个人住房贷款管理办法范文

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第1篇

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。

附件：个人住房贷款管理办法

第一章  总  则

第一条  为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条  个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条  本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章  贷款对象和条件

第四条  贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条  借款人须同时具备以下条件：

一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条  借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章  贷款程序

第七条  借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条  贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条  申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章  贷款期限与利率

第十条  贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。

第十一条  借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

第十二条  用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。

第十三条  用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15年至20年（含20年）的，加3.42个百分点。

第十四条  个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章  抵押

第十五条  贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条  借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条  以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条  借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条  抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条  抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章  质押和保证

第二十一条  采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条  对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条  借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条  保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第七章  房屋保险

第二十五条  以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条  抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章  借款合同的变更和终止

第二十七条  借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条  借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条  保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条  抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章  抵押物或质物的处分

第三十一条  借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条  处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条  拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条  借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条  借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章  附则

第三十六条  个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条  贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。

第2篇

第一条  为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条  个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条  借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条  本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章  借款人条件

第五条  借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条  借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的职业和收入；

（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五）有购买住房的合同或协议；

（六）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八）贷款人规定的其他条件。

第三章  贷款程序

第七条  借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一）身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；

（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明；

（五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七）以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条  贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条  贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条  对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。

第四章  贷款额度、期限和利率

第十一条  贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准）；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条  贷款期限最长不得超过20年。

第十三条  用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.第十四条  用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15至20年（含20年）的，加3.42个百分点。

第十五条  个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章  抵押贷款

第十六条  抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一）抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三）贷款人认可的其他财产。

下列财产不可作为抵押物：

（一）土地所有权；

（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三）不能强制执行或处理的财产；

（四）已设定抵押的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

第十七条  抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%.第十八条  抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条  贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条  抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（正本）等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条  抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条  抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章  质押贷款

第二十三条  质押贷款指贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券可以作为质物。

第二十四条  出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。

第二十五条  贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。

第二十六条  在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：

（一）到期兑现用于提前清偿贷款；

（二）转换为定期储蓄存单继续用于质押；

（三）用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。

第二十七条  质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。

第七章  保证贷款

第二十八条  保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）有代偿能力；

（五）在中国工商银行开立基本存款账户或一般存款账户；

（六）无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条  保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章  抵（质）押加保证贷款

第三十条  抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条  采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章  贷款偿还方式

第三十二条  借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条  偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章  合同的变更和终止

第三十四条  借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条  借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条  保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。

第三十七条  借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章  债权保护

第三十八条  借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六）未按合同约定办理有关保险手续；

（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条  借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人账户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七）依法追偿贷款本息。

第四十条  处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条  拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条  借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章  附则

第四十三条  个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条  本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

第四十五条  本办法自印发之日起执行，原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。

附件：一、个人住房借款合同

二、个人住房借款保证合同

三、个人住房借款抵押合同

四、个人住房借款质押合同

附件：一  个人住房借款合同

编号：    年[  ]字    号

贷款人（甲方）：

借款人（乙方）：

甲方与乙方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，签订本合同。

贷款金额、期限及利率

第一条  甲方根据乙方的申请，经审查同意向乙方发放住房贷款（以下称贷款），金额为人民币（大写） ＿＿＿＿＿，（小写） ＿＿＿＿ .第二条  贷款用于乙方购买座落于＿＿＿＿＿＿＿ 市（县）区（镇）＿＿＿＿＿＿＿路（街）＿＿＿＿＿号＿＿＿＿＿＿＿ 房间的现（期）房物业，建筑面积＿＿＿平方米。乙方不得以任何理由将贷款挪作他用。

第三条  贷款期限为＿＿＿＿个月。自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日止。

第四条  贷款利率根据国家有关规定，确定为月息千分之，利息从放款之日起计算。如遇国家贷款利率调整，按规定执行，甲方不再另行通知乙方。

贷款的发放第五条  乙方不可撤销地授权甲方在＿＿＿＿＿号和＿＿＿＿＿号担保合同生效（或登记备案）后，以乙方购楼款的名义将贷款分＿＿＿次划入售房者在甲方开立的账户，以购买本合同第二条所列之房产。

（一）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金额

（二）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金额

（三）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金额

……………………………………………………；

……………………………………………………。

第六条  本合同签订后且在贷款发放前，如乙方与售房者就该房产有关质量、条件、权属等事宜发生纠纷，本合同即告中止。由甲方视上述纠纷解决情况在一年内决定是否解除或继续履行本合同。

第七条  贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，借款合同应正常履行。

贷款的归还

第八条  甲乙双方商定，自＿＿＿＿起乙方用下列方式归还贷款本息：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九条  乙方按月归还贷款本息，应自借款之日起于每月＿＿＿＿日归还，每期金额＿＿＿＿＿＿万元，共＿＿＿＿期。

第十条  乙方应在甲方开设存款账户，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权甲方于每期还款日从该存款账户中以第八条规定的方法扣收贷款本息。

第十一条  乙方应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，甲方将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之＿＿＿＿罚息。

第十二条  乙方不按期支付贷款利息时，甲方对乙方未支付的利息计收复利。

第十三条  乙方需提前还款的，提前还款额应为当期应付本息之整倍数，并在还款日＿＿＿＿日前书面通知甲方，经甲方确认后即为不可撤销，并作为修改本合同的补充通知。

第十四条  乙方如提前归还部分贷款本息，对提前还款部分，仍按本合同第四条规定的方法计收贷款利息，不计退提前还本部分贷款的利息。

第十五条  乙方如一次性提前归还全部贷款本息，甲方则不计收乙方提前还款部分的贷款利息。

第十六条  除非下列事项已在甲方感到满意的情况下获得完满解决，否则甲方有权在任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：

（一）乙方违反本合同的任何条款；

（二）乙方本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡而无继承人或受遗赠人；

（三）乙方的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为乙方履行偿还贷款本息的义务；

（四）乙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；

（五）根据＿＿＿＿号担保合同的约定，因担保人（物）发生变故，致使担保人须提前履行义务或甲方提前处分抵（质）押物的；

（六）乙方发生其他可能影响归还甲方贷款本息的行为。

第十七条  发生本合同项下第十六条第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）项规定的情形时，致使甲方宣布本借款合同提前到期的，与本合同有关的＿＿＿＿＿号担保合同同时到期，贷款人有权要求保证人提前履行保证义务或提前处分担保物。

合同的变更

第十八条  乙方如要将本合同项下之债务转让给任何第三人，应经甲方书面同意，在受让人和甲方重新签订借款合同前，本合同继续有效。

第十九条  甲、乙双方任一方需变更本合同条款，均须书面通知对方，经双方协商一致，达成书面意见，同时征得担保人书面同意。

争议的解决

第二十条  如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应友好协商解决；协商解决不成的，由甲、乙双方共同选择下列方式之一解决：

（一）提交＿＿＿＿所在地人民法院诉讼解决；

（二）提交＿＿＿＿仲裁委员会裁决。

第二十一条  争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。

费用及其他

第二十二条  与本合同有关的费用及实际支出，其中包括（但不限于）法律手续费、公证费、房产过户手续费及其他相关税费，全部由乙方负责支付。

第二十三条  乙方如不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，使甲方决定以任何途径或方式追索，一切由此而引起的费用由乙方负责；甲方为保障本身利益先行垫付的费用，甲方有权随时向乙方追讨，并从甲方实际支付之日起计收活期存款利息。

第二十四条  甲、乙双方商定的其他条款：

第3篇

第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。

第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款贴息，是指青岛市住房公积金管理中心（以下简称市住房公积金管理中心）对享受城市居民最低生活保障、有个人住房贷款的住房公积金缴存职工，按照规定给予一定的贷款利息补贴，以减轻借款人家庭还贷压力的惠民措施。

第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：

（一）享受青岛市城市居民最低生活保障；

（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；

（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；

（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：

（一）《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；

（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；

（三）青岛市城市居民最低生活保障证明；

（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；

（五）住房公积金联名卡；

（六）核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理：

（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。

（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。

（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：

（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。

（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。

（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

第九条 申请人提供虚假材料，或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的，收回贴息资金，取消其以后年度贷款贴息资格，同时纳入人民银行征信系统。

第十条 本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。

第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：

（一）享受**市城市居民最低生活保障；

（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；

（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；

（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：

（一）《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；

（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；

（三）**市城市居民最低生活保障证明；

（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；

（五）住房公积金联名卡；

（六）核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理：

（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。

（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。

（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：

（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。

（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。

（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

第4篇

第二条个人住房组合贷款（下称组合贷款）是指借款人申请个人住房公积金贷款不足以支付购买商品住房所需资金时，可同时向经办公积金贷款业务的商业银行申请个人住房贷款，即以住房公积金和银行自营性信贷资金组合向借款人发放的贷款。

组合贷款的办理应当遵循自愿原则，由借款人根据需要自愿申请。

第三条公积金中心（含所属管理部，下同）负责组合贷款中住房公积金贷款部分的审批、管理和监督；贷款银行负责自营性个人住房贷款部分的审批、管理和监督以及组合贷款的发放。

第四条申请个人住房组合贷款的，必须符合公积金中心以及各商业银行个人住房贷款管理办法中有关贷款对象、条件、额度、期限等的规定。

第五条组合贷款中的个人住房公积金贷款与商业性住房贷款需在同一贷款银行发放，住房公积金贷款期限和商业性住房贷款期限应当一致，贷款发放原则上须为同一日。

第六条组合贷款额度的计算。组合贷款中公积金贷款的额度由公积金管理中心根据有关规定确定。组合贷款中银行自营性个人住房贷款的额度由各贷款银行根据各自贷款办法，减除住房公积金贷款额度后自行确定。组合贷款中个人住房公积金贷款利率和商业性住房贷款利率分别按照国家有关规定执行。

第七条组合贷款的申请。借款人应当分别向公积金管理中心及贷款银行提出组合贷款申请，并按规定分别提供相关证明材料。住房公积金贷款由公积金管理中心审核批准，商业性个人住房贷款由各贷款银行审核确定。

第八条组合贷款的审批。个人住房公积金贷款和商业性住房贷款由公积金中心和贷款银行分别审批。公积金中心在收到组合贷款申请后，应在五个工作日内作出审批决定，确定贷款的金额、期限。贷款银行在公积金中心审批后，再根据中心确定的放贷金额和期限合理确定组合贷款中商业性贷款额度。

第九条组合贷款的担保。申请组合贷款的借款人应以所购商品住房作抵押担保。在房屋他项权证办结前，由房屋出卖人提供阶段性担保。

第十条组合贷款的发放。贷款银行须根据中心出具的委托通知以及本行审批情况与借款申请人签订《借款合同》及相应的贷款担保合同，在合同中须注明公积金贷款的金额、期限、利率等。在办理抵押登记时，设定贷款银行为贷款抵押的抵押权人。在组合贷款合同签订并办妥贷款抵押登记备案手续后，贷款银行应在中心出具划款通知书后，根据借款合同约定的时间，将贷款资金用转帐方式划转到售房单位在银行开立的帐户。

第十一条组合贷款的还款。贷款采取等额本息还款或等额本金还款方式，双方贷款还款方式应当一致，并由贷款银行通过储蓄卡、存折等方式代扣。

第十二条借款人通过申请，经贷款银行及公积金中心同意后，可提前一次性还清贷款本息，也可以提前归还部分贷款本金。借款人将组合贷款全部还清后，经贷款银行及公积金中心共同同意后，方能办理撤押手续。

借款人违反借款合同约定不履行偿还贷款本息义务的，贷款银行和公积金中心按照规定要求借款人履行偿还责任；拒不清偿的，由贷款银行和公积金中心联合进行诉讼，诉讼发生的相关费用按贷款金额进行分摊；在清偿贷款本息时，个人住房公积金贷款本息与商业性住房贷款本息按贷款剩余金额比例受偿。

第十三条本办法未尽事宜分别按照个人住房公积金贷款政策和商业性住房贷款政策执行。

第5篇

评估费建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费；一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费。但对利用政策性公积金住房贷款的申请人签订购房合同后，需要支付最低100元以上的评估费。

抵押登记费借款人在申办个人住房贷款时，首先需持房屋产权证到房产产权登记部门（各市、县、区房屋土地管理权属部门）办理住房贷款抵押登记手续，抵押登记部门将收取抵押登记费，收费标准一般在0.30元/平方米（建筑面积）。

保险费中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，为保证住房贷款的安全，借款人必须提供贷款担保，目前贷款担保方式主要有四种：一、财产抵押加连带责任保证担保；二、财产抵押加购房综合险；三、财产质押担保；四、连带责任担保。上述第三、四种担保方式不再需要购买保险；而第一、二种方式则必须购买保险。具体为：

采用第一种即“财产抵押加连带责任保证担保”，是指借款人或第三人提供住房作为抵押，同时提供第三人连带责任保证担保。借款人可以用所购住房作为抵押，抵押房屋必须购买保险公司的房屋财产险。而连带责任保证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。该连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完毕。此种保险方式是均适用于银行个人住房贷款和政策性公积金贷款的一种担保方式。

采用第二种即“财产抵押加购房综合险”，是指借款人或第三人提供抵押担保的同时购买保险公司的购房综合险，包括房屋财产保险与人身险两部分。须按照两部分的费率计算所须交纳的保险费。此种保险方式仅是政策性公积金住房贷款所提供的一种担保方式。

当采用“银行个人住房贷款＋住房公积金贷款”组合贷款时，其保险费的计算目前分为两部分：（1）房屋财产保险费按商业性贷款方式，全程全额购买保险；（2）人身险部分，按公积金贷款方式缴纳保费。

律师费或公证费个人在申办银行个人住房贷款时，银行委托律师事务所或公证部门，对借款个人进行资格认证，借款人需按每单申请贷款额的4‰（最低100元）支付律师费或公证费；如申办政策性公积金贷款的，则不需支付律师费或公证费；但如申办组合贷款的，商业性贷款部分需按规定支付相应的律师费或公证费。

第6篇

【关键词】个人住房 贷款 主要风险

一、宏观经济状况因素

通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐患。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。

二、国家宏观政策因素

住宅金融往往被赋予实现经济增长的政策性任务，国家积极鼓励商业银行开展针对个人的住房消费贷款业务，但在政府没有对住房消费信贷提供贴息或政府担保的情况下，要求银行对用商业性信贷资金发放的住宅贷款按法定贷款利率下浮水平执行，无形中加大了银行的金融风险压力。政府又通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定限制银行及时处置借款人的抵押资产，这些对个人住房贷款的安全来说窦是非常不利的。

三、个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失

个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对个人信用较差的缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人信用缺失以及相关制度的不完善。

现阶段，个人住房抵押贷款主要面临的风险类型有利率风险、流动性风险、信用风险、抵押物风险、法律风险、操作风险等六种。

（一）利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，住房抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。利率风险由于利率水平的变动而给银行资产的价值带来风险，所以要警惕利率的变动造成银行亏损。

（二）流动性风险

流动性风险是指商业银行持有住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，流动性差。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。我国在个人住房贷款业务中更要慎重操作，避免因流动性而引发信贷危机。

（三）信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：一是被迫违约，住房信贷的被迫违约风险是借款人在购买房产后因为财力原因，不能按期偿还到期债务而形成的一种违约风险。二是理性违约，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。三是提前还款，这是借款人主动违约行为，借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。四是“假按揭”风险，由于银行贷款业务操作不规范，审查不严以及内部激励机制不当造成的假按揭导致银行不良信贷增长，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。如挪用到房地产开发，或者进入资本市场。由于我国个人资信系统不完善、贷款期限长等因素，存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。

（四）抵押物风险

贷款抵押物是商业银行第二还款来源，商业银行在住房贷款业务中也面临着抵押风险，包括抵押物自身的风险和抵押物产权的风险。一是抵押物自身的风险，个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款，但是住房本身也是存在风险的。房屋可能因各种自然灾害和人为灾害损失甚至损毁，或者由于宏观政策改变，导致房屋价值降低，如房价的下跌导致房屋价值下降等，一旦借款人违约，银行就有可能遭受损失。二是抵押物价格风险，我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难，抵押物价格会受到影响。或当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息而造成抵押物风险。

（五）法律风险

我国的个人住房信贷业务正处于初级阶段，现行的法律制度还不完善，立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，特别是住房抵押贷款的法律不具体，使商业银行遭受着法律制度上的风险而造成损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，我国还没有针对消费信贷的法律法规，还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。

（六）操作风险

违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放贷款要求而造成的业务风险，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段。容易形成管理和决策风险。银行粗放经营的风险的典型特征是只求数量扩张不求质量提高，在房地产贷款方面，这种粗放经营会导致不良贷款比率上升，风险资产增大，可以说这是银行发展房地产贷款业务面临最主要的风险。

四、我国个人住房贷款风险的防范措施

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向逐渐强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作用。但是，个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时，目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后，个人征信系统建立晚等问题。所以，这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患。应该从以下几方面控制房贷风险：

（一）建立个人信用制度，控制借款人违约风险

随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行，个人信用制度建设取得了一定进展，但这一制度建设毕竟刚刚起步，还没有形成相对完善的体系，从总体上推进我国个人信用制度建设，仍有许多问题有待解决。一些发达国家个人信用制度建设已有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，为此，我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。

（二）银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度；对借款人进行严格的贷前审查；签定回购或债权转让条款；严格控制开发商贷款风险；坚持较高的资本充足率；强化不良资产处置等。

（三）实施个人住房抵押贷款证券化

个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化，有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力，降低其流动性风险；同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”可有效的控制和减少利率风险和信用风险。

（四）健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。对于房地产金融的立法，第一要出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度，以完善房地产金融领域的担保体系及个人信用制度；第四要完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，降低贷款申请人负担。

五、大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房地产金融保险制度，以增加抵押物的担保能力，降低个人住房贷款风险。为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构，政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜；第二要开发新险种。第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人，商业银行应给与适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

六、建立住房贷款担保机构

第7篇

个人住房贷款保险存在的主要问题还表现在:保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限,缺少提前还款等相应的退保规定;保险公司按房屋的购置价格收取全部保险费,通常高于实际贷款金额(例如,房价的7成),导致首付款也要交保险金;常用的一次性投保的计算方法中,没有考虑房屋因折旧造成的价值减少以及投保费用的逐年相应减少,而保险赔偿额为发生保险事故损失时房屋的实际价值,又必定低于房屋的购置价格;购房者花钱买房,在贷款保险合同中却不是受益人;住房贷款保险的范围狭小,把房屋附属物排除在外,将战争、地震等不可抗力作为除外责任。例如,某购房者所购住房的总价为30万元(其中,首付10万元,商业银行贷款20万元),贷款期限为10年、一次性趸交,每年的“房贷险”费率为0.04%。若按公式(1)计算,则20万元贷款金额,需缴保险费800元;若按公式(2)计算,则30万元的总房款,需缴保险费为1200元。两者相差400元、相差33%。而且,如果进一步按照2003年沈阳市192亿元的个人住房贷款余额推算,则结果会更加显著。

个人住房贷款保险的法律依据

目前,我国个人住房贷款保险涉及的主要法律依据包括《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国保险法》等。其中,《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。《中华人民共和国保险法》第四条规定:“从事保险活动必须遵守法律、行政法规,遵循自愿和诚实信用的原则。”第七条规定:“保险公司开展业务,应当遵循公平竞争的原则,不得从事不正当竞争。”《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号)第二十五条规定:“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管”。显然,《个人住房贷款管理办法》具有强制性保险的嫌疑,并与《合同法》、《保险法》的有关原则、精神相违背。

改进个人住房贷款保险的措施建议

在加速构建住房金融风险防范机制的背景下,特就改进我国个人住房贷款保险提出以下对策建议。自愿投保不仅符合有关法规的规定,也是保险的重要原则之一。而且,自愿投保也有利于促进有关保险机构不断改进服务水平,提高自身的竞争能力。因此,首先应允许借款人在抵押、担保、保险等不同保障模式中加以选择;当确认借款人必须购买房贷险时,则应允许其在不同的保险机构之间进行知情、自主的选择。

从理论上讲,保险定价的基本原则是保费收入必须满足:期望索赔成本与管理成本,在支付理赔和管理成本之前将保费用于投资所获得的收益,公平利润附加。鉴于“房贷险”存在的问题以及承担风险有限的实际,笔者建议,在房屋财产保险的基础上,改进保险金额(例如,按贷款余额计算保费)与投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科学测定保险的费率(例如,在一次投保时进行保险期的贴现)与保险担保范围,明确提前还贷及房屋毁损等退保的规定,积极探索包括意外伤害保险、健康保险、履约保险等在内的新险种,并适当加以组合推出。

法制和信用是保证市场经济有序运行的两个基本要素,物质技术和道德信用是提高效率的双重基础。而且,物质技术只能产生常规效率,超常规效率主要来自道德基础。因此,笔者建议,由政府有关部门牵头,根据借款人的素质、实际收入、财产情况、负债情况、嘉奖、处罚记录,甚至交通记录等资料,明确住房贷款的信用要素、着手信息的采集与整理,积极开展信用评级业务、从正面引导借款人的诚实与信用。同时,为了确保评信结果的客观、公正,应当建立评级检验系统,通过违约概率统计、记录以及建立违约概率模型,丰富质量信用体系的内涵。进而,对于经过评定且信用等级较高者,贷款额度可适当上浮、保险费率可以适当降低;通过配套的规章制度,对于失信用行为给予惩戒。

从理论上讲,借款人连续六个月不能如期偿还贷款本息,银行有权处置其抵押物(住房)。但是,实施处置必需经借款人同意,否则只能通过法院强制执行。鉴于我国大多数家庭只有一套住房,以及抵押房产难以实现出租、出售、拍卖的实际,银行对于抵押物的处置权时常难以得到有效的保证。因此,各地应积极发展住房二级市场,尽快大量推出面对最低收入家庭的廉租住房。同时,完善相关的配套法规,做到在借款人不能按期还贷时必须腾空所抵押的住房,确保贷款银行的抵押债权得以可靠实施。

根据担保法及有关规定,作为防范住房金融风险、保证资金良性循环的必要措施,贷款担保可以有抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等四种形式。因此,在保证贷款人还款能力的前提下,贷款担保形式应当是多种多样的。而且,即使采用保证担保,也应当允许借款人自主选择置业担保公司、保险公司、开发商担保中的任何一种。同时,在未来漫长的贷款期限内,如果担保人发生某些变化、担保能力下降,必将加大银行的风险。

因此,笔者建议,各地政府应当借鉴国外的经验,组建住房抵押贷款担保机构,并出面为购房者,尤其是中低收入家庭提供贷款担保。这样,不仅可以降低贷款成本与风险,提高社会经济运行的安全度,而且可以为住房抵押贷款证券化奠定重要的基础。

第8篇

论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。

随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元 ，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险 ，须引起有关方面重视。

1 个人住房贷款业务存在的问题及风险

1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制

对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作 ，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理 、完整的判定标准 ，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定 ，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握 。

2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制

房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质 、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要 ，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段 ，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理 ，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展 。

3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展

由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应 ，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新 、抵押贷款新业务品种的创新和发展

4、个人住房贷款的风险转移机制不健全

由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大 ，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构 。房地产二级市场发展缓慢 ，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难 ，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产 。

5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应

零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点 ，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求 ，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢 ，不利于经营管理水平的提升 。

6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险

目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标 、资金紧张

7．从银行经营效益来看 ，目前个人住房贷款享受国家

优惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3．33 ，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务 ，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力 、物力和财力 ．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。

2 防范和化解金融风险的经验借鉴

1．由政府部门牵头 ．尽快成立 个人资信评估系统

信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明，任何银行 、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性 的信用管理基础 。具有 良好信用记录的个人或企业 ，在寻求贷款、信用消费、交易往来 中．都会享受到极大的便利 ，可以为银行决策提供依据 ，减少决策失误 应 由政府部门牵头 ，成立相应的中介机构 ，建立起个人资信评估系统 ．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享 。

2　．加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险

严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 ．选择优质的发展商和项 目，在合作项 目的选定上 ，制定一套严谨、科学 的管理办法 。对于预售房 ，应借鉴新加坡 的经验，从政策法规上规定建立项 目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发 ，乱铺项目，在经营管理不善 的情况下 ，造成逾期交房或工程烂尾 ．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全 。

3．建立灵活多样 的担保制度 在贷款 的担保

上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构 ，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。

4．建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系

目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金 ，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求 ，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的 日益临近，为加强我国商业银行的竞争力 ，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系

5．加大科技投人 ．提高银行个人住房贷款经营管理水平

由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平 ，有效防范风险。

第9篇

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

第10篇

关键词：消费信贷；发展战略

中图分类号：F830.589　文献标识码：B　文章编号：1006―1428(2010)01―008105

本课题拟在描述上海近年消费信贷发展状况的基础上，讨论未来消费信贷发展的策略与重点、难点，并提出进一步发展消费信贷的政策建议。

一、消费信贷发展现状：个人住房贷款一枝独秀

消费贷款在我国取得了长足发展，增长速度较快。但结构单一，个人住房贷款一枝独秀的情况较为突出，制约了消费贷款的全面快速发展。

(一)总量：发展速度快

自1998年人民银行鼓励商业银行大力发展消费信贷以来，上海市消费信贷业务发展很快。上海中资商业银行人民币消费贷款余额由2000年末的412.1亿元增长至2008年末的3147亿元，8年时间增长了6.6倍，年均增长28.9％，远高于同期全市人民币贷款15.8％的增长速度。中资商业银行消费贷款占人民币贷款余额的比重由2007年末的7％提高至2008年末的17％以上，消费贷款已成为商业银行重要的资产配置与盈利渠道。

(二)结构：个人住房贷款一枝独秀

1、用途结构：住房贷款占绝对主体。从用途上看，消费信贷主要包括个人住房贷款、汽车消费贷款、住房装修贷款、助学贷款、大件耐用消费品贷款、旅游贷款、医疗贷款、信用卡透支等类型。从上海市的情况看，目前消费贷款中92％以上是住房贷款。除助学贷款、信用卡透支稍快以外，其它类型的消费贷款发展均较慢，旅游、医疗等消费贷款更是难以发展。

2、期限结构：以中长期贷款为主。由于消费贷款的主体是个人住房贷款，因而消费贷款的期限以中长期贷款为主。2008年末，上海市1年期以下的短期人民币消费贷款仅占全部人民币消费贷款的2.1％。以2008年新发放的个人住房贷款为例，5年期以下的占63％、5―10年期的占10％、10―20年期的占43.9％、20―30年期的占39.8％，因此，消费贷款的绝大部分为10年以上的个人住房贷款。

3、发放主体：以国有银行为主。在上海消费信贷市场上，竞争日益激烈，国有银行仍占市场主体地位，但份额逐步下降。2008年末，上海国有银行占上海消费信贷余额的54.1％，比2004年末下降近6个百分点，股份制商业银行消费贷款增长较快。

(三)资产质量：总体较好

总体上，上海市消费贷款的质量较好，不良率在1％以下。相对而言，个人住房贷款的不良率较低，而汽车贷款、住房装修贷款、助学贷款和信用卡透支的不良率相对较高。

二、未来消费信贷的发展策略：一体两翼

目前，我国正处于从温饱型社会向全面小康社会的过渡阶段，城乡居民收入快速增长，消费升级步伐明显加快，可以预期，消费信贷仍将在我国有着较大的发展空间。消费信贷在我国经过10余年的发展，结构单一的问题仍十分突出，个人住房贷款一支独秀，其他消费贷款的发展微不足道，这一状况难以适应不同群体的需求，需要对未来的消费贷款发展的总体思路进行梳理，进一步明确消费信贷未来发展与支持的重点。

(一)个人住房贷款仍将保持主体地位(一体)

10余年来，个人住房贷款是我国发展最为成熟、发展最快的消费信贷品种，对改善居民住房、推动房地产市场发展发挥了重要作用。从需求、金额大小以及国际经验来看，个人住房贷款在消费贷款中的主体地位将很难发生改变。但随着城市化水平以及房屋自有率的提升，可以预期，个人住房贷款将很难持续超常增长。当前需要关注的问题是如何防止个人住房贷款的过度发展。美国次贷危机的爆发表明，在发展个人住房贷款过程中，严格贷款条件、控制风险是非常重要的。由于我国各商业银行均将个人住房贷款作为业务发展的重点，竞争日趋激烈，竞相放松贷款条件，在执行房地产信贷政策方面把关不严，潜在风险值得关注。因此，在个人住房贷款的发展定位上，应督促商业银行坚持贷款条件，重点支持居民的自住性住房贷款需求，严格限制对投资性购房的支持，着力保持住房贷款的平稳健康发展。

(二)传统小额消费信贷难以获得快速发展

传统小额消费贷款(信用卡透支以外的小额消费贷款)如助学、大件耐用消费品、旅游、医疗等消费贷款难以发展的重要原因在于金额较小，而且部分消费如医疗、旅游、日常消费等具有金额小、突然性、临时性甚至无计划性的特点，需要的资金急、周期短，而传统消费贷款的审批时间长、手续繁琐、成本高，不符合小额消费的特点。同时，部分消费贷款品种如助学贷款的市场容量是有限的，不存在大力发展的市场需求基础。

(三)信用卡透支和汽车消费贷款可以成为未来我国消费信贷的重要增长点(两翼)

1、信用卡贷款具有取代传统小额消费贷款的优势。

近年来，我国信用卡业务发展较快。据统计，全国已累计发行信用卡1.5亿张，信用卡透支余额已超过1600亿元。但总体上，信用卡业务的规模仍然偏小。人均持卡量仅为0.1张，信用卡在银行卡中的占比不到10％，活动信用卡的数量更少。全国信用卡透支余额仅占全部人民贷款余额的0.5％，占消费贷款的比重也仅为4％左右，与发达国家相比，信用卡透支在我国具有较大的拓展空间。信用卡透支作为一种消费信贷形式尚未得到充分发展。

信用卡透支与传统小额消费贷款相比具有如下优点：一是手续简便。申请时核定额度后，可以多次循环使用。省去了消费贷款次次审批的繁琐，透支时不需再行申请，随借随还。二是用途广泛。信用卡透支业务不指定用途，凡是具有真实交易背景的消费均可使用，这与其它消费贷款均需指定用途明显不同。因此，发展信用卡透支业务可以涵盖除个人住房以外几乎所有的个人消费活动，大件耐用消费品、旅游、医疗等消费贷款均可以以信用卡透支的形式发放。三是支付便利。信用卡透支对消费者而言，其优势还在于其具有支付功能，贷款的同时也完成了支付与消费，对消费的直接带动作用明显。信用卡透支的上述特点比较适合小额消费活动。由于大多数消费活动是小额消费，大力发展信用卡透支业务对于刺激消费将具有非常明显的作用。因此，信用卡透支可以取代除个人住房贷款以外的其它各类形式的传统小额消费贷款，而成为未来消费信贷拓展的重点。

2、消费升级需要汽车消费贷款的快速发展。

自1998年人民银行《汽车消费贷款管理办法》以来，我国汽车消费贷款业务发展较快，整体呈现

“N”型走势，即1998-2003年的快速发展阶段、2004-2006年的萎缩调整阶段、2006年至今的快速扩张阶段。逐步确立了汽车金融公司、汽车集团财务公司和商业银行“三足鼎立”的市场竞争格局。

虽然经过10多年的发展，我国汽车消费贷款取得一定成就，为个人消费贷款中仅次于住房消费贷款的第二大品种。但与国际先进国家以及市场需求相比，我国汽车消费贷款的发展速度仍落后于汽车消费市场的增长和个人消费贷款的整体增速；汽车消费贷款的市场渗透率不高，和世界水平相比存在较大差距：从细分市场、汽车品牌和区域差异来看，我国汽车消费信贷体系存在缺陷，对二手车交易和汽车租赁市场的信贷支持滞后，中小品牌和民族品牌汽车的消费贷款满足率较低，二三线城市汽车消费贷款发展与一线城市相比差距较大等。

随着居民收入的增长，消费升级步伐明显加快，居民的汽车消费需求增长迅速。从2004末到2009年3月末，我国城镇居民每百户家用汽车拥有量从2.18辆增加至9.82辆，在这4年间增长了4.5倍。汽车和轿车产销量屡创新高。可以预计，这一态势将会保持一个时期，汽车消费贷款具有快速发展的基础。

三、制约消费信贷“两翼”快速发展的主要因素

(一)影响信用卡业务快速发展的主要因素

1、银行卡受理环境落后。目前。大中城市的大型商场、超市、宾馆、餐馆等单位的银行卡受理率较高，而医院、学校等事业性单位、公益性单位的银行卡受理率仍较低。据银联的统计，2009年一季度信用卡POS清算交易金额中，公立医院仅占1％。我国的二线城市、中西部地区和农村地区的银行卡业务处于起步阶段，受理环境落后，制约了信用卡业务的发展。产生上述情况的原因是多方面的，由于我国银行卡业务发展起步较晚，POS机的安装普及率较低，一些商户对银行卡业务不甚熟悉与习惯，同时，至少1％交易结算手续费直接影响部分商户使用银行卡结算的积极性。

2、持卡人使用成本较高。(1)透支利率较高。目前，一年期贷款利率仅为5.58％，对信用度较高的客户而言，透支年利率18％显然偏高。同时，统一的透支利率没有区分客户的风险情况，不利于银行细分市场。(2)透支利息的计算标准不合理。目前，多数银行对透支利率的计息基数是记账时的全部透支额而不是实际未偿还透支额，造成透支成本昂贵，并带有明，显的惩罚性质，多数持卡人认为应该按照实际未偿还透支额(也即实际占用资金额)来计算利息。

3、信用卡透支额度的管理规定不符合持卡人的实际需要。根据有关规定，同一持卡人单笔透支发生额个人卡不得超过2万元，同一账户月透支余额个人卡不得超过5万元。随着人民收入水平的提高，上述规定显然已不符合实际需要，最高额度较低且没有体现持卡人的信用状况的差别。目前，一些银行为适应客户需要，在实际操作中已变相突破上述规定。

4、持卡人对用卡安全等问题存在一定担忧。信用卡盗刷、欺诈等行为仍时有出现。同时，目前各银行对信用卡透支逾期进入征信系统“黑名单”的标准(包括逾期未还的期限和金额等)不统一，一些人担忧由于疏忽等原因未按期偿还透支款(甚至金额很小)而被记人征信“黑名单”，影响其信用记录。

5、信用卡市场环境不容乐观。一是信用卡活跃率较低。目前，市场各银行普遍追求发卡数量，采取送礼品、返现金等各类竞争手段发行信用卡，而忽视发卡质量。信用卡活跃率较低。二是风险控制措施较为薄弱。由于竞争激烈，发卡银行对持卡人的综合授信管理较为薄弱，持卡人(尤其是偿还能力较低的恶意透支人)容易通过多头持卡的方式获得较高的透支额度，隐含较高的风险。三是信用卡坏帐处理成本较高。由于信用卡透支的金额一般较小，逾期未还催收的单位成本较高。同时，对信用卡坏帐的核销一般需要经过财政部门的批准，程序较为繁琐，周期长。

6、法律法规滞后。目前，管理信用卡的主要规章是1999年人民银行的《银行卡业务管理办法》。经过10余年的发展，管理办法的诸多条款如透支额度、利率、监管等已不适应实际需要，需要加以完善。

7、预付卡(储值卡)的发行冲击银行卡的使用。目前，全国各地存在不少第三方支付企业，发行各种具有支付结算功能的预付卡，一些商户也发行自己的非实名预付卡。这些预付卡的发行对于便利消费起到一定作用，但由于缺乏行业准入与监管，存在较大的风险隐患，同时，也对银行卡业务的发展产生一定冲击。

(二)制约汽车消费信贷发展的主要因素

1、执法环境制约着个人汽车贷款的进一步发展。(1)汽车抵押登记手续繁琐。一些地方车管所要求车辆上牌、抵押登记手续必须金融机构持正本营业执照等亲自办理，这些规定对于业务覆盖全国各地的汽车金融公司而言缺乏可操作性；(2)汽车经销商“先票后货”的融资方式(经销商在销售旺季前需批量购车，银行提前开立承兑汇票给经销商，担保方式一般为30％保证金+汽车合格证监管+汽车质押+现场驻入+个人担保)未得到执法部门全面认可。对于部分已办理抵押登记的车辆，金融机构利益得不到执法部门有效、全面的保护；(3)司法诉讼周期长，成本高，存在“胜诉容易，执行困难”等情况，金融机构“赢了官司、倒贴诉讼费用”的现象较为普遍。

2、金融生态环境不利于金融机构降低运作成本。(1)汽车消费贷款往往需要查询信用信息以外的其他个人信息，征信系统的信息收集范围尚未扩展至个人纳税、房屋产权、汽车权属等方面，行业之间尚无法实现信息共享，大大抬高了金融机构资信调查和风险控制的成本；(2)目前各地的车辆登记等信息难以实现网上办理和查询，不利于降低金融机构发展异地贷款和降低经营成本，制约着规模化运作和汽车租赁业务的开展。

3、信贷主体结构的不合理制约着业务的专业化和规模化运作。目前，国内汽车金融业务主要以商业银行为主体，专业的汽车金融公司数量只有9家。截至2008年末，全国汽车消费贷款余额中，国有商业银行占46.9％，股份制银行占19.6％，汽车金融公司占20％，财务公司占13.5％。而在美国等发达国家，汽车制造企业附属的汽车金融公司和财务公司业务量占总量的70％，居于主导地位。无论在服务热忱、经营策略、经济效益、服务专业化程度等方面，汽车金融公司和财务公司都比商业银行有明显优势。

4、汽车金融公司和汽车集团财务公司的运作受到较多限制。目前。汽车消费信贷市场在我国具有明显的行业垄断性质，缺乏统一开放的市场体系。几大商业银行处于垄断地位，而又自成体系，由于资金、业务范围等政策性的原因汽车金融公司还未形成规模，致使金融机构间的竞争不能有效展开，阻碍着汽车消费信贷市场的发展。

四、进一步发展消费信贷业务的建议

(一)严格限制投资、投机性住房贷款，保持个人住房贷款的平稳健康发展

一是严格限制投资、投机性住房贷款。建立全国

性的住房登记系统，便利房产查询和住房信贷政策的执行。重点支持二套以内住房(指家庭现拥有两套以下的住房，不以是否贷款或贷款偿还为标准)的贷款需求，对两套以上住房的贷款实行提高成数和利率的政策，并由监管部门予以严格监督执行。严格限制境外人士的购房、购房贷款以及售汇，防止境外人士利用人民币升值预期投机房产。

二是鼓励发展租房贷款。建议鼓励商业银行发展租房贷款，为上述人群租房提供资金支持。

(二)优化信用卡使用环境，大力发展信用卡透支业务

1、优化银行卡受理环境。

一是提高银行卡受理面。进一步提高大中城市的银行卡受理面，重点发展高校、医院等公益单位商户，可以考虑由银联免费为公益单位安装POS机，并免收结算手续费。重点引导商业银行在二三线城市、中西部地区和农村地区发展特约商户，对中西部地区和农村地区商户使用银行卡结算的，适当给予结算手续费和税收优惠。

二是降低结算手续费。适当降低特约商户尤其是宾馆、餐饮、娱乐、旅游等行业的结算手续费，提高商户使用银行卡结算的积极性，减少现金结算比重。

2、积极引导持卡人使用信用卡。

一是改革透支的定价机制。建议对透支利率实行下限管理，在下限的基础上由商业银行根据持卡人的风险情况自主确定实际利率水平。透支利率的下限可以和贷款基准利率挂钩(如不得低于基准利率的1倍等)。在目前贷款基准利率多次下调的情况下，建议下调透支利率水平，减轻持卡人的利息负担。同时，为减少取现行为，可以对信用卡取现实行较高的利率。

二是调整透支利息计算基准。建议统一透支利息的计算基准，按照实际未偿还透支额而不是按照计账日的全部透支额计算利息。

三是明确和统一信用卡逾期未还的标准。由于信用卡透支可以享受最长60天的免息还款期，为发挥透支的信贷功能，建议将逾期半年定义为逾期未还，逾期后经过催收仍然未偿还的可以作为不良记录记入征信系统。同时，对因疏忽或计算错误导致的小额逾期(如低于100元或低于已偿还金额的l％)不作为不良信用记录进行登记。

四是提高单张信用卡的最高授信，强化持卡人的综合授信。根据实际需要，提高单张信用卡的透支额度和单笔透支金额。为控制风险和防止恶性竞争，要求商业银行充分利用个人征信系统的信息，强化持卡人的综合授信管理，可以考虑规定对个人持卡人的最高综合授信不得超过其年收入的一定倍数，超过部分需要提供额外担保。同时，商业银行可以与保险公司合作。提供信用保险，减轻持卡人的后顾之忧。

3、鼓励金融机构大力拓展信用卡业务。

一是积极培育信用卡服务组织。鼓励商业银行采取事业部的方式组建独立的信用卡中心或信用卡子公司，提高信用卡业务的营销能力。鼓励符合条件的农村商业银行和农村信用社发行信用卡，允许即将成立的消费金融公司开展信用卡业务。发展资信调查、账款催收等第三方机构，为发卡机构提供专业化服务。

二是推动信用卡业务创新。鼓励商业银行通过网点、直销等多种方式加强信用卡营销，进一步提高信用卡人均持卡量。支持商业银行开发各类特色卡，如借记卡、信用卡功能合一的银行卡、联名卡等，逐步提高信用卡在银行卡中所占的比重。鼓励商业银行开展分期付款、构建信用卡消费贷款平台等信用卡业务创新活动，发挥信用卡的信贷功能。

4、为信用卡业务发展创造良好的外部环境。

一是完善银行卡业务法律法规。加快修订银行卡业务的相关管理办法，对银行卡的准入、额度管理、计息和收费标准、监管要求、鼓励措施等做出原则规定。

二是加强信用卡风险管理。加强司法协助，加大对恶意打击逃废信用卡债务行为和盗刷信用卡、变造信用卡等违法行为的打击力度。建立相对灵活的信用卡呆坏账核销制度，授予银行更大的信用卡呆坏账核销权。强化特约商户管理，保证信用卡交易的真实性，防止商户违规套现，对不良商户可以通过一定渠道进行公告。

三是完善支付体系。降低小额支付系统资费，进一步便利同城跨行转账。大力发展个人支票业务，便利个人支付、转账以及透支还款。

四是规范预付卡的发行与监管。应该将预付卡纳入监管范围，明确预付卡的市场准入标准。为控制风险，宜严格限制一般工商企业发行预付卡，鼓励商业企业和银行发行联名信用卡，取代预付卡，减少预付卡的发行与使用。

(三)加强风险防范，推动汽车消费贷款稳步发展

1、优化业务运作环境。可考虑改进相关公共服务，如：缩短违约车辆处置司法流程。目前1-2年的司法流程容易损害金融机构利益，影响其积极性。有必要修订车辆所有权回收、流转等方面法规，参照国际标准把整个司法流程缩短至6个月；简化和规范各地车辆抵押登记规定，解决办理抵押登记必须提供金融机构营业执照原件、信贷合同公证手续繁收费高等反应较多的问题；丰富汽车登记信息，构建汽车登记信息联网查询系统，实现电话、网络等方式查询车辆年检信息。

第11篇

关键字：商业银行；住房贷款；集中管理

日前，我国商业银行的消费信贷规模总量中，个人住房贷款占了八成。由于住房消费信贷的产品单笔合同金额高、期限一般为20年至30年，而且个人住房贷款涉及面广，社会效应大，有利于扩大银行幅射影响和广泛吸收存款，也有利于调整银行信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的收益。再加之该消费信贷产品起步早、房地产交易市场环境较成熟，使个人住房贷款成为各商业银行消费信贷的“重头戏”。由于个人住房贷款业务的快速发展，对贷款管理和风险控制提出7更高的要求。本文拟从现有个人住房贷款管理现状出发，对个人住房贷款的审批与贷后管理模式进行初步探讨，并力争提出一些具有操作性的改革建议。

一、“两层皮”模式

所谓“两层皮”，即使个人信贷业务的研发与考核由专门的管理部门承担，而业务推销操作则由下属各分支机构独立操作。这实际使管理与操作分属两个相互对立的部门。如商业银行分行的个人金融部负责开发管理个人信贷业务产品，并将任务指标分配给各支行，最后由支行将指标落实到每一个信贷人员即客户经理头上。

这种管理模式是我国商业银行较为典型的一种管理方式。在这种管理模式下，往往会产生很多操作风险，主要有人员道德风险、贷款审查风险、贷后管理风险和信息不共享风险。

(一)人员道德风险

主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不宾实，误导贷款审批人。有的经办人员甚至为了完成指标，不惜帮助不能达标的客户达到贷款标准，如编造客户收入证明、抵押品做假等，或者接受借款人的一些虚假材料，进行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。

(二)贷款审查风险

贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式。对有瑕疵的材料没有认真调查核实。虽然支行也有尽职调查员，但与支行整体的业绩考核是捆绑考核的，因此有时支行会为了完成指标而放松尽职调查，使之流于形式。有的支行为了扩大市场份额等目的，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

另一方面，由于没有一个完善的社会信用体系，贷款审查手段单一，银行间信息沟通不畅，银行对借款人情况的了解十分有限，加上全社会没有形成讲信用的风气。这就导致有的借款人伪造收入证明，或者用一份收入证明在不同的银行同时贷款，甚至到异地银行贷款，而银行对这些情况无法核实，导致贷款风险加大。

(三)贷后管理的风险

大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数量远远大于公司类贷款客户的数量，如果沿用公司类贷款的贷后管理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

(四)信息不共享的风险

现在，国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚未上机管理，难以实现信息资源共享。通常，仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。

二、“贷款中心”模式

“贷款中心”模式为“支行受理，中心运作”的管理模式，既由经办行对外营销、受理业务，将相关贷款申请资料通过影像传送系统发送给个人住房贷款中心，由“贷款中心”负责对每单贷款合同进行集中审查，最后统一与客户签定合同，办理中介服务等，并集中对贷款进行贷后管理。

这种类似于事业部的管理模式，使风险管理与产品营销分离。随着对信贷风险管理能力的提高，银行可以在很大程度上减少内部的操作风险，抑制外部风险的扩张，在业务发展上取得更大的主动性。

(一)规模经营

鉴于个人住房贷款业务具有客户分散、数量众多的特点，商业银行各分支机构各自为政，分散经营的方武已不适应业务发展的要求。而“贷款中心”作为专门机构负责个人住房贷款业务的审批与管理，可以实现专业化、集约化的经营，可以把有限的人力资源整合起来，集中办理个人住房贷款的调查、审批、发放、贷后管理等全过程，提高了工作效率，实现了规模化经营。并且集中管理也可以使“贷款中心”的经办人员积累大量经验，可以更快、更全面地发现业务开展中的问题和风险，避免损失。

(二)有效的由控机制

从理论上讲，内控机制是商业银行为防范金融风险、保护资本安全采取的一种自律行为。它通过银行内部机构的设置和分工，使各部门之间、人员之间相互联系、相互制约，形成一套程序化、制度化的系统性、制度性安排，最终目的是实现各部门之间的权力制衡、相互监督的动态控制。银行内部实行审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。贷款集中审批制度，大大提高了银行信贷业务的科学化和规范化。

“贷款中心”模式改变原有的绩效考核机制，避免了利益驱动下的道德风险。各支行的营销人员虽然仍旧按业绩考核，但贷款的审批发放权不由自己掌控。只能通过营销更多质量好的客户争取通过“贷款中心”严格的科学的审批。同时“贷款中心”采用系统随机分配贷款审批单据，减少营销员与审批员内部勾结的几率。另外再配合一些适当的外部约束，如对审批员和高级审批经理实行问责制、责任连带制等，也可以改变目前内控机制形同虚设的被动局面。如果某笔贷款合同事后发生不良贷款，则在认定责任的时候，将8成的责任归咎给审批人，营销人只占2成。这样审批员就没有必要冒风险或放松审批条件，反而会更严格的按照审批制度进行风险控制。

(三)信息资源共享

“贷款中心”集中管理，可以使银行在依靠社会个人信用制度和信用征信系统的基础上，从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制。加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，列入“问题个人黑名单”加大追讨力度，并拒绝再度借贷。

(四)统一科学的评价标准

“贷款中心”模式有利于银行根据自身业务特点和发展战略，建立一套个人信用评价体系，并以此作为审批放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。个人信用评价体系是消费信贷风险管理的基础，银行可以根据个人信用状况建立统一科学的贷款审批标准。如信用累积分达到一定数额，个人消费贷款、按揭贷款利率在可行范围内可适当下浮；个人贷款担保可根据信用状况等调整。

信用评价体系一般采用积分制，具体分成四个部分：①基本情况评分：包括个人的一系列情况。如出生年月、学历、职业、工作地点、工作经历、工作单位、家庭情况等等，不同情况有不同的积分。②业务状况评分：在信用记录号下，每发生一笔业务，无论是存款、贷款、购买国债及其他金融债券、信用卡消费、透支等等，都有一定的积分。③设立特殊业务奖罚分，如个人信用记录号下屡次发生信用卡透支，并在规定期内弥补透支就可以获得额外奖分；个人贷款按期还本付息情况良好可以获奖分；若发生恶意透支，并且不按时归还所欠本息。就应额外罚分，甚至列入黑名单。④根据上述累积得分评定个人信用等级。

第12篇

银发[2003]121号

中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：

为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：

一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向

房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放

各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途

商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要

商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

五、强化个人商业用房贷款管理

借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理

各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

八、切实加强房地产信贷业务的管理

中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。

第13篇

房地产业是我国近几十年发展最快、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的急速发展。以此同时，由于未来经济发展的良好预期具有不确定性，一旦经济形势出现下滑趋势或购房者自身等因素出现，其潜在的金融风险就会显现。因此，讨论和分析房地产个贷金融业务中的风险因素方法，防范可能出现的各种风险，是摆在我们面前亟待解决的一个重要课题。

二、我国房地产个贷金融的风险现状

房地产个贷金融业务即个人住房贷款是指借款人以自己或第三人所购或其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。我国的房地产个贷金融业务起步于是20世纪90年代，经过了多年的发展，个人购房已成为社会发展的主要潮流。

自从1995年中国人民银行颁布《个人住房贷款担保管理办法》，允许四大国有商业银行办理个人住房消费信贷业务以来，近年来，居民住房消费水平不断提升，房地产信贷的规模不断扩大，在商业银行金融业务的比重不断提高。房地产市场过热现象加剧了金融机构房地产信 贷的风险。数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。可是发展的同时问题也存在着。近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为"金边债券"的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。近几年的中国，经历了房价涨幅的高峰，个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。如果缺乏风险意识，个人房贷风险的到来将给经济发展造成极大的负面影响。

三、房地产个贷金融的风险成因

1.房地产个贷的特点及风险特征

房地产个贷，亦称个人住房贷款指贷款人向借款人发放的购买自用普通住房的贷款，区别于企业经营性贷款，具有贷款对象特殊、贷款用途专一、贷款数量较大、贷款贷款期限较长、偿还方式特殊等特点，因此个人住房贷款风险也呈现出分散性、隐蔽性、和滞后性等特征，在一定程度这种特征会妨碍该项业务的进一步发展，所以很有必要加强对房地产个贷风险隐患的分析研究。

2.房地产个贷的风险隐患分析

房地产个贷存在的风险包括系统风险和非系统风险。这些潜在的风险都给银行在收回贷款本息时添加了很大的不确定因素，乃至带来严重的损失。

（1）房地产个贷系统风险：是指由于某种全局性的共同因素的影响，使所有个人住房贷款业务遭受损失的可能性。系统风险包括政策风险、利率风险、法律风险、通货膨胀风险等。此类风险相对不可控，无法通过购买保险的方式进行风险规避，需要靠新的金融创新工具来解决。

①政策风险：指国家相关政策调整变化给贷款带来风险的可能性。由于相关政策调整使整个市场发生变化，进一步影响到房地产行业的发展，使关联的房贷业务出现较大的风险。

②利率风险：指由于市场利率变动的不确定性导致商业银行的净利息收入与预期值偏差的可能性。

③法律风险：指交易合同无法受到法律保护而导致损失的可能性。目前而言法律风险是中国住房信贷的突出和普遍风险。如受法律制度等大因素所限，在借款人出现无法偿还抵押贷款情况时， 对抵押房产的处置会因为司法等方面的制约，导致无法执行而遭受损失。

④通货膨胀风险：是由于物价上涨，货币贬值而使投资者遭受损失的可能性。通货膨胀对固定收益的优秀投资影响很大，投资者的实际 购买力下降，还要承受资本价值降低的损失。

（2）房地产个贷非系统性风险：是指只对单笔或部分个人住房贷款业务造成损失的可能性，包括信用风险、开发商经营风险、操作风险、流动性风险 、抵押物风险等。非系统风险是相对可控的，是由某一市场局部因素所引发的，与整个大市场没有关联的，可以通过购买保险等方式来规避。

①信用风险：亦称违约风险，指的是借款人由于各种原因不能按期或无力偿还个贷本息，从而造成银行信贷资金无法回收的可能性。应该说信用风险是个贷风险中最基本最直接的风险，首先信用风险具有综合性，是其他各种风险最终体现形式。 其次，信用风险具有积累性，其传递性会引起总风险增大。另外，信用风险还具用隐蔽性和突发性。跟美国等发达国家相比，目前我国个人信用制度还很不健全， 对个人的信用评估也无法有效进行。由于银行与客户及银行与银行之间的信息不对称， 导致银行较难把握借款人的还贷能力。房地产个贷最长达几十年，银行对借款人未来的经济状况很难全部掌握清楚，因此产生信用风险的原因是多方面的，既有主观的，也有客观的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。

②开发商经营风险：指的是由于开发商原因导致所开发经营的项目出现状况引发按揭贷款出现风险的情况，一是所选择的房地产开发项目本身存在严重问题， 包括规划报建手续不完整等， 容易造成购房纠纷，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目开发动工前没有作好充分市场调查， 项目定位不明确导致该项目没有销售潜力，市场前途黯淡；三是开发商自有经营资金不足，或者开发商本身没有开发经验，管理人员素质不高，管理运营上出现问题。上述情况都有可能造成楼盘项目能按约定准时将楼房交付使用，个人住房按揭贷款业务就面临成为呆坏帐的可能。

③操作性风险：是指银行在处理个人住房贷款业务时由于决策不当或人为操作失误造成贷款损失的可能性，是风险管理措施难以奏效的主要原因之一。与个人住房贷款业务突飞猛进不相适应的是银行的内控机制还不完善、风险控制能力不足等情形，这直接导致银行操作风险上升。此外在操作性风险中还包含道德风险，主要包括：银行从业人员发放人情贷款或为关系人贷款甚至内外勾结违规放款、合谋骗取银行贷款等。

④流动性风险：是指金融机构无力为负债的减少或资产的增加提供融资，在流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得 足够的资金，引起自身信用的不稳定，从而形成的风险。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。由于流动性风险的存在，使得银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，商业银行资金短缺的压力驱之不去，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

⑤抵押物风险：抵押物风险是指在借款人违约后，银行无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。在实际操作过程中， 以房屋产权作为贷款抵押会因为某些情形导致风险出现，一是抵押物法律产权不清晰，或者发现存在产权纠纷的问题，无法确定抵押物的归属 ；二是抵押物价值失真，实际价值往往远低于房产权的评估价值，使得银行在实现抵押权时无法完全收回债权；三是抵押物的处置难，抵押物的住房存在难以变现的风险。 由于不可预期的因素存在，抵押住房本身也可能存在风险，如可能因各种灾害或者因周边经济、交通环境、城市规划等因素的变化而贬值，使贷款银行债权利益受损。

⑥档案管理风险。个人住房贷款业务的档案包括借款人的基本材料、催讨记录、收回凭证等等重要信息，其保管工作繁琐但相当重要，由于借款周期相对较长， 银行经办人员及相关领导肯定会产生变动，一定要防范因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，做好相关交接工作，防止个人住房贷款业务档案的失真、失实，避免出现银行的贷款由于档案丢失所带来的极大风险。

四、房地产个贷金融风险的防范

通过以上的分析可以看出，房地产个贷业务存在的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素特别是非系统风险相对可控的，可以通过完善内控制度建设、加强信贷管理工作防范来进一步防范的。加强防范房地产个贷风险可以采取如下措施：

1.建立和完善个人住房信用制度。个人信用制度是指为掌握个人资信，约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。只有建立起公开、 透明的个人信用制度，才能在商业银行、 开发商和购房者之间形成互惠、 互利、 互相制约的机制，才能有效地防范风险。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面，个人信用体系的建立能引起大家重视自身资信状况，能使违约者及时曝光，降低个人住房抵押贷款风险。 采取的具体措施有包括建立个人信用档案制度、建立多层次个人信用调查与评估制度、建立和扩展个人基本账户制度、建立个人信用信息调查和资源共享系统、建立个人信用监控体系等等。

2.加强贷款前期调查。指的是针对开放商的项目风险进行评估，要重视个人住房贷款的前期调查工作，通过调查分析选定看好的项目放款，以有效避免后期出现的项目选择风险、销售价格不实风险、资本价值风险等等。个人住房贷款前期调查评估工作主要有：⑴贷款项目评估；⑵对期房价格进行市场评估，确定合理的贷款成数。

3.要加快建章立制，建立长效内控机制，对现行不相适应容易出现风险点的经营管理体制进行相应的改革。同时要通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律相关法律制度，确保个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上实现完备、简明， 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

4.加强个贷业务档案的管理。要加强宣传，对加强个贷档案管理一起足够的重视。要专人负责管理个贷业务档案，同时实现纸质材料原件和电子文档的双重管理，完善内部监督和牵制，以确保业务档案真实性和安全性。

5.完善住房贷款担保制度。应制定和完善相关的住房贷款担保制度包括财产保险制度，以确保抵押贷款在遇到风险时能够得到补偿，以分担和转移个贷风险。进行担保方式的创新，包括建立政府支持的国家专业担保公司，以国家信用作为担保的支撑力量，同时降低门槛支持社会力量成立典当担保公司，其中成立专业的住房抵押贷款担保公司尤为必要。

6.加快房地产个贷金融产品证券化速度。住房抵押贷款证券化，可以整合社会上的游资，从而解决了个贷资金的流动性风险，保证了银行的经营资金安全。同时还解决了贷款银行资金不足的问题，使个人住房货款的潜力得以释放，创新投资品种从而增强了房地产金融市场的活力，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

第14篇

[关键词]房地产　信贷风险　开发商　银行

自1998年我国实施扩大内需政策以来，城市化与消费结构升级促使房地产业快速发展，房地产开发投资增长率逐年上升，房地产业已经成为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。但我们应该注意到，房地产业是先天具备的高风险性行业，其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。我国部分地区房地产市场过热问题已经有所呈现，无论政府，还是金融机构都要对房地产信贷风险提高警惕，做到充分认识并积极防范。

1　我国房地产信贷风险的形成

1.1　由借款人引发的风险

即由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突变，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失。目前对借款人主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素。导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

1.2　由房地产开发商引发的风险

由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款人账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会。通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

1.3　银行自身引发的风险

商业银行作为贷方当事人，是住房信贷风险的真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下，商业银行为迫于抢占市场份额而面临风险。按照委托理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上。商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行获得贷款。从而给商业银行带来风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性，忽视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事，不能严格按照银行的规章制度办事，擅自降低首付比例，或者以住房信贷名义进行商业用房贷款，或者对未完工的期房发放贷款。贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。是信贷风险防范工作的重中之重。

1.4　抵押物引发的风险

目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难：二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立。但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的：三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

2　防范房地产信贷风险的策略

2.1　严格准人房地产开发项目贷款

金融机构应在对项目进行可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款，这也是于我国目前提出的稳健的财政政策相符合的。一是选择性，优先选择那些开发资质较高、资信程度较好，同时市场前景明了的项目予以优先支持；二是审查性，严格审查房地产开发贷款的条件，企业自有投入开发资金占整个房地产建设投资的比例符合标准并具备四证。(《国有土地使用证》、

2.2　加强个人住房贷款的监管

目前，个人住房消费贷款总体数量大，关系较为复杂，而且个人住房贷款于居民的个人切身利益密切相关，关系重大。首先要按照目前关于个人住房贷款的新要求，完善个人住房贷款的管理办法，规范其审查程序和标准，建立个人住房贷款的信用登记制度；其次要健全个人住房贷款的担保制度，完善担保办法，进一步严格按照国家和各大商业银行制定的控制居民第二套住房的贷款比例和额度，同时要加强担保执业机构的业务管理和监管，推行标准化文本，有效防范贷款风险；再次要严格评估贷款抵押物实值，严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80％的要求，杜绝“零首付”贷款的发放；最后要严格遵照个人住房贷款利率政策，杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。

2.3　提高房地产信贷业预警能力

一是要加强房地产政策及时、广泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、统计、研究体系，加强对房地产市场、客户、前景的分析预测，提高房地产信贷预警能力；三是要加强房地产信贷从业人员的培训工作，加强建筑工程预决算、房地产评估等业务环节，提高业务水平和市场判断能力，从每一个环节上保证信贷体系运行顺畅，并及时规避风险。

第15篇

(一)外部风险

1、开发商的信用风险

(1)开发商选择的项目是没有市场前途的，或者该项目本身就存在问题。

(2)开发商将购房款入账后，开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成烂尾，不能按时交楼，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。

(3)购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。借款人和银行的利益都将受到了侵害。

2、道德风险：

道德风险由合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约的问题。

3、购房人的道德风险

(1)购房人办理贷款业务后，故意不还贷，给银行造成坏账。

(2)购房人自己有资金需要，为了获得贷款，借款人利用银行的信息不完全性，故意捏造虚假的身份证明，收入证明，健康证明以骗取银行的住房贷款挪作他用。有的资金自用并按月还贷，但也有只骗取贷款，并无偿还意愿。

(3)购房人与开发商勾结，将自己的个人信息提供给开发商，以帮助开发商获取资金，并由开发商帮助偿还月供。

4、开发商的道德风险

(1)开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工按揭购房，套取银行贷款用于自身资金周转，并负责按月偿还贷款，甚至挪作他用。

(2)开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款，或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。

(3)开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。通过购房者套取银行信贷资金，并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。

5、房贷中介的道德风险。

近来，房贷中介在我国房贷尤其是二手房贷款业务中的作用越来越大，但其也存在着数量众多、品质良莠不齐、道德素质普遍不高的问题。他们只要借款人获得了贷款，就可以拿到佣金，毫无动力关心借款入提供的信息是否准确以及获得的贷款是否合适。也就是说，房贷中介对于房贷合同的履行没有利益，无论借款人的信息是否对称，无论手续是否完备，无论贷款是否合适，他们只要的是中介的费用，如果借款人违约，也与他们无关。

(二)银行内部风险

1、行业风险

个人住房贷款业务是商业银行信贷业务的重点，已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续，提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采取各种优惠措施。这一系列举措使得同业间竞争日趋激烈,款的成本自然将会加大，盈利空间也将会减小，从而相对增大了风险。

2、流动性风险

目前个人住房贷款业务的资金来源基本上依赖于一般储蓄。而个人住房贷款一般都属于中长期贷款，还款期限较长。一般储蓄的资金很难满足住房信贷数量大、期限长的要求。这就给个人住房贷款业务的进一步发展背上巨大的包袱，孕育着较大的风险。外加上其他风险的影响，如果银行持有大量住房贷款的债权，必将对造成资金周转不灵，流动性减弱，加大住房贷款的风险也影响银行的盈利。

3、个人资信系统风险

由于个人资信体系尚未完善, 银行在短期内对借款人的资信调查难以准确获知。目前, 银行办理个人住房贷款过程中, 对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据, 对个人信用做出客观的判断有一定的片面性, 加之个人住房贷款期限长, 借款人未来经济状况的不确定性, 银行难以对借款人的财务状况持续监控, 使银行信贷资金充满了风险。

4、合规化风险

由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的，主要有以下具体表现：

(1)贷款操作不注意贷前调查、贷中审查和贷后检查，对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进，使贷款大量逾期，未能及时催收，导致贷款风险失控。

(2)信贷人员的法律保护意识淡薄，在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿已过时效等，导致锻行合法债权褥不到有效保护。

(3)档案管理不规范，对借款合同和有价证券等重要法律文件和质押品不按规定保管，出现工作失误或使不法分子有机可乘。

(4)有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。

这些违法违规、无序竞争的行为都给房地产信贷业务带来了诸多潜在风险。

二、我国商业银行个人住房贷款风险成因分析

(一)从银行方面来讲：银行管理不善,形成不良贷款

1、经营理念存在偏差，激励考核机制扭曲。

某些银行一味追求盈利，追求在同行业之间获得竞争的优势，忽视了合规文化的建设和合规意识的培养，放松了对经办人员行为的管理和监督，使内控制度形同虚设。客观上纵容了假个贷等违规问题的发生。盲目地激励有关人员为创业绩，达到考核的目标，不追求质量和过程。

2、对第一还款来源不够重视。

一般银行认为，只要有抵押物的存在，还款就一定会有保障，银行只重视抵押物的升值空间和升值的大小，并不十分关注借款人的第一还款来源，尤其是借款人的收入的稳定性。

3、风险识别的能力不足。

银行的计算机系统无法实现对风险的及时识别和预警。计算机内并没有有效地资信系统，对于借款人的借款情况，家庭负债情况，是否在他行有不良信用记录，是否在他行存在贷款业务，承担还款压力;对于担保人的素质水平，担保能力，经济条件，社会地位并没有清晰地呈现。

4、内部从业人员合规管理意识不强。

贷前审查经办人风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在问题的资料不深入调查核实。某些银行从业人员还无视制度法规，制造虚假借款信息，帮助借款人轻易获得贷款，对于借款人的各方面信息不给予严格的审查。

5、内部审计监督工作不到位。

银行内审及相关职能部门一方面对贷款业务检查的深度、广度不够，另一方面对信贷工作人员的工作情况的监督力度不到位。不同程度地存在查而不深、查而不报，查而不纠的问题，难以发挥应有的监督、制约作用。

(二)从贷款人方面来讲:购房人违约,形成不良贷款

1、某些购房者，利用银行和借款人之间的信息不对称的漏洞，在不同的银行虚假按揭或多重按揭，以获得足够的资金。一方面因为客观因素的影响，如社会，家庭，单位，使其流动资金不足，收入水平下降，从而无力偿还贷款。另一方面，或者购房者虚假借款仅为投资，投资失败也必将严重影响其还贷的能力。

2、某些开发商，资金实力有限、资信评价较差，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。

(三)从社会的方面来讲：潜在因素增加风险

我国国民经济的迅速发展，通货膨胀加剧，国家宏观调控政策不断地实施，通过调节存贷利率，存款准备金率，住房公积金率等等，对房地产市场，对银行信贷业务，都不免产生影响。然而各地区都有地方保护政策，也有不同的住房政策，更呼应国家大形势的发展，对房产市场和信贷市场也会有一定的影响。

个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争,潜在着不确定的风险。个人信贷市场并不规范，诸多环节都有待勘察审核。个人住房贷款安全保障制度尚未建立，个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。而且我国并没有个人住房贷款的专项法律，相关制度和法律法规不健全，给各方经济主体都有机会投机，以加大社会的风险系数。

(四)从房地产市场方面来讲：周期波动影响风险

房地产信贷对经济周期有着高度的敏感性。作为房地产金融风险的主要表现形式的个人住房信贷风险是一种具有高度周期敏感性的风险。房地产周期波动会引起个人住房信贷风险周期性的积累与释放：在房地产经济扩张阶段，潜在的个人住房信贷风险呈逐步积累的趋势，当房地产经济转入收缩阶段后，这种潜在的风险开始全面凸显，转变为现实的风险，并可能引起信贷的收缩和其与房地产业互为拖累的恶性循环。当然，由于经济活动的复杂性以及影响两者的因素有所不同，个人住房信贷并不只是被动地受房地产周期波动的影响，它会在一定程度上反作用于房地产经济，或多或少地影响后者的波动幅度和周期时间以及表现形式。

三、个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施

(一)完善个人征信系统，建立个人信用制度

个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。虽然目前我国个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等，但许多隔热重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。同时，也应加强对信贷人员的监督管理，制定切实有效地管理办法，杜绝虚假按揭。充分利用现有的个人征信系统查询贷款申请人的信用状况，并根据信用状况确定其按揭成数、贷款利率，重视贷款人的第一还款来源，从而提高个人房贷质量。

然而，加快个人信用制度的建设必须做到以下四点：

1、要建立个人信用档案制度。个人信用档案制度主要利用银行的计算机联网技术，包括银行、房地产、证券、保险、商业、医疗、交通等方面的数据，并且分阶段的把个人信用档案汇集存档。

2、要建立科学严谨的信用数据评价体系。该信用数据评价体系应该是以政府部门为主、一个多层次的个人信用调查与评估制度，它将使政府、个人信用调查机构与银行实现系统资源的共享。

3、需要建立个人信用监督管理体系。通过对该体系的设置，在使居民的不良信用行为在银行的监控机制上表现外，这种负面信用记录还会对个人求职、提薪和信用消费等方面都首先不利的影响。

(二)强信贷管理，做好风险预测

1、加强贷前审查，审查个人信贷的真实性。

要重点审查借款人是否具有贷款资格、条件，是否存在开发商假借个人名义套贷;要重点审查借款人的信息的可靠性，是否存在假按揭和借款人与实际用款人不一致情况;要重点审查借款人的负债情况，是否存在他行贷款或者抵押物重复抵押的状况;要重点核查担保人的担保能力，是否存在借款人和担保人合伙骗贷的现象... 借鉴先进的风险管理经验，如个人业务风险评估5c原则----严格审查借款人的品德、能力、资本、担保品、行业环境，以确定借款人经济收入的稳定程度，及时发现问题，及早采取防范措施。

2、加强贷中检查，检查个人信贷管理制度是否严格执行。

要确保贷款业务办理过程，严格按照贷款流程，认真填写核对贷款信息，确保贷款资料档案齐全，杜绝信息不全，流程缺失;要确保贷款审批环节，保证审批人的审批资格，严格按照规定操作程序办理，杜绝一切投机状况;要确保各岗位的有效性，严格履行岗位职责，对不相容岗位进行有效分离，杜绝内部人员徇私舞弊的行为。

(三)建立住房贷款风险转移机制

银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。一是借款人所购房屋的财产保险。给所购房屋买个保障，同时也是给银行买个保障，一旦借款人所购的房屋因某些不可预料的因素发生损坏影响其价值变化的，银行可优先受偿。二是购房人的人寿保险。将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保。可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。

(四)完善相关法律法规，加大个人房贷的监管力度