物业项目考察报告范文
前言：我们精心挑选了数篇优质物业项目考察报告文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
[关键词]施工队伍考察要点
1 前言
施工队伍考察是工程建设程序中的一个重要环节，选择一支实力强、水平高、信誉好、管理正规的施工队伍是确保工程建设任务圆满顺利完成的关键，而施工队伍考察是淘汰劣势队伍、选择优势队伍的重要手段，也是工程建设质量事前把关的必要手段。由于许多建设单位多年搞一个项目或一个项目搞多年，项目管理班子经验缺乏，没有掌握施工队伍考察要领，考察程序走了，但没有起到真正把关的作用，让一些“挂靠”队伍、“空壳”队伍、“游击”队伍混入投标，甚至中了标，导致施工过程麻烦不断。笔者多年从事工程建设管理工作，通过多次考察实践，对施工队伍考察要领进行了一些思考，现撰文与各位读者一起探讨，按照考察顺序，从考察方案拟制、考察小组建立、考察须知发放、考察方法运用、考察内容制定、考察报告撰写等六个方面进行了阐述。
2 考察方案拟制
凡事预则立、不预则废。考察之前应制定详尽的考察方案，考察方案是筹划考察全过程的统领文件，通常应包括考察对象、考察时间、考察组织、考察内容、考察方法、入围单位标准及数量、考察路线安排等。这里要强调两点：一是对考察对象的把握。不是所有报名单位都要进行考察，那样将耗费大量的人力物力，有时多得甚至无法实施，首先应对照报名条件进行初步筛选，对资质、业绩、资信、项目经理资格符合条件且资料齐全的报名单位列入考察对象。二是对报名单位资质的把握。要看公司资质证书中的主项资质，因为主项资质是公司实力最强的行当，人力、设备配置最强，营业收入出最高，相当于医院的特色专科、学校的重点学科，而有些公司的次项资质，如附属于房建总承包下的桩基资质、幕墙资质、消防资质等，很多公司就徒有资质，而无相应的人员、设备和施工能力，接到的业务往往都是分包、转包，保证不了施工质量。
3 考察组织建立
考察组织应根据工程规模、工程特点合理组建，应吸收各专业人员参加，通常由带队领导、工程、财务、纪检、监理等人员组成。这里也要强调两点：一是实行了监理的工程，应尽可能吸收监理作为考察小组成员。对于这一点，很多建设单位容易忽视，认为考察是建设单位的事，不需要外单位人员参与，甚至顾忌有监理人员在场不好统一意见。其实应该看到监理单位也是工程建设五大责任主体之一，与建设单位的目标是一致的，监理人员长期在施工管理一线，考察施工单位更能细致入微，更能看准施工水平的高低，充分发挥监理人员的长处，能更好地帮助建设单位把好施工入围关。二是考察小组应注意分工合作。出发之前，考察小组开会议，学习考察内容，掌握考察方法，并根据考察内容和小组成员专业搞好分工。通常小组组长的任务是负责全局上的掌握，主要了解施工单位人力、机械、经营、管理及业绩整体情况，了解公司与项目部的管理关系，项目经理的职责与权限等；工程人员负责核查资质、项目经理业绩、验收签字表、备案表等内容；财务人员负责掌握公司近年经营情况，通过核查财务审计报告及银行对帐单等，摸清施工单位的资金实力、资信情况等；纪检人员负责核查项目经理及联系人的劳动合同关系，分析掌握是否存在挂靠行为，了解公司合同履约情况、遵守法律法规情况，有无停业整顿、有无法律诉讼等；监理人员负责查看工程实体质量及内业资料，询问项目经理控制工程质量、进度、安全等方面的措施办法，掌握项目经理的理论水平及实际施工管理水平。同时，小组成员在分工的基础上，也要注意把握合作的关系，比如综合评价项目经理的能力水平，需要小组工程、纪检、监理人员从资质、业绩、理论水平、实体质量、管理能力及遵守法律法规等多方面情况进行汇总。
4 考察须知发放
为做到有的放矢，提高考察效率，快速掌握施工单位的全面情况，事先应给被考察施工单位发放考察须知，告之应考察的内容及需准备的事项。考察须知通常应包括工程概况、考察时间、考察组织、考察内容、备查资料、应出席的被考察人员、投标基本要求等。施工单位在接到考察须知后，应针对工程项目特点配置合适的项目管理班子，准备好工程资料及相关证书，提供可考察的类似工程项目及相关人员到位等。若被考察单位自查达不到投标基本要求或不能接受招标条件而放弃投标，应要求施工单位及时告知招标人，以免跑“冤枉路”。
5 考察方法运用
为保证考察内容真实全面，切实摸清施工单位的底数，应运用多种考察方法，从不同渠道、不同层面、不同角度了解分析被考察单位提供的情况，弃伪存真，得出公正正确的结论。考察方法简而概之，就是综合运用“听”、“查”、“问”、“看”、“论”等方法。“听”就是听取公司介绍、项目经理介绍，了解公司及项目经理的自我评价；“查”就是查看各项证书、合同、资料、备案表、人员关系证明、获奖证书及财务报表等，要注意的是查看的东西均要求提供原件，防止造假；“问”就是问业主单位、监理单位、物业管理单位对施工单位的评价，要注意不能偏听偏信、尽可能核实评价内容。“看”就是现场察看工程实体质量、工地安全文明施工管理情况、工程资料的规范性等；“论”就是考察结束后，考察小组要开会讨论，汇总各方面的情况，综合分析，给每个施工单位一个公正的评价。另外，评价方法通常有量化打分法及综合比较法两种，量化打分法就是事先给每项考察内容赋与一个分值，考察人员根据评分标准给每个施工单位逐项打分，根据总分高低排名决定入围单位；综合比较法就是施工单位在满足投标基本要求的前提下，从公司资质规模、项目经理管理水平、资金实力、社会信誉等方面综合比较，小组成员合议讨论，综合排名决定入围单位。
6 考察内容制定
考察内容应结合招标项目的特点拟制，新建、改建、扩建、装修项目考察内容应有所区别，特别是考察业绩要区别对待。通常考察内容包括：资质、营业执照、安全生产等证件许可部分；公司人力、设备、财务、业绩、获奖等体现公司实力部分；项目经理学历、经历、业绩、获奖、管理等体现项目经理能力部分；典型业绩工地实体质量、安全文明施工、内业资料及上级主管部门检查评价等反映现场施工管理水平部分；业主、监理单位评价、已投入使用项目物业单位的反映等社会信誉部分。考察内容也可以根据条款内容的重要性和入围要求最低标准，参照工序验收方法，把考察内容划分为主控保证项目和一般评比项目两部分，主控保证项目就是要求被考察单位必须达到的内容，有一项不合格就不能入围，如资质要求，营业执照、安全生产许可年检通过，类似工程业绩的最低要求，不能存在挂靠行业及经理项目必须按要求到位等；一般评比项目，就是项目内容允许有上下浮动空间，可体现施工单位实力水平的差距，如公司人员数质量情况、机械设备等固定资产保有量情况，公司年产值情况、公司资金实力、获奖情况、项目经理学历、经历、业绩、获奖等。一般评比项目适合量化打分，在分值分配上要注意结合工程特点向重点考察项目倾斜，不宜搞平均分配；总的评价是主控保证项目均合格，一般评比项目得分高，单位综合实力强。
7 考察报告撰写
第2篇
关键词：办公楼；用电指标；经济运行；天安云谷
中图分类号：TU243.2文献标识码：A文章编号：
1、考察报告数据分析和应用
经过对深圳龙岗天安数码城一期、二期和福田数码时代、京基100的现场考察，对变压器的实际运行情况有了一定的了解。先简单介绍一下工程概况和变压器运行情况：
深圳龙岗天安数码城一期：建筑面积6.65万平方米，办公层使用率饱和，变压器安装容量5*1250KVA，安装指标94VA/m2，目前只使用3台；报停2台后目前运行的3台变压器负荷率在43.4%~66%之间，5台变压器平均负荷率32.8%；
深圳福田天安数码时代大厦：地下车库两层约2万平方米，裙房4层，大部分是餐饮和酒店，塔楼为办公区，总建筑面积11.1万平方米，办公层使用率饱和，变压器安装容量6*1250KVA+1*1000KVA，安装指标76.6VA/m2。后来2008年由于商业招商要求增设一台1250KVA，目前安装指标87.8VA/m2，全部使用；6台变压器负荷率在42.2%~68.4%之间，两台变压器负荷率在12%左右，平均负荷率41.8%；
在考察时，由于深圳龙岗天安数码城二期和京基100两项目刚开业不久，变压器运行数据不具分析价值。
现场考查数据统计表：
注：考察时间均为7月上午上班时10:00至10:30。
考察数据分析和应用：
考察期间实际用电指标远远低于变压器安装用电指标；
考察期间并非裙房餐饮用电高峰，据天安物业管理公司多年统计，其管理的办公楼实际用电指标最大值约55W/M2；
发现变压器报停和某几台变压器运行负荷率超低的现象普遍存在。深圳供电局基本电费有两种收取方式，按变压器安装容量收费（24元/KVA*月）和按最大运行负荷收费（44元/KW*月），但物业管理公司报给供电局的最大运行负荷不能小于变压器总装机容量的40%，为了降低运行成本，物业管理公司会想方设法报停变压器。
因此，当我们做配电设计时，需要从实际出发，紧密结合物业的运行成本，认真考虑变压器的总装机容量。
2、办公楼用电指标统计
在深圳市华森建筑设计与工程顾问有限公司、艾奕康建筑设计（深圳）有限公司、深圳市筑博建筑设计有限公司以及深圳市华阳国际建筑设计有限公司四家大型建筑设计院的大力帮助下，本人有幸统计了35个办公建筑用电指标，根据建筑高度和有无商业进行分类，具体详见下面三个表格。
表一、裙房为商业的高层办公建筑用电指标：
表二、超高层、局部或有酒店、裙房为商业的办公建筑用电指标：
表三、裙房无商业的高层办公建筑用电指标：
以上用电指标仅供大家参考。根据上面三个表格统计，我们发现，超高层办公建筑用电指标多在90~100VA/M2之间，裙房为商业的办公建筑用电指标多在80~90VA/M2之间。但是，经过我们现场考察和多家物业管理公司的反映，这些工程的变压器总装机容量普遍偏大，物业运行不够经济。
3、深圳天安云谷一期工程用电指标
3.1工程概况
深圳天安云谷位于龙岗区华为科技城，紧邻华为坂田基地，总建筑面积约300万平方米，为华为科技城首个“特区一体化率先示范项目”。为完善华为新城片区配套及城市功能，项目发展以云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业，同时发展在坂田乃至深圳有强大产业链基础的IC设计、软件与信息服务业等信息产业，并发展依托信息技术的智能电网产业，还将尝试在园区内进行研究应用，同时还将发展与上述产业相关联的配套服务和现代服务业。项目发展运营也注重加强与之相关的金融业、商业、咨询、培训机构、公共服务平台、公共技术平台、服务中介、酒店服务及相关社会配套的引进。天安公司改造和提升产业的同时，也将注重社区民生和原居民的生活发展，并计划将岗头社区塑造成为深圳市社区经济转型的示范项目。最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体、面向全球竞争的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。
天安云谷一期工程为深圳天安云谷启动区，分为两块地，总建筑面积约53.7万平方米，共7栋高层办公建筑，裙房为商业。
3.2深圳天安云谷一期工程用电指标的确定过程
3.2.1现场考察天安旗下其它工程，总结经验和教训；
3.2.2广泛统计其它办公建筑的用电指标；
3.2.3结合裙房商业业态，了解大密度用电区域如餐饮等面积占比。
3.2.4总装机容量概算如下表：
按地下室15VA/M2、商业100VA/M2、餐饮250VA/M2、办公80VA/M2计算：
3.2.5为了方便用电报装，领导决定天安云谷一期工程两块地总装机容量应小于40000KVA，对应用电指标应小于74.5VA/M2，如果项目正式营业后有意外新增大量负荷，原变压器无法满足其要求，则增加变压器。
4、结语
第3篇
两年以上工作经验 | 男 | 25岁（1986年1月2日）
居住地：上海
电 话：139********（手机）
E-mail：
最近工作 [1年8个月]
公 司：XX建筑有限公司
行 业：建筑/建材/工程
职 位：工程经理
最高学历
学 历：本科
专 业：土木工程
学 校：北京建筑工程学院
自我评价
本人土木工程本科毕业，非常热爱建筑工程这一行业，对房屋建筑中的现场管理，施工以及放样等工作有丰富的实践经验。多年来参与现场施工过程，使自己掌握了不少现场实际的管理和工作经验。诚实守信，吃苦耐劳，有良好的沟通能力，乐于助人。对工作有较强的适应能力，勤于实践，善于创新。
求职意向
到岗时间： 一周之内
工作性质： 全职
希望行业： 建筑/建材/工程
目标地点： 上海
期望月薪： 面议/月
目标职能： 工程经理
工作经验
2011/8—至今：XX建筑有限公司 [ 1年8个月 ]
所属行业： 建筑/建材/工程
工程部 工程经理
1、负责前期工程相关报建工作；
2、负责相关参建单位的协调工作；
3、负责项目的综合管理工作；
4、负责相关配套工程的协调工作；
5、负责政府相关职能部门（规划、绿化、人 防、环保、环卫、消防、白蚁、安质监、档案馆等）的沟通协调工作；
6、负责决算的审计工作；负责工程竣工验收相关工作；负责物业进场交接工作。---------------------------------------------------------------------
2009 /7—2011 /7：XX房地产开发有限公司 [ 2年]
所属行业： 房地产开发
工程部 结构/土木/土建工程师
1、协助项目负责人完成项目部的周报、月报、季报的PPT汇报工作，及项目部日常管理工作；
2、负责工程项目实施过程中工程质量、安全、进度等实时控制与监督，主要负责土建施工的监督与管理；
3、协调与施工总包、各分包、监理单位之间的关系。对参与工程项目各方进行合理、有效的管理与协调、督促工作，以保证工程建设的质量、进度、成本、安全等目标的实现；
4、负责土建图纸的审核，督促设计单位按要求对图纸进行修改和完善；
5、负责招标工作，配合集团成本部、材料部等进行标底和投标邀请书的编制，整理招标工程图纸答疑，审核投标文件，参与施工、监理单位等供方考察，负责整理考察报告，提出合理建议。负责整理评标、决标报告。草拟土建专业相关合同条款；
6、审核施工单位的相关施工计划，施工组织设计及施工方案，技术措施，施工交底等，并编制甲供材料、设备采购清单及进场计划，并跟踪计划执行情况；
7、审核土建专业的工程变更，处理施工单位提出的工程变更联系单的签证工作，并按程序进行批审落实。经办施工进度款，出具工程结算核定意见，办理结算单和竣工结算等。
教育经历
2005 /9--2009 /6 北京建筑工程学院土木工程 本科
证书
2007/6 大学英语六级
2006/12 大学英语四级
第4篇
关键词：开发；招投标；存在形式；程序；问题；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.
Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
房地产开发公司工程招投标中存在许多问题，关于成本的控制，合同管理的风险，履约的风险，资金的压力，在建资金的支付风险，承包商的信誉风险，低价中标可能带来的隐患，施工图纸不齐全的缺陷，违章开工的风险，指定分包商与总承包商的制约关系的管理等问题。
一、房地产开发工程招、投标的基本形式
房地产开发工程招投标的模式基本上都采用招标的形式，合理低价中标。基本上包括以下几种确定中标单位的方式：
1.公开招标，是指三家及以上投标单位进行招标；
2.询价招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.政府垄断/技术垄断环境下的采购等），对2家或以投标单位进行询价，经过简单比选后确定供应商；
3.直接委托招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.垄断环境下的采购或沿用前期供应商等），直接与某一供应商签订采购合同或确认为认价单位的采购模式；
4.战略招标，是指为发挥房产集团规模化优势，将若干普遍适用于多数开发类项目的大宗材料设备进行集团同意战略招标的模式。
二、房地产开发工程采用招投标模式的内容一般包括：
1.前期工程：包括前期设计.咨询.勘察测绘.监理等工程，一般采用邀请招标，或者询价方式确定中标单位；
2.建筑安装工程：包括基础工程.总承包施工工程.精装修工程.外立面工程.门窗工程.给排水工程.采暖工程.通风空调工程.电梯及装修工程.强电.弱电.消防.燃气.夜景照明工程等；
3.基础设施工程：配电、道路工程、园林景观及绿化工程、雨污水工程.给水工程、电信工程.数字电视工程；
配套设施工程：配套学校.幼儿园.居委会等工程；
物业前期服务类工程：物业服务单位招标等；
房地产开发工程招投标的程序。
三、招标程序包括：
1.招标计划阶段：根据项目经营计划与总进度计划的要求编制采购计划，
2.招标准备阶段：
（1）进行考察，确定入围单位，对入围单位的要求，应根据工程建筑面积或目标成本金额的要求来定。一般在已有的合作过的供应商里选择，或者通过考察来增加新的供应商。对于供应商信息库现有的合格及优秀供应商，可不进行考察，直接入围；其他的供应商应进行考察。考察可通过书面文件审核.实地考察或二者结合的方式进行，负责写成考察报告。
（2）确定合同形式.编制招标文件。
为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：
a.施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；
b.当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；
c.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；
d.当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后120日历天内，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；
招标文件通常包含投标须知.技术要求.商务要求.投标格式.工程量清单.招标图纸等相关资料。必须准备齐全，前后呼应，以减少漏洞。
（3）审批入围单位，审批招标文件
在完成入围单位的选择和招标文件的编制后，在房产公司项目内部，必须对这些资料进行详细的审核。
3.招标实施阶段；
包括发放招标文件.踏勘及答疑.回标.开标.评标（技术标评标.商务标评标）.定标.合同签订
4．合同签订阶段
包括发放中标通知书和合同签订两个阶段，一般还会要求中标单位提交履约保证书或者保函。
四、招投标过程中存在的主要问题
房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是一个很重要的一环，同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的一环，中间过程繁琐而且复杂，选好单位的风险把控很重要。主要存在的问题有：
1.招标的时间紧
要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间越充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的，
2.成本制约要求很高
开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。给负责招标的管理部门压力较大，实施难度较大，成本降低了，质量也得跟上去，优质低价永远是最高的要求，但是实施起来却往往是低价低质。
3.往往不具备整套完善的施工图
招标时间紧，设计图纸不够完善，就需要提前确定总包单位，为了抢工期，抢预售的节点时间，往往会用不完善的施工图甚至是扩初设计图.甚至是方案设计体就开始计算工程量，进行模拟工程量招标工作，这里面隐含的成本控制的风险极大，既要覆盖全面，不要出现大部分的漏项以回避报价的风险，又要回避施工图纸不齐给后期实施带来的签证变更的风险。
开发.设计.招标穿行甚至是边设计边施工边办理相关施工前期申请手续的三边工程，给招标工作带来诸多的不确定性，严重的影响招标工作的质量，为以后的实施带来很多隐患。
4.如何解决存在的问题---相应的对策分析
（1）给招标工作尽量充足的时间，招标过程是比较复杂和繁琐的，只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，保重点，尽量避免风险；
（2）对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；
（3）施工设计图纸尽量完备，招标前招标采购部门要和设计充分的沟通；
（4）尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；
（5）对于施工图纸完善的工程，尽量采取固定总价的合同方式；
（6）前期工作衔接好，配套的审批手续抓紧落实，一环扣一环，尽量减少内耗；
（7）房产公司内部的管理要严格，对于评标过程要有制度可遵循，内部控制要严格，做到公正的评标。
参考文献：
第5篇
城市管理是一个综合性的社会大课题，是政府为保障城市高效运转和协调发展所采取的必要行为，关系民生，关系发展，关系形象。加强城市管理，是适应经济社会发展和城市化进程，提高城市形象和品位，改善人民群众生活质量的重要举措。为学习城市管理工作的先进经验，开拓工作视野，更好地服务贵溪社会经济的发展，2013年11月22日-23日，市政府 带领城建口相关单位人员，赴玉山、婺源学习考察城市管理相关工作，实地参观了玉山县菜市场、居民生活小区、城市街道以及工程施工现场，参观了婺源县城市广场、居民生活小区、城市街道以及绿化景观，所听、所看、所谈深有感触，倍受启发，整体感觉两县的城市的规划、建设、管理意识超前，水平很高。所到之处城市市容整洁、有序、靓丽，环境优美宜人，人民安居乐业。通过实地学习考察，收获不少，认为在许多方面值得我们学习和借鉴。
一、两县在城市管理方面的做法与经验
1.领导高度重视。考察中，他们谈得最多的是县领导亲自抓城市管理，带动了各单位的高度重视，对城市管理工作的空前好转起到了非常重要的领导作用。婺源县实现网格化城市管理，每个县级领导挂片包干，一包到底；小区物业费收缴存在困难，县政府常务副县长亲自调度等。
2.专项整治有力。在参观的过程中，考察组沿途主要道路无流动摊贩、沿街店面无占道现象、没有发现乱贴和乱涂，在主要街道没有发现一条乱挂的跨街横幅。这些都深刻体现了城市管理部门的执行力和管控能力。此次我们感触最深的是其中三项整治的力度，一是户外广告的整治。二是工程车辆抛洒的整治。三是城市“牛皮癣”的治理，给专业清理公司承包治理，既节约成本，又效果明显。这些做法体现了强有力的管控能力，给我们很大启发。
3.营造与管理投入多。两县在城市公共环境营造和管理方面舍得投入，使我们考察组感触很深。据了解，玉山县在去年绿化、亮化、环卫保洁、道路平整等城市管理方面投入了 元。婺源县在去年绿化、亮化、环卫保洁、道路平整等城市管理方面投入了 元。正是其巨大的人、财、物的投入，使城市面貌发生了巨大的变化。
4.部门配置高规格。两县在城市管理中发挥职能作用的单位都是高规格配置，如设立了正科级的综合执法局、环卫处、市政局、园林局等，还设立渣土中队、路灯所等。
5.督查质量到位。由县委县政府督查组、纪委督查组、创建办督查组、组织部督查组四个督查组针对各个不同侧重面进行督查，就某一个问题，实行一事一议，专题调度。
二、几点建议
通过此次学习考察，我们深刻认识到，市委、市政府提出的“创建省级卫生城市”思路完全符合现代城市发展的理念，市委、市政府对城市管理工作的重视和支持也为我们城市管理的发展奠定了良好的基础。对照两县的经验，结合自身的实际，建议下步要切实解决好以下几个问题：
1.关于规划方面的建议。玉山县、婺源县在规划上注重标准、注重品位，注重特色（如玉山教育、婺源徽派建筑），城市框架大；新建道路绿化到位，建筑距离退让大，为以后城市发展预留空间。
建议：一是进一步拉大城市框架，要把城市外环路的建设早日提上议事日程。二是在规划中要注重城市的发展标准和品位。三是在城市规划中要为城市公共服务设施预留空间。四是在土地出让前要坚持先完善基础设施，再出让。
2.关于注重大项目带动的建议。两县非常注重城市综合体等大项目带动，如玉山通过教育园区带动周边发展，注重大项目周边功能布局，凸显城市特色。
建议：要注重大项目的布局，以大项目带动片区发展的思路，将文化馆、图书馆、少年宫等统筹考虑，整体布局，以点带面，提升城市品位。
3.关于绿化方面的建议。两县绿地休闲公园多、城市绿化率高，行道树套种合理，特别是婺源，为市民提供了充足的休憩空间。
建议：在规划上要预留、布局绿化空间，进一步加大城区绿化力度，充分利用闲置土地加强建流动绿地建设，积极开展全城造绿活动；市园林所出台精细养护方案，加强园林绿化的养护，实行精细化管理，如加强苗木土质、肥力管理，切实管护好树木。
4. 关于广告清理的建议。两县所有主干道无灯箱广告，市容市貌清新，其他道路的广告管理规范。
建议：进一步规范广告管理，做好广告清理的加减法，市城市管理局尽快拿出意见，明确从那条路开始，启动主干道广告的清理工作；充分结合人防宣传等，做好广场屏幕的广告经营，在重要道路、节点设置高品位广告，提升城市形象。
5. 关于整治牛皮癣的建议。两县看不到牛皮癣广告，治理成绩突出，均从浙江请专业公司管理（第一年40万，以后每年20万承包给专业公司）；执法力度大，玉山坚持严管勤罚，通过集中整治加日常管理办法，婺源对贴牛皮癣广告人员抓到后通知公安先进行24小时拘留，要求家人清理后再罚2万元。
建议：学习玉山、婺源方法，实行社会化管理，请专业清理公司来管理；加强和法院沟通获取支持，建立城管、公安等多部门联动工作机制，重拳出击，常抓不懈。
6.关于渣土运输的建议。两县渣土运输均采取规范化、标准化管理，扬尘少。
建议：严格按照渣土运输百日整治办法，规范、标准化管理，在施工场地内，由建设局负责对全市项目建设现场出入口做标准场地（含清洗池、水泥路段、喷洗轮胎），一周内分别在开发项目、公建项目各选2个做示范；施工场地外，城管、公安、交通等部门要规范操作、加强管理。
7.关于卫生保洁工作的建议。两县卫生好，清扫力度大，保洁人员作业每天不少于10小时；垃圾处理费收取科学合理，单位办公区域采取单位代扣方式，有物业的小区采取和物业签订合同；两县洒水车每天洒水都不少于3次，夏天重要路段4次以上；婺源县07年成立了8人的河道保洁组，确保河流干净整洁。
建议：对路、小区实行划分区片，由市领导对每个片区挂点负责，采取网格化管理；市环卫处要加大清扫力度，主干道每天不少于3次洒水，其他道路不少于2次洒水。
8.关于市政建设工作的建议。市政工程管理科学；市政基础设施质量、品位高，如路灯的造型、材质等；投入大，每年市政养护经费财政预算高达270万。
建议：对于市政工程需要开挖的，要按照相关程序审批并及时告知相关单位；要采取精细化管理，如路灯的开启、更换，品种的选择等。
9.关于物业管理工作的建议。两县封闭式管理小区多，如婺源县有40个，并且采取县领导挂点；物业管理费收取上升到领导层面、法院层面，对经常不缴物业费且有单位的，先告知业主单位，有相应单位领导出面，仍然不缴的，通过法院追讨。
建议：由房管局尽快拿出我市一年整体提升计划（意见），对当前6个试点小区进行具体细化，形成我市物业管理“领导挂点、单位出面、法院追讨”的三位一体管理模式。
10.关于停车秩序问题的建议。硬件条件好，如婺源县四车道道路有11条，停车位5000多个，社会停车场2个；城管、交警密切配合、高度合作，停车秩序管理到位，基本上看不到乱停乱放现象，尤其是玉山菜市场的汽车停放、人行道非机动车的停放秩序井然，婺源步行街专门驻扎步行街城管中队，整个街面无任何车辆停放。
建议：建立城管、交警联合执法机制，加强宣传，加大乱停乱放打击力度，研究制定完善停车收费方案。
11.关于亮化工作的建议。城市亮化主次突出、层次鲜明，色调选取科学（以白黄蓝为主，凸显徽商的儒雅、恬静）。
建议：对亮化重新规划，色彩重新定位；根据三座桥不同特点进行特色亮化；在铁路、高速、国道等城区出入口布置能彰显贵溪特色、文化内涵的亮化航道标志。实行全面亮化，宣传城市形象，提升城市品位。
12.关于店面招牌问题的建议。玉山、婺源都对店招进行了统一规划和要求，店面简洁大方，城市街面清新。
建议：加强主要商业街店面招牌的规划、管理，适时选择一条或几条街进行规范，重点打造示范，逐步推开，提升品位。
13.关于市场服务中心工作的建议。玉山菜市场蔬菜食品摊点布局规范合理，干净整洁犹如果蔬食品超市。
建议：进一步完善我市农贸市场功能，科学布局、加强管理。市场服务中心要在现有条件下，加强对禽类市场的管理，做到让市场更干净、更有秩序。由市场服务中心负责尽快拿出在城东选点增建农贸市场初步意见供研究。
第6篇
特别是弱电系统工程，在出了保修期之后，维护费用要由物业来承担。目前大部分小区的物管费的水平，都不足以支撑该弱电系统智能化设备的维护费用。有的项目完工后，建设单位与物管公司的交接不充分，造成建设与运营管理脱轨。
2怎么解决这些矛盾呢
针对当前形势下弱电系统工程存在上述问题，不能让弱电系统智能化成为一句空话。因此，优化弱电系统工程实施管理势在必行。作为弱电工程的建设单位应充分发挥其市场主导地位的优势，强化对弱电工程的优化管理。建立一套自我完善的企业工程管理规程，制定一套约束相关各方的管理程序，一套让参与各方都预先承认的规则。这样就可以大大提高设计效果、减少施工过程的困难，保障弱电智能化工程的最终品质。为了加强优化对弱电系统工程的实施管理，必须对弱电工程的各实施过程（步骤）进行指导、控制，确保项目建设过程的顺利进行，建设单位应对整个建设项目弱电工程的实施过程进行优化管理。
（1）在弱电系统工程的规划、设计阶段进行优化管理
根据工程项目规划及相关功能的需求，编制工程项目的《弱电系统设计要求》。然后，选择优秀的专业设计院，根据《弱电系统设计要求》委托设计弱电系统。建设单位工程部门应负责组织对弱电工程设计的评审工作，并对设计进程及具体的设计事项进行监控，定期、及时与设计公司沟通，并及时整理形成纪要，为下一步优化设计调整提供依据。
（2）规划、设计阶段，弱电系统工程设计应遵循的原则
①可靠性原则，将安全防范系统的可靠性放在第一位，充分考虑小区的实际情况，选用质量可靠耐用的设备，在系统投入使用后长期有效地发挥各部分的作用，方便用户使用，保障小区内住户的安全。
②安全性原则，系统应能够最大限度地保障住户人身及财产的安全。
③实用性原则，系统应能够最大限度地满足住户的生活需求及使用的方便性。
④合理性原则，根据实际情况选用能满足用户需要的设备；系统便于施工，尽量减少对建筑、装饰等的损害。
⑤适用性原则，系统应具有高度的适用性，不会受到气候和地理环境的干扰影响。
⑥先进性原则，充分考虑科学技术的迅猛发展的趋势，应用较先进技术，保证小区建成具有先进性的智能小区。
⑦经济性原则，在考虑整个系统先进、可靠的同时，着重考虑产品的性能价格比，保证产品的经济性。在实现建设单位对系统的要求的情况下降低系统的造价，减少不必要的浪费与消耗，让建设单位投入较少的人力与物力，建立完善的智能化体系。
⑧科学性原则，系统的设计、施工严格按照有关规定执行，并且充分利用现有成熟的技术，保证系统的可靠运行。
⑨兼容扩展性原则，保证智能化小区内部的各个子系统的集成、兼容和信息共享，总体结构具有可扩展性和兼容性。设计完成后，应重点审查确认弱电系统的设计是否符合有关标准、规范和规程的要求，是否与《弱电系统设计要求》相一致,相关功能性要求是否设计到位。特别地，对于通讯、数据网络、电视系统的设计，应充分考虑多家运营商提供的服务架构，对各建筑单体内的路由、桥架、管道、设备间(箱)及户内弱电箱进行配置，便于今后住户所选的运营商能予以接入；根据各地实施数字电视的具体情况，须考虑有线电视各段路由的扩充空间；无线移动通讯信号不能覆盖的区域（如地下车库、电梯轿厢等），还须设计无线通讯信号增益系统。优化规划、设计阶段的实施管理，是为下一步施工过程，做好实用性的优质工程打下牢靠的基础。真正做到为实用而设计，避免出现“闭门造车”，严重脱离实际和用户需要的后果。因此，优化规划、设计阶段的实施管理是至关重要的。
（3）在弱电系统工程施工过程中进行优化管理
建设单位根据设计方案、图纸和招标文件进行招标，对初选的弱电工程施工单位必须进行实地考察。编写考察报告，且确定入围名单。从中选择有最佳实力的、优秀的施工单位，签订《弱电系统工程施工合同》及《弱电系统工程及设备维保服务协议》，明确双方的权责利。要求施工单位必须在合同规定的时间内完成系统的深化设计,其内容及图纸须经原设计单位和建设单位的相关技术负责人员进行优化评审。建设单位项目工程部弱电管理人员须协助、督促各相关施工单位，根据深化后的图纸，限期对弱电及相关系统的预埋预设进行检查确认，由检查单位提交检查报告，对其不符合或不合格处须进行及时调整；须根据整体计划和合同要求，全面把握控制工程的品质和进度，其间出现品质问题，经项目工程部协调仍不能解决，须立即将情况汇报上一级管理部门或管理人员，由其协助予以解决。
（4）在弱电系统工程验收及交接过程进行优化管理
根据国家、地方关于智能建筑及住宅建筑的相关规范和标准，再进一步优化规范项目弱电系统验收标准。系统安装调试完成后，为提高工作效率，应由建设单位组织弱电系统施工单位、设计单位、监理单位、物业管理单位五方共同参加验收。建设单位和施工单位应在现场验收前7个工作日，分别把所需验收的设备设施系统技术资料移交物业管理单位，并列出所有移交资料的清单，由三方签字认可各持一份；建设单位应根据设备安装调试单位提供的技术资料编制验收计划，做好相关的验收准备，并通知物业管理单位做好相应的接管验收准备工作；在验收过程中，发现质量技术问题和需要整改的项目，须做好统计工作并写入验收会议纪要，责令限期整改，进行复验，直至验收通过。
（5）建筑弱电工程的检验与移交使用
建筑弱电系统工程验收完成，建设单位须将本项目《弱电系统工程及设备维保服务协议》及相关工程竣工资料等事宜移交该项目物业管理公司，由该公司监督执行。移交资料应包括：
①产品资料：各系统设备的数量、型号、规格、产品检测证书、检验报告、合格证书、产品说明书等。进口产品还须提供原产地、报关单及商检证明。
②技术资料：系统结构图、各子系统工程原理图、施工平面图、弱电机房设备布置图、设备电气端子接线图等；各系统的产品说明书、操作及维护手册等。
③工程资料：招标文件、阶段验收资料、材料保证书、材质验收报告、工程监测数据、设备及系统自检检测记录、系统试运行记录、第三方测试记录、培训资料及考核记录、其它按规定应提交的资料等。只有充分作好物业管理部门的交接工作，才能较好地保证各相关弱电系统设施的正常运行，为今后的日常维护工作，提供有理有据的保障。
3结语
第7篇
每个小区都有自己的主打建筑风格——如地中海风情、新中式田园、美式现代等，这三种风格为当今比较流行的建筑风格，也是目前各地开发商普遍采用的建筑风格。建筑风格体现了小区的文化理念，有了理念就有了文化，和整个城市及开发商的背景、思想，居住人群的品味有机的结合，就形成了小区的整体设计理念。
地中海风情建筑以黄墙、红瓦为特征，楼层比较低，拱门与半拱门、马蹄状的门窗。建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的透视感。绿化植物种类丰富搭配错落；房前屋后处处有景；小区内道路蜿蜒自然，地面铺装丰富，景观小品尺度近人；整体环境给人以舒适而又恬静，豪华不失高雅，私家花园感很强。
新中式田园结合中国古代文化特色，将小区内景观赋予人文内涵。运用现代造园手法体现古代造园理念，在设计中把传统的中式建筑风格和元素加以运用，突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴，这方面“大有恬园”做的比较好。
美式现代建筑立面简洁运用一些欧式建筑的装修手法，展现的是一种大都市风格。其景观以人工手法体现模仿原生态，小品上多运用造型简单现代的亭廊架，铺装丰富但整体以暖灰色调为主给人以素雅的感觉。
在整个小区的环境设计上重点考察了竖向设计和景观布置及绿化植被方面，这些高档楼盘中多数结合原有场地的高差布置景观，个别没有明显高差的楼盘也都局部设置了坡地来满足景观需要。结合现有场地的地形，后者的做法比较可取，可在建筑与建筑间构筑高差变化比较缓的坡地为将来植物及景观的布置创造条件。以东方圣荷西和唯美品格为代表的高档小区，绿化植物种类丰富，高中低搭配错落，以乔木、灌木为主且以成树为主景观效果较好，但是相对成本也比较高，考虑到地区气候差异，树木成活率也是不可忽视的因素。建议与本地绿化部门沟通，根据高低搭配原则选用宜成活的本地树种代替。在小区入口处和大型公共活动场地周围设置草坪，这样易于保养且投资费用低。人行与车行系统：利用竖向分流和横向分流方式来实现。车库做在地上时，人行位于车库上方，车库屋面做上人屋面和种植屋面，形成地上二层大广场，车库位于地下时，车库上方做绿化和种植屋面，上方做采光井和通风井，用自然光源做为白天的主要光源，可为物业管理节约大量费用。道路全部采用沥青弹性路面面层，场地多为各种面材铺装。
夜间景观照明：可在小区入口和中心广场等大型公共活动场地设置丰富的灯光效果，在建筑组团之间，不宜设置照度较高的光源，应以草坪灯或微型景观灯为主。景观细部设计：好的景观设计，其细部设计也很优秀，既体现效果又节省维护费用。体现小区品质必须从细部做起，铺装用料必须体现设计意图，要有颜色变化，分隔明确。如路缘石的选择、铺装快料选型的多样化与搭配、树池的多样化、检查井盖的美化处理、微型景观的随式造景、垃圾箱的隐藏和美化、休息座椅的布置、儿童游乐场和健身器械的安置等等，形成一步一廊一步一景的环境景观。建筑设计风格与景观设计的配合：这些高档楼盘的景观效果比较出色还有一个主要原因，就是与其建筑风格统一。文化内涵：根据相应的建筑及景观设计风格，在设计中运用一些有人文内涵的设计，不单单是对元素的模仿，也要将该风格的精髓融入设计。小区中水系统、太阳能热水供应系统：根据国家节能要求，建议小区利用中水即生活水回用技术和太阳能热水供应，为职工降低生活成本。
单元入口、大堂及电梯前室：
根据小区风格，住宅单元入口可采取多种形式，但多层及小高层住宅都有一个统一的特点——都突出于住宅本体，形成一个突出门楼式入口，两侧及楼盖采用不同形式加以修饰（如图）。高层或超高层住宅多采用大堂式入口，两三个单元公用一个大堂，显得大气明朗，既节约建筑成本，又便于物业管理。电梯前室及大堂象住宅玄关一样精装修，顶棚分层吊顶，棚角石膏线装饰，吊兰花灯照明，墙体多为石材或面砖饰面，地面为酒店大堂式装修，电梯门垭口多为石材口线（非平面）或不锈钢垭口。
二、材料及产品选用：
在建筑墙体保温材料设计上，三个城市我们所看到的楼盘中设计基本一致，均采用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板），没有发现使用XPS板（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的。
在外装饰装修材料设计上，不同地区和不同品质楼盘各有不同，大致可分为四种形式：一是比较传统的设计，主要以面砖和涂料（液态）搭配效果为主，用于高层住宅较多；二是整体面砖（非釉面、勾缝）设计，主要在不同部位、采用不同颜色协调搭配效果，用于多层住宅较多；三是底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为仿石漆设计（EPS板打磨找平、贴网、刮胶泥找平后再喷“仿石漆”）；四是底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为“弹性质感外墙漆”（胶泥状）设计（EPS板打磨找平、贴网、刮胶泥找平后再抹“弹性质感外墙漆”）。后两种多为高品质楼盘、高层住宅设计。
外墙外保温材料使用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板）设计。其优点是：EPS板相对XPS板而言变形系数小，不易起鼓和开裂，易于打磨，从而保证基层平整度；EPS板相对XPS板而言价格要低；其缺点是：EPS板相对XPS板而言保温系数有差异，其厚度要有所增加。
针对外装饰装修材料设计，按照我们目前开发的两个楼盘定位标准，认为后两种设计比较适合高层住宅，尤其是第四种形式效果更佳，即：底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为“弹性质感外墙漆”设计。典型案例：长春市——“万科洋蒲花园”；沈阳市——“万科金域蓝湾”；“洪浩左岸慧晶”（正在外装饰施工）。
楼宇门、进户门及塑窗产品档次非常高，全部为国内知名品牌，富贵华丽。
配电柜、书报箱、空调（通风）格栅、护栏、小区围墙、花园围栏等几乎都是厂家来的成品，档次高，质量好。
三、施工工艺做法及质量通病防治：
本次考察主要针对外装饰面施工工艺方面进行了深入调研，“弹性质感外墙漆（彩色胶泥）”整体观感效果立体感强；整体立面效果可进行随意分割，既可大块分割，又可做成“面砖”式分割（缝路均匀，面砖效果非常逼真）；整体观感质量好，保温层拼接处无明显凸凹和裂缝现象，表面顺平，是较为新颖的做法，也是本次考察最大的收获。其缺点是：“弹性质感外墙漆”相对普通外墙涂料（液态）而言，其造价要略高一些。
另外，在卫生间及盥洗间方面，整体式淋浴间和卫生间是较为实用和流行的做法。
几点建议：
1、在规划设计中逐渐形成我公司独有的建筑风格，赋予相关的文化理念，突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴，；
2、在保证节能要求的前提下，尽量选用EPS（聚苯乙烯泡沫塑料板）外墙保温板设计体系；
3、住宅单元入口、大堂及电梯前室适当提高装修标准；
4、提高楼宇门、进户门产品档次，尽量选用名厂名家产品；塑钢窗型材选用国内名牌产品（如万达、实德、海螺），厂家只负责生产加工，安装由施工单位完成，利于成品保护；
5、小区车行道路宜选用沥青面层，人行路及场地应分级别进行多样性设计，选用不同材质拼接，形式丰富，效果好；路缘石选用工艺花岗岩；
6、要去绿化应根据大庆的地域特点，多种植大型乔木和成簇灌木为主，分层次、错落布置，尽量少种草；
7、在监理单位、施工单位和材料供应商的选择上逐渐谋求质量信誉好的长期合作单位，管理及施工人员稳定，对提高质量有极大的促进作用；
8、以学习考察、经验交流等多种形式，充分引进新工艺、新材料，在学习中成长、进步，赋予工程新的内涵，全面提升管理经验及水平，从而保证所建工程的品质。
项目考察报告（二）
一、考察目的
宜川社区综合发展项目的目标之一是提高女童入学率，改善教师教学质量。为此，项目此前多次邀请兰州中英项目教学专家为项目县教师做参与式教学方法的培训，希望教师们对参与式教学方法有一个初步的了解，并能运用于实际的教学活动中。但是由于多方面的原因，新教学方法的运用不是很顺利。为了更多了解新教学方法如何具体运用到实际中去，社区如何与学校发展计划相结合等问题，项目设计了此项考察活动。
二、考察日程安排
4月21日：
在兰州教育大厦会议室与中英项目办公室工作人员座谈，了解项目的整体情况；
前往临夏市东乡县参观乔鲁小学和团结小学（因中途修路，未能到乔鲁小学参观）；
与临夏市项目办人员座谈，了解项目实施情况。
4月22日：
前往临夏市和政县参观二甲小学和新集小学，在参观的过程中，与学校有关人员座谈、听课、参观学校等；
4月23日：
考察人员谈论考察收获。
三、中英甘肃基础教育项目实施情况
1、项目概况：
2、中英甘肃基础教育项目的内容框架：
3、项目所关注的领域及目前所取得的效果：
4月21日与项目办的负责人员巴处长和白处长以及张勇座谈，听取了他们对项目的整体介绍，了解到中英项目关注的领域以及目前的进展，以下做以简单介绍：
（1）学校发展计划：学校发展计划的目标是鼓励学校与社区建立紧密的联系，鼓励县和学校联合起来为学校的发展想办法。学校发展计划的目标还在于改变学校和县级（地方政府的财政供给者）的关系，从传统的"自上而下"的关系改变为"自下而上"的关系。这种关系的改变要通过给学校更多权利参与自己的发展问题达到。学校发展计划的目标也于通过学校与社区更密切关系的建立，通过关注教育中存在的阻碍儿童入学、巩固和提高学习成绩的社会发展领域的问题，来改变二者之间的关系。
（2）参与式教学方法的核心理念是“以儿童为中心，平等参与”。此项目的目的是改善培训中小学教师的方法，侧重于强化教师教学方法，不是教给他们一些知识。教师培训还强调教师在教学中尽量利用当地资源以降低教育成本，保证在教学中考虑弱势群体（比如女生和有特殊教育需求儿童）的需要。目前已经培训了四个项目县79%的教师，培训总数达到5700人次。
（3）早期教育：主要给一年级和二年级教师培训一些从事大班和复式班教学的技能。
（4）特殊教育需求：主要是帮助教师将那些有特殊教育需求的儿童纳入整个班级中。
（5）校长培训：主要是提高校长的实践知识。此培训的8个模块正在开发之中。四个项目县685名校长接受了全面的培训，通过培训校长的管理水平明显提高。
（6）教育财政预算改革：承诺提高预算内教育投入，尤其是提高教育质量的投入。
（7）新的督导制度：以学校发展计划和评估支持教师为基础。
（8）开发补充读物帮助儿童语言的获得和发展，（已出版3种）。
同时特别关注贫困儿童、女童和少数民族儿童等弱势群体，贯穿项目理念，减少教育中的不公平现象。
（10）学校布点规划：新学校布点规划更高效、科学。以减少人为因素和随意性，使学生就近上学，方便了学生就学。
（12）教育规划：支持县教育局提高教育规划能力。
（13）研究课题：注重行动研究，所有参与者都成为研究者参与研究。
（14）监测与评估：通过监测与评估来评价项目的影响。
其中最大的变化来自于当地教师和教育官员的教育理念和态度的变化，这也是项目最宝贵和最富建设性的成果。这些变化包括：学校和县教育部门之间关系的变化；学校与社区关系的变化；教师与学生关系的变化。
四、对中英基础教育项目的总结与思考
在两天的考察过程中，我们与甘肃省教育厅项目办公室人员座谈，了解到项目的整体概况和实施情况，并在后面的两天里到几所小学校去实地参观考察。以下是对中英项目的一些总结与思考。
1、对参与式教学方法及其如何推广有了更多的了解，结合考察对我们的项目有了更多的思考。参与式教学及其培训的目的是在于改变传统的讲授式、填鸭式的教学方法。使课堂上教师的角色由讲解着变为指导者、合作者，学生由接收者成为探索者、练习着，实现师生互动和生生互动，培养学生的创造性思维。这首要是教育管理部门要改变观念；再次我们的教师也需要转变观念，而观念的转变是很困难的。同时这对于教师的要求也提高了很多，不是每一个老师都能将主要知识点设计进教学内容，而且有些老师提出参与式教学在相同的时间内给出得信息量很少。目前我们存在以下几个问题：
（1）、参与式教学如果理解不透彻的话，很容易形成形式主义。只是简单的将教室布置改变成参与式的，但是教授内容依然是传统型的。这就需要我们在这里如何理解参与式。参与式其实没有任何形式和模式，他需要我们自己根据自己的客观条件、授课内容、教师的授课特点等因素相结合，创造和摸索属于自己的参与式，如何内化参与式是一个问题。我自己的理解，将参与式与传统式两种方式相结合，根据要讲解内容的不同而选择不同的方式，可能会更好一些。
（2）、对教师评价标准的问题。目前我们对教师的评价标准可能更多的侧重于学生的成绩上面。如果不改变我们的评价标准，那么参与式教学是很难继续的。中英项目面对这一问题，从体制上进行尝试，改变对教师的评价标准。对教师的评价标准不再是以教学成绩为主（教学成绩占30%），而是从师德、班级管理、教学设计、课堂管理、教育科研、作业批阅、活动开展与辅导等多方面进行考核，这就解决了教师的后顾之忧。
（3）、对教师的培训。对教师的培训应该是长时间的，不间断的，并且有一支督导队伍。意识和技巧是一个不断强化、不断支持的过程。仅仅靠一、两次培训是不行的。但是就我们的项目而言，教师培训仅仅是宜川综合发展项目中的一个活动，我们没有那么大量的经费来支持这一部分。不过，教育部门下半年开始进行新课改的工作，有我们项目先前奠定的基础，相信宜川的下一步工作会进行得更顺利一些。
2、学校管理机制的创新、校长角色的根本转变。传统的校长是行政型的，主要处理学校行政事务，很少深入教学第一线指导教育教学工作。我们参观的和政县新集小学校长何龙，是中英项目教师培训教材的开发者，对参与式的理念理解得比较透彻，经常给教师上导课。并且在管理学校上也是以“服务”理念为宗旨。这一管理宗旨大大增加了教师对学校的归属感。
同时新集小学的教研活动做的扎实有效，学校定期确定教研课题，由青年教师组成课题研究组，进行研讨，平时开展上“四课”活动，即：帮扶课、教法研讨课、教学资源开发课，全面提高教师的教学水平。
3、我们参观的项目县学校，都属于少数民族地区（回族、东乡族等居多），属于国家贫困县，教育基础相对薄弱（包括硬件建设、师资力量等），条件艰苦，目前那里还有几百名代办教师。但是在此种情况下，大家在项目的支持下秉承理念，为学校的发展寻找出路，与社区相结合，充分发动可利用的资源，来发展教育。我想我们的条件比那里好很多，如果我们的教育人员都能转变观念，具有新的意识，我们教育事业会上一个新的台阶。
五、考察体会与感想
在兰州的最后一天，我们就此次考察的整体情况有一个汇总，每位老师都谈了他们对这次考察的感受、观点以及在未来自己的工作中可以借鉴的经验，以下就是各位老师的体会：
赵友三：谈三点。第一点到东乡县，比较艰苦的地方，许多教师特别是那些民办教师一月只有100多元工资，还很敬业的坚持在岗位上，挺不错的，同时也增强了我的事业心，激励我们；第二点昨天我们参观的新集小学，从学校的管理，到教师的素质方面来讲都很好，人家的参与式教学，我注意了一下，课堂设置的问题，非常切中要害，这一点值得我们学习；第三点：从学校管理上来说，我感觉到他现在和咱们还有差距。对教师的激励没有和工资挂钩，我认为在现在经济时期，还是走不长远的。
李天纪：新集小学的管理体现了教学的创新。在教学中，你给我讲，我可能就把东西忘了，但是你让我参与，我可能就会理解。在教学中，学生应该是主体。从他们参与式教学中的互动、辩驳、教师指导，就可以体现是师生共同的成长。在那种条件下，能把学办成这样，是值得我们学习的。
韩德峰：关于参与式教学这种方法，回去以后我们可以尝试着试试。参观的感受有两点：从人家学校来看，上至校长下至教师教学的思想、理念，值得我们学习。再一个是新集学校育人环境方面（包括学校的一些标语）都非常有新意，对教师和学生都有警示作用，这是我们值得学习的。
李翠霞：我们参观了三所学校，现在我主要谈谈第三所学校，他们学校的校园环境和氛围很浓，教室里的布置能够充分展示学生的能力，每一个教室都各有特点。从听课上，我听了一节教学研讨课，授课的老师参与，同时听课的教师也参与进去，氛围很好。他们的电教室是让学生在里面看，而不完全是教师用的。拿我们学校和他们学校相比，我们学校的班额都比较大，在大班该怎样开展参与式教学。这是我们目前存在的一个问题。
薛长琼：通过这次学习拓宽了自己对参与式教学的理解，以前认为那就是一种方法，但是在教研活动中、在班级管理中都可以运用参与式方法，在班级管理中运用，让大家知道班级管理不是老师个人的事，以学生为主，这样他们会很有积极性和主动性，认为这就是我们自己的事。其实，我们那里的硬件设施比这里要好得多，但就是我们没有动起来，缺乏这种意识，让每个老师都有这种意识，我想我们会比他们做得更好。
张芸：参观了三所学校，条件都很艰苦，特别是民办教师，精神令我敬佩，值得我们学习。二甲学校的学校布置非常有特色，能够体现平等参与的理念，比如：墙上的很多学生绘画作品，能够充分发挥学生想象力、创造力。新集学校的硬件条件比我们还是差了很多，但是人家老师的理念新，参加的培训多，我工作了13年，今天是第一次出来，所以给我的感觉比较深。参与式教学不仅仅是一种形式，它体现在各个方面，比如：学校管理、教研活动等，他们的特点就是以人为本，以学生为中心的发展理念。通过此次学习，我在今后的工作中，会尝试着运用参与式的方法，配合今年我们要实行的新课标，都是要发展学生的个性和特点，这是不谋而和的。
杨梅：参与式教学不仅仅是一种形式，而是一种理念，它是融会到我们教学生活中的各个方面。比如：我们日常中的备课，就可以使用参与式，共同提高。
杨海林：我们宜川教师的学历比这里要高很多，但是人家这里却能把参与式搞好，我仔细看了他们的校园文化，处处体现了教书育人的理念。在新集学校，他们的校务公开栏在校门外面，上面公布了享受两免一补的学生名单。新的课程改革，就是要改变教育思想、教育理念、教育观念，呼唤参与式教学，希望大家回去后，能够把看到的和听到的带给其他的同事们。后半年，我们要实行新课改，但是我们的新课改能不能顺利实施，参与式教学方法能不能掌握，今后的工作还是很大的。
通过此次兰州之行，同去的考察人员每个人心底都深有感触，在自己的意识中已经有了认识，这对下一步的工作会有所帮助，不过教育改革毕竟是一项大的工程，特别是意识的转变是最困难的，但是相信我们一定能做好。
项目考察报告（三）
20**年6月26至6月30日公司组织前往四川绵竹的孝德镇就江苏援建项目进行了考察。我们参观了新建的安居房、新建的小学校舍、年画村，“苏州水街”等相关设施，大家都感到新的孝德镇建设总体规划起点高，体现出苏州江南水乡的秀美风景，年画村周围还建了许多的门面房用来出租，是为以后的长期有效的管理提供提供资金保障。在考察中，通过听取情况介绍、座谈交流、实地察看、现场咨询等形式，了解了四川绵竹安居房建设和规划设计情况，看到了他们物业管理的光明前景，探求了物业管理的宝贵经验，现将考察情况报告如下。
一、考察见闻
五天时间，我们重点考察了新建的安居房、新建的小学校舍、年画村，“苏州水街”等相关设施。在江苏省苏州市对口援建的孝德新镇，我们惊叹于苏州市高起点规划、高标准施工、高速度建设的援建工作，见到了亭台楼阁，小桥流水，一派江南小镇的秀丽风光。
（一）五角星——新镇是梦想起飞的地方
在考察中苏州援建指挥部的办公室主任***现场为我们讲解了新孝德镇总体规划：“新孝德新镇是个‘五角星’形状。在一个五角星的区域里，分布着富有苏州特色的幼儿园、小学、中学、卫生院等建筑。这个由苏州人设计的“五角星”也寄托了苏州人、孝德人对孝德这个地方共同的美好希望，真是一个绝妙的设计。同时苏州援建指挥部在四川灾区的援建工作中创造了因快而闻名的“苏州速度”，苏州人为灾区人在新址上以最短的时间、最好的质量创造一个漂亮的孝德新镇，让灾区人看到了美好未来，孝德也是灾区重建中进展最快的新城镇。苏州的援建业绩令我们肃然起敬。我们看到了在短短一年多的时间内，苏州的援建者就在孝德建起了如此漂亮的医院、学校、住宅区，我们觉得新的城镇、新的学校将是孝德人美好梦想的新起点。
（二）裂纹——碎片凝聚的“纪念柱”是向上的动力
在孝德学校的正门前，有两根设计得别出心裁的“纪念柱”，一根柱子上布满了裂纹，而那些裂纹是用地震后孝德学校旧址上遗留的碎瓦片拼成的，而另一根柱子的花纹则像是有脚印在一步一步往上走。两根柱子连成一体，一根代表过去一根代表未来。江苏援建者认为，将这样带有地震遗物的“纪念柱”树立在校门口，对人是种激励，是种提示，是战胜灾难创造美好未来的动力之源。
（三）田园诗般的年画村——美得像是世外桃源
绵竹年画与苏州桃花坞年画并列为中国四大年画，绵竹年画因为是直接画在房屋外墙面上的，视觉冲击力更强。苏州援建者为此在这里倾力打造的一个民俗色彩浓厚的地方——田园诗般的年画村。在那里，我们看到的是一派世外桃源般的田园景象：在绿油油的田野上，一座座粉墙黛瓦的农家小院在绿树环绕中若隐若现的，雪白墙上都画有巨幅五彩斑斓的年画，年画的内容都是喜气而富足的。根据介绍，年画村今后会发展成为一个集观光、旅游、休闲、购物于一体的特色景点。
（四）一条苏州水街，——将成孝德人民“聚宝盆”
踏上绵竹市孝德新城的“苏州水街”，一条小河曲径通幽，摇曳的柳丝挂在小河的两岸。一排排白色的墙腰，开着扇扇轩窗掩映在河中……眼前的景象，让人仿佛置身于江南水乡。这是一条商业步行街，是苏州援建留给当地政府和老百姓的一笔宝贵的财富。苏州水街共有商铺2万多平方米，由当地政府统一出租管理，目前商铺租金为每年120元/平方米。靠着苏州水街，当地政府每年就可以“赚上”两三百万元。在“苏州水街”两侧的街道上，一些酒吧、水吧、茶吧陆续开门迎客。35岁的杨立是“苏州水街”第一个开业的茶楼老板，时尚的她把自己的茶楼装修得很别致浪漫。“苏州援建者把水街建得那么漂亮，自己会用心经营茶楼，以后这里一定会热闹起来的。”对于水街的未来杨立充满了信心。
（五）苏州援建力量——是股撤不走的力量
二、考察体会
（一）解放思想，更新观念，将创新贯穿于安居房建设始终
在学习考察中，考察团成员强烈感受到江苏援建工作者思想解放，观念创新，尤其引人注目的是引入大量高规格设计理念。我们要本着“穷则变，变则通”的理念，在单位本职工作安居房规划建设中真正解放思想，更新观念，不断创新，把创新贯穿于安居房规划设计的始终。
（二）提速增效，只争朝夕，全力加快**安居房建设
苏州援建工作者在短短的一年多时间里，使孝德镇发生了巨大的变化，我们不得不惊叹于“苏州速度”。城市建设日新月异。20**年，我市将累计完成投资约**亿元用于安居房建设，我们要在新一轮的建设中学习“苏州速度”，提速增效，只争朝夕，加快我市安居房建设，以时不我待、只争朝夕的强烈发展意识为**市加快发展做出贡献。
第8篇
关键词：物业税 计税依据 评估
一、物业税与不动产评估
世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的， 但“评估值”不止市场价值一种价值类型。
以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”① 现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。
物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
二、物业税立法中的评估问题
（一） 不动产的市场价值
物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。
（二）税基评估的责任划分和评估主体
物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。
物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。
（三）物业税税基评估周期
物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。
我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。
（四）申诉安排
物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。
三、物业税税基评估方法和技术
（一）基本评估方法
税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。
（二）税基评估技术——批量评估
同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（mass assessment）来实现的。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscal cadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。
很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA， computer-aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。
四、当前亟待开展的工作
对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。
参考文献
（1） 中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。
（2） 张 燕“税基评估的探讨”，《资产评估准则研究》，中国财政经济出 版社2002年版。
第9篇
关键词：物业税计税依据评估
一、物业税与不动产评估
世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。
以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。
物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
二、物业税立法中的评估问题
（一）不动产的市场价值
物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。
（二）税基评估的责任划分和评估主体
物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。
物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。
（三）物业税税基评估周期
物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。
我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。
（四）申诉安排
物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。
三、物业税税基评估方法和技术
（一）基本评估方法
税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。
（二）税基评估技术——批量评估
同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。
很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。
四、当前亟待开展的工作
对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。
参考文献
（1）中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。
（2）张燕“税基评估的探讨”，《资产评估准则研究》，中国财政经济出版社2002年版。
第10篇
东海集团有限公司因扩大海产品加工业，新建生产项目，需要资金，海龙王的女儿、从人间留学归来的小龙女说服父母使用银行贷款的方式，解决资金问题。为了选择贷款银行，由东海集团有限公司代董事长--海龙王的王妃带领女儿小龙女、董事长秘书萧何到人间进行考察。中行得到消息后以最快的速度制作了授信服务方案，携带方案上门拜访，获得了客户的信任。正在这个时候，其他银行提出了更加优惠的授信方案，王妃又动摇了。这时中行人又为他们解决了一系列困难，最终说服客户选择了中行。
风格：幽默、轻松、诙谐、卡通、揉合歌曲和戏剧
人物简介：
王妃：海龙王的王妃，东海集团有限公司代董事长。（古装王妃服饰、凤冠头饰）
小龙女：海归派，多年来是中行的忠诚客户，一直主张选择中行（18世纪洋公主服饰，大波浪电发）
董事长秘书萧何：土鳖派，实惠主义者，比较搞笑，但也有一点点从善如流的品质，易被其他银行的小恩小惠打动，对于中行来说，在这次授信争夺战中，可谓“败也萧何，成也萧何”。（九品芝麻官服饰）
中行人：诙谐机智、成熟冷静，在这场争夺战中大胆争取、力挽狂澜，取得胜利。（女着职业装，男着行服）
创作与表演：
导演：刘
编剧：刘、郑
演员：王妃---刘(部)
小龙女---郑(办公室)
萧何---何(财会部)
中行人---黄（部）、孔(__业务部)
剧本正文：
王妃：（上，姿整妆容）我本是天庭牛津大学才女一名，青春靓丽之年下嫁海龙王，早年夫君投身实业，我安待家中把那清福享，奈何近年夫君迷上网，要我复出生意场。这不，龙宫要上新项目，他又把“甩手掌柜”当，害我从早到晚忙。哎！
（掏出螺，翻过后面按号码）：喂，萧秘书啊，昨天我们考察人间五大银行的情况你整理好了没有啊？……哦，你快拿出来给我看一看吧。（作头痛状，坐下）
小龙女上：(唱，套周华健)这些年，一个人，上人间，去留学，终学成，归家乡，雄心万丈造福海洋!妈，你怎么了？
王妃：女儿啊，我肯定是水土不服啊。人间的空气太干燥了，我在这呆了一天，好象干蒸烧买，脸上皱纹也多了几条（抚脸）。
小龙女：妈，你不是说大宝挺好用的吗？
王妃：是啊，天天在外面风吹雨淋的，用了点大宝啊，嘿，还真对得起咱这张脸（拍一下脸）。
萧何（上，看着王妃作恶心状，但又言不由衷）：嘿！王妃，不管怎么说，你都是我们四大龙宫中最能干、最漂亮的王妃。
王妃：再能干漂亮也比不过网上的mm们。唉，女儿，你不知道你老爸，自从我们龙宫开通了adsl之后，他就迷上了上网，这次我们要新建海产品加工项目，他不闻不问，整天除了qq就是cs，前几天，还非闹着要和什么网友小甜甜见面！
龙：就是！老爸他太不象样了。哎，不过，妈，这回是我们龙宫头一回搞大项目，我们把它弄得漂漂亮亮的，让老爸对我们刮目相看，到龙宫三八节，我们也争取选上个“海洋巾帼”。
王妃：好！好！可是又谈何容易呢？我们这个项目最困难的就是资金。
萧何：可不是。我按王妃的旨意，把宫中细软整整清点了一百遍啊，把所有值钱的东西都抄出来，就连王妃当年的嫁妆也贡献出来了，可还是不够啊——
王妃：（唱，套）你问我钞票有多少，我家产有几分，钱包翻遍了，箱底搜遍了，叫我苦恼到如今。
小龙女唱：（唱，套）你过得好辛苦，我比谁都清楚，实业路没有轻易的幸福。
萧何：王妃，我还是那句话：找银行贷款。
王妃：女儿，这玩意儿是新鲜，恐怕仙界还没人用过，我心里没底呢！
女儿：（笑）妈，现在向银行贷款已经是一种很普遍的融资手段了。
萧何：对对对，王母娘娘的蟠桃园休闲中心、孙悟空的齐天大圣马术训练基地，还有天庭八景中的李塔夕照，当初全部都是贷款建出来的呢！（众人齐作动作）
王妃：(点头，深思状)恩，你这样说也有一定的道理。我还是要再看看，哎，小萧子，人间五大银行的考察报告呢。
秘书现出资料：在这！经过连夜的加班，我已经把这几天暗查的资料整理好了，请王妃过目！
王妃：接，看：我现在是老眼昏花了，女儿你帮我参谋参谋。
小龙女接，念：人间五大银行情况考查报告。为了了解人间各家银行的服务状况，从中选出贷款银行，经过研究讨论，决定成立银行考查领导小组，由王妃任组长，小龙女任副组长，萧何秘书任执行副组长，通过明察暗访对人间五大银行进行了一次考查，[文秘站网文章-文秘站网帮您找文章]秘书处采用横比、竖比、环比等方式（小龙女和秘书二人配合做动作），对人间五大银行情况进行了分析，现将有关情况报告如下：海旺银行……
何：技术水平高，电脑速度快。
小龙女：海发银行……
何：贷款条件灵活。（小声）不过ppmm不是很多
小龙女：海强银行。
何：产品灵活。
小龙女：海港实业银行。
何：服务热情周到。（遐想）尤其是他们那个大眼睛的客户经理好pp啊！这能够大大加强我工作的热情！
小龙女：中国银行综合素质高、服务意识好。结论……
何：各有长处，无法抉择。
王妃：废话！这算什么结论啊！都这么好，你要我选哪一个……
龙：妈，选中国银行吧，我留学的时候一直用的就是中行的国际卡。据我所知，许多知名人士都是中行的客户哦。
王妃：哦，你倒说来听听。
龙：那，牛魔王现在的别墅就是在中行做的按揭呢！嫦娥仙子也经常在中行炒外汇。就连孙悟空也在中行租用了一个保管箱，他高兴地说，自从有了保管箱啊，腰也不疼了，腿也不酸了，五百年来的耳膜炎也好了。
王妃、萧何：点解？（粤语）
龙：因为有了保管箱以后，他的金箍棒就再也不用藏在耳朵里面了！
三人：啊？甘都得？（粤语）
王妃（电话响）：喂，哦，是海旺银行啊……什么，你们现在要过来……啊，不忙不忙，我们再研究研究！赫赫，再见
(电话又响)喂，哦，是海发银行啊……什么，你们现在要过来……啊，不忙不忙，我们再研究研究！赫赫，再见
(电话再响)喂，哦，是中国银行啊……什么，你们现在要过来……啊，不忙……
小龙女夺过电话：妈，中国银行都第九次约您见面了!就冲人家这份诚心和毅力，您还是见见吧。
王妃重新听电话：啊，好的，我不忙，我在，欢迎欢迎!
王妃安排萧、小龙女下场准备
中行人上，萧何笑嘻嘻地伸出手，紧紧握住女中行人的手，眼睛迷离状，女中行人挣出手，萧何醒起，发现旁边的x经理，二人眼神胶着，左右各走一圈，面对面许久，嘴一下，一起面对观众：对不起，我们两个猩猩相吸，情不自禁。
萧何为中行人和王妃作介绍：
这位是我们东海集团代董事长美海王妃
这位是中国银行的莎小姐，
这位是中国银行的叉经理
女中行人：王妃，幸会，幸会!
男中行人：王妃，久闻大名!今日一见，果然是风韵非凡啊！
萧何：那是!我们王妃，基本风采五十年不变!(双手拱拳，作陶醉状)我对王妃的仰慕犹如滔滔江水，绵绵不绝……
王妃：哈哈，老了，老了。(对中行人)各位请坐
女中行人：昨天，我们和龙小姐、萧秘书进行了洽谈，了解到你们的融资需求。我行领导十分重视，立即成立龙宫项目工作组。工作组彻夜不眠，连夜赶制出这份授信服务方案。
萧何对女中行人献殷勤状：早知你这么辛苦，我请你吃宵夜啦(被王妃瞪一眼后，立即收声)
男中行人：这份服务方案，充分考虑到东海龙宫的实际情况，紧密结合项目特点，牢固树立为海族服务的观念，大到项目融资建议，小至员工理财服务，都提出了多种方案，（小龙女回场）可以说是专门为您们度身订作的，请过目。
秘书接，三人看
萧何：挖塞!果然不同凡响。(对女中行人献殷勤状)没想到莎小姐，文章和人一样美(被小龙女拎起衣领扔到墙上)。
小龙女：妈，您看，中国银行的方案比起其他银行确实服务周到、实际可行
王妃：他们的工作效率也很高啊！恩，这个项目可以给他们做
(中行人欣喜状，正在往下说，突然王妃头痛坐下)
男中行人：王妃是不是身体不适啊，现在禽流感这么严重，一定要小心身体啊！
萧何(理直气状的样子)：错!我们是鱼族，如果是流感呢，也应该是“鱼”流感！
女中行人：即便“鱼”流感，还是不能掉以轻心啊。我这里:请记住我站域名有一颗金星感冒丹，确是好药，王妃请用。保管立马就好！
王妃：不用了不用了，(二人推来推去)
小龙女：妈，您就吃了吧。您看中行人多细心呀。(王妃终于吃了药)
萧何凑到女中行人身边：我也要!
小龙女拉开萧：少献殷勤!现在是谈公事。你别假公济私。
男中行人：王妃，我看您身体不舒服和您住的地方有关系，您看这宾馆，空气不流通，缺少阳光，已经影响到您的健康了。
王妃：是啊!我本打算住个三两天就回去了，现在看来，这个项目还需要一段时间，得在人间住下来。
小龙女：妈，人间比东海龙宫经济发达，市场需求也旺盛，我们可以在这里买点物业。
萧何：对，王妃，买了楼，既可作您和海龙王的行宫，又可作人间分公司的办公楼，我嘛，(跑向女中行人)可以作为龙宫的外派经理，长期驻在人间拓展业务，（对着女中行人说）还可以和丹小姐长期交往了
王妃（不满萧状）：小萧子！（转向大家，正式地）我们可以买一栋商住两用楼。
男中行人：王妃，这事您就交给我们吧。我们中行有多年楼宇按揭业务的经验，熟悉人间的房地产市场，可以帮您挑个合适的地方。
女中行人：我们还与房产中介、律师事务所联手合作，为客户提供购楼一站式服务。
王妃对中行人：是呀！你们提供的上门服务确实给客户带来很大便利。只是现在人间与海界交通不便，你们怎么能做到“上门”呢？
男中行人(和女中行人一起上前一步，丁字步站)：王妃，请放心！（众人作手势，合唱，套)我面对激烈竞争，恨不能荡尽绵绵心痛，看客户就是上帝，为客户我们赴汤蹈火。
女中行人：为了更好地东海龙宫提供上门服务，我们行掀起了技术练兵热潮，每人都有“铁人三项”必考：
女中行人：3000米自由泳、20__米蛙泳、1000米仰泳(众人同作各泳式的动作)
王妃(对中行人)：你们的服务真是太周到了。
小龙女(当胸握拳)：好感动喔!
王妃（对中行人）：各位辛苦了，请坐。（与小龙女让中行人坐下）
萧（电话响)：喂，哦，海强银行熊经理啊，你好你好。什么，你可以给我们信用贷款！（欣喜状）好好，我一定把这个情况跟我们王妃反映。
中行二人交换眼色。
何秘书偷偷跟王妃说，小龙女凑上来听：王妃，刚才海强银行熊经理提出可以给我们信用贷款，无需担保、无需抵押，这可比中行条件要好啊，您看……
王妃大喜：好啊好啊，这样你的年终奖就不用压着不发了，小龙女的嫁妆也不用卖掉换现金了。那我们还是选海强银行吧。
小龙女：妈，可是你已经答应中行了呀。
萧：答应多少钱一斤？况且还没签约呢。
王妃：对！现在银行竞争这么激烈，谁给的价钱好，就借谁的钱，也是情理之中嘛。
女儿（不高兴地，大声喊）：中行
秘书（毫不相让地，大声喊）：海强
女儿跟秘书争执不休，王妃的头一下子转向这个，一下子转向那个，颓然按住二人。
王妃：罢了罢了，小萧子说得对，允许重新选择嘛，中行会理解的。
小龙女没办法，只好去和中行人说（小龙女与两中行人作讲述、研究状）。
萧手机响：喂，哦，是工商局的牛处长啊……什么，资料有问题，不能工商注册？哎，我马上查查(迷芒不解状)
萧手机又响：喂，哦，是税局的黄处长啊……什么，资料有问题，不能 税务登记？哎，我马上查查(迷芒不解状)
萧手机再响：喂，哦，是外管局的杨处长啊……什么，资料有问题，不能调增外汇限额？哎，我马上查查(迷芒不解状)
萧拍拍头，痛苦状。
王妃：小萧子，怎么啦？
萧：王妃，工商局、税局、外管局都说我们的资料有问题，恐怕会影响项目申报啊。
王妃：啊？可是钱已经砸进去了，你办的什么事儿，这是。
两中行人同上前，女中行人：王妃，是不是遇到什么困难了？或许我们能够帮忙呢
王妃（欲言又止）：唉！
小龙女：是啊，银行熟悉各类政策，不妨让他们参谋一下
王妃（戳一下萧的额头）你呀，嘴上无毛，办事不牢！女儿，那你和中行的同志合计合计吧。
(小龙女带中行人下场)
王妃：(待小龙女带开中行人，又叫过萧)你快点给海强银行说说这事儿，让他们帮忙，我们不是要用他们的贷款吗？
萧：对，对，我这就打电话。您先休息一下吧。(王妃退场休息)
萧：(绕圈走，作打几个电话状)熊经理啊，有这么一个事儿。。。。。啊，办不下来？
稍后，王妃上。
萧：王妃，我和海强银行、海旺银行、海发银行都联系过了，他们有的搞不定，有的说不清楚政策怕麻烦，有的说不熟悉这些职能部门没把握，就是没有一个答应帮我们搞定的。
王妃：这是乍的啦？这些银行平时都说条件优惠，做法灵活，一遇到难题就都不管企业死活了？
正在这时，小龙女上，高兴叫：妈，搞定了!中行帮我们找了工商局、税局、外管局的局长，把我们的情况作了详细解释，得到他们谅解，现在，中行同志已经帮我们去办手续了。
王妃、小龙女、萧：太好了！(合唱，套)我怕我来不及，解决这难题，迷途中至少还有你，中行就象及时雨。
中行人上，高兴状
男中行人：王妃，所有手续均已办妥。
王妃、小龙女、萧走过去和中行人握手：哎呀!太感谢你们了!
王妃：中行确实是全心全意为客户服务、为客户解决困难。
小龙女：妈，我们来这里开拓业务，可得找一个实力雄厚、政策熟悉、实心为客户为事的银行作为合作伙伴吧。（走过去，拉女中行人手，深情地）我看，中国银行就好
王妃：我们可以和中行结成长期战略合作伙伴。
萧：是啊，优惠不如优质。我是被你们专业的素质和精神说服了。我赞成与中国银行合作。
众人排站，同唱（套《选择》）你选择了我，我选择了你，这是我们的选择。
第11篇
关键词：精装修；项目管理；过程管理
中图分类号：C93文献标识码： A
一、引言
从项目管理角度来看，精装修项目是房地产项目的最终产品，是一个以最终使用客户需求为导向，将装修质量和客户需求始终贯穿于整个项目管理过程中，从而形成完整的产品管理过程。在精装修项目管理过程中，相关单位应以实施项目为主线，分为策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等阶段，严格把控各个阶段的重点和难点，完善相关管理制度，提高精装修项目过程管理水平，从而为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境，更加突出空间利用和居住人性化，促进我国建筑精装修项目建设和发展。
二、项目管理和过程管理及管理关键的概念
项目管理是在项目经理和组织的努力下，采用相关的管理理论和方法对项目进行计划、协调、控制等，其目的是形成科学合理的特定目标管理方法体系。精装修项目管理作为工程项目管理重要组成部分，管理人员运用系统工程的观点和理论，对精装修项目施工进行全过程的管理，从而不断优化生产因素在项目中的配置，为业主提供优质的产品和服务。按管理者不同，可以将精装房项目管理人员分为设计单位、监理单位、施工单位、物业公司以及业主单位等。过程管理是运用合理的技术、方法以及设备等对项目管理过程进行策划和控制，确保过程管理的效果和效率。过程管理包括四个部分，即过程策划、过程实施、过程监测以及过程改进等，这也是通常说的PDCA循环四阶段。对项目管理起着决定性的因素被称为精装修项目过程管理的关键，根据企业经营目标，分析业务过程中组合和联结的方式，不断优化设计业务的过程，制定出资源配置和组织设计方案，充分利用先进的计算机相关技术，快速、准确地解决过程管理问题，从而提高管理水平和质量。
三、精装修项目管理的特点
（1）项目策划定位必须准确
在精装修项目设计过程中，不仅需要考虑到个性化与共性的统一，还需要考虑整个产品所面对的消费者需求。所以精装修项目策划定位必须准确，策划设计单位在前期项目策划阶段，应制定出详细的市场考察报告，完善相关的设计方案，实现设计和项目、工程以及销售的高度统一。
（2）集合了更多的利益相关方
与毛坯房相比，精装修房屋涉及到的参建单位较多，比如软硬装设计单位、地板地砖材料供应单位、装修安装单位等，每个单位都有各自的参与项目利益，都有自身行业独立的运作流程。近年来，我国精装修项目越来越多，所带来的工程管理协调难度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的内部损耗，就必须加强项目过程管理。
（3）实施控制难度大
精装房是一种集合性较强的建筑商品，涉及到的参建单位多、产业面积广、项目控制难度大。在当今房地产市场模式下，所有的参建单位基本上都是阶段性参与，只有房地产企业才真正肩负起了项目全过程管理重任。当然政府部门也严格要求，在工程施工建设中，建设单位负领导责任。因此在施工中，建设单位项目管理和控制必须综合考虑各单位的衔接、设计与工程质量的检验和控制等，这就使得精装修项目实际控制难度非常大。
四、精装修项目管理过程分析
建筑精装修项目管理过程是以项目实施为导向，一共包括六个阶段，即策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等，管理范围和特点与毛坯房有很大的差别，其管理过程如图1所示。
图1精装修项目管理过程流程图
（1）策划阶段
与毛坯房相比，精装修房多出了精装部分，减少了业主二次设计以及个性发挥的空间，业主在选择时，往往会综合考虑项项目所处地段、项目质量、装修设计风格、精装施工等，对项目产品的要求明显高于毛坯房。在策划阶段，房地产公司应重点解决产品设计施工标准、产品定价以及产品销售对象等问题，策划成功与否，直接关系着项目目标实施的效果，一旦后期发生大量的工程变更，施工质量、进度以及成本控制难度大，给公司带来较大的经济压力。
（2）在设计阶段，不仅要考虑到装修设计和建筑设计，还应该控制项目施工成本、质量以及使用功能等，比如在使用功能上，明确户内基本功能，餐厅、家电位置、交通组织等。同时在施工质量和成本控制方面，应尽可能选择工厂成品，选用适宜批量化生产和采购的材料等。
（3）招标阶段
招标阶段作为项目管理重要的环节，招标的成果是项目建设执行阶段管理控制的基础。在招标过程中，精装修项目必须选择信誉素质良好的合作方，在有限的项目建设期内，形成完善的内部管理体系是十分重要的。因此招标质量需要科学合理的招标工作流程和制度来保障，但就实际情况来看，国家统一的制度和流程并不适合于不同的企业和项目，导致制度和流程难以落实和控制。
（4）采购阶段
由于精装修材料、器具种类繁多、价值高、市场变化明显，在确保工程质量的前提下，应选择信誉好的供应商，并达成长期的合作关系，确保所采购物资的性价比。同时对材料进场、保存进行严格的管理，完善相关的材料进场制度和存储制度，对采购进场的材料进行统一的发放和保管，从根本上保证工程施工质量和安全。
（5）施工阶段
施工阶段是一个时间最长、投资量最大的环节，施工阶段管理的重要性主要来源于工程的不确定性，并且施工管理阶段出现偏差是必然的。因此为降低施工阶段出现偏差的频率，就必须从管理学的角度出发，优化组织设计，制定工程计划和目标，注重信息资料的采集工作，做好分项工程试验检验工作，减少工程变更，从而确保施工活动顺利进行。
（6）竣工阶段
竣工交付是整个项目检查的重要部分，是考核建设成果、检验项目、设计施工、管理水平的重要环节。精装修项目是建筑的最终成品，在竣工交付时，应重点注意检查建筑产品的完善性，并做好建筑资料、产品使用手册的整理和移交工作，为后期精装修项目施工管理提供可靠的参考依据。
五、总结
近年来，我国建筑行业飞速发展，在土地价值快速增长的背景下，精装修房屋数量急剧上升，给我国建筑项目施工及管理提出了更高的要求。在精装修项目管理过程中，各参建单位应把握施工中的重点和难点，运用科学合理的管理理念和方法，从精装修项目策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等环节，全面推进住房制度改革，提高人们的生活水平，为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境。
参考文献：
[1]李颂华. 精装修工程项目管理研究[D].华南理工大学,2013.
第12篇
柳军辉
广州商贸旅游业一直比较繁荣，与制造业、加工业并列为三大中心。作为广州城发祥地的越秀区，总面积仅9·16平方公里，但一直是商家必争的黄金地段，向有“东山少爷，西关小姐，越秀商贾”之称。有鉴于此，越秀区把“商旅富区”列为四大发展战略之首，做好“商旅互动”大文章。去年11月，组织上安排我到广州市越秀区大新街道办事处跟班学习。借此机会，我对全区商贸旅游业的发展情况进行了调研，有所感悟。
一、越秀区发展商贸旅游业的历程和现状
早在90年代初期，越秀区按“工商并举”发展战略，注重抓项目、抓投入，基本形成了“一路五区三带十街”的商贸旅游经济格局，即：一条既具现代时尚、又有岭南风情的商业步行街，五个以服装商贸、经济会展、休闲旅游、金融商业服务、政务中心为主的功能区，三条汇集文化史迹、宗教文化、城市传统中轴线景观的游览带，十条专营批发业务的专业街。1997年，适时将发展战略调整为“商旅富区”，从抓具体经济项目转变到抓营造环境，从搞“马路经济”到注重环境效益，积极调整产业结构，促进以商贸业、旅游业为主体的第三产业迅速发展，2002年，全区实现国内生产总值30.08亿元，年均增长11.36%；社会消费品零售总额79.48亿元，年均增长15.47%。全区工业与商贸旅游业的增加值占国内生产总值的比例也从1997年的25:75调整到2003年的7:93，基本形成了与现代化中心城区发展相适应的产业结构。
二、越秀区发展商贸旅游业的主要做法
1、多层规划，准确定位。1999年，越秀区以建设商旅中心城区为目标，开展全区性的调研，形成了三个层面的规划方案：一是区级宏观规划。出台了《越秀区商贸旅游业发展总体规划（2001－2010）》。围绕“古城商都发祥地”的形象定位，贯穿“构筑没有围墙的博物馆”这条主线，确定了“经济与文化并举、商贸与旅游互动”的发展思路，明确了产业布局和行业规划，确定了商圈拓展和古城遗迹、历史文物的保护范围。按照居住区与商业区相对分离的原则，明确不在居住区内开发新的专业街、专业市场。二是商圈详细规划。对大的商贸区、主要旅游点进行调研定位，细化了大型商圈的业态与功能、商圈内部行业和层次的布局与规模，规划了道路、停车场、绿化广场等配套设施。如北京路步行街，以“一路阅尽千年沧桑”为主题，定位为“最能代表广州商贸服务业发展水平、最能反映岭南文化与现代文明融汇发展的趋势、充满时尚活力和集聚力、辐射力的国际商贸区”。改变以往拆旧建新的规划，保留有特色的东西，特别是千年文化景观，实行差异化发展。商贸综合区定位为“山水城市特色、岭南建筑特色、民俗文化特色和传统商业特色”，发挥交通便捷、产业配套的优势，着力引导大商号加盟，实现人流、物流、信息流的充分融合。三是专业街专题规划。10条专业街所属街道，按照总体要求，以巩固特色、发展特色为主题，对经营状况、街区环境、管理构架、文化特色进行了详细规划，力求挖掘文化资源，重构历史风貌，完善配套服务，提高经营档次。规划的制定中，始终坚持政府主持、专家主言、公众参与、市场运作的模式，政府把调研课题交给专业院所，经专家调研形成方案后，通过越秀区政务网、公众网，甚至广州日报等传媒征求意见，反复研讨形成。准确的定位，为大型民营企业进驻起到引航、导向作用。1999年至2002年间，引进注册资金100万元以上民营商贸企业210家。
2、多管齐下，打造品牌。越秀区积极挖掘潜在资源，打造两张商贸旅游品牌。一是历史文化品牌。通过发掘整合历史资源，形成了8个国家级、9个省级、26个市级重点文物保护单位，着力保护、开发和利用，凸显“南越文化”特色，展示“古城商都”风貌，促进商旅经济与历史文化的结合。如北京路步行街以千年水闸、千年古道为历史文脉，改造大佛寺广场，越秀书院群及其他景观，构筑主题购物公园，提升历史文化和商业文化品位，日均人流量超过30万人次，节假日高达90万人次；商铺面积由1997年的2.68万m2发展到2002年的10.8万m2；商铺价值平均每年递增8%，1995年以前200多万元购买的商铺现已接近2000万元。二是城市景观品牌。越秀区打造品牌的三条措施值得借鉴：①健全机构抓协调。成立了分管区长牵头，经济、商贸、旅游、建设等部门负责人参加，辖内商会、大型商厦和旅行社等负责人组成的商旅发展协调委员会。定期协调解决问题，落实规划和相关措施。②多方宣传重推广。公开发行《越秀区导游全览图》、《越秀区美食购物攻略》、《越秀区导游词(中英文版)》、《越秀区投资服务指南》等平面出版物和电子出版物。借项目建设、升级改造之机，举办专题研讨会。如2003年举办的北京路建设高峰论坛、越秀区商贸旅游与民俗文化研讨会、光明广场室内设计研讨会，吸引全国各地专家学者、知名人士2000多人参加，国内媒体广为报道，引进项目3个，资金2000多万元。借几大历史遗址捆绑申报世界文化遗产之机，举办万众欢娱北京路活动，日均人流超100万，日均营业额10多亿元。③政府引导促发展。如大新街在1999年引进4个皮革经营大户，免费提供停车场所，免费代办一切手续。通过大户带动，3年后商户由1000户发展到4000户，形成一条皮革批发专业街，年交易额1.2亿元，上交税收800万元。
3、市场运作，筑巢引凤。政府引导，市场运作，深度挖掘和打造优良的投资软环境。一是出台奖励政策鼓励中介招商。越秀区出台了《鼓励引进内、外资投资项目和新办企业试行办法》、《鼓励新办企业暂行措施》两个文件，明确以归区所有的地税额为奖励依据，以50万元为起点，奖励中介组织。近两年，引进项目20多个，奖励金额2000多万元。二是建立投资服务中心抓好协调服务。区设立了投资服务中心，街道建立了工贸公司，分别全程全权大中型、小型项目的风险分析、工商注册、税务登记、行政审批等手续。区委政府要求各部门给予极大支持和配合，使投资者通过区投资服务中心或工贸公司这个窗口，切实感受到“一站式”服务的便捷和高效。三是强化服务理念树越秀口碑。越秀区提出：“能提供的东西要最好，不能提供的要服务好。”如全球最大的物流企业--伯灵顿公司总部引进越秀区后，为满足企业仓储用地的需要，积极与花都区洽谈共建一个几千亩的物流仓储园区，园区税收按比例分成，优势互补，联盟发展。四是重视协会和商会抓沟通联络。
三、加强商贸旅游业发展的启示
借鉴越秀区的做法，学习珠三角的经验，我认为加强湘潭商贸旅游业的发展，要坚持四个方面：
1、坚持规划先行。组织专家学者和行业部门按长株潭区域经济发展要求，着力挖掘丰厚的历史底蕴，结合市场群体建设和当前人居情况，商贸布局现状，城市规划要求，编制好商贸旅游业发展规划。在规划编制中，注意把建设、改造与保护结合起来，使独有的古城文化遗迹和风貌通过科学规划与现代风格相融合，科学规划和调整城区功能布局。既规划好各大“商圈”各自的业态与功能，又重视“商圈”内部各行业、各层次的布局，规模适度，功能互补，防止低水平的重复建设；既重视“商圈”内部主业的发展，又重视发展配套服务；既重视“商圈”内部产业结构的调整，又重视“商圈”内部的环境建设，改善“商圈”内部的文化与生态环境，走商贸业与旅游业、经济与文化互动之路，增强“商圈”的文化氛围。坚持以城区经营理念推动“商圈”的建设，注意运用利益导向机制动员社会力量按照政府的规划参与建设，构筑大商业、大市场、大流通的现代化商贸旅游中心区的格局，实现共建双赢。
2、全力打造品牌。一个品牌，可以支撑一个城市、一片市场。打造品牌至关重要。一是商业化包装。在当前品牌时代，专业市场的发展需要专业化的营销、运作手段，对行业市场的结构进行优化，把同行业中零乱、信息不对称的经销商聚集在一起，形成一个集中交易的平台，为广大零售商提供一个进货渠道，也为终端客户提供良好的购买场所。比如说一个酒店用品博览城，其实就是一个酒店用品的批发市场。通过专业化的运作，达到使买卖双方共赢的批发市场，“新专业市场”之说也因此诞生。二是专业化管理。包装后，通过专业化管理，为入驻市场的商家做好配套服务、统一品牌宣传以及售后管理等工作。比如虎门国际布料交易中心，其股东就专门筹备了2000万元的经营管理和物业管理费，交由某市场策划营销公司运作。三是政策的引导。专业市场要提高专业化和国际化水平必须要有政府的引导。如虎门富民时装城、黄河时装城，厚街几个家具市场等，都是有了政府的规范、引导和扶持，其运作才比较成功。政府打造产业集群的努力为专业市场的发展提供良好的条件。这些专业市场作为会展的场馆，形成了“永不落幕的交易会”，带动专业市场的发展。另外，政府提供配套设施如物流体系和便利的工商、税务服务，为专业化市场更好发展奠定良好的基础。
3、实施四大战略。一是点轴发展战略。即在各商圈内重选取一到两个具有一定规模，性质符合该商圈规划定位，特色鲜明，能够起龙头示范作用的大型商业项目或商业街，作为政府着力扶持的对象，使其不断发展壮大，市场知名度和影响力不断提升。在此基础上，配合政府推出的该点/轴所处商圈的整体发展规划，引导和带动其他商业网点项目和商业街的开发建设，从而推动整个商圈的建设发展。二是规模经济政策。要积极实施规模经济政策，通过加强宏观调控和引导，扶优扶强，鼓励大型的品牌商业企业或集团公司，实施规模扩张的发展策略，兼并小型、零散的商铺，实现经营上档升级。三是税源经济策略。通过统筹规划，引导商圈内的商业网点进行改造升级，使其向展销、电子商务等高级贸易形态转变，实现市场升级换代。四是部门大合唱。要集中有限的财力和物力，着力改善商业区的道路交通、停车场、街区环境等。建立区内写字楼和在湘大公司、品牌企业的资料库，有针对性地提供必要的服务，尽力吸引国内或区域内的知名大型商业企业的总部或分部到本区安家落户。
第13篇
关键词：轨道交通；地铁；体制
Abstract: Based on evolution and innovation of Chinese MRT institutional system for 40 years， as case studies of Beijing， Shanghai and Guangzhou， the characteristics of different systems are analyzed. According to public and institutional economy， Chinese MRT systems should be improved by “smaller owner， bigger society”， establishing metropolitan public transport or MRT authority in charge of planning， investment， construction and governance; choosing operational companies by market competition; enlarging social consultancy and service agency to support the owner in technical， legal and financing fields.
Keywords: mass railway transit， metro， institutional innovation
地铁项目具有投资大、建设期和回收期长，但生命周期长（百年隧道）、边际成本低等特点，地铁管理体制和机制在一定生产力（技术进步）条件下在项目管理方面起着非常重要的作用。从中国40多年，特别是90年代以来的实践证明，管理体制与机制的好坏直接影响投资、工期和质量控制，进而影响城市经济和社会的健康发展。
在社会主义市场经济条件下和投资多元化的今天，快速城市化（现在39%，2050年将达到75%）和大规模轨道交通投资（中国“十一五”期间约5000亿元）的背景下，落实以人为本、走可持续的科学发展观，以“多、快、好、省”为目标，新建城市如何构建管理体制，区域中心城市或一线城市（京、沪、穗等）如何深化和完善现有管理模式，以适应高强度、网络化建设的需要，值得我们进行总结和探索。
1、中国地铁管理体制的演变和创新
40多年来，中国地铁管理体制走过了一条漫长而曲折的道路，吸取国内外先进经验和教训，经过不断探索和实践，创造性地建立了一套基本符合中国具体实践和充满地域特色的管理模式：北京模式、上海模式和广州模式。管理体制与中国社会主义体制和改革开放政策，地铁功能定位的认识和深化以及各地的具体情况密切相关。
1.1 北京模式（传统模式）
北京模式的形成和发展在很大程度上是中国地铁建设的缩影。 1965年开始建设1号线，目前营运线路 110多公里，包括1号线（1969年建成）、环线（1984）、复八线（1999）、13号线城铁（2002）、八通线（2003）等线路，正在建设4、5、9、10号线和奥运支线，规划建设机场线，预计到2008年建成300公里，远期规划1000多公里。北京模式从2001年前传统的指挥部制、地下铁道总公司到2002年初的体制改革：北京地铁集团有限责任公司（ 规划与资金），下设北京地铁建设管理有限责任公司（负责建设）和北京地铁营运有限责任公司（负责营运）； 2003年11月，改制成立北京市城市设施投资公司（规划和投资）、北京市轨道交通建设管理有限公司（建设管理）和北京地铁营运有限公司（营运），以及投资公司控股的项目公司如城铁公司、八通公司、9号线项目公司、10号项目公司、京港铁路公司（4号线PPP公司，30年特许经营权）等。北京市国有资产管理委员会负责三大公司（正局级）的监管。北京地铁建设和营运管理总人数约13，000人，日均客流量约160万人次，实现低票价政策，政府财政补贴占营运成本的40%左右。
1.2 上海模式（管制模式）
上海地铁筹建处成立于1958年，1988年成立地铁工程指挥部，1993年成立上海地铁总公司。 地铁1号线（1990-1995）政府委托上海久事公司负责投资和信贷，地铁指挥部负责协调，地铁总公司负责建设与营运。2号线（1994-1999）按照市区两级财政、两级事权，沿线各区负责动迁与车站土建（折价入股，占总投资1/3）。地铁建设公司负责建设，营运公司负责营运。目前已经建成1、2号线、明珠线、莘闵线，营运里程约120公里（不含磁浮示范线30公里），正在建设M8线（杨浦线）、R9线（申松线）、6、7号线、既有线延伸线等十多条线，预计到2010年建成400公里线路，远期规划810公里。管理模式从传统的上海地铁总公司到地铁建设公司、上海地铁营运公司。 2000年4月形成了投资、建设、营运、监管“四分开”模式，上海申通集团公司（投资）、多家建设单位如上海地铁建设管理公司、上海轨道交通明珠线发展有限公司（明珠线建设）、上海磁浮交通发展有限公司（磁浮建设与营运）及久创建设管理公司（建设）、中国铁路建设集团公司（建设），申松线、上海港铁公司等9家项目公司（代建制），多家营运机构如上海地铁营运公司（营运）、上海现代轨道交通有限公司（营运），上海城市公共交通管理局（监管）。四分开体制不断进行完善， 2004年6月和2005年7月，上海地铁建设公司和上海地铁营运公司先后归并到申通集团旗下，更名申通地铁集团，下设建设事业部、总体规划部、投资策划部、机电事业部、工程合约部以及11个项目公司，负责规划、投资、建设和大部分营运。
目前现有建设与营运人数约10，000人，日均客流量约180万人次，实行计程中等票价政策，营运收入（含资源开发）与营运成本持平，略有盈余。
1.3 广州模式（一体化模式）
广州地铁筹建于60年代初期，1990 年成立地铁指挥部，1992年成立地下铁道总公司，1997年1号线首期开通，成立地铁营运公司。1999年探索体制改革，取消指挥部，实现事业部制的一体化管理，在地铁总公司内设建设事业总部、营运总部、财务总部、企业管理总部、资源开发总部等，以及附属公司和设计院，实现建设、营运和资源开发一体化。目前营运1号线、2号线、3、4号线首期，线路里程约110公里，正在建设3、4、5、6、8号线和广佛等线路，预计到2010年建成255公里，远期规划约717公里。
现在建设与营运总人数约7000人，日客流量约100万人次，实行计程中等票价政策。在不提折旧的条件下， 营运收入（含资源开发）与营运成本持平，略有盈余。
1.4 国内其他城市模式
其他城市由于处于建设初期，往往只有建成一条线，没有形成网络，大都采用类似广州模式或指挥部形式，如南京、重庆、武汉、长春、大连、沈阳、杭州、成都、哈尔滨等。天津有地铁公司（负责地铁建设与营运）及滨海线轨道交通公司（负责滨海轻轨线建设与营运）。深圳探索新模式，现在形成深圳地铁公司、3号线建设投资管理公司、深港4号线项目公司等。
2、不同管理体制的特征分析
北京模式：脱胎于计划经济，基本属于“大业主小社会”类型。2001年前的体制特点：“国有独资、政企不分；建设与营运合一，高度集中；执行低票价政策，营运亏损政府补贴”。2002年后，投资、建设与营运三个公司平级，通过合同契约关系负责相应事务，相对分离的模式确保了社会公平，但是由于存在相互协调与沟通，效率受到一定影响，如复八线10年才建成。目前，对投资主体多元化进行探索，全国首条地铁线路（4号线）实现PPP 管理模式。2002年后的体制改革后效率明显提高，为2008年建成约300公里线路提供了体制保证。
上海模式：从高度集中到“四分开”再到政府管制模式。2000年改革的四分开的特点是“政企分开、产权清晰、出资人到位，投融资良性循环、契约经济关系、项目管理走向社会化和专业化”。虽然该模式脱胎于中国计划经济体制，但是基本符合市场经济规律，目前形成了多家建设单位和营运机构的竞争市场，项目公司实行“小业主大社会”模式。开创了中国地铁股票（申通地铁）上市的先河，为市场化融资作了有益的探索。目前管理体制已经基本适应多条线路齐头并进，高强度网络化建设的内在要求。
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广州模式：学习与引进香港模式，建设、营运和资源开发一体化模式，内部实行事业部制和派驻制度，这样各种资源得到了整合，提高了内部协调效率，体现了效率优先兼顾公平。公司派驻制度在一定程度上确保了监督和执行，但是由于所有权与经营权高度一致，在一定程度上影响营运效率（香港地铁采用审慎的商业原则，通过地铁股票上市，引入市场监督，确保营运效率）。政府投资为主、信贷为辅的投资模式使建设资金得到保证，利用科技进步和政府强有力的协调推进机制确保了建设项目的如期或提前完成。广州模式属于“中业主中社会”模式。广州管理体制不断创新、引进各种先进技术（高速地铁、线性电机列车等）并消化吸收和改进提高，而且单位造价呈下降趋势，为我国机电装备现代化和国产化开创了先河。目前管理体制基本适应多项目网络化建设的要求。
3、理论基础：
3.1轨道交通的功能定位
城市轨道交通的功能应该以社会公益性为主，其定位必须建立在科学分析的基础上，对其定位偏差或认识不足是限制轨道交通发展的根本原因。城市快速轨道交通属于城市公共交通类别，主要服务于大城市范围内部核心区（如地铁）或核心区与卫星城、卫星城之间（如轻轨）居民出行。作为城市公共交通模式之一，它具有功能的公共性和效益的外部性。按经营性分类，属于准经营性范畴，由于轨道交通所产生的外部效益（社会效益，如出行时间节省、减少环境污染和促进城市空间合理布局等）占50%以上，不能内生化，因此仅仅靠轨道交通的票务收入不能弥补高投入的建设成本，而造成营运政策性亏损。
3.2经济学原理
轨道交通可以分为基础建设（A）和营运（B）两大部分，他们分别适用于公共经济学和规制经济学。作为轨道交通的基础设施如隧道、建筑物和构筑物等（A部分），根据“谁受益，谁投资”的原则，理应有政府财政或税收支付，因为受益者是城市居民或纳税人。作为国有固定资产，只有有效运作（如投入营运）才能发挥效益（经济效益和社会效益），根据规制经济学原理，市场经济通过有效竞争才能发挥最大效益。因此有必要所有权与经营权相对分离，通过市场选择，政府与营运机构建立契约关系，政府象征性地收取基础设施使用费（如新加坡政府只收取1新元年费），为大众购买快捷、安全和准点的优质运输服务。由于轨道交通是准公益性垄断性行业，通过特许经营服务协议（如30年），由营运机构负责轨道以上的车辆等机电设备的投入及其维护、更新等（B部分）。（新加坡政府还扣减若干年的机电设备折旧作为A部分，以减轻营运机构的资金压力，目前运营效率居世界领先水平）
4. 管理体制改革建议
世界上资本主义国家和地区的管理体制值得借鉴：香港实行地铁规划、建设、营运和资源开发一体化模式，2005年利润达84亿港元（其中物业收入占1/3）。目前，九广铁路公司并入地铁公司，进一步增加了整体竞争力。新加坡陆路交通管理局负责规划与建设，新加坡地铁公司（SMRT）和新加坡捷运公司（SBS）负责营运；日韩政府负责规划与建设，多家营运公司负责营运（含国铁和私铁）；台北市（或高雄市）捷运工程局负责规划与建设，地铁公司负责营运，高雄地铁采用公私合营形式（PPP模式）；欧美国家大都市公共交通管理局负责规划与建设（资金50%来自联邦政府），地铁公司负责营运。
许多大城市公共交通的发展目标是：建立以城市轨道交通为骨干、常规公交电汽车为主体，多种交通模式有效衔接的立体网络化交通系统，适应投资多元化格局，实现公共交通的可持续发展，高效、优质、服务大众和社会。
为了实现这一目标，必须在现有基础上，结合当地实际，在体制和机制上深化改革，在我国社会主义市场经济条件下 ，遵循 “政企分开、责任明晰、效益优先、兼顾公平” 基本原则，逐步构建“小业主大社会” 地铁管理体系，以适应大规模地铁建设和投资主体多元化的必然要求。政府、企业和咨询机构的分工大体如下：
4.1政府成立大都市公共交通管理局或地铁工程局
优先发展公共交通是世界百年来的宝贵经验，由于轨道交通系统及其复杂性和投入巨大，而影响范围和深度非一般城市基础设施可比，通过对轨道交通建设与营运规律性的认识，结合国内外实践，有必要成立大都市公共交通管理局或地铁工程局，取消指挥部制，如台北捷运工程局、新加坡陆上交通管理局、纽约大都市公共交通局、香港环境运输与工务局等，负责大公交（含常规公交）的规划、投资、建设、监管。具体包括规划设计、可行性研究、资金筹措，招投标管理、建设管理；制定政策法规、特许经营规则、质量安全标准及其考核办法；组织票价听证，保障大众权益；强化承包商、供应商资质管理，扶植和培育有效竞争市场等。
4.2、企业特许经营营运线路
按照现代企业制度要求，完善法人治理机构。建设期实行“小业主大社会”的项目公司制（无论是政府投资还是民间投资），建立自负盈亏、独立经营的独立法人，承担经营责任和市场风险；营运初期通过契约关系由独家营运，后期每个城市至少形成两家营运机构，如新加坡地铁公司（SMRT）和新捷运公司（SBS），上海地铁营运公司和上海现代轨道交通营运公司。地铁公司以轨道交通运营为主，多种经营服务（如经营巴士、出租车业务、广告、通讯租赁等提供公共服务及技术输出等）。内部形成有效的执行与激励机制，构建学习型和创新型企业，不断提高营运服务水平和经营效益。
4.3、咨询机构为业主提供技术和服务
主要包括规划设计机构、技术咨询公司、投资顾问、法律顾问等，引入国际竞争机制，为业主提供各种业务的技术服务和技术保障。
中国地铁管理体制改革与探索，由于各地发展不平衡，建议分类引导，逐步推进。 在市场经济发育好、法制环境完善的上海、广州等城市，按照社会主义市场经济的要求，深化现有体制改革。北京要深化地铁国有企业改革，上海要吸收一体化的优点，提高协调效率；广州要培育多家营运机构，提高营运效率；对建成一条线的城市，在实施建设规划项目的同时，要培育营运机构，形成竞争态势，提高服务水平；对于规划建设城市，根据市场经济发育程度（包括咨询、外包、服务、中介市场发育程度）和政府强势程度，构建小业主大社会的框架（如苏州）。
总之，在社会主义初级阶段，中国地铁管理体制改革既不能照搬西方国家资本主义制度下经济实力强、高福利、低速度（3-5公里/每年）、长期政府补贴的“国有国营”管理制度；又不能脱离中国社会主义市场经济和各地具体实践，真正形成政企分开、产权明晰的经营管理机制，多家参与的市场竞争机制，政府与社会共同参与的多元化投融资机制和项目收益与政府财力相结合的偿债机制，最终实现中国轨道交通健康、有序和可持续发展。
参考文献
1、于松伟，关于城市轨道交通工程总承包建设模式的思考，《城市轨道交通首届中青年专家论坛文集》，2002年，兵器工业出版社
2、王灏、高明，地铁投融资与管理运营的思路及建议，《中国投资》2003年第11期
3、宋孝均，探索上海轨道交通可持续发展之路，《中国轨道交通与营运管理研讨会》，2002.6
