房地产企业论文范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产企业论文文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

2.1.1房地产营销

（1）房地产营销的概念房地产营销就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过对市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程[10]。房地产全程营销是在房地产由卖方市场转变为买方市场的过程中产生的一种全新的专业地产营销策略。它一改过去开发商在房子建成以后才导入营销观念的思路，从项目用地的初始状态就开始导入营销并贯穿于项目设计规划、质量工期、形象推广、销售、物业管理、品牌提升等过程[11]。

（2）房地产营销的特点a房地产营销贯穿于房地产开发的全过程房地产作为一种特殊的商品，具有区位性、不可移动性、价值大、资本和价值的双重性、受周围环境影响较大等特性。房地产市场具有区域性、不完全竞争性、交易形式的多样性和受环境政策影响大等特性。房地产行业和房地产市场的特性决定了房地产营销的特性。房地产营销主要分为项目取得与地块研究，产品设计与规划，项目策划与销售三个阶段，因此房地产营销贯穿于房地产开发和流通的全过程，比一般产品营销更复杂，需要更高的专业知识和技能。所以，房地产营销中的每个环节、每个渠道的竞争力最终都会上升为一个企业、一个产品的市场主体竞争力[12]。b房地产营销具有独特的运营机制由于房地产市场不完全竞争的特性，使得房地产营销具有独特的运营机制。另外，由于土地的稀缺性、投资数额大、回收期长的特性决定了进入房地产市场的难度较大。在进入房地产市场后，由于房地产建设周期长，资金回收周期长，消费者在购买房地产商品时非常慎重，导致房地产产品在交易时周期很长，因此房地产营销的时间很难把握。另外，由于房地产开发商急于回收资金，往往在产品还没有开发出来，便已开始进行销售，使得房地产营销具有独特的运营机制。c房地产营销受政策影响较大任何国家对房地产市场的开发，交易都会采取很多的限制措施，尤其在我国，这种现象更为明显。近年来，随着国家对房地产市场整顿力度的加大，从土地、信贷、税收6等各个方面颁布了一系列政策调控房价，整顿房地产市场。随着提升房地产企业贷款门槛的“121文件”、停止协议出让经营性土地使用权的“831大限”、国六条等宏观调控政策的颁布，房地产市场重新洗牌，很多房地产企业进入了举步维艰的地步。

2.1.2房地产企业营销能力

（1）房地产企业营销能力的概念房地产企业营销能力是指房地产企业在长期的营销过程中，在营销战略和营销策略指导下，通过独特的营销程式动员、协调和开发营销资源与营销才能，从而获取市场竞争优势的核心能力[3]。其实质是房地产企业的一种综合素质，指房地产企业认识市场，开拓市场，综合运用营销策略，满足消费者需要，在市场竞争中保持持久竞争力的综合能力。

（2）房地产企业营销能力的特点a房地产企业营销能力具有系统性房地产企业营销能力是企业的综合素质体现，有多个组成部分，营销子能力相互影响、相互制约，一个因素发生变化，会引起连锁反映。主要表现为房地产企业开拓市场的意识及其能力、开展营销调研及收集和利用市场营销信息的能力、产品和价格的竞争力、营销实施保障能力等的综合体现[7]。因此，要求各影响要素要有一个合理的搭配，否则，就不能很好地发挥作用。b房地产企业营销能力具有动态性房地产企业营销能力各个因素会不断变化,各个构成部分的地位和作用会随着时间、项目的变化而不断变化，从而导致房地产营销能力是一个不断变化的动态过程。c房地产企业营销能力具有集合性房地产企业营销能力的构成体系具有有机性,只有彼此之间互相配合,才能发挥应有的作用。任何一个构成部分的能力强或弱，都不能代表整体营销能力的强或弱。

2.2房地产企业营销能力

综合评价法介绍一个完整的综合评价包含五个环节：一是确定评价目的；二是确立评价指标体系；三是确定评价方法、模型和权数；四是搜集数据、实施综合评价；五是对评价结果进行评估分析。目前，理论界和实践中关于确立评价指标体系的主要方法是德尔菲法；确定评价模型的方法主要模糊综合评价法等；确定模型权数的方法主要有层次分析法。本文综合应用了层次分析法，模糊综合评价法和德尔菲法进行房地产营销能力综合评价，故在以下的内容里详细探讨这三种方法的特点和基本思路。

2.2.1层次分析法

（1）层次分析法简介7层次分析法是美国运筹学家Saaty教授于二十世纪80年代提出的一种实用的多方案或多目标的决策方法。其主要特征是：它合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化，主要应用于能源系统分析、城市规划、经济管理、科研评价等领域。人们在进行社会的、经济的以及科学管理领域的系统分析中，面临的常常是一个由相互关联，相互制约的众多因素构成的复杂而往往缺少定量数据的系统。层次分析法为这类问题的决策和排序提供了一种简洁而实用的建模方法。

（2）层次分析法的基本思路层次分析法采用先分解后综合的系统思想来整理和综合人们的主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。首先将所要分析的问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，按照因素间的相互关系及隶属关系，将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层分析结构模型，最终归结为最低层（方案、措施、指标等）相对于最高层（总目标）相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。运用层次分析法建模，大体可按下面四个步骤进行：a建立递阶层次结构模型应用层次分析法分析决策问题时，首先要把问题条理化、层次化，构造出一个有层次的结构模型。在这个模型下，复杂问题被分解为元素的组成部分。这些元素又按其属性及关系形成若干层次。上一层次的元素对下一层次有关元素起支配作用。这些层次可以分为三类：最高层：一般它是分析问题的预定目标和理想结果，这一层次中只有一个元素，称为目标层。中间层：这一层次中包含了为实现目标所涉及的中间环节，它可以由若干个层次组成，包括所需考虑的准则，子准则，因此称为准则层或方案层。最低层：这一层次包括了为实现目标可供选择的各种措施，决策方案等，因此成为措施层和方案层。在深入分析实际问题的基础上，将有关的各个因素，按照不同属性自上而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为目标层，通常只有1个因素，最下层通常为方案或对象层，中间可以有一个或几个层次，通常为准则或指标层。当准则过多时(譬如多于9个)应进一步分解出子准则层。b构造两两比较判断矩阵层次结构分析了因素之间的关系，但准则层中的各准则在目标衡量中所占的比重并不一定相同，在决策者的心目中，它们各占有一定的比例。在确定影响某因素的诸因子在该因素中所占的比重时，遇到的主要困难是这些比重经常不易定量化。此外，当影响某因素的因子较多时，直接考虑各因子对该要素有多大程度的影响时，常常会因考虑不8周全、顾此失彼而使决策者提出与他实际认为的重要程度不相一致的数据，甚至有可能提出一组隐含矛盾的数据。比如现在要比较n个因子X={x1,x2….xn}对某因素Z的影响大小，如何比较才能提供可信的数据？Saaty等人建议采用对因子进行两两比较建立成对比较矩阵的方法。即每次取两个因子进行两两比较，建立成对比较矩阵的方法。即每次取两个因子xi和xj，以aij表示xi和xj对z的影响大小之比，全部比较结果用矩阵A=（aij）n×n表示，称A为Z-X之间的成对比较判断矩阵（简称判断矩阵）。若xi与xj对Z的影响之比为aij，则xi和xj对Z的影响之比应该是aij=1/aji关于如何确定aij的值，Saaty等建议引用数字1-9及其倒数作为标度。下面表2-1列出了1-9标度的含义：表2-1判断矩阵相对重要度及其含义标度含义135792，4，6，8的倒数表示两个因素相比，具有相同重要性表示两个因素相比，前者比后者稍重要表示两个因素相比，前者比后者明显重要表示两个因素相比，前者比后者强烈重要表示两个因素相比，前者比后者极端重要表示上述两判断之间的中间状态对应的标度值若因素i和因素j比较，得到判断值为aij，aji=1/aijaii=1从心理学观点来看，分级太多会超越人们的判断能力，既增加了做判断的难度，又容易因此而提供虚假数据。Saaty等人还用实验方法比较了各种不同程度下人们判断结果的正确性，实验结果表明，采用1-9标度最合适。根据矩阵，一般做n×（n-1）／2次两两判断是必要的。有人认为把所有因素和某个元素比较，即只作n-1次比较就可以了。这种方法的弊端在于，任何一个判断的失误均可导致不合理的排序，而个别判断的失误对于难以定量的系统往往是难以避免的。进行n×（n-1）／2次比较可以提供较多的信息，通过各种不同角度的反复比较，从而导出一个合理的排序。从层次结构模型的第2层开始，对于从属于(或影响)上一层每个因素的同一层诸因素，用成对比较法和1-9比较尺度构成对比较矩阵，直到最下层。c层次单排序及一致性检验判断矩阵A对应于最大特征值的特征向量W，经归一化即为同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值，这一过程称为层次单排序。上述构造成对比较判断矩阵的方法虽能减少其他因素的干扰，较客观地反映出一对因子影响力的差别。但综合全部比较结果时，其中难免包含一定程度的非一致性。如果9比较结果是前后完全一致的，则矩阵A的元素还应当包括：aij×ajk=aiki,j,k=1,2,…n.满足上述关系式的正互反矩阵称为一致矩阵，以便确定是否接受A。d针对某一标准，计算各备选元素的权重计算权重向量并做一致性检验。对于每一个成对比较矩阵计算最大特征根及对应特征向量，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量(归一化后)即为权向量；若不通过，需重新构造成对比较阵。e计算当前一层元素关于总目标的排序权重及进行一致性检验由上面我们得到的是一组元素对其上一层次某元素的权重向量。我们最终要得到各元素，特别最低层中各方案对于目标的排序权重，从而进行目标判断。总排序权重要自上而下地将单准则下的权重进行合成。设上一层次（A层）包含A1，.Am共m个元素，他们的层次总排序权重分别为a1,…am。又设其后的下一层次(B层)包含n个因素B1...Bn,他们关于Aj的层次总排序权重分别为bij,..bnj(当Bi与Aj无关联时，bij=0)。现求B层中各元素关于总目标的权重，即求B层各元素的层次总排序权重b1...bn,计算按下表所示方式进行，即bi=∑bij×aj,i=1,..,n组合权向量并做组合一致性检验。计算最下层对目标的组合权向量，并根据公式做组合一致性检验，若检验通过，则可按照组合权向量表示的结果进行决策，否则需要再次调整模型进行检验。

（3）应用层次分析法的注意事项运用层次分析法，把决策过程中定性和定量的因素有机地结合起来。通过判断矩阵的建立、排序计算和一致性检验得到的最后结果具有说服力，比较适合应用于营销能力评价指标权重的确定；同时，可将人的主观性依据用数量的形式表达出来，使之条理化、科学化。从而，可避免由于人的主观性导致权重预测与实际情况相矛盾的现象发生，克服了决策者和决策分析者难以相互沟通的现象，克服了决策者的个人偏好，提高了决策的有效性，在多目标规划领域具有广泛的应用价值。但在实际工作中，如果所选的要素不合理，其含义混淆不清，或要素间的关系不正确，都会降低层次分析法的结果质量，甚至导致层次分析法决策失败。为保证递阶层次结构的合理性，需把握以下原则：a分解简化问题时把握主要因素，不漏不多；b注意相比较元素之间的强度关系，相差太悬殊的要素不能在同一层次比较。

2.2.2模糊综合评价法

（1）模糊综合评价法简介模糊综合评价法是由美国控制论专家L.A艾登于1965年创立的。模糊性主要是指客观事物中间过渡中的“不分明性”。综合评价指的是对一个涉及多个因素或多个指标10的事物进行评价时，必须根据所有的因素或指标做出全面综合的评价，而不能只从某一方面去评价。由于模糊评判可以很好的解决综合评判中的模糊问题，因此适合评价层次多，结构因素多的对象系统。其优点是结果清晰，系统性强，能很好的解决模糊的，难以量化的问题，适合各种非确定性的问题的解决[9]。

（2）模糊综合评价法对房地产营销能力评价的适用性评价房地产企业的营销能力其实是确定被评价对象对优劣的隶属度。优与劣这两个对立概念之间也不存在绝对分明的界限，具有模糊性。从房地产企业营销能力评价的过程来看，评价指标的构建、指标权重的确定以及评价标准的选择也都带有一定模糊性。其理由主要来自三个方面：第一是外界环境影响的不确定性。影响房地产企业营销能力评价的外界环境因素很多既有宏观的，又有微观的。前者指房地产产业所面临的房地产市场外的因素，如经济，政治以及文化因素等等。后者指的是房地产市场中影响房地产企业的业内因素，如房地产市场竞争状况，整体房价走势等等。外界环境因素对房地产企业营销能力虽有直接、确切的影响，但更多的是间接的、不确定的影响。第二是房地产营销能力评价过程的复杂性。要全面、正确地评价房地产企业的营销能力，不仅要考虑房地产企业外部营销环境，也要考虑企业的自身状况；不仅要考虑定量的指标，而且要考虑定性的指标；并且，由于房地产企业的经营性质和所处的发展阶段各不相同，对其营销能力的重点也应有所差异。所以，选择什么样的指标以及指标之间权数如何确定都要根据企业的具体情况来分析。第三是人类认识的模糊性。人类对事物的认识都带有一定的模糊性，许多问题的研究不能不考虑人类观察认识问题所具有的这种模糊性。像房地产营销能力评价这类完全是人类主观行为的活动，必然要受到评价各方的性格、偏好、价值观念、经验、知识和技术水平等因素的影响。综上所述，房地产企业营销能力的影响因素较多，通常以多层次，多指标的方式揭示事物的相关性和系统性，对其营销能力评价，许多实质性影响因素不便或不适于直接用数字给予反映，需要定性与定量结合运用，因此具有模糊综合评价的特征。

（3）模糊综合评价法的实施步骤a建立企业营销能力评价指标体系。依据层次分析法，根据企业营销所固有的特性，所建立的企业营销能力评价指标体系包括目标层（A）、准则层（Bi，i＝1，2，……，n）和指标层（Bij，j＝1，2，……，n），同时确定衡量指标层各个指标的具体评价因素。b运用层次分析法，建立判断矩阵。采用1－9同比率标度法对同层次的各个指标分别进行重要性比较评价，确定判断矩阵，求解出判断矩阵的特征向量，并对其进行一致性检验，若检验合格，那么求解出的特征向量即为该指标对其所属上一层次评价指标的权重。c建立企业营销能力评价集V。根据对企业营销能力进行评价的目的，借鉴国外经验，确定评价指标体系中各评价指标的优劣等级，具体的含义为：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。11d构造模糊综合评判矩阵。根据企业营销能力评价集V，对准则层指标Bi构造单因素矩阵Ri。(2-1)Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i为准则层各指标下标，j表示准则层Bi的指标个数。rijt（t=1，2，3，4）为准则层指标Bij隶属于评价集V的程度，该数据的取得可以采用专家打分法由专家进行打分，然后采用算术平均的方法得到，也可以用随机调查方法，最后经算术平均得到。e对准则层Bi进行二级模糊综合评价Ui=wi×Ri={u1，u2，u3，u4}（2-2）其中Ui表示准则层Bi对评价集V的隶属度。f对目标层A进行一级模糊综合评价U=w×{U1，U2，…，Un}T（2-3）其中U表示目标层A对评价集V的隶属度。g对评判结果进行分析评价。首先对评价集进行一致性分析，然后根据最大隶属度原则，确定房地产企业营销能力的等级，再详细分析比较准则层Bi的评价集Ui，以发现企业营销中存在的薄弱环节，从而及时采取对策措施进行提高改善。

2.2.3德尔菲法

（1）德尔菲法的简介德尔菲法又称专家调查法，是在20世纪40年代由赫尔姆和达尔克首创，经过戈而登和美国兰德公司进一步发展而成。德尔菲法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇成专家基本一致的看法，作为预测结果。德尔菲法作为一种主观，定性的方法，不仅可以应用于预测领域，而且可以广泛应用于各种评价指标体系的建立和具体指标的确定。

第2篇

随着房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力，论文以一房地产企业为案例，在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上，尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，并采用层次分析法确定指标的权重，综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下：第一章，绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章，房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定，介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章，房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章，西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料，对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章，房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例，详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章，提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节，提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法，也为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目录第一章导言

1.1选题背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意义

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

1.3.2国内研究动态

1.3.3关于国内外研究的评述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要内容

1.6论文可能的创新之处

第二章房地产企业营销能力评价的基本理论

2.1房地产企业营销相关概念界定

2.1.1房地产营销

2.1.2房地产企业营销能力

2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍

2.2.1层次分析法

2.2.2模糊综合评价法.

2.2.3德尔菲法.

第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立

3.1评价指标体系构建的目的

3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则

3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架

3.4指标构建的方法

3.5房地产企业营销能力评价指标的设定

第四章西华房地产公司营销状况分析

4.1公司的基本概况

4.2项目概况

4.3公司营销战略分析

4.4项目的营销环境分析

4.5项目的定位

4.5.1该项目的市场细分

4.5.2项目的定位

4.6项目的营销策划

4.6.1产品策略

4.6.2价格策略

4.6.3营销推广策略

4.7项目的营销实施保障

4.8该公司营销工作中存在的问题

第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程

5.1运用层次分析法确定各层次的权重

5.2建立房地产企业营销能力评价集V

5.3构造模糊综合判断矩阵

5.4进行二级模糊综合评判

5.5进行一级模糊综合评判

5.6结论分析

5.7影响该企业营销能力的主要因素分析

第六章提升西华公司营销能力的对策及建议

6.1选择合适的营销发展战略

6.2提高营销策划的实施能力

6.3培养企业文化

6.4建立科学的营销管理体系

6.5塑造优秀的营销组织团队

后记

参考文献

致谢

作者简介

第一章导言

1.1选题背景

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。

1.2.2研究的意义

(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。

(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。

1.3.2国内研究动态

由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。

1.3.3关于国内外研究的评述

综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。

1.4.2研究方法

本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。

（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。

（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。

（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。

1.5研究的主要内容

（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。

（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。

（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。

（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。

1.6论文可能的创新之处

第3篇

论文摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本研究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要问题，提出可操作性的改善措施。

一、问题的提出

著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。

二、房地产企业营销形象中存在的主要问题

本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：

1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。

3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。

4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。

5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。

在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。

三、房地产企业营销形象的提升策略

1、树立合适的市场营销观念

从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象

（1）明确营销形象的定位

房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。

（2）协调组合各种营销手段

开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。

3、提高营销资产价值

（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。

（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。

（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。

房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。

4、提高营销人员的素质和能力

首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。

其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。

最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。

5、提升房地产企业营销产品形象

对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。

参考文献：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

[2]余凯.房地产市场营销实务.中国建材工业出版社,2004:11.

第4篇

关键词：房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

第5篇

1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。

2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。

3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

第6篇

会计、税法分别将企业发展所得成为利润总额、应纳税所得额。二者在名称上就存在明显差异。利润总额是从会计制定及法规定的角度来对企业发展所得进行考核，其包含了企业在运营过程中可能会出现的问题所产生的相关影响。应纳税所得额是根据税法相关规定，在企业运营所得利润总额上对纳税进行调整最后得到的金额。所以，企业运营过程中多得利润总额是对企业的应纳税所得额进行确认的基础。房地产企业、其他企业在发展过程中会计和税收间均均普遍存在一定差异性。这些差异性普遍存在广告费的税前扣除、折旧年限确认、坏账准备计提等。此外，还存在具有特殊性的税收差异，即在企业预售收入预计利润的确认上存在差异。

目前，房地产企业在销售方法上均采用预售法，即在商品房还未完成建造的时候就已经取得预售许可证开始进行预销售。在预销售过程中所获取的预售收入，企业财务在处理过程中往往会在“预收账款”科目中实施归集核算。在这种情况下，会计尚未对企业的营业收入进行明确，按照配比原则也无法对企业的营业成本进行确认，企业毛利为零。而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》则规定，企业对尚未建造完成的开发产品进行预售过程中所得收入，应根据预计计税毛利率将出预计毛利额进行计算，计算结果计入企业当期实际应纳税所得额。开发产品完全竣工后，企业需对该产品的实际销售收入、计税成本、进行结算、实际毛利额进行结算，然后计算出产品销售过程中产生的实际和预计毛利额二者间存在的具体差额。将该项差额并入到企业当年度中的应纳税所得额。从上述税收规定可以得知，企业虽未对营业收入和成本进行确认，但企业却存在实际毛利，因此在这个过程中，企业经营是可以产生相应的税收利润的。例如，某房地产企业，其在2013年度所取得的预售收入实际金额为1000万，还未能达到交付条件，该企业的所在地拥有10%的成本利润率，企业的实际所得税率为25%，则该企业在运营过程中的会计毛利润为0，税收毛利润为100万，会计、税收二者间存在的差异为100万。从这个例子中可以看出，由于国家相关政策的适用差异的存在，房地产会计所得和税收所得二者间会存在较大差异性。根据企业会计核算所得，该企业无需进行企业所得税缴纳。但是按照国家相关税法规定，该企业则需要缴纳相应的企业所得税。

二、会计与土地增值税存在的差异

开发成本与期间损益确认存在的差异。会计与土地增值税二者间存在的差异主要体现在企业开发成本与期间损益的确认上。而差异产生的焦点则是体现于是否需将企业经营所得利息进行资本化和如何对期间损益进行计算上。在企业会计准则明确规定：企业在生产存货或借款购建过程中，与借款费用资本化的相关条件相符的，应将企业符合条件的借款费用资本化。与条件相符合的企业存货，其在内容上主要包含房地产企业开发过程中用于出售的开发产品。该类存货往往需要较长一段时间进行建造，才能达到预定可销售状态。借款费用在内容上主要包含借款利息、辅助费用、溢价或折价摊销、外币借款发生的汇兑差额等。按照上述会计规定，房地产企业在对商品房进行建造的过程中所发生的相关借款利息均应该进行资本化，将其计入企业开发成本科目中进行核算。当企业的存货完全达到可销售或可投入使用的状态时，就应该将该借款利息计入企业财务费用科目中。

会计期间损益具体为企业的销售、管理、财务三种费用。在对期间损益进行核实的过程中，通常遵循的原则为实际列支原则。但在土地增值税的规定中，其对期间损益、借款利息的规定各不相同。土地增值税暂行条例及相应的实施细则对期间损益进行核算的方法及名称各不相同。在土地增值税规定中，跟房地产企业具体开发项目存在关联得到销售、管理、财务三种费用统一称为房地产开发费用，即开发新建房、土地、配套设施所产生的费用。而在包含于财务费用中的相应利息支出，若能按房地产企业项目的转让进行计算和实施分摊，同时提供相关金融机构证明的，可实现根据实际情况进行扣除，但扣除最高数额会受到一定限制。房地产其他开发产生的费用则不允许按企业实施项目开发过程中所产生的销售、管理、财务三种费用中归集的金额进行扣除。

该种费用只能按土地成本、房地产开发成本，这两种成本相加所得数额的5%以内进行计算，并实施扣除。所有未能按房地产项目转让对分摊利息支出进行计算，或者未能提供相应的金融机构证明的，房地产企业在项目开发中产生的开发费用均是按土地成本与房地产开发成本相加所得数额的10%以内进行计算并扣除。如果房地产企业将企业的利息支出算入企业的开发成本中，则需要将利息支出调为房地产开发费用。企业在进行项目开发过程中没有利息支出发生，使用的资金全部为自有资金，在这种情况下就可按照10%比例的计算方法进行扣除。

从上诉内容可看出，在房地产企业中，会计与税法在对借款费用、期间损益的处理上存在明显差异。在借款费用问题上，从会计上对其进行操作，企业的借款费用无论是向金融机构借款产生的，还是向非金融机构借款产生的，其在借款费用资本化的相关规定中均可适用。而在土地增值税法的规定，通过向金融机构借款而产生的相关费用才存在能在税前进行直接扣除的可能性。企业向非金融机构借款产生的费用则不能在税前进行直接扣除。期间损益从会计的角度上是根据实际发生进而来进行核算的，而从税法的角度则是应用相应的计算公式进行计算开进行考核。此外，房地产企业在成本加计扣除问题上也存在差异。土地增值税法规还规定，对从事房地产开发行业的相关纳税人可按照土地成本与房地产开发成本相加所得金额，按20%的比例进行扣除。而会计则按实际发生的成本费用进行核算。

三、结束语

第7篇

[关键词]支柱性产业国民经济宏观调控融资体制

一、我国房地产业的融资现状

房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步发展。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。

外部融资有可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。

我国的房地产业是在改革开放后的20世纪80年代逐步复苏和发展起来的，其融资方式呈现出三个方面的特征:

1.银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源

由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。

2.外资在房地产融资中所占比重呈下降趋势，总值上升，但比例下降

尽管我国房地产业利用外资的数量在2001年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，外资多以间接方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金。

3.宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试

为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，这些紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，不得不开始多渠道融资的尝试。这些尝试既包括股权合作、联合开发、项目组合等，也包括通过房地产信托等方式筹集资金等。以房地产信托为例，从2002年信托业务重开到2003年央行121号文件出台的一年时间内，全国信托公司推出的房地产类信托产品只有20只。121号文下发之后，仅2003年第四季度一个季度内，全国就发行了房地产信托37只，产品数量和募集金额都直线上升。

二、房地产融资的影响因素

由于房地产行业是一个资金密集型行业，首当其冲的也是最重要的就是融资问题。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。

1.外部因素

影响房地产融资的外部因素是指外部客观环境对房地产融资造成的影响。在现代经济中，由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的联系，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密联系，外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点，外部客观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大，主要有：

(1)国家政策调控。房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。

(2)通货膨胀水平。在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，而房地产金融机构就会担心融出的资本发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常的房地产融资带来一定的困难。

(3)购买者的心理预期。在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，不愿意近期购房，随着这样的持币待购者的增加，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，会加大融资难度。

2.内部因素

(1)企业经营状况。房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况良好的情况下，介入资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，介入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好收益。

(2)企业规模。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。

(3)企业所有制性质。国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。

三、房地产融资方式的分析

1.房地产上市融资

房地产企业上市融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。

具体来说，前一种就是直接上市融资，也就是首次发行上市，即通过IPO（InitialPublicOffering）来直接上市获得资金，其中又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市，即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，而且无法流通的国有股和法人股占60%以上；第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率，而且国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出也有利于协议的完成。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。

房地产企业通过证券市场融资的好处是显而易见的。通过发行股票并上市，其实质就是将优质资产证券化的过程，同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位，对房地产企业而言有许多优势：

(1)通过发行股票并上市，实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业作为一个资金密集型行业，土地储备、项目开发所需资金量巨大，上市后，可以通过资本市场募集资金，降低对银行信贷资金的依赖风险，优化财务结构，增强房地产业务持续发展能力。

(2)有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强，形成品牌优势、规模优势。一般而言，房地产企业作为公众公司，其在资本市场上的良性发展能为企业带来较强的品牌知名度和行业地位的提升。

(3)有利于进一步完善企业法人治理结构，促使公司严格按照现代法人治理的标准不断完善公司的规范运作，最终促进公司的全面发展。

2.房地产信托

所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

房地产信托计划的优势在于:发行较为灵活；信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

3.房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。它不同于其他投资基金的地方在于房地产投资信托基金只投资于房地产领域，涉及房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资。因为其将大规模的分散资金集中起来，由熟悉房地产的专家实行高度专业化经营和管理，所有有利于在抵御风险的基础上获得规模效益，并支持房地产业的健康发展。

4.房地产债券融资

房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念:一种是资产负债表内的企业债券;另一种是资产负债表外的房地产项目债券。两者风险大小是不一样的，会计处理也是不同的。这两种债券的收益率应该有较大差别。

我国房地产债券融资优势及问题:

1.优势:房地产债券融资的优势在于还款期限较长，附加限制少，资金成本也不太高，债券利息不能高出于市场利率的40%，这就在一定程度上限定了融资成本。对于房地产行业这种利润率较高的行业，发行债券可以不摊薄股东的利润，在一定程度上保证了股东利益的最大化。

2.存在的问题:虽然今年我国房地产债券市场有所发展，但其发展处于一个初始阶段，存在较多问题，主要有：

(1)利率管制政策限制了房地产债券发展。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40％，在实际发行时往往不超过20％国家为保证国债的发行甚至强行规定，企业债券利率不能高于国债利率，完全违反市场经济原则。同时在审批时，让在信用和规模上存在差别的企业均按大致相同的利率发行，没有让利率体现市场规律。

(2)房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是三年期，固定利率，到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力；另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。

参考文献:

[1]张雪宁:我国发展房地产信托投资基金的可行性分析，中国房地产,2004

第8篇

1.对成本科目的理解和运用横向不一致、前后不一贯；即使规定了统一的会计科目，但因每人的理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，跟容易造成疏漏、从而产生多付款的现象。比如，建设工地发生的水电费，有人在“开发成本——建成成本”里反映、有人在“开发成本——前期费用——临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款——***施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。

2.未能实现会计核算与成本管控的有效结合马克思曾说过，会计的基本职能是反映和监督。会计核算再及时、准确、全面，也只是实现了其反映的功能，最多只是一个好的账房先生，随着经济的发展、时代的进步，光会核算远远不能适应企业管理的需要。

3.盲目上马ERP成本管控系统所谓ERP系统是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集信息技术与先进管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。它对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。但是，这些系统只是管理的重要手段，实施ERP需要具备一定的前提，否则会陷入一管就死、一放就乱的境地。

二、完善房地产企业成本核算的相关对策

1.合理设置成本核算级次及科目（1）科目的设置尽可能细化到每一类型的合同项目；（2）综合考虑不同的开发项目、期别、物业形态以及楼栋等因素；（3）不仅立足现在，更要放眼未来，在科目设置上也要留有余地；（4）集团或集团化管理的企业内应统一核算科目；（5）会计核算科目不仅是会计人员使用的工具，也是全公司各部门反映成本项目的重要手段。通常到会计进行成本核算时已是事后的反映，在合同的签订、办理付款前就已经涉及这些成本项目，所以应在涉及工程成本的部门统一使用成本科目，即除一级科目“开发成本”之外的开发成本的明细科目可以作为公司内部成本科目的统一代码，可以从制订合约规划或目标成本起开始使用。

2.对会计科目的理解和运用加以注释，统一认识建议制订成本核算操作指南或手册，规范成本核算。为规范企业成本核算、确保成本核算的准确性，一般较大规模或管理比较规范的企业通常要求按照构成产品成本的要素按一定的方法对产品成本进行归集和分配。与一般工业产品不同，房地产企业的开发产品具有投资大、周期长等特点，有时土地是一次投入，但分成若干期开发，且可能开发的是不同物业形态的产品，因为对成本的归集和分配方法进行规划和约定非常必要，既便于对项目的成本和税收等进行事先的测算，更便于成本的管控，避免核算口径前后不一致以及集团内各公司操作上的不一致。

3.推行目标成本管控随着环境、市场等因素的复杂化，房地产行业的竞争日趋激烈，因而“卖方市场”的特征尤为明显，在在卖方市场中，企业产品定价通常采用“成本加成”定价策略。企业要保持必要的利润，其唯一合理的途径就是控制成本，销售价格减必要的利润，就是目标成本。开发企业的目标成本管理应从产品设计开始，贯穿开发的整个周期。通常开发企业产品定位确定、施工图确定后开发产品的成本就相对可控，除遇钢材市场价格波动很大及方案颠覆性修改的情形外，开发的各项目成本相对稳定可控，因而，目标成本的落实也具有非常现实的意义。目标成本也是财务部门审核各项工程合同签订、工程款支付及结算的重要依据和手段。

4.将目标成本管控与成本核算有效结合为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。

5.将税收作为成本核算因考虑的重要因素之一众所周知，房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑——售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。

第9篇

现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。

二、企业税务风险的防范

1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。

2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。

3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。

4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。

三、设立税务会计，建立税务核算体系

针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。

1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。

2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划不是做假账，而是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。

四、建立纳税自查制度，规范纳税业务

企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。

1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。

2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。

3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。

五、构建和谐税企关系

第10篇

（一）重要性

企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。

（二）基本内容

企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。

2房地产企业财务报表的局限之处

（1）房地产企业的预收账款增加

影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。

（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益

从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。

3房地产企业财务报表分析的科学方法

（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款

并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。

（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产

企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究

以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。

4房地产企业财务报表分析的特殊性要求

（1）充分利用财务报表外的信息

房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。

（2）重视对现金流量表的分析工作

房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。

5结论

第11篇

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

3战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

第12篇

【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划

税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。

一、相关借款利息的筹划实务

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量

大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。

二、利用建房方式的筹划实务

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

三、改变销售模式的筹划实务

一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。

二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。

四、优化收入结构的筹划实务

随着居民生活水准的提高，逐渐对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户搞装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。案例：某房地产开发企业销售个性化装修商品房，售价为毛坯房10000元/㎡，外加装修1500元/㎡，而精装修房则为11500元/㎡，其中计算增值额扣除项目金额为7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡签订售房合同，企业应缴纳的营业税=11500×5%=575元/㎡，城建税和教育费附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值税=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；购房者应缴纳的契税=11500×3%（假设税率为3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡签订售房合同1500元/㎡签订装修合同，企业应缴纳的营业税=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建税和教育费附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值税=（10000－7000）×30%=900元/㎡；购房者应缴纳的契税=10000×3%（假设税率为3%）=300元/㎡。通过比较不难发现，方式1比方式2企业需多支出税金583.30元/㎡，而购房者则需多缴纳契税45元/㎡。另外，企业在营销实践中常许诺为客户赠送装修、家私等支出，对于发生于竣工验收日后的装修、家私等支出的税务会计核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依据合同的约定，将拟投入的装修、家私等支出作为售价的抵减，降低售房价格以少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自。还有对于销售时收取的维修基金，应尽量从销售收入中剥离出来，建立维修基金账户，这样可以降低名义销售收入和相关税金。另外，根据工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，适用不同的税率的规定：若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率；否则，适用服务业5%的税率。可以用收取的转分包管理费的方式取代原先收取工程居间介绍费，可以降低适用税率，达到节税效果。

五、置业房地产大修理支出的筹划

置业房地产是指房地产经营企业进行置业投资时所购入的用于生产经营或出租等用途的房地产。由于这部分房地产在使用一段年限后，会发生一些大修理支出，这些支出经常金额较大、大修理时间较长，所以按照规定发生的支出必须区分是资本化还是费用化。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三十一条：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值;如有关固定资产己提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上：(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。此规定(一)在实践中具有很强的可筹划操作性。案例：长青公司为改善办公条件拟斥资140万对原值500万的办公楼进行装修改造，原计划工期2005年10月至12月，该办公楼折旧年限为20年，已使用6年。那么该笔费用能在2005年度所得税前抵扣吗？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照规定该项支出140万无法直接计入本期费用，只能以折旧形式在以后年度抵扣，同时加大了房产税的税基，使房产税税赋加大。方案二：分次分期支出法。计划工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三个工期，分别支出40万、40和60万。这样，首先增加了当年费用，减少了所得税。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，两年修理支出均可以费用化，减少所得税支出140×33%=46.2万；其次，由于修理支出不记入房屋原值，可以每年少交房产税140×（1-10%）×1.2%=1.51万，获税后净利1.51×（1-33%）=1.01万，假设以后折旧年限不变，则获税后净利1.01×14=14.14万；再次，增加了净现金流量，假设公司投资回报率8%，方案二下，维修费用冲减2005年、2006年所得税费用折现为：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期复利现值系数）=44.73万，而方案一下累计折旧折现140÷14×33%×8.5598（14年期年金现值系数）=25.19万，增加净现金流量44.73－25.19=19.54万。可以看出，筹划效果非常明显。

六、配套设施开发成本的筹划选择

商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商业服务的配套设施，通称“配套设施”。“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产——配套设施”，也未反映空置的“开发产品——配套设施”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。

七、不同住宅项目分别核算的筹划

即通过对不同住宅项目分别设立建筑成本项目来核算，以降低土地增值税。案例：大华房地产开发公司，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值率为(15000－11000)÷11000×100%=36%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额：(15000－11000)×30%=1200万元。（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，则适用30%的税率。应纳税额：(10000－80000)×30%=600万元，豪华住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，则适用40%的税率。应纳税额：(5000－3000)×40%－3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25%，超过20%，还得缴纳土地增值税。进一步筹划还可通过适当销售价格使普通住宅的增值率控制在20%以内，可免征土地增值税。大华公司在销售建造的普通住宅中，可采取不同的销售价格。方案一：售价为2057元/㎡，扣除项目金额共计1613元/㎡，增值额为441元/㎡，占扣除项目金额的27.75%，应缴纳土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元/㎡，营业利润为311元/㎡/㎡。方案二：售价为1927元/㎡，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元/㎡，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不缴纳土地增值税，营业利润为321元/㎡。

通过以上案例分析，介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化。

【参考文献】

[1]危素玉．土地增值税的税收筹划[J]．西安财经学院学报，2004，（2）．

第13篇

一、中型房地产企业发展现状

近年来由于房地产行业发展过热，国家出台颁布实施了一系列行业宏观调控政策，诸如土地公开招投标、房贷政策、保障性住房管理办法和银行信贷投资的一些控制措施等，这些制度的推行在目前看来，效果已经非常明显地发挥出来，直接推动我国房地产业转入了一个非常敏感的阶段。尤其在土地利用上，国家对土地供应的节奏不断放慢，同时在土地获得审批环节推行招投标、拍卖等方式，对开发商的资质审查、利用保证金等都提高了很大层次，进而增加了土地开发利用的原始成本和土地利用难度，部分中型企业被这些标准拒于行业竞争之外。国家在信贷融资、土地利用、房产开发建筑销售等各环节都采取宏观调控政策，如民营企业禁止发行企业债券等。由于中型企业发展规模有限，多依赖于银行信贷资金周转，信贷政策的变化对于中型企业融资无疑是雪上加霜。融资的束缚直接影响到企业发展规划，迫使大多数中型企业不得不放弃一些长远的产品开发项目，将目标瞄准短期回报率高、风险较小的产品开发，但往往这些项目的市场只能局限于某一定位，比如经济型和一般性住宅，对一些投资风险高、成本高的高端规模化住宅项目只能是望洋兴叹。尽管受到土地、资金和市场的影响，但中型房地产企业作为行业中占比重较大的一个群体，其存在是必须的，也是非常必要的。因为中型房地产企业作为国家税收的重要税源之一，占行业总税额的1/3强，创造的产值也占行业总产值的1/3强，成为国家宏观经济增长的重要组成要素。同时解决了很多人员的劳动就业，将企业资金注入到产品开发上，和银行贷款共同承担起社会资金周转运作，推动了资金的良性发展。从这个角度分析，中型房地产企业对于行业发展以至于社会的发展进步来说都是不可或缺的，其存在的价值也是显而易见的。只要充分掌握行业发展的基本规律，统筹规划企业适应市场需求和行业发展规律的管理运营方法，中型房地产企业对于社会经济发展的促进作用会更好地发挥出来。

二、中型房地产企业的管理方式

中型房地产企业在经济转型的关键历史节点，必须全面分析自身存在和发展所面临的优劣因素，在加强品牌化战略、多元化融资、专业化管理和风险化经营上下功夫，只有这样才能够彻底打破由于制度因素造成的土地、资金和市场等瓶颈束缚，实现中型房地产企业的转型崛起和持续壮大。

一是加强品牌化战略。品牌作为企业发展标志和经济实力的象征，受到越来越多中型企业的青睐，也成为其开拓市场的有力武器。品牌的创建需要产品质量作为支撑，质量是企业长期发展的保证。实施品牌战略，不但要在质量上赶得上潮流，同时也要在信誉上充分兑现承诺；不但要将品牌的打造理念灌输到员工心中，同时也要加大企业在各个媒体的宣传力度；不但要不断创新技术管理和经营手段，同时也要具有开拓和赶超意识。品牌的经营要与企业文化经营来同步推进，以不断丰富企业文化为抓手，树立起良好的企业发展形象，丰富企业发展内涵，来进一步扩大企业的知名度和美誉度。只有这样，才能在竞争中获得同行业的认可和合作伙伴的信赖，赢得竞争的先机，为企业发展铺平道路。

二是实行多元化融资。中型房地产企业在经济转型过程中由于业务的拓展和企业规模的不断扩大，资金紧张往往是普遍存在的现象。要想发挥灵活运作的绝对优势，就需要在行业联合上积极拓展融资渠道，采用多方融资、多渠道经营的方式增强企业的竞争力，在互惠互利中谋求发展的捷径。例如可以加强与实力相当的其他房地产企业的联合，一方面通过双方的资金积累实现企业由中型向大型的转变过程。另一方面在技术和管理上实现优势互补，同时很好破除由于政策准入上设置的各种瓶颈，让企业自身有机会跻身于房地产竞争行业，而不是在起跑线上就被拒之门外。企业联合最大的优势在于通过双方的各种筹资方式的联合进一步拓宽了融资渠道，拓展了市场范围，为企业发展提供了更为广阔的天地和空间。

第14篇

4.1.1关于层次分析法（AHP）

目前，对企业竞争力评价的方法至少在20种以上[43]比较有代表性的方法有因素分析法、对比差距法、内涵分析法、模糊综合评价法、灰色多层次评价法、综合指数评价法等。在本文中，笔者将使用的是层次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，简称AHP。其主要原因为：层次分析法的发展始于上世纪70年代初，从1977年萨迪在第一届国际数学建会议上发表“无结构决策问题的建模—层次分析法”时起开始受到注意，逐步在计划制定、资源分配、方案排序、政策分析、冲突求解及决策预报等领得到广泛应用。它将判断和价值结合为一个逻辑整体，依赖想象、经验和知识构造问题所处的递阶层次，并根据逻辑、直觉和经验给出判断。它允许使用者使用时修订，扩展一个问题层次中的元素或改变原来的判断，考查结果的敏感程度决定做何种改变[44]。层次分析法决策工具的优点在于：适用性、简洁性、实用性、系统性。通过决策者的选择与判断，它能充分反映决策者对决策问题的认识，方便决策者与决策分析者的沟通，促成集体参与决策，增加决策的有效性。通过把复杂问题分解两两比较重要性，最后综合判断这种方法，具有鲜明的化整为零的简洁性效果。层次分析法对定量定性分析均适合，如对资源分配、方案评比、预测、系统分析、规划等问题均适用。通常的决策方式大概有三种：因果推断、概率推断、系统推断，层次分析法正好反映对复杂问题的系统解决方式。当然，层次分析法也有相应的局限性，如只能选优，不能生成方案、只是粗略的排序、主观性较大等。但是无论如何层次分析法不失为一种简单有效的多目标决策方法。因此，可以说层次分析法是一种可用于处理复杂的社会、政治、经济、技术等方面决策问题的分析方法，主要是利用不确定的和多标准的特征来解决决策问题。其决策的基本过程是：从系统论思想出发，将评价对象视为一个系统，并按系统的层次性把它划分为递阶层次结构，在同一层次中，对两两元素之间进行重要程度比较。再由1?9标度法确定判断矩阵，对每个判断矩阵A，按特征方程Awwmac=λ,求出归一化的单排序权重向量w[45]。计算所有单排序权重向量后，各层元素的组合向量可按如下递推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1层上(k?1)n个元素相对于23总目标的组合权重向量。矩阵[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???为第k层kn个元素关于k?1层第j个元素的排序权重向量，其中不受j支配的元素的权重为零。

4.1.2层次分析法评价指标体系的构建步骤

（1）建立指标体系层次结构首先要把评价体系中的各个指标按其属性分为若干组。每一组作为一个层次，再将同一层次的指标作为准则对下一层次的指标起支配的作用，这种由上而下的支配关系构造了一个递阶层结构。如同表X所示得出的模型A，即为目标层。其下又有两级指标层次，分别为准则层B和子准则层C，共包括了定量的经济性指标和定性的评议型指标共计19项。

（2）构造判断矩阵根据区域中小房地产企业竞争力指标体系递阶层次结构，以上一层的某一要素作为判断准则，对下一层要素进行两两比较，从而来确定矩阵元素值。如相对于总目标，准则层因素之间两两比较，得其相对重要程度判断矩阵。表4-1元素两两比对时的重要性等级及其赋值序号含义ija赋值1i和j两种元素同样重要12i元素比j元素比较重要33i元素比j元素明显重要54i元素比j元素强烈重要75i元素比j元素极其重要96i元素比j元素比较不重要137i元素比j元素明显不重要158i元素比j元素强烈不重要179i元素比j元素极其不重要19（3）层次单排序及其一致性检验。由判断矩阵计算被比较元素对于该准则的相对权重，并计算其一致性。（4）层次总排序及其一致性检验。计算各层元素对系统目标的合成权重，进行排序，并进行一致性检验。递阶层次结构合成排序的具体过程为：假设上一层次A包含n个元素：1A，2A，…，nA，其层次总排序(对于第二层而言，它的层次总排序权值，就是单一准则—总目标下的层次单排序)权值分别为1a，2a，…,na；下一层次B包含m个元素：1B，2B，…，mB，它们对于元素jA的层次排序权值分别为：jB1，jB2，…jB，(当kB与jA无联系时，kjB=0)。（5）计算企业竞争力评价值，此值是将所有经过标准化处理的各指标值与其权重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地产企业竞争力评价指标选定的原则根据企业竞争力的含义，企业竞争力体现在消费者价值(市场占有和消费者满意)和企业自身利益(盈利和发展)两个方面，它的实质是一个企业同其他企业相比较的生产率。而对于不同区域的中小房地产企业而言，其竞争力是宏观层次的区域比较优势和微观层次的企业竞争优势综合作用的结果[47]。因此，对区域中小房地产企业竞争力评价指标的构建既要考虑到地区中小房地产企业对地区经济的贡献力量，从而反映其区位比较优势，同时也要能够反映该地区中小房地产企业整体经营运作的效果和未来的发展潜力。此外，在指标选择上，为便于实际可行，尽可能地用比较综合性的测评指标，特别是具有显示性的能够量化的指标，最终，地区中小房地产企业竞争力将以综合指数的形式体现。建立一套科学的竞争力评价体系，是开展中小房地产企业个体竞争力评价的前提。选择何种指标、多少个指标构成评价体系、不仅要考虑数据来源的可能性和可靠性，还要有理论根据。从理论上看，中小房地产企业竞争力的测度指标体系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指标数据本身的限制，特别是实证研究中，往往只能有针对性地筛选那些具有代表性的指标体系和指标项。本文认为，在指标选择适时必须遵循以下原则：

4.2.1科学性原则

科学性原则即指标尽量能够科学地、全面地反映中小房地产企业竞争力的内涵。不同的指标反映不同的侧面和不同的内容特征；不同的指标对企业竞争力影响的程度不同。要根据对竞争力贡献的程度，恰当地选取指标个数，严格地区分指标在体系中的位置，要准确地测度出企业竞争力的实际情况，要有利于比较国内各个地区中小房地产企业竞争力的情况。

4.2.2目的性原则

科学地构建中小房地产企业竞争力的评价指标体系，目的在于能够衡量出中小房地产企业竞争力的实际状况，找出影响中小房地产企业竞争力不足的关键因素，指出竞争力改进的方向和手段，为政府制定宏观政策提供帮助。

4.2.3独立性原则

各评价指标之间应尽量避免显见的包容关系，隐含的相关关系在处理方法上尽量将之弱化、消除；根据各指标量间相互独立的要求确立指标。指标变量间的独立性是统计研究的基本要求，如果指标间重复信息过多，就不便于发挥指标的最大作用，也会给竞25争力评价工作带来不必要的麻烦，甚至影响到评价的效果。因此，应尽量避免指标信息的重复。

4.2.4可对比性原则

竞争力指标应能够在企业间和地区之间具有普遍的适用性。所涉及的时间范围、计算口径不宜变化悬殊，应具有相对的稳定性。

4.2.5定性和定量相结合的原则

对定性的指标在明确其含义的基础上，要按照某种标准对其进行量化。使其不仅能恰当地反映指标的性质而且能够进行精确的比较。对定性指标和定量指标要采用科学的计算方法。

4.2.6可操作性原则

根据指标所反映信息量的大小确立指标，数据必须能够搜集到并便于计算。要在众多的经济指标中选择少数几个有代表性，蕴含信息量多，能够较全面地刻画出竞争力变化特征的综合性指标。

4.2.7真实性原则

根据财会制度改革的要求确立指标。财会制度全面改革以后，引起了企业经济指标的一系列的变化。确立评价指标应与财会制度的要求相统一，指标须从财务报表中来，以确保数据来源的可靠性。根据上述思路，按照企业内在的发展规律，将竞争力划分为企业的生存能力、成长能力和发展能力。

4.3中小房地产企业竞争力评价指标体系的构建

根据上述思路和原则，结合中小房地产企业的现状及房地产行业的竞争要素，本文将指标体系分为两大类：统计性指（经济表现）和评议性指标（企业管理）。其中包括一级指标5项，二级指标14项。这其中经济表现类指标是指在年度报表或公布的业绩中可以直接得到的指标数据，或是通过计算可以得到的数据，也称为“硬指标”[47]。主要包括规模影响力、财务和效益指标、资产及技术创新状况、增长率和效率指标等。企业管理类指标是指一些不易量化、需要通过调查、判断或专家评议得到的指标。包括市场创新、服务创新、管理创新等一系列营销状况，以及创新程度、内部管理、经营环境、社会责任、环境创新和发展前景等状况，也称为“软指标”。这些指标虽不易量化，但对每个指标按其特点和内涵，采取递进式或独立式计分，也可以采取同行对比计分，尽量给以硬化和量化。26表4-2中小房地产企业竞争力评价体系指标体系A指标类型一级指标二级指标指标含义指标计算方法总资产贡献率11B反映企业全部资产的获利能力，是评价企业盈利能力的核心指标利润总额+税金总额+利息支出/平均资产总额×100%资产利税率12B反应每单位资产所提供的利润税金额，是分析资金投入效果的主要分析指标利税总额（/固定资产净值平均余额+流动资产平均余额）×100%区域生存能力指标1B资产负债率13B反映企业财务状况的重要指标负债总额/资产总额市场占有率21B反映该企业项目在市场上的占有程度产品销售量/地区内行业销售总量流动比率22B反映企业的风险承受能力流动资产/流动负债企业成长能力指标2B净资产收益率23B反映企业在最近一段时间的收益变化情况利润总额/平均净资产总额净资产增长率31B反映企业在最近一段时间的发展情况3?1×100%三年前净资产总额当年净资产总额销售扩张率32B反映企业本年度比上年度销售总额变动的百分比本年度销售额/上年度销售额×100%统计性指标（经济表现）企业发展能力指标3B融资成本33B反映企业融资能力的高低各种融资渠道的加权成本人力资源管理41B反映企业人力资源的控制和调配能力定性指标（由专家评估）内部管理能力指标4B企业创新管理42B反映企业在行业内部的可发展前景定性指标（由专家评估）经营环境51B企业经营的外部环境评估（主要包括政策环境、生态环境）定性指标（由专家评估）社会责任感52B包括企业文化等定性指标（由专家评估）（议性指标评企业管理）外部适应能力指标5B消费者满意度53B企业本身及产品的被肯定程度定性指标（由专家评估）及问卷调查27

4.3.1评价指标体系中指标处理的理论说明

（1）在设计指标时，在遵循前面所论述的设计原则的基础上，尽量选取了多个能够量化的指标来全面反映企业竞争力状况。如对企业管理水平、产品市场控制能力、企业收益力、技术实力等分别通过3、4个因素来对其现实状况进行评价；（2）在准则层的选择上，采取财务指标与非财务指标相结合的原则，避免使用单一的显示性指标，对相关的分析性指标也同样重视。再次同时采用静态财务指标和动态财务指标，以便在评价企业现实状况的基础上，预测企业未来可能的发展情况[48]；（3）为遵循企业评价的目的性原则，突出了相对性指标，较少采用绝对性指标，如主要采用各种相对比率还具有一定的相关性，也不是很全面，如企业创新能力等重要指标由于数据无法取得而在本指标体系中未反映出来。本指标体系主要是想对中小房地产企业进行评价，所以对不同行业的不同企业进行评价，还需要对指标进行调整补充，这样才能获得符合本行业、本企业实际的全面评价。

4.3.2评价指标体系中指标处理的方法

指标数值一般来说分成三类:第一类指标本身属于统计内容，直接提取相关统计数据即可；第二类指标本身没有统计，但是相关数据有统计，提取相关数据，通过计算获得需要指标值；第三类没有相关数据支持，这大多是定性指标，通过专家评估、问卷调查等得出指标值。由于各指标的类型不同，得出的指标值必须进行处理，使其具备可比性[49]。主要使用的指标处理方法有：（1）定量指标的定值转换在企业市场竞争力评价指标体系中，由于评价指标的类型不同，其属性值量化的方法也不同。评价指标的类型一般可分为下列几种:越小越好型、越大越好型、适中型和区间型。（2）定性数据的处理根据国内外企业竞争力评价的经验，定性数据的获取往往采用专家评估和问卷调查相结合，两者都是经过指标体系打分获得数据[50]。设有n专家同时参与对企业评价的打分，即有专家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同时，由于存在专家影响力和知识水平的不同，权重也不同。设n个专家的权重分配为：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp为其中一个专家，iaexp为该专家的权重，i=1,2,...,n。为追求精准性，这里采用由五个评语所组成的评语集,其表述形式为：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，强，非常强为了避免主观判断所引起的失误，统一评判标准、方便专家打分，增加定性指标的准确性，可采用隶属度赋值方法，将定性指标分成5个档次(很差，差一般，好，很好)分别地应1?5分。1?5表示不同的等级，等级之间只是对指标看法的程度不同。由于在赋值判断过程中已内含标准，可直接计算评价值，对所有定性指标分值汇总，用加权平均的方法对调查结果进行计算。最后根据得出的平均分值确定该企业定性指标档次[51]。在这里将5个评语置于一个连续的语言值标尺上，并且将每个评语在标尺上的长度都设定为单位1，如图4-3所示：012345

4.3.3指标体系的评价模式

在参考一些学者的理论研究成果的基础上，通过AHP的有关方法计算得出各对应指标的权重值见表(4-4)。总体来说，本指标体系的各权重值基本体现了企业竞争力各相关指标的相对重要性。表4-4指标体系评价模式及其权重赋值一级权数二级权数体系的五个方面权值各方面的分指标权值总资产贡献率11B0.320资产利税率12区域生存能力B0.5571B0.159资产负债率13B0.123市场占有率21B0.333流动比率22企业成长能力B0.3072B0.381净资产收益率23B0.360净资产增长率31B0.519销售扩张率32企业发展能力B0.2843B0.227融资成本33B0.197人力资源管理41B0.667内部管理能力4B0.135企业创新管理42B0.333经营环境51B0.231社会责任52外部适应能力B0.1175B0.098消费者满意度53B0.651非常弱弱一般强非常强29

4.4中小房地产企业的现状分析

4.4.1中小房地产企业总量多，占有市场份额大

目前，从总体上看，我国的大型房地产企业对于中小房地产企业来说，还没有形成压倒性的垄断优势。这导致企业的产出、成本及品质还尚未因为企业的大小而有所不同，即并非企业的规模越大、成本越低、品质越好，这使得企业对品牌的重视程度还远远不够，还未达到影响消费者决策的程度，消费者对企业品牌的重视，远比不上对产品的质量、功能和价格的关注。同时，房地产业作为一个地域性强、产品独立性高的行业，大型企业的扩张也受到远远重于其他行业的客观限制，这也在一定程度上加大了其垄断市场的难度。以房地产开发企业心为例，据统计，2006年全国房地产开发企业共有5万家左右，中小房地产企业占中国房地产企业总数的90%多[52]，其中，具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。由此也给中小房地产企业提供了生存空间。这意味着只要中小房地产企业的经营理念和管理方式贴近市场需求、对产品的建造有认真负责的态度，产品的质量达到国家标准，那么就能在房地产市场上占有一席之地。据2007年的统计资料，我国中小房地产企业数量占房地产企业总数的90%以上。若采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，则房地产行业离散度较大。房地产百强企业在全国市场占有率不足10%，作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%。相反，中小房地产企业的市场占有率却超过了70%。从房地产开发企业资质结构状况来看，2006年我国房地产开发企业的资质结构见下表（表4-5），其中一级企业和二级企业所占的比重仅为12.37%，四级以下的企业所占比重达23.16%，三、四级企业所占比重64.47%，即房地产开发三、四级资质企业占总数一半以上，可见房地产企业资质水平总体偏低，中小房地产企业占有市场份额大。从开发资金来源主体来看，2007年全国完成的房地产开发投资中，有58.27%是二三级，及其以下无等级企业完成的。表4-5房地产开发企业资质结构表（2006）资质级别一级二级三级四级暂定兼营所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%资料来源：根据《中国房地产统计年鉴（2007）》整理

4.4.2中小房地产企业技术性不高，家族化现象明显不具有很高的技术性，员工整体学历水平不高；缺乏经营管理的核心技术人才。中30小企业能否有效利用外部技术，妥善解决内部管理问题，在很大程度上取决于其人力资源状况。在对陕西的数家中小房地产企业调查中发现，普遍存在着管理水平低下、内部运作较混乱的情况。具体表现在：领导者的个人决策往往没有远见、缺乏灵活性；缺少管理技巧和适当的管理培训；缺少科学的成本控制和财务分析体系等。某些中小房地产企业管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。据调查，约有80%的民营房地产企业实行“家族式”管理[53]。如下图4-6和4-7。图4-6中小房地产企业员工学历水平图4-7大型房地产企业员工学历水平

4.4.3中小房地产企业活动范围主要在区域市场和住宅产品

从目前我国中小房地产企业的发展情况而言，虽然可以借着经济高速发展的东风一展宏图，但是总体而言却是机遇大于挑战。虽然中小房地产企业占有的市场份额很大，但是对于地产价值高的土地却基本上被大公司抢占。目前用于商业建设的土地基本上是中小房地产企业员工学历水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大专及以下硕士及以上本科大型房地产企业员工学历水平0.00%20.00%40.00%60.00%大专及以下硕士及以上本科31通过挂牌拍卖的形式进行，具有巨大开发潜力的土地，中小房地产企业会由于资金等原因而竞争不过实力雄厚的大企业，而地产价值不高的地点，投资风险却比较大，一旦失败对中小企业而言就是一个致命的打击。随着市场的进一步细化，大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目，获得高额的回报。中小房地产则热衷于把资金集中投向普通住宅项目，单个开发项目一般在20万平方米以内，因为普通住宅项目专业水平相对较低，投资额也相对较低，且风险较小。因此，在新开工的住宅项目中，中小房地产占有了超过70%的市场份额，可以推知中小房地产热衷于把资金集中投向普通住宅项目[54]。此外，我国城市发展极不平衡，大型房地产企业可能凭借其实力垄断大城市、发达城市的市场供给，但不可能垄断中小城市、欠发达城市，甚至县、镇等区域的市场供给。从房地产行业的特点来看，大城市、发达城市的购买力比较强，看似可发展的空间很大，而小、欠发达城市等地区虽然竞争比较小，但仔细考虑其区域内由于购买力不强，所以这些地区的房地产行业也并不会众多的中小房地产企业带来转机。我国的城市化进程带来了巨大的市场需求，而市场需求是多层次的，大型房地产企业可能占据某个或某几个的需求层次，但不可能完全控制所有的需求层次，中小企业完全可以凭借定位不同而找到自己的生存空间，但是盲目跟风的现象在房地产行业中一直都表现的十分明显，哪个层次利润大我就做哪个层次，但是往往到最后由于资金或管理等问题而使项目搁置，造成了大量的浪费。同时，由于目前房地产行业的风险极高，银行信贷也会对中小企业的融资慎之又慎。

4.4.4中小房地产企业更容易满足我国市场多样化的需求

对房地产企业来说，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上，大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的问题要大得多，从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。

4.4.5中小房地产企业能够拾遗补缺，填补大企业

在区域市场上的剩余空间一方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面表现在区域上，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、县、镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的需求，形成了完整的房地产市场梯32度消费层次体系。

4.4.6中小房地产企业能够发挥“市场规模”优势根据经验的“二八原理”，从市场占有率角度看，目前即使像万科这样的大开发商，市场占有率也不过1.24%，按照目前的形势发展，即使将来还有一批大发展商培育起来，这些大企业的市场占有率总和也不过20%。而另外80%的市场份额是由中小型企业所占有，所以中小型企业大可不必担心。

4.4.7中小房地产企业是市场自由竞争的有利推动者中小企业的存在促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，从而间接地抑制了房价的过快增长。

4.5实证研究

这里需要说明的是，目前我国中小房地产企业虽然数量较多，但是就大多数企业来说，企业与企业之间实力差距相对并不大，因而对所有的中小房地产企业进行研究是没有必要的，也是不现实的，加上企业内部的生产经营数据很难取得，本文在实地调研的基础上，具有科学性的选取了陕西省汉中市三家中小房地产企业作为实证研究对象进行研究，能在一定程度上反映目前我国部分中小房地产企业的实际状况，并且具有参考作用。

4.5.1企业背景

介绍公司一成立于1998年，注册资金2000万元，开发资质二级，具有ISO9001、ISO2000质量管理体系认证的房地产企业。公司党政工团机构健全，内设五个部门。公司员工总数100余人，其中各类专业技术人员60余人，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。公司二组建于1995年，注册资金2100万元。内部设置六部三室三个分公司，是集开发修建、销售、物业管理为一体的具有独立法人经营资格的二级资质房地产开发企业。公司三成立于1997年，注册资金2400万元，属国家二级资质房地产开发企业。公司现有员工65人，其中有专业技术职称的技术人员40人。公司下设工程部、销售部、企划部等七个部门，公司信誉良好。

4.5.2企业竞争力评价

按4.1、4.2章节介绍的理论和竞争力评价体系分析，经过数据资料收集、计算、整理，得到这三个企业竞争力指标数据表如下：33表4-8三企业竞争力指标数据表企业名称指标公司一公司二公司三总资产贡献率（%）10.5111.6310.02资产利税率（%）5.303.707.60区域生存能力资产负债率（%）64.7051.3856.80市场占有率（%）0.740.200.03流动比率（倍）2.411.293.05企业成长能力净资产收益率（%）14.1612.8414.01净资产增长率（%）107.45104.10106.32企业发展能力销售扩张率（%）融资成本（万元）107.5011.71100.209.69103.7010.34内部管人力资源管理0.730.600.67理能力企业创新管理0.510.290.31经营环境0.830.650.49社会责任感0.800.800.80外部适应能力消费者满意度0.930.870.84通过评价计算获得这三家房地产企业竞争力评价综合值及准则层评价值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企业竞争力评价准则层评价值准则层区域生存能力企业成长能力企业发展能力内部管理能力外部适应能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企业竞争力评价值企业名称企业竞争力评价值竞争力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3结论从表4-9、4-10中可以看到，在准则层的评价值中，公司一的区域生存能力、企业成长能力、企业发展能力、外部适应能力全部位居第一，这几项指标对房地产公司来说是非常重要的，是实力强弱及发展潜力的重要衡量指标。公司一最大优势在于其营销能力，从表4-9准则层评价值排名也可以看出，其市场占有率及净资产收益率指标均排在第一位，其中有些具体指标（见表4-8），相应的公司一融资成本较高，这方面还需要加强改善。另外两家企业的某些个别指标的竞争力可能比公司一强，但是由于各指标发展不均衡，最终导致企业整体竞争力仍然相对较低。从表4-8可以看出，这三家房地产公司之间的差距主要在企业成长和企业发展能力方面，具体指标体现的竞争关键要因是：产品与市场的控制和把握，营销能力的提高增大市场占有率，融资渠道的多样化。

第15篇

广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。

2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题

目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。

2.1企业本身的原因

由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。

2.3融资力度不够

目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。

2.4缺乏完善的法律、法规保障

目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。

3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策

根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。

3.1加大政府支持力度

今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。

3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度

中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。

3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设

中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。

3.4拓展融资渠道