养老地产考察报告范文

前言：我们精心挑选了数篇优质养老地产考察报告文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

楼盘

楼层

最低价

楼层

最高价

均价

宁江新城三期

3楼

3700

25楼

6000

4850

金河湾

2楼

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

5楼

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3楼

3268

11楼

3908

3588

碧水湾B区

2楼

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

2楼

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3楼

3030

17楼

4030

3530

均价

3383

4764

4074

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，

第2篇

（RUILIANAUSTRALIAPTYLTD，澳大利亚塔斯马尼亚州7005）

摘　要：澳大利亚养老基金规模庞大具有海外投资的优势。中国政治经济形势稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的逐渐开放，加上沪港通的正式启动，澳洲养老基金投资迎来了与中国合作的良好时机。在利弊共存的澳洲养老金海外投资路上，澳洲与中国金融机构的合作前景值得期待。

关键词 ：养老管理基金；投资；创新

中图分类号：F840.67文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0268-01

一、澳大利亚养老金定义及投资现状

澳大利亚养老金体系主要有三部分组成，超级年金、管理基金和政府补贴。其中，管理基金又称信托投资，它是将投资人的资金由专业机构进行管理投资使养老基金增值的一种投资形式，其投资方式包含股票、债券、房地产和货币投资。

根据澳洲税务局2015年上半年统计结果，澳洲目前管理基金规模正在逐渐扩大，总资产价值已超过49.5亿澳元。海外投资的比例也在逐年上升，并且其投资方式主要以股票与房地产为主。

截至目前已有多家澳洲大型金融服务公司开展海外合作，包括安保集团（AMPLimited）和澳大利亚投资咨询公司（AzureCapital）等，他们都将眼光放到了亚洲快速增长的中产阶级人群中，特别是中国，预计这一新兴阶层将在未来花费数千亿来购买保险、投资等金融产品。

二、澳大利亚养老金投资回报

据SuperRatings数据显示，澳洲养老管理基金在2014年取得7.5%的高回报率。高回报主要是受到了澳洲经济回温的作用，同时世界经济市场的推动也不容小觑。

中国作为澳大利亚养老金的海外投资国之一，其政治形势愈加稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的开放以及沪港通的正式启动，澳洲商业投资迎来了与中国合作的良机。

安保集团在2014年以2.4亿澳元收购中国人寿养老保险股份有限公司19.9%的股权，自此安保集团与该公司的互利共赢模式又向前迈进一大步。商务部新闻发言人孙继文指出，今后几年中国中产阶段预计将达7.5亿人，他们对保险、投资产品、财务规划及高级金融服务的需求已整体提升。中国的基金行业总价值在2014年底已达到8000亿澳元，并预计在2017年将上升至1.5万亿澳元。安保集团的投资基金安保资本中国成长基金创下了投资回报率55.36%的优异表现。安保集团进军了快速增长中的中国财富管理行业无疑获益匪浅，被投资的养老基金也可获得高额回报。

三、澳洲养老金机构与中国金融机构进行合作的利弊

中澳自贸协定的签署以及中国开放型经济新体制的加快构建，中国市场坚实的经济基本面、巨大的增长潜力和一系列深化改革措施营造出的良好投资氛围，时刻被澳洲投资机构所关注。

同时，沪港通的正式启动也进一步促进中国内地与香港以及全球资本市场的健康发展，中国股票市场自此进入新一轮牛市。这对于利用澳洲养老金投资中国股市的澳洲金融机构无疑是一利好消息。中国股市指数的攀升与澳洲养老金的投资回报息息相关。

中国住房市场兴起多年，其房贷规模也在逐渐扩大，澳洲养老基金投资机构也着手于开拓中国房地产市场。麦格理银行（Macquarie）的中国地产基金和安保集团的环球基金相互合作，共同致力于开发上海房地产，且他们都对中国房地产市场的前景充满信心。麦格理银行更是早在20年前就在上海成立麦格理管理咨询有限公司，致力于开发上海房地产市场，收益颇丰。

另外，中国还加大对外商投资企业合法权益的保护，使外资的流入规模始终维持在较高且受保护的水平。

然而，尽管中国经济正在加速与国际市场融合，并不断提升对外开放的层次，但不少海外投资机构仍然存在些许担忧。

2015年初，澳洲AzureCapital与华夏基金达成协议将共建基金投资中国股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他们最担忧的是中国市场缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中国市场信息量庞大而繁杂，所以一个专业的本地合作伙伴是必须的，这也是他们与华夏基金合作的原因。

最近，中国股指大跌，跌幅触及8年来最大单日跌幅。可见，中国股市仍然不够稳定，安保集团亚洲证券部主管PatrickHo就表示，沪港通刚启动的几个月股市不够稳定，中国政府也希望通过吸引更多外国机构性投资者来降低国内股市的波动性水平。因此，澳洲养老金投资机构与中国金融机构进行合作，机遇与风险需权衡。

四、澳洲养老金的投资前景

澳洲委员会东亚发展市场总经理凌德智指出，以中澳自贸协定签署为契机以及中国开放市场的诸多举措，澳洲银行保险企业、证券基金公司等正面临新的机遇，这也为澳洲养老金与中国金融机构合作创造了积极的条件。澳国民银行、西太银行、澳新银行、联邦银行、安保集团、邦联集团等澳大利亚的大型金融机构均希望开拓中国市场，而这些金融机构每家都掌管着数百亿澳元的养老管理基金。

随着澳洲和中国政治经济的稳定与持续发展，以及中澳自贸协定的签署，这些立竿见影的利好都预示着澳洲投资的机遇将更加广阔，澳洲养老金机构与中国金融机构合作的氛围将会更好。

参考文献：

[1]匡林.国外养老金如何投资?[J].齐鲁周刊，2015（11）：32-33.

[2]苏国.澳大利亚养老服务体系考察报告[J].中国初级卫生保

第3篇

一、*、*基本情况

*市位于*省沿海中部，全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米，人口550.46万人。市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。1994年8月，经国务院批准，撤销*地区，设立地级*市。*是中国最主要的服装机械生产和出口基地，服装机械产值占全国行业总产值的35%、世界产值的7%左右，曲折缝机和裁剪机已占有世界市场约70%的份额。*家电工业发达，是国内最大的制冷配件生产基地之一，所产制冷配件国内市场占有率逾40%，为国内外众多著名空调、冰箱生产企业配套；冷柜产销量连续多年居全国同行前列，市场占有率达25%以上；空调器出口意大利等二十多个国家和地区。厨房系列和卫浴系列，在国内市场占有相当比重，压力锅、不粘锅市场占有率分别达到70%和50%左右。

*地处长江三角洲南翼，*省中北部杭州、宁波之间，下辖*县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256平方公里，人口433万，其中市区面积339平方公里，人口64万。*历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。*是我国经济最具发展活力的地区之一，2003年，全市实现生产总值1088.4亿元，人均超过3000美元。*经济发展以民营为主，民营经济占经济总量的95％左右，第二产业尤为发达，第二产业占经济总量的比重在60％左右。*专业市场遍布全市，全市共有商品交易市场357家，2003年成交额798亿元，其中年销售超亿元的有42家，超10亿元的有13家。中国轻纺城年成交额达246亿元，是我国最大的轻纺产品专业市场、亚洲最大的布匹集散中心。*历史悠久，地灵人杰，文化底蕴深厚。*以其秀丽山川哺育了众多的志士仁人。如春秋战国“卧薪尝胆”的越王勾践，东汉哲学家王充，晋代书法家王羲之、政治家谢安，唐代诗人贺知章，南宋诗人陆游，元朝画家王冕、诗人杨维桢，明代哲学家王阳明、书画家徐渭，清朝画家陈洪绶、任伯年、史学家章学诚等，以及近现代的“三烈士”徐锡麟、秋瑾、陶成章，学界泰斗，文化巨匠鲁迅，开国总理和范文澜、、竺可桢等。

二、*、*民办教育发展情况

深厚的文化底蕴、发达的经济水平和强烈的民营意识，孕育了*、*快速发展的民办教育。

*、*民办教育起步早、发展快，走在*省乃至全国前列。*市到2003年底，共有各级各类民办教育机构1923个，其中幼儿园1729所，小学17所、初中23所、普通高中34所、职业中学34所、专修学院3所、成人培训学校83所；民办学校在校生20.5万人，教职工总数1.5万人，校园占地面积5840亩，学校资产总值达36.3亿元，民间办学总投资达14.2亿元。初步形成了学历教育、文化助学、技能培训、艺术体育训练兼容并蓄，普通教育、职业教育、成人教育、高等教育齐头并进的多形式、多层次、多渠道的民办教育体系，涌现了一批办学指导思想端正、办学质量较高、管理规范、环境优美的民办学校。

*市民办教育起步于20世纪80年代，办学形式多样，有派或工商联等社会团体参与，有企业和个人投资或集资办学，有政府部门与企业或个人联合办学。民办教育成为*教育发展新的增长点，目前全市有学历教育民办学校31所（不含幼儿园和培训班），占地面积4000余亩，在校生40000多人，教职工2500名，累计投入资金20多亿，投资额在亿元以上的学校有

11所，优秀民办学校占*全省总数的16%。*诸暨市民办教育发展最快，经教育部门批准的民办学校共有11所，其中幼儿园3所、普通中小学5所、职业学校3所，在校生15170人，占全市在校生总数的9.1%。1995年，海亮外国语学校顺利建成，1996年，天马实验学校和荣怀中学相继落成。这3所高起点、高规格的民办学校的兴起，成了诸暨民办教育发展里程碑上的亮点。

三、*、*民办教育发展的特点

*、*民办学校起步早、起点高、投入大、质量好，呈现出如下几个突出特点：

（一）投入主体多元化。*、*的民办学校投资者呈现多元化特点，有的是企业投资、有的是社会团体投资、有的是自然人投资，有的兼而有之，还有相当一部分学校是混合所有制投资。*市椒江区的书生中学就是由椒江32个企事业单位和个人之间，筹集股份资金1200万元创办的中国第一所教育股份制的民办学校。中国著名教育家魏书生先生任法人代表、校长，区教育局副局长陶仙法兼任常务副校长。如今书生中学已发展成为资产规模逾亿元的书生教育集团，办有书生中学、书生小学和书生幼儿园、通巨幼儿园、成人教育中心、书生素质教育实践基地等教育机构。

*市(东港)双语学校，是全国第一所混合所有制学校的民办学校，在2.5亿元的总投资中，当地民营企业的投资占80%，椒江区政府作为投资一方占20%的股份。此外，区政府每年根据招生数额的实际情况，向这所学校下拨150万元以内的学生公用经费，连续补助6年。

*诸暨市天马实验学校由该市天马房地产开发公司独家出资1.6亿创办，是一所从幼儿园到高中既相对独立又集中管理的完全学校。学校占地250亩，建筑面积10万平方，有90个教学班。*越秀外国语职业学院则由*新昌合成化工厂、民盟*市委和*市房地产开发有限公司共同投资。

我们参观的学校中，只有*市路桥区蓬街镇私立中学是个人投资办学。

（二）政策扶持具体化。从1991年颁布的《*地区社会力量办学若干暂行办法》，到后来制定颁发的《关于进一步鼓励社会力量参与办学的若干意见》，*市对民办教育特别是民办职业教育的支持力度不断加大，也因此促成了*民办教育在办学主体、办学体制、经费投入机制上都出现鲜明的多元多样的特征来。

民办教育在土地征用和建设配套等各项税费减免上享受与公办学校同样的优惠政策；在收费上，根据生均培养成本自行确定学费和住宿费标准。在本市缴纳所得税的企业用税后利润在本地投资办学的，与其投资额对应的企业所得税地方所得部分用于办学的，由同级财政全额予以补助。教师在公民办学校间可相互流动。各级各类公办学校的计划外招生，要在保证其同类民办学校完成当年招生计划的前提下进行。同时对办学成绩显著，被评为国家级、省级和市级优秀(示范、重点)学校的教育机构，每年度分别按应使用教师数的2／3、1／2和1／3给予相当于公办教师平均基本工资数额的奖励。

对自建校舍举办学历教育和学前教育的教育机构，在学校规范招生、规范办学的前提下，可采取以奖代补的办法给予鼓励支持，在校生超过1000人的，每年奖励5万元；在校生超过1500人的，每年奖励10万元；在校生超过2000人的，每年奖励15万元。

对自建校舍举办中、高等职业教育的教育机构，按每一个毕业生奖励500元的标准给予奖励。对自建校舍举办中等职业教育在校生规模超过600人，且管理规范、教育教学质量较好的民办中等职业学校，当地政府按公办学校生均预算内教育事业经费不少于20％给予补助。

*市诸暨市还出台优惠政策，对民办学校招收义务教育阶段学生，收费标准与公办学校相同且单独编班，市财政拨付与公办学校相同标准的公用经费和人员经费；高中阶段按市教育局统一规划招收初中毕业生，在收费标准与公办学校相同的前提下，市财政拨付与公办学校相同标准的人员经费。

（三）教师流动规范化。*、*两市在民办学校教师管理上的做法基本相同，教师招聘和流动都统一纳入教育主管部门管理之下，人事关系放在教育局或人才交流中心。本市公办学校教师应聘到民办学校任教，保留公办教师身份不变；离开民办学校愿

府和教育主管部门要敦促和支持民办学校按规定办理教职工养老和医疗等社会保险，劳动保障部门要按事业单位性质给民办学校教师办理养老保险，从而彻底解决教职工的后顾之忧。

（二）提倡和鼓励大型企业、名牌学校创办民办学校。大型企业资金充足，影响力大，具有投资办学的优势，其税后利润在本地投资办学的，与投资额对应的企业所得税地方所得部分可由同级财政予以返还。名校带民校、名校创民校是进一步放大优质教育资源，发挥民办机制活力的有效手段。省、市重点中学、示范初中、省实验小学、省示范性幼儿园，结对带一所民办学校，定期派人到民办学校协助管理，派教师去授课，开展教育教学、科研管理等方面的交流，有利于促进民办学校的健康发展。名校利用自己的优质教育资源创办民校更是一条发展壮大宿迁教育事业的捷径。

第4篇

关键词:资产证券化风险管理次贷危机

1、引言

资产证券化无疑是过去20多年来最重要的金融创新,但它在分散风险的同时,也加剧了信息不对称,累积了金融风险。自次贷危机爆发以来,对其带来的蝴蝶效应和短时间内波及到全球性的金融危机,经济界的精英们曾一针见血的指出,这是缘于美国高度发达的“资产证券化”。面对不知道何时才能结束的次贷危机所引发的金融风暴,让我们对房贷资产证券化产生了质疑:是否这一金融创新工具在实践过程中还有许多鲜为人知的纰漏和不足,美国次贷证券化的过程中是否做好了相关的风险控制?回答这个问题,重温美国次贷证券化的过程,并对后危机时代中国的资产证券化进行思考,警示我们在追求资产使用率高效化的同时,不能忽视其潜在的风险,无疑是很有必要的。

2、 次贷危机的传导链

次贷危机的全称是次级房贷危机,指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融动荡。在美国,房屋按揭贷款可以按照借款人的信用和其他因素被分成:优质(prime)、类优(alternative)、次贷(subprime)。次贷是对信用记录比较差(有迟付、破产之类的欠佳信用记录)、信用记录不全、月收入没有达到住房抵押贷款申请标准、负债与收入的比例可能偏高的那些人发放的贷款。而次贷经过投资银行的复杂的金融工程“加工”,贷款就变成证券,其中债务抵押债券CDO(collateralized debt obligation)是其典型代表,以次贷为标的的衍生证券可以在全球的金融市场中打包整体或部分出售。

2.1 导致次贷危机发生的原因概述

次贷危机波及全球的原因有很多,国内学者对次贷危机爆发的根源自爆发之初就进行了有益的探寻:中国人民大学的杜厚文、初春莉[1]认为美国房价的下跌和利率的升高,导致次级贷款人大量违约,使风险由房地产金融机构依次转移到资本市场上的机构投资者,是美国次级贷款危机产生并蔓延的直接原因。而虚拟经济脱离实体经济过度膨胀,产生的资产泡沫终将破灭,是次贷危机产生的根本原因。建银国际有限公司刘宾[2]认为,在次贷证券化链条中,没有管理好各个环节的道德风险是个很重要的原因。次级按揭贷款是次贷危机的基础,但是经过频繁的包装与证券化,最终的债券、投资者与基础资产隔离的越来越远。CDO的资产组合不同于传统的资产支持证券ABS(asset-backed securities),传统的ABS资产组合中资产是同质的,而CDO的资产组合则是包括ABS、住宅抵押贷款支持证券MBS(mortgage-backed securities)、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等固定收益率的分散组合。对CDO产品的强烈追捧刺激了全球CDO市场的发展,反过来带动了对次级抵押贷款这种高风险高收益产品需求。但如果这条链条最原始的次级抵押借款人出现还款问题,则整个链条都会产生问题。

2.2次贷危机的风险传导机制

为了看清资产证券化在次贷危机中的影响,本文先对导致次贷危机的因素进行一个全面的梳理(如图一)。研究的角度主要是资产证券化的风险与管理。

2.2.1贷款发放机构

从资产证券化的程序可以看到,贷款从发放机构剥离到充当特殊目的载体的信托机构(简称SPV)后,这些充当特殊目的载体的信托机构被设计成一道防火墙:一方面,它保护了在贷款机构出现财务困难时,任何债权人也无法对这批剥离出去的证券化贷款提出追索要求,资产被置于贷款人的破产程序之外;另一方面,当这批证券化的资产后来发生违约风险、无法偿付本息时,最终投资者也不得向贷款人追索求偿。正因为资产证券化中的这种“真实销售”的设计,贷款发放机构的受益与它所发放的贷款的风险被隔离开来,使得贷款发放机构的权利与责任不再对等,贷款的信用风险被转移至债券的投资者。尤其在特殊目的机构和证券化的最终投资者对贷款质量信息不对称的情况下,贷款发放机构更有发生逆向选择和道德风险的动机,不去仔细甄别借款人的资信和偿还能力,不顾资信地不断审批次级住房抵押贷款的欲望会自然膨胀。

2.2.2 投资银行

购买了MBS的投资银行,在利益的驱使下又进一步以抵押贷款为支持向保险公司、对冲基金、养老基金出售CDO。在此基础上又进一步发展出合成型CDO、CDO的平方甚至CDO的立方等等,这一类证券化产品已经使投资者距离次级贷款初始借款人太远,结构过于复杂,这一方面导致CDO市场缺乏足够的透明度和流动性,对这些产品的资产来源、风险、价值知之甚少的投资者过分依赖于评级机构给出的信用评级结果;另一方面又使得定价和评级所依赖的复杂的数学模型准确性堪疑,出现价格失真,使得这种建立在次级抵押贷款基础上的信用衍生品大楼越来越高,经过多次打包重组后,形成巨大的“次贷”衍生品泡沫市场。

2.2.3 资信评级机构

资信评级公司的失误对市场造成的负面影响尤为明显。其原因有三:一是由于信息不对称,抵押贷款证券化产品的投资者并不掌握借款人的信用信息,且抵押贷款被多次分拆、打包、分层,借款人信用信息完全掩盖在各种结构性安排之中,投资者完全依赖信用评级机构对该产品的评级结果。而信用评级机构对借款人信息也不如贷款机构了解得全面和及时,其评级结果不可能及时、准确地反映借款人信用变动情况。二是评级机构也不拥有抵押贷款的历史信息,在评级方法及准确性方面,不同的评级机构、同一机构不同部门之间存在巨大差异。三是华尔街的交易越来越依赖电脑和模型评估来从事复杂的证券交易。评级公司给出的评级结果是一个重要变量,如果评级方法及结果出现问题,就可能导致证券交易的定价模型产生严重缺陷。导致交易风险爆发,动摇市场的信用基础。

3、风险控制缺失的深层次原因分析

通过以上的分析可以看出,次贷危机的源头在于商业银行和贷款公司的信贷风险控制放松,但是若没有资产证券化和金融创新对风险的放大,即使投行的高杠杆操作也不会产生如此大的破坏力,次贷危机将仅仅是一场信用危机,远不会造成今天这种使美国面临金融系统崩溃、全球陷入经济衰退的危险局面。本文认为次贷危机爆发的深层次原因可以从两方面进行探讨:一是原始资金池的信用风险,二是证券化结构设计风险。

3.1原始资金池的信用风险

3.1.1系统性风险

系统性风险也就是宏观经济风险,次贷中表现为房地产市场的降温和加息周期的到来。美国次贷危机的形成过程中,包括所有的金融机构、投资者都错误的估计了美国的经济形势,过分乐观地看待美国的房地产市场,同时也没有做好风险准备的计提工作。以新世纪金融公司为例,公司对宏观经济风险缺乏准确判断,违约风险准备金计提不足,当房地产转入熊市时,违约就成为系统性风险,最终导致破产的下场。

3.1.2非系统性风险

非系统性风险是与借款人的信用状况联系密切的风险,是由于原始借款人的还款能力存在问题而引发的违约风险。由于不同的信用等级享受不同的贷款利率,而次级贷大部分是针对信用低下,收入证明缺失,负债较重的人,其利率比优惠利率高2%到3%,当宏观经济出现逆转时,次级贷款借款人相对于优质贷款借款人有着明显较高的违约率,因此,美国的次贷资金池存在着非常严重的非系统性风险,即信用风险。

3.2证券化结构设计风险

3.2.1破产隔离风险

美国大部分次贷资产打包出售给了SPV,即“真实销售”,成功地实现了第一层的破产隔离,但是第二层的破产隔离却没有实现。为了获得更高的利润,SPV会自己保留低级别证券,或者对低级别的证券保留赎回权,这些低级别的证券具有很高的风险,很多都没有经过评级机构的信用评级。如此的机构设计导致SPV的破产风险,没有实现SPV的完全破产隔离导致了资产证券化结构设计的失败。当次贷借款人大量违约时,就出现了SPV的破产现象。

3.2.2信用级风险

美国次贷证券化中运用的内部增级手段主要是优先/次级证券安排,在次贷中表现为优先档证券、中间档证券和股权证券。这种设计的直接结果就是,原始基础资产池的违约风险集中在了只占20%的低级证券当中,使这部分证券的风险急剧上升。由于风险过度集中,低级证券抗风险能力严重不足,最终还是会影响到高级证券的偿付,无法实现内部信用增级的目的。

3.2.3金融衍生品的杠杆风险

资产证券化把原本集中在金融机构的信用风险,分散到了整个资本市场。资产证券化并不能消除风险,只能分散风险。多次证券化和衍生金融工具的使用使得资产证券化的整个过程更加扑朔迷离,证券化的参与方以及监管机构对房贷信用风险的影响界面和影响深度的估计和监控变得十分困难,次贷的原始信用风险获得无限的放大。证券化的这一特点造成严重后果:证券化在将地方和全球资本市场联系起来的同时加强了次贷信用风险与其他风险的相关性。这种相关性导致次级房贷危机所触发的其他风险的增长,使次级房贷由行业信用风险转移为广泛的清偿风险和经济衰退风险。

4、降低资产证券化风险的操作策略

次贷危机的爆发,表明通过资产证券化的方式将次级贷款变为次级抵押贷款债券这一金融创新工具,在推动金融机构业务经营模式发生根本性转变,减少住房贷款机构流动性风险的同时,也加剧了信息不对称,累积了金融风险,使得以信用为基础的资产证券化这一金融衍生工具放大了危机的作用范围,同时对风险管理也提出了更高的要求。

4.1降低金融系统性风险,建立宏观经济预警机制

在资产池的构造上,资产证券化产品在选择基础资产时应遵循循序渐进的原则,先优质后劣质。不宜在起步阶段就选用信用风险大、现金流不稳定的资产,因为非优质资产对现金流重组、信用增级的要求比较高,对资产证券化市场来说可控性较低,不利于风险控制。同时,商业银行应建立宏观经济运行形势的预警机制,控制潜在理性违约风险的发生。当经济出现下滑,市场开始不景气的时候或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其他因素影响而出现萧条的趋势时,商业银行应减少贷款的发放。加强内部控制机制,提高贷款的标准,严格审查贷款人的资格,防止借款人违约风险的发生。

4.2加强信贷资产证券化的信息披露

基础资产池概况、基础资产池信用风险分析、基础资产池加权平均信用等级情况和现金流分析及压力测试是投资者认识投资产品,分析风险,做出决策的重要依据。要逐渐加大对资产证券化产品的普及与宣传力度,只有透明、并且完善的信息披露,让投资者在购买之前就清楚地知道自己面临着什么样的可能性,让投资者自己判断和选择在其风险承受范围内的资产,那么即使损失也不至于引致恐慌性抛售。

4.3加强信用评级机构的评级制度

次贷危机让我们认识到中立、客观的评级对于投资者的重要性,尤其对于一些结构、定价复杂,透明度和流动性不高的证券化产品。合理规避风险、防范风险的发生,就不能只看重眼前利益,而应当以长远利益为重,从根本上加强信用评级制度。

4.4加强金融监管

市场不是万能的,监管起着重要作用。就监管而言:(1)在当前以混业经营、分业监管为特征的监管体系下,应进一步加强分业监管基础上的金融合作监管,完善对监管者的再监管,提高金融监管的有效性,进而提高金融市场运行的效率。(2)监管机构应当建立高效协调的快速反应机制,提高风险预判能力,加强与市场的沟通,有效防范和管理风险。(3)不断优化监管规则,加强金融创新监管。适当提高金融创新产品的资金要求,提高结构信贷和证券化产品的资本充足率,有效控制创新产品的非理性扩张。(4)强化功能性监管和统一监管,建立有效的功能性监管体系,对各类金融机构的同类型的业务进行统一监管和统一标准的监管,以减少监管的盲区,提高监管的效率。(5)注重金融监管的国际合作,加强金融机构跨境监管。以加强对跨境资本流动的监管,稳步有序地推进金融开放。

参考文献:

[1]杜厚文,初春莉,《美国次级贷款危机:根源、走势、影响》[J],《中国人民大学学报》,2008,1

[2]刘宾,《美国次贷危机暴发原因的多因素分析》[J],《投资研究》,2008,3

[3]刘昆,邱冬阳,《从历史角度探析次贷危机的特征与启示》[N],《中国城乡金融报》理论版A3,2008.10.13

[4]宾融,住房抵押贷款证券化机制和实证分析[D],中国社会科学院博士论文,2001

[5]崔雪松,卜鹏楼,《从次贷危机看我国资产证券化》[J],《商业现代化》,2009,2

[6]曹红辉,《美国次贷危机考察报告》[Z],中国经济研究报告,2008.08.05

第5篇

关键词：资产证券化；次贷危机；金融创新

中图分类号：F831.51 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2010）32－0117－02

资产证券化(Asset Securitization)是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization，ABS）。次贷危机的爆发与资产证券化市场的发展息息相关。作为美国资本市场最重要的融资工具，资产证券化对美国经济和金融市场产生了巨大影响，也让美国和全世界经历了前所未有的一场灾难。

一、资产证券化在美国的兴起与发展

20世纪20年代末期的美国公众，由于经济的萧条，难以解决住房问题。为此美国政府设立了一些机构，如联邦住宅贷款银行，是由各州联邦储备银行组成管理及融通的储蓄机构，其宗旨在于帮助受经济大萧条影响的住宅拥有者取得购房基金。联邦住宅贷款银行在取得财政部拨款后，贷给资金需求者，如储贷机构。其后，美国国会依据全国住宅法，于1934年成立联邦住宅管理局，其主要目的是提供不动产抵押贷款承做机构保险机制，降低不动产抵押承贷机构必须承受借款人因无法偿还本息所面临倒闭风险的冲击。

美国国会在1944年通过公职人员重新调整法，授予美国退伍军人管理局开办类似提供抵押贷款保险的业务，提供融资保证，方便了退伍军人顺利取得购房贷款。其后，美国于1968年成立政府国民抵押协会，为中低收入居民提供购房服务，并借以提升抵押贷款二级市场的流动性。同时，美国开始收购有抵押的资产，成为了担保人并且发行证券。房贷转手证券之类相继出现，其目的在于为确保承做该房贷创始人，在有保留权益因而仍拥有该房贷群组一部分权利的情况下，能维持部分该房贷的承做标准。但是这种传统房贷并未受到美国联邦政府的承保或保证。实际上，以传统房贷作为担保，且未受美国政府保证的转手证券是在1977年首次发行的。由于这些民间担保的转手证券并无其他的保证，因此，该证券的信用须由民间的信用评级机构来评估。资产证券化发展至此，已渐由政府参与并主导的发展，转变成全面由民间主导的商业化发展。20世纪80年代，各种类型的债券性质的证券化开始仿照一些先前的市场模式，将这些新贷款组合起来，发行资产担保证券；在此同时，商业房贷也被组合起来，发行商业房贷担保证券，标的物也转变成各种其他金融的无形资产。

资产证券化作为一项重要的金融创新，资产所有人通过这种方式将特定资产对应的风险和收益转移出去，由购买这些证券的投资者承担资产对应的风险和收益，实现了风险向金融市场转移和分散。正是由于美国拥有发达住房抵押贷款二级市场，这就为不吸收存款的专业性抵押贷款机构提供了一个良好的生存环境，因为抵押贷款机构可以将全部抵押贷款以证券化或非证券化的方式在二级市场上出售，而只赚取出售过程中的折扣收益和出售后的服务收益，借助二级市场抵押贷款机构可以迅速回笼资金以支持进一步的贷款扩张。在这一模式下，抵押贷款机构的放贷能力明显提高，除了放贷规模扩大以外，放贷的对象也得到了扩展。二级市场的方便融资功能，使许多抵押贷款机构在繁荣时期过度授信，美国以次级抵押贷款为基础资产的MBS从2000年的810亿美元增长到2006年的7 320亿美元，7年间的增长超过9倍。

二、资产证券化与美国次贷危机

由于优质抵押贷款可以得到美国政府性机构提供担保，可以获得比较高的信用评级，同时，其收益率显著高于同风险评级的国债或公司债，因此，以优质抵押贷款为基础资产的MBS获得广大机构投资者的青睐也在情理之中。但以次级抵押贷款为基础资产的MBS就没有这么幸运了，它很难获得较高的信用评级，无法达到美国大型投资机构如退休基金、保险基金、政府基金等投资条件。为此，华尔街的金融机构又进行了大胆的金融创新，开发出了一种新型的产品――债务抵押担保证券（CDO）。

债务抵押担保证券是指一种新兴的投资组合，以抵押债务信用为基础，基于各种资产证券化技术，对债券、贷款等资产进行结构重组，重新分割投资回报和风险，以满足不同投资者的需要的创新性衍生证券产品。CDO的资产组合不同于传统的ABS，传统的ABS资产组合中的资产是同质的，而CDO的资产组合则是包括ABS、MBS、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等固定收益资产的分散组合。正是通过CDO这种产品的创新，把以次级抵押贷款为基础资产的MBS与其他类证券汇集构成资产池，按照MBS、ABS的信用增强模式，一部分CDO优先级证券被评为AAA级，由养老基金、保险资金等机构投资者持有，而CDO次级证券，则由追求高风险、高收益的对冲基金持有。这样，以次级抵押贷款为基础资产的MBS经过CDO产品的包装，低信用评级问题得到了圆满解决。2006年，CDO一共吸收了1 500亿美元的MBS，其中大部分是次级抵押贷款支持。至此，一条完整的产品链条形成了，在低利率和房价上升阶段，链条上的所有人都能获益。但如果这条链条最原始的次级抵押借款人出现还款问题，则整个链条都会产生问题。美国自2005年4季度起，房价上涨速度开始明显下降，到2007年3月房价停止上涨，随后出现明显的下跌，这也直接导致自2005年起，美国住房抵押贷款违约率开始上升，2007年第2季度，美国抵押贷款违约率达5.12%，次级抵押贷款违约率达14.82%。这样，在房地产价格下降和次级抵押贷款违约率大幅上升的情况下，以次级抵押贷款为基础资产的MBS及CDO出现了大幅度的缩水，次级抵押贷款的风险开始向以此为基础发行的证券持有人扩散。

由于MBS、CDO、ABCP等证券化产品及CDS等信用产品的蓬勃发展，推动了美国房贷市场证券化的高速发展，约80%―90%的美国次级抵押贷款被证券化，也使得美国房贷市场参与主体的业务发生转变。对于许多放贷公司而言，证券化的发展使其盈利模式由原来的存贷款利差转变为赚取出售房贷的手续费及服务费，业务重点也从注重房贷品质转为如何扩大房贷数量。在这种情形下，房贷公司开始推出大量创新产品，扩大次级房贷市场的规模。同时，面对市场的激烈竞争，放贷公司逐渐放宽信贷标准，不再要求借款人提供所有证明。这些潜在因素加速了次级房贷市场的恶化。因此，CDO等证券化产品的发展对金融危机的发生有促进作用。

三、结论

资产证券化的存在，不仅有负面的影响，也有正面的意义。因为正是资产证券化改变了人们对风险的认识状态，让风险由存量化变成了流量化，赋予了金融创新的重要意义。资产证券化正是通过风险定价和转移技术实现了风险配置的功能，成为金融功能从资源配置到风险配置转型的有力工具。

但是资产证券化在开放的金融体系中会加速风险和危机的传播和扩散，而这显然有可能加大系统性风险和金融危机的传染效应，从而有可能使局部性金融危机或个案性金融危机演变成全球性金融危机。如何控制风险，掌握尺度，加强危机预警，做好未雨绸缪的准备是势在必行。对于我国而言，一定要坚持自己的监管不松懈。如今央行和银监会都要求商业银行加强风险控制，从根本上把基础产品风险控制好。金融创新并非是一剂毒药，适当的发展一定能收效良好。另外，对资本市场的监管要透明，尽可能使信息不对称的情况减少，这样就能最终减少广大投资者和所有人的损失。

参考文献：

[1] 臧慧萍.美国金融监管制度的历史演进［M].北京：经济管理出版社，2007.

[2] 曹红辉.美国次贷危机考察报告[R]，2008..

[3] 王东.美国次贷危机的深层次原因与影响[J].当代经济，2008，（9）.

Discussion about the assets securitization and the U.S. sub-prime mortgage loan crisis

Li Guo

(Commerce college.Shanghai normal university,Shanghai 20234,Chian)