，建房未按期竣工的，由县（市）、区土地行政主管部门给予警告，并可处2000元以下的罚款。

    第二十八条  拒绝、阻碍土地行政主管部门和乡镇人民政府工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第4篇

关键词：宅基地使用权流转问题对策

目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析

（一）受经济利益驱动的影响

随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。

（二）受农民进城发展需要的影响

改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。

（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响

很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。

目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题

（一）法律法规不完善且有关规定滞后

一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。

二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。

（二）宅基地的市场流转面临体制

由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。

（三）宅基地使用权证发放需要规范

与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。

（四）审批管理不严

尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部、、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。

完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考

（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转

《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。

（二）建立农民宅基地使用权流转制度

现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制

按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。

（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权

农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。

（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度

《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。

参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。

参考文献：

1.张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005(2)

第5篇

同志们：

今天把大家召集来，召开全区农村宅基地工作会议，主要任务是分析当前全区宅基地管理工作面临的形势，安排部署宅基地审批暨查验工作任务，动员全区上下进一步统一思想，迎难而上，扎实工作，确保如期完成今年的工作任务。

参加今天会议的有：区委、区人大、区政府、区政协领导；区政府各部门、各单位的主要负责人；驻区有关部门的负责人；各街道办事处书记、主任、分管副主任，各国土资源所负责人；各社区党支部书记、居委会主任；部分区人大代表、区政协委员。

今天的会议主要有两项议程：一是由同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》。二是请王区长作重要讲话。

下面大会进行第一项，请同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》，大家欢迎。

·······

·······

大会进行第二项，请*区长作重要讲话，大家欢迎。

·······

·······

同志们：“颁布实施《**区宅基地管理规定》，搞好全区宅基地调查，进行宅基地土地证发证、换证工作”是2005年区政府在城乡建设和改善人民生活方面重点办好的11件实事之一。刚才，（来自）区长就宅基地审批和查验工作做了重要讲话，*区长的讲话既有形势分析，又有工作部署和具体要求，论述深刻，重点突出，具有很强的针对性和指导性，为我区依法规范宅基地管理秩序，如何解决宅基地问题明确了任务，指明了方向。各级各部门要深入学习，深刻领会，把思想统一到*区长的讲话精神上来，深入抓好贯彻落实。

下面，我再就贯彻落实这次会议精神提三点具体要求：

一是要进一步统一思想，提高认识。此次宅基地审批和查验工作，关键在领导，各级各部门领导干部要深刻领会*区长讲话精神，认真做好《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》等规范性文件的学习，把文件精神吃透，以确保此项工作有序、稳步推进。

二是要广泛宣传，充分发动。（来自）各街道办事处、各社区要把今天的会议精神和三个文件传达到每家每户，让大家明白宅基地审批和查验的意义和各项规定；要通过各种形式，广泛宣传国家的有关宅基地政策，做好、作细群众的说服教育工作。

第6篇

关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.

中图分类号：V55文献标识码： A

Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.

Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.

中图分类号：F301.1 文献标识码：A

近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；而在经济发达地区或城市郊区，宅基地除了满足农户其自身居住需要外，绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁，具有极高的经济价值，已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。

一、我国农村宅基地管理中存在的问题

农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，中央及地方政府都在积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。

二、农村宅基地流转的模式

（一）、村集体经济组织内部转让模式

村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。

（二）、村集体经济组织外部转让模式

村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。

（三）、农户主导自由租赁模式

农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何限制，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收

入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。

（四）、地方政府主导转让模式

为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同时为了提升区域形象，一些地方政府对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方政策出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。

三、促进农村宅基地流转的政策建议

农村宅基地管理体制改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。

（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设

健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。

（二）、建立农村宅基地有限流转制度

在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，

探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，

促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。

（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度

实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方政府的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内

的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。

参考文献：

[1]李文谦，董祚继.质疑限制宅基地流转的正当性[J].农村工作通讯，2009(12)：16-17.

[2]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京：中国政法大学，2009.

第7篇

陕西省宅基地管理办法最新版第一条为加强全省农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，特制定本实施办法。

第二条本办法适用于全省行政区域内农村宅基地的利用和管理。

前款所称农村宅基地，是指农村村民依法取得土地使用权建设住宅及其相关附属物的农民集体所有土地。

第三条县级以上国土资源行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。

第四条农村宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

第五条农村村民建设住宅必须坚持符合土地利用总体规划、村镇建设规划的原则;坚持节约和集约用地的原则;坚持实施新村规划和土地整理相结合的原则。

第六条城镇居民不得在农村购置宅基地或以买房为名，变相购置宅基地。国土资源行政主管部门不得为城镇居民在农村购买的住宅发放集体土地建设用地使用证，国家另有规定的除外。

第七条各级国土资源行政主管部门在农村宅基地管理监督过程中，除了按照国家有关规定收取土地登记证书工本费外，不得收取任何费用，不得代收应由其他部门收取的相关费用，更不允许搭车收费。

第八条严格实行农村村民一户一处宅基地的法律规定。农村宅基地面积的标准:平原每户不超过133平方为(二分)，川地、原地每户不超过200平方为(三分);山地、丘陵地每户不超过267平方米(四分)。

城市规划区内的村民鼓励集中建住宅楼。县(市、区)国土资源行政主管部门可根据同级人民政府规定的农村宅基地的具体标准和住宅楼的面积审查用地。

第九条农村宅基地占用农用地应纳入年度用地计划。占用农用地的计划指标和农村通过建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，县(市、区)国土资源管理行政主管部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

第十条县(市、区)可根据省、设区市下达的农用地转用计划指标，于每年6月30日以前，一次性向省、设区市人民政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县(市、区)依法按户逐宗批准供应宅基地。

第十一条农村村民住宅建设利用村内空闲地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市、区)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。

第十二条农村本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地:

(一)申请宅基地使用权的户主是达到法定结婚年龄的完全民事行为能力人;

(二)按《婚姻法》有关规定确需分户建房，原宅基地面积低于规定标准的;

(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户的;

(四)因发生或为防御自然灾害需要搬迁的、或为实施村庄和集镇规划调整宅基地的;

(五)符合县级以上人民政府规定的其他条件的。

第十三条村民有下列情况之一的，不得安排宅基地:

(一)一户已有一处符合规定面积宅基地的;

(二)出卖、出租房屋后重新申请宅基地的;

(三)不属于本农村集体经济组织成员的(包括户口已迁出的);

(四)县级以上人民政府规定的其他条件不应当使用宅基地的。

农村集体经济组织或者村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用同一处宅基地。

第十四条农村村民申报和取得宅基地使用权应该按下列程序办理:

(一)符合申报条件的农村村民建房时应向所在村民小组或村委会提交书面申请。涉及建新缴旧的，村委会应与申请户签订交还旧宅基地的合同;

(二)村(组)在接到申请后五日内对申请资料进行核实，并将申请人的情况在本集体经济组织内进行公告，公告日期不应少于七日;

(三)经核实符合申请宅基地条件的用户，应如实填写由县(市、区)统一规定的《农村宅基地申请表》，由村委会签署意见连同公告结果一并报辖区国土资源所;

(四)辖区国土资源所受理宅基地申请后，应在十五个工作日之内实地审查申请是否符合条件，拟用地是否符合规划，写出现场勘查意见，并按照当年度分配下达的宅基地用地指标，依据先急后缓的原则，初步确定建房对象，经乡(镇)人民政府签署意见后，由辖区国土资源所上报县(市、区)国土资源行政主管部门审核;

(五)县(市、区)国土资源行政主管部门接受申请后应在二十个工作日内完成审核，

并上报县(市、区)人民政府批准;

(六)批复下发后，应将县(市、区)人民政府审批结果在申请人所在村组进行公告，公告期应不少于五天;

(七)公告期结束之日起十五日内无异议的，辖区国土资源所应会同村组管理人员按照批准的面积、规划位置和原现场勘查情况，划定用地方位四至，并做好现场工作记录;

(八)村民住宅建成后，辖区国土资源所应会同村组管理人员，实地对照检查。是否按照原批准面积和要求使用土地。

第十五条经县(市、区)人民政府批准后的村民宅基地，一年内必须进行建设，基建完工后60日向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，颁发《集体土地建设用地使用证》。

第十六条经依法批准的宅基地，由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，换发《集体土地建设用地使用证》。

第十七条集体土地使用权被依法收回的，当事人或本集体经济组织应当自接到通知之日起三十日内，向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，缴回原宅基地使用权人的《集体土地建设用地使用证》。

第十八条有下列情况之一的，农村集体经济组织或村民委员会、村民小组可以申请收回土地使用权:

(一)为实施村庄和集体建设规划，需要调整宅基地的;

(二)为村镇公共设施和公益事业建设，需要调整宅基地的;

(三)不按照批准用途建设使用连续达两年以上的;

(四)宅基地依法批准并划定后，超过一年未建房的;

(五)因撤销、迁移等原因不再使用和已失去居住使用价值的房屋占用宅基地的。

依照前款第(一)、(二)项规定收回宅基地使用权的，对土地使用权人在宅基地上的合法房屋及附属物应给予适当补偿。

第十九条农村集体经济组织收回宅基地使用权应召开村民大会或村民代表会议，并按下列程序办理:

(一)农村集体经济组织，应当写出拟收回宅基地使用权报告，附具相关证据材料、

合法的房屋证明和地上附属物补偿协议;需要安置的，还应当有安置协议，以及行政处理的相关文书等，报送辖区国土资源所;

(二)辖区国土资源所在县(市、区)人民政府规定的期限内对报送的材料进行审核，报县(市、区)国土资源行政主管部门;

(三)县(市、区)国土资源行政主管部门在本级人民政府规定的期限内，对报送的材料进行审查，按照《行政许可法》的规定或按利害关系人的要求组织听证，听取利害关系人的陈述、申辩后，提出审查意见，上报县(市、区)人民政府审批;

(四)宅基地使用权收回决定批复，由辖区国土资源所在决定收回宅基地所在地予以公告。对宅基地使用权收回决定不服的，当事人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;

(五)宅基地使用人应当在宅基地使用权收回决定批复下达之日起三十日之内，主动到县(市、区)人民政府国土资源部门办理注销土地登记。

第二十条违反本办法第十条、第十一条和第十五条规定审批宅基地或者发放集体土地使用证的主管人员或直接责任人员，由其所在单位或上级有关机关，根据《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》进行处理。

第二十一条本办法自20xx年10月1日起施行。

宅基地如何转让宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织成员以外的人转让;

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);

(2)同一集体经济组织内部成员转让;

(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

第8篇

一、理论层面

(一)“保持集体所有，允许上市流转”的模式

章合迎、吕颖洁(2008)从盘活农村土地和建立农村土地市场的角度出发，积极思索构建农村宅基地“保持集体所有，允许上市流转”的模式，主要做法有：一是完善农村宅基地的登记公示程序，实行宅基地有偿使用制度。二是施行多元化的农村宅基地使用权流转方式，建立农村土地市场，如将农村宅基地使用权有偿出让、转让、出租、抵押、拍卖、入股给其他民事主体。三是完善宅基地立法工作，加强农村土地市场的监管。

(二)政府主导模式

李文谦、董祚继(2009)认为政府主导模式分宅基地回购与宅基地整理两种类型。宅基地回购即买卖双方不直接上市交易，由政府充当中介，收购符合流转条件和有流转意愿的宅基地，再由政府将其出售给符合一定条件的受让人。宅基地回购模式强调了政府主导性，同时也凸显了对农村宅基地自由流转的限制，难适应农村宅基地流转的现实需要，大规模推行有一定难度。宅基地整理即政府统一规划，通过拆院并院、拆旧建新等方式，实现农民集中居住，整理出的宅基地一部分用于统筹安排农民集中居住，剩余的宅基地可以复垦置换，集中整合后交由县、区政府成立的“农村集体建设用地储备中心”或政府与集体经济组织共建的公司储备，由中心或者公司土地流转，并将收益扣除税费后返还集体经济组织。

(三)集体经济组织主导模式――土地合作社

农民以宅基地等集体建设用地入股成立农民股份合作社，通过入股、出租、出让使用权或者自建商铺、厂房出租等方式，引进第二、三产业，提高土地级差收益，村民按照所占股份分红，也可就近打工获得工资性收入。这种模式有利于保障集体经济组织和农民获得较稳定的土地收益和分红收入，有利于解决“三农”问题。实现可持续发展，也符合法律精神和基本原则。但是，如果管理不到位，收益分配不合理，可能出现违法占用农用地、侵害农民利益的情况。

(四)农村宅基地市场模式

郭青霞、张前进(2001)认为，在人地矛盾日益加剧的今天，建立农村宅基地市场是当前一项重要而迫切的任务，并对建立农村宅基地市场做了一些思考。他们认为，建立农村宅基地市场，关键是要形成合理的价格体系，从而使价格在农村宅基地的配置中发挥基础性作用。价格体系的制定必须要遵循两个原则：一是农村宅基地价格的空间差异性，二是宅基地环境质量的差异性。

二、实践层面

(一)农村宅基地使用权“地票”交易

《重庆农村土地交易所管理暂行办法》规定，农民家庭拥有其他稳定住所、稳定生活来源，其农村宅基地可用于置换建设用地指标。“地票”交易的基本过程：农民让渡使用权的同时，将宅基地复垦为耕地并经验收合格后，产生等面积的建设用地指标；不同复垦项目产生的指标，在交易所被打包组合成地票，政府制定“地票”基准交易价格，进行公开交易；开发者通过竞标购入“地票”，选择符合城乡规划和土地规划的相应耕地，拟做自身建设项目；政府运用其征地权，将开发者所选耕地征转为城镇建设用地；对该建设用地实行招标、拍卖、挂牌，实现指标落地；该开发者如果在指标落地时竞标失败，则“地票”按原价转给竞标成功者，“地票”冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。宅基地使用权“地票”交易通过市场机制对农村宅基地进行更有效的配置，但是由于“地票”价格的可操纵性，如果管理不当，将会损害农民的切身利益。

(二)浙江模式

1、温州模式。指凡城市(镇)规划区内的农民房屋转让的，统一由市、县政府征为国有，再参照国家相关管理办法办理出让手续。凡城市(镇)规划区外的农民房屋转让的，可保留集体所有权性质不变，办理宅基地转让手续；如转让双方不符合上述条件的，其宅基地流转方式参照规划区内的管理办法。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。

2、义乌模式。刘亭、庞亚君等(2009)总结了义乌农村宅基地置换的三种模式。第一种是园中村改造置换模式。具体做法是按照生产、生活用房相分离的原则，农民将按一定的置换标准用宅基地置换住宅和标准厂房，住宅有多层和高层公寓两种，原有住房评估后予以补偿。住宅和标准厂房由村统一规划、分步建设，即先建设多层公寓，再建设标准厂房，最后建设高层住宅。典型区域是义乌工业园区。第二种是土地整理置换模式。即将破旧房改造和宅基地复垦结合起来，连片拆除破旧房、闲置房，重新规划建新房，多余宅基地复垦为耕地，或用于安置附近山区的移民。第三种模式是下山移民置换模式。由政府作为项目实施业主征用土地，以成本价出让给下山移民，土地性质为国有草拟，补交差价后可上市交易。

3、嘉兴模式。两分两换的模式，即将农户的宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。嘉兴模式最具有价值的地方，就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)可能进入土地市场，并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”。

(三)成都农村宅基地流转的模式

1、成都市的近郊(龙华)模式。龙华模式以土地承包经营权和集体建设用地入股成立农民股份合作社，其创新主要体现在：一是“腾笼兴农”，通过宅基地整理和置换实现土地增值；二是灵活入股，农民以多种方式入股成立股份合作社；三是多元经营，拓展利润来源渠道。

2、震区联建房模式。为加快震区重建，成都市出台了《关于重灾区农户灾毁住房联建等有关事项的通知》，其中关于农村集体性质土地产权的规定做了如下突破：农户与联建方共同向市(县)国土资源局提出土地登记申请，市(县)国土资源局对农户的原宅基地使用证进行变更，为农户自住用地发放集体建设用地使用证，土地用途为住宅；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，土地用途为非住宅(包括商业、旅游业、服务业等)，土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定。两张产权证，面积分割清晰，但是事实上又是共同使用同一地块，借着这种类似于“一国两制”的巧妙方式，成都市在农村集体土地产权问题上取得了突破。

(四)天津政府“国有化”主导模式

由政府主导“两换”，突破行政界限探索跨地域“占补平衡”。为加快小城镇建设，推进农村城市化、城乡统筹发展，天津市政府创建了“承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民自愿，以宅基地换房”新思维指导下的新机制。由政府强力主导农民宅基地换房。通过“宅基地换房”、“土地换保险和补偿”，先把全镇土地收归镇政府，整合后将农地转为国有再招拍挂出售，实现了集约土地及用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

三、评述

综合国内外学术界的理论观点以及各地实践，关于农村宅基地流转的理论研究远远落后于实践需要。随着市场经济的发展，工业化、城市化进程的加快，农村宅基地流转范围在全国进一步扩大，但是，目前部分地区农村宅基地流转中仍存在很多问题。主要有以下几个方面：

(一)农村宅基地法律体系不完善。宅基地所有权权属不明确，农民的利益得不到保障。目前的法律法规不利于农村宅基地的流转。

(二)相关配套制度不健全。城乡分割的二元户籍制度，制约了农村生产要素向城市的自由流动。城乡社会保障制度不统一，使得农村居民与城镇居民不能享有平等的社会保障待遇。农村宅基地流转改革举步维艰。

(三)宅基地的流转市场不统一。由于我国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村宅基地的市场流转面临着体制性制约。这也是今后我国土地流转体制改革的重点及难点。

第9篇

关键词 农村宅基地 管理问题 解决措施

近几年来，随着经济社会的发展和新农村建设的不断深入，农村生活水平不断提高，以及农村“村村通”工程的实施，农民建新房的热情高涨，同时农村低廉房价也吸引了城里人的目光，向农村迈进，农村宅基地管理出现了一些新情况和新问题。因此，农村宅基地的管理在新形势下尤为重要，是农村土地亟待加强管理的问题。

一、农村宅基地管理现状

近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

1、村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大

据国土资源部显示，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

2、宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势

随着土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。

3、宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异

城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃。

4、居民点布局混乱，村容较差

个体上表现为占地规模大，村内结构疏松，布局混乱，占用耕地较多，环境质量低劣，多数村庄建设缺少科学合理的总体规划。

5、用地行为违法多

选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》相关规定。

二、当前农村宅基地管理存在的问题

1、法律法规不健全

有关规定滞后，加大了宅基地管理难度，关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。

2、缺少村庄规划

农村宅基地管理必须严格按照镇、村土地利用总体规划、年度计划和农民申请宅基地条件有序管理。采取“疏”、“堵”相结合的管理办法。“疏”就是把符合土地利用规划、年度计划和农民申请建房条件的对象按程序办理手续，使其能合法用地；“堵”就是把不符合土地利用规划、年度计划和农民申请建房条件的对象，以经济杠杆调节加以限制，或用法律手段坚决制止其建房。

3、宅基地使用权转让受到限制

随着我国城市现代化步伐的加快，农民进城的趋势不可阻挡，用宅基地使用权不可流转的方法把农民束缚在农村是与社会大潮背道而驰的。现实中大多数宅基地使用权转让还是为了满足和改善生活、生产的正常需要；农村的社会保障体系在现阶段确实存在很多问题，但不应该也不可能通过限制宅基地使用权转让来实现和改善其社会保障状况

4、监管力度不到位

一方面，农村宅基地范围广且比较分散，基层国土管理部门力量薄弱，且执法装备缺乏，工作经费不足，很难对辖区内宅基地利用变化管理到位。另一方面，为了解决经费紧缺问题，基层部门故意对宅基地放任不管，待造成违法占地事实后，以罚代批，再补办手续，使农民们认为，只要交了钱就可以建房，给制止违法占地行为带来了负面影响。

三、加强农村宅基地管理的对策措施

1、完善农村宅基地管理制度

首先，要完善农村宅基地管理法律法规和政策，尽快出台宅基地管理的操作性规定；其次，对农村宅基地要进行动态监测，严格实行科学管理。乡镇国土所应对需要申请建房的农户统筹安排，并严把审查关。土地行政主管部门应建立农村个人建房用地全程跟踪监管制度，对农村宅基地的使用情况了如指掌。再次，宅基地审批要做到“四公开”和“四到现场”，即建房用地指标公开、审批宅基地程序公开、申请建房条件公开、审批宅基地结果公开以及勘察定址到场、测量放线到场、开挖基础到场、竣工验收到场，并明确办结时间，提高办事效率；最后，要加强宣传，强化全民土地法制观念，增强依法用地、依法管地的意识。

2、坚持规划先行，编制科学合理、切实可行的村庄建设规划

在今后新农村建设中要按照统筹安排城乡建设用地总要求和控制增量，合理布局、集约用地、保护耕地的总原则制定实施规划，严把新村建设选址关。按照规划确定区域，进行切合实际的“旧村改造”和“空心村”改造。对没有编制村庄建设规划的，一律不予审批建房用地，严格控制农村居民点无序外延式发展。

3、建立规范、有序的农村宅基地市场体系

为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

4、建立宅基地有偿使用制度

对符合法定标准的农户，不收宅基地有偿使用费，对于超占部分，按一定标准由政府逐年收取宅基地有偿使用费。宅基地有偿使用费所有权归农民集体，专项用于村庄整理、土地开发和农村基础设施建设。同时，应建立宅基地有限期使用制度。

参考文献：

[1]张子任，李淑慧.农村宅基地使用权流转法律问题探析[J].中国司法，2010（01）.

[2]魏美玲.对当前农村宅基地管理的思考和探索[J].农村.农业.农民（B版），2010（01）.

[3]陈矫健.谈农村宅基地管理制度的改革与创新[J].浙江国土资源，2011（06）.

第10篇

关键词：农村宅基地；规划问题；对策

中图分类号：F301.3 文献标识码：A

农村宅基地管理历来都是我国土地管理的重要内容，也是实现新农村建设和城乡统筹和谐发展的一个重要突破口[1]。随着我国城市化进程的加快，我国现行农村宅基地制度的弊端日益暴露出来。由于农村宅基地使用管理上存在缺陷，致使农村宅基地使用混乱，农村宅基地长被期闲置荒废和粗放利用，“一户多宅”、“空心村”现象十分普遍。本文以山东省定陶县西李庄村为典型，对该村的宅基地使用情况进行全面系统的调查分析，对当前我国农村宅基地管理和使用中普遍存在的现象进行阐述，对这些现象产生的原因进行分析，并对如何完善我国农村宅基地制度，规范宅基地规划管理，提出一些个人的见解。

1 农村宅基地规划管理上存在的主要问题

通过对西李庄村的实地调查及相关资料收集，发现西李庄村在农村宅基地的规划管理方面存在很大的问题。归纳起来主要有以下几个方面：

1.1 农村宅基地未批先建，违法占地严重

农村宅基地违法占地主要有以下几种：未批先建；未经批准改建、扩建；宅基地虽经批准但在建设中超标准占地；以欺骗手段获取建房手续后，改变建房地点，占用条件较好的耕地甚至基本农田[2]。据调查得知，西李庄村所在地的土地管理部门于20世纪90年代初开始对该村宅基地进行初始登记并颁发《集体土地建设用地使用证》，使得在此之前建设的大量违法占地和超标准建设的宅基地“合法化”。而在此之后建设用的宅基地规定必须登记申请领取相应使用证明后使用，由于村民法律知识的缺缺及土地管理部门的监管力不够，该村普遍存在着占用林荒地或打谷场建设新宅的现象，另据数据统计显示，西李庄村自1990年至今，宅基地占用村头或村内林荒地共12宗；自2000年至今，占用打谷场用地6宗；这两种占地类型占宅基地比重为15.39%。

1.2 宅基地闲置率高，“空心化”现象比较严重

由于农村宅基地规划管理的缺位以及城乡二元户籍制度下村民“离乡不放土”的迁移模式，导致目前我国大部分农村都存在着“空心村”的现象，不仅浪费了土地资源，而且严重影响了村容村貌。根据调查统计，西李庄村的废弃宅基地和空置宅基地共占宅基地使用面积的31.61%。其中，因村民建新未拆旧、年久失修等造成的已无房屋或房屋损毁、失去居住功能的废弃宅基地14宗，废弃面积达4322.78m2；因长期不居住造成的闲置宅基地或是取得土地使用权但暂未在其上建房屋造成的空闲宅基地分别占到了5014.60m2和5312.80m2。

1.3 “一户多宅”与宅基地面积超标

根据《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但据实地调查统计，在西李庄村的100户中，拥有大于一宅的户数为23户，占总户数的23%，最多的一户有5宗宅基地，“一户多宅”情况比较严重。另据统计，该村100户居民的单户宅基地面积均超过了200m2，其中89户大于264m2，超出《菏泽市农村宅基地管理办法》有关“平原地区的村庄，每户面积不得超过200m2。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264m2”的宅基地占地标准，并且自2000年以来超标准占地现象呈现出愈演愈烈的趋势，新增宅基地单宗平均面积均超过400m2，超最高标准比率达50%以上。

2 农村宅基地规划管理问题的原因分析

如上述西李庄村存在的农村宅基地问题在我国大部分的农村地区都普遍存在，造成以上农村宅基地问题的原因是多方面的，归纳起来主要有以下几个方面：

2.1 宅基地管理法律缺失，管理难度大

由于我国在农村宅基地管理方面的法律、法规严重缺失，且往往效力层次比较低，使得相关部门对农村宅基地的规划管理仅能依靠当地的规范性文件和地方性政策。如西李庄村所在地的土地管理部门于20世纪90年代初才开始对该村宅基地进行初始登记并颁发《集体土地建设用地使用证》，这使得20世纪90年代以前的农村宅基地管理陷入一片混乱。虽然改革开放以来，农村宅基地法制建设取得了明显的绩效，初步建立了宅基地管理体制。但却仍然存在着立法内容粗糙滞后，可操作性差的弊端[3]。据调查，对于西李庄村村民占用林荒地或打谷场建设新宅的现象，村委一直是持沉默态度，而上级土地主管部门也只是对其作出罚款处罚了事，并不对其违法侵占行为采取实质性的制止行动。

2.2 村庄规划不到位，村民规划意识不强

农村宅基地管理应该坚持规划先行的原则，农村的宅基地管理必须格按照镇、村土地利用总体规划和年度计划执行，在合理规划的前提下才能保障宅基地管理顺利的开展。由于农村村庄建设规划的滞后，过去在农村常常由村委会或村干部说了算，造成了宅基地管理的混乱。现在，虽然部分村搞了村庄建设规划，但是由于广大村民规划意识的淡薄以及规划本身缺乏，使得编制的规划成为一纸空文，无法在村庄内落实。正是由于农村土地利用规划和村庄建设规划的缺失导致了西李庄村农村居民点布局 “散、乱、空”的局面。

2.3 城市化进程加快，人口流动频繁

随着城镇化和工业化的不断推进，农民的就业门路也变得更为广阔，进城务工和工作并落户的村民越来越多。但由于城乡二元户籍制度和社会保障制度等多种原因，往往会选择留下自己在农村的住房和宅基地，这种“双重占地”问题的存在也造成该村大量宅基地的闲置和废弃。另外，遗产继承及子女外迁也是造成目前很多农村“一户多宅”现象突出的主要原因。

3 解决农村宅基地规划管理问题的对策和建议

3.1 加快宅基地立法，使农村宅基地管理有法可依

虽然我国现行的《土地管理法》第六十二条对农村宅基地的数量、宅基地的面积、占用规则、批准权限等有相应的规定，但是都是大面上或宏观上的规定，不够具体明确，对以上存在的宅基地空置、宅基地超标占地、未批先建、批而不建等现象没有做出详细的处罚规定。造成在宅基地管理过程中，执行起来比较困难，操作性差。另外，在宅基地的划分标准、审批程序、费用收取、流转管理等方面的法律规范也需要进一步具体的规范。因此，国家要快农村宅基地立法工作，尽快出台农村宅基地管理相关法律法规，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

3.2 加强宅基地规划，使农村宅基地管理有规可依

规划是龙头，是搞好农村宅基地管理的前提和保障。要保障我国农村宅基地管理工作的顺利开展，不仅要结合当前新一轮土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划。同时，还要在秉承“控制增量、合理布局、集约用地保护耕地”的总原则下，严格按照统筹安排城乡建设用地的总要求，进一步制编制村级详细规划和村庄建设整体规划。在对农村居民点的数量、布局、范围和用地规模进行规定的基础上对农村住宅的房屋样式、建筑地点、占地面积等方面做出限定[4]。同时，为了确保规划能落实到实处，各级政府应按照《城乡规划法》的规定，安排专项资金编制村庄建设规划；要加强对村民的普法宣传力度，增强村民的规划意识，增加政策执行的推力。

3.3 立足内涵挖潜，积极推进宅基地整理

在社会主义新农村建设的政策大背景之下，各地要根据各级土地利用总体规划、年度详细规划和村庄整体规划等的基本要求，按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，科学制定和实施村庄改造整治计划，积极稳妥地推进农村宅基地整理工作的开展。要因地制宜地开展废弃宅基地、空置宅基地、“一户多宅”的调查清理工作，制定相应的解决消化措施.加大盘活存量建设用地的力度。对于农村村民新建、改建、扩建住宅的，要先行安排利用村内空闲地、空置宅基地和废弃宅基地，严禁占有耕地再建住宅现象的发生。对于一户多宅的农户可以对其多余宅基地进行指标置换，仿照重庆市“地票”政策，实现农村宅基地在一定区域内的建设指标置换。

参考文献

[1] 孙丹.基于新农村建设的宅基地利用与管理[J].农业经济与科技，2008，19（4）：64-68.

[2] 李卓琳.对当前我国农村宅基地问题的研究与建议[J]. 才智，2011（11）：315-316.

第11篇

为全面贯彻落实中央、省、市工作部署，推进我县农村宅基地管理制度改革，助力乡村振兴，根据《XX市人民政府办公室关于印发XX市农村宅基地管理制度改革试点方案的通知》（X市府办字〔2019〕X号）要求，经结合我县实际，特制定本实施方案。

一、工作目标

按照每个乡（镇）选择1个村的原则，确定XX镇XX村、XX镇XX村、XX镇XX村、XX镇XX村等X个村作为农村宅基地管理制度改革试点村。通过改革规范宅基地使用管理，逐步实现从“一户一宅”向“户有所居”、从长期无偿向分类有期有偿、从单一居住功能向拥有诸多功能等转变。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，推进房地一体的农房抵押贷款试点。鼓励社会资本通过租赁、入股、合作等方式开发利用农村闲置宅基地和集体建设用地，壮大村集体经济、增加农民土地财产性收入，改善农村生产生活条件，促进乡村振兴。

二、基本原则

（一）坚守底线，改革创新。

既坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线，又大胆作为、敢于尝试，积极探索推进宅基地管理新模式、新方法、新路子。

（二）政府引导，农民主体。

发挥政府统筹谋划、组织协调作用，为改革提供政策支持和制度保障。坚持农民自主管理，充分发挥村民自治和村民理事会作用，激发群众内生动力，保障农民权益，使改革成果惠及广大农民。

（三）积极探索，统筹推进。

积极实践，大胆探索，先行先试，在实践中不断完善，把农村宅基地制度改革与加强农民建房管理、美丽乡村建设、农村人居环境整治、农村产业发展、乡村治理、增加农民收入，壮大农村集体经济等有机结合起来，提升改革的系统性和完整性，提高改革综合效益。

三、主要工作任务

（一）夯实宅基地管理基础

1.开展宅基地调查摸底。对试点村宅基地进行全面调查摸底，对住宅情况、人口信息、近五年内建房意愿、村内空地及基础设施等进行准确登记，建立台账档案，充分掌握宅基地利用现状和近期需求。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

2.完善村庄规划方案。按照城乡一体化建设总体要求，结合宅基地和村内基础设施利用现状，根据人口变化和社会发展需求，编制“多规合一”的实用性国土空间规划。加强宅基地总规模控制，根据村庄人口规模、产业发展、耕地数量等规划村庄用地。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：县农业农村局、住建局、交通运输局、文广新旅局、水利局、林业局、生态环境局，各乡（镇）人民政府）

3.发挥村民理事会作用。制定村民理事会监督管理制度，完善村民理事会工作章程，强化管理职能，加强对村民理事会的引导和监督，防止家族宗族势力干扰。在宅基地资格权认定、申请、流转、退出等事务中充分发挥村民理事会的民主管理作用。（牵头单位：县民政局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

（二）完善宅基地管理制度

4.加强宅基地审批管理。压实乡（镇）一级属地管理责任，制定试点村村民建房管理办法，严格“一户一宅”制度，规范村民建房行为，严格村民建房审批，防止有新房没新貌、超高超大建设、无序建设、建新不拆旧等现象。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局、城管局，各乡（镇）人民政府）

（三）完善宅基地资格权认定

5.完善宅基地资格权认定。结合农村实际，统筹考虑户籍关系、土地承包、居住情况、履行义务等因素，研究农村宅基地资格权认定操作细则，明确分户标准，赋予农村集体经济组织成员长期而有保障的宅基地权利，保障农村宅基地资源公开公平合理分配。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

6.加快房地一体的确权登记发证。以房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证、第三次全国国土调查工作为契机，推进宅基地和集体建设用地确权登记，完善宅基地档案，对符合登记发证条件的，发放房地一体的不动产权证。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

（四）创新宅基地利用方式

7.建立宅基地有偿使用机制。坚持“一户一宅、面积法定”原则，制定村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用制度，明确宅基地有偿使用标准。结合超标准占用宅基地和一户多宅等实际情况，对历史原因超过规定面积标准、“一户多宅”的，可以自主选择退出多占超占部分或者交纳有偿使用费；对非本集体经济组织成员通过继承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，可以自主选择有偿退出占用房屋或者交纳有偿使用费。由村集体经济组织对采取有偿等方式退出的宅基地、村内空闲地进行集中规划使用的宅基地实行择位竞价。由乡（镇）政府和村集体经济组织制定竞价规则，有偿分配宅基地的对象为符合建房条件的本村农户。支持村集体、村民理事会创新工作方式，探索采取村规民约约束、列入失信黑名单、扣减集体分配收益、联系单位代扣代缴等各种方式，确保有偿使用费落实到位。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局、民政局，各乡（镇）人民政府）

8.合理利用腾退后的宅基地。统筹考虑腾退宅基地周边环境，腾退出的宅基地在符合村庄规划的前提下，按照“宜林则林、宜耕则耕、宜建则建”的原则综合利用。未布局村庄规划的，纳入“过渡宅基地”临时管理，进行复耕复绿，发展庭院经济；暂不能利用的宅基地，允许村股份经济合作社进行收储用于发展村集体经济。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、林业局、住建局，各乡（镇）人民政府）

9.盘活利用闲置宅基地增加农民收入。积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地使用权。在符合“一户一宅”等农村宅基地管理规定和相关规划、尊重农民意愿前提下，允许返乡人员、下乡人员和当地农民合作改建自住房，租用农村闲置房用于养老或开展民宿经济等经营性活动，拓宽村集体和农民增收渠道。严禁违法违规买卖农村宅基地。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局，各乡（镇）人民政府）

10.唤醒沉睡土地资产壮大集体经济。鼓励社会资本以租赁、入股、合作等方式与村股份经济合作社综合利用集体建设用地，用于乡村旅游、乡村民宿、乡村电商、文化创意、养生养老等产业，释放土地价值潜能。严禁用于房地产开发建设小产权房、私人会所、别墅大院等。（牵头单位：县农业农村局、自然资源局、商务局、文广新旅局，责任单位：县住建局，各乡（镇）人民政府）

11.实施房地一体的农房抵押贷款试点。在风险可控的前提下，赋予农村宅基地、农民住房抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性，稳妥探索宅基地使用权抵押。适时建立贷款风险缓释机制和贷款风险补偿基金，做好抵押登记、抵押物处置、风险补偿、抵押物处置后农民住房保障等配套支持工作，保障抵押权人合法权益。（牵头单位：县金融工作局，责任单位：人民银行XX支行、县农业农村局、自然资源局、财政局）

（五）用活“增减挂”政策助推宅基地改革

12.优化乡村振兴用地布局。用活用足“增减挂”政策，对房前屋后便于耕种、不易被占用、单个地块面积不小于400平方米、与周边农用地相连的退出宅基地用于“增减挂”项目，符合条件的可以复垦为耕地。项目区复垦验收后，等量置换出建新指标，除用于预留村民建房和易地搬迁外，优先用于村镇基础设施建设和农村新产业、新业态发展。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

13.合理分配“增减挂”收益资金。统筹推进“增减挂”节余指标省内流转，所得收益全部用于乡村振兴。完善“增减挂”收益分配机制，进一步提高收益返还标准，确保“增减挂”周转指标收益足额返还农村集体经济组织，用于改善农村的生产生活条件，助力村集体经济发展。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：县财政局、农业农村局，各乡（镇）人民政府）

四、工作步骤

（一）调查摸底阶段（2020年9月底前完成）。

摸清农村房屋权属、农村建设用地等底数；摸清拆除、腾出宅基地的数量以及5年内需新增宅基地数量等，建立工作台账，并于9月20日前分别报县农业农村局和县自然资源局备案。

（二）试点改革阶段（2020年11月底前完成）。

各乡（镇）要对照试点改革内容，组织召开专题会议，全面动员部署改革试点工作，统一思想，倒排时间，责任到人，挂图作战。按照边试点、边研究、边总结、边提炼的要求，制定完善农村宅基地资格权认定、农民建房管理、宅基地有偿使用、宅基地有偿退出等管理制度、办法和操作细则，编制修订试点村村庄规划等工作，同时，总结试点做法与成效，形成长效机制，促进宅基地有效利用。

五、保障措施

（一）组织保障。

成立由县政府县长任组长，县政府分管领导为副组长，县农业农村局、自然资源局、林业局、城管局、文广新旅局、财政局、民政局、住建局、金融工作局、商务局等单位为成员单位的XX县农村宅基地管理制度改革工作领导小组。领导小组设办公室在县农业农村局，由县农业农村局局长任办公室主任，办公室负责方案政策的拟定、业务指导、督查检查、经验总结等工作的落实；同时建立农村宅基地管理制度改革联席会议制度，各成员单位要不定期研究、协调、解决改革推进过程中的相关问题。各乡（镇）要成立党委书记任组长的农村宅基地管理制度改革工作领导小组，统筹安排专门人员负责改革工作，把推进宅基地管理制度改革试点作为夯实基层基础的重要任务，切实加强组织领导，形成齐抓共管、上下联动的工作合力，稳步推进改革，确保我县农村宅基地管理制度改革试点工作顺利推进。

（二）政策保障。

县级层面制定完善农村宅基地资格权认定、农民建房管理、宅基地有偿使用、宅基地有偿退出等一系列管理制度、办法和操作细则。在县级制度框架下，各乡（镇）、试点村要根据实际制定符合本区域实际的措施办法。

（三）资金保障。

加强资金整合，强化资金调度，县财政局要保障县宅基地改革办和各乡（镇）必要的工作经费。宅基地有偿退出资金原则上由村集体自行解决，对经济基础薄弱村，筹集不到的，可采取台账式“宅票”制度进行管理，将退出宅基地面积记好账，签订退出协议，将来村民子女申请建房时扣除相应的退出面积，超出面积按标准缴纳有偿使用费。

（四）宣传保障。

通过召开动员会、推进会、培训会，强化宣传发动，统一干部群众思想认识，调动社会各界参与改革试点的积极性。利用各种舆论宣传工具，宣传改革试点的目的意义、政策措施，防止误解和偏差，营造良好的改革氛围。

第12篇

一、农村宅基地管理主要面临“批不了、管不住、退不出、流不动”四大难题

（一）批不了。调查发现，多年来我省绝大部分地方农村宅基地审批基本处于停滞状态，一些地方甚至十多年没有批过宅基地。如我市的邯郸县，每100户中每年约有 户需要建房，年至今没批过宅基地，目前户均宅基地不到分。宅基地“批不了”的主要原因：一是缺少用地指标。全市 个行政村，以一个村平均一年有3户建房、占用1亩地计算，每年就需要近 万亩，而且主要占用的是村边的耕地或基本农田。近年来国家每年下达我省的耕地转用指标也就1.5万亩左右，即使单列5%用于宅基地，也就750亩左右，无法正常保障农民建房用地需求。二是“指标单列”难以落实。虽然国家要求各地“每年单列3-5%的年度土地利用计划指标用于保障农村建设用地”，但有限的指标要优先用于城镇发展和项目建设，除个别地方拿出少部分指标用于宅基地外，绝大多数市、县没有给宅基地安排指标。三是审批程序复杂成本高。农村建房涉及占用农用地的，与项目用地一样，要单独组卷，报设区市政府审批（省政府委托），从申请到批复一般需要大半年甚至更长时间。有的地方没有严格执行宅基地审批收费有关规定，向农民转嫁收费。如某县申请一处200平方米左右的宅基地，需要缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税，加上测绘制图等费用，农民需要承担 元左右的费用。

（二）管不住。由于不能满足和保障农民正常建房用地需求，基层土地管理难以到位，农村违法违规用地非常普遍，由此也产生大量矛盾纠纷，我省多年来涉及农村宅基地的案件一直居高不下。实地调查中，还发现了一些新情况和新问题，如“村民联户建楼”，即由若干户村民共同筹集资金或引进开发商，在没有任何审批手续和缺少监管的情况下，连片拆除平房，建多层多栋楼房，除满足自己居住外，大部分对外出售。宅基地“管不住”的主要原因：一是村干部私批乱放。在通过正常审批难以获得宅基地的大背景下，一些地方的村委会通过收取一定费用，侵占耕地，私批乱放宅基地。也有一些农户在自己的承包地或通过互换承包地方式，擅自违法建房。二是基层国土部门无能为力。对农村违法占地建房，基层国土部门只能制止，不能，在制止无效的情况下，只能移交法院强制执行，但法院也不愿受理此类案件，从而使大量农村违法建房难以有效控制，造成实际管理缺位和无序。三是管理跟不上变化。如对“村民联户建楼”，依据现行法律政策，基层国土部门无法履行正常审批，无法开展确权登记颁证，无法开展监管，不知道该怎么办，怎么管。

（三）流不动。按照现行法律政策规定，农村宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部流转，也不允许抵押。但在实际中，宅基地私下流转和交易相当普遍，既有跨行政村的宅基地买卖，也有城镇居民到农村购房置地。这种私下交易由于缺少法律保护，极易产生权属和财产纠纷。

二、对策建议

（一）在存量和增量上做文章。我市村庄占地面积大，不少宅基地闲置浪费，“空心村”现象普遍，既是问题也是潜力所在。应结合开展新民居建设和农村面貌改造提升行动，通过政策引导，资金支持，着力推进内涵挖潜。一是完善县域镇村体系规划，科学设定县域中心村位置和数量。合理确定永久保留行政村和近年内可撤并的村庄。二是对确定的中心村和永久保留的行政村，要聘请有资质的规划设计单位逐村做好村庄规划，框死村界。借鉴曲周县小第八村在新民居建设中的成功经验，坚持规划先行，一张图纸管到底，避免村庄无序、滥建、自由发展。鼓励有条件的地方积极开展中心村建设。支持永久保留村开展旧村改造，加大“空心村”治理力度，充分盘活用足原有村庄建设用地，尽量不占或少占耕地。对近年要撤并的村庄，原则上不再新批宅基地。三是超占收费，闲置收转。对宅基地超占部分，依据《河北省土地管理条例》规定，恢复收取有偿使用费。对只占地不盖房的闲置宅基地，满两年以上的，参照《闲置土地处置办法》规定，由村委会无偿收回。

第13篇

关键词：农村宅基地；农村宅基地使用制度；使用权

中图分类号：F320.3

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)08-0061-02

1　我国农村宅基地使用制度的创新实践及评价

1.1　苏州的置换模式

2003年，为了积极推进工业化、城市化进程，苏州市大量征占了农村宅基地搞开发区和基础设施建设。在征地拆迁的补偿安置中，各地采取了不同的方式，有货币化统一补偿、有房屋自行置换、有集中统一建房。

在征地过程中，尤以苏州市为典型，由政府统一建设经济适用房或农民公寓与农民进行等价置换。苏州市政府对被征占了宅基地的农民的居住安置方式的作出了规定，在一定范围内，若集体经济组织的土地被征为国有，农民住宅可作价置换经济适用房或农民公寓，农民以货币的形式取得居住房。这样，农民住宅可纳入城市私房管理，和城市住房一样，只要补缴土地出让金就可上市交易。

1.2　浙江嵊州的整治模式

2002年，浙江嵊州市政府出台《关于开展农村宅基地整治的若干意见》，提出鼓励开展农村宅基地整治的政策措施。主要包括：实施退宅还耕的乡镇，如不需使用还耕土地置换指标的，由市政府按每亩18000元收购储备：经批准立项的退宅还耕项目，将获得30％的建设用地启动指标和30％的启动指标调节费；对拆旧建新后多余的宅基地。可依法公开出让，纯出让金全额返还乡镇；从通过验收的土地整理项目获得的折抵指标收益中每亩拿出1500元，退宅还耕项目获得的折抵指标收益中每亩拿出6000元，专项用于农村宅基地整治。同时积极利用国家鼓励开展造地改田、土地置换等政策，实行退宅还耕，争取国家补助资金，利用村集体资金和临时筹集资金为启动资金，边收购旧房、边拆迁，及时出让，滚动使用。

1.3　上海模式

2003年，上海市政府制定《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》。上海市规定，依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有人，可以申请宅基地让出。让出宅基地的村民或者村民住房的所有权人购买本区(县)范围内城镇商品住房的，可以凭新购商品住房的房地产权证，向区(县)土地管理部门申请返还政府收取的部分土地出让金。

但无论是苏州的置换模式、嵊州的整治模式还是上海模式，都没有能很好地在农村宅基地产权的基础上实行制度创新，没有真正解决农村宅基地的商品属性；它们都只是在集体建设用地必须转为国有后才能进入市场流转的现行政策的框架下，解决城郊结合部的宅基地流转问题。

1.4　山东的农村宅基地的有偿使用模式

1988年，山东省德州的30多个县进行了农村宅基地有偿使用试点。其中，双阳县实行的是“定额均收、超占加收、少占补偿”的做法，其特点是级差收费法和累进收费法的有机综合运用，充分发挥各自优点，保护耕地；而农安县实行的是“以质划价，按级作价，空转回补、高低找差、收支平衡、定额占用、限制超标”的做法。农安县做法的实质是一种空转，其目的是减轻农民负担，顺应群众的心理，是一种有偿使用；它通过一收一分，宅基地面积按规定多占得交钱，少占的还要领一定数量的补贴。

1990年，国务院肯定了1988年以来包括山东德州的全国200多个农村宅基地有偿使用试点的成绩，同时也为他们提出了一些要求。但到1993年，国务院为了减轻农民的负担，取消了37项涉及农民负担的集资、基金、收费的项目，其中包括农村宅基地的有偿使用费用。但尽管如此，山东的宅基地有偿使用模式，尤其是双阳县的“定额均收、超占加收、少占补贴”的方法，值得我们借鉴。

1.5　广东酝酿的农村宅基地上市模式

2005年10月，广东省以“政府令”形式了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。规定：农村集体土地将于国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。《办法》实施以后，得到了全国的极大关注。

2007年2月广州又发出《关于加强农村宅基地管理的通知(代拟稿)》，其中有关于宅基地流转的说明：对符合法定宅基地面积标准的‘一户一宅’，其转让、出租的流转收益归该农户所有。只是这些尝试后来均没有结果。

按现行的《土地管理法》规定，农村村民转让宅基地，应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。而村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。此外，《物权法》中也已明确规定宅基地禁止买卖，禁止城镇居民在农村购置宅基地。那么，如果这份文件获得通过、得以实行，则意味着，农村宅基地可以上市交易，这将对平抑城市房价、增加宅基地的市场供给有着重要作用，可以说具有标志性的意义。

2　对我国农村宅基地使用制度创新的建议

2.1　要建立完善的农村社会保障体系

我国农村宅基地与集体经济组织的成员权紧密相联，具有社会福利性质和保障功能。在目前我国农村社会保障系尚未完全建立的情况下，农村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此，要推进农村宅基地使用制度创新，必须进一步建立和完善农村社会保障体系，确保农民在城镇化进程中普遍受惠。

2.2　法律上要明确产权

首先要从法律上进一步明确界定农村宅基地的所要权主体，将其具体确认到村民小组或村集体组织，比如村民委员会，并以确权、登记、发证(集体土地所有权证)的形式巩固下来。

其次，在不突破当前宪法秩序的前提下，将农村宅基地制度创新的原则限定为“弱化所有权能，强化使用权能”，将关注的焦点从土地的“所有”转到“使用”上面，从法律上明确界定集体土地使用权能，进而对农村宅基地使用权进行确权、登记、发证。为了规避土地利用中的短期行为，可以参照城镇国有土地的制度架构进行创新，考虑对宅基地使用权设定一个较长的限期。为了与城市国有土地的使用权期限70年接轨，我们可以规定农村宅基地使用权年限也为70年。同时，加强农村宅基地使用权的确权、登记、发证等规范化管理。出台有关农村房地产管理的法律法规，具体对相关的申请条件、审批程序、面积标准、责任处罚等方面做出规定。对于手续齐全、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，尽快颁发《集体土地使用证》和《房屋产权证》，确定宅基地的权属范围和有效期限，明晰宅基地使用权的产权

主体，以保证其产权安全。

2.3　宅基地的流转要市场交易

我国当前的农村宅基地的权能是不完整的。《土地管理法》规定，集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转。在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外乡居民成为集体土地上住宅的合法所有权人。

其实，在房屋与土地的关系上，世界各国普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其附着的宅基地所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的宅基地归属于其他人而引起纠纷。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让不存在障碍。对集体建设用地使用权包括宅基地使用权，权利主体并不具备完整的处分权、收益权，体现不出真正的财产权利。与国有土地使用权相比，农村宅基地的产权流转受到了诸多限制，明显处于不平等地位。从节约土地资源，提高利用效率的角度，也不应当继续对农村宅基地的流转予以禁止。

2.4　无偿使用有期限。有偿使用有标准

(1)无偿使用有期限。

①农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，宅基地的面积又不超标的，该宅基地使用全自动顺延70年；若该农民或其成员不再是本集体经济组织成员的，则应该向集体经济组织缴纳宅基地的使用费。然后可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。

②农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，并且无宅基地的，宅基地使用权的转让为无偿转让，受让方享有剩余年份的宅基地使用权，转让方仍有权再次申请宅基地。

③农民转让宅基地使用权的，如受让方虽为本集体经济组织成员，但已有宅基地或受让方不是本集体经济组织成员时，转让方可以收取剩余年份的宅基地使用费，但不得在此申请宅基地。受让方享有剩余年份的宅基地使用权。如遇征地、拆迁补偿时，宅基地使用权补偿款项归受让方；如于不可抗力因素，房屋需重建的，只要在宅基地使用权有效期内，受让方在报有关部门批准后，仍可在原宅基地上重建房屋。70年期满后，在向集体经济组织缴纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。

第14篇

关键词：铁岭县；农村宅基地；使用权抵押

随着农村经济的发展，以小额农贷为主的信贷模式难以满足多元化的农村融资需求，极大限制了农村经济的发展，这主要是因为农户难以找到有效的贷款抵押资产。根据《国务院关于开展农村承包土地经营权和农村住房财产抵押贷款试点的指导意见》和《辽宁省人民政府关于印发辽宁省农村土地承包经营权和农村住房财产权抵押贷款试点实施方案的通知》，目前我们对铁岭县的三个中心小城镇进行了宅基地情况调研工作，通过与村民面对面的座谈，发放调查问卷，填写统计调查表等方式，实地了解了农村宅基地现状、存在的问题及群众的意愿，以下是有关情况的报告：

1 铁岭县农村宅基地管理工作的整体情况

我县根据《通知》的要求，专门由县政府签头，各县直有关部门及事业单位联动的农民住房财产权抵押贷款试点工作小组，并起草了《铁岭县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》，在调研论证的基础上，指导制定了《关于铁岭县银行业金融机构推进农民住房财产权抵押贷款试点工作的指导意见》。

1.1 我县宅基地确权登记情况

我县于2014年开展了铁岭县农村集体建设用地使用权确权登记工作，现阶段已全部完成外业调查及内业资料归档工作，待省厅验收后开始正式使用调查成果。宅基地确权登记工作难度较大，情况复杂，造成发证率偏低。主要表现在调查签字时，存在部分空心村及外出务工等原因找不到权利人的情形，无法确认土地权属（签字盖章）。经初步调查，预计全县宅基地登记发证率能达到80%左右。

1.2 我县农村宅基地基本情况

1.2.1 建新不拆旧，“一户多宅”普遍存在

尽管现行法律以“一户一宅”为农村宅基地取得的基本原则，但在现实生活中，农民可以通过继承、赠与等方式拥有2处以上的宅基地，“一户多宅”的现象普遍存在。这主要是因为现行法律框架内，农村宅基地只能在集体经济组织内部转让，而且宅基地受让条件与申请条件基本吻合，因此符合购买条件的集体组织成员更多是通过无偿申请而非转让的方式获得宅基地使用权。同时也缺少可以有效执行的行政强制退出手段，对“一户一宅”及分户条件的规定不够明确，集体组织纷纷对分户新申请的宅基地开绿灯，形成了农村宅基地存量不断减少、用地规模和闲置规模同比扩大的双重困境。

1.2.2 流转受限制，隐形交易日益扩张

农村宅基地只能在集体经济组织内部转让的规定限制了宅基地的土地流转，迫使其走上了暗中交易的道路。调查发现，铁岭县农村宅基地流转大多私下进行，流转收益由农户直接获得。这不仅直接损害了农村集体经济组织作为所有权人的利益，而且因缺乏法律保护和有效监管，常常引发纠纷。

1.3 监管不到位，违法建房普遍存在

当前宅基地使用权采取行政审批方式，即农民占地建房必须以政府审核批准为合法要件。但本次调查发现，违法占地建房现象仍普遍存在。这主要是因为一些村委会、乡政府出于维稳考虑，对部分违法违规建筑不进行拆除，仅以罚款了事，村民的效仿和趋利心理导致农村住房建设杂乱无序，产权登记不到位等各类问题层出不穷。

1.4 房屋多空置，土地资源浪费严重

当前我国公共资源的城乡分配不均使城市仍对农村人口具有很强的吸引力，大量农户尤其是青壮年涌入城市务工、经商，并在城市购买住房。这不仅使得农村常住人口逐年减少，也导致了其原本在农村的住宅空闲，客观上导致了农村宅基地的闲置性浪费。

2 当前开展宅基地使用权抵押登记存在的问题

2.1 流转市场不健全，抵押物处置难

农村宅基地流转市场极不健全，抵押的土地难变现、抵押权实现时土地如何处置。这些客观上制约了宅基地使用权抵押业务的展开。

2.2 相关配套的政策及方法不完善

中央《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，但相应的法律法规还没有调整。应尽快修订《物权法》、《担保法》等相关法律法规，尽快出台《农民住房财产权权抵押管理办法》等法律文件，明确财产权抵押担保过程中各方的权利和义务，为农民住房财产权抵押贷款等金融创新提供法律保障。

2.3 宅基地使用权的价格评估

宅基地由集体分配，无偿使用，仅能在集体内部流转。由于宅基地的无偿性，集体内部成员间流转时，几乎没有人愿意为此支付费用，宅基地使用权的价格是零。只有当农户将宅基地退给集体，并且集体（或政府）愿意为此给予补偿时，宅基地使用权的价格才能体现。

3 加快我县农村宅某地抵押的对策建议

3.1 建立健全农村宅基地使用权登记制度

产权清晰是市场交易的前提。要从立法上赋予农民宅基地流转的权利，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，明确宅基地可以流转的具体条件，对符合条件的宅基地和房屋，依照规定完善确权及登记发证手续，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，保障交易的安全性。

3.2 逐步推进农村宅基地抵押市场的发展

在试点工作中，选择建制镇沿街、城市规划区内、主干道两侧等商业价值高，较易变现的农房办理抵押贷款。金融机构在发放贷款时要对农户的个人信用进行审查，考虑个人的还贷能力，可以推行农广联保制度，分散法律风险。此外，金融机构、国土、财政部门还应加强对抵押农民居住的关切，防止出现因丧失宅基地和房屋居无定所，从而影响社会和谐稳定。

3.3 科学设计农村宅基地抵押的相关制度

设计抵押制度时应明确抵押各方主体权利义务，规范宅基地使用权抵押的程序，尤其是明确抵押权的实现条件。如果农户到期仍不能偿还银行的贷款，银行应给农户一个宽限期。这个宽限期可以参照留置权的宽限期，即不少于两个月的宽限期。在这个宽限期内利息照常计算。如果宽限期届满后，还不能清偿贷款，银行可以要求集体经济组织以合理的价格回购。这样既降低了银行的风险又给了集体经济组织收回集体土地的机会。

第15篇

一、乐清市农村宅基地使用现状

1、农村宅基地确权登记不容乐观

近年来，有关部门加强了农村宅基地的确权登记工作，但政策规定与现有的农村实际仍有较大差距，确权情况不容乐观。抽样调查显示，拥有宅基地的农民群体中约 40%左右的家庭有农村土地使用权证，约三分之一拥有房产证；没有农村土地使用权证和房产证的约占三分之一；社会群体和城镇居民群体对农村宅基地和房产的确权比例比农民更高。

2、存在一户多宅现象

《土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。然而，因法律法规的不健全、农村宅基地管理不到位、继承等原因，农村出现了一户多宅现象。问卷调查显示：农民群体中近半农村居民存在拥有多处宅基地（一户多宅）现象。

3、农村宅基地已形成一定规模的地下市场，交易主要以合同为凭据

现行的有关法律明确规定农村宅基地交易仅限于本集体经济组织内，且有限制条件。尽管如此，因凸显的农村土地的价值，农村宅基地的隐性流转比较盛行。因农房交易遵照“地随房走”原则产生了现实中的农村宅基地流转，与此同时很多是不发生转移登记的地下行为。在农村宅基地交易上，“签订合同”作为交易凭证占了主要部分。

4、农村宅基地规划在现实中得不到彰显

当前，乐清市农村绝大部分地区已实现镇村规划全覆盖，但部分地区的新农村规划还存在规而不搞、有规不依、违规难纠等现象。按照现有规划建设审批做法，一般农房建设可以经审批允许建设3层，也有农房最高允许建设5层的，但因经济利益驱动和管理不到位等原因，一些村庄农房建设往往超过审批的层数，最高甚至有八九层。

5、农村宅基地集体所有仍未深入人心

宪法规定：农村宅基地所有权归属于集体。但令人惊讶的是还有相当一部分群体对此认识不清。农民群体中只有三分之一人认为是“农村集体所有”，城镇居民群体，也只有40%左右的人认为是“农村集体所有”。

二、农村宅基地使用的影响因素分析

1、制度不完善，农村宅基地权能受限

虽宪法提出“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”但《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规和部门的一些规章、管理办法对农村宅基地使用权、农房的流转设置了许多限制条件。这种不完整权能设置，无法保障农村宅基地的用益物权，制约了农民财产权。

2、管理不到位，机会主义行为盛行

管理不到位为机会主义行为提供了机会。为获取巨额资财，一些市场主体在既定制度下寻找管理漏洞，综合考虑违建成本和收益后，采取了诸如少批多占、扩建、占用耕地建房行为；一些村庄以发展集体经济的名义非法买卖农村土地；一些执法人员收受贿赂，对违法建设纵容姑息。于是，日积月累，最终形成当前农村宅基地难以合法确权、违占违建层出不穷的现象。

3、主体虚无，农村土地所有权人缺位

《宪法》（2004年）第10条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”然而，“农村集体并不是法律上的组织，而是一定范围一定地域内全体农民的集合，是一个抽象的没有法律人格意义的集合群体。”在法治社会里，这类主体处于虚置的地位，于是就没有法律规范中严格意义上的权利和义务。主体的虚无使集体在私权社会中流于形式，在农村宅基地的管理中严重缺位。

4、成员意识不足，农民对宅基地的使用管理监督乏力

当前农民公民意识淡薄，农民并没有意识到自身的权利与社会责任是不可剥夺、不可回避、不可转让的。在现实中，农民在村务中的参与度总是不高，“事不关己高高挂起”、“各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜 ”的意识深入骨髓。农民公民意识的缺乏使村民自治的发展失去了内源性动力，使农村宅基地的使用和管理未能在充足的阳光下运作，也使村民的监督成了空话。

三、加强农村宅基地管理的建议

1、进一步完善农村宅基地相关法律法规

要依据宪法精神，进一步修订涉及农村宅基地管理的法律法规，赋予农村宅基地完整权能，真正实现城乡土地的“同地、同权”，真正实现城乡建设用地的二元统一。明确宅基地的权利内容及权利的取得、变更与丧失，明确农民对宅基地拥有使用权、处置权，实行自愿、有偿流转，使宅基地真正成为农民的合法财产，以最大限度地保护农村宅基地的用益物权，有效增加农民的财产权。

2、推进农村宅基地管理制度创新，建立使用期限制

首先，实现农村建设用地分类管理。划分农村建设用地，明确农村居民拥有农村宅基地的使用权，村集体经济组织拥有农村经营性建设用地的使用权，合理确定两者的范围以及转化程序。其次，实现社员农村宅基地使用权的公平取得。农民一经获得标准面积的宅基地审批后，不得再次提出申请。核查现有农村建设用地使用情况和农民宅基地占有情况，允许各类主体按一定流程确权。建立农村宅基地使用期限制度。第三，建立正常化的农村宅基地流转制度。依托流转（交易）平台，允许农民依其意愿对农村宅基地使用权以转让、抵押、入股、租凭等形式进行流转。第四，探索农村宅基地退出方式。鼓励宅基地使用权人自愿有偿的退出闲置宅基地和住宅。建立所有权人有偿回收制度，因地制宜探索多种退出方式。

3、改革和完善农村产权交易平台，推进信息公开

依托现有的农村产权交易中心，建设农村集体土地交易平台，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。市场中公开化信息的完备程度，直接影响了市场主体的有效决策和市场配置资源的效率。信息公开也有助于农村宅基地管理的公平公正。

4、重建村级组织，建立现代治理机制

政经分离后，承担村域内公共服务的是村行政组织，承担村域经济发展事务的是村集体经济组织。在自治的语境下，村行政组织的运转费用由村集体经济组织提供，或由村民集资、捐赠，或可从宅基地使用费中提留，或由地方政府按一定标准实行财政转移支付。因此，要唤醒农民的公民意识和股民意识，积极参与村集体的事务决策；要加强治理机制的建设，避免委托的异化；非本村集体经济组织社员也不会因受让而成为本村集体经济组织的社员，但受让人可以成为本村村民，享受村提供的公共服务；在评估风险的情况下，鼓励相邻的村级组织进行合并。有序探索村级组织的破产机制。