公共租赁住房管理办法范文

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第1篇

[本刊讯]5月28日，住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。该《办法》分总则、申请与审核、轮候与配租、使用与退出、法律责任、附则6章共39条，自2012年7月15日起施行。

根据《办法》规定，申请公共租赁住房必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。各地住房保障主管部门可根据本地区实际情况，就申请条件进行调整，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

为鼓励社会力量投资建设公共租赁住房，同时为引导和规范房地产租赁市场，《办法》规定公共租赁住房的租金标准应当按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定，并定期调整。为稳定租赁关系、保护承租人利益，在签订租赁合同时，当事人按照地方人民政府批准的租金标准约定每套公共租赁住房的租金数额。当承租人收入低于当地制订的标准时，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

在公共租赁住房的退出机制方面，《办法》明确了三种情形：一是承租人有转借、转租或者擅自调换，改变用途，破坏或者擅自装修且拒不恢复原状，在公共租赁住房内从事违法活动，无正当理由连续6个月闲置公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房；拒不退回的，住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。同时将给予按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元罚款的行政处罚。二是承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提讼，要求其腾退。三是承租人有不符合续租条件、获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件和承租或承购其他保障性住房等情形的，应当在给予的搬迁期内腾退。搬迁期满不腾退，承租人确无其他住房的，可以按照市场价格继续承租；有其他住房的，所有权人或其委托的运营单位可以依法向人民法院，要求承租人腾退。

第2篇

完整版北京市公共租赁住房管理办法第一章 总则

第一条 为完善我市分层次住房供应体系，调整住房供应结构，实行租售并举，多渠道满足部分中低收入住房困难家庭住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[20xx]24号)、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》([20xx]131号)规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内公共租赁住房的建设、分配、管理适用本办法。

本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。

第三条 公共租赁住房建设、分配和管理工作遵循以下原则：政府支持、市场运作;多方建设、统一管理;公平公开、严格监管。

第四条 市住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政、税务、国资、金融、住房公积金等有关部门按照各自职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。各区县人民政府负责做好本区县范围内公共租赁住房的建设和管理工作。

第二章 房源筹集

第五条 公共租赁住房由市、区县政府所属机构或政府批准的机构通过新建、收购等方式多渠道筹集。

第六条 新建公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式，户型以一、二居室小户型为主。

第七条 公共租赁住房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。

第八条 金融机构通过多种方式支持公共租赁住房建设出租工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。此外，可通过投融资方式改革筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经市政府批准的其它资金等方式多渠道筹措资金。

第三章 配租管理

第九条 公共租赁住房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭。

第十条 已通过廉租住房、经济适用住房或限价商品住房资格审核正在轮候的家庭，可直接到户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府申请轮候公共租赁住房。

第十一条 公共租赁住房实行公开配租制度，由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后组织配租。其中，符合廉租住房、经济适用住房、限价商品住房条件的家庭以及其它符合配租条件的家庭成员中含有60周岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。

第十二条 符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。

第四章 租赁管理

第十三条 按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定公共租赁住房租金。

第十四条 政府所属机构以及政府批准的机构按照规定的租金出租公共租赁住房凡符合国家有关税收规定的，可享受相关的税收优惠政策。

第十五条 公共租赁住房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理。

第五章 监督管理

第十六条 公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同;承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定;拒不退出行为记入信用档案。

第十七条 承租家庭有下列行为之一的，产权单位可与承租家庭解除租赁合同，收回住房：

(一)将承租住房转借、转租的;

(二)擅自改变承租住房居住用途的;

(三)连续6个月以上未在承租住房内居住的;

(四)连续3个月以上未按期交纳租金的;

(五)获得其它形式政策性住房保障的;

(六)其它违反租赁合同行为。

第十八条 违反本办法规定，不如实申报家庭住房等情况，骗租公共租赁住房的，由产权单位解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金;骗租行为记入信用档案，5年内不得申请政策性住房。

第十九条 产权单位在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件的家庭出租公共租赁住房的,住房保障管理部门应当责令其限期整改，退回、补差租金或收回住房。

第二十条 管理部门相关工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其它好处的，或者不依法履行监督管理职责的，给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第二十一条 经政府批准负责出租公共租赁住房的机构应当依据本办法制定申请审核、租金标准、配租管理等具体实施细则报市住房保障管理部门，由市住房和城乡建设会同市发展改革、规划、国土资源等部门审核同意后组织实施。

第二十二条 本办法自20xx年8月1日起施行。

第3篇

第一条 为完善我市保障性租赁住房体系，健全公共租赁住房制度，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》、住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

第三条 本办法适用于本市五城区范围内公共租赁住房的建设、分配、使用和管理。

第四条 发展公共租赁住房应当遵循“政府组织、社会参与、统筹规划、合理布局、公开公平、严格监督”的原则。

第五条 市住房保障和房产管理局(以下简称“市住房保障主管部门”)负责本市公共租赁住房的监督和管理工作。市民政主管部门负责对保障对象家庭收入、财产认定工作的监督和指导。

各区住房保障、民政部门和各街道办事处(乡、镇政府)负责本辖区公共租赁住房承租资格审核及其监督管理工作。

市国有房产管理中心(以下简称“市国有房产管理部门”)负责公共租赁住房房源筹集、配租以及使用管理等日常运营管理工作。

市直有关部门按照各自职责，共同做好公共租赁住房的相关工作。

第六条 市住房保障主管部门会同市民政主管部门根据城市经济社会发展水平、居民收入和住房状况，合理确定、适时调整保障对象家庭年收入、财产和人均住房建筑面积的具体标准，报市政府审定后公布。

第二章 规划建设

第七条 公共租赁住房的发展规划和年度计划由市住房保障主管部门会同市发展改革、城乡规划、国土资源及国有房产管理等部门编制，报市政府批准后实施。市城乡规划管理部门应按照统一规划、合理布局、综合配套、方便生活的原则，并根据城市总体规划和城市近期建设规划确定公共租赁住房近期建设用地和年度建设用地。

第八条 公共租赁住房的建设用地纳入年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标和用地审批时单独列出，优先保障。

第九条 公共租赁住房房源可以通过新建、改建、收购或在市场上长期租赁及调剂其他保障性住房等方式筹集。

经营性房地产项目配建公共租赁住房的，应当在土地使用权出让合同中约定公共租赁住房的配建规模、套型结构、竣工交付时间、收购方式和价格等事项。

第十条 公共租赁住房建设用地按照下列方式供应：

(一)政府投资集中建设的公共租赁住房建设用地，实行划拨供地;

(二)采取其他方式投资的集中建设的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用;

(三)经营性房地产项目配建的公共租赁住房用地性质按所在宗地主要用途的供地方式确定。

第十一条 公共租赁住房套型建筑面积一般分为45平方米、55平方米和65平方米三种。

公共租赁住房建设和装修应符合《福建省公共租赁住房建设导则(试行)》等规范规定。

第十二条 公共租赁住房的资金管理以及建设、运营涉及的税费等按国家和省有关政策执行。

第三章 租赁条件和程序

第十三条 申请公共租赁住房以家庭为单位(家庭成员包括申请人本人、配偶及未成年子女，下同)，每个家庭确定一名年满18周岁，在本市五城区有稳定工作和收入来源，具备完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，家庭其他成员的收入、财产和住房建筑面积应当与申请人合并计算。

一个家庭只限申请承租一套公共租赁住房。

第十四条 本办法所称的家庭收入是指申请之日前连续12个月家庭成员的全部收入总和;家庭财产指的是家庭成员拥有的全部财产，主要包括存款、机动车辆、有价证券、生产经营性单位股权及其他各类非住宅等财产。

本办法所称的人均住房建筑面积，以申请家庭成员拥有的私有住房的合计建筑面积除以申请家庭成员人数计算确定。

第十五条 公共租赁住房保障对象为：?

(一)同时符合以下条件的中等偏下收入住房困难家庭：?

1.申请人具有本市五城区居民户籍(农村村民和农村集体经济组织成员除外)且申请之日落户时间已满3年;

2.申请人在本市五城区工作、生活;

3.申请家庭在本市五城区年收入、财产、人均住房建筑面积符合市政府确定的准入标准。

(二)同时符合以下条件的外来务工人员：

1.申请人不具有本市五城区居民户籍或者属于本市五城区农村村民、农村集体经济组织成员;

2.申请人在本市五城区务工且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满6年，或属于与企业签订5年以上劳动合同且在本市五城区累计缴交养老等社会保险满1年的普通全日制高校毕业生;

3.申请家庭在本市五城区年收入、财产符合市政府确定的准入标准;

4.家庭成员在本市五城区无自有住房、未租住公有住房。

(三)同时符合以下条件的机关事业单位工作人员：

1.申请人属于在本市五城区范围内的省、市、区属机关事业单位新录(聘)用且已转正定级的在编工作人员;

2.申请家庭在本市五城区年收入、财产符合市政府确定的准入标准;

3.家庭成员在本市五城区无自有住房、未租住公有住房。

第十六条 本市五城区范围内部队现役专业士官，在本市登记注册的高新技术企业所引进且经人事部门认定的紧缺急需人才，具有硕士学位以上(含硕士)或中级职称以上(含中级)的技术人员，以及环卫、公交等行业的住房困难家庭，由政府提供一定数量的公共租赁住房予以定向保障。具体的准入条件、审核和分配规程另行制订。

第十七条 有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房保障：

(一)申请之日前5年内家庭成员有房产交易行为(含买卖、赠与、离婚析产等)的，交易时间以房产登记机构交易登记时间为准;

(二)申请家庭成员已享受过经济适用住房、限价房、集资房、解困房、房改房等政策性实物住房保障的;

(三)申请人与配偶已离异，但离异时间不足2年的。

第十八条 申请公共租赁住房应当如实填报《公共租赁住房申请表》，并按照下列规定提交申请材料。

(一)城市中等偏下收入住房困难家庭：

1.申请家庭成员的身份证、户口簿，离异或丧偶的还应提供相应证件或证明材料;

2.工作单位提供的受理申请当日前连续12个月的收入证明和有权单位出具的未享受政策性实物住房保障情况证明;

3.申请家庭现住房证明材料;

4.其他需要证明符合申请条件的材料。

(二)外来务工人员：

1.申请家庭成员的身份证、户口簿，离异或丧偶的还应提供相应证件或证明材料;

2.工作单位提供的受理申请当月前连续12个月的收入证明和劳动合同以及有权单位出具的未享受政策性实物住房保障情况证明;

3.申请家庭现住房证明材料;

4.社会保险缴交凭证等证明材料;

5.属于普通全日制高校毕业生的须提供毕业证书;

6.其他证明材料。

(三)机关事业单位工作人员应当提交的材料：

1.申请家庭成员的身份证、户口簿，离异或丧偶的还应提供相应证件或证明材料;

2.工作单位提供的受理申请当日前连续12个月的收入证明和有权单位出具的未享受政策性实物住房保障情况证明;

3.申请家庭现住房证明材料;

4.公务员主管部门出具的机关事业单位正式在编人员和转正定级的证明材料;

5.其他证明材料。

申请人提交的身份证、户口簿等证照材料还须附复印件，原件受理核对后退还。

第十九条 申请公共租赁住房应当在居住所在地的街道办事处(乡、镇政府)提出申请，填写申请表、诚信承诺书以及家庭收入、财产和住房查询授权书，并提交相关材料。申请人所在的工作单位可以组织本单位职工统一进行申请。

街道办事处(乡、镇政府)受理申请后，应当在10个工作日内完成调查和初审工作。经初审合格的，在申请人居住地社区公示7日。公示期满无异议或异议不成立的，由街道办事处(乡、镇政府)提出初审意见后报区住房保障部门复查。

第二十条 区住房保障部门应自收到申请材料之日起5个工作日内转请有关部门和单位核查申请家庭的住房和公积金缴存信息，核查工作于15个工作日内完成。符合条件的，将申请材料连同核查的信息一并转请区民政部门进行家庭收入、财产认定。

区民政部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内提请有关部门对申请家庭收入、财产进行核查，核查工作原则上在10个工作日内完成;区民政部门根据核查信息，对申请家庭收入、财产进行认定，提出是否符合准入条件的书面意见，并反馈区住房保障部门。

区住房保障部门根据区民政部门的认定结果和核查信息，在15个工作日内对申请家庭是否符合保障准入条件提出复查意见。符合准入条件的，确定配租标准并上报市住房保障主管部门;不符合准入条件的，应当书面通知申请人并说明理由。

第二十一条 市住房保障主管部门要定期会同有关部门召开联席会议，对各区上报的申请家庭资格复审汇总情况进行复核，经联席会议复核认定符合条件的，在“中国·福州”门户网上公示，公示期15日，有异议的单位或个人，应当书面向区住房保障部门提出，区住房保障部门应当在接到异议后根据所反映的住房问题进行复查，并将反映的家庭财产、收入问题转区民政局复查，核实结果上报市住房保障主管部门。经公示无异议或复查后异议不成立的申请人，市住房保障主管部门予以登记，纳入轮候配租范围，在“中国·福州”门户网予以公布。

第四章 配租管理

第二十二条 市国有房产管理部门应当建立完整统一的公共租赁住房建设和住房筹集，以及承租人轮候、配租和使用等运营管理信息系统。

第二十三条 经核准获得承租资格的承租人，由市住房保障主管部门转至市国有房产管理部门进行轮候配租。市国有房产管理部门应当根据房源数量、轮候配租户数、承租资格核准时间制定公共租赁住房配租选房方案并统一组织选房，选房方案向社会公布。

承租人包括公共租赁住房的申请人及其家庭成员。

第二十四条 承租人按照公共租赁住房选房方案选定承租房号后，领取《公共租赁住房配租确认书》，并在市国有房产管理部门发出入住通知之日起30日内，与市国有房产管理部门签订《福州市五城区公共租赁住房租赁合同》。

市国有房产管理部门应当在租赁合同签订后20个工作日内汇总选房配租结果，报市住房保障主管部门备案。

第二十五条 承租人未按时前往选房或选房后未按时签订租赁合同的，视为自动放弃承租资格，其配租资格取消，并自选房之日起2年内不得再申请公共租赁住房。

第二十六条 公共租赁住房的配租标准按照申请家庭人口确定为：一人户配租45平方米户(套)型，二人户配租55平方米户(套)型，三人以上(含三人)配租65平方米户(套)型。

第五章 租赁管理

第二十七条 《福州市五城区公共租赁住房租赁合同》为格式合同，合同有效期一般为3年。在合同有效期限内，承租人可以提前终止租赁合同。

第二十八条 承租人应当爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当、擅自装修造成房屋或附属设施损坏的，应当负责修

复或赔偿并按合同约定支付违约金。

第二十九条 公共租赁住房租金实行政府定价，租金水平以保证正常运营和维修管理为原则，并实行动态调整，具体标准由市价格主管部门会同市住房保障、财政、国有房产管理、房产登记等部门核定后，报市政府批准执行。

国家、省级相关部门对公共租赁住房租金标准及定价原则有新规定的，按新规定执行。

在市本级建立住房公积金账户的承租人，可以向市住房公积金管理中心申请支取住房公积金用于支付租金。

第三十条 集中建设的公共租赁住房小区，市国有房产管理部门应当聘请有资质的物业服务企业进行物业服务，物业服务费不得超出政府公布的普通住宅小区物业服务指导性收费标准。

物业服务企业应当按照本办法、物业服务委托合同和其他公共租赁住房管理的相关规定履行对承租人合法使用房屋及其他行为规范的指导、劝告义务，并定期向市国有房产管理部门报告。

第三十一条 公共租赁住房公共部分的修缮维护、设备维修更新、改造和相关管理费用，以及房屋空置期间产生的物业服务等费用由市国有房产管理部门承担，列入当年财政预算。

第三十二条 承租人租赁期满或解除租赁关系的，应当退出公共租赁住房。

租赁期满需要续租的，应当在合同期满3个月前按本办法规定重新申请。经审核符合条件的，重新签订租赁合同，租金按重新签约时政府公布的租金标准执行，承租人最多只能续签一次租赁合同。

第三十三条 租赁期间因原承租人去世、离异、服刑等原因需要对承租人进行变更的，由承租家庭确定一名具备完全民事行为能力的家庭成员(须为申请家庭成员之一)向市国有房产管理部门申请变更。

第三十四条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二)改变所承租公共租赁住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的;

(六)累计6个月以上拖欠租金的。

市国有房产管理部门应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反租赁合同约定的行为，应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第三十五条 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

(一)提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

(二)租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;

(三)申请其他保障性住房保障资格的。

承租人有前款规定情形之一的，市国有房产管理部门应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的，可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十六条 列入公共租赁住房保障的家庭应当从资格登记的次年起每年年末前向居住地街道办事处(镇政府)如实申报家庭收入、财产、人口及住房变动情况。街道办事处(镇政府)要建立申报档案。对申报情况不再符合保障标准的家庭，各街道办事处(镇政府)、各区住房保障部门和区民政部门按照本办法第十九条、第二十条的程序进行审查后，由区住房保障部门汇总上报市国有房产管理部门。

市国有房产管理部门对各区住房保障部门汇总上报的相关情况进行调查核实，对不再符合相应保障条件或因家庭人口结构发生变化需要对保障标准作出调整的，市国有房产管理部门应将核查结果及处理建议报市住房保障主管部门，由市住房保障主管部门会同有关部门召开联席会议进行认定。经联席会议认定不再符合保障条件的家庭，由市住房保障主管部门取消保障资格，并由市国有房产管理部门与其解除租赁合同;经联席会议认定需要调整保障标准的，由市国有房产管理部门予以调整。

第三十七条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第六章 法律责任

第三十八条 申请人以申报不实、提供虚假材料等手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的，取消其登记;已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

第三十九条 为申请人出具不实证明材料的，由有关部门对直接出具不实证明材料的单位负责人及直接责任人依法依纪追究责任。

第四十条 房地产中介机构为公共租赁住房承租人接受委托转让、出租或者转租的，由相关部门对房地产中介机构依法处理。

第四十一条 政府相关部门的工作人员在公共租赁住房规划、计划、建设、分配、使用和管理过程中玩忽职守的，要依法依纪追究责任。

第七章 附则

第四十二条 公共租赁住房应当按照规定办理产权的总登记，不得办理分户登记，也不能改变房屋用途和上市交易。任何单位不得以出租、出售等名义变相进行实物分房。

第四十三条 在外来务工人员集中的开发区和工业园区，应当按照集约用地原则，统筹安排公共租赁住房等保障性住房建设用地。

第四十四条 鼓励民营企业、民间资本参与公共租赁住房建设，凡列为保障性安居工程建设计划的项目，应享受与政府投资的保障性安居工程项目同等的政策，可以按规定标准享受中央与省级保障性安居工程建设补助资金，并享受国家针对保障性安居工程建设项目明确的各项优惠政策。

公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营。

第四十五条 由工业园区实施管理，向园区企业职工出租的集中建设集体宿舍、公寓等住房，以及民营企业和其他投资机构建设管理的公共租赁住房管理办法另行制定。

第4篇

一、公共租赁住房退出机制存在的法律缺陷

1.立法体系不健全

任何社会保障制度要发挥其为广大民众服务的作用，都必须依靠严格的立法作为支撑。住房保障制度属于社会保障制度体系，作为其重要组成之一的公共租赁住房制度的规定应当体现在法律中，但当前我国并未出台专门的有关住房保障方面的法律法规。《指导意见》《管理办法》《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》和《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》等文件，都对公共租赁住房退出的主体、条件、程序、管理及责任方面都有所涉及，然而这些大多是政策的宏观指导，在具体实践指导方面只有一部《管理办法》。北京、上海、重庆等大城市根据自己的发展水平制定了公共租赁住房方面的具体法规规章，由于缺乏上位法的指导而显得过于杂乱。至于公租房退出方面的规定，很多城市仍处在探索阶段。且无论是《指导意见》《管理办法》等部委规章还是各地方的具体规定，都缺乏稳定性和强制性，加之法律责任不明确，使得在公共租赁住房退出制度的执行当中的随意性很大。

2.具体退出标准不完善

《管理办法》中规定了公共租赁住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主体不适格退出和违反规定退出的强制退出两大情形，从表面上来看，这两大情形已经覆盖了全部，但具体分析起来每种情形具体设置的退出标准却并不完善。

一是对合同期限的设定存在不合理性。《管理办法》中规定，合同期满需要继续租住的承租者，应当在期满之前3个月内提交申请，若未按规定提交的在租赁期满后应当腾退，同时还概括性地规定了最长合同期限一般不超过5年。各个地方结合《管理办法》对合同期限也都有具体规定，大多将最低年限定为2-3年。笔者认为此设定存在一定的合理性，各个地区的发展是有差异的，有的一线城市也将合同的最低期限设为3年，这样的合同审查期限相对来说过长，使得部分承租者在经济情况已有所好转后仍居住在公共租赁住房内，与公共租赁住房的建设宗旨相违背。

二是对拖欠租金的规定缺乏详细规定。《管理办法》规定，租金拖欠的最长期限为累计 6 个月，若承租者未能在该期限内交纳租金则应退出其租住的公共租赁住房。笔者认为，拖欠租金具有一定的主观恶意性，应与正常的退出分离开来，而且《管理办法》中并未规定对已拖欠的租金怎样补交和是否需要缴纳滞纳金。

三是退出标准整体表现僵化。《管理办法》中关于退出条件，在承租期内仅有对家庭住房状况审查的规定，那些经济条件明显转好的家庭只有在申请续租时才被审查，这就造成了一些问题，即部分经济条件转好者在租赁期内不会按规定退出而是租住数年，既影响了公租房的高效流转，也侵害了部分符合保障条件的轮候人的基本居住权。

3.退出的相关制度不配套

一是现有的公共租赁住房退出的监管体制不健全。既缺乏专门的管理机构，且数据统计方式落后，虽然个别省市设立了专门的保障房管理机构，但受人员编制、财政等的影响，管理机构往往没有专门针对退出环节成立相应的机构，在工作中更多是对公租房进行笼统管理，难以发挥实质的监管作用。

此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主动申报，工作方式较为被动，加之我国缺乏全面有效的住房征信信息化统计体系，居民住房、购房的相关数据分散，政府部门之间共享信息困难，使得数据统计严重滞后，难以满足退出管理的需要。

二是缺乏配套的奖惩机制。我国对于公租房的退出并没有设置明确的奖惩制度，虽然大多数城市在实施细则中对惩罚措施有一定规定，但力度薄弱。以拖欠租金为例，《管理办法》中仅规定拖欠租赁者应退出公租房，并没有惩罚规定。即使一些地方性规范中有所规定，也基本以补交租金或缴纳一定的违约金为主，惩罚性质较弱，难以起到威慑作用。此外，目前我国公共租赁住房退出制度中激励政策是空白的，只有上海等少数城市稍微有鼓励措施，由于缺乏上位法和相关法律法规，很难起到约束承租者主动退出的实质性作用。

三是缺乏退出后保障制度。《管理办法》中对于三种承租人资格不符的情形人性化地设置了合理的搬迁期限，但设置并不完善，缺乏具体的操作规范，加之各地方并未都规定搬迁期，使得搬迁期制度的运行不规范，难以真正发挥其保障效果。此外，退出后的过渡期也没有相关设定，因此这种没有过渡的体制是有明显缺陷的，容易导致按时腾退房屋者也可能面临经济压力，应加大完善力度。

二、完善公共租赁住房退出机制的法律建议

1.坚持立法先行，健全住房保障法律体系

公共租赁住房的实施要有严格的法律法规作为其执行的保证，因此，要完善公共租赁住房退出的立法问题，必须坚持立法先行，建立起一套保障性住房法律体系，从国家的基本法到部门规章、地方性法规都应当对公共租赁住房的退出进行明确规定，以法律的层面来规定违法行为及法律责任，从而保证住房保障制度可以在法律规范的制约下稳定运行。

具体到公共租赁住房的退出机制，应明确规定申请人员的范围、申请条件、退出条件、程序和相应人员的法律责任等，充分发挥法律的强制力和执行力。尤其是对于公共租赁住房的法律责任，要以严格的法律来详细规定各种可能发生的违法行为，对不同的违法行为作出区分，针对各种违法行为的主观恶性程度轻重制定不同的处罚力度，以保证公租房在实施过程中有法可依。

2.完善具体退出标准

一是优化合同期限标准。租赁期满退出是公共租赁住房退出的一种正常情形，因各地方的经济发展水平不一致，在设定合同的最高年限时要结合地区自身的发展水平和居民居住情况，发达地区的经济发展较快，公民收入或住房情形变化也会较快，这些地区的合同期限可适当缩短，反之经济欠发达地区的合同年限可适当加长。

二是补充对拖欠租金的详细规定。应当在《管理办法》中对于拖欠租金进行详细补充，除按租金标准补交租金外还应按照拖欠天数缴纳滞纳金，同时应当规定一旦拖欠次数达到3次，即便累计未到6个月也应强制退出。

三是动态调整退出标准。我国经济正处于不断向前发展时期，公民整体生活水平也不断提高，因此，笔者认为，公租房退出相关标准的制定必须要根据社会经济发展水平动态调整并且实现动态管理，和市场联动，掌握市场规律，合理且适时地调整退出标准。

3.完善公共租赁住房退出制度

一是完善相关的监管体制。公租房制度从建设到分配再到管理和退出涉及到很多领域的工作，要确保此工程有条不紊地进行，除应有专门的保障管理机构对其相关事务进行具体负责外，还应建立动态监管制度，包括完善公租房管理档案，建立统一的公租房信息管理平台、建立资格年审制度、加大巡查力度等，通过动态监管，使得公租房从建设、分配到后续的退出等阶段都能实现有效管理。

二是制定奖惩结合的配套措施。如对于违反公共租赁住房退出规定的人员给予严厉的惩罚措施，给予中低收入家庭买房提供优惠的税收政策、降低首付比例等，以鼓励承租者主动退出促进公租房的高效流转。

第5篇

《办法》明确，申请公租房必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；外来务工人员在本地稳定就业达到规定年限，也可以申请公共租赁房。各地住房保障主管部门，可以根据本地区的实际情况，就申请条件进行调整，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

最近几年，我国各地尽管也出台了相关具体的管理办法和通知，但是，此次住建部出台的《办法》，各地还需要相应的细则对接。

北京：

针对来京务工人员，北京市在2011年颁布的《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》中明确规定，外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员，均可申请公租房。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际情况确定。

取得廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格的家庭，无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记，填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》，即可进入公共租赁住房轮候范围。

所需材料：申请人身份证、“三房”审核备案通知单。

优先配租对象：其中符合廉租、经适、限价“三房”申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。

特别提示：符合配租条件的家庭，只能承租一套公共租赁住房。

重庆：

重庆市公租房管理实施细则于2011年即开始实施。在细则中，其对进城务工人员的申请条件规定为：与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业人员和个体工商户等均可申请。

广州：

第6篇

北京公租房管理办法20xx年最新解读配租对象：

本市中低收入住房困难家庭(包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭)。

如何申请：

1. 取得廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格的家庭：无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记。填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》即可进入公共租赁住房轮候范围。

2.三房轮候家庭外的其他住房困难家庭：如果要申请公共租赁房，相关的细则还在制定中，这些家庭可以通过先申请三房资格，以同时获得公共租赁房的申请资格。

所需材料：

申请人身份证、三房审核备案通知单。

特别提示：

符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。

优先配租对象：

其中符合廉租、经适、限价三房申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。

配租制度：

公共租赁住房实行公开配租制度，由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后组织配租。

租赁期限：

1. 公共租赁房租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。

2. 承租家庭需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同;

3.承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定，拒不退出行为记入信用档案。

第7篇

国务院法制办《城镇住房保障条例(征求意见稿)》面向社会公开征求意见。征求意见稿明确租赁期满未续租、不再符合保障条件以及违规使用保障性住房的，应当腾退保障性住房;连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买;购买保障性住房未满5年且确需转让的，由政府回购。

【法律依据】

《公共租赁住房管理办法》第七条：申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；

（二）收入、财产低于规定标准；

第8篇

政府建设和筹集的公共租赁住房，承租人租住满5年经市政府批准准予出售的，可以申请购买。

出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易。

5年后需要上市交易的，由政府优先回购，如果，政府放弃回购的，按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。

《公共租赁住房管理办法》第十八条

第9篇

【关键词】保障房；退出模式；多元化模式

【项目】天津市2012年度哲学社会科学规划课题“关于我市保障性住房后续管理问题研究”（项目编码：TJGL12-014）阶段性成果。

【中图分类号】F8 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）03-0121-3

保障性安居工程建设是“十二五”期间满足城乡居民基本住房需求，完善中国住房保障体系，实现“居者有其屋”目标的核心工作。现阶段，中国保障房建设的关注焦点主要集中在如何通过加大保障房的增量供给，满足保障房的现实需求。但相对而言，对于被保障人从保障房体系当中退出问题的关注程度还较低，相关政策也尚待完善。退出机制的运转不畅导致存量保障房良性周转效率低下，资源再配置体系失灵，间接加大了对于保障房增量供给的过度依赖和国家的财政负担。因此，完善中国保障房退出政策是缓解保障房供需矛盾，节约社会资源，提高资源利用效率的关键。

一、现有保障房退出模式

现阶段，中国保障房体系主要由经济适用房、廉租房和公共租赁住房三部分组成，相关的退出政策主要体现在2007年颁布实施的《经济适用房管理办法》、2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2012年颁布实施的《公共租赁住房管理办法》，以及相关地方性法规之中。

经济适用房的主要保障对象是家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭收入标准，且无房或现住房面积低于当地政府规定住房困难标准的城镇居民。购买经济适用房之后，购房人将拥有经济适用房的有限产权。一般情况下，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经济适用房的现行退出模式主要有两种：其一，政府回购，主要针对购买经济适用房之后又购买其他住房的购房人，以及购买经济适用住房满5年，并补齐届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的购房人；其二，购房人拥有完全产权，主要针对按照政府所确定标准向政府交纳土地收益等相关价款后的购房人。现行经济适用房退出路径如图1所示。

廉租房的主要保障对象是符合当地政府规定的住房困难的最低收入家庭，其保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。享受廉租房保障的承租人不拥有房屋的产权。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定了六种住房保障机构收回廉租房的行为，可归纳为三种退出模式：其一，超出收入标准退出，即因家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准不再享受廉租房政策；其二，居住面积超出标准退出，即因家庭人数减少或住房面积增加导致的人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准不再享受廉租房政策；其三，违规退出，即因将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况不再享受廉租房政策。现行廉租房退出路径如图2所示。

公共租赁住房的保障对象是经济能力高于廉租房但低于经济适用房的家庭，以及在当地稳定就业并达到一定年限的外来务工人员。与廉租房相似，公共租赁住房的承租人也不拥有房屋的产权。公共租赁住房现有三种退出模式：其一，以其他形式获得住房退出，主要包括租赁期内承租或者承购其他保障性住房或者租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房；其二，期满解约退出，即租期届满不在申请或者因收入水平增加不再符合续租条件的承租人；其三，违规退出，即因转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房，改变所承租公共租赁住房用途，破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，在公共租赁住房内从事违法活动及无正当理由连续6个月以上闲置而退出。现行公共租赁住房退出路径如图3所示。

二、保障房退出政策的现存问题

（一）“鼓励性”退出条款导致“奖懒罚勤”。保障性住房是主要针对生活困难的低收入群体的临时性住房保障措施，政策的根本还是应当鼓励被保障人通过自身努力提高收入退出保障房体系，实现保障房的存量循环。现行政策制定了相应的“鼓励性”退出条款，如《经济适用房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》分别规定了被保障人购买其他住房之后，政府有权回购经济适用房，或要求承租人腾退公共租赁住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也对家庭收入超标家庭须退出廉租房保障做出了详尽规定。但是，现行“鼓励性”退出条款最终将导致被保障人行为上的“逆向选择”，客观上产生“奖懒罚勤”的作用。也就是说，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度与自身实际被保障程度成反比。现行政策可能导致两个结果：被保障人要么放弃努力使自己长期停留在保障房福利体系之内，要么隐瞒真实收入或其他房产，免于退出保障房福利体系。

（二）“惩罚性”退出条款未能规避“道德风险”。所谓“道德风险”是指在信息不对称条件下，契约的乙方（通常为人）利用其信息优势采取契约的甲方（通常为委托人）无法观测或监督的行动，导致甲方利益损失的现象。“道德风险”是行为人基于逐利动机最大限度增进自身效用而损害他人利益的行动。在存在“道德风险”时，即使均衡是存在的，行为结果对于社会也是无效率的。为了避免被保障人“道德风险”行为的发生，现行廉租房和公共租赁住房政策都明确规定了“惩罚性”退出条款，经济适用房政策也将违规出租等行为明确界定为违规。但关键问题是，即使被保障人的违规行为可被观测和监督，但如果其成本超出住房保障机构能够通过阻止被保障人违规行为所获得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考虑放弃监督行为。例如，2011年中国之声相关报道显示，北京市部分小区有将近7成经济适用房被出租，租赁双方仅仅过签订租住双方协议便可完成经济适用房出租行为。由于根本无需北京市建委备案，政府相关部门也就无从监管，只能任由被保障人“道德风险”行为的发生，造成住房保障资源的极大浪费。即使一种较好的情况，住房保障机构能够通过监管发现被保障人的违规行为并迫使其退出保障体系，大量资源也会浪费在监管和后续诉讼过程中。因此，现行保障房所规定的违规退出模式在理论上是成立的，但在现实中是较难实现的。

（三）退出标准规定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本来具有价值的资源或财产，由于产权安排不明，导致其价值下降并引起社会福利损失的经济现象。从经济学角度分析，保障房制度的本质是对资产进行的价格管制。其中，经济适用房是对房屋售价的管制，廉租房和公共租赁住房是对房屋租金的管制。因此，经济适用房购置价格必然低于市场出清条件下的均衡价格，均衡价格与管制价格之差就形成了经济适用房的“非专有收入”。同理，廉租房或公共租赁住房的实付租金必然也低于市场出清条件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租赁住房的“非专有收入”。现行保障房退出政策试图对这部分“非专有收入”进行明晰界定，如《经济适用房管理办法》规定了对于购买期满5年的经济适用房，被保障人须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。但是，在实际操作层面，须补足的价差标准如何界定并未形成统一标准。北京市和天津市经济适用房管理办法的退出条款规定：“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”；上海市的退出条款规定：“原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让”。关键问题是，房屋价格具有不可比较性，即使是相同地段的住房由于朝向、楼层等方面的差异也是“一房一价”。因此，保障房退出时间点上的“普通商品住房”参照标准如何选择，“一定比例”以多少为合适等关键问题都难以清晰划定。当事双方必然都想对这部分“非专有收入”进行争夺：被保障人必然采用寻租等行为期望尽可能低估参照标的价格以占有更多“非专有收入”；住房保障机构如果没有被寻租，也必然期望高估参照标的以保障自身权益。其结果将引致租值消散，进而产生福利损耗。

三、多元化退出模式的改革构想

保障房退出政策现存问题产生的根本原因在于其特殊的产权属性。制度经济学观点认为，即使在完全竞争市场条件下，也只有在对产权进行明确界定后，市场配置资源的效力才能有效发挥。一旦产权被置于公共领域（公共物品问题），或部分被其他产权主体所占有（外部性问题），资源的配置机制就会失灵。正如前文分析，被保障人对经济适用房仅拥有部分产权，剩余产权归属住房保障机构，且剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准，从而为寻租行为的出现提供了空间。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权，基于逐利的行为动机自然倾向于对于承租住房的过度甚至损害性使用。并且，基于信息不对称和交易成本等考虑，住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。因此，问题的解决可从产权视角着手，通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡，最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。

（一）经济适用房多元化退出模式的改革构想。经济适用房退出模式改革的基本构想是在将经济适用房产权进行等额划分基础上，以经济适用房建设开发成本为最低产权支付点，通过容许被保障人在特定时间范围内根据自身实际通过逐步购买房屋剩余产权形式，实现经济适用房产权由住房保障机构到被保障人的逐步让渡。被保障人拥有完全产权后，经济适用房性质自动转化为普通商品房，可自由上市流通。

例如，某套经济适用房的建设开发成本为T，开发当期同地段商品房的售价为S，必然存在S>T。以m（如1万元）作为产权分割基准，则该套经济适用房的产权被分割为■等份。被保障人至少需要支付该房屋的建设开发成本T，才能够获得房屋的居住权。当然，被保障人亦可支付一个大于的购买价格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人拥有的产权份额就越高。对于一个首次支付购房款的经济适用房被保障人，剩余的■部分产权归属住房保障机构所有，此时的经济适用房不能流通。被保障人可以选择不同的分期付款方式在不同的时间期限内购买剩余产权，每年支付金额越高，获取完全产权的时间就越短。

如图4所示，线①表示被保障人初始支付了一个高于经济适用房建设开发成本的房款，并且之后每年支付一个较高的分期付款金额，可在较短时间内获得经济适用房的完全产权。线②意味着被保障人支付了一个与线①一样的初始房款，但之后每年支付一个较低的分期付款金额，将在稍长的时间内获得完全产权。线③意味着被保障人选择在支付初始房款之后延迟t年开始支付剩余房款，将在更长的时间内才能获得完全产权。线④意味着被保障人仅支付了最低的经济适用房建设开发成本，并延迟t年开始分期支付剩余房款购买剩余产权，将在相当长的时间内获得完全产权。线⑤意味着被保障人仅选择支付最低的建设开发成本T，并不再支付剩余房款，将不能获得经济适用房的完全产权，也就不能转化为商品住房进行流转。

被保障人可依据自身实际，自由选择经济适用房完全产权获取方式。同时，由于完全产权价值在购房之初已明确，且通过产权分割和被保障人自身选择将产权关系在被保障人和住房保障机构之间予以清晰界定，因退出标准规定不明导致的“租值消散”问题可有效解决。同时，住房保障机构获取的经济适用房产权让渡收益可作为新建保障房的资金来源，间接实现了存量资源的有效流转。

（二）廉租房和公共租赁住房多元化退出模式的改革构想。廉租房和公共租赁住房退出政策改革的基本构想是设计多元化租金支付模式，解决房屋供需双方由于激励不相容而产生的“奖懒罚勤”和“道德风险”问题。具体来讲，对于生活确实困难且未来亦无改善可能的被保障人，将继续维持原有廉租房政策。除特殊原因，其租赁的廉租房将不产生退出问题。对于具有一定现期或即期支付能力的廉租房和公共租赁住房被保障人，可借鉴融资租赁模式，设计多元化的租金支付标准和退出模式供被保障人选择。被保障人选择的支付租金越高，其获得租住住房完全产权的年限也就越短。

例如，保障机构以S的金额收购某套住房作为公共租赁住房的房源。对于生活确实困难的被保障人可选择支付最低租金H，H大致相当于当前廉租房或公共租赁住房的一般租金。此时，被保障人将不能获得承租住房的任何产权。对于具有一定支付能力的被保障人，亦可选择高于H的租金L，其可在第■年获得房屋的完全产权。该被保障人如果选择支付租金nH（n>1），则其可提前■年获得承租住房的完全产权。

多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益与承租住房的使用行为紧密结合，即可缓解被保障人因产权不明导致的“道德风险”，也可减少现有退出政策所引致的“奖懒罚勤”现象。同时，由于多元化退出模式下住房保障机构收取的租金高于现行政策租金收益，也可在一定程度上缓解保障房建设资金不足问题。

本质上讲，多元化的廉租房和公共租赁住房租金支付和多元化的经济适用房购买模式都是以激励相容为目标，以明确房屋产权为手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折旧、资金的时间成本、多元化退出模式之间的转换等细节工作的基础上，辅之以其他相关政策配合，可有效提高保障房退出效率，进一步实现存量资源的优化利用。

【参考文献】

[1]艾建国，陈泓冰，鲁璐.保障房退出机制研究[J].城市问题，2012（2）.

第10篇

【关键词】公租房；准入；退出

公租房，是北京保障性住房市场中的新生事物，定位是作为家庭在购买住房前，家庭财富积累期间的过渡性住房，所以准入门槛放宽。使过去不够廉租房、经济适用房、限价房标准，又买不起商品房的“夹心层”家庭，有了新的选择空间。公共租赁房不是归个人所有，而是由政府公共机构所有，用低于市场价的价格，向“夹心层”出租。公共租赁住房因其“覆盖人群广泛，补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制”等优点，得到了各级政府以及民众的普遍认同与支持，也引发了社会各界的关注。

高效的准入和退出机制才是这一制度良性运行的保障，是促使有限的公租房得到高效利用、落实安居工程的“生命线”。在北京，部分公租房似乎变成了新时代的“福利房”，有的是“人才福利”，有的是“国企福利”。《中国青年报》曾报道，北京经济开发区和中关村国家创新示范区已经成为目前北京公租房建设的主力军。鹿海园四里公租房小区内的800多套住宅应分配给诺基亚、奔驰汽车、中铁十九局等公司的员工，这些企业都是开发区的纳税大户。亦庄管委会有关部门称：“开发区根据企业对区域发展的贡献程度等条件向有关企业分配房源数额，各有关企业根据本企业自身员工住房困难等情况确定承租员工。”

一、北京公租房的准入和退出机制

（一）准入条件。就目前北京的《北京市公共租赁住房管理办法》和《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》来看，北京市的公租房主要向三类人群开放：（一）廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。（二）申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。（三）外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。从以上规定来看，把其他保障性住房的轮候家庭纳入公租房的保障范围，虽然在一定程度上缓解了已确定住房困难者的住房难问题，但从长远来看，这种“应急式”做法会导致住房保障体系的恶性循环，有拆了东墙补西墙之嫌。在未对公租房、经济适用房、廉租房的整体运转进行调整前，这部分廉租房申请者进入公租房系统显然占据了本应划给中低收入的公租房申请者的名额，对于这部分本能住进公租房而最终徘徊在界限之外的申请者，其公平获得配租的权利必然受到损害，公租房制度设立之初也不能真正实现，分类别、多层次的住房保障体系的良好运行秩序也会遭到威胁。再者，收入、住房等准入条件规定不够合理。准入条件是公租房制度保障范围的具体化考量标准，是与廉租房、经济适用房保障范围进行区分的主要因素，也是防止“开着宝马车住着保障房”等寻租现象发生的手段之一，所以收入、住房等方面的限制条件规定肯定是必要的。但是《办法》中，仅对家庭人均住房使用面积和人均收入作了规定，对其他财产性收入未做进一步的规定，如股票等有价证券以及车辆等。虽然《办法》放宽了户籍限制，但是未充分体现出户籍人口和非户籍人口的平等对待。在对外来务工人员进行条件设计时，规定“来本市连续工作达到一定年限”、“社保和税收缴纳达到一定年限”，但对于具体的年限标准并未做明确规定，这造成公租房制度保障外来务工人员具体范的围模糊化，也使审核申请人资格的环节缺失参照标准，不利于提高审核环节的工作效率。

第11篇

【关键词】公共租赁房；政府责任缺失；矫正研究

一、公共租赁房发展现状

“积极发展公共租赁住房”，是总理在2009年两会政府工作报告中首次提出的。公共租赁住房是投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房[1]。2010年6月12日，中央七部委（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会）联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。公共租赁住房和福利分配下的低房租公房有区别，也与企业的职工宿舍不同，具有社会属性。虽然与廉租住房相类似，但保障的范围更加广泛。狭义的公共租赁住房保障对象包括城市中低收入家庭或下夹心层、引进人才、新就业职工、外来务工人员等。广义的公共租赁住房保障对象涵盖所有没有能力或者暂时不愿购买住房的中低收入家庭，包括廉租房保障对象、夹心层、引进人才、新就业职工和外来务工人员[2]。从支付能力看又分为上夹心层、下夹心层。上夹心层是指不符合经济适用房申购条件，又买不起商品房的城市中低收入家庭；下夹心层是指不符合廉租房准入条件，又买不起经济适用房的城市低收入群体[3]。公共租赁住房的租金水平比廉租房要高，但又低于商品房。如图1：

在我国现有的住房保障体系中，公共租赁住房只租不卖，其产权归属为政府或者相关机构、企业所有，不归居民个人所有，而其他以销售为主的保障性住房产权可以归个人或集体所有。公共租赁房的目的在于改善低收入家庭群体的住房困难情况，以低于市场价或承租者能承受得起的价格出租，有严格的准入退出机制。公共租赁房的保障对象以城镇中低收入家庭为主，包括新就业职工、新毕业的大学生等特殊群体。其发展方向是进一步扩大保障范围，将城市各类夹心层家庭群体和城市外来务工农民工纳入保障房保障体系[4]。

目前，公共租赁住房正处于起步阶段，政府相继出台了一些政策措施，以加大对公租房建设的支持和监管力度。北京市2009年开始了公租房建设，当年开工建设的公租房约有8000套，面积控制在60平方米内，租金低于市场价的20%左右；重庆市规划未来十年将建设4000万平方米的公租房，并要求3年内完成2000万平方米的建设任务；成都规划未来公租房的保障对象为三类人群，即符合条件的中等偏下收入无房家庭、单身无房职工、农村进城务工人员。地方政府在发展公租房的过程中不断总结，得到了许多有效经验，如利用公积金闲置资金对公租房建设和运营中的减免税政策进行优惠；对准入退出体系进行优化；对公共租赁住房建设中的监督机制和问责机制等方面进行规范；建立政府主导的市场化投融资和建设机制，建立健全公共租赁住房建设的法律制度等。

二、公共租赁住房发展困境

由于我国公共租赁房发展尚在起步阶段，在这个过程中难免会面临一些困境，突出表现在以下方面：

1、法律制度缺乏统一性及稳定性

公共租赁房市场法律体系不健全，缺乏顶层设计。目前在我国，虽然各个城市相继出台了有关公共租赁房的管理办法，但这些规定还缺乏国家层面的统一法律指导（如正在酝酿中的《住房保障法》），在公共租赁房的发展目标、功能定位、在保障性住房体系中应发挥的作用和与其他保障性住房之间的关系尚不明确。自2007年深圳试点公共租赁住房至2010年北京、上海、深圳等地相继出台公共租赁住房管理办法，对公共租赁住房的涵盖范围和实施细则则大相径庭[5]。

住建部于2010年6月8日出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对发展公共租赁房的基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持和监督管理等方面都做了规定，各地也先后出台《公共租赁住房管理办法》（试行），如厦门市政府2011年3月29日就在福建省人民政府《关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》和省住房部和城乡建设厅《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》等文件的基础上，出台了《厦门市人民政府关于进一步加快公共租赁住房建设的实施意见》。全国各地公共租赁房建设标准差异也比较大，有些城市将非户籍人员排斥在公共租赁房保障对象之外，有些城市却没有对户籍进行严格限制，租金标准上采用分级制机制的城市并不多，并且在分级标准设置的合理性有待进一步论证，因而已经出台相关管理办法的各地政府应结合公共租赁住房实施过程中出现的问题不断改进。

2、资金投入比例较低

在公共租赁住房的建设资金筹集上，中央政府会以适当方式给予补助，各地方政府通过直接投资、资本金注入、投资补助和贷款贴息等方式进行投入。尽管规定了政府投资建设公共租赁住房的资金来源主要包括财政安排的资金、住房公积金中安排用于公共租赁住房建设的资金和金融机构贷款等，但对于投入力度和保障程度没有进行明确的规定，因此，政策缺乏执行力，存在资金短缺、房源供给严重不足的问题并不奇怪。如厦门市保障性住房规划规定，在未来几年时间里，为解决夹心层住房困难家庭的住房问题，厦门将投入资金136亿元、建设约四万五千套公共租赁房供困难群体居住。虽然鼓励和引导社会力量投资经营公共租赁住房已成共识，对于社会力量投资公共租赁住房建设用地一般可以采用出让、租赁或作价入股等方式进行有偿使用，但是由于面临着资金短缺、前期直接投入大、投资周期长、回报率低、社会资本不愿加入、资金来源渠道不明等方面的问题，住房建设保障计划难以真正落实到位[6]。因此，在具体的融资方案没有出台之前，资金问题仍然是公共租赁住房面临的尴尬难题。

3、政府监管不到位

由于缺乏完善的监管体系，在公共租赁房租金如何确定、准入标准如何审核、如何监管等问题上，都缺乏行之有效的措施。虽然政府对公共租赁房的租金进行补贴，但是由于房地产企业的趋利性和成本因素的限制，公共租赁房房租要维持在一定的水平上。公共租赁房的供不应求会导致权力寻租和腐败现象，反而损害了低收入阶层的利益。公共租赁住房的主要对象是“夹心层”和外来务工人员，是民生工程，因此要尽可能体现其意义和价值，将初衷落实到位，从源头上防止权力寻租现象和腐败的监管体系，避免走经济适用房的老路。

4、准入和退出机制不健全

由于公共租赁房租金低廉，申请家庭较多，为有效避免“搭便车”现象，申请的标准应结合不同的市场和居民收入水平制定，使迫切需要公共租赁房的家庭能够得到住房。公共租赁住房要采取动态的退出机制，监管部门要采用定期考察的形式，对公共租赁现有租户家庭进行收入调查，对不符合条件的家庭引入退出机制，如停发其住房补贴等[7]。

公共租赁房租户在不符合相关条件后很难会主动退出，住户会利用各种手段躲避审查，从而继续适用住房。为了将公共租赁房配给到真正有需要的困难家庭，避免出现不合条件的家庭搭便车现象，保证符合准入条件的最低收入家庭有房可住，就要对公共租赁房实行有进有出的政策，进一步健全和完善动态的进入与退出机制，而不仅仅是停留在口号上。

三、公共租赁房建设中政府责任缺失的成因

1、政府价值取向错位

一方面，与商品房市场相比，保障性住房的投入大、产出少，这使得地方政府在推动住房保障的问题上存在着较大顾虑。因此，地方政府在推进公共租赁房建设的积极性并不高。虽然每年我国都有巨额的财政预算投入到保障性住房的建设当中，但资金投入和项目完成情况却并非十分理想，公租房同样面临这种问题。另一方面，土地成本也是约束各地政府积极性的一个重要原因，相比划拨土地建保障性住房，地方政府更愿意将土地以“招拍挂”形式卖出，我国的保障房建设长期以来延续“自上而下”的模式，即政府将保障房指标层层拆解，下分到各个市县，没有考虑到地方的实际情况，这也是地方积极性不高的原因[8]。

2、政府角色定位混乱

当代政府处在一个充满着不确定性、复杂性、动态性和多元性的环境中，政府面临的公共问题纷繁复杂，大大增加了政府的不可治理性。政府的职责不仅包括住房制度的制定与实施，而且政府要在住房供应、资金筹集、市场秩序维护、住房分配等环节上发挥作用。另外，由于政府职能要促进社会公平，还要对最低收入困难群体等特殊阶层的住房实施保障，承担弱势群体的住房保障功能。

在公共租赁房的土地来源和资金来源等方面，政府不仅有能力，而且也有义务承担这种保障性住房建设和管理的责任。一方面，在供需结构不合理，投机资金大幅涌入等因素的影响下，我国房地产市场过去几年的表现并不正常，这迫切需要政府加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，提升百姓对市场的信心，消除负面信息导致的恐慌心理[9]。另一方面，政府不正确的政绩观及对地方财政增长的内在激励，促使政府没有更多的动力去建设公共租赁房等保障性住房。

3、融资缺口巨大

2009年全国财政支出决算表数据显示，2009年全年，全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，是上一年的3.13倍；其中，中央财政收入550.56亿元，地方财政仅投入175.41亿元[10]。政府可以通过“招拍挂”出让土地获得更多的财政收入，因而政府没有动力去积极推动。由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅，民间资本目前直接参与目前直接参与保障性住房的积极性不高，地方政府更倾向于将建设权交给央企和地方国企。

一是规定各地政府“可以”将土地出让净收益和住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设，而不是必须将其用于公共租赁住房建设，这一规定缺乏刚性约束，执行力必然不足[11]。二是政府土地出让净收益不明确。土地出让收入扣除拆迁成本、相关基础设施成本等才是土地净收益。这些相关成本有一定的不透明性，计算难度很大。所以，有的地方政府宣称由于土地成本太高，土地出让收益很少甚至还会亏本。在这种情况下，我们很难辨别土地出让净收益到底是多少，国家规定的“10%”也难得到有效监督[12]。只是我们知道的是，很多地方政府靠出卖土地支持自己的政绩、弥补财政赤字[13]。

4、法律支撑不足

在保障性住房领域，缺乏一部长期稳定的国家意义上的法律，导致在住房保障领域出现种种失范。应根据我国城镇住房问题本身的特点和主要形式，总结各地住房保障的实践经验，同时借鉴其他国家和地区的住房法律法规的基础上，加快《住房保障法》的立法进度，从而尽快落实保障房建设中的政府责任。应该明确的是中国房地产业存在和发展的根本目标是保障和改善绝大多数居民的基本居住条件，保障广大人民群众的生存权，而不是一味追求GDP的增长以及追逐利润最大化。《住房保障法》必须对房地产业的发展从法律层面进行规范，对不能享受到保障性住房的中等收入人群供应低价位的商品房，确保每一位公民的基本住房权利。

5、执行力不足

与廉租房不同，公共租赁住房主要面向的是城市中等偏下收入家庭（一些城市还面向农村的住房困难人群），对房源需求量更大，对土地、资金等要求也更高。另外，公共租赁房的保障对象也不如廉租房对象那样受到关注，政府有时难免会在侧重点上有所忽略。供需缺口巨大、资金沉淀不菲的问题能否得到很好解决，公共租赁住房能否发挥应有效果，关键在于政府的执行力问题。在融资、打击囤地、抑制投机、加强保障等领域，中央政府要督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策，地方政府有必要加强执行力度。经济适用房建设中出现的问题，公共租赁房同样适用，要避免在公共租赁房建设中出现的寻租、腐败等问题，健全供应对象的准入退出机制，建立公平公开的审核程序，强化违规处罚力度。

四、公共租赁房建设中政府责任的完善策略

完善政府在公共租赁房中的责任是并非易事，公共租赁房建设既是国家住房保障制度的有机组成部分，又与市场有着千丝万缕的关联。我国公共租赁房尚在起步阶段，发展过程中有不足和问题是必然的，政府必须在逐步提高认识的基础上，立足我国国情、在借鉴国内外先进地区的经验基础上，采取相关有效的措施，积极探索符合我国社会发展实际的公共租赁房制度。

（一）端正对公共租赁住房建设的认识

发展公共租赁住房市场，是有效解决我国当前住房问题的一种重要方式。但由于根深蒂固的观念，大多数国人还是希望有房，买房的意愿比租房高。政府要改变国人传统的住房消费观念，引导社会正确的购房理念。让承租人获得安全感，保护承租人的合法权益，使人们从思想上接受“住有所居”。即使在发达国家的住房供应体系中，低收入群体的住房供应主要还是通过租赁方式解决的。相比国外的成熟经验，我国租房理念发展还相对滞后，政府应鼓励尚无购房能力的低收入家庭先租后买，量力而行。

大力发展公共租赁住房，还存在一个“适度”的问题，建设公共租赁住房是必要的，但也需要是适度的。它不像1998年房改之前的公房制度那样全覆盖，现在的公共租赁住房更为开放，它是面向全社会并且由政府主导社会参与的。建设公共租赁住房，不能从一个极端走向另一个极端，不能走经济适用房的老路。中央政府要有坚定的发展公共租赁房的决心，地方政府也应该给予足够的重视，从而提高政策的贯彻力和执行力。政府官员要从思想上转变政绩观，从唯GDP化向民生为本转变。只有这样，才能够真正地盘活民间公共租赁市场。

（二）健全公共租赁住房建设的法律制度

国外公共租赁住房制度都颁布了较为完善的法律，尤其是制定相应的住宅法加以保障和规范。要保障各项措施的顺利进行，必须有健全的立法保障。因此我国需要制订健全的公共租赁住房保障的相关法律法规，做到公共租赁住房的建设管理的制度化、规范化、法制化，逐步完善公共租赁住房的法律法规体系，以促进我国住房保障体系的建设。

我国应该尽快出台可以统揽全局的《住房保障法》等公共租赁住房保障制度基本法规和《保障性住房申请人档案管理办法》、《城市中低收入家庭认定办法》、《居民信用信息共享法》等专门性的规范，建立起健全的法制屏障[14]。建立国家层面的统一政策领导，从立法层面对公共租赁住房的实施目标、调整对象、供应标准、资金筹措、运作机制等内容进行明确的规定。对公共租赁住房保障实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，对管理、设计、施工、分配等各个环节进行法律约束。各级政府也应该结合本地经济发展实际的情况，遵循国家的相关管理办法，制定相应的公共租赁住房的管理办法和相关的政策法规。

因此，必须从法律层面将公共租赁住房纳入公共财政体系，明确公共租赁住房作为政府的职能，建立相关的法律法规来规范整个公共租赁市场。从法律层面上保障承租人的合法权益，增进其稳定性和安全感。

（三）完善准入退出机制

首先，为提高公共租赁住房的使用效率，必须实行严格的退出机制。如果承租家庭超过承租范围后主动退出，公共租赁住房管理部门可制定政策对其购买商品房或经济适用房给予一定的税费优惠，并给予银行优惠贷款政策（如图2）。另一方面，如果承租人不再满足承租条件后拒不退出，公共租赁住房管理部门可对其进行处罚，如收取高额租金和违约金，降低其信用等级等措施强制其退出。

图2 中国公共租赁住房退出机制

其次可以通过构建激励制度鼓励，使租房人尽早清退住房。公共租赁房群体与廉租房群体不同，该群体具有一定的改善自身经济条件的潜力，构建激励制度激发这种潜力的发挥，使其尽早改善经济条件，走出公共租赁房租住阶段。

1、可以将租价与租期相联系，鼓励租房人尽早清退住房。政府确定公共租赁的基本租金，租房人在租期内按照此标准及时缴纳租金。租房人清退住房时，根据其租期数和租住时间给予一定的租金返还。比如满第一个租期清退的给予10%的租金退还，第一个租期内租满2年前清退的给予20%的租金退还，满3年清退的返还15%，满10年的租金不予补偿等。随着租住时间的增加租金补偿逐渐降低，直至没有。通过这样的激励制度，使得租房人尽早清退住房的益处不低于其寻租行为的所得，从而使租房人主动放弃寻租行为。

2、通过提高政府给付公积金比例来激励租房人退出。公共租赁房群体中很大一部分人具有较为稳定的收入，其公积金缴纳也较为规范，为了鼓励租房人尽早清退住房。对于按期清退或提前清退住房的给予公积金方面的奖励。奖励的程度根据提前清退时间长短确定，提前时间越长政府给付的公积金比例越高，从而使得租房人在尽早清退住房时得到真正的实惠。

（四）加强准入和退出机制监管

要加强公共租赁住房准入退出机制的监管，实施包括承租人个人信息、房屋租赁使用信息等的动态监管（如图3）。当承租人家庭收入、职业等发生变化时，应如实报告公共租赁住房管理部门进行审核。不报请审核的依有关规定处理，并记录在信用档案内。公共租赁住房管理部门将以激励为主、惩罚约束为辅的方式促使该家庭退出公共租赁住房。若不申请复核的，经公共租赁住房管理部门检查，若仍在租赁范围内则继续使用，但是要降低其信用等级；若超出租赁范围，则采取惩罚机制使其退出公共租赁住房。

租房人的公共租赁房群体资格是其行使寻租行为的基础条件，租房人若超越了这一资格，及时将其从该群体中剔除，则可以有效阻断其寻租行为的发生，所以要防止寻租人的寻租行为必须要及时厘清租房人的资格。对于租房人资格的审查主要从两个方面入手：一是租房人的经济收入，二是租房人的资产总额。但是由于我国目前的个人所得税缴纳制度并不完善，租房人的收入和总资产的真实数据不易确定，所以租房人资格的界定比较困难。

要真正厘清租房人资格，需要国家各项制度的紧密配合。只有实现了个人收入的准确统计、税费缴纳的规范进行、个人资产的真实申报才能有效剔除不符合条件的租房人，所以完善各项相关制度是当务之急，能够有效加强准入和退出机制的监管。

图3 中国公共租赁住房承租家庭收入情况监管流程

（五）拓宽资金来源渠道，降低政府财政压力

由于政府缺乏积极推动公共租赁住房的财政刺激，并且由于利润不高，民间资本参与保障性住房的积极性也不高。因此，应加强监督各级政府资金落实情况，同时，多渠道拓宽公共租赁住房的融资渠道，从根本上解决公共租赁住房建设资金短缺问题。

首先，逐步完善与公共租赁住房资金需求相适应的中长期贷款方式。具体来说，一是充分利用地方融资平台，从地方融资平台中切出部分贷款额度用于公共租赁住房；二是发放优惠长期贷款，由多家银行组成的银团为公共租赁住房建设提供专项的贷款支持；三是探索公共租赁住房建设和运营参照个人住房按揭贷款模式取得银行贷款；四是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设[15]。

其次，积极探索和发展直接融资支持公共租赁住房建设。一是发行中长期债券筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；二是引入保险资金等长期资金拓展公共租赁住房融资渠道；三是探索建立产业投资资金；四是推动发展房地产信托投资资金（REITS）[16]。通过REITS筹集社会资金，化整为零，对解决公共租赁住房建设资金问题将起到积极作用。

参考文献：

[1]文林峰.公共租赁住房的现实与发展[J].时事报告，2010（9）：40-47.

[2]住房和城乡建设部政策研究中心课题组.发展公共租赁住房，实现住有所居[N].中国建设报，2009-08-25.

[3]姚玲珍，韩国栋.构建以公共租赁房为主体的上海新型住房保障体系[J].人才开发，2010（4）：

28-34.

[4]蔡冰非.政府住房保障责任的理论基础论析[J].社会科学家，2008（3）.

[5]张玉玲.解读廉租住房保障办法[J].理论导报，2008（3）.

[6]高辉.城镇中低收入阶层住房保障研究[D].杭州：浙江大学，2008（6）.

[7]钟芸.我国城镇廉租住房退出机制的研究[J].价值工程，2009（6）.

[8]陆奇.廉租住房制度建设的政策学分析[D].长沙：湖南师范大学，2009（5）.

[9]陆高岩.公共（经）租赁住房模式浅析[D].杭州：浙江工业大学，2009（11）.

[10]李燕.房地产变革：重归“民生路”——聚焦我国房地产长效机制建设[N].中华建设，2010（8）.

[11]文林峰.发展公共租赁住房的现实意义和前景分析[J].城乡建设，2009（10）.

[12]常金成，常小龙.对廉租房制度的经济学研究[J].现代商贸工业，2009（6）.

[13]周新宏.城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析[D].上海：复旦大学，2007（5）.

[14]谷俊青.发展公共租赁住房的具体政策建议[J].中国建设信息，2010（11）.

[15]张文龙.浅谈廉租住房制度的资金筹措[J].上海房地，2007（10）.

第12篇

公租房可以到本地房管局或街道、乡镇人民政府住房保障窗口申请公租房。本地区的房管公众号，房管局网站，也可以进行咨询，可以得到明确的信息。公租房的申请首先要满足条件（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准；（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。这是最基本的条件，但是每个地区的具体条件不一样，根据各地方情况调整的。公租房的申请首先要确定自己确实满足条件，其次准备各种材料的原件及复印件，比如身份证，户口本，房产证，工资条，等等。材料准备好之后需要到房管局或者相应的街道社区填写申请书，进入初审，初审之后，还有复审，审核通过后会有通知。

法律依据：《公共租赁住房管理办法》第七条申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准；（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

（来源：文章屋网 ）

第13篇

一、目前公共租赁住房建设的资金来源

2012年5月28日，国家住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》。办法中规定：公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

住房和城乡建设部政策研究中心的调查结果显示，全国公共租赁住房建设模式和融资模式呈现多样化趋势，资金来源主要包括政府财政资金、金融机构贷款、住房公积金支持保障性住房建设项目贷款，同时还有企业自有（自筹）资金、房地产投资基金等。

政府财政资金包括专门用于公共租赁住房建设的财政拨付专项资金、土地出让金部分收益（或净收益）、廉租住房建设资金中的结余部分等。这部分资金在建设中主要用于直接投资、资本金注入、投资补贴、贷款补贴等。

金融机构贷款是专门用于城市公共租赁住房建设的优惠长期贷款，是主要的资金来源渠道。运作方式是针对具体建设项目，依托相应的政府融资平台，由政府指定的公司化运营的机构单独申请，由地方财政提供贷款担保。对于资金量相对较小的项目，由单个银行提供支持；对于资金量较大的项目一般由国家政策银行牵头，多家银行参与提供银团贷款。这部分资金直接用于项目建设，也有的从地方融资平台分出部分贷款额度用于项目建设。

住房公积金支持保障性住房建设项目是贷款银行接受住房公积金管理中心委托，使用委托人提供的住房公积金资金，受托发放的用于支持当地保障性住房建设的贷款，归属于住房委托类贷款。目前，经国家住房和城乡建设部批准的全国试点城市正在逐步增加，建设项目同步增加，此类贷款对各地项目建设的支持力度逐步加大。

企业自有（自筹）资金一般是承担公共租赁住房建设的国有房地产开发企业的垫支资金。这部分资金用于项目准备和建设，在目前各地的实践中，这部分资金一般最终由财政资金偿还。

房地产投资基金一般是由多个投资人以股份公司的形式组建，组成单位主要为房地产开发企业，如全国工商联发起的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”等。

二、目前公共租赁住房融资存在的主要问题

目前，大部分城市的公共租赁住房建设资金主要来源于政府财政资金和金融机构贷款，这两类资金的供给相对不足导致了公共租赁住房建设资金的匮乏。

首先，政府财政资金来源不稳定。由于公共租赁住房不像廉租房一样有明确的资金来源（土地出让收入的10%、住房公积金增值收益），虽然明确可以使用廉租房建设剩余资金，但由于没有政策保障，加上目前各地房地产市场不景气、土地出让收入下滑，导致地方财政很难有充裕的资金投入公共租赁住房建设。从全国情况来看，个别地方政府在中央财政增加投入不大的前提下，把责任推给地方国有企业，造成其负担沉重，这种事权和财权不匹配的情况使得公共租赁住房建设难以持久。

其次，银行贷款资金难以获得。虽然金融机构有支持以其他房屋销售收入为主要还款来源、混建的公租房建设项目和租赁期满后公租房可以用于销售的公租房建设项目的意愿，但由于公共租赁住房建设存在资金来源和资金使用期限不匹配的问题，其收益表现在长期，当期仅以租金或者资产折现的形式体现，而开发过程通常是一次性支出，加上目前公共租赁住房贷款审核基本沿用普通开发贷款的模式，缺乏更多的业务创新，导致在实际操作过程中获得贷款较为困难。另外，在目前的金融监管政策下，政府融资平台担保的有效性不足，也是公租房建设项目难以顺利获取银行贷款的重要原因。

第三，社会资金进入的积极性不高。一是公共租赁住房建设和运营过程中用于弥补运营企业的财务成本和合理利润的财政补贴在《公共租赁住房管理办法》中虽然提到，但缺乏明确的列支渠道，企业及时获取补贴存在较大的不确定性。二是较长的开发周期与供应链条，制约了参与企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。三是由于社会力量投资建设的公共租赁住房维修保养费用由所有权人及其委托的运营单位承担，而实际租赁定价权归属政府，诸多因素影响了其他社会资金进入的积极性。

三、完善相应金融服务的思考

一是在公共租赁住房项目资金来源方面。在项目主要资金来源方面，针对公积金增值收益和部分土地出让净收益，可提供资金结算服务；积极提供国债结算、定期存款等存款类收益服务，大力投放住房公积金个人贷款和项目贷款，协助住房公积金管理中心增加公积金收益，为公共租赁住房建设提供更多的资金来源。在项目其他资金来源方面，为地方政府和有关企业提供债券发行筹集公共租赁住房专项建设资金等投资银行服务，为投资参与公共租赁住房建设及运营的信托资金、公共租赁住房投资基金等机构提供托管服务，还可参与发起设立公共租赁住房基金等。

第14篇

1、虽然我国的《公共租赁住房管理办法》第十八条规定，公租房租赁期限一般不超过5年。但第三十八条也规定了租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。即租满5年后可以申请续租。如果申请续租成功，需要签订续租合同。

2、如果是经市政府批准准予出售的公租房，在租住满5年后可以申请购买。可以以成本价+银行利息购买自住(其中成本价是指土地成本、建安成本等综合成本，并交纳部分税费)，购房时可选择一次性付款和分期付款。

3、但出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的，由政府优先回购，回购价格考虑原销售价格加同期银行存款活期利息等因素确定；政府放弃回购的，按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。

（来源：文章屋网 ）

第15篇

为加强对全县范围内已建成并投入使用的公共租赁住房（含廉租房，下同）的管理，规范租金收缴使用，根据《》等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

一、租金收缴范围。

租金收入是指公共租赁住房承租人已取得公共租赁住房租住权（含非住宅）一定期限的使用权，按照租赁合同约定向县住建局支付的租金，具体包括：廉租住房、公共租赁住房（共有产权房屋）租金收入，租金滞纳金、违约金、利息等收入（以下简称“租金收入”）。

二、租金收缴方式。

（一）政府投资建设、购买的公租房租金和经营性收入按国家有关规定，专项用于保障性租赁住房项目的支出以及管理、维修、设备更新、物业服务补贴和弥补发放租赁住房补贴资金的不足部分。县住建局负责全县公共租赁住房租金的收缴工作。

（二）收缴公共租赁住房租金统一使用政府非税收入发票，由县住建局在县财政局领取，根据承租户住房合同签订情况统一由住户缴存到财政专户，实行专账管理。

（三）政府、企业共同投资建设的共有产权公共租赁住房租金由企业代收，上缴县财政账户，专项用于共有产权公共租赁住房维护、管理，由县财政局全额拨付至县住建局账户，用于公租住房维护管理。

三、对象审查和租金收缴标准。

（一）公租房保障户资格审查工作实行每年一审。由县住建局负责组织相关单位定期实施，年审结果计入配租档案，并进行公示。已享受公租房的配租家庭，应按年度向原申请机关如实申报家庭人口、收入及住房状况等情况。审核机关应每年对已享受配租家庭的收入、住房状况等情况进行审查。共有产权的公共租赁住房对象审查由企业自行负责审查，县住建局每半年核查一次。

（二）租金收缴实行按年收缴。

按照《X县廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理实施办法》第十四条的规定收取租金。通过轮候实物配租公共租赁住房后，根据保障对象的支付能力实行差别化租金管理，民政局确定的第一类和第二类家庭确定为中低收入家庭，房租按照每平方米X元进行收取，新就业、外市县调入人员和外来务工（第三类）申请人按照每平方米X元进行收取。已入住的保障对象因收入提高等不再符合保障条件的，应腾退公租房，确无其他合适住房，暂时不能腾退的，要按同地段住房市场租金标准收取租金。

有下列情形之一的公共租赁住房保障家庭，可以免收或减收租金：

X.伤残等级在X至X级无劳动能力的；

X.承租人的赡养人死亡，承租人或承租人的赡养人正在监狱服刑；

X.享受城镇最低生活保障的零就业家庭；

X.孤寡老人、重大疾病救助对象（丧失独立生活能力的人）；

X.承租人家庭发生灾难性事故或者家庭主要人员突发重大疾病急需救治造成生活困难的。

以上人员凭有关证明材料到县住建局提出申请，经审核公示后，报县人民政府研究批复，减免租金。

四、租金使用管理。

（一）公共租赁住房租金收入，按照政府非税收入管理规定收缴，专项用于偿还政府投资的公共租赁住房建设贷款本息和公共租赁住房的维护、管理以及租金补贴、物业管理、维修、设施更新等支出。

（二）公共租赁住房维修项目在X万元以上X万元以下的，由县住建局报请县政府研究后，由县住建局组织实施，验收合格后由县审计局审计结算，以县审计局结算清单及相关资料凭票报账，维修项目及维修资金等资料备案存放，做好归档。

（三）公共租赁住房零星维修，单笔支出在X万元以内的由公共租赁住房管理单位（县住建局）组织实施，凭票报账。

维修项目及维修资金等资料备案存放，做好归档。

（四）公共租赁住房维修项目在X万元以上的，通过公开招投标，组织中标企业实施维修。

（五）县住建局要建立公共租赁住房租金收支备查台账。

五、监督管理。

（一）县住建局是收缴政府购买、建设、纳入管理的公共租赁住房租金收缴的责任主体。共有产权企业是政府投资共有产权公共租赁住房租金收缴的责任主体。要按照规定及时缴纳公共租赁住房租金。

（二）对不按规定使用财政票据、违反“收支两条线”管理规定，以及截留、挤占、挪用租金的行为，将严格按照有关规定处理。