项目策划方案范文
前言：我们精心挑选了数篇优质项目策划方案文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
活动简介：
201x，想唱就唱 清凉一夏 多彩扎啤狂欢节大型公益活动——是中国的城市时尚名片，是现化时尚潮流的弄潮儿，是社会大众自娱自乐、放纵自我的第一大舞台，是城市文明进步的标志。此次大型公益活动将结合夏日经济发展的要求，把夏日夜经济生活带延伸至城市效外，不扰民、不受限，联合国内知名商家共同为省会市民打造一个休闲娱乐的夜生活平台。同时，这也是一场慈善爱心活动，活动组委会将从最终营业额中提出部分费用作为阳光工程慈善助学金，捐献希望工程，呼吁社会大众奉献一点爱心，共建美好城市。
活动目标：
1、打造一张属于华北“时尚爱心名片”。
2、构建城市人们“自娱如乐第一展示舞台”。
3、创建河北最具规模、最具特色的“夏日经济多彩扎啤休闲广场”
活动主题：
唱出新声音 欢乐无极限
组织机构：
主办单位：河北省委宣传部 石家庄人民政府
承办单位：河北xx投资集团 xx湾温泉城
协办单位：
支持单位：中国联通 中国移动 青岛扎啤 雪花扎啤 嘉禾扎啤
媒体支持：河北电视台、河北电台、燕赵都市报、河北青年报、新浪微
活动流程：
1、活动时间、地点：
时间：2019年5月1日------2019年10月1日
地点：石家庄龙滹湾生态广场
2、人员招募方式：
才艺展示者通过短信、电话、网络、现场报名参加。
3、启动仪式
时间：201x年4月30日
地点：多彩扎啤生态广场
参与人群：省市相关领导、东垣集团领导、支持企业单位、媒体记者
4、活动环节：
主持人主持(歌唱、故事、趣事、表演)开幕
疯狂歌手(有奖)音乐会
欢乐对对碰， 现场歌唱、才艺
疯狂的扎啤
才艺表演助兴
扎啤转转中奖活动
人气影视片(露天电影)
5、颁奖盛宴
时间：201x年10月1日
内容：举行大型庆典仪式，由组委会领导向相关机构捐款，给支持活动的爱心人士代表颁发奖项，表彰优秀企业，歌舞活动演出。
地点：石家庄
备注：以上每一项需要都细化执行。
功能区划分：
演艺区
多彩扎啤专区(按品牌分区)
VIP啤酒屋(6人屋、10人屋)
第2篇
*餐饮文化有限公司是一家以经营中档湘菜、面向工薪阶层、家庭消费、服务广大市民为主要经营定位与特色的餐饮文化传播公司。“凡事以和为贵。事和通达、人和业成，家和万事兴。”创业求“和”，做事求“和”，家庭和睦，关系和谐已经成为人们的共同的愿望，所以“和”为贵。
在尊贵中彰显质量和品位，在美味里体验热情和家的感觉——贵和园，温情入市，让您的期待一点点变成现实。
贵和园以高档装修的风格，经营平民化的餐饮项目，目的是让普通民众出入豪华消费场所不再是奢侈的梦想，出入豪华消费场所不再是贵族的专利。贵和园用一流的菜品，一流的服务，一流的管理欢迎您的到来。
贵和园，老百姓自己的酒店，顾客自己家的餐厅。
贵和家园饮食文化有限公司，立足以创建和谐社会，促进人类文明发展为己任，并通过饮食文化的形式反映、拓展、弘扬中华民族优秀的传统美德，使每一个前来就餐的人们在品尝美食的同时，能够领略、感受到民族文化的博大精深，并受到教育和启发。
二、贵和营销语
品“家常”菜系，享“贵和”文化
来“贵和园”就餐，做高品位之人
三、贵和餐饮文化有限公司包房名称及寓意
1、家和：
酒鬼词典：“家和”就是家庭每个成员都有一口饭吃。
“家禾口”是当大家都能和睦相处的时候才有饭吃。
包房装饰：包房内装饰有“家和万事兴”书法装饰画框。
包房寓意:“家和”人兴旺，“人和”家业兴，这些祖训常常出现在很多家书、家谱的家规中，是颠扑不破的社会道德真理。“家不和则内患，内患则人散，人散则家败”《教子家书》。
2、人和:
酒鬼词典：
“人和”就是当大家都能够放弃一些东西时所达到的人际关系境界。
“人和”是做事成功的基础，团结是“人和”最主要的外在表征。
包房装饰：内部装饰有成功需要的三大条件：天时、地利、人和，“人和”两个字要求用篆书书写，字体比天时、地利要大，凸显出“人和”两个字。
包房寓意：人和是成事之根本，没有良好的心态和正确的做人、做事的观念，是难以达到“人和”的境界的。因此，要想成就一件事情，需要每一个人都提高自己的修养，提炼自己的情商，共同创造一个和谐的、有利于人们共同合作的人际关系环境，这样才能够真正意义上达到“人和”的境界，才能创建事业成功所必备的条件之一“人和”。
3、贵和：
酒鬼词典：
这个世界上自私的人太多，所以“和”就为贵了。
当“和为贵”成为大家普遍遵守的做事原则时，我们的文明程度就提高了，相反我们的竞争能力就退化了。
包房装饰与寓意：“和为贵”，这是中华五千年文明的精华,是前人总结了人类社会发展的规律才形成的一条“黄金定律”，包房内可以书写一幅“和为贵”字样的书画作品。
4、平和：
酒鬼词典：
“平和”，当天平的两端重量相等时，它就不会向一边倾倒了。
“平和”，是一个人内心修养达到一个很高的境界时所表现出来的处世态度。
包房装饰：包房内装饰有“心平则和”书法字框。
包房寓意：“心态放平”才能“和”，没有一个良好的心态，就不会有诚信、公正的行为习惯和行为方式，就难以达到成熟、成功的完美境界。自私的人不会“平和”，贪婪的人不会“平和”，不择手段达到目的的人不会“平和”，他们都是良好人际关系的破坏者，每一个爱好和平的人们都要以此为戒。
5、和气：
酒鬼词典：
“和气”是“良好的人际关系氛围＋良好的心态＋良好的行为模式”形成的个人处世方式。
没有爱心的人不会“和气”。
包房装饰：包房内书写“和气生财”书法字框。
包房寓意：“和气”是一种态度，是一种建立在良好的修养和人生理念基础之上的一种处理、人际关系的手段。凡是有“和气”行为习惯的人，都是由亲和力的人，都会获得良好的人缘。人际之间如果都是剑拔弩张，针尖对麦芒，那么我们生存的社会环境就会很差，我们的任何事情都不会获得最佳的人气，得到大家的认可与帮助。
6、和美：
酒鬼词典：“和美”就是幸福的同义词。
“和美”意思是说“和善”的家庭最美好。
包房装饰：包房内装饰有“和则美”或“和和美美”书法字框。
包房寓意：家庭和美是人心之所向、人心之所想。家庭和美，人们的生活才能感到幸福，人间才不会有离异，世上才不会有悲剧。所以，家庭和美是人类社会文明的达到最高境界的象征，是所有家庭成员相互谦让、相敬如宾的结果。
7、和谐：
酒鬼词典：
“和谐”就是大家都能舍弃一些东西，磨合以后所达到的相互融洽、彼此协调。
“和谐”就是去掉自身的毛病，和别人友好相处。
包房装饰：包房内书写有格言一条，“和谐就是相互融洽，彼此协调，它是由一群高素质的人共同达到的一个做人做事的最高境界”。
包房寓意：和谐，是人们的素质达到一个境界后所形成的相互之间的一种人际关系状态。和谐的形成需要大家共同维护彼此之间达成的默契，遵守相互合作所必须遵守的行为规则，思想一致、行动一致、理念一致。相互支持，彼此共勉，这样才能达到合作关系的最高境界――和谐。
8、和事：
酒鬼词典：“和事”就是把事情搅和的没有是非对错。
“和事”是人际关系的油。
包房装饰：用简笔画一个“笑容可掬”的“和事佬”形象图片，寓意这种社会角色对改善人际关系所起的作用。
包房寓意：人和则事和，事和需要和事者恰当的处理解决事情发展中出现的一些矛盾与纠纷，和事者的角色就像现今企业的“政工师”，专门做政治思想工作，协调人际关系。当两个人之间出现尖锐的矛盾时，必须有一个“和事佬”来调节、平衡人们的心态，平息人们的纷争。实际上，和事老的角色并不能简单的概括为没有原则，老好人，而是不将矛盾激化的一种手段。在很多时候，正是这种没有原则的“和稀泥”，却避免了很多人间悲剧的发生；可见，“和事佬”的角色在处理、人际关系中所起到的作用是很重要的。
9、贵族：
酒鬼词典：
“贵族”就是自我感觉良好，别人也很尊重他的那群不一样的高级动物。
“贵族”是把自己看得很高，而他充其量也不过是一个高级动物而已。
包房装饰：包房内装饰有“贵族，身份、地位、修养以及生活高品质的体现”解释语字框。
包房寓意：贵族是一种品质，而不仅仅是富有、地位、权利的象征。仅仅有金钱不能算贵族，有钱而把钱紧紧地捂在口袋内也不能算贵族。有钱有地位而没有品质也不能算是贵族，只能算是暴发户。贵族是崇高的身份和地位、高品质的生活、高尚的情操三点的共同结合体。
10、幸福：
酒鬼词典：
“幸福”是人的心理素质达到一个境界时所体会到的感觉。
“幸福”就是很容易满足。
包房装饰：内部装饰又对幸福寓意的解释语“幸福是一种心理状态”。
包房寓意:幸福是心中的感受，又是人们在生活的每一个细节中内心情感的表露。人人都渴望生活的幸福，但为什么又有那么多的人认为自己很不幸呢？关键在于：人们对幸福的理解不同。你是怎样理解幸福的呢？你又是怎样理解家庭幸福与个人行为方式、文化素质等方面的关系呢？幸福的感觉与人们对事物的认识角度有关（讲述一个故事说明）。
11、顺心：
酒鬼词典：
“顺心”，以自我为核心的一类人的共同想法，尽管这是不可能的。
“顺心”，拍马屁者找到感觉并实施进攻的起始点。
包房装饰：内部装饰有“事事顺心”吉祥语书法。
包房寓意：顺心是人们对待自身境遇时所抱的一种幻想。之所以说希望凡事皆顺心是一种幻想，是因为世上不可能有完全顺心的事情。每个人由于各自对事情了解的不同、自身素质的不同，就会出现不同的思维和不同的行为方式。问题是：当别人有不同于自己的想法时，自己所抱的态度是怎样的？是完全按照自己的思路走下去，还是综合别人的想法，提出更合适的办法将事情办得更好。实际上，人类的很多矛盾都是由自身对待事情的态度引起的情感行为，最后引发冲突和战争，人与人之间是这样，国与国之间也是这样。有时候，当矛盾解决不了又没有中间力量来平衡这些事情的时候，人类的灾难就发生了。
12、如意：
酒鬼词典：
“如意”，梦想与现实结合后生产的一种东西，尽管有时候它不是通过努力得来的。
“如意”，把得失看得很淡，你就会多一些如意的感觉。
包房装饰：在墙壁上悬挂一个大型“玉如意”可以引导客人用手摸一下如一，并祝客人万事如意。
包房寓意：如意和顺心一样，是指事情的结果和预期是一致的。“不如意事常八九”，反映了社会生活中事情发展与个人愿望之间很难达到一致的规律。正是因为世事很难如愿，所以才使得人们产生对事事顺心如意的期盼。实际上，如意是人适应社会、调整心态的一个心路历程，如果人们完全按照自己的意愿做事，结果只有一个：不如意！如果能够及时调整自己的心态和观念，让自己在张扬个性的同时，积极的适应社会，才能够达到事事如意的境界。
13、贵宾：
酒鬼词典：
“贵宾”，把自己当成回事，别人也这么认为的一类人。
“贵宾”，从别人的尊重和恭维中找到实现自我的感觉的那一类人。
包房装饰：“贵和园，感受尊贵的地方”，或“关关雉鸠，在贵和园。我有贵宾，饮馔为欢。美味美酒，适口可口。纷至沓来，呼朋唤友”。
包房寓意：贵宾厅是一个充分体现贵和园“视顾客为上帝”企业经营理念，顾客在贵和园就餐既可以享受美味，又能够感受尊贵，这一点应该是贵和园重要的经营理念。
14、贵人：
酒鬼词典：
“贵人”，言谈举止中要表现得自己比别人高一点、让别人感觉他们和普通老百姓不一样的那一类人样的动物。
“贵人”，就是能够为别人带来福祉的人。
包房装饰：包房内装饰有中国古代士大夫及达官贵人图谱。
包房寓意：贵人，显贵发达之人。人生在世，荣华富贵是很多人共同的追求。但是，真正能够实现这一人生梦想的人很少很少。
15、和善：
酒鬼词典：
“和善”：用好心和良知表达的人性中最光辉的一面。
“和善”的意思是说“和的”就是“善的”，善恶之间只有一字之差。
“和善”是友好的另一层含义。
包房装饰：包房内用书法题写“和则善”字样图谱。
包房寓意：“和”是人生最高的境界。处理问题要心平气和，做人做事要以“和”为贵。
16、祥和：
酒鬼词典：
“祥和”，吉祥喜庆的一种场景。
“祥和”，走鸿运了，感觉真好。
包房装饰：包房内装饰有“和则祥，祥必和”书法图谱字样。
包房寓意：没有“和”做条件，达到“祥”是不可能的。“和”是“祥”的条件，“祥”是“和”的结果。
17、聚义：
酒鬼词典：
“聚义”，是聚集一帮讲义气的人，完成一个人不能完成的事情的成功模式。
“聚义”，讲“义气”才有“朋友”，否则朋友只不过是天空中的云彩，只是瞬间的聚散。
包房装饰：包房内装表一幅义圣关公画像，旁边书写一个“义”字。
包房寓意：聚义是聚集朋友义气，作为朋友应该讲“义气”，行为作事以义字为先，中国古代有义圣“关羽”，桃园三结义开创了中国历史上朋友关系维系的至高法门，也是后世结义者们效仿的对象。但是，朋友结义达到象刘、关、张这样境界的至少目前还没有。希望在座的各位能够效仿中国古代的这三位英雄一样能够通过“义结金兰”，成就大业。
18、言和：
酒鬼词典：
“言和”，好话一句三冬暖，恶语伤人六月寒。
“言和”用语言达到和解，从而解决人际间矛盾问题的一种方式。
包房装饰:包房内用“好话一句三冬暖，恶语伤人六月寒”书法作品装饰画框进行装饰。《增广贤文》
包房寓意：来到言和厅，您会感到我们的服务语言像春风一样温暖人心，我们的笑容像阳光一样灿烂。谢谢您光临言和厅，愿好运永远伴随着您。
19、和睦：
酒鬼词典：
“和睦”，就是家庭人员之间相敬如宾。
“和睦”，没有争执和矛盾的一些个体之间的相互关系状态。
包房装饰：内部墙壁上书写家书片断
包房寓意：和睦不仅仅指的是家庭成员之间相互关爱、相互体贴，关系融洽；友邻的和睦对于个人或家庭的发展也有着至关重要的作用。这一点大家都不言自明，但是在现实中很难有人能够做的到位。关键在于：人们之间在遇到利益冲突时是考虑只顾自身利益还是看重邻里关系，也就是将取舍各有不同，结果不尽一样。
20、顺和：
酒鬼词典：
“顺和”是对成就事业的一种合作模式的描述。
“顺和”是做人做事的一种境界，他要求每个人都具备很高的素质。
包房装饰：包房内部装饰有“和则顺”三个字书法字框。
包房寓意：“和”则顺，反言之“不和则不顺”，其中道理，不言自明。
21、友和：
酒鬼词典：
“友和”，合作的年代最基本的要素，“你把对方当成朋友，对方也会把你当成朋友”。
“友和”，当你要想成就一番事业的时候，一定要先建设良好的朋友关系。
包房装饰：用简笔画画一幅篱笆墙图片，书写“一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮”。
包房寓意：俗话说“一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮”，朋友之和可以为个人的发展提供更多的机会、更大的力量。现代社会是合作的时代，单凭一个人的力量闯天下的时代已经结束，但是很多人往往很难与别人合作，在朋友合作中往往是索取者，不是奉献者；时间长了就会影响朋友关系，因此在合作中我们要更注重“友和”。
22、和作：
酒鬼词典：
“和作”，一个充满哲理的名词，是由酒鬼发明的。
“和作”，把做事与做人紧紧粘和在一起的东西。
包房装饰：内部装饰有“团结就是力量”书法字框。
包房寓意：在中国的汉字测字学中，合作之“合”字，是“人一口”，即每人有份，但是每个人都有一份必须存在一个条件：内部必须团结，亦即一个“和”字，没有“和”难以达到合做的成功，因此本厅将合作改为“和作”，意思是“和”则作，作必“和”。
23、永和：
酒鬼词典：
永和：就是永远和平、和好、和睦，尽管这是不可能的。
永和：善良人们的一个美好愿望。
包房装饰：“难使人间少纷争，但愿世上永和平；人生富贵有穷尽，只求平安伴今生”书法字框
包房寓意：寓意人们的善良愿望。
24、好和：
酒鬼词典：
好和：友好的和睦相处，简称好和。
好和：好心人期盼的一种结果。
包房装饰：一人拿个“女”字，一人拿个“子”字，拼在一起。
包房寓意：友好是大家共同努力的结果，不是一厢情愿。
25、和圣：
酒鬼词典：
和圣：柳下惠的另一个名称；
和圣：就是主张“以和为贵”的圣人，祖先。
包房装饰：柳下惠“坐怀不乱”图谱及典故
第3篇
一份完整的营销方案应至少包括三方面的主题分析，即基本问题、项目市场优劣势，解决问题的方案。活动方案指的是为某一次活动所指定的书面计划，具体行动实施办法细则，步骤等。以下是小编为大家精心准备的营销项目活动策划方案3篇，欢迎阅读!
营销项目活动策划方案1
一、网络营销策划目的
要对营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非七个方面：
企业开张伊始，尚无一套系统网络营销方案，因而需要根据市场特点策划出一套网络营销计划。
企业发展壮大，原有的网络营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的网络营销策划方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整网络营销策略。
企业原网络营销方案严重失误，不能再作为企业的`网络营销计划。
市场行情发生变化，原网络营销方案已不适应变化后的市场。
企业在总的网络营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
推出新产品时，针对该产品设计专属的网络营销策划方案
二、网络营销环境的分析
·行业外部环境分析
政治环境分析、经济环境分析
·行业内部环境分析
消费需求分析、网页分析
三、网络营销目标
网络营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即网络营销策划书方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为---万件，预计毛利---万元，市场占有率实现--。
四、具体网络营销方案
书写具体网络营销策划书，应考虑以下几点内容：
1、网站分析，主要包括：网站流量分析、站点页面分析、网站运用技术和设计分析、网络营销基础分析、网站运营分析等。
2、网站优化，主要包括：网站结构优化、网页标签优化、网页减肥压缩、超链接优化、页面内容优化。
3、网站推广，主要包括：搜索引擎排名、相关链接交换、网络广告投放。
五、如何广告宣传
1)原则：
①服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象。
②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传。
③广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
④不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。
2)实施步骤可按以下方式进行：
①策划期内前期推出产品形象广告。
②销后适时推出诚征商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。
④把握时机进行公关活动，接触消费者。
⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。
根据策划期内各时间段特点来书写网络营销策划书，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。
营销项目活动策划方案2
一、确定营销目标
营销目标的确定对于活动营销策划尤为关键。营销目标不同，所需要的经费、所采取的活动类型、所动用的人员都有所不同。在确定活动营销目标时，我们经常会犯以下两个错误：
1、混淆营销总目标和本次活动营销目标
对于银行来说，任何营销活动的目标都是提升银行的效益，也可分解成提升品牌知名度和影响力、提升客户忠诚度以及增加市场占有率等。这些目标在活动营销过程中也会间接实现，但这并非本次活动营销的目标。以银行卡业务的活动营销为例，活动营销目标可以是增加银行卡持卡者的消费，提升发卡数量，吸引某类特定人群，提升银行卡的品牌识别等。
2、混淆活动营销主目标和分目标
活动营销一般会有两个或两个以上的目标，在确定营销目标的过程中要分清主目标和分目标。在活动营销策划中，以主目标的实现为主。比如银行卡业务的营销主目标为提升银行卡的品牌识别，在策划中就应以突出银行卡的品牌价值为主，例如山西五台农商行推出的五台山祈福卡就是依托五台山的佛教文化和旅游文化的卡产品，制定该卡的营销策划就应以“智、运、和、安”的核心诉求为主。
二、管理活动营销预算
活动营销预算与活动营销内容是紧密相连的：有多少活动营销预算，就可以去设计怎样的活动营销内容;有什么样的活动营销内容，也就需要有多少活动营销预算。大多数情况下，我们需要先明确活动营销预算，再去设计活动营销内容。事实上，当活动营销预算确定的时候，活动营销内容的可选项也就限定在一定的范围内。
一般来说，活动营销预算主要分为推广费用、物料费用、场地租赁费、礼品费、交通费、劳务费、其他经费等。其中，最主要的是推广费用和物料费用。推广费用主要包括纸媒、电视媒体、网络媒体、论坛、自媒体等的硬广及软文的费用，微信、微博等自媒体炒作的费用，户外广告等费用、视频广告等设计和制作费用;物料费用主要包括海报、易拉宝、宣传单页、宣传手册等制作及印刷费用。
即使是同样类型的活动，不同地域的活动营销费用也有很大不同。除去地区间的差距，银行与媒体之间的关系也会起到很大影响。
活动营销预算应包括两部分，一部分为活动营销预算，另一部分应为活动营销备用金，以避免活动营销预算超额而导致无法继续进行下去的危险。活动营销预算及备用金的数额应根据活动时间和活动内容来确定。
三、明确活动营销主题
活动营销主题应围绕活动目标来做。如活动目标为增加银行卡持卡人的消费额，则应以“消费有奖”、“消费赚积分”、“消费免单”等为活动主题;如活动目标为增加银行卡品牌识别，可以“银行卡宣传语征集”等为活动主题;如活动目标为增加开卡量，可以“人际传播+开卡抽奖”等为活动主题。
活动营销主题往往是活动营销策划的难点，对于大型活动营销策划来说，在明确活动营销主题之前可请第三方机构进行严格的市场调查，相应的数据有助于我们选择适合的活动营销主题。
确定活动营销主题，我们可从以下三个方面进行分析：
1、营销目标分析
分析营销目标适合哪些活动营销主题，如本部分首段介绍内容。
2、客户群体分析(以银行卡为例)
分析客户群体的各项特征及偏好，比如客户群体的性别特征、年龄范围、学历情况、月收入情况、家庭成员结构等，营销地域具有该特征人群的主要偏好。
3、宣传亮点分析
分析与本次营销目标、客户、产品相关的可能成为宣传亮点的内容，比如是否贴近某个季节或者节日，客户是否会产生某种共同的需求等。
活动营销主题可以以上三点为核心制作三个圆圈，其中核心处即为可供选择的营销主题。
家庭节日有奖消费，我们就可以选择与大型商场和旅行社合作，举行刷卡抽奖活动，抽中者赠送旅游机会等。活动主题语可以围绕中秋、国庆来撰写，利用节日喜庆氛围。
四、设计活动营销内容
活动营销内容的设计是活动营销策划的核心，主要包括活动形式的设计、活动时间的设计、活动视觉的设计、活动文案的设计、活动体验的设计等五个部分。通过活动营销内容的设计，我们能够把控活动营销的主体部分，并为后续工作做好准备。
1、活动形式的设计
活动营销可以采取多种形式，比如会议活动、郊游活动、有奖征集活动等。活动形式的'设计受到活动营销目标、活动营销预算及活动营销主题的限制。例如活动营销目标为获取更多高质量客户、活动营销预算一般、活动营销主题为热点话题分析，那么活动形式则可以采取聘请国内相应热点话题的专家学者进行讲座。
2、活动时间的设计
活动时间的设计不仅包括活动整体时间的设计，还包括活动各部分时间的设计。有些时候，我们举办一次活动往往分为三个甚至更多不同的周期，如何安排好周期的衔接和递进就是我们在活动时间设计中需要重点考虑的。
3、活动视觉的设计
活动营销宣传往往会涉及到一些视角效果，比如广告的颜色搭配、会场的颜色搭配等。活动视觉的设计应考虑活动营销主题。一般来说，银行卡活动视觉设计贴近银行卡自身视觉设计。
4、活动文案的设计
活动采用怎样的主宣传语，主体的宣传文案是什么等都需要在营销策划过程中设计出来。这是因为活动执行往往由多个部门组成，需要协调多个渠道，活动主文案无法确定很容易造成不同宣传渠道之间的冲突，降低宣传效果。以银行卡活动文案设计为例，一般需要主广告语(以10个字以内为佳)、主广告文案(一般为两个字数相同、有对仗的半句组成)、主介绍文案(活动时间、活动规则及活动须知等内容的标准版本)、主宣传文案(3段、400字左右的活动介绍，不包含活动时间、活动规则、活动须知等内容)。
5、活动体验的设计
对于一些与客户有直接互动关系的活动，活动营销策划应着重考虑客户的实际体验，比如参加郊游等活动，整个郊游活动的路线选择是否合理，客户是否过度疲劳等都需要充分地考虑到。对于一些与客户并不进行直接互动的活动，我们同样需要考虑客户实际操作的体验。以银行卡“开卡有礼”类活动为例，客户开卡获得礼品的方式是否麻烦，礼品是否有用等都是需要考虑的。
营销项目活动策划方案3
一、策划书名称：
网店营销策划方案
二、活动背景：
随着互联网的发展，网上购物已经成为一件很普遍的事情。淘宝便是如今在线电子商务平台的一位领跑者，在消费群体的消费能力与淘宝销售额的飞速增长的当下，很多人从电商的市场潜力中看到了商机，也被这块公平的创业乐土所吸引，纷纷加入到电商这个行列中来。由此带来的影响是，即便淘宝的消费市场足够大，但是竞争的激烈程度也越来越大。因此，在如今的淘宝环境中，如果没有促销活动的带动，即便是品牌大店，也会很难守得住中小型网店价格战的冲击，销售数据就会很惨淡。即将到来的，无疑又为一场电商大战拉开了帷幕，在这样的情形下，淘宝店主们要开始绷紧神经，细致的做好排兵布阵了。
三、活动目的和意义：
在电商大促之时，利用各类营销手段、吸引消费者的注意、提高网店的流量、增加店内的销售额，最终使得本店的销售业绩与在消费者心中的印象在期间得到良好的提升。
四、活动内容：
1、店面的装修与整体感觉：
对本店首页和宝贝的内容页进行美工、编排，尽量做到图文并茂，时刻都要充满大促销的气氛，调动消费者的购买欲望。装修阶段基本分为三个：
(1)节前：渲染的气氛，提前吸引消费者对大促的期待心理，甚至可以对一些宝贝进行提前优惠促销，使顾客对本店持有关注。
(2)店面要体现出在尽力度进行促销的景象，针对商品推出各式各样的促销方式，不管忙或不忙，为每一个顾客做好服务。
(3)节后：体现“过去，但是促销余热还未褪去”，让迟来的买家、或者关注本店的买家，还能享受到带给他们的促销福利，只是相较当日，必然要有很大的收敛，但是凸显了本店以买家为上帝的宗旨。
2、促销方式：
(1)直接打折：原价300元，现价5折150元销售，这种打折的方式是最简单明了的，消费者也很容易理解。不管是店铺哪一款宝贝，即便是遇上全店几折起的整店销售时，就算不能在规定的20款折扣价格显示的宝贝里面，但是拍下后直接改价同样是很多消费者较为容易接受的方式。
(2)买一送一：全场任意选择一款宝贝，送另外一件宝贝，以价格的作为成交的最后金额。这种促销的方式就看消费者的眼光了，如果精明的消费者选择得当，就等于是享受了差不多5折的优惠。
(3)两件包邮：购买了一件宝贝后，发现再买一件就可以享受包邮的服务，必然会有再次购买的欲望。虽然这种折扣的力度不大，但是很多消费者还是愿意买单的。
(4)满就送：满100元送10元优惠券，满200元送20元优惠券，满600元送80元店铺优惠券，这种方式就稍微有点讲究了。比如说这款宝贝刚好99元，不符合优惠的条件，那就必须再选择另外一款累计起来才能享受优惠券的折扣了。
(5)搭配套餐：这种方式就有点绑架消费者的意思了。比如购买全场任意一件宝贝，搭配37元就可以加一件100元以下的宝贝，加47元就可以送一件150元以下的宝贝。类似这种方式就是以价格大的带动价格低的宝贝，更能拉动网店的销售量。据相关数据统计，这个方式是消费者欢迎的。
3、客服：
期间消费者的流量一般都会比平时多出很多，在这个时候，就要求客服一定要把握好语句和回复速度，在语言里加上大促的欢快信息，对买家的购买欲望也是一种促进。
第4篇
一、时 间：4月8日（星期五）上午9：00
二、主会场地点：海润汽车配件项目现场
三、参 加 人 员：市委、市政府主要领导，新闻记者，县四大班子领导，各乡镇党委书记、乡镇长、经委主任，香河开发区、农业园区、家具城工委书记，执法执纪部门、综合服务部门、经济主管部门股级以上干部，其他县直部门副科以上干部，县内开竣工项目负责人（共800余人）。
四、活动安排：
整体活动内容分两项进行：
（一）主会场项目集体开竣工庆典。
1、时间、地点、参加人员：略
注：活动涉及的乡镇党委书记、乡镇长到主会场参加会议，经委主任到分辖分会场组织相关工作；不涉及的乡镇按县委办通知要求组织人员到主会场参加会议。
2、活动内容：
庆典由县委副书记张显强同志主持。
⑴县委书记殷志刚同志致欢迎词；
⑵县长于宝华同志介绍县情和整体活动情况；
⑶银象纸业项目法人代表（高德谦先生）发言；
⑷海润汽车配件项目法人代表（晋宝光先生）发言；
⑸市领导讲话；
（二）参观投产项目、新上项目进行奠基或举行开工仪式。
1、时
间：主会场庆典后
2、地
点：各分会场依次进行
3、参加人员：与会市、县领导，新闻记者
⑴投产项目1个
银象纸业（钳屯乡）
领导参观生产车间。
⑵奠基项目2个
①海润汽车配件项目（五百户镇）（在主会场举行奠基仪式）。
②建安特金属结构生产项目（开发区）
⑶开工项目3个
①经纬家具城项目（淑阳镇）
②展望集团项目（开发区）
③香宜保健品项目（开发区）
分会场安排依次为：银象纸业、经纬家具城项目、建安特金属结构生产项目、展望集团项目、香宜保健品项目
行车路线：
主会场——集体乘车沿双安路（银象纸业项目）——沿双安路至夏安线（经纬家具城项目）——沿绣水街至夏安线（建安特金属结构生产项目）——（展望集团项目）——夏安线至厂区路（香宜保健品项目）——103国道至夏安线（第一城）
五、举行午宴。
时间：中午12：00
地点：第一城
参加人员：市、县领导，邀请的新闻记者各乡镇党委书记和参加集体开竣工的6个项目负责人(共约80人)
宴会由县长于宝华同志主持，县委书记殷志刚同志致祝酒词。
附：1、主会场安排方案。
第5篇
二、项目背景：
根据区城市建设总体规划，处原苗圃需要异地搬迁。按照建设部《城市规划建设指标》和《河北省城市绿化管理条例》的规定，城市苗圃用地不得少于建成区面积的2%，苗木自给率80%以上。因此，我区还需要新建面积不少于210亩的城市绿化专用苗圃。目前我市已经确定了创建国家级生态园林城市，如果新苗圃不能及时完成建设，我区将消耗大量资金到市内、外其它苗木生产基础地购买苗木，这对我区的城市绿化建设极为不利，对完成市委市政府提出创建国家级生态园林城市的目标也会产生严重的消极影响，因此苗圃建设势在必行。
三、项目建设条件
苗圃位于贯通市区和区的必经之路——大道北侧，南侧正对公园，东侧与区行政中心隔河相望，距著名的景区1.5公里，西侧是生产基地，地理位置优越，交通便捷。苗圃地势平坦，土层肥厚、水源充足，适合各类苗木繁育，符合苗圃建设的立地条件。建成后可满足我区城市绿化建设苗木供应的要求，将为我市创建国家级生态园林城市打下坚实基础。另外，苗圃处于城市区西部农村，地价较为便宜，可节省大量建设成本，具有较强自行性。
四、项目建设规模和内容
苗圃建设总占地预计210亩，其中苗木生产用地150亩，花卉生产用地35亩，温室、组培室等设施用地15亩，管理用房、仓库及道路等其它用地10亩。苗圃建成后将以发展特色乡土苗木，引种外地名优苗木和培育时令花卉为主，保障城市绿化美化苗木供给的同时，还将进行苗木科研工作，推广科研成果，提高我区整体苗木生产水平。苗圃建设主要进行土地平整、围墙、管理房仓库及操作房、道路大型日光温室、组培室、生产供电、供水设施等基础设施建设。另外还将引进运输车2辆，园林机械、工具等，使新苗圃实现苗木生产现代化，提高苗圃生产效率降低生产成本。再有，苗圃还需引进苗木30万株，确保苗圃当年就可以实现苗木生产供应和销售，尽快投入正常运营。
五、项目投资估算及资金来源渠道
（一）项目投资估算
1、苗圃征用地费用按每亩2万元计算共计约210亩×2万元=420万元2、苗圃基础设施建设费用估算约为300万元。3、苗圃苗木引进和新增园林机械按市场价估算为200万元。三项合计，该项目投资估算为920万元。
（二）资金来源渠道
政府拨款投资
六、项目性质与特点
本项目为苗木产业化项目，绿化环保是其特点，以人工方式培植苗木，不会产生废水、废气、废渣等排放物，而且苗圃投入生产后因其有大量的树木有利改善周边生态环境，苗圃苗木生产主要是为城市绿化供应优质苗木有较强的公益性。另外苗圃还担负着苗木生产新技术的研究推广工作，所以也是政府在育苗业进行科普工作的重要基地。
七、项目可行性分析
（一）经济效益
1、利润核算随着我国经济的快速发展，城市建设日新月异，绿化育苗业也得到了蓬勃的发展。就我区来说城市新区建设的双向带动，城市绿化将面临千载难逢的契机，保证苗木供应也成为我区城市绿化建设的重要内容。按照往年原苗圃经营情况，除正常供应城区绿化用苗外，对外销售苗木及花卉的销售额可在150万元左右，除去正常开支，净利润可达40万元。
2、缓解城市绿化管理经费不足的问题。近年来随着我区城市建设的快速发展，绿化面积随之不断扩大，由于经费用不足，管理太少，造成绿化管理不到位，绿化成果没有得到较好的保护。通过利用苗圃经营收入，可以部分弥补城市绿化管理养护资金不足问题，减少财政压力，从而推动我区城市绿化建设全面发展。
（二）社会效益
当前事业单位改革正在逐步推进，事业单位将进行企业化管理。目前，我区队伍有在职职工56人，其中大部分是40-47岁而且文化水平较低的老职工，约占总人数的39.5%。改制后势必在人员编制有所控制，其余人员将会进行化解分流。按照目前园林管理处的实力，全部吸纳分流职工难度较大，如果新苗圃不能建设，那么原苗圃的12名正式职工在内部更将无法安置，这样无疑会给社会造成负担和职工下岗面临巨大的再就业压力。苗圃项目建成后需要员工65人，其中管理人员9人，科研技术人员7人，普通员工50人，管理人员和技术人员将以本单位原有人员为主。另外，还需聘请一些专业学校毕业学生和有经验的本行业专家，其余普通员工，将优先选择所在地的农民或下岗失业人员。这样在所有原苗圃职工全部能够安置的情况下，根据苗圃苗木生产的需要还可以吸纳一些大专院校毕业生和农村剩余劳动力。还有苗圃建成后因其作为国有苗圃还有推广苗木生产新技术的重要任务，对提高我区的育苗业的整体水平、农村产业结构调整、提高我区的经济增长、增加农民收入起到了重要推动作用。综上所述，此项目的建设势必会给我区带来良好的生态效益和社会效益。
第6篇
第一部分：商业部分
1-大连市概况5
1-1大连市概况5
2-大连市的商业分析5
2-1市场回顾5
2-1-1国营商场同合资商场共存5
2-1-2超市效应6
2-1-3商场相对比较集中7
2-2大连商业分析7
2-2-1大连现时商业总存量7
2-2-2未来商业供应7
2-2-3市场售价及租金反映10
2-3大连商业个案分析11
2-3-1大连胜利广场11
2-3-2大连大世界家居广场12
2-3-3大连奥林匹克购物广场13
3-项目的商场部份分析15
3-1项目概况15
3-2项目SWOT分析16
S——项目优势16
W——项目劣势16
O——机会17
T——威胁18
4-市场定位18
4-1国内市场形势19
4-2大连商城的形势21
4-3本项目覆盖地域及经济潜力22
4-4市场需要什么23
4-4-1商场档次分析24
4-4-2商场类型25
4-4-3商场主题分析25
4-5本项目产品定位26
4-5-1档次定位26
4-5-2本项目的主题定位28
首创旅游式主题的商业物业概念28
主题新颖的吸引28
市内旅游文化的支持28
对消费人群的吸引力29
借用概念的吸引力29
借用其它元素的吸引力30
4-5-3形象定位30
4-5-4项目定位的发展优势31
4-6项目产品设计建议33
4-6-1针对项目整块建议33
4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？33
4-6-3针对D、E地块规划35
4-6-4针对D、E地块的业态设置35
4-7项目的特色如何营造38
5-商场的租售策略40
5-1目标客户40
5-1-1销售目标客户40
5-1-2招商客户40
5-2租售时机40
5-3租售策略41
5-3-1租售推广策略41
5-5主要促销手段45
5-6招商条件46
5-6-1租金优惠46
6-商场的经营管理47
6-1角色47
6-1-1对内经营47
6-1-2对外经营47
6-2目标48
6-3效果48
6-3-1旺人（消费人流）48
6-3-2旺场（投资者和商家）49
6-3-3旺财（经营收益）49
6-3-4运用多元化经营策略，50
6-4商业物业主要经营管理模式50
6-4-1经营模式比较50
6-4-2采用经营模式的论证52
6-4-3结论52
7-经营推广53
7-1推广活动53
7-2信息系统建议53
7-4经营促销手段参考54
8-经营管理组织架构55
9-商业招商经营运作优势55
9-1-1具有较强的商业招商能力，55
9-1-2具有实际招商操作经验，55
9-1-3具有引入主力店的成功经验56
9-1-4丰富商业经营运作经验，57
9-1-5服务品牌57
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析59
2-项目的优势劣势分析60
2-1项目优势：60
2-2项目劣势：60
3-目标客户的定位和分类61
3-1住宅的目标客户分析61
3-2公寓的目标客户分析61
4-项目定位62
4-1项目理解62
4-2产品定位62
4-3形象定位63
4-4项目形象包装64
5-产品建议64
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明64
5-2户型设计建议：67
6-项目命名的初步建议67
6-1项目整体命名67
6-2商业命名67
7-住宅与商业的互动分析68
7-1住宅与商业的统一性68
7-1-1住宅统一性体现68
7-1-2商业统一性的体现68
7-1-3住宅和商业的协调68
7-2住宅和商业开发推售的互动策略69
6-3说明71
第一部分：商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-1-2超市效应
步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。
2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。
2-1-3商场相对比较集中
闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。
相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。
2-2大连商业分析
2-2-1大连现时商业总存量
在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。
2-2-2未来商业供应
大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到2003年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）
商场未来供应表
开业年份中山沙河口
2001年3月~12月229，000110，800
2003年72，50016，0800
总计331，500271，600
占百份比55%45%
大连市主要已开业商场一览表
编号项目名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式
1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段193010，00051百货
1天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段19303，0004无百货
2大连商场中山青泥洼桥20年前40，00041百货
3新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货
4韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺
5秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货
6中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货
7国泰大厦中山天津街西段1994-0110,8006无百货
8友谊商城中山人民路2号1996-0212,00062百货
9天伦商厦中山天津街西段1996-1013,0006无百货
10新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺
11富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,00011店铺
12先施秋林(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货
13胜利百货中山大连火车站前广场1998-08147,00053百货
14迈凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺
15裕景商城中山大连火车站前广场1999-0550,0001无店铺
16时代购物中心中山港湾街7号1999-0613,80061百货
17巴黎之春购物中心中山上海路1999-1023,80242百货
18沃尔玛超市西岗奥林匹克广场2000-0417,000无1百货连店铺
19奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场2000-0435,000无2百货连店铺
20大连百盛购物中心沙河口西安路1997-1228,00051百货
21家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口2000-0113,0006无百货
22华联超市甘井子金三角2000-0715,0001无超市连店铺
23通发毅电子商场沙河口黄河路663号2001-0330,0003无店铺
24广荣商城沙河口黄河路667号2000-0627,0006无百货
25全景超市沙河口沙河口区台山2001-015,5002无超市连店铺
26长江广场中山区长江路123号2000-051,7002无店铺
27新玛特购物广场中山青山街1号2001-10148,00082百货连店铺
28百年商城中山青泥洼桥商业区2001-0560,00052百货
29奔德大厦中山人民路18,00043百货
30大连世界贸易大厦中山同兴街25号2001-1021,000720百货
31伊都锦中山青泥洼桥商业区24,50061百货
32金座广场中山中山路47号30,00051百货连店铺
33大世界商业中心沙河口五一广场2001-0571,00042百货
34成吉思汗国际购物中心沙河口中山路552号160,00041百货
35荣德国际商城西岗区奥林匹克广场2001-1032,000无2百货
36科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处2001-05-7,8003无店铺
2-2-3市场售价及租金反映
现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表）
大连市主要商场招商条件一览表
序项目名称发展商/投资商地区招商条件
1大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率
2秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率
3友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率
4先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率
5富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元
6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：21-25%倒扣率
7迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底）
8大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元
9巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率
10大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率
2-3大连商业个案分析
2-3-1大连胜利广场
位置：中山区大连火车站前广场
开业日期：1998年8月
商场总楼面建筑面积：147，000平方米
楼层：地上六层，地下三层
营业时间：上午9时至下午9时
招商条件
从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。
百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。
值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。
现场气氛
是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。
商品布局
楼层图
A座B座
六楼卡友中心、教育中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅
五楼针织馆五楼不夜城KTV酒店
四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅
三楼青年馆三楼蒙古烤肉自助餐厅、川小吃
二楼男女皮鞋二楼四季快餐、上海汤包、肯德基
首层彩妆馆首层好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅
夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场
地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界
地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界
地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧
2-3-2大连大世界家居广场
位置：沙河口区五一广场4号
开业日期：2001年4月21日
商场总楼面建筑面积：71，000平方米
楼层：地上五层，地下一层
营业时间：上午9时至午8时
招商条件：地下一层和地上一层整体出租
现场气氛
商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。
商品布局
楼层商品种类主要商品品牌
地下一层地上一层各种建材及散件（未定）
二层家装银帆
房地产交易市场
三层陶瓷洁具宏明
水具厨具
厨房设备雅迪尔
四层家具华丰、华夏、野田、兴业
五层精品家具罗马家具
2-3-3大连奥林匹克购物广场
位置：大连人民体育场北
开业日期：2000年4月
商场总楼面面积：35，000平方米
楼层：地下二层
东西广场租金：2.4-3.5元/M2/天；负二层：1.5元/M2/天
现场气氛
商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。
商品布局
楼层商品种类主要商品品牌
地下一层沃尔玛超市Only、w。w、color18
少女装
地下二层男装都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司
女装
餐饮
东广场婚纱摄影时尚经典
珠宝
西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集
眼镜店
药房
家具
精品廊
化妆品
总结：
大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。
3-项目的商场部份分析
3-1项目概况
本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成A、B、C、D、E、X六地块。
项目基本指针如下：
项目内容数量
总规划面积（M2）27900㎡（不含X区）
总建筑面积（M2）129279㎡
区域占地面积（M2）住宅面积（M2）公建面积（M2）容积率覆盖率（%）
A区4714.52175097126.6768.7
B区5188.33600109502.8082.1
C区6264.129500143006.9957.1
D区5748.52262062145.0253.9
E区6190.0——106331.7152.1
X区6744.8————————
总计2790077470518094.6362.7
3-2项目SWOT分析
S——项目优势
地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。
规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。
城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名的旅游城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚，商机无限。
W——项目劣势
①项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的负担也不少，这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。
②由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。
③项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势。
④青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也大。
⑤临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响。
O——机会
①与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。
②大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物。
③面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。
④进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。
⑤现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升。
⑥项目规模较大，自身可设置的内容很多，可将其设计为大连市的特色购物场所，作为大连市有代表性的购物天地。
T——威胁
①青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流。
②大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性要求较高。
③市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。
4-市场定位
商业物业是本项目的重头戏，是本项目是否赢利的关键，因此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量资金，利于项目的后续开发，另一方面营造商业氛围聚集人气，带动住宅的销售。在本项目开发上我们可以选择双管齐下，只是在我们项目营销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商业部份的工程可以同步进行，这样也有利于项目销售进步保持一致和很好的延续。
4-1国内市场形势
4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商场发展，引发起处于经济快速增长的中国大陆地产商搅尽脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去增加他们的利润。
虽然在设计方面大多吸收香港的经验，及聘用能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都做成大量空置商场积压。相对投资成本及管理成本，回报率已接近零的地步。
4-1-2现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资金未能到位。待市场成熟之后他们才作打算。但这是不是代表现在就不应该兴建商场呢？答案应该是未必。
4-1-3超额的供应通常都会是在非商业区内的地块出现的。其实，在房地产发展中，配合形势。永远比等待形势好。在商业或购物区兴建商场永远都是合理的做法。始终地产发展永远都不离地点，地点……。广州天河城的成功正好充分表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比比皆是的。
4-1-4国内的商场大多数都是以美观为主要设计概念，往往忽略了商场的创富能力，适当的布局及配套。到招商推广时，问题出现了，但却改不了暨定的事实。华丽商场变成空置，白白浪费了经济资源。
4-1-5以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也确实把很多租金限制在一个较为低的水平。汰弱留强的现实正在出现，从前商户投诉的高租金现象，现在都降至比较他们想像还要低的地步。租户在租金方面的负担，现在绝对不是问题。而也因为这样，租金就反而会变得有上升的潜力。
4-1-6一般商场的成熟期都需要3-5年。期间，顾客需要有从认识喜爱，常到至必到的习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展的阶段。一般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展过程中做工夫不可了。
4-2大连商城的形势
4-2-1正如国内其他城市一样，大连在商铺商场方面的供应也远超市场可以随的。自一九九八年有超过210000平方米的商场建成后，商铺物业的租售情况大受打击。低租金不再是唯一业主去吸引租户的方法，共同[承担风险]的联营方式也开始流行，据我们了解，一般的营业额提成都是23%—32%左右。
4-2-2虽然说租户都不原独立承担租金的风险，但家乐福和沃而玛的进入市场使大连的传统零售模式起了变化我们相信也会刺激新的后来者。奥林匹克广场的成功也会令商户对大连商情重新估计，而百分百投向设备完善的商场。
4-2-3在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不见得成功。街上人流多，商场内，尤其实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要。奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流的方向。
4-2-4青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的影响，当街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街将会成为大连市购物的新时尚地区。虽然临街店铺会增加，但新颖商场的加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包括大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面的帮助。
4-3本项目覆盖地域及经济潜力
4-3-1大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区。作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾客的。它的毗邻覆盖地域应包括中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在15岁到45岁的。男的比女的略多。
4-3-2除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面都是比较大连市的平均数字高。
4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人口为644.6万，其中常住外国人为5842人。旅游人数为2026万人，其中2000万是国内游客。在国内游客中，60%是东北人。
4-3-4游客平均每月有166万人，假设每位游客消费500元，每月从游客方面得到的额外消费额会是每月8.3亿元。
4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。假设每月消费1000元，每月大连市的消费总额会是21.5亿元。
4-3-6在1999年，劳动人口工资收入比1998年增长21.70%，物价指数却下降了0.50%。显示购买能力实际上升了22.2%。
4-4市场需要什么
①大连市民的日常生活习惯在过去的5年内起了基本的变化。城市从国内较为迟起步改革的城市变为国内向国际开放的五个城市之一。从主要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦比比皆是的都市。市民的日常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯。对环境的诉求也有不同的期望。这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢迎的事实中可以看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。
②百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位。顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们可以综合他们的需要如下：
n时尚的购物感觉。
n休闲的购物环境。
n方便的商场布局。
n舒适的商场通道。
n齐全的消费品种。
n灵活变通的商品档次。
n综合餐饮，娱乐及购物的便利。
n具名气的商场。
4-4-1商场档次分析
①大连在国内的国民生产总值在1999年为1007亿元；较北京的2170亿元及上海的4035亿元；相差甚远。虽然每年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第14位。
②每年大约1.28%的游客是国外游客，其余98.72%为国内游客，其中60%为东北游客。国外游客购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低的。
③以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流。
4-4-2商场类型
①以地理为类别，商场可分为：
n邻舍商场
n地区性
n地域性
②若以购物为类别，商场又可分为：
n日常便利商场
n休闲商场
n目标商场
n旅游商场
4-4-3商场主题分析
香港又一城的主题
又一城知道本身位置的特点及顾客的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要。所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达27%，娱乐及个人购物便利店也不少。百货公司没有，但行业专门店则比较多。
广州天河城的主题
广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻。所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄15到45岁的少青中年人。因为面积太大，所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完。所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。
商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别：
n主力店
n行业购物中心（专门店）
n超级市场版权所有
n戏院
n娱乐中心
n餐饮场所
n商铺
4-5本项目产品定位
4-5-1档次定位
■从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。
1.项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；
2．大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片。
3．住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。
■经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档
1．高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次。
2目针对的消费群相当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大程度带动起巨大的消费人流。
4-5-2本项目的主题定位
“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地”
首创旅游式主题的商业物业概念
将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，这是一个全新的消费模式。
主题新颖的吸引
将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前。形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力。
市内旅游文化的支持
大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物。
2001年大连市旅游统计资料：
a.去年大连市全年共接待海外旅游者43万人次，旅游创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长30％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达4万人次。
b.根据统计数字所得，到大连旅游的游客每年平均增长28。4%，实现旅游收入130亿元以上，相当于GDP
10％左右。版权所有
对消费人群的吸引力
将项目设计为一个异国风情文化的购物天地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。
借用概念的吸引力
建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售。
借用其它元素的吸引力
将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。
当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返。
4-5-3形象定位
项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体现了项目的特色，会使其推广事半功倍。敝司建议本项目的形象定位为：
“集世界风情，移植大连国际旅游产业街区”
4-5-4项目定位的发展优势
——项目定位发展规划的超前性及创新性。
我们认为由于基于项目的规模及地段优势，奠定了项目良好的定位和经营规划基础，主要在以下方在呈现：
A——以多种业态并存进行经营规划。
以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。
B——项目发展前景广阔，投资价值更为显著。
以“多种业态特色消费”形式吸纳不同业态的品牌企业进驻经营，提供广阔的产品销售舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。
C——营造浓厚的市场商业氛围
l形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。
l强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营规划，增强投资信心。
l强化首创的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。
l借助品牌企业进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。
l强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势。
D——吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增加人流及品牌效应。
带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势。
我们建议以优惠的招商措施吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品牌代表的主力店
例如：运动系列组团的著名品牌“耐克”“阿迪达斯”
流行服饰系列组团的“左丹奴”“班尼路”“堡狮龙”。
异国风情美食组团的“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、台湾美食店等等。
国际名店城组团的“GUCCI”“华伦天奴”等牌子
家居饰物珠宝玉器组团的“现代简美家私”“香港周大福”“香港周生生”
皮具系列：特乐路、芭迪
超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超市。
4-6项目产品设计建议
4-6-1针对项目整块建议
针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体？
1、鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场，在A区与C区之间搭建架空步行天桥，将A、B、C地块以及X的部份地块所组成的负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设置在A地块的西南转角处。
作用：
n能吸引青泥洼的商业旺区的人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力。
n建设一个下沉式广场，将A、B、C、X地块组成的负一层区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块的缺陷，为主力百货店的引入提供前提条件。
n主力店的引入又为商场前期的销售、招商及后期的经营吸引大量的人流。
4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？
n建议在负一层设置购物天地，引入主力百货店。主力百货店一方面可吸引大量的人流，推动其它楼层业态的经营；另一方面，可带动项目前期的销售、招商。
n在其它楼层设置：
国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象店及其大量的时尚流行服饰。
潮流天地；经营种类：主经时尚服装、精致饰物、甚至可以搜罗香港、日本、韩国等最流行的服饰汇集于此。
视讯网络：经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等。
家居饰物珠宝玉器世界：经营各种品牌家居用品、灯饰，各类珠宝玉器等相应产品。
相应的配套：在下沉式广场设置一个大型街舞或时装表演广场，注入“风情购物公园”概念，意在吸引大量的青少年消费人群和消费者的眼球和人流，在B区或X区的场地可设置室内攀岩场等活动配套。
租售做法：
1、此区负一层先以招商为主，通过优惠的条件引入主力百货店。以此作为一个卖点带动其它楼层的出售
2、各功能区以优惠条件引入2—3家主力店进行带动，其他部分进行分割独立销售。
。
4-6-3针对D、E地块规划
鄙司建议在D、E地块与劳动公园之间建造另一个下沉式广场。
作用：
n可将D、E地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主干道车流较多，行人过马路不便的问题，为对面的人流过马路提供方便，
n将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等的人流吸引过来，推动D、E地块的经营发展。
4-6-4针对D、E地块的业态设置
A）将D、E地块打造成为一个动、静结合且相互带动的新型的娱乐、购物天地。
所谓“动”是指经营一些娱乐性质的、有动感的，甚至是以运动为主题的新型娱乐、康体活动。
所谓“静”是指经营一些与“动”主题有关的各类品牌商品。
“相互结合、相互带动”是指令到“动”与“静”之间，以同样的主题，相互和谐地结合，成为整体；另外，两者也因为有一个共同的主题，相互带动彼此的经营。
B）建议在D、E地块的业态设置为：
国际美食天地：荟萃全国各地和世界风情美食
经营种类：东南亚美食、台湾小吃、大型快餐“麦当劳”“必胜客”干果、零食专卖店、港式茶餐厅,韩国烧烤，日式火锅等。
设置原因：既懑足附近居民区的需要，又可针对悠闲人群
租售做法：以3—4家行业主力店进行带动。主要以招商形式置于E区二、三层，其余部分进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营的条件。
新生代天地：经营儿童服饰，玩具精品。
相应配套：大型游艺中心，史诺比主题儿童游乐园，
设置原因：主要通过针对的消费层和游乐硬件配置吸引人流。
租售做法：配套以招商形式或自营为主，铺位部分通过1-2家主力店带动独立销售。
活色生香国际女人街：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等。
相应配套：设立一小型T型舞台，有利于在开业以后定期或不定期举行的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地：设立“SPA”美容疗法会馆，女士健身美体中心。
设置原因：此区针对女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流。
租售做法：部分以招商为主，用“SPA”会馆经营，吸引女性消费者；部分通过3-4家行业主力店带动独立销售。
活力天地：经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材
相应配套：设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激的游玩配套。
设置原因：利用设置游玩配置吸引年青消费人流。
租售做法：通过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园的内涵提供强有力的支撑。
国际名店城：荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰。
经营设置原因：此区作为次出入口，其价值仅次于A区，在一定程度上体现项目的总体形象档次。
租售做法：此区先已招商为主，通过优惠的条件引入一些国际性知名品牌，后期作带租约销售。
4-7项目的特色如何营造
五洲风情特色步行街的设置
■名称恰如其分
这条街原名五州（洲）街，我们正好在这条街上设置一条汇聚全球五大洲的风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇聚的五洲风情文化。
■装修设计的统一性
在外立面、公共空间、甚至在宽阔的步行街上，都布置着各具特色的异国风情文化。使每一处街景都是世界的特色景点，令消费者无论走在哪里都仿佛置身于异乡。
与整个项目装修设计的统一，法国凯旋门、美国的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景点、当地风俗文化，都会设置于其中。
■经营业态
国际名店街；主要经营：世界名牌服饰、品牌皮具、高级化妆品等。
旅游风情街：经营大连及东北特色旅游商品
香港兰桂坊：经营特色酒巴、无烟餐饮。
租售做法：此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其它以限制性形式销售，以保证此街的档次。
特别补充说明：
本项目的规划设计更多地体现为“街区概念”而非常见“场馆概念”，令娱乐休闲配置与经营布局有机结合；
a)于业态功能区之间的衔接可采用装修风格或配套设施进行划分，既体现出明显的业态功能分区，又体现项目的统一性，并充分考虑到出人流导向的效果。
b)项目的主题风情定义是基于项目特性而提出，其作用是为项目营造浓厚的招商和销售、购物氛围，因此经营布局上与硬件配置相配合。令项目定位的旅游、休闲、娱乐、购物溶为一体。
c)对于销售完成后所形成的产权独立可能导致经营混乱现象，可视其商铺位置所处功能区不同区别对待；或先招商后销售（如E区），甚至以优惠的招商条件吸引目标经营者，以树立项目整体形象；或者进行限制性销售，通过销售时鉴定补充协议或管理公约，令业主在功能区规定的业种范围内进行经营，明确项目鲜明特色定位，或进行独立销售，避免缩窄投资者层面。
5-商场的租售策略
5-1目标客户
5-1-1销售目标客户
（投资客、品牌商户/厂家、个体经营者）
n本地客户
n外地客户（省内、国内）
n外资客户（港澳台、国外）
5-1-2招商客户
n主力经营商户（体现商场形象和档次）
n目标经营商户（国内外知名品牌）
n个体经营者
5-2租售时机
考虑因素：工程进度
当地消费习惯
当地气候
租售筹备进度
5-3租售策略
5-3-1租售推广策略
推售前准备阶段
n目的（效果）：
®新闻造势
®引起无锡全市关注的焦点
n媒体组合：以报纸为主
n推广重点：项目的投资前景和经营前景
n公关活动：
®无锡零售商业发展前景研讨会
®本商场的创新经营理念和经营模式研讨会
®本商场的规划布局专家评审会
®项目动工新闻会
n租售策略
®直销资源客户
租售第一阶段
n目的（效果）：
®高调亮相
®公开租售
®立即引起市场轰动
n媒体组合：
®报纸、电视、电台、户外广告、网络等多媒体全方位报道宣传
n推广重点：
®项目的投资前景和经营前景
®创新的经营理念
®创新的规划布局
n公关活动：
®至IN流行时装SHOW
®与电台合作，每周在现场举行直播节目，介绍最新潮流信息或讨论热点话题
®计算机/网络至IN游戏比赛
n招商策略
®主力商户直销
®资源商户直销
租售第二阶段
n目的（效果）：
®延续前期租售旺势
®加推新一期铺位
n媒体组合：
®报纸、电视、电台为主
n推广重点：
®项目的投资前景和经营前景
®创新的经营理念
®创新的规划布局
®首次公开租售火暴
®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；
®确保升值的商场售价体系
n公关活动：
®全城挑战极限——极限运动大奖赛
®三人篮球赛
®街霸四人足球赛
®庆贺提前封顶暨业主联谊活动
租售第三阶段
n目的（效果）：
®延续前期租售旺势
®加推新一期铺位
®启动人脉销售
n媒体组合：
®报纸、电视、电台为主
n推广重点：
®项目的投资前景和经营前景
®创新的经营理念
®创新的规划布局
®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；
®确保升值的商场售价体系
®高额稳定的投资回报
®主力商户进驻动态
n公关活动：
®温馨家庭摄影展
®儿童集体绘画活动
®女性美容纤体讲座
®巡回展销暨抽奖活动
租售第四阶段
n目的（效果）：
®延续前期租售旺势
®最后一期铺位
n媒体组合：
®报纸、电视、电台为主
n推广重点：
®项目的投资前景和经营前景
®创新的经营理念和规划布局
®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；
®确保升值的商场售价体系
®高额稳定的投资回报
®主力商户进驻动态
n公关活动：
®异国风情系列活动（与旅游局合办）
®国际美食节
®试业志庆
5-5主要促销手段
n发展商参股经营
在销售中，发展商采用让利10%~20%的方式，获得该商铺10%~20%的股份，业主可选择在开业后任一时间购回经营权（股份）。这种做法的好处在于：
®发展商继续是商场的大股东，能够保证商场招商、经营的整体统筹实施和定位的实现；
®推广宣传中保持高姿态的调性。表明发展商对经营前景充满自信，同时令投资者感到发展商是真正与业主共同承担投资风险的。
®因为发展商以让利的形式，获取股份，所以降低了客户的投资投入。
n业主承诺开业优惠折扣
客户买铺时承诺按发展商规定时间准时开业的，并交纳1万元开业保证金（对准时开业铺位的业主可退还保证金）后，可享受2%折扣优惠；此项可在《认购须知》中注明。
在一定程度上能够保证商场开业时有较多的铺位经营，不至过于冷场。
n零首期付款方式（100%按揭）
减轻投资者首期压力，降低投资门槛，鼓励小买家入市。实际操作是发展商允许买家在规定期限内（一般为一年）分期付给首期房款。
n反租销售
针对部分位置较差，预计销售存在一定难度的铺位而采用的促销手段。
®有利于招商、经营的整体统筹实施和定位的实现
®以较低的投资风险，及稳定的回报吸引买家
5-6招商条件
5-6-1租金优惠
n扣率形式计算租金
扣率即按照营业额提取一定比例作为商场的回报，抵偿租金。发展商与商户共同承担风险，共同分享利润。
根据无锡市目前的零售市场开放程度，国际知名品牌尚未进驻，仍然有广阔的市场空间有待开拓。所以，针对有潜质的知名品牌，对其市场接受程度和营业额具有信心，可利用优惠的扣率方式，引进本商场经营。
■年期
根据不同行业而定，除餐饮年期较长（10年）外，一般行业可商议2年死约2年生约或3年死约3年生约。
■免租期
根据租赁的实际情况，给予弹性的免租期优惠。
■免管理费
对于个别商户或一定招租期内的商户可减免一定期限的管理费，鼓励商户进驻。
■送装修
除公共地方装修外，对于个别商户或一定招租期内的商户提供铺内全部或局部装修，一般仅提供天、地、墙、灯的装修。
6-商场的经营管理
6-1角色
6-1-1对内经营
n与商户达至良好的沟通，了解商户的需要，建立融洽的客户关系
n监察商户严格遵守商场的管理公约
n监管租户按照租约经营
n监控商场的经营状况
n统筹商场购物环境的装饰布置
6-1-2对外经营
n向社会公众推广商场的形象
n协调与政府各部门及旅游公司的关系
n监督及协调与物业管理公司、工程公司、广告公司、公关公司等各方工作
6-2目标
n建立项目的整体形象
n为商户提供良好的经营条件
n提高商场及商户的知名度和商誉
n吸引更大的消费人流
n促进商户的经济收益
6-3效果
6-3-1旺人（消费人流）
提高商场人流
n满足各年龄阶层的消费需求：男、女、老、幼皆宜
n具有强烈的吸引力、吸纳更广区域消费人流
n充分利用旅游城市及项目的资源优势，争取旅游消费人群
延长消费者的逗留时间
n留住各类型消费群体
a.家庭：老人、丈夫、妻子、小孩
b.非家庭：朋友、同事、情侣、个人、游客、团体
®好吸引，想逛一逛
®够新奇、够刺激，好想玩
®饿了有地方吃东西
®很有心情购物
®走累了有地方休息
n吸引不同消费群体的循环消费
n引导消费人流
a.竖向引导：首层二层三层
b.横向引导：流行区运动区儿童区餐饮区
6-3-2旺场（投资者和商家）
n灵活集中的经营组合，适合各层面的经营者
n合理规划布局，有效地切合投资者和商家的需求
n在装饰布置上突出体现主题特色
n充足的配套设施，创造出一流的购物环境
n一系列的旺场推广、租售措施，保证项目的销售和招租双赢
6-3-3旺财（经营收益）
提高顾客消费率
n该买、想买的能买到
n该玩、想玩的能玩到
n想吃、爱吃的能吃到
n想看的能看到
6-3-4运用多元化经营策略，
提高日均销售额和利润
n平价：坚持薄利多销
n中档价：想买的，能买到，且价不贵
n高价：品牌、精品、货真价实
6-4商业物业主要经营管理模式
①传统百货业经营管理模式。
②新型商业模式。
6-4-1经营模式比较
组成成份不同
百货的经营模式是一个整体，是由一个管理层去管理各个专柜，而各个专柜都隶属于同一个企业，管理架构比较简单；而商业物业是由投资者和经营者组成，他们相对独立，拥有产权或经营权的独立，并各自维护自已的利益，组成成份比前者复杂。
宣传推广、档次的控制不同
百货的宣传推广相对简易，而对整个商业物业进行宣传推广、档次的控制难度较大。
因此我们必须寻求一种适合时代要求又适用于综合商场的经营管理模式。
新型经营管理主要包括以下方面：
①物业的硬件管理；
②物业租赁；
③商户的协调统一
④物业整体宣传推广；
⑤经营信息和相关服务的提供；
⑥形象建立；
现时的商业物业林立，竞争激烈，要在商场上取得一席之位并非容易，更何况要成为商场上的领头羊呢？在当今的商业物业经营管理中，必须引入一些新型的经营管理模式进行科学的、专业的管理。综观目前商业物业的经营管理方式，一般以下两种模式：
模式一：由发展商组织经营管理架构（或公司），聘请具有丰富经验的经营管理顾问公司，由其提供专业顾问意见，交自组的经营管理架构（或公司）执行。
模式二：聘请专业经营管理公司直接经营管理公司直接经营管理，发展商处于监控执行地位。
6-4-2采用经营模式的论证
①从社会分工的角度看，发展商擅长于产品的开发，对于经营管理的专业问题，应由专业的经营管理公司实施，更有利于整个商业物业的运作。
②对于新的商业物业来说，在开业后1-3年间属于市场的适应磨合期，让有操作综合商业物业经验的公司进行操作，可减低操作上的风险。
③选择专业的经营管理公司直接进行经营管理，会得到整间公司的资源。
6-4-3结论
建议由我司整合专业资源，采取模式二为贵司提供直接经营管理的服务
好处：
由我司战略合作伙伴公司加入直接的经营管理，有利于与前期的策划销售招商涵接，提前介入整体运作。
有操作广州代表性商业物业—天河城的经营管理经验。天河城的形式与贵司的项目相似。将这些专业经验模式用于贵司的大型综合商业物业，有利于商场的整体发展。
7-经营推广
7-1推广活动
n各类展览：名车展览、珠宝展览、名画展览、摄影展览等
n时装表演：春夏新装、秋冬新装、品牌新系列等
n美食节/特色专题节日：中华/环球美食节、国际儿童节、奥运会、世界杯等
n电台/电视台直播：时事论坛、品牌推介、流行时尚等
n各类大型游戏及比赛活动：电子游戏比赛、网络游戏比赛、书法绘画摄影比赛、运动竞赛等
n商品推广活动：运动用品推广、服装系列推广、家居系列推广、及与商户合办的各类商品推广活动
n慈善活动：商品慈善展销活动、慈善拍卖活动
7-2信息系统建议
n商场消费指南
内容包括商场的地理位置、交通路线、商户名单、经营规划等基本信息。
n商场刊物
定期推出，重点介绍商场的最新信息。内容包括商户动向、潮流信息、产品推介、促销行动、推广活动等。
n计算机网页
通过INTERNET，将商场的主题、定位、特色、商户组合、最新信息等向全国、国际进行推广，树立商场的形象，吸引国内外游客消费。
7-4经营促销手段参考
n互动优惠券
行业互动促销：如在商场内消费100元，即可获赠B区20元餐券；或，在运动区消费满200元，即可获赠服装礼券10元
®楼层互动促销：如在首层消费100元，即可获赠二层消费券20元
通过互动促销措施，使商场整体结合更为紧密，更容易造成人流循环消费，使每一行业及每一楼层的商业价值得到充分挖掘。
n会员制消费优惠
一次性消费一定金额的消费者可成为商场会员，以后消费可获额外折扣以及其它优惠；可同时实行消费累积折扣奖励计划。
n印花优惠
商场不定期举行优惠促销，优惠期内，消费者均可获取商场纪念印花一款，在集齐一系列纪念印花之后，可在指定节日或特定商场促销日凭印花抵现金或参与抽奖活动。
8-经营管理组织架构
9-商业招商经营运作优势
9-1-1具有较强的商业招商能力，
掌握粤、港两地数百个知名品牌商家的网络资源，能为贵项目的招商提供极大的帮助。
9-1-2具有实际招商操作经验，
了解招商运作过程的各项细节，曾成功完成广州中华广场、广百新翼、中信广场购物城等著名商业项目的招商运作。
9-1-3具有引入主力店的成功经验
对于商业物业，无论是短期的促销还是长期经营，针对性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功个案中也充分地体现了这一点。如我司在1999-2000年操作的商业项目广州中华广场，总建筑面积18万平方米，以“广州首个热带园林休闲购物新天地”为主题定位。此项目在开发初期，其售价约为港币3万元/平方米，销售状况一般，招商进展缓慢。因此，我司为其引入了大型外资百货集团—吉之岛，营业面积达2万平方米，并以“吉之岛成功进驻”作为卖点吸引投资者和经营者，令销售和招商状况大为好转，特别是销售上甚至出现排队购铺的现象，而售价也升至港币5万元/平方米；另一方面，在招商中也以此带动并结合我司本身的商户网络，采取多种招商形式，在短时间内完成全场90%的招任务。这一项目可以说是我司甚至广州商业物业中操作得最为成功的个案。
此外，我司在操作广州标志性物业中—中信广场购物城和广州市中心北京路步行街项目—广百新翼的时候，也灵活运用了主力店的进驻这一手段，如在中信购物城中引进著名港资零企业—屈臣氏(香港和黄集团旗下的连锁精品超市)，营业面积为600平方米，在广百新翼则引进了屈臣氏和家谊超市(广州友谊集团旗下的大型超市)，营业面积达4000平方米。
当然，在主力店引入的过程，我同也会充分考虑各个项目的实际情况，有区别性和针对性地引入主力店，力求实现发展商、投资者或经营者和进驻商户“三赢”局面。
9-1-4丰富商业经营运作经验，
成功个案包括参与经营管理广州天河城项目，不仅令其连续数年出租率达100%，更令其场内的店中店租金不断攀升至每月2000-2500元/平方米，逼近广州北京路的一些临街铺面，且通过种种经营手法，令整个商场一直处于中上档次，成为广州经营管理最成功的商业物业之一，其营业额位居广东省首位。
9-1-5服务品牌
我司曾经服务的商户其中包括：
COZZI/MAX&CD/雅图时装/KRIZIA/登喜路/金利来/道蒙/FREEBIRD/康威服饰/曼奴运动服装/班尼路服装有限公司/莎莲奴/TOPPY/上海东方鳄鱼服饰有限公司/东方眼镜/先施眼镜/老人头/康妮雅/戴安芬内衣/观奇洋服/经典故事/卡路•约翰/歌莉娅时装/百丽鞋业/香港万事达.飞安娜中国总/广州李宁体育用品销售有限公司/广州亿安体育用品有限公司/NIKE/雷俊运动/OPA时装/LOAIO/仁信牛奶老铺/肯德基/大家乐/多美丽快餐/东海堂/宝生园/LANCOME(香港)化妆品公司/卡西欧/顶好首饰/周生生珠宝金行/周大福珠宝金行/红孩儿/谢瑞麟珠宝金行/莱福珠宝/屈臣氏/百佳/蕉叶风味集团/绿茵阁/大禾回转寿司店/金旺庄韩国料理/荔港名食家/
除了以上曾经服务过的客户，我司还为以下各类行业著名品牌的特约商铺拓展顾问：
SAWATCH（时尚名表系列）SUSSI（古色女装）
华伦天奴（服装）麦当劳
7.11便利店先施眼镜
DUNHILL（登喜路）芭迪鞋业
JESSZCA（女装）e´MU（女装）
GUESS（服装/手表）屈臣氏（超级市场）
我司热切希望能籍以上的各方面优势，为本项目提供全方位的全程服务！
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析
■本地购房消费以中低价为主，价格介于2500-4000元/m2，且多集中于城乡结合部，外地购买力在大连不容忽视，尢其对于高价住宅来讲，其比例较大。
■产品选择层次结构较广，且类型多样，从一般的解困房、经济适用房到海边豪华宅、别墅，从市中心到市郊的大型小区都相继一一出现。
■发展商已迈向品牌时代，陆续涌现了万达、亿达等全国知名开发企业。
■住宅产品仍偏向于大户型为主，但特色产品不多。
■住宅销售的服务意识有待加强，营销技巧也有待提高。
楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修
星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房：193-247复式：365-4428600元/m2现楼豪装
雍景台连体高层单体高层二房~四房121。21-198。84㎡8300元/m2准现楼豪装
曼哈顿大厦单体高层公寓套间~三房43。14~197。88㎡8200元/m2准现楼豪装
2-项目的优势劣势分析
2-1项目优势：
n位置优越、交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈
n景观优越与大连市中心最大的绿地公园一路之隔，园景、山景收眼底。
n同区域同文件次竞争项目不多，直接竞争大大减少。
n项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。
2-2项目劣势：
n属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾。
n开发成本高，不利于发挥价格竞争力优势。
n项目档次较高，会针对消费人群变狭窄。
n项目旁的高架桥建筑，令项目低层单位受景观和噪声的影响。
n一方面项目开发资金需求量大，对销售周期要求较短，另一方面，此类型项目对施工进度要较高，因此。两者间的矛盾将制约着项目的成功。
3-目标客户的定位和分类
项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同。
3-1住宅的目标客户分析
n大连市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于30-50之间。
n东北地区的一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员。
n东北地区的高级公务人员。
n祖籍东北华侨。
3-2公寓的目标客户分析
n在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员。
n大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员。
n大连市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士。
他们共同特征：是社会上事业成功的一群，他们或者是经历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气，对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值，更需要荣耀和被受尊崇。所以他们注重产品的素质，注重项目的内涵，注重项目的形象。
4-项目定位
4-1项目理解
1、本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，所以本项目的开发，必须以商用物业和高价住宅相结合开发，才能承受本项目开发成本压力；
2、本项目位于市中心，交通发达，以及城市规划配套完善，更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势，且配合本项目的硬件支持，建议本项目走高尚住宅的路线。
3、本项目位于繁华的商业、娱乐地带，周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年的消费群。所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群。
4-2产品定位
根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目的产品不仅能具备这些条件之外，更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为：
大连市中心标志性顶级豪宅
大连市中心——位于大连市最繁华的地理位置；
标志性——强调项目在大连市的城市地位；
顶级——走在时代的最前边，超越居住新境界；
豪宅——非一般的住宅，是住宅市场的高端。
4-3形象定位
项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广策略事半功倍。为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态。建议项目的住形象定位是：
“滨城都会至尊府第”
4-4项目形象包装
本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶级豪宅的亮点，又要表现项目的高层次的品味，因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求。使到居住在这里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志。
5-产品建议
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明
A号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响，其档次性也会有所折扣，故建议将其针对客户层放宽，因此，户型面积比例为：
户型建筑面积比例
二房75-8515
小三房95-11040
标准三房110-12533
小四房130-14012
B号楼：其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其独特的市场特征，故需满足以下要求：
n实用性
在面积有所控制的前提下，保证每个单位的各种使用功能。
n投资性
作为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般住宅较理想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面，本项目的销售单价较高，故可在面积上尽可能令其总有所控制，从而更好地满足投资客户的要求。
n服务性
公寓在服务功能方面的提供，令其投资价值和办公用途得到实现。
综上所述，建议B号楼的户型面积比例为
户型建筑面积比例
一房35-5030
二房65-7540
小三房95-11020
大三房110-12510
另外，根据B号楼的功能，建议可采取“产权商务酒店”的概念进行操作和销售，其目的如下：
n通过酒店一方面管理项目住宅部分的配套设施，另一方面为B号楼提供服务，体现其价值。
n通过“酒店”的操作，令整个项目的利润得到最大限度的实现。
n作为长期收益的手段之一，毕竟大连拥有着巨大的旅游资源。
C．D号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响较小，且景观效果又是最佳，因此也最能体现项目住宅部分的价值。建议其户型和面积比例如下：
户型建议面积比例
二房75-9024
小三房100-11024
大三房120-13030
四房140-16015
复式160-1807
5-2户型设计建议：
n1在保证功能的前提下，尽量控制单位面积。
n2尽可能保证各单位的景观。
n3进行户型上的创新，如“双套房”概念，跃式处理等，因此提高产品价值。
n4适当进行功能上的扩展，如空中花园设计。
6-项目命名的初步建议
6-1项目整体命名
由于本项目的住宅是走高档路线，与时尚、潮流的商业一起联动，互相辉映，因此项目以一个融合大气与时尚的命名为：
滨城国际都会
6-2商业命名
因为要突出本项目的商业是一个个性化很强的商业形象，且能融入新颖独特“异国风情”的主题概念，也能囊括“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存；给人一个深刻、易记的印象。因此建议商业部分的命名为：
都会风情
7-住宅与商业的互动分析
7-1住宅与商业的统一性
由于本项目由六个分割的地铁组成，故其住宅和商业部分亦被分割，这影响了项目的整体性效果，这是不利于发挥项目的规模效应，故形成住宅和商业的统一性是极其重要的。
7-1-1住宅统一性体现
l立面处理的协调一致。
l硬件配套和软件服务资源上的共享。
l包装推广上的统一。
7-1-2商业统一性的体现
u规划布局上的联动和互补（如前所述）
u业态选择的协调和联动
u商业部分主题的确立和贯穿
7-1-3住宅和商业的协调
u在规划上尽量减少商业经营对住宅环境造成的影响，如住宅出入口的设置和控制；商业人流的引导；业态的选择等。
u在推广宣传上发挥其互利优势，一方面住宅为商业提供客源，另一方面，高档次的商业气氛使住宅价值提升。
u住宅和商业在档次上的统一
7-2住宅和商业开发推售的互动策略
（如图所示）
①销售A、B区商业部分③销售A号楼
开发A、B、C、X区④开发下沉式购物地带
①对A、B区主力百货进行招商
⑤
销售C、X区商业部营造商业步行街氛围销售D、E区商业部份
销售C号楼、D号楼⑥
开发D、E区⑦完善C、D号楼硬件配套⑧销售B号楼
②对E区进行主题业态招商⑥营造主题商业气氛⑦
6-3说明
说明1：
uA、B区靠近百年城商圈，其价值显而易见，且开发较早首先进行销售将有利于资金回笼。
u对主力百货店进行招商为项目后期的开发和销售作好准备。
说明2：
uE区的业态作为项目商业部分的另一重点，通过提前统一招商可确保项目主题定位。
说明3：
u由于A号楼相对档次略次，有利于项目住宅部分实施低开高走策略。
说明4：
u配合主力百货店进场，为销售C区商业部分作准备。
说明5：
u利用A、B区销售势头，招商状态和下沉式广场概念进行促销。
说明6、7：
u初步真实体现项目商业氛围，从而支撑D、E商业部分的销售。
u利用A号楼住宅及商业部分销售旺势，带动C、D号楼销售，并逐步完成住宅硬件配套（如会所）。
说明8：
u利用硬件配套的完善促销B号楼销售。阶段工程进度时间销售进度招商进度拟定销售均价预售可实现比例销售总额
一A.B.C.X处于±0五个月A区2/3（6475）B区3/4（8213）对A.B.C.X区负一层的主力百货店进行招商1500085%187，272，000
二A.B号楼主体2/3部分D.E区处于±0四个月A号楼（21750）对A.B.C.X区的行业主力进行招商800080%139，200，000
三A.B号楼外封顶D.E区完成群楼部分五个月C区3/4（10725）X区2/3（4667）对D.E区的行业主力店进行招商1500080%184，704，000
第7篇
关键词：土木工程项目；安全；施工管理；方法；对策
中图分类号： TU71 文献标识码： A 文章编号：
建筑行业随着社会的发展在规模上逐渐壮大，但在发展的过程中出现了一系列安全事故，造成了巨大的生命和财产损失，严重损害了人们的切身利益。究其原因，从根本上将是由于缺乏有效的安全施工管机制，没有对土木工程项目的现场施工采取有效的管理控制手段和方法，所以如何有效提高安全施工的管理水平是当前土木工程项目施工的重要任务之一。
一、工程安全的重要性
安全是需要一定的投资，但安全也可以带来客可观的效益。所以，在工程施工的过程中，安全除了能带来符经济效益，更能够带来一些社会效益等非价值因素。通常来讲，安全主要包括两大方面的功能：首先，安全可以直接避免或者减少危害及事故对社会、人、自然所造成的重大损伤，保护人们的生命、财产安全，尽可能减少利益损失；然后，安全可以保障个人的劳动条件，从而实现对自身经济保值和增值的作用，最终对社会实现间接性的增值功效。
二、土木工程在施工管理上的有效方法
1.树立现代的安全理念
当代社会认为伤亡事故都是由于人们自身不安全的行为以及事物不安全的状态导致的，而要想控制人们的不安全行为，就要在心理行为的基础上进行教育培训，有效提高人们的安全能力和意识。而事物不安全的状态则需要依靠有效的技术手段，而对于较为复杂的工业系统，人与安全技术体系的可靠性依然无法真正消除安全隐患，因此这在很大程度上影响了人与安全技术体系的可靠性管理等内容，因此这已经成为导致较复杂的系统发生安全事故的最主要原因。
从布尔的代数原理来看，在人为因素、管理因素、环境因素和设备因素这些不安全因素中，管理因素具有最大的结构重要性，从而制约、影响其他相关因素的发展。
2.保证是项目施工的质量安全
（1）施工质量
第一，项目开工之前，一定要做好施工的方案与组织设计，并充分结合工程质量的相关标准和要求，从而有效完成工程实际规定的项目工程的各项质量指标，保证施工质量上的安全性。第二，加强施工人员在图纸标准和技术规范方面地方教育培训工作，让他们对施工的方法、工序以及注意事项有全面的了解，这样可以有效避免不安全事故的发生。第三，在施工设备的使用上要做好协调工作，并对设备进行定期的保养和维修，保障日常的使用需求。第四，适当引进先进的施工技术，不断提高现场施工的质量和效率。第五，有效根据相关的政策规定和企业实际情况制定有效的管理措施，规范企业管理，加强安全性。第六，企业需要对现场的施工人员进行工程施工质量方面的教育培训，从而加强现场施工的质量监督，有效增强项目施工的质量和安全。
（2）施工质量应注意的问题
第一，在项目施工正式开始之前，可以将之前制定的施工设计和组织计划上报相关部门进行审批，当审核通过后方可正式开工。第二，在引进新材料和新技术之前，必须要出示有相关的材料鉴定和技术检测数据加以证明，然后进行上报审批，通过后才能真正使用。第三，在项目施工的过程中，一旦出现意外事故就会严重影响整个工程的职工质量，会引发很多不安定的因素。因此，施工中一定要对发现的问题进行及时、有效的处理，保证施工过程的规范化和施工质量的安全性。第四，对于施工中的关键部位，企业需要专门设立质量监督管理，并安排责任心情的工作人员来执行。第五，而对于施工过程中较为隐蔽的部位，也要严格依照有关的工程质量规范进行施工，并且要对每个施工阶段和步骤进行规范化的安全质量检查，最后还要进行复核抽查，切实保证施工的质量安全。
三、土木工程安全施工的对策
在土木工程项目的施工过程中，需要重视并加强安全的施工管理，实质上就是对土木工程的生产组织活动进行合理的具体性管理控制，从而有效消除或者减少施工过程中存在的各种不安全影响因素，最终使土木工程项目建设能够顺利进行。针对土木工程项目的安全施工管理，应该从以下两个主要方面进行：第一，始终坚持施工中安全管理的有效原则。大力倡导生产与安全同步，在项目施工中务必要加强安全管理，使安全贯穿在项目施工的整个过程，并且安全的职工管理可以在一定程度上促进项目的施工作业。第二，制定有效的安全控制管理制度。在项目施工当中，需要对生产过程中可能潜在的安全隐患进行及时、有效的控制，并且还要制定相应的管理制度，保障土木工程项目建设的顺利进行。总而言之，一定要结合项目的实际情况和施工特点，进而采取适当的措施进行安全的施工管理，真正将安全落实到施工的过程当中。
1.避免人为失误的有效技术方法
第一，失误设计。这主要是采用精心的设计使员工尽量不发生工作失误，哪怕发生了也不会造成严重性的后果。比如说，不同的尺寸、颜色或者形状都可以用有效避免实际操作中失误的发生几率，连锁装置可以实现强制性的操作终止，减少操作失误；第二，冗余技术。这种避免人为失误的技术具有明显的安全特征，它不是自身的所有措施装置都会发生故障，而是只具有一个或者几个，所以系统依旧能够保持正常运行。可见，冗余技术目的是要有有效提高系统的可靠性，当部分系统发生故障时，还可以有备用设备使用。
2.避免安全事故的技术方法
第一，有效消除危险电源从而降低或减少其造成的危险。这是通过对原材料进行合理的工艺替代的手段，例如可以用无毒的材料对有毒材料进行替换，使用生物技术对工程技术进行有效提到等等，这都可以实现对危险消除的目的；第二，有效限制危险物质或能量。这可以通过限制技术的运用，将危险物质和能量有效控制着在规定范围之内，例如限压、限位及控温等等；第三，隔离。主要是在空间或者时间上对危险物质采取一定的物理屏蔽或者分割措施进行有效的约束。
3.避免故障发生的有效措施
要想有效避免项目施工中故障的发生就一定要有一定安全系数设定。安全系数是土木工程设计建设和施工过程中首先的考虑因素，可以有效保证施工机械以及建筑物自身所需要的强度，最终保证施工过程中工艺工序以及设备的安全运行。因此，在土木工程建筑的设计建设和现场施工技术计划中务必要严格依照可靠、节省并且安全的施工原则进行，并且要充分考虑施工的效益和安全因素，其实提升项目施工的安全系数，不断提升施工的可靠性。
控制好施工质量
总结：
总之，土木工程项目的现场安全施工管理可以说是一项复杂性的系统工程，所以安全施工管理会涉及到多个领域，并且有着紧密的关系。所以，在项目施工管理的过程中，一定要结合施工现场的实际情况，建立并完善有效的安全施工管理体系，严格执行各种安全的管理技术和手段，保证土木工程项目的施工质量，最终保证人们的生命和财产安全。
参考文献：
第8篇
【关键词】项目实施现场策划；项目实施施工策划；项目实施商务策划；项目实施资金策划
一、背 景
大型公建项目具有投资大、工期短、参建单位多、政府及公众高度关注等特点，较常见的房建项目具有很大的组织管理难度。对于承建公建项目的施工单位而言，计划管理显得尤为关键。本文所述为在西安某大型公建项目中某施工单位做好项目实施策划管理，最终实现项目的各项目标。项目实施策划关系项目成败，本文对其他类似公建项目的策划管理具有一定的借鉴意义。
二、工程概况
该工程地处西安市北郊，占地面积8.3万㎡，总建筑面积48万㎡，为大型单体工程。本工程为集交易展示仓储贸易于一体的大型商业公建项目，工期为397日历天，造价约8亿，地下1层为大型停车场，地上共计6层为仓库及交易展厅。项目采用DBB管理模式。本工程质量目标：合格；安全文明施工目标：达到西安市文明工地标准。
三、项目实施环境及目标分析
（1）项目实施环境分析
（a）外部环境
工程地处新成立的西安某开发区内，为该区首批建设项目之一，且工程规模较大，受到当地政府主管部门高度重视。本项目亦为建设单位进入西安市首个商业投资项目。
拟建场地交通便利，有利于材料设备的进出场组织。但场地北侧为某遗址保护区，南侧为某市政单位建设工地。南北场地狭窄，仅可修建环形道路。
本工程东西仅临两农村，根据当地类似环境分析，村民可能对工程建设产生干扰，并在土方等工程分包、材料设备采购或租赁等方面对项目施加影响。
（b）内部环境
工程基础类型为现浇钢筋混凝土墩式基础。根据地勘报告，独立基坑开挖深度均在5m左右，且需要挖穿大面积厚超1.5m的中粗砂层或粉质粘土夹层，施工技术难度大，安全隐患因素多，边坡安全支护方案需要专家技术论证才能实施。
工程结构比较复杂，异形构件较多，层高均超过5m，框架梁跨度超过8m，部分超过18m，支模方案需要专家论证。技术质量管理是本项目管理的一项重点。
工程体量大、工序多，本工程较定额工期压缩近200天，工期紧。因赶工所需资源及采取必要的赶工措施将增加施工成本。本项目的工期与质量矛盾非常突出。
合同约定甲直专业分包单位较多，施工单位需要通过编制各项计划表及召开协调会等方式协调各专业工程的衔接。施工单位与建设单位为战略合作伙伴关系，双方在其他经济圈内有合作成功案例，可以作为本项目的借鉴。
施工单位成立的总包项目部管理人员整体比较年轻。一方面人员精力旺盛，富有激情，对于项目赶工有利；另一方面由于管理经验的缺乏，施工过程中协调力度可能不够。因工序安排不合理、不及时而造成的质量风险因素明显。
（2）项目目标分析
（a）质量目标：合格。
（b）工期目标：工期397日历天。
（c）成本目标：实现总造价的X%利润。
（d）安全文明施工目标：达到西安市文明工地标准。
从四个方面做好策划，即现场策划、施工策划、商务策划、资金策划。现场策划在进场前5日完成，施工策划在施工前5日完成，商务策划在施工策划完成后10日内完成，资金策划在商务策划完成后10日内完成。
四、项目实施现场策划
（1）定义：项目实施现场策划为根据工程外部环境及工程特点进行分析优化，最终形成现场各施工阶段的总平面布置、临建、临水、临电等现场的最优部署。这是项目实施策划的第一环节，也是项目实施施工策划的基本依据。
（2）策划内容阐述：根据施工图纸、合同及工程外部及自身特点，项目实施现场策划主要从五个方面部署，即CI策划、办公设备配置、总平面布置、临建方案、临水临电方案。
（a）CI策划：根据安全文明施工目标和施工企业CI标准进行全覆盖，形成CI策划表。
（b）办公设备配置：现场办公设备主要为空调、打印机、复印机、传真机、投影仪、文件柜、办公桌椅、饮水机、电脑等，根据项目组织机构设置配置。
（c）总平面图布置：根据环境及工程自身特点按各施工阶段绘制总平面布置图，形成《现场分区组织施工图》、《土方及基础工程施工阶段平面布置图》、《主体施工阶段平面布置图》、《装饰装修阶段平面布置图》、《安全文明施工平面布置图》。平面图主要内容为：大门，塔吊、人货电梯等大型机械设备布置，临时道路， 材料堆场，现场加工车间，库房，临时厕所，大型材料及机械设备进出场路线，绿化，消防器材及临水临电等。
（d）临建方案。临建方案包含：办公区、项目部生活区、工人生活区、作业区。办公区方案主要内容：位置、办公室的设置、场地内的绿化、大门、标识、围挡、车位、图牌、装饰做法等。项目部生活区方案主要内容：位置、宿舍、厕浴室、食堂、绿化、装饰、大门、围挡、车位、图牌、装饰做法等。工人生活区方案主要内容：位置、宿舍、食堂、装饰、围挡、绿化、消防等。
（e）临水临电方案：根据总平面布置图及临建方案，编制临水临电专项方案，主要包括：水源、电源、临时给排水、临时用电线路等。
五、项目实施施工策划
（1）定义：项目实施施工策划是基于现场策划，并综合工程项目外部环境及自身工程特点，从管理目标、组织机构、主要施工方案编制计划、分包方案、物资采购方案、机械设备配置方案、生产区布置、施工总进度计划、总分包管理九个方面进行分析，形成在施工组织部署中具有指导意义的计划文件。项目施工策划实现工程施工组织的最优化，形成工程施工阶段的各项施工部署的依据。
第9篇
[关键词] 餐盘广告 大学生
在市场化高度发达的今天，品牌商们通过捕捉人们生活中的细节，来全面地建立和塑造品牌形象。大学生是极具代表性且个性鲜明的群体，也是市场中不容忽视的消费群体。通过大学校园食堂的餐盘广告在大学生消费群体中进行公益宣传和品牌传播是一个极富创新性的设想。本文即是对在大学校园食堂中进行餐盘广告实验的实验设计、研究及结论的描述和总结，也是将创新性思维化为实践的成功典范。其中实验地设计和实施是难点；实验的实施、后续推广及结论是重点。
一、研究背景
1.创新意义
项目创意创新：利用大学生一日三餐的时间――每天不得不经历的空闲时间、每人不得不体验的放松时刻，于不经意间自主、愉快地接受广告信息。
广告手段创新：广告以食堂内取食的餐盘为媒介，将颇有特色的广告纸铺在餐盘内，从而达到广告宣传的目的。
广告形式创新：广告纸的内容将突显大学生时尚，寻找大学生感兴趣的切入点，平面设计新颖独特，生动活泼，清晰明了。
运作模式创新：采用与校园食堂、企业三者合作的运作模式。
目标群体创新：专门针对大学生群体的广告形式。
接受形式创新：在给大学生用餐时间带来信息、娱乐、视觉冲击的同时，使其不由自主的获取广告信息。
2.应用价值
项目成功的必然性：一日三餐是大学生必不可少的生活组成，利用此时间段，可以使广告的接收人数达到最佳效果，同时依靠创新的广告设计，使广告的信息传递达到最佳效果。
项目执行的可行性：
(1)通过独特而不偏离大学生风格的设计，是企业/品牌宣传的有效途径。
(2)充分利用大学食堂内闲置的资源，是食堂创收的有效途径。
(3)创新而合理的设计，将丰富大学校园生活。
二、实验设计及实施
1.实验刺激物的选择
本实验选择东华大学在校大学生（包括研究生）为对象，在东华大学学生食堂为（两层）进行了长达一个月的实验。实验内容以“餐盘广告”为主。
2.实验设计及实施
实验内容以餐盘广告为主，辅助以海报和X架，旨在宣传广告内容的同时，对餐盘广告本身进行宣传。“餐盘广告”即将设计精美的广告纸铺入大学食堂内用于取食用的托盘内。广告主题分为两个阶段：
第一阶段：公益广告为主。如：献血、节约粮食及各种资源、救助贫困山区的学生、支援西部等，旨在丰富、净化大学校园生活，并在引导大学生关注并参与公益活动、提升社会责任感的同时，使“餐盘广告”本身的品牌形象成功定位于大学生消费群体之中。
第二阶段：宣传企业及产品的商业性广告为主。在第一阶段的成功铺垫之后，广告设计侧重于企业及品牌的传播，其信息便于接受。
3.实验广告设计内涵
主题：动物保护
文案：没有他们，我们就没有了一切
意义：与大学生们内心深处的对社会、对环境的责任感产生共鸣
作用：提升“餐盘广告”价值，树立“餐盘广告”形象，拓展大学生群体的想象空间
4.实验实施步骤
第一阶段：项目前期分析阶段
市场分析、营销环境分析、竞争分析、目标受众行为分析。
第二阶段：项目设计及测试阶段
（1)制定完整的项目营销策划案；
(2)制定项目时间、进度表；
(3)广告策划与测试性设计阶段
先以大学食堂为广告对象，为其进行广告设计。
将设计作品打印成餐盘广告纸张，全面投入测试阶段。
通过调查问卷与实际广告相结合的方式，大力展开问卷调查及广告测试工作。
统计调查问卷，得出结论
第三阶段：项目可行性分析及实施阶段
(1)对项目进行全面的可行性分析。
(2)利用可行性分析结论，全面展开项目招商工作。
招商广告设计阶段
招商广告投放阶段
招商评估与选择阶段
第四阶段：项目收尾阶段
如下图所示：
三、实验结论
在项目的创新意义方面，本项目是一个很有创意的策划案，其创新性表现在：
找到了一个很有潜力的传播资源。
与分众传媒不同的，在大学校园食堂的传播载体上是可以有内容有内涵的，形成校园文化的一部分，因此是一个小中见大、小中有大的项目。
在项目的实践意义方面，表现在广告设计本身从公益性到社会性的有序过渡中；
第10篇
1．概念
营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。
2．作用
营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。
3．特点
营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致、周到具体，一事一策，简易明了”的要求。
二、结构模式
1．种类
商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。
2．结构
营销策划方案的基本结构是：
第一部分：营销策划方案封面
在这部分内容中,策划者需分项简要概述以下内容:
（1）营销策划的全称。
基本格式是:××银行关于××××营销策划书
（2）营销策划的部门与策划人。
营销策划:××银行××分（支）行客户部
主策划人:×××、×××、×××
（3）营销策划的时间。
××××年×月×日
第二部分：营销策划主题和项目介绍
根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。
第三部分：营销策划分析
营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。
（1）项目市场分析。
宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。
项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。
各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。
(2)基本问题分析。
营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。
(3)主要优劣势分析。
主要优势分析：围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。
主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，错开自身的弱项。
主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。
第四部分：营销策划目标
不同项目的营销策划,有各自不同的营销策划目标,而营销策划目标大多由一些具体的指标所组成。拟订营销策划目标,要实事求是,经过努力能够达到。
第五部分：营销执行方案（即保障措施）
制订营销执行方案,是营销策划的重头戏,是对市场营销活动各道环节、各个方面工作的精心设计、周密安排和逐一布置与落实,是营销活动组织、开展的脚本。
制订营销执行方案应考虑以下问题：(1)理顺本次营销活动所涉及的各种关系;(2)把握本次营销活动的重点和难点;（3）确定本次营销活动应采取的策略；（4）弄清楚开展本次营销活动可利用的人、财、物等方面的资源与条件，确定好策划预算:(5)本次营销团队人员的组成，各参与部门及人员在本次营销活动中所应完成的任务、所应承担的责任和所应充当的角色;(6)开展本次营销活动的监控、反馈机制和传导系统;（7）完成本次营销策划任务的时间安排（分阶段任务）；(8)开展本次营销活动可能出现的突发问题与应急措施;(9)对本次营销活动的考核奖惩方式。
三、写作指要
撰写营销策划方案，应注意把握以下几个要点：
1．要突出买点。说服是策划方案的本质特征。每个策划方案一定要有独特的买点，让读者一看就明白，一看就心动，以说服领导采纳。
第11篇
营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。
2.作用
营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。
3.特点
营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致周到具体，一事一策，简易明了”的要求。
结构模式
1.种类
商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。
2.结构
营销策划方案的基本结构是：
第一部分：营销策划方案封面
在这部分内容中,策划者需分项简要概述以下内容:
(1)营销策划的全称。
基本格式是:××银行关于××××营销策划书
(2)营销策划的部门与策划人。
营销策划:××银行××分(支)行客户部
主策划人:×××、×××、×××
(3)营销策划的时间。
××××年×月×日
第二部分：营销策划主题和项目介绍
根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。
第三部分：营销策划分析
营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。
(1)项目市场分析。
宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。
项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。
各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。
(2)基本问题分析。
营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。
(3)主要优劣势分析。
主要优势分析：围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。
主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，.错开自身的弱项。
主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。
第12篇
要真正培养学生的实际运作能力,使其掌握营销策划的技能,必须让学生参与营销策划实践,运用实训教学,着重在营销知识和方法的“用”字上下工夫。模拟实训通过对具体企业经营环境的模拟,要求学生根据实践操作的程序和方法亲自进行策划, 从市场环境调查、营销资料分析、策划创意形成、策划方案设计、策划方案撰写到策划方案沟通和实施,每个学生都必须动脚（调查）、动脑（创意）、动手（方案）、动嘴（表达）,充分锻炼和提高自己的创意形成技能、信息处理技能与策划表达技能。模拟实训给人一种身临其境的感觉,更重要的是它提供了许多重复的机会和随时进行过程评价的可能性,有利于学生进行发现学习,培养学生的主动精神和创造性思维,提高学生的交际能力、决策能力、应变能力与实际操作能力。
一、模拟实训在营销策划课中的运用模式
模拟实训在营销策划课中的运用一般采用的方法是以某一企业为蓝本,要求学生参与策划该企业需要策划项目的整个过程。但是这种通过到企业寻找模拟策划项目的方法在实施过程中受到种种限制。一方面 ,不是每个学生、每次课程都能顺利找到一个愿意接受实习的企业,找到模拟策划项目；另一方面,即使找到了,由于各种原因, 也很难得到企业真正的支持,使市场调查、营销资料分析等很难深入,影响学习效果。基于上述原因,笔者在实际教学过程中采用了创业策划这一项目并将其贯穿于整个教学过程中。创业策划的设计过程包括市场环境考察、项目的寻找与筛选、项目的可行性分析、创业策划书的形成等工作步骤。最终要求学生形成创业策划书,其内容要涉及创业项目介绍、资金的来源与用途、目标顾客及盈利模式、产品或项目竞争能力分析、主要的营销策略、销售收入与盈利能力预测、风险预测与风险控制等。
模拟创业策划的具体步骤是在学期一开始,就要求学生假设其即将创业,激发学生的学习兴趣。同时让学生自由分组,以小组为单位深入分析市场,寻找创业机会。随着学习的逐渐深入,小组要撰写自己的创业策划方案并将每一阶段的策划方案都制作成 PPT,在全班同学面前做展示并回答同学们提出的问题,然后结合教师的点评意见逐步完善自己的策划方案。同时,将整个班级模拟成一个集团公司,在期末选举产生董事会成员,每个小组最终形成的完整的创业策划方案都要向董事会汇报并提请董事会批准,获得董事会批准的方案,其小组成员在期末总成绩中加分。采用这种教学方法, 对每个学生的考核是在小组形成的创业策划方案的基础上参考每位学生的平时成绩以及方案汇报时的表现,确定其最终成绩的。
二、模拟实训在营销策划课中的组织与实施
模拟实训在营销策划课中成功运用的关键点在于是否组织得当、实施顺利。在实际教学过程中,教师要做好学生的分组、指导、督促、检查、评价等工作,尽量调动每一位学生的参与积极性,使项目作业得以落实,以达到课程教学目标的要求。
首先,分组。模拟创业策划作业是以小组为单位来完成的,分组是实施项目作业的第一步。通过分组,可以发挥团队成员的优势,通过团队成员的相互激励提高活动的效率并在团队活动中培养学生的协作能力。需要注意的是学生每组人数既不能太多,也不能太少。人数太多,要保证小组所有成员都能积极参与到项目中来就很困难,还会使有些学生产生依赖思想,出现“搭便车 ”的现象,而且小组成员在一些重要问题上要达成一致也会比较困难。人数太少则可能难以完成繁重的调查、分析和方案设计等任务。笔者在实际教学中,一般要求4～6人组成一个小组,由学生自由组合并选出一位小组长,负责协调工作。同时,建议同一小组成员中尽可能包括不同性格、不同特长的人,性格外向的人对开拓客户很有帮助,而性格内向的人在资料分析方面往往会比较全面,成员中还要有熟悉计算机操作的人,这会大大提高策划的效率以及策划方案的质量。
其次,模拟创业项目的选择。模拟创业项目的选择由各小组在讨论的基础上共同商议决定。小组成员以创业者的角色和心态,根据自己的兴趣、爱好、特长和个人愿望,通过查阅资料,了解市场,提出自己的设想,通过集体讨论,确定选题。同时,教师应注意引导学生尽量选择自己较为熟悉的产品或服务,这样策划时容易产生创意 ,方案容易出彩,讨论也会比较深入；应尽量避免那些难度大的、自己不太了解的项目,这些项目策划时需要投入大量的时间和精力,不利于学生的学习。
再次,模拟创业项目的进程控制。在课程教学开始时,就要求学生小组进行模拟创业项目选题。在学习完“营销策划过程 ”的内容后就进入模拟创业策划过程。学生模拟策划项目与课堂讲授实际上是教学过程中密切相关的两条线,随着课程内容的展开,学生模拟项目也在不断推进,从市场调研、机会分析到市场定位、营销策略设计, 再到企业形象策划,教师应及时检查学生策划项目的完成情况,提供必要的咨询,分阶段要求学生提交市场环境分析报告、市场定位分析报告、竞争战略策划方案、4PS 策略策划方案、企业形象策划方案、整合营销策划方案等,最后召开项目讨论会,对策划方案进行讨论、评选、考核。
三、模拟实训在营销策划课中实施的注意事项
首先,模拟创业策划不适合单独使用,应当和课堂讲授、案例教学结合起来。模拟创业策划是将学生在课堂讲授和案例教学中所学到的理论知识运用于实践的一种教学法, 离开了课堂讲授和案例教学,学生在策划时会不知道从哪里下手,该怎么操作,模拟创业策划也就根本没有意义了。
第13篇
投资项目总体策划与投资项目可行性研究是基础研究与深入研究、定性研究与定量研究的关系。投资项目总体策划是投资项目可行性研究的基础，而投资项目可行性研究是投资项目总体策划的深入；投资项目总体策划是以定性研究为主，而投资项目可行性研究则要在定性研究基础之上的做一系列的定量分析。先集中精力搞好投资项目总体策划，再深入研究这个投资项目可行与否以及怎样增加可行性，这是一种科学的投资项目前期工作程序，也是先进企业的宝贵经验。
搞好投资项目总体策划应该成为企业进行投资项目可行性研究之前的内在要求。行政核准或备案部门不要求企业上报投资项目总体策划方案，只要求上报投资项目可行性研究报告。没有主管部门要求上报投资项目总体策划方案并不意味着企业自己不认真对投资项目进行总体策划，因为投资项目总体策划毕竟是投资项目可行性研究的基础，如果不首先把投资项目总体策划搞好，那么就难以把投资项目可行性研究报告编制好，也难于使投资项目可行性研究报告获得批准，即使获得批准也难以顺利实施或难以取得预期效果。顺便指出：许多企业至今还在一定程度上把投资项目可行性研究报告当作可批性研究报告委托第三方编写；许多专门从事投资项目可行性研究的公司迫于创收压力，向客户提交的投资项目可行性研究报告也经常带有或多或少的可批性成分。在这种情况下，许多投资项目就难免质量不高、效果不好了。
投资项目总体策划是一项很费力、很复杂、很重要的智力工作。以分析投资项目根据为例：确定一个投资项目，既要分析现实及潜在市场需求，又要分析现实及潜在竞争对手，还要分析现实及潜在内部能力等等，如果有一个方面的重要因素分析不到或分析不透、不准，那么这个投资项目的命运就可想而知了。再以投资项目功能定位为例：一个好的投资项目讲究功能定得不偏、不宽、不窄，目标定得不低、不高，而达到这个程度是相当不容易的，如果达不到这个程度投资项目的效果也就或多或少地打折扣了。许多企业往往把投资项目总体策划看得很容易、很简单、很一般，在这种思想指导下搞出来的投资项目总体策划方案不会有多大价值，甚至会产生负面作用。
对于任何企业来说，确定一个投资项目都是一件大事。之所以说它是一件大事，不仅因为它需要大量的资金与精力投入，而且还因为它将给企业的发展带来深远影响。既然确定投资项目是大事，那么企业就应该把它当作大事来对待，而把投资项目当作大事对待的重要体现就是加强总体策划。古人说：凡事谋定而后动。认真琢磨一下，其实不应该凡事必谋，否则就精力分散了，就把当事者累坏了；而应该凡大事必谋，小事可以跟着感觉走。谋大事也不能急于定，而要首先求好，谋好了再定，谋不好就定反而有害。总之，确定投资项目是一件大事，应该谋好而后动。
投资项目总体策划要追求高标准，而高标准应该体现在科、实、新、奇、简等五个方面。“科”指的是科学，总体策划方案应该反映客观规律，应该有道理，来不得半点儿感情用事和主观臆断。“实”指的是实际，总体策划方案应该反映实际情况，应该有较高的可操作性。“新”指的是新颖，总体策划方案应该有较高的创新度，因为投资项目的质量、效果与创新度成正比。“奇”指的是奇特，总体策划方案应该有一定的奇特性，应该体现节省时间、空间、资金、资源。“简”指的是简单，总体策划方案应该言简意赅，容易理解、容易记忆、容易传播。
要增强对投资项目总体策划的反思意识。应该承认每一个企业在投资之前都对投资项目进行了总体策划，同时也应该承认人们的智慧有多少之分，水平有高低之别。我们面临的问题并不是企业搞没搞投资项目总体策划，而是对投资项目总体策划搞得怎么样。不少企业由于受到观念、意识、知识、信息、行业、地区等局限，搞出来的投资项目总体策划方案往往存在明显问题，而这些问题存在往往会使投资项目蒙受大的损失，甚至半途而废。根据这种情况，企业应该首先借助社会智力对投资项目总体策划方案进行论证，经过论证没有多大问题再委托有关方面进行投资项目可行性研究；有关部门也应该加强对投资项目可行性研究报告的评估和把关工作，努力克服投资项目可行性研究中存在的一味追求批准的不良倾向。
摘要：
第14篇
摘 要 市场营销策划方案实施是指将营销策划方案转化为行动和任务的部署过程，并保证这种过程顺利完成，以实现营销策划所制定的目标。本文通过对市场营销策划方案实施效果不理想的原因分析，并针对存在的问题提出了具体的解决对策。
关键词 市场营销 营销策划方案 方案实施 问题和对策
市场营销策划方案的实施，是企业对营销策划方案在实施过程中的组织、指挥、控制与协调的活动，是把营销策划方案转化为具体行动的过程，对于企业营销目标的实现具有重要意义。
一、市场营销策划方案实施面临的问题
市场营销策划方案实施存在的最主要的问题是效果不理想。究其原因不外乎两个方面，即营销策划方案本身的问题和营销策划方案实施过程的问题。
1．市场营销策划方案本身的问题
影响市场营销策划方案实施的因素很多，但主要有以下几个方面：（1）制定的营销方案脱离实际；（2）长期目标任务与短期目标任务相矛盾；（3）思想观念的惰性；（4）实施方案不具体明确，缺乏系统性等。
从理论上讲，任何一个营销策划方案，都要以充分的营销环境调查分析为前提，在此基础上，根据企业可以利用的资源制定出系统的，具有创新性的和可操作的营销策划方案。如果营销策划者对企业所处的营销环境分析和判断不足，或虽然对营销环境进行了正确的分析和判断，但却没有考虑企业可供利用的资源的限制，或提出的营销策划方案是其他企业营销策划方案的翻版，没有创新性，那么这样的营销策划方案本身就不是一个好的策划方案。企业依靠这样的方案指导营销活动，必然会产生不理想的营销效果。
2．市场营销策划实施过程中的问题
市场营销策划方案实施实际上是企业内部有关部门和企业外部有关组织之间，利用企业营销资源，按照营销策划方案的要求和指引，相互配合，落实营销策划内容的过程。在这个过程中，企业内外关系不协调、营销资源不到位、营销人员执行不力，实施过程管理混乱，都会使很好的营销策划方案不能产生理想的营销效果。
二、提高市场营销策划方案实施效果的对策
1．目标市场的选择和策划
从销售观点看，市场是用户的组合，也是各种需要的组合。市场营销策划一个企业不可能满足所有用户各式各样的需求，总是在一定的市场范围内，满足一部分用户的需求。这就需要在市场细分的基础上选择目标市场及其策略。
企业根据总体市场中不同消费者的需求特点、购买行为和购买习惯等不同特征，把总体市场划分为若干相类似的消费者群，其中每一个消费者群就是一个细分市场。在市场细分的基础上，根据企业自身的资源和能力，策划选择产品投放到目标细分市场，这一过程就是确定目标市场。市场营销策划目标市场策划选择的适当和准确，对企业完成目标销售和目标销售额，稳定企业生产经营，减少销售支出，提高经济效益具有很大作用。细分出来的市场作为目标市场，应当具备：（1）有适当的规模和需求；（2）有相当的购买能力和可观的销售收入；（3）市场未被竞争对手完全控制或为背景争对手涉足；（4）企业有市场的经营和营销能力。
策划选择目标市场，除了具备上述四条要求以外，还要近期和远期兼顾。从当前考虑，目标市场的策划选择，要具有实现近期销售目标的条件和把握。如无把握，要先行试探，然后确定重点目标市场。市场营销策划这样，宁可目标市场选择的少一些，集中力量开辟重点市场，开发重点市场。从远期考虑，目标市场的策划选择，是为企业长远布局和今后发展着想，包括开辟新市场和培育发展未来用户等举措。
2．加强市场营销策划方案实施的领导
市场营销策划方案进入实施阶段，策划才真正从“方案”过渡到“动手”，这时，营销管理者就要把各个部门的任务详细的加以分解，分头实施，并采取有效的激励措施，确保每一项任务的落实和整个营销策划方案执行人员和有关部门的执行力。
3．对市场营销策划实施过程进行有效的控制
市场营销策划实施过程中，企业要对根据预算表和进度表，严密控制的预算和进度，并对营销策划方案实施的阶段性成果进行回顾，以便及时发现问题和解决问题，当发现完成的情况不理想时，企业要首先找出原因，然后提出解决问题的对策，必要的时候，还要对整个营销策划方案做出调整。
总之，市场营销策划方案是企业在市场销售和服务之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划，是以营销策划书的形式表现出来，是营销策划活动的主要成果的体现，是企业营销活动的行动指南。市场营销策划方案的实施是一项艰巨而复杂的过程，必须针对企业实际情况，把握市场营销活动的动态发展，及时修正方案，力争圆满成功。
参考文献：
[1]傅川.基于客户价值的营销资源分配和关系管理研究.经济与管理.2008.04.15.
[2]陈海超.营销策划应注重艺术与技术的协调.现代营销(经营版).2010(02).
[3]朱华锋.建立营销策划课程独立内容体系的探讨.华东经济管理.2010(01).
第15篇
营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。
2．作用
营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。
3．特点
营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致\周到具体，一事一策，简易明了”的要求。
1．种类
商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。
2．结构
营销策划方案的基本结构是：
根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。
营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。
（1）项目市场分析。
宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。
项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。
各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。
(2)基本问题分析。
营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。
(3)主要优劣势分析。
主要优势分析：围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。
主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，.错开自身的弱项。主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。
不同项目的营销策划,有各自不同的营销策划目标,而营销策划目标大多由一些具体的指标所组成。拟订营销策划目标,要实事求是,经过努力能够达到。
第五部分：营销执行方案（即保障措施）
制订营销执行方案,是营销策划的重头戏,是对市场营销活动各道环节、各个方面工作的精心设计、周密安排和逐一布置与落实,是营销活动组织、开展的脚本。
制订营销执行方案应考虑以下问题： (1)理顺本次营销活动所涉及的各种关系;(2)把握本次营销活动的重点和难点;（3）确定本次营销活动应采取的策略；
（4）弄清楚开展本次营销活动可利用的人、财、物等方面的资源与条件，确定好策划预算:(5)本次营销团队人员的组成，各参与部门及人员在本次营销活动中所应完成的任务、所应承担的责任和所应充当的角色;(6)开展本次营销活动
的监控、反馈机制和传导系统;（7）完成本次营销策划任务的时间安排（分阶段任务）；(8)开展本次营销活动可能出现的突发问题与应急措施;(9)对本次营销活动的考核奖惩方式。
写策划方案，其实，这不是一个写文章的事，你首先对要你要策划的这个方案是想做些什么、在做些什么、要做到怎样，然后，考虑达到这目的之步骤，每个步骤的环节和方方面面，写策划方案只不过是把以上这些设想详细完整地落实到文本上而已。如果别人能按照你的策划方案，不需要你的指点就能准确达到策划方案想达到的效果，这就是一份成功的策划方案。
策划方案的种类太多了，有公益活动策划方案、社团活动策划方案、赞助策划方案、创业策划方案、培训策划方案，各种政治学习活动策划方案、各类喜庆节日活动策划方案、各个年龄段的群体活动策划方案，最多的是商业策划方案，有公关策划方案、营销策划方案、促销推广活动策划方案等等。但是，总的来讲，还是以各种活动的策划方案居多，我们就着重探讨活动的策划方案的写法。
一份基本的策划书涉及以下几个方面：
1、策划方案名称――标题
策划方案名称就是策划活动的主题，如“3.15活动策划方案”“五一节长假促销策划方案”“公司培训策划方案”“七夕情人节活动策划方案”“街道重阳节敬老活动策划方案”，标题置于首页页面中央。但是这还不完整，比如，“公司培训策划方案”，要具体地
写出特定的这一次，对内的策划方案不必写公司名称，对外必须写明是某单位。然后，在策划方案名称下方写上策划者姓名（小组名称、成员名称），有外界人员参与的话也应明白记载。还要写上策划制作年月日。2、活动背景
这部分内容应根据策划方案的特点在以下项目中选取内容重点阐述，具体项目有：基本情况简介、活动负责人及主要参与者（注明组织者、参与者姓名、嘉宾、单位）、活动开展原因、社会影响，以及相关目的动机。如果活动有主办单位、协办单位和承办单位，那就要一一介绍，有媒体合作方还要介绍媒体合作方。活动背景中很重要的一部分是应说明活动的环境特征，主要考虑环境的内在优势、弱点、机会及威胁等因素。
3、活动目的、意义和目标
活动的目的、意义应用简洁明了的语言将具体化的目的要点表述清楚，让人明确活动举办的最重要和最终的目的是什么；在陈述目的要点时，该活动的核心构成或策划的独到之处及由此产生的意义（经济效益、社会利益、媒体效应等）都应该明确写出。
4、经费预算和资源需要
活动的各项费用在根据实际情况进行具体、周密的计算后，用清晰明了的形式列出。同时列出所需人力资源、物力资源，可以列为已有资源和需要资源两部分。
5、活动策划内容确定
大体活动流程，把活动分成几个大块来做。写出详细工作分解预案以及活动的前期准备。安排整体工作的进程，拿出详细的时间推进表。在此部分中，不仅仅局限于用文字表述，也可适当加入统计图表等。人员的组织配置、活动对象、相应权责及时间地点也应在这部分加以说明，执行的应变程序也应该在这部分加以考虑。如果活动是一个会议的形式，就有会场布置、接待地点、嘉宾座次、赞助方式、合同协议、媒体支持、海报制作、主持、领导讲话、司仪、会场服务、灯光、音响、信息联络、技术支持、秩序维持、衣着、指挥中心、现场气氛调节等。如果是促销活动，要有促销现场布置效果图、人员的有效分工、商品陈列、上货、广告宣传品的布置、促销人员的礼仪、服装、工作纪律、做好促销后的销量预估等。
6、传播渠道的设置
要在确定传播对象的基础上选择传播沟通渠道，决定何时进行、如何进行，我们要对各类媒体进行考察评估，分析普及状况和受众成分，同时考察其使用条件和费用，不失时机地决策日程和频度。
7、效果预测
从内容和影响的范围考虑，有经济效果、心理效果、社会效果；从产生效果的时间来看，有即时效果、近期效果和长期效果。
8、活动中应注意的问题及细节
内外环境的变化，不可避免的会给方案的执行带来一些不确定性因素，因此，当环境变化时是否有应变措施，应周密考虑活动中可能发生的突发事件，并拿出后备方案。如有附件，可以附于策划方案后面。一个大策划方案，可以有若干子策划方案。
1.如公共关系的策划是从信息分析开始的。有以下几个步骤：
（1）信息分析
公共关系的策划者要重点分析的信息有两大类：一类是策划所服务的社会组织自身的情况，包括组织的历史状况、现实状况、战略目标，具体到资产资源、人才设备、业务水平、办事效率、服务态度以及组织形象（组织的知名度的美誉度）等。另一类是影响社会组织运行的各种社会信息：如策划所服务的社会组织的目标公众、竞争对手、合作伙伴，国家的政策法规、传媒环境、财政金融、交通通讯、能源人口等方面的背景及信息。
（2）确定目标
公共关系的策划者在分析信息的基础上，根据一定的条件，提出解决问题、期望达到的理想结果的方案，这就是目标。
举例：
海尔张瑞敏的砸次品事件，张瑞敏带头将76台次品冰箱砸烂后，他自己罚了自己工资的百分之百。从此海尔树立了质量方面的一种理念：“有缺陷的产品就是废品”。这个砸次品事件的策划就是为“敬业报国，追求卓越”这个海尔的精神服务的。在法国和美国家用电器评比中海尔名列第九，是中国唯一入选企业。海尔在巴基斯坦建了一个海尔工业园，在建园仪式上，奏响了中华人民共和国国歌。接着美国一条路以海尔的名字命名“海尔路”，在命名仪式上升起了中华人民共和国国旗。海尔为中国人赢的了骄傲，赢得了自豪。
（3）活动公众的辨认
公共关系的策划者在进入实质性策划时，首先要进行公众的辨认，要研究特定公众的特点需求，对社会组织的态度如何，从而有针对性地策划主题，展开策划各个步骤。
（4）设计主题
公共关系的策划主题是策划的灵魂、核心，贯穿于整个策划之中，是策划中最富创造性的一个步骤。它要服从和服务于策划目标，要有独特新颖具有个性特色，要融入公众需求因素。
举例：
如宝洁公司针对与儿童常见的牙冠蛀牙相比，成年人的牙根蛀牙因为难以及时发现的现象，举办“预防成人根部蛀牙”活动，提醒大家，牙龈萎缩的现象在我国82%的成年人中普遍存在，而牙龈萎缩会导致牙齿根面暴露在外，牙根的硬度和抗酸能力比较差即使没有看到牙冠上有蛀洞，牙根也已经有蛀牙的可能了。从而推出佳洁士“根部蛀牙，全面保护”的理念，就比较容易为公众所接受。
（5）选择媒体
根据具体目标和本次辨认的公众，有目的有针对性地选择媒体。
（6）编制计划
根据上述信息对活动的全程做总体构想，使之有序，可操作性，这说是计划的编制。要找时机、想方式、确定地点、人员，设置步骤，匡算经费的可行性。
（7）经费预算。
在经费预算中考虑投入与收益的关系，考虑各个项目之间的分配比例是否合理，使资产的投入产生最佳效益。至此，才进入策划方案的写作阶段。
2.广告策划
方案也是从调查分析开始调查分析的关键在于广泛
收集信息：
（1）环境信息：政策环境、产业环境、企业环境、广告宣传环境、自然环境、政治经济环境、社会环境、国际环境等；
（2）市场信息：市场需求信息、产品供应信息、市场状况等；
（3）消费群体信息：消费结构、消费习惯、消费态度等；
（4）产品信息：产品的原料、产地、用途、性能、包装、商标，以及产品的价格、铺货情况、产品的知名度、产品档次、产品广告促俏现状等；
（5）竞争对手信息：竞争对手是谁，他们的竞争能力如何，竞争对手的资金、技术、产品、人员、管理等。根据上述信息，找出目标市场的广告对象，进行产品定位，以此为基础，才能制定出广告战略和广告策略，才能进入科学有效的广告策划阶段。
3.如你要写商业
促销活动策划方案，那你就要注意：
（1）主题要单一
（2）利益点要直接地说明
如：一般情况下，必须要回答以下问题：
（a）顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处？（b）企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品？
（c）企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议？
（d）为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品？
（e）企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对发展新产品有哪些计划等等。
（3）活动要围绕主题进行并尽量精准
（4）具有良好的可操作性
不要把策划书当作计划书来写，因为计划无需创意，只处理细节，而策划必须要有创意。创意也可以是对一个旧事物的革新，使旧事物以新面貌呈现，这一种创新可能是突破性的，它可以拓宽某一领域。凡有创意，必定投入小产出大。活动更是如此。公共策划中的几个创意的经典例子
1.急中生智，扬长避短
民国四年（公元1915年），中国驻外大使黎庶昌把茅台酒送去巴拿马参加万国博览会展出，茅台酒当时包装比较差，是黄色土瓷瓶，陈列在巴拿马万国博览会偏僻角落上，与包装精美、色彩华丽的威士忌、鸡尾酒中相比，毫不引人注目，几乎无人问津。情急之下，一负责人将一瓶茅台摔在地下，顿时，浓厚的醇香引起了人们的注意。醇厚四溢的酒香，引来众多外国参加者，最后和苏格兰的威士忌、科洛克的白兰地并列为世界三大名酒之一，获得金质奖章。
2.出人意料，二次传播
日本西铁城钟表商为了在澳大利亚打开市场，提高手表的知名度，曾声称某月某日将在某广场空投手表，谁拣到归谁。到了那天，日本钟表商雇用了一架直升飞机，将千余只手表空投到地面，当幸运者发现自已拣到的手表完好无损时，都奔走相告。
3.乘势而上，博击风浪
“ppa事件”引起感冒药行业一次不小的震荡，造成消费者心理恐慌，信任出现危机，此时如果不能及时纠正舆论误导，企业很可能因此事件株连而遭受“误伤”。中药的市场机会和ppa被禁给整个感冒药市场造成的空缺，使三九制药第一时间出击，展开了大规模的新闻战。配合广告攻势，以新闻的形式，通过媒体的权威报道，快速在全国产生影响。由于反应及时，在危机发生的第二天，三九健康网上就刊登了《感冒了，康泰克不能吃，吃什么？！》、《关爱自己，拒绝ppa》，同时在新浪、搜狐、网易、上海热线、21cn等著名网站进行链接。关于《“999感冒灵”不含ppa》和《三九决心抢占感冒药市场》的报道出现在中央及各地方新闻媒体上。
4.人机大战，顶峰演示
“1997年5月11日，星期一，早晨4时50分，一台名叫‘深蓝’的超级电脑将棋盘上的一个兵走到c4的位置时，人类有史以来最伟大的棋手不得不沮丧地承认自己输了。世纪末的一场人机大战终于以计算机的微弱优势取胜。”人类派出的最优秀的象棋代表-——卡斯帕罗夫被一种没血没肉，有的只是冷冰冰的铁和硅的机器怪物打败了！“深蓝”与卡斯帕罗夫的“预赛”最后有了结果。卡斯帕罗夫经过调整战术，终以三胜两和一负的战绩赢得了比赛和50万元美元的奖金。
5.实证手法，创造纪录
1997年，爱民医院决定对年仅11岁，体重达348.5斤的特胖少年邓雪健实施治疗，经历188天，成功减肥180斤，创造了“减肥速度最快的少年”世界吉尼斯纪录。2000年，为体重530斤的哈尔滨人孟庆刚____0天内成功减掉160斤，又创造了一次“减肥速度最快的人”世界吉尼斯纪录。当年孟庆刚被中央电视台评为“二十世纪最幸运的人”，新华社全国发通稿报道，大大小小的媒体也报道此事，天津爱民医院的名声也就不胫而走。
6.现场活动，出奇制胜
____年，世界特技飞行大师架机穿越天门洞，在全球引发了轰动效应，收看现场直播的观众达到8亿之多。天门山距张家界市区南侧约8公里，在天门山1264米高的绝壁之上，有着一个南北洞穿的天然门洞，洞底至洞顶131.5米，宽37米，当地人称之为天门。但这一奇特的景观却一直不为人所知。游客到了张家界，一般都是只到武陵源风景区，而不去天门山。而“穿越天门”策划直接突出了景点，飞机穿越天门又是一种惊险的运动，其内在气质和作为“自然天险”的天门是非常吻合的。这样的一种冒险和壮举，实际上赋予了“天门”一段传奇。
创意是策划的核心，以创意为方案的核心，再加上对创意的扩展、修改、深入、补充等进一步的具体构思，便可以逐步形成一项完整的策划。策划富有创意，能够塑造独特风格，体现“把握特色，创造特色，发挥特色”的策划技巧。因此，好的创意是成功的策划方案的根基。成功策划方案的创意从何而来？人与人之间的交流以及媒体与大众之间的交流（即大众传播）是创意的关键因素。思想的交流往往给我们带来策划的灵感。
1、迅速分析整体方案需求，初步拟出骨架结构，划分自己熟悉和陌生的领域。
一个方案交给你做肯定有你熟悉的模块或者整体结构，先将熟悉的部分厘清，写出纲要，具体的后期填补。
2、分析不熟悉的部分，拟出“求助”的几种方法。
对于陌生的领域，快速采用几种途径建立知识结构体系。哪些要依靠互联网搜索，哪些要依靠咨询熟悉人员等等。在采取这些渠道收集资料的过程中，关键的战略的部分先获取，周边的细节的部分随后补。
3、综合分析手中资源，避实击虚，扬长避短。
方案具体设计中，对于具有可选择性的部分，要尽量避开自己不熟悉或不擅长的领域。设计思路尽量客观的实现需求目标，遇到还未了解或解决的具体问题，可以先空着或写概略的几句话。
4、陌生的技术部分，以了解概要为主，具体技术为辅。
对于不了解的技术方法，以大略了解为主，提纲挈领，不要硬啃；尤其是具体的技术实现，无需浪费太多时间，否则这个方案就不该你来写了。
5、客观的摆出现有条件和需求欠缺。
对于方案中涉及的技术、装备、人员等资源，已有的要标明，避免重复浪费；还不具备的要客观摆出，同时要标注获取难度和周期，节省决策上级时间。
6、注意统筹规划时间。
方案设计往往不是一时就能完成，比较好的习惯是，在吃饭、走路等闲暇时间在脑海中组织规划重要的部分，然后集中自己效率和状态较好的时段，突击撰写，由于有较好的前期准备，此时相当于做的是记录和梳理的工作，效率很高。
7、反复修改。
任何一个方案都不是完美的，而且每次修改肯定都有提高，也肯定都有需要改的地方。因此反复通篇纵览，遇到想法就标注在边上，后期慢慢完善，不失为一种好的修缮办法。
____年4月15日，公司安排我全权负责策划____月份的全国糖酒交易会。4月16日我们就来到了郑州进行前期的调研工作,尽管事先早已有了心理准备，到了郑州还是被高的离谱的房价和广告价格吓了一跳。普通的三星级宾馆的价格被抬到了12000元以上，位置一般的展厅的价格也在____万左右。根据这种情况，我粗略地估算了一下，按照事先设计的效果来预计，我公司的总投入至少要在300万元。这大大地超出了我们的预算。怎么办？我们一方面和广告公司商谈，考察一个又一个地点，了解各方面行情，一方面开始寻求别的途径。
在调研的过程中，一个大胆的想法逐渐成熟，那就是我们参会的目的主要是加强与新老经销商的沟通与交流，推出新品与一系列政策，展示企业实力，提高经销商经销____的积极性。因此，与其在郑州和别的厂家争得你死我活，不如把所有资金投到一个郑州邻近市级市场，把经销商请过去。这样做一举三得。
首先，一个市级市场做了起来。每年的秋交会，我公司投入都比较大。将这些资金投到一个市级市场，可想而知，这个市场将被全方位包装，掀起一股____热潮。
其次，把经销商请过来，则可以从从容容地交流，不担心别的厂家的竞争。
第三，必将节约大笔费用。在一个市级地区，住宿费、广告费及其它开销都将比在郑州要少
得多。根据上述想法及调研的情况，回到公司后我详细地打了一份调研报告。经公司开会讨论，一致同意我的方案。但是提出了几点要求：
（1）、要确保经销商到我公司开会的城市；
（2）、前期市场铺货工作要做细做好；
（3）、开会城市宣传要有气势，郑州市提示性宣传要到位。
经过周密考察，我们最终选择了登封市作为开会城市。登封市距郑州市76km，怎样把经销商吸引过来成了一个大难题。经过多次讨论研究及与经销商沟通，我们最终选择了如下操作方案：
(1)、免费接送经销商往返；
(2)、免费组织经销商游览少林寺；
(3)、免费安排经销商吃住(三星级宾馆)；
(4)、请一大牌名星举办一场慰问演出，为宣传大造声势。关于请谁的问题，通过对经销商的电话调查，我们最终邀请了颇具人气的歌星____。
(5)、推出新品与一系列优惠政策，召开工商联谊会。
吸引方案是定下来了，但是如何确保到会的经销商符合我公司的要求呢，我们不能不论到会是谁全部免费接待，那就失去我们的初衷了。最终我们选择了如下操作方案：
（1）、给已有的经销商发邀请函，凭邀请函登记接待；
（2）、每个公司另给4--5家空白邀请函，由公司经理把握发放给一些潜在的经销商；届时，凭邀请函登记接待；
（3）、郑州市设立接待点，由公司副总亲自接待，经初步商谈，确定是否给予接待；
（4）、对于一些直接到登封的经销商，各公司经理负责前期接待商谈，确定是否给予接待。
这样层层把关，最终我们接待的经销商90%以上和我公司签订了合作协议，60%以上现场订货。
在确定了以上的思路和过程后，余下的操作就容易多了，首先，我们把宣传点分为四处，第一是郑州，第二是郑州至登封的路上，第三是登封市，第四是少林寺。通过现场调查及参考经销商意见，我们最终制定了一套宣传方案：郑州市以巨幅、车辆游行宣传、散发宣传品为主；郑州至登封的路上以条幅为主；登封市以彩旗、条幅、巨幅、汽球、电视广告全方位包装；少林寺则以巨幅、拱门、彩旗和条幅相结合。
