土地管理论文范文

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第1篇

第一，作好课前准备。

一方面是准备教学工具，如钢卷尺、皮尺等。另一方面是知识准备。两方面比较起来，知识准备更为重要，恰恰又容易被忽视。有的教师认为，土地测量知识，学生在书本上都学过，这堂课无非是实践一下而已。殊不知，这堂课牵涉的知识较多，学生只要对哪一点知识有所淡忘或者混淆，就要影响整堂课的学习效果。因此，系统复习一下有关知识，为学生上好这堂课作好知识准备，是完全必要的。具体说来，要作好四个方面的知识准备：①要系统复习已学图形的面积计算方法；②要让学生弄懂计算各种图形面积所需的条件；③让学生知道如何根据图形选择最佳方案，确定图形的“长”“宽”“高”等；④让学生掌握不规则图形的割补方法，并能熟练地确定最佳割补方案。

第二，组织好集体教学。

这里所说的集体教学，是指到达测量现场以后的一个教学环节。这个环节也往往容易被有的教师所忽视。有的教师把学生拉到现场后，简单讲几句，就喊解散，进入分组活动。我认为，不利用集体教学这一环节让学生感受、消化有关知识，分组活动的效果将会大打折扣。

有的老师也许会说：这本来就是一堂实践课，集中在一起怎么实践？不然。我认为可以安排如下几个活动，既是“集体”，又是“实践”：

1抽一位（或几位）学生用目测法测量一段实际距离，再用步测法复查，然后由另外的学生用插杆法检验测量结果。这一环节有两个作用：一是学生运用（或观摩）了测量中的目测法、步测法、插杆法；二是学生实际感受了书本上天天接触的一些表示距离的概念，比如知道了100米有多长，自己大约要走多少步。

2抽几名学生量出1公亩的面积，使大家知道1公亩是多大一块地方。

3指定学生量出1公顷的面积，让大家将“1公顷”和“1公亩”的大小进行比较。有了这次比较，学生以后再也不会将两个概念混淆了。当然，如果找不出1公顷大的地方，也可“变通”一下，比如测量足球场和篮球场，看哪种球场的面积更接近1公顷，以此建立公顷的概念。

4任选一块规则土地，让学生指出它的“长”“宽”“底”“高”等，然后测出土地的面积。

第2篇

论文关键词：农村空置宅基地；空置权；法律制度思考

现在我国许多农村地区都不同程度地存在“空心村”和“一户多宅”的现象，土地资源浪费现象严重。针对这一情况，2008年总理在政府工作报告中指出，“建设用地包括农村集体建设用地和宅基地，要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度”。因此对农村空置宅基地进行有效的法律规范显得迫在眉睫。

一、农村空置宅基地现状及引发的问题

(一)农村空置宅基地的现状及特点

我国“空心村、超标准占地现象较为普遍。有关资料显示，2006年在全国0．16亿公顷村庄建设用地中大约有10％一15％的土地被闲置¨。农村大量宅基地被空置有以下几个原因：第一，随着城市化进程加快，大量农村人口从农村迁往城市，如村民外出务工、农转非、子女求学定居城市。据统计，从农村到城镇因人口迁移而增加的城镇人口占城镇人口增长量的3O％以上；第二，随着经济快速发展，一些村民纷纷从原住房搬到交通便利的地方选址建房，形成“空心村”现象；第三，相关配套措施改革滞后，大量农村空置宅基地得不到有效处理，例如土地置换、腾退制度不健全。

现在我国空置宅基地的特点是：一是出现在经济欠发达的地区，这些地区交通不便，没有形成自己独特的致富之路，大量人员长久外出务工，致使大量房屋长期空置；二是分布散乱，荒置宅基地杂乱无章散布于村庄各处；三是空置宅基地与宅基地需求激增矛盾突出。按照现行法律，只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。但法律没有规定子女继承房产后不得另占有宅基地，继承后的空置宅基地大量涌现；四是不可流转性，农村宅基地的福利性质决定了他的不可交易性。

(二)农村空置宅基地引发的社会问题

首先，一方面大量农村闲置宅基地的存在，造成了土地资源的巨大浪费，极不利于农业的可持续发展；另一方面废弃宅基地——荒草连片、残垣废墟、鼠蛇猖獗破坏了农庄优美的人居生态环境。其次，空置宅基地杂乱无章的局面引发一系列农村治安问题。杂乱荒废的宅基地无人居住，一方面使很多邻近的住户失去安全防护网的保护，盗窃、抢劫等侵犯财产罪多发。据人民网报道，2008年1月～9月，全国农村共发生盗窃粮食、牲畜、生产资料等侵财案件88万起，占总数的3l％；另一方面宅基地需求紧张与大量闲置是导致农村宅基地纠纷案件数量不断攀升的一个重要因素，严重影响了农村社会稳定。最后，废弃宅基地打乱了村庄规划，致使村基础设施如村道、农村电网和水利设施项目改造建设步履维艰，社会主义新农村建设难以落实。

二、当前涉及农村空置宅基地的法律制度的缺陷

(一)法律没有对空置宅基地作出准确的定义

1999中华人民共和国《闲置土地处置办法》第二条规定闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。1993年6月《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第二款规定“使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府依据村庄、集镇规划和土地利用规划批准”。现行《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地者使用权可以无偿收回”。这些法律法规都没有赋予空置宅基地一个确切的概念。

(二)空置宅基地权属规定存在法律缺陷

依据原国家土地管理局颁布的1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。原在农村居住，后转为城市户口，其原在农村的空房房屋产权没有发生变化”。

农村宅基地是对农民的福利措施，既然是非农村户口无论何种情况都必须收回宅基地使用权。其地上构筑物的权属可以不变，但不能在永久性享有建筑物所有权的同时占用农村宅基地。城镇户口人员已经享有城市社会保障制度就不能再无限期享有农民的福利待遇。另外依据国土资源部统计，现在，我国农村集体土地使用权登记发证率仅为73％，集体土地所有权登记发证率更是只有5l％，因此我国农村土地产权制度建设滞后，也是解决空置宅基地的土地产权问题的一个重大障碍。

(三)空置宅基地收回程序效率不高

《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”。相对于农村空置宅基的收回县级、乡级、村级三级步骤过于复杂。大多数农民怠于做这种对自己不利又费时费力的事。

(四)空置宅基地执法与督察难以到位

涉及到司法机关，国家法律指导地方制定、实施适合本地区经济发展的法规，然而地方法院在判案时不愿适用地方性法规，政府及其相关部门在工作中不能依地方性法规而行政的现象时有发生；涉及地方土地执法人员，由于没有强制执行权，加之受自身素质和基层工作条件低的限制，执法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地属私有财产”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他们顽强的抵制。这些原因使得国家建立的土地调查制度、土地统计制度、全国土地管理信息制度大多流于形式。转贴于中国论文范文本文由中国论文范文收集整理。

三、农村空置宅基地管理的法律制度思考

(一)对空置宅基地的严格定义

法律必须对那些属于农村空置宅基地作出全面的规定，为空置宅基地的收回及确权发证做好铺垫。笔者认为空置宅基地应该包括以下几种情况：一村庄规划前后未开发利用的宅基地；二拆旧建新后的废弃宅基地；三继承未充分利用的闲置宅基地；四农民农转非后和长期外出务工产生的闲置宅基地。法律推出这一规定后可以进一步作出司法解释，对村庄规划前未开发利用的宅基地，统一划归空置宅基地，村庄规划后未利用超过两年即为空置宅基地；对拆旧建新，只要另择址建房，旧宅基地划归空置宅基地；继承人不符合申请宅基地的条件，继承的宅基地即为空置宅基地；对农转非人员或长期外出务工人员进行测查．假如经济状况达到城市最低生活保障水平、其宅基地闲置连续超过5～10年，即列为空置宅基地。这一规定明确赋予村民两年、五年至十年的宅基地空置权，充分保证了村民的居住权，但期间过后使用权人的空置权利自然消失。对于宅基地上房屋限期做出处理决定，或放弃房屋所有权或折价处理。这样既充分保证了宅基地使用权人的权利，也保证了其他宅基地使用权申请人的权利。

(二)简化农村宅基地收回程序

收回农村空置宅基地，必须针对各种具体情况，简化宅基地收回程序。法律可规定对于连续两年未利用的空置宅基地，满两年期限自动收回集体所有，由村委会上报县级国土资源部门注销登记；对于其上有闲置可利用房屋的宅基地，过了规定的5～l0年空置期间，使用权人拒不处理其房屋的，宅基地使用权自动收归集体，村委会报县级国土资源部门注销登记。

(三)制定统一、全面、权威的农村空置宅基地法律

依据《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十条规定的内容，对空置宅基地的处理规定比较全面，但是这一《意见》毕竟只是准法规。本人认为，我国应制定统一的农村空置宅基地收回法，把《意见》第十条的措施收入到《中华人民共和国土地法》中或者单独做出详细的国家司法解释。这就解决了法院在判案时不愿适用地方性法规、政府及其部门在工作中不能依地方性法规而行政的问题。

四、建立促进农村空置宅基地充分利用的配套法律措施

1．建立严格的农村宅基地使用登记制度严格执行“一户一宅”的法律规定，严格按照《土地登记办法》规定的程序进行。要将村内所有的闲置宅基地以及空闲地逐个摸底排查，登记造册，经查确属长期闲置的，要依法收回其使用权，重新利用；对于被登记在册的闲置宅基地以及空闲地，村委会规划土地时，应将其列为首选对象，优先考虑，发挥其应有的作用。

2．建立农村闲置房屋的评估制度《确定土地所有权和使用权规定》(征求意见稿)，对于闲置的破损房屋拆除后，宅基地由村集体收回，重新分配产权，统一调配使用，做到闲置房屋从拥有者到需要者的产权转移。笔者认为对地上建筑物保存完好或较好，且有经济价值者，其所有人迁入城镇居住，只要其超过了宅基地5—1O年的空置期限就要进行合理估价，然后进人“宅基地储备中心进行住房交易”。对农村房屋的估价方法、程序、估价人员资质可以按照1992年《城市房地产市场估价管理暂行办法》。买卖双方协商一致，农民也可以自己估价。:

第3篇

使土地权利制度进一步完善

从制度层面上看，土地制度涉及到整个国家的经济和社会发展。在土地制度中，土地权利是土地市场交换的客体《,物权法》对各种土地权利的完善直接推动了土地市场的发展。《物权法》使土地权利制度进一步完善，主要表现在进一步明确了集体土地的产权代表，明确了建设用地使用权可以通过出让或者划拨设立，明确了建设用地使用权期满续期及地上附属物的归属问题等。《物权法》显化了土地资源的资产特性，揭示了土地作为不动产是物权所有人的权利客体，明晰的资源产权和有偿的使用制度的确立必将合理利用和保护土地资源，解决了由于产权不清、主体不明等引起的土地使用效率不高等问题。比如《,物权法》详细规定了建筑物区分所有权,并将建设用地使用权、土地承包经营权明确为用益物权,这些规定填补了我国在这方面的一项空白，使建筑物区分所有权有了具体的法律依据,使建设用地使用权、土地承包经营权更加稳定、明确,从而有利于促进土地市场的发展和完善。另外，《物权法》还确立了土地用益物权的基本体系，使中国土地权利制度建设取得一定的成就。

加强对土地市场的有力监管

《物权法》的实施，使土地市场化更加深入，《物权法》对土地管理制度的影响还表现在加强对土地市场的有力监督方面。《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。这一规定在充分肯定我国以市场化方式配置土地资源改革成果的基础上，将工业用地实行招标拍卖挂牌方式出让从国家政策上升为法律，一方面对国土资源管理工作提出了新的要求，另一方面也为强化土地市场监管，深入推进以市场化方式配置土地资源奠定了坚实的法律基础。此外，《物权法》首次将工业用地实行招标拍卖挂牌出让写进了法律，扩大了以市场化方式配置土地资源的范围，第一次规范了《国有土地使用权出让合同》的内容制订全国统一的国有土地出让合同示范文本，既是落实土地管理相关法律法规的要求，也有利于规范出让方和受让方的权利和义务，减少可能发生的合同纠纷，保护合同当事人的合法权益，对进一步规范土地使用权的出让行为，进一步健全和完善国有土地出让制度，保护当事人的合法权益具有十分重要的意义。

第4篇

针对我国当前土地管理制度的主要内容和主要涉及到的项目进行综合性的研究，是加强工作以及改进缺陷不足的重点环节。我国土地管理制度的主要内容包含有以下几个方面：第一，制定并且严格的执行相关土地管理的法规和政策；第二，全面的查清各个地方土地的利用情况，并且对土地的分布状况、总体的质量和数量等进行全面的研究分析，结合实际的情况给予科学性的评价和管理政策；第三，在相关制度的执行过程之中应当进行土地登记，在登记之后才可以授权土地使用证书和土地所有权；第四，建立其科学化的、完善的、健全的统计制度，为土地的规划建设奠定基础；第五，加强土地和用地的管理，加强土地的建设，并且严格的控制出现非农用建设占地的情况，全面的、细致的、严谨的贯彻我国国家制定的政策和规定，依法对划拨土地的情况进行管理和监督；第六，全面并且细致的制定出土地的利用规划，为今后土地的建设和发展打下基础；第七，严格的检查并且监督土地的使用情况，对一些违规使用者进行严厉的处罚，并且妥善的处理土地利用过程之中出现的相关纠纷情况。我国当前的土地管理制度是全面的加强并且提升土地利用效率的一项关键性的政策制度。而国家政府为了进一步的加强土地的使用和规划管理，还陆续的出台了一系列的政策制度。我国针对土地管理是从改革开放之后逐步进行的，当前我国的土地管理制度主要包含有社会主要公有制制度、土地利用管制制度、有偿土地使用制度、耕地保护制度、土地登记制度、国有土地农田保护制度等等。总的来讲，土地管理制度对于我国完善土地的使用并且增强利用效率有着重大的价值和意义。

2土地管理制度的问题分析

通过上文针对我国当前土地管理制度的基本内容和相关的项目进行细致并且深入的研究，可以对加强土地管理和完善相关制度的重要性有着全面的掌握。下文将针对当前土地管理制度之中存在的一系列问题进行综合性的研究，力求在此基础之上提出改进和创新的对策，以全新的工作思路来对工作的方向进行科学化的引导，促进土地管理水准和效益的不断提升。首先，我国当前的土地管理工作之中土地的产权制度不够完善和健全。最为突出的是城市内部的土地产权不够清晰，土地产权的主体不够清晰，同时针对土地的登记制度也不够健全和科学，针对土地的使用划分和相关的界定也不够科学合理。另外，在当前的土地管理工作之中，针对土地的价格机制建设不够科学化，相关基准的价格不能够真实的、全面的、客观的反映出土地的实际价格水准，另外在地方政府之中也存在有垄断性的行为，这一点对于土地价格也将产生不利影响。另外，在我国的农村土地管理制度之中，也存在有重大的缺陷。首先，现行的集体性的土地管理制度立法存在有巨大的问题，针对各项权限的规定均存在有较大的缺失，而在部分的法律规定和政策之中，难以体现出农民作为集体式土地主体的所有权，部分地方政府不能够准确的贯彻和执行国家所制定的土地管理制度政策，所以不少村民申请的住宅建设均由于规划方案的缺失而难以得到及时的审批。上述问题都对我国当前土地管理工作带来巨大的阻碍，所以应当加以全面的改进。

3完善土地管理制度的政策研究

明晰土地产权，加强产权管理。应在法律上对城市土地所有权主体给予清晰地界定，厘清中央与地方政府在土地权利中的相互地位和关系，明确前者的控制管理方式渠道、后者的权限范围，以及两者的利益分配。通过政府监察和公众监督对地方政府权力进行约束，使土地配置能够反映国家与地方利益的协调。随着市场经济的不断深入，丰富和完善土地相关权利法律体系，对土地使用权的各权力层次进行细化分割和明确规定，形成科学的权力层次体系。适应经济发展和现实需要建立如土地发展权、地上通行权、空间使用权、地役权等土地权权能，有效地促进城市土地的管理和使用效率。结合全国土地调查，尽快建立全覆盖的土地权属信息资料数据库。建立功能强大、技术先进的土地权属管理信息系统平台。加强土地权属变更信息的动态监测。采取措施督促土地使用者及时办理土地使用的相关手续。建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制。必须要先理顺土地储备制度主体也即土地收购储备机构的角色和定位。土地储备一是要实现政府目标，二是要通过市场运作，必须把目标主体和运营主体分割开来，尤其在利益关系上分割开来，才能实现公共目标和规范市场运作的双赢。应建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制，由政府授权具有雄厚资金实力和高级经营资质的企业，进行完全市场化运作。建立土地储备监督评估体系。建立一种高度透明的信息机制，将城市规划、土地利用年度计划等政府管理的约束指标向社会公开，土地收购或出让、出租项目的信息提前公示，及时出让、出租的结果，建立土地储备相关信息定期的制度，以利于政府、行业组织以及全社会对土地收购储备运行的监督。设置土地储备的绩效评估体系和制度。

第5篇

【关键词】土地征收补偿范围间接损失土地承包权社会保障

征收补偿的范围是征收补偿制度的基本构成要素之一，也是征收制度中各种补偿原则的落实和具体化。征收补偿范围主要解决的是应对哪些方面的财产损害进行补偿的问题。

一、我国土地征收补偿范围存在的问题分析

根据我国《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费；征收其他土地如林地、草地、水域、建设用地等，也应当给予补偿。土地补偿费。它是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿的对象是集体组织丧失的土地所有权。安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。安置补助费主要用于征收土地后农业人口的安置，因此，谁负责农业人口的安置，安置补助费就应该归谁。地上附着物的补偿费包括地上地下的各种建筑物、构筑物如房屋、地土地下管线等设施的拆迁和恢复费用，及被征收土地上林木的补偿或砍伐费等，其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。地上物的补偿费是补偿被征收土地上附着物的直接损失。青苗补偿费是对被征收土地上处于生长阶段的青苗被毁坏后给与未能获得可预期收益的补偿。这种补偿也是农民在征地中的直接损失。

根据上述分析，土地补偿费、地上物的补偿费和青苗补偿费都是对土地征收的直接损失进行补偿，安置补偿费是对农民基于土地所产生的稳定的收益之损失补偿，体现了对农民生存保障的考虑。但是，我国这种补偿范围立法规定，无论是与外国征收补偿立法比较，还是从我国征收补偿制度的实践来看，都是值得仔细斟酌的。我们认为，我国征收补偿制度之立法，基于农村土地制度的现状，从不同角度进行分析，存在以下三个方面的问题：

第一、从被征收土地上存在的权利体系角度考察，可以发现我国征收补偿的权利损失仅限于土地所有权，根本就没有对农民享有的土地承包权等土地他项权利之损失给予补偿。然而，土地承包权却是农民对土地享有的最主要的权利，因为集体所有的土地实际上是不可能进行分割的，而在实质意义上由农民享有和处分所有权，所以，农民享有的土地所有权实际上一个虚有权，只有土地承包权对于农民而言才有实际意义。土地经营的目的是取得收益，土地承包经营权的实质是农民对其承包的土地的收益权。长期稳定的土地承包经营权获取的应是长期稳定的经济收益，包括直接耕作的长期收益和土地经营权流转的收益(转包费、租金、转让费)。承包土地的农民正是靠对所承包的土地的使用和经营取得收益而维系生存的。由此可知，长期稳定的土地承包经营权有其长期经济价值，是承包土地农民的重要财产权。但在目前的现实中，这种权利遭受征收制度侵犯时，国家却恰恰忽视对这个在农民看来具有实质性和决定性意义的权利给与补偿，结果出现一个奇怪的悖论：在征收中不对土地承包权进行补偿，似乎认为土地承包权是一个无关紧要的权利，然而这个土地承包权却是农民生存的根基之所在，国家也因此一再强调它的重要作用且不断强化对他的保护，如以《土地承包法》的出台来专门保障这种权利的实现。所以，当承包的土地被国家征用后，农民失去了对土地的承包经营权，失去了经营土地的长期的收益来源，国家应当给予失地农民充分合理的补偿。如果农民得不到合理补偿，则极易陷入生活无依靠的困境。

第二、从被征收土地的财产损害角度分析，征收补偿范围基本上只限于被征收人的直接损失，对被征收人的间接损失如残余土地补偿、工事费用补偿、移迁费补偿等等，则根本就没有考虑，这是我国征收补偿制度上一个明显的立法漏洞。即使是已经规定的关于直接损失的相关补偿费用，由于补偿标准过低，按照土地原用途进行计算而不是采用土地的市场价值进行计算补偿费，根本不可能对被征收人的直接损失实现全部补偿和全面补偿，只能达到一个部分补偿的效果。并且，在实际操作中，政府往往还极力地限制征收补偿的范围，加上补偿费的分配过程中的各种问题存在，使得被征收人能够获得的征收补偿费就更少。

第三、从土地上所承载的功能角度分析，我国农村土地上不仅是农民的生活来源和收益来源，更是我国农民的社会保障基础。因为我国农民在目前没有被纳入国家的社会保障体系，不能像城市人口一样获得失业救济金、最低生活保障、基本医疗保障和养老保障等社会保障制度的救济，生活在农村的农民的社会保障基础，全部依靠在其享有权利的土地之上。现行征收补偿范围中的安置补偿费，实际上是按照城市的失业模式而采取的劳动力货币安置方案，但是对于社会保障中的基本医疗保障和养老保障却没有给与考虑，而这恰恰是农民所最关注的两个方面的保障问题，农民的养老问题和医疗问题一直是三农问题中的焦点和难点所在。可见，在征收补偿范围上，我国立法缺乏从功能角度的考虑，对农民土地上的社会保障功能之补偿极不全面。因此，从土地承载的功能角度，征地补偿需要把农民的社会保障利益纳入补偿范围。与西方国家征地补偿范围不涉及社保利益补偿问题相比较，这是我国征地补偿制度中比较特殊的地方。因为西方国家社会保障制度健全，土地不需要承载社保功能，但由于我国农村社会保障机制没有建立起来，因此，农村集体土地对于农民而言，不仅有收益功能而且还有社保功能。

二、完善我国征收补偿范围的立法对策

我国现行的土地征收制度在市场经济条件下，却仍然采用计划经济条件下的低补偿标准和很窄的补偿范围，这种征收补偿范围和标准都已经不能适应经济发展的需要，需要按照市场经济的要求进行全面的变革。根据上文指出的三方面问题，从相应角度来完善我国征收补偿范围的立法规定。

（一）把农民的土地承包经营权纳入征收补偿范围

土地承包经营权的实质是农民对其承包的土地的收益权，因为农民种植和经营土地的目的是取得土地收益。长期稳定的土地承包经营权获取的是长期稳定的经济收益，包括直接耕作的长期收益和土地经营权流转的收益(转包费、租金、转让费)。承包土地的农民正是靠对所承包的土地的使用和经营取得收益而维系生存的。由此可知，长期稳定的土地承包经营权有其长期经济价值，是承包土地农民的重要财产权。因此，从土地上财产权利体系角度而言，当国家征收农民承包经营的土地时，实际上发生了既直接征得了发包方的土地所有权又直接征得了承包方的土地经营权两个法律后果。显然，政府征用农民承包的土地，在直接向农村集体经济组织支付对所有权的土地补偿费的同时，亦应直接向农民支付对承包经营权的土地补偿费。然而，很多地区的实际情况是，政府仅把土地补偿费支付给了农村集体经济组织，农民承包者并未得到应得的土地补偿。征收土地承包经营权给予的补偿难以落实的理由在于，我国至今延用的只对农村土地所有者——农村集体经济组织进行土地补偿，不对土地承包经营者——农民进行土地补偿的计划经济的征地补偿制度。实际上，在实行农村土地承包以后，土地承包经营权的权利属性显现，使得被承包的土地出现了作为所有者的农村集体经济组织和作为承包经营者的农民两个权利主体；土地承包经营权的价值属性，使得土地所有权的价值和土地经营权的价值亦对应着作为土地所有者的农村集体经济组织和作为承包经营者的农民两个主体。此时，国家征用土地的受偿主体已经不是农村集体经济组织独家，而是同时包括被征地的农民承包者，支付的土地补偿费已经不单是对集体土地所有者土地所有权的补偿，还应包括对土地承包经营者的土地承包经营权的补偿。

我国关于征地补偿制度的立法规定与其他现行法律的一些条文规范是存在矛盾和冲突的。现行的征地补偿法律制度主要体现在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中，这些专门规定对于农民土地被征收时其土地承包经营权如何受到法律保护，如何对农民的土地承包经营权直接进行补偿并未做出规定。但《农村土地承包法》和《农业法》都明确要求对农民的承包土地给与补偿，如《农村土地承包法》第16条规定了“承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿”，《农业法》也有相似规定。但问题是，在《农业法》、《农村土地承包法》通过或修改以后，《土地管理法》和《土地管理法实施条例》并未进行同口径修订，没有规定土地承包权被一并征收时应给与补偿和明确相应的补偿标准，由此形成土地承包权补偿方面的法律冲突。这些冲突使已经生效的《农业法》、《农村土地承包法》关于征地补偿的规定成为一纸具文。

为保护被征地农民的合法权益，迫切需要改革现行的征地补偿制度。第一，要明确土地承包经营权作为农民的财产权在法律上的地位，确立对农民集体所有的土地所有权和农民的土地承包经营权同时进行补偿的并行补偿机制。其次，确立被征地农民基于土地承包经营权而享有依法取得土地补偿费的受偿主体地位，由有关部门直接对被征地农民予以征地补偿登记，对农民直接支付土地补偿费，而不是由农村集体经济组织转交或在农村集体经济组织和农民之间分配。

2、应该把土地上的农民社会保障利益纳入补偿范围

现阶段农村居民应对生存风险的基本方式是家庭成员之间的互助。制度化的社会保障如养老、医疗保障及社会救助，在农村社会保障中只占极小的比重。家庭保障作为一种古老的保障模式，是通过家庭成员及其亲属之间的物质互助和情感、精神层面的交流而实现的。传统上作为家庭保障的物质基础的土地。仍然是现阶段农村家庭保障的重要的物质或资金来源之一。实行以来，农村居民以家庭为单位承包一定数量的土地，由家庭中有劳动能力的成员经营，取得的收成或收入成为家庭成员的基本生活来源和应对生存风险(年迈、疾病、灾害等)的物质来源。在国家征收他们的土地后，他们基本上就丧失了社会保障的基础，因为现在农民所获得的征收补偿费，在不断上涨的社会物价与消费面前，是很难保证他们能够获得一个基本稳定的生活状态的，特别是在子女的教育费用及医疗费用不端攀升的情况下，靠这些征收补偿费来保持目前的生活水平都是问题，何况谈失地后的社会保障问题。因此，从这个角度而言，国家在征收土地过程中，有必要解决他们的社会保障问题，以求保证失地农民在遇到风险时有最基本的继续生存条件。这应当是国家在征收补偿中更应该考虑的问题。

另外，从社会学角度而言，在国家实施征收土地行为前，农民和农村在生活逻辑上，实际上处于一种农耕社会的生活模式，但在征地后，农民直接面对的高度发达的现代化的工业社会，他们将要适应的是市场经济体制下的社会运作方式和生活模式，这是一种与其祖祖辈辈所生存的农耕社会完全不同的生活模式，他们在这种突如其来的生活模式的巨变中，有一个较长的适应过程。当农民在这个转变过程中不能很好地适应社会体制的转换时，他们会怀念或者试图退回到以前旧体制的生活模式中，但旧体制在征地过程中已经被破坏了，被征地的农民就会出现在新旧体制中都不能很好适应社会的情形，从而形成在“两个体制”中都不沾边的边缘群体。我们认为，解决被征地农民的社会保障问题，就是解决他们努力去适应新的市场经济运行体制的问题，因为社会保障机制为农民适应市场逻辑过程中提供了坚实的后盾，使他们没有后顾之忧了，也就是解决了征地农民的行动空间与“退路”问题。另外，从社会结构层面来看，把征地农民纳入社会保障系统，是把他们重新组织到社会经济结构当中来的重要举措。征地农民在土地被征收后，由于没有了土地，实际上他们已经脱离了原来的农业社会结构，但是他们又没有获得像城市人口一样的地位，即没有社会保障、也没有最低失业救济金。实际上，失地农民此时已经被强制性的抛在了社会经济结构之外，既不能继续保留在传统的农村社会经济结构中，也不能被新的市场经济结构所认可和容纳，处于极端不利的夹缝之中。这正如有的农民所说的：“论身份，我们是农民但没有地种；论生活，我们像城里人但没有社保。”因此，对失地农民实行身份转换——“农转非”，再把他们纳入城市社会保障体系范围，是对农民进行再结构化，使之融入新的社会经济结构的做法。同时，也是把他们所处的社会运行逻辑，从前工业社会逻辑转向工业社会或后工业社会运行逻辑的有力措施，使之更好地适应新的社会体制、社会经济结构的要求，融入新的生活共同体。

因此，根据劳动体制改革的现状与经验，取消劳动力安置补助费，而直接设立农民社会统筹保险基金，并在土地补偿费中留出一定数额直接转为被征地农民的社会统筹保险的做法，无疑是使失地农民生活的更好的一种策略，也是避免他们被沦为在社会转型时期不能被社会体制和经济结构所接纳的弱势群体。

3、应把被征收人的间接损失纳入征收补偿范围

间接损失与直接损失的区分标准有两种学说，一种借助因果关系的观念区分二者，认为“着眼于损害之引发，谓损害事故直接引发之损害为直接损害，非直接引发而系因其他媒介因素之介人所引发之损害则为间接损害。另一种以行为结果的时间性关联为判断标准，认为“着眼于损害之标的，谓损害事故直接所损及之标的，其损害即直接损害；其他之损害，则为间接损害。在征收所造成的损害问题上，一般而言是采用的后一种标准，即征收行为给被征收人带来的直接财产损害是直接损失，如土地所有权或使用权的丧失以及土地上的附着物损失补偿等；而征收给被征收人带来的间接损失补偿包括残地损失补偿、工事费用补偿、移迁费补偿、营业损失与租金损失补偿等。我国目前的征收补偿制度范围仅限于补偿直接损失是不妥的，我们认为，征收制度的补偿范围，不仅应包括直接损失补偿，也应包括间接损失的补偿。

关于我国征地中形成的间接损失的补偿项目之规定，可以参照日本土地征收法和我国台湾地区的相关规定。一般而言，以下几项内容是比较重要的间接损失补偿项目，残地损失补偿、工事费用补偿、移迁费补偿、营业损失与租金损失补偿等，国家应当考虑给与补偿。（1）残地损失补偿。残地损失是指由于土地征收而给被征收地块之外的残留地所造成的间接损失，是易被忽视的一项重要补偿内容。土地征收给残留地造成损害极为常见，如征收导致土地分割，形成不经济的土地规模，造成土地利用效率的损失；另外，被征收土地的新用途也可能降低残留土地的生产力，比如噪音污染等都可能降低农作物的产量及额外增加农地投入成本。（2）工事费用补偿。在征收土地后形成残地状态的，国家还应该给与工事费用方面的补偿，以使被征收人的财产能够恢复到基本适用的状态。工事费用补偿是指因收用属于同一土地所有人的一整块土地的一部分致使残余地须为通路或挖沟渠、修建墙垣等工作物时所需费用的补偿。(3)移迁费补偿，包括建筑物和动产的迁移费补偿等。（4）营业损失与租金损失补偿。（5）对于被征收人的其他间接损失的补偿，立法者也应考虑给与补偿，如暂时居住费用补偿与生活再建补偿等等。只有国家对被征收人的直接损失与间接损失都给与补偿，才能把失地农民的损失降到最低，其补偿范围才合情合理。

三、结语

征收补偿范围的大小决定着征收补偿制度的广度，也体现着对失地农民的损失补偿到何种程度。我国现行的征收补偿制度，无论是从土地权利体系，还是从土地的相关损失及土地的功能角度来分析，都有征收补偿范围的现行立法不能涵盖并给与补偿的地方。我们应从这三个方面来完善我国土地征收补偿范围方面的立法，以尽可能地弥补失地农民在征地过程中的损失。

注释与参考文献

季秀平．物权之民法保护机制研究［M］．北京：中国法制出版社，2005．287．

李迎生．市场转型期的农村社会保障制度建设：进展与偏差［J］．中国人民大学学报，2005，（4）：23

李友梅．制度变迁的实践逻辑——改革以来中国城市化进程研究［M］．桂林：广西师范大学出版社，2004，108．

第6篇

1.土地储备资金自有规模小，资金来源单一土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。因此，该资金投资规模大，周转周期长，相应的风险较其他资金而言较大。如果土地储备机构自身拥有一定的资金规模，在资金急需时能够在一定时间采用一定方式筹集一定资金的话尚能承担土地储备资金所面临的风险。事实上，大多数土地储备机构的自有资金规模相当小，资金来源也比较单一，主要是商业银行的贷款，据调查，商业银行贷款在土地储备金的规模中竟占到80%以上，商业银行利率较高，一旦不能及时归还，整个资金链条将受到影响，这无疑又加大了土地储备资金的风险。虽然，关于土地储备资金的相关政策规定：“财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例的资金，建立国有土地收益资金，主要用于土地收购储备。”但是到底划出多大比例的资金，并没有相应的细则进行规定。况且，各地方财政情况不同，对土地储备资金的认识程度也不同。因此，在实际的操作过程中，各地对土地储备资金提取的基数和比例也各不相同，造成土地储备资金自有规模小，来源单一，结构失衡，难以抵御一定的风险。

2.土地储备资金周转周期滞后于贷款期限造成高额的财务费用土地储备资金来源单一，主要依靠商业贷款。按照中国人民银行对土地储备资金贷款的相关规定，商业银行对于储备项目的贷款最长不能超过两年。而对于土地储备的实际操作来说，土地征收时虽有经政府批准并予以公告和相应的补偿条例，但在征地拆迁中仍面临重重困难，拆迁标准难以满足住户要求，出现“钉子户”，不仅增加征收难度，而且耽误了工期，客观上增加了土地收储资金成本；即便土地征收完毕，还要进行相应的道路维修、保证一定的绿化率、水电暖正常供应、相应的基础设施完善后才可出让，出让后资金的回笼也需要一个漫长的过程。从土地的征收、开发、出让再到资金的收回，这个过程远远超过两年。土地储备资金周转周期严重滞后于银行贷款周期，造成的直接后果是贷款本金不能及时归还，同时还产生大量的利息和滞纳金，这笔巨大的财务费用无疑给土地储备机构带来巨大的负担，长此以往整个资金链条将会中断，后果不堪设想。

3.房地产市场的波动和政府的干预给土地储备资金带来一定的风险“房地产市场具有固有的周期性，各个周期中的拐点是由市场、政策、资金流等多种因素共同决定，很难通过一定的手段进行预测。虽然，土地储备机构的作用是通过土地储备资金来调控土地市场，保证房地产市场的稳定，防止出现大起大落现象。但是，房地产市场的波动也会给土地储备机构带来直接的影响。””在我国，土地储备资金执行的是收支两条线管理，房地产市场景气时，土地出让产生的收益大部分归入地方财政；而房地产市场萧条时，土地流拍比例较高，出让的土地资金难以回笼，成本难以弥补，此时，地方财政能否给予支持直接决定土地储备机构的资金链条能否正常运行。”此外，由于我国的土地具有公有性质，土地属于国家或者集体所有，为了保证集体的利益，政府会通过一定的规章制度、政策的制定、税收优惠、协议出让等一系列的措施进行干预。而这种干预是不以市场变动为基础的，具有非市场性。往往这种干预滞后于市场调节，造成土地资源配置的不合理，影响土地储备资金的使用效率。

4.土地储备资金所面临的其他风险土地储备资金面临的其他风险主要包括：一是，政策变动给土地储备资金带来的风险；例如：金融、房地产和其他相关政策变动直接影响土地储备资金。央行上调存贷款利率、提高存款准备金额度、提高贷款门槛，土地储备资金的融资成本直接受到影响。“又如，国家银根紧缩，市场中流通资金不足，造成的直接后果是土地储备资金融资困难；再如国家税收的调整也会对土地储备资金的管理带来一系列的不利影响；二是，资金的筹集规模和资金的回笼周期滞后于土地的收购和开发，造成资金链条断裂。目前，旧城改造如火如荼，为了加快旧城改造，土地储备机构迅速、大规模地收购、储备土地，而这需要庞大的资金支持，倘若资金筹集不足、出让土地资金难以迅速回笼的话，整个资金链条将迅速崩裂；三是，在土地出让过程中，由于各种不确定因素的出现，难免造成土地流拍或者以低于成本的价格成交，造成资金不能及时回笼或者亏本收回等。”

二、对于土地储备资金管理存在的风险提供的几点建议

1.拓宽土地储备资金的融资渠道，改善结构，合理规划用途创新和拓展储备资金的融资渠道，增加土地储备资金的规模，改善土地储备的结构，摆脱对商业银行贷款的依赖，不仅降低了土地储备资金的风险，也提高了土地储备资金的使用效率。新的融资模式可以通过以下几点来实现：

(1)央行给予一定的政策支持，降低土地储备资金的贷款门槛并给予一定的政策优惠：如降低利率、延长贷款周期、延长还款周期，对于不能及时归还的贷款能减收或免收滞纳金等；

(2)“根据自身实际，效仿企业发行债券、保险、信托、中期票据等方式进行社会融资，其收益应高于银行同期利率，当然这种情况需要结合自身实际进行可行性探讨与探索。

(3)积极争取拥有一定闲置资金的机构的支持。例如，社保机构和住房公积金管理中心等机构存在一定的闲置资金，可采用一定的方式获取此类机构的支持。土地储备资金是以政府为担保的公益基金，具有一定的安全性和稳定性，既可增加土地储备机构的融资规模，又可提高社保机构和公积金管理机构的收益，对其具有一定的吸引力。

(4)效仿期货市场，进行平衡交易。根据市场变动情况，购买、出让土地期权，最大限度的少市场变动、部门协调、基础开发等因素带来的不确定性。”“此外，在融资渠道和融资规模有一定保证的前提下，还应合理规划土地储备金的用途，最大限度提高土地储备金的收益。可以依据年度土地储备计划、上年度土地储备费用结合年度储备土地坐落、原用途、前期开发程度等情况，科学拟定土地储备费用、合理安排土地储备融资规模。土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。”

2.建立土地储备资金的内部控制体系，防范资金安全风险强大、有效的内部控制机制是土地储备资金正常、安全运行的有力保障，对于深化房地产改革，促进土地集约化利用，推动城市建设，保证国民经济健康发展具有重要作用。“建立健全有效的内控体系首先要有一个良好的内控环境。良好的内控环境需要从战略上、组织机构、人员配置、人力资源管理等方面进行综合管理；其次，良好的内控体系，需要有效的控制措施来保障。财务机构根据实际情况制定有效的控制措施。如：不相容职位相互分离、定期轮岗换岗、授权审批控制、绩效考核控制等。”此外，进一步增强同级审计部门和财政部门对土地储备资金的使用进行审计检查，确保土地储备资金的安全。

3.建立土地储备资金的预警应急机制，及时应对各种风险宏观经济变化无常、各种政策法规层出不穷，而这些都会对土地储备资金带来严重影响。“因此土地储备机构应密切关注宏观经济和政策法规的变化，并据此建立有效的预警应急机制，以应对各种突况。土地储备机构可以自行建立，也可委托具有一定资质的机构对城市土地的规模、需求、结构进行全面调研，获取准确的市场信息，分析市场发展方向，制定一定时期内土地储备的发展规划，对于可能出现的风险，制定一定应急机制，尽可能的将风险降低到最低。”

第7篇

土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。

土地抵押权的法律特征：

1、土地抵押权具有担保物权和土地它项权利双重性质；2、土地抵押权的标的为土地使用权；3、土地抵押附属于土地使用权；4、土地抵押权的设定属于要式行为；5、土地抵押权具有担保物权的功用和效力。

土地抵押权的客体范围：

1、划拨国有土地使用权；2、出让方式取得的国有土地使用权；3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；4、乡（镇）村企业的建筑物战胜范围内的土地使用权。

土地抵押登记制度：

1、土地抵押登记的作用。2、土地抵押权登记程序。3、土地抵押权登记的效力。

土地抵押权的消灭：1、债务清偿；2、抵押物消灭；3、土地抵押权实现；4、抵押权无效。

土地抵押权制度中需要思考的几个问题：

1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权；

2、关于“四荒”土地抵押；

3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回；

4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地人民政府主管部门的批准或同意。

内容提要：土地抵押权是附属于土地使用权的一项土地他项权利，土地抵押制度也是人们在经济发展中一直探讨的一个问题。本文先从土地抵押权的概念和法律特征谈起，对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。

关键词：土地抵押权土地抵押权登记土地使用权

随着社会主义市场经济的全局发展，土地在国民经济发展中越来越显示其重要性，人们已不再单独将土地作为一种资源来对待，而是将其当作一种资产进行科学的管理，以充分发挥其在国民经济中的经济杠杆作用。为此，笔者通过对土地管理知识的一些学习和了解，感到这是一门非常广泛和深奥的学说，其中有许多知识需要我们进行学习，有许多问题需要我们进行思考和探讨，在此本文就其中的土地抵押权进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。

一、土地抵押权的概念

在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。

土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。

从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。

二、土地抵押权的法律特征

首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。

其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。

第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。

第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。

第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征

三、土地抵押权的客体范围

1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。

《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。

2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。

4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。

四、土地抵押权登记制度

1、土地抵押登记的作用

（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。

2、土地抵押权登记程序。

根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。

3、土地抵押权登记的效力

根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。

五、土地抵押权的消灭

土地抵押权消灭的情形有下面几种：

1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。

2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。

3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。

4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。

六、土地抵押权制度中需要思考的几个问题

1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。

我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他部分土地他项权利可以进行抵押①。

2、关于“四荒”土地抵押

《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。

3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回

土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。

4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。

前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖开式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。

参考文献资料：

一、《国土资源管理实务全书》（中国物资出版社）谢经荣主编

第五章第八节地产抵押

二、《中国土地资源全书》（四川人民出版社）车夫主编

第五篇土地他项权利

三、《房地产抵押贷款如何避风险》（《中国土地》2001年11期）

姬泓夏军著

第8篇

（一）对地方高校图书馆档案管理工作重视程度不高。

很多高校图书馆未设专人负责图书档案工作，而是将此工作交由各办公室，对此项工作的专业化和制度化要求的程度不够。一般办公室的工作人员少、工作繁杂，往往意识不到图书档案的重要性，因此对日常统计以及文书处理等没有形成保管意识；业务部门的部分工作人员认为档案工作由办公室负责，因此会疏忽对图书档案的管理工作；图书馆领导一般将档案管理视为业务工作的附属品，也很少去研究，因此这项工作大都遭遇了边缘化，往往给图书馆档案存档造成缺失和混乱。

（二）缺乏业务素质好、业务水平高的档案管理人员。

众所周知，在目前知识经济和日益信息化的高校教育环境中，作为知识导航员的图书馆档案管理人员，他们的职业道德素质、专业素质、文化知识水平、吸收、整合、传达信息的能力等，已经成了地方高校图书馆发展的重要构件[1]。然而我国地方高校图书馆档案管理人员群体现状，却不容乐观，比如沿海发达的浙江省，其全省高校图书馆档案管理专业人员群体中，有硕士以上学历者占2.49%，本科学历占35.90%，本科以下者为61.61%，其中高级职称者只占10.78%，中级职称占41.86%，中级职称以下则占47.36%。

（三）档案管理信息化的发展进程十分缓慢。

目前伴随着互联网和手机等新兴媒体的普及程度的升高，我国使用手机上网的网民已有2.77亿，网络在网民中的普及率达到了98.1%，其他如QQ、MSN等手机通讯工具使用率达到了61.5%。而高校的师生几乎个个是网民。如今还有相当一部分高校仍旧以纸型文献为图书馆档案材料，尚未使用电子文献的模式，电子文献的引进速度非常缓慢，因此在信息化程度如此发达的今天，已经无法满足师生及社会的需求了。除此之外，一些高校尽管是将馆藏的文献资源实现了自动化服务，实现了档案管理信息化，但是档案文献的管理以及利用手段尚未同步于高科技化的图书文献所进行的信息资源开发，使得图书馆内的业务发展非常的不平衡。

（四）图书馆档案管理的专业化和科学化不足。

1.图书馆的馆藏档案的结构不合理。从档案的种类结构看，很多高校图书馆中馆藏文书的档案所占的比重是比较大的，特色档案是相对较少的，比如说业务档案。从档案的载体看，纸质的档案所占的比重比较大，其他载体的数量和种类相对来说比较少的。而且从档案管理今后的发展趋势看，现在高校图书馆中档案收藏的结构以及内容已无法适应图书馆业务的发展和信息化社会的需要。

2.图书馆的档案留档的随意性较大，还没有具体的存档要求和管理制度。归档不够合理，分类不够科学，各个科室分类归档时大多根据自己本科室的习惯和特点进行，有的档案资料甚至是没有编号和目录并被随意存放。档案外在形式不规范，不利于装订，不利于查阅。没有统一的档案管理方法，也缺乏档案集中存放的意识，更没有委派专人进行管理，导致档案丢失的现象十分严重。

3.档案价值尚未进行科学的鉴定。高校图书馆的档案一般都存在一定的价值，因此在进行管理时，需要进行科学的鉴定，以便区别对待。尽管这点是比较重要的，但是现在还是有一部分高校并没有重视。对档案资源的准确性、价值大小等鉴定工作也没有进行，对不同档案的不同保管期限没有规定，导致高校馆藏的档案文献杂乱堆积。

二、地方高校图书馆档案管理的优化途径

（一）优化高校图书馆档案管理的基础条件。

1.提高图书馆档案管理人员素质。正如上文所提及的，地方高校图书馆能否“做好读者服务工作和学术研究工作，不断促进图书馆事业的极大发展，其关键在于是否具有一支能适应当前文献信息化、数字化、网络化发展需要的整体素质高、人员结构合理”的管理队伍。笔者认为，如要做好这方面的工作，我们必须展开如下三个方面的工作：其一，应建设一支具有高素质的专业档案管理人员队伍。吸纳并接收具有学历高和专业素质强的图书馆档案管理人才，且尽量避免人员随意调动。同时，地方高校的相关部门应当高度重视本校人员的专业培养和专业教育，最好能在一定时期内，能使图书馆档案管理人员都能得到相应的专业培训和相关技能的训练。只有这样，地方高校方能保持一支相对稳定，专业能力较强的图书馆档案管理群体。其二，应当更新工作方法和工作理念。面临着日益信息化的高校校园和社会发展环境，我们的管理人员应不断更新观念，通过不断学习，来掌握更多的网络以及计算机技术的应用技巧。其三，高校图书馆所收藏的档案均具有很重要的意义，档案管理是一项很严肃的工作，因此要对档案管理人员的进行思想教育，提高他们的政治觉悟，促进他们的综合素质全面提高。

2.利用先进设备，发挥数字储备功能。目前高校图书馆正面临着一场全方位的技术革新———数字图书馆，图书馆的档案管理理应适应数字化的大潮，进入数字化管理的新时代。尽管地方高校由于多种因素和条件的限制和制约，不可能大规模地进行数字化的建设。但为了日后的图书馆发展能有一个广阔的空间，地方高校在图书馆档案管理的硬件建设要有一定的前瞻性，应建立“一套先进的计算机网络系统和灵活的结构化布线系统”，我们应最大限度地考虑到地方高校全体师生和外界社会的访问需求。与此同时，地方高校图书馆在硬件建设上，虽主要集中在多媒体信息阅览室、电子书刊和电子文本信息的整理与收集，以及高性能的图书馆服务系统和应用系统等三个方面，但图书馆档案管理的数字化建设也是不容忽视的，只有如此，地方高校才可能在档案管理方面避免出现力不从心的尴尬困境。

（二）强化对图书馆档案管理的制度和科学管控。

1.优化馆藏档案结构。高校图书馆应该对馆藏的一些历史性的档案资料引起足够的重视，并对这些资料进行整理以及收集。这是由于这些历史性的档案资料记录了高校图书馆从一开始建馆到现在的所有的重要活动以及重大事件，是非常重要的文字材料，对于后人研究图书馆和本校的发展历程来说，具有非常重要的意义。但是由于这些历史档案资料都比较分散及零碎，在日常工作中，很难被人们重视起来。再加上整理这些材料的难度非常大，很容易被故意忽略。图书馆领导一定要重视起来，投入更多的人力以及时间对这部分资料进行整理。除此之外，非文字资料也是非常重要的，像一些音像制品、电子档案以及实物等有认知价值和佐证的意义。因此负责图书馆档案管理的办公室工作人员需要根据现代媒介多样化的特点，将音像制品、重要照片、奖状、奖杯以及刻录光盘等资料归档进图书馆的档案管理系统。这是因为这些档案均为高校图书馆档案完整性以及系统性的重要凭据。

2.制定严密的档案保管制度，并委派专人对其进行管理。建立馆藏档案严格的保密制度，各方人员均不可擅自提高档案的利用范围，管理人员不可以擅自把档案中所记录的保密内容泄露出去；建立馆藏档案鉴定制度，确立馆藏档案的鉴定规范，成立由专家组成的鉴定小组，鉴定档案的等级，判定保管的年限，并整理好档案，并将其中的经过鉴定可以销毁的档案挑出来，然后向上级相关部门进行汇报，获准即可销毁；设立馆藏档案严密的立卷归档制度，避免保存价值比较高的文件毁坏或者是遗失。其中立卷需要做到案卷的装订整齐美观、保管的期限划分准确、标量确切简明、目录页码清晰、排列顺序正确、书面材料规范。

3.科学地鉴定整理馆藏档案。对需要归档的档案进行逐一的鉴定，将性质以及价值不同的档案分别区别开来，然后通过档案的重要程度以及价值大小来进行档案的归档存放。这样不但有利于档案存放的科学合理，能够节省存放的空间，还能够节约管理的费用，而且利于档案的使用及开发。

第9篇

关键词：农村土地问题 管理

中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2014）01-0000-01

一. 农村土地管理中存在的问题

随着改革开放的进行，农村土地经历了公有制后也实行了变革，实现了以家庭为单位的联产承包责任制，农民对土地有了经营自，从此，农民成为了土地的主人，对土地结构及种值上进行了合理的调整，随之承包责任制的落实，各种相关的法律法规也逐渐得到完善，此项土地制度的改革受到了农民的拥护，促进农村的快速发展，以及日新月异的变化。随着土地法的实施，土地制度更加完善，但仍有一些地方机构无视法律的存在，对土地的使用和分配上存着不合理、不合法的地方，严重侵害了农民的合法权益，影响了农村的稳定。下面就农村土地管理中存在的不足方面进行简要的分析，以力求在实际工作中得到妥善的解决：

1.农村村民宅基地违法层出不穷

农村宅基地作为农民日常居住的必备基础对农民的重要性不言而喻。由于利益的驱使，农村宅基地的取得虽然国家都有相关的法律法规进行依照，但在目前农村宅基地的问题上却存着诸多的违法现象：首先，农村宅基地是以建房者的人口情况进行分配的，所以部分农民利用欺骗的手段骗取超过规定面积的宅基地审批；其次，农民的宅基地只允许家庭拥有一块土地，但私下里一些农民为了利益驱动，非法转让宅基地，并通过不正当手段取得多处宅基地进行转卖，从中获得暴利。然后，违背宅基地的用途，或在原有宅基地上超面积的扩建，对国有土地进行违法占用。

2.节约用地意识薄弱

跟随我国城镇化建设的步伐，土地资源愈来愈展现紧张化的趋势，为什么会造成土地资源的如此紧缺呢？首先是实际土地数量的有限，这不是人力所能弥补的资源方面的短缺，其次是人为原因引起的紧缺，主要体现在人们对土地资源的挥霍，一是如今的非农建设大批占用耕地， 二是当前城市建设步伐的加快，为了追求施工速度的一些地方，忽视建设规划合理安排。

3.土地承包经营操作不规范

农村税费改革后，农村集体经济收入大大减少，导致集体经济薄弱，此外固定承包费成为一些地方少有的经济来源，除此几乎没有其他收入，甚至出现新的债务。因此，为了提高集体经济的收入，少许地方的基层干部随便更改《土地承包合同》，调整或收回属于农民的承包土地，使农户的权益受到很大的损害。有一些地方的基层领导为了获得在城市建设中的个人利益，未经承包户许可强制流转农户承包土地，集体土地出售，或由高对外出租获取经济效益，其中最为突出的是挪用农民的土地补偿费和安置补助费，造成农民不满，甚至群体上访事件一再发生。主要表现在以下几方面：

（1）土地产权主体模糊不清。农户以承包方式获得土地使用权的家庭承包制下，农村土地所有权仍然归农民集体所有，但集体土地产权不清的问题依然存在。按照我国现行法律，除由法律规定属于国家所有的以外，农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有。但是“，集体”究竟指哪一级，究竟由谁作为管理主体来行使土地管理权，有关法律对这两个问题规定较为含糊甚至相互矛盾。

（2）农民的土地承包权不稳定。履行家庭承包责任制，完成了集体土地所有权与使用权的分离，根据人口的变化，在绝大多数地区，周期性地进行土地调整屡见不鲜，但是此调整严重侵害了土地承包经营权的稳定性。虽然农民和集体签订书面的关于土地的合同是在政府的要求，但在现实中，随便解除土地承包合同、侵犯农民合法权益的事件时有发生。不少地区的农民基本没有书面的土地承包合同。

（3）对农民的土地征用制度明显不公平。在实际工作中的地方政府，由于经济发展的需要，任意占用农民土地，有很大的随意性。在政府确定征用土地时，也不征求农民的意愿，红头文件就宣布实施。征用只是象征性的补偿农民失地和一点结算费用，与实际价格相差甚远。这种不公平的土地征用制度严重损害了农民利益。

（4）存在不健全的农村土地使用权流转制度。由于家庭联产承包经营的实施，农村土地政策一直强调需要稳定的契约关系，以稳定土地承包关系的基础，在强调稳定土地承包关系的前提下，政策上永远是许可和激励承包期内土地使用权的流转，但农村土地使用权流转也存在不少问题，主要是少许地方采用行政手段，直接收回农民的土地承包权，收回农户承包地的一些地方，农民甚至没有得到任何经济补偿。

二.解决农村土地管理中问题的对策分析

1.严格土地审批，土地审批程序的审查中，严格执行农村一户一个房子，每户宅基地的面积不得超标。农村村民有两个房子的，必须由村民小组将剩余土地收回，统一安排。村民会议或村民代表会议通过的，并在事实上已经形成了超标准住房用地的，原则上尊重农民意愿，不得强行拆除。许多住宅由于房地产继承权等的原因，村民们可以出售多余住房，也可以维持现状，但不能翻建，房屋毁坏后多余的宅基地应当依法收回。对于新建的房屋，要实现建设用地审查结果向公众公布，接受群众监督。

2.严格遵守关于农村土地承包经营的管理制度，农民的合法权益要维护，基层干部要认真学习有关土地管理的法律、法规和规章制度，提高他们的法律意识，做到依法执政，确保相关路线和政策的实施。村干部不得在土地承包期间干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民关于土地承包的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和相关标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制违反合同的非法途径。

3.保护农民的土地财产权利，改革现行的征地制度。土地征用是政府为了公共目的，以法定程序强制收取他人土地所有权而给予合理补偿的行政行为。土地征用具有三个条件：政府特有的权力、用于公共目的的需要和给予合理补偿。为从根本上解决我国现行法律无法有效保护农民的土地财产权利的问题，需要有新的立法和政策。我们应该对农民实行公平补偿，探索不同的征地补偿安置办法，严格界定动用国家征地权力的公共利益范围。

4.做到保护耕地和经济发展并重，严格按照依法批准的征地方案组织征地，严格土地的补偿标准，按照在地方拆迁补偿土地的补偿安置中的规定，要先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，保证不浪费耕地的合理利用。努力实现经济、社会的全面发展。

5.加强执法监督，严格检查违占地的职业行为，建立和完善执法检查制度，加大力度对非法占用土地，损害农民利益的行为查处，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。

第10篇

关键词：土地流转；农村经济；土地资源。

一、农村土地流转的基本内涵和背景

（一）土地流转的基本内涵。土地流转，从严格意义上讲即农用地使用权流转。土地的流转，本质上是农户对所拥有的集体土地承包经营权的交易。从法律角度来理解，农民的土地承包经营权是一种从集体土地所有权中分离出来的土地产权，属于一种相对独立的土地他物权，具有一般物权的独占性与排他性，即农户依法享有对承包的集体土地的排他性占有、使用、收益以及处分处置的权利。从产业经济学的角度分析，土地流转包括核心产权让渡的土地流转和核心产权保留下的土地流转两大类，现实中的土地流转实际上就是土地物权关系互为基础变动的过程。在我国现行的土地制度中，以物权对象的土地流转形式包括土地转让、继承和抵押等，即以土地使用权为对象的土地流转；以债权为对象的土地流转的典型形式有土地转包、土地租赁、土地入股等，即以土地经营权为对象的土地流转。从农学角度讲，土地流转是地权中使用权的流转，不是土地所有权的流转。只有这一内涵界定明确，才能保证各种交易行为合法且无所障碍，从而实现产权主体的基本利益，即农民的利益。

（二）土地流转问题的产生背景。目前，各地农村已经实行了第二轮土地延包，土地承包期延长30年不变。家庭承包经营责任制的实行，曾使农村经济获得了迅速的发展，出现了农村发展的第一次飞跃。但若干年后，在第二轮土地延包过程中我们也发现，随着农业比较效益的下降，部分农产品市场疲软，价格低迷，出现了为增加收入农村部分劳动力向第二、三产业转移和农村劳动力大规模跨区城流动的新情况。加之分散经营土地的成本居高不下造成农民土地负担过重，使农村土地撂荒现象日益加剧，家庭承包责任制的负向效应已显露出来。

二、实行土地流转是农村市场经济发展的必然要求

（一）土地的"三权分离"为土地流转奠定了基础。家庭承包经营制的推行实现了农业生产用地的集体所有权、家庭承包权和土地经营权的分离。而正是这种"三权分离"的土地制度为"明确所有权、稳定承包权、搞活经营权"奠定了坚定的基础。土地的发包方为农村集体经济组织，根据《中华人民共和宪法》第十条的规定，"农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有"。农民作为农村集体经济组织的成员，一方面承包集体土地体现了农民从事农业生产经营的一种权力，另一方面农民放弃承包土地的经营权而获得一定收益，则是土地集体所有制的产权利益在农民身上的一种体现。《中华人民共和国土地承包法》明确规定，农民作为农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。国家保护承包方的土地经营权，任何组织和个人不得侵犯。同时国家保护承包为依法、自愿、有偿地进行土地承包权流转。可见，承包户完全可以在坚持土地集体所有权和农户承包权的前提下，开展土地经营权的流转。"三权分离"的农村土地制度是中国特色土地制度的创新，它较好地实现了农村土地所有权、承包权和经营权的分离，是现阶段正确处理稳定土地承包制与开展土地经营权流转关系的原则。

（二）实行土地流转是市场经济的客观要求。在市场经济的竞争环境下，比较效益或机会成本是资源和生产要素流动与配置的首要原则。在比较效益和机会成本的引导下，通过要素的不断流动和资源的重新优化组合，使要素所有者最终获得效益的最大化。土地是农业生产的基本要素，实行土地经营权的流转，是农业生产效益和市场经济的客观要求。

在传统的计划体制下，农业生产用地由集体统一经营，农民作为集体成员参与农业生产，农民的收入由集体统一评工计分来决定，农民不具有自行配置生产要素的权利，不能根据比较效益或机会成本的原则来安排自己的劳动时间或流动到更适合的就业领域。家庭承包制的推行，使农民在很大程度上具有了自行配置生产要素、安排劳动时间、选择适当就业领域的权利。在比较效益原则导向下，一部分劳动力和劳动时间向非农产业转移，从而为土地的流转创造了条件。

（三）土地流转是农村经济发展的现实需要。生产关系必须符合生产力发展的需要，农村的土地制度必须符合农村经济和农业发展的需要。随着农村经济的快速发展和农村劳动力向非农产业的转移，使许多农民有了稳定的农业以外的就业渠道和收入来源。一部分农民在农业税和政府处罚抛荒行为的双重支出的压力下，开始自发地把土地经营权转让给别的农民耕种。农民首创土地流转的最初动因就是为了解决耕地抛荒和粗放经营的问题。而农业生产结构的调整和现代农业要求的规模化经营，更是进一步推动了土地流转的进行。

三、实行土地流转有力地促进了农业和农村经济的发展

（一）土地流转较好地解决了土地抛荒和粗放经营的问题，促进了农业结构调整和规模化经营，提高了农业生产的效益。人多地少是我国的基本国情，家庭分散经营更导致了土地经营的小规模化，形成对现行土地制度合理性的最大挑战。通过土地流转，实现土地的优化配置，完善了农业生产要素市场，使土地的经营规模得以不断扩大，较好地解决了耕地抛荒和粗放经营的问题，有力地促进了农业结构的战略性调整，提高了农业专化程度和产业化经营水平，提高了土地规模化和集约化经营的水平，提高了农业劳动生产率。

（二）土地流转进一步促进了农村劳动力的转移，推进了农村城市化和现代化的发展。土地经营权流转机制的建立，改变了部分农民"亦工亦农、亦商亦农"的兼业化状态，提高了农业的专业化、规模化水平，促进了农村劳动力的分工分业，使经商打工办企业的人能安心工作，解除了土地对这些农民的束缚，进一步促进了农村劳动力向非产业转移，向城镇集聚，推动了城市化和现代化进程。

（三）土地流转有利于增强农业市场主体的活力，提高农业市场化水平。土地流转有助于培育一大批新型农民以规模化经营参与市场竞争；有助于各类工商企业介入农业领域，增强农业市场主体的活力和抗御市场风险的能力；有利于提高农业科技的应用和推广水平，并且以现代企业理念经营农业；有利于催生和培育各类农业龙头企业，发展各类农村专业合作经济组织，提高农业的产业化经营程度。特别是在加入WTO的形势下，通过土地流转，使农业在更广阔的空间内聚集各种要素，推进科技创新和技术进步，提高农业生产和农民的组织化程度，提高农业的市场竞争力。

（四）土地流转有利于土地价值的显性化，切实保护农民土地承包的收益权。在稳定承包关系的前提下，通过市场机制，推行土地承包经营权的有偿流转，使农户在转让承包土地经营权的同时，取得了一定的转让收入，从而使农民对土地承包权和经营权的价值得到充分体现，实现土地的增值，增加农民收入，保护了农民的切身利益。

四、必须坚持合理有效地促进土地流转

（一）充分利用土地流转的内在动力，促进土地流转。一是正确处理土地流转各方的经济利益关系，尽量满足各方的利益要求和收益预期。二是要积极推动农业产业化经营的发展，鼓励工商企业、个体大户、外商投资农业，建设公司式的农业和庄园式的农业，以获得规模经营效益。土地产业化经营、规模经营是农民进入市场，有效参与市场竞争的重要经营形式，而当前真正有能力进行规模经营和产业化经营的则大部分是一些涉农企业和个体经营大户，这就要求在推进土地流转的过程中一方面要照顾经营者的利益，另一方面也要照顾农户的利益，做到有偿流转、以法规范，因地制宜、科学有序。

（二）深化农村土地承包制度改革，促进农村土地的合理流转。实施家庭承包经营，稳定土地承包关系是我国农村经济社会稳定发育的一项基本政策和经营制度，必须长期坚持。但是在目前市场经济的条件下，需要进一步深化与完善。具体思路是：强化集体的土地所有权，最大限度地放活承包权和经营权。一是在外流劳动力较多、二三产业发展较快的地方，要改变农户分散承包土地的经营格局，允许集体将土地调整集中连片，向社会公开发包。二是将土地这一基本的生产要素商品化。家庭承包责任制实施以来，农村土地在很大程度上有着生产资料和社会福利保障的双重性质，从而形成土地平均分配的格局。但是，在市场经济的条件下，农民被推向了市场，土地的这一双重性质应该随之改变，要将土地作为商品价格化，即按不同等级确定土地的市场价格，按照价格规律实现土地的合理配置。

第11篇

土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。其是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。

2 加强农村土地确权档案管理的措施

2.1 确权档案管理要坚持一个机制

要实现确权档案管理与确权登记工作同步推进、协调开展，确保确权登记工作全过程档案完整、准确、规范和有效利用。要成立土地确权领导小组，负责全市承包地确权和档案工作。制订市、镇、村考核办法，形成市政府为责任主体，县级确权办公室组织实施，镇（区、街道）具体落实，各相关部门积极参与、共同推动的工作机制，这样才能确保承包地确权档案工作顺利开展。

2.2 确权档案管理要抓好两个重点

第一，要抓好建立健全三级档案资源体系这个重点。档案资源建设是承包地确权档案工作的基础性工作，是服务农村改革和发展的前提。注重分级抓好档案收集和归档，做到各门类档案应收尽收、应归尽归，建立县、镇、村三级档案资源体系。第二，要抓好档案指导服务这个重点。县级档案局要把提供优质、高效、便捷的档案服务作为做好土地确权档案工作的出发点和落脚点，确保农村土地确权登记颁证档案管理工作规范有序开展。

2.3 确权档案管理要实行三个同步

一是计划要同步。要召开全县农村土地承包经营权确权登记颁证动员大会，快速启动土地确权登记颁证工作。县级政府要下发实施意见，要将档案工作作为一项重点内容同步安排。二是布置要同步。要规定市、镇、村三级在土地确权档案管理工作中的职责和任务。要提出在档案整理过程中，要求分管镇长亲自抓，各镇、村要确定一名熟悉政策、责任心强、懂业务的专职人员负责档案管理工作，要做到档案收集整理立卷完整、分类准确，确保土地确权成果资料管理工作规范化。三是落实要同步。

2.4 确权档案管理要坚持四个原则

一是统一标准、规范整理。农村土地承包经营权确权登记颁证形成的档案资料来源广泛、内容丰富、载体多样、数量众多。因此，一定要坚持文件材料收集齐全完整。二是坚持文件材料形成质量符合要求。按照档案管理规范化的要求，要严把档案材料形成质量。所有归档的文件材料必须是原件，复印件、传真件不得归档，文件材料字迹工整、数据准确、图样清晰；所有归档的文件材料必须手续完备，签字、盖章、日期等齐全规范；所有归档文件材料要规范；所有签字必须要用黑色水笔，不得打印，公示图不得用易褪色材料打印。三是坚持档案整理标准规范统一。分门别类地做好农村土地承包经营权确权登记档案综合管理类、确权登记颁证类、纠纷调处类以及特殊载体类的整理。四是要坚持档案实现集中统一保管。

2.5 确权档案管理要做到五个及时

2.5.1 文件材料及时收集。及时收集文件材料，能够最大限度地避免文件材料的散失，尤其是权属发生变化时，应及时补充变更材料和原始记录，确保档案的齐全完整。

2.5.2 档案整理及时跟进。为确保农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理工作与土地承包经营权确权登记工作同步推进，镇、村要抽调专门人员，协调各方力量，将工作进行分解，对已办理完毕需归档的文件材料应及时规范整理归档。

2.5.3 发现问题及时纠正。档案质量是第一生命，在整理档案过程中，要进行多次复查，查找错误和遗漏，对发现的问题要进行全面的纠正和补缺补差，严格控制档案资料差错，保证土地确权档案整理的质量和效果。

第12篇

[摘要]组织中的冲突是一种普遍现象，冲突的有效管理对组织生存和发展具有重要作用。文章在参阅相关文献的基础上，对有关冲突管理策略的理论进行了梳理，并且作了相应的评论，最后提出冲突管理策略未来可能研究的方向。

[关键词]冲突；冲突管理；冲突管理策略

一、引言

近百年来，人们对组织冲突的认识有着三种不同的观点，即冲突的传统观点、人际关系观点和互相作用观点。冲突的传统观点认为，冲突是不利的，冲突会给组织造成消极的影响，因此应该尽可能避免，而管理者有责任消除组织中的冲突。人际关系的观点认为，冲突必然而不可避免地存在于所有组织之中，应该接纳冲突，并认识到冲突可以给组织带来好处。现在普遍接受的是冲突的辩证观点——相互作用观点。该观点认为，过于融洽、安宁、合作的组织容易对变革的需要表现为静止、冷漠和迟钝，因此领导的任务是维持适度的冲突，当组织内部冲突太多时，应设法尽力消除冲突，当组织内冲突太少，应通过各种方式适度地激发冲突，以维持组织的生命力。尽管以上三种观点对冲突的认识存在差异，但是有一点是共同的，即组织中冲突是一种普遍的现象，应该对冲突进行管理。冲突管理是一个过程，是一个系统模式。整个过程包括冲突的诊断、冲突的干涉、冲突管理的效果和冲突结果反馈四个阶段。冲突管理策略，是冲突双方在面对冲突时采取的行为倾向。在冲突的干涉阶段将运用到冲突的管理策略，而且冲突管理策略的选择和运用是决定冲突管理是否有效的关键。

就有关冲突的研究文献来看，冲突管理策略的相关研究是大多数专家学者热衷于探讨的话题。综观理论界的研究，我们大致可以将其分为两条主线：一是仅局限于冲突双方之间，在面对冲突时所采取的策略研究；二是冲突双方突破彼此的界限，让双方之外的“第三者”来管理冲突的策略探讨。

笔者在对以往研究成果归纳总结的基础上，对前人关于冲突管理策略模型的研究进行了梳理和评价，并且提出了未来可能研究的方向。

二、冲突主体的冲突管理策略

1．二维度冲突管理策略模型

在冲突主体管理策略这一领域的研究中，最早也是最具有影响力的专家当属Blake和Mouton，他们第一次把对冲突的研究从一维空间(即把冲突分为竞争性冲突或合作性冲突)转向了二维空间。

1964年，Blake和Mouton首次提出处理人际冲突分类模式。他们将横坐标定义为“关心人”，纵坐标定义为“关心生产”，从而区分了五种冲突管理策略：问题解决(problem-solving)、平滑(smoothing)、强制(forcing)、退却(withdrawal)和均分(sharing)。

美国行为科学家Thomas对该模型作了进一步解释。他认为发生冲突以后，参与者至少有两种可能的反映：关心自己和关心他人。其中“关心自己”表示在追求个人利益过程中的武断程度；“关心他人”表示在追求个人利益过程中的合作程度。于是就出现了五种不同的人际冲突管理策略。

后来，Rahim、Wall及Canister使用和Blake、Mouton及Thomas相似的概念，重新定义了横坐标和纵坐标，五种管理策略的名称也有所改变，但是大都仍然没有摆脱两维度的研究范式(见表1)。

除了以上关于维度界定和各种管理方式描述的研究外，也有许多专家学者对五种具体管理策略的效度和冲突主体的选择偏好进行了研究。

Burke(1970)曾对上述五种策略的有效程度进行过调查，他发现使用合作策略常能有效地解决冲突问题；强制策略效果很不好；回避策略和克制一般很少用，使用时效果都不好。卡洛琳(Canary&Spitzberg)等人通过调查适当的冲突策略和效果之间的关系发现，结合或合作的策略往往被认为是有效的，但也不总是这样；而竞争或分配性的策略被认为是中等有效率；回避则被看作既不会有效，也不会适当。

虽然一些专家学者认为合作或者问题解决方式是处理冲突的最恰当的方式，然而其他人的研究也指出，是否能够有效地处理冲突，处理方式的选择更依赖于情境。一般来说，合作和某种程度的妥协方式对于处理战略问题是适当的。其余方式可以用来处理策略的或者日常问题。

在冲突主体的策略选择偏好方面，Rahim(1983)通过研究发现，性别差异影响人们的行为策略，男性倾向于使用竞争策略，而女性倾向于其他几种策略。在上下级的冲突中，上级倾向于强迫或支配，而下级则更愿意逃避或妥协(HowatG&LondonM，1980)。

Jehn和Weldon(1995)通过比较中国和美国经理的冲突解决风格发现，中国经理更喜欢消极的冲突处理风格，如避免；而美国经理更喜欢主动解决问题的风格，直接并很快地关注任务相关的冲突。

除了来自西方视角的研究人员所作的探索之外，也有许多学者从中国文化的视角出发，对冲突的管理策略进行了研究。如Knutson&V．R．Smith(2002)、Chen&Liu(2002)、Hwang(2002)、Tjosvold(2001)等。具体来说，在预测中国社会中冲突是如何处理时，Hwang结合一些基本的中国文化价值观，如关系(guanxi)、面子(face)、人际和谐(inter-personalharmony)和恩惠(favor)，提出一个冲突解决模型。在模型中，Hwang提出两个冲突管理维度：一个维度是追求或放弃个人目标；另一个维度是维持或忽视人际和谐。他认为如果一个人选择放弃人际和谐，他或她会选择直面对方，而如果一个人选择维持人际和谐，他或她会选择容忍对方。郭朝阳(2000)结合Thomas的两维度模式，考虑冲突双方的胜负情况提出了胜负决策模型。其中横轴表示自己的结果，纵轴表示他人的结果。在此基础上，他提出了可能有的四种不同管理策略：负负策略、胜负策略、胜负均衡策略、胜胜策略。

在Liu和Chen(2002)对中国国有企业的冲突处理战略的研究中，根据频度，被试者应用五种策略的排序是合作、强制、妥协、克制和回避。王国锋(2005)在其硕士论文中，通过对四川省140家企业的问卷调查分析，认为中国高管人员在两种冲突情形下，他们首选的方式最多的是合作，在讨论工作中出现的个人之间情绪上争执时，如果整合达不到目的，则可能寻求上级的斡旋以及双方的让步。

2．三维度冲突管理策略模型

以上冲突管理策略模型的研究是在两维度的思维定势下进行的，近年来有学者突破两维度，扩大到多维度。Nicotera(1993)就是一个代表。他提出了一种三维度模型，即关心自己的观点(attentiontoone’sownviewpoint)、关心别人的观点(attentiontotheother’sviewpoint)和理性的破坏(rationaldis—mption)。在这一模型中，前两个维度反映了个人从两个相反的角度看待或讨论问题的程度，第三个维度描述了在看待或讨论问题过程中个人情绪因素，进一步来说也就是该模型考虑了情绪因素的作用，很好地把问题和情绪区分开来。从这一点来说，该模型具有一定的进步意义。

3．冲突主体冲突管理策略研究的发展脉络

由以上关于冲突管理策略的研究可以看出，前人研究的角度主要是从冲突的主体来考虑的，从这个角度出发，又向两个方向发展：一是由二维度模型向多维度模型拓展；二是在两维度的研究范式下，研究两维度的不同界定和具体的管理策略。就后一个发展方向而言，目前的研究又呈现两种趋势：一方面，专家学者关注不同文化背景下人们的冲突管理策略的模型构建；另一方面，研究人员关注的是在给定的模型下，由性别差异、文化差异等造成的冲突管理策略选择偏好研究以及某一特定层次(如高层管理团队、项目团队)人员对策略选择偏好的探讨。

三、引入“第三方"冲突管理策略

无论是一维模型、二维模型，还是有待进一步探讨的多维模型，它们研究的中心是冲突主体双方。但是，当冲突双方不能有效解决时，第三方将被引入。正如J.N.MartinandNakayama的研究，他们在总结跨文化冲突交流研究中，在确立人们用来对人际冲突情形的反应的几种管理类型和策略时，又加进了一种“仲裁或间接(Mediation)”的方式。显然，这种“仲裁或间接(Mediation)”方式的实施则是脱离冲突主体的“第三方”。

然而，第三方的引入也是需要一些条件的。美国学者Moore(1996)曾经列出了一个需要第三方介人的条件的清单：(1)双方出现了紧张的情绪，以致阻碍了问题的解决；(2)沟通不畅；(3)隐藏在有效交换背后的误解或成见；(4)不断重复出现的否定行为(生气、相互谩骂、不断责备别人等)，在双方之间形成了障碍；(5)有关问题的重要性，数据的收集或评估等方面严重不一致；(6)双方之间存在实质上的或可察觉的不相容的利益，而且不可能调解；(7)不必要的(但冲突双方觉得有必要)价值差异使双方产生隔阂。

一般来说，第三方引入后，主要扮演以下三种角色之一：调停人(conciliator／facilitator)、协调人(mediator)或仲裁人(arbitrator)。与之相对应，第三方主要采取两类方式解决冲突：调解(mediation)和仲裁(arbitration)。调解“最初是使在双方都不失颜面的条件下作出一定的让步，然后促使双方迅速找到有效的冲突处理办法”(Rubin，1980)。仲裁即双方当事人为解决纠纷，自愿将所发生的纠纷交付第三者根据事实和法律作出对双方都具有法律约束力的裁决。

Rubin同时指出，虽然引入第三方有利于冲突的解决，但是也存在弊端：(1)第三方可能会打断本来已经启动的冲突解决过程；(2)第三方往往会在处理冲突中加人自己的兴趣、判断、利益等；(3)引入第三方可能使本来已经逐渐冷却的冲突由于第三方的调解又重新燃起。因此，第三方的目的应该是慢慢地给冲突双方灌输一种合作的解决问题的态度，而不是为了快速地处理冲突(Deutsch，1990)。

四、对未来研究方向的预测

1．冲突管理策略的多维度模型需进一步研究和探讨

虽然利克特瑞Nicotera提出了三维度模型，很好地区分了解决问题过程中的情绪因素，但是，该模型各维度确立的立足点仍然是冲突双方。如果学者们结合“第三方”的思想，把模型的维度拓展到冲突双方以外去考虑，那么多维度模型的研究将越来越广阔。

2．关注信息技术对冲突管理策略的影响

由于网络和计算机的普及，人们处理问题变得越来越灵活，发生冲突的双方并不一定面对面，而且这种冲突也不易观察或发现。那么由于网络和计算机技术的运用，冲突管理策略模型是否会有所变化?冲突主体选择冲突管理策略的偏好是否受网络和计算机技术的影响?这需要学者们去探讨研究。

3．组织内部不同层次人员冲突管理策略的对比研究

在二维模型中，目前有的学者侧重实证来考察企业某一层次(如高层管理团队)冲突管理策略，研究这一特定层次人员对管理策略的选择偏好及其影响因素，但是很少有人对组织内部不同层次人员冲突管理策略进行对比研究。例如，组织内高层管理团队、中层管理团队和基层员工团队，由于不同层次团队成员构成，团队规模及团队成员在组织中的地位等因素的不同，他们的冲突管理策略及策略选择偏好可能也不相同。学者如通过比较研究，可以为组织在对不同层次的团队管理时，做到有的放矢。

第13篇

以2010年龙陵县承包土地流转状况为例，我们可以从侧面分析出农村承包土地流转现状。2010年，全县农民家庭承包耕地流转总面积25509亩，占全县耕地面积的6%；流转出承包耕地的农户数3273户，占全县农户总数的5%。流转方式主要以转包、出租、互换为主。其中实行转包的12617亩，占流转面积的49.5%；实行出租的8729亩，占流转面积是34.2%；实行互换的1434亩，占流转面积的5.6%;其他2729亩，占流转面积的10.7%。农户间自发流转占绝大多数，面积是20181亩，占流转总面积的79.1%；乡村组织提供信息流转及委托乡村组织流转的面积是5328亩，占流转总面积的20.9%。流转类型上流向种养大户和企业的居多，分别为11704亩、11384亩，分别占流转总数的45.9%和44.6%，流转入农民专业合作组织410亩，仅占流转总数的1.6%，流转入其他主体2011亩，占流转总数的7.9%。流转价格农户间自发流转每年在300-500元/亩不等，流转入企业的价格在50-700元/亩之间。签订耕地流转合同3912份，其中签订规范书面流转合同2436份，占合同总数的62.3%，口头协议流转合同1476份，占合同总数的37.7%。全年受理土地流转纠纷46件。

经以上数据显示分析，农村承包土地流转具有这样几个显著的特点：一是流转数量呈逐年上升趋势。与2009年同期相比，增幅上升3个百分点，这样的比例在全国以农业为主，同等经济发展水平的县份来说趋于中等水平。土地流转作为我国土地的一种经营方式，亟待加以规范。二是流转形式多样化。以转包、租赁方式居多，包括了互换和其他多种流转方式。在流转中农民自发流转的比例偏高，而采取中介委托等流转的比例偏低，这样就导致流转形式的复杂。三是流转类型不利。流入农民专业合作组织的仅占流转总面积的1.6%，而流入种养大户和企业的高达90.5%，这样就导致土地流转由一种个体条块式经营转向另一种条块经营，为发展集约化规模化的农业产业造成不利因素。四是流转差价悬殊。农户间自发流转每年每亩的差价就高达至少200元左右，流转入企业的土地差价更为悬殊，这样的价格差异对于农村家庭来说的确是很高的比例。五是流转保障不足。较大一部分农民只以口头协定方式进行流转，即使签订书面流转合同，但也缺乏规范性，对流转双方的权利义务和相关细则没有做出明确约定，在土地流转过程中难免会出现一系列问题和纠纷。

二、农村承包土地流转出现的问题及成因分析

由于土地是农民赖以生存的主要依附，绝大多数农民即便是将土地以各种形式租赁或托管出去，但没有真正脱离与土地的关系。经营权虽然表象上归属经营人，这是暂时性的。在隐性上，土地经营权仍然是归属流转人。农村土地流转的现状直接导致了流转和土地管理上难免会出现一些矛盾和问题，主要表现在：一是造成土地资源浪费。由于土地流转多以家庭为单位，并且流转对象和流转方式存在差异，呈现出流转的规模小、周期短、使用率低等特点。并且多数农户在流转过程中呈显出较强的季节性。临时性经营土地方式导致在规划、耕作上必然会尽量减少成本投入，片面追求短期效益，致使土地质量逐年下降，土地耕种收益率极大降低。二是规模经营难度增加。自发流转的农村土地流转经营方式仍是主流，这在土地利用中无法形成大面积机械化作业，种植作物的不同又会导致耕作时令的差异，这样在作物耕种过程中，难免造成水、电、人工费用等多项成本的增高。承包人尤其是种养大户尽管承包到多片土地，但大多数为条块零星分布，要想把这些承包到手的土地从分散的农户手中集中起来，连成片进行大规模耕种开发,没有较高的利益诱惑,大多数农户不愿流转。因此,土地在经营管理上过于分散,严重制约着规模化经营的发展。三是流转缺乏规范管理。很大一部分农民在流转过程中注重于口头协商，由于利益驱动，对流转价格采取保密措施，所以在价格上出现悬殊。同时在出现纠纷时没有成文的法律依据，为解决土地流转纠纷增加了很大难度。即便是自主流转中签订了书面合同，但由于近几年来国家针对农业补助的倾斜性优惠政策大量出台实施，为原来的约定增加了很多不确定因素，利益的争端也会产生流转双方的争议。委托乡村组织流转的签署规范性合同的农民更是寥寥无几，土地流转管理的不规范越来越成为农村发生不安全事件的诱因。

分析农村承包土地流转出现一系列问题的原因，主要是由于农民对土地依赖性过强，不愿意长期流转土地经营权。法律意识淡薄，存在浓厚的小农意识，缺乏市场竞争意识。没有形成农村土地流转的规范性机制，对流转过程缺乏刚性措施。乡村两级基层组织对土地流转工作没有真正加以重视，对土地流转持观望态度，抱着“事不关己高高挂起”的处理原则，或者害怕介入后引发新的问题给自己找麻烦，不能够正确引导农民合理参与土地流转。

第14篇

【关键词】 城镇化 土地管理 问题探析

随着城镇化进程的加速，促使我国国土的开发空间约束情况越来越明显，而土地实际的供需矛盾也变得非常严重，土地资源的合理利用便成为实现我国城镇化健康发展的关键因素。在此过程中我们需找到土地管理中的问题，采取针对性的计划进行处理，才能够有效的保障土地实际的利用率，实现节约用地的效果，满足城镇化中不同的用地需求。

一、我国目前乡村城镇化中存在的问题

（一）农村城镇化水平低。

受长期城乡体制的影响，我国城镇化一直于一种低水平缓慢发展的状态，与发达国家城镇化水平有较大的差距，也落后于世界平均水平中。

（二）对城镇化存在着认识误区。

一方面，我国农村的传统观念强调耕田种地是农民的本分，农民也对土地有着深厚的感情，很难完全舍弃农业生产。另一方面，为了避免大量人口涌向城市带来的一系列严重的经济、社会问题，政府在制定政策和社会经济发展计划的时候，倡导农民“离土不离乡”。结果是大量的剩余劳动力困守在有限的土地之上，造成了劳动生产率低下，传统观念制约着中国的乡村城镇化。

（三）城镇化的质量不高。

有些小城镇有名无实，大量农村人口只是完成身份改变，变成了城镇人口，并没有完成职业和空间上的转化。

二、城镇化中的土地管理问题探析

（一）城镇化开发空间的缺乏。

1.大规模、高强度开发国土空间受限的问题。

2.实际建设用地比例的问题。

建设用地过高，对于可持续发展会造成一定的限制。此外，建设用土的生态屏障和安全机制，均需要确保合理生态方面的用地。而工业化和城镇化、新农村的建设，均需要合理的安排足量建设的用地面积。

（二）城镇建设用地的布局、结构不合理。

1.城镇用地空间布局的问题。

城市的空间形态，均会产生以主城区为主和扩散的方式向外进行蔓延的发展，进而促使城市的实际用地情况，出现布局不合理的问题。而集镇、村庄形态和布局、用地方面均会产生混乱的情况，导致用地的用途、功能在配置方面均不能够达到合理，而生产和生活方面的功能还会出现配套缺失的情况，从而就会出现用地效率低和闲置用地的情况。

2.建设用地比例的问题。

当前，我国农村实际的用地超过要求，而城市的比例比较小，城镇间会出现显著的用地效率的落差问题。

三、城镇化土地管理的完善对策

（一）城镇化开发空间的完善措施。

1.大规模、高强度开发国土空间受限。

区域的人口需合理的设计空间的布局，于我国国土开发的空间缺乏的情况下，确保城镇化能够实行合理的空间布局。城市化进程中，有效的构建城市圈、群，同时可依托并推动大城市、中城市、小城市的协调发展。城镇化的布局需结合国家下达的经济方面的非均衡发展策略，同时坚持东部地区发展、西部地区发展的顺序促使不同地区的良好发展，确保地区开展的均衡性和协调性。

2.建设用地比例的完善措施

土地空间在布局方面，应坚持优三聚十八的策略，完善（都市圈）的发展，和聚集发展的18个城市群。主要包括：环渤海地区、长江三角洲区和珠江三角洲区。18个城市群为：冀中南地区、江淮地区、太原城市群和东陇海地区、呼包鄂榆地区、海峡西岸经济区，以及哈长地区、中原经济区和长江中游地区、兰州一西宁地区、滇中地区、北部湾地区和成渝地区、黔中地区、藏中南地区和天山北坡地区、关中一天水地区、宁夏沿黄经济区。18个大城市大概占据我国土地面积20%左右，由此可见，加强我国的土地节约集约利用水平，能够发挥较好的支撑、示范的效果。

（二）优化城镇建设用地的布局、结构。

1.城镇用地空间布局的完善。

城镇化的发展可实行推动的模式，有效的吸取西方以往的经验，进而确定国内城镇化的发展模式。主要需根据我国土地资源的情况，制定实现盈利空间的布局方案，应将城镇的发展作为都市圈的整体，以大城市为主要的中心，推动四周小城镇的发展，从而能推动大、中、小城镇，能够在都市圈的协调下获得良好的发展。实行工业产业的功能配套，然后有效疏解中心的城区，充分的利用可利用资源，以满足城镇的发展需求。

2.城镇建设用地比例的完善。

合理的安排城镇的内部发展空间，将生产和生活、生态用地空间进行协调，并按照空间用途方面的管制内容，实现节约用地的目的。与此同时，建构良好的环境和生态景观，对于城镇的发展均具有较好的推动作用。充分发挥耕地生产和生态的功能，由于耕地存在生产和生态等很多方面的功能。其不仅为重要生产的空间，同时能够建设更好的家园，属于不能够缺少的部分。此外，其还可发挥生态用地方面的效果，对于耕地进行较好的保护的同时，能显示出耕地景观的功能。主要通过生态功能的农田，于城市中达到景观的效果。而耕地和建设方面的用地实行穿插的布局，能构建良好的环境，优质的景观和完善的生态，可美化城镇的生活环境，推动城镇的良好发展。城市组团也比较重要，可通过绿色用地实行穿插工作，然后将城市的空间实行间隔，可通过大面积的耕地和水面、林带等绿色、生态的空间进行穿插和隔离城市空间的工作，进而构成优质的城市组团。大、中、小城市相关的协调配套，达成城镇的完整体系，可实现合理布局的效果。

第15篇

关键词：高昌王国葡萄园土地租酒管理

高昌国，位于今吐鲁番盆地，东西300里，南北500里。西汉时原为车师前部地，称高昌壁。前凉时始为郡县，北凉时，沮渠蒙逊在此设郡。公元439年，北凉灭国，沮渠无讳、沮渠安周，西渡流沙来到高昌，建立了流亡政权。沮渠氏治理高昌多年，终为柔然所并。公元460年，柔然立阚伯周为高昌王，其后高车灭阚氏，又有张孟明、马儒等相继为王，但时间都不长。公元499年，金城人麴嘉在此建立麴氏高昌王国。麴氏传九世十王，至公元640年（唐贞观十四年）被唐所灭。“麴氏全盛时，南接吐谷浑，东连敦煌，西抵龟兹，北邻敕勒（天山北麓）”⑴。《隋书·西域传》云：“高昌国者，则汉车师前王庭也，去敦煌十三日行。其境东西三百里，南北五百里，四面多大山。……地多石碛，气候温暖，谷麦再熟，宜蚕，多五果。…多葡萄酒”⑵。高昌故城在今吐鲁番市东约40公里的哈拉和卓乡。

一、麴氏高昌王国的葡萄园土地分配方式及所有制形态

从吐鲁番出土的文书资料来看，麴氏高昌王国时期，国家对葡萄园土地的管理是十分重视的，官府经常对葡萄园土地进行踏勘、统计、检查。葡萄园土地作为麴氏高昌王国的重要生产资料，其所有制形态主要表现为国家对葡萄园土地的最终所有权和葡萄园主对葡萄园土地的实际占有权，但国家对葡萄园土地的最终所有权最直接的表现为：是官府对葡萄园土地收入的分配权，即收取租酒的权力。

据一些学者研究，麴氏高昌王国的田地因质量不同而被分成常田、部田、潢田、厚田、薄田等，葡萄园土地所占的是常田中的好田。官府按一定方式分给具备一定条件的人。一般人受田数额较小，大约在60步至3亩60步之间，极个别也有多者⑶。

吐鲁番出土文书反映出高昌王国对葡萄园土地有两种分配方式：

（一）、以现实葡萄园自然面积为基础，把每一块葡萄园按具有不同亩数的地段，分给具备一定条件的人。阿斯塔那320号墓出土的麴氏高昌王国时期《高昌苻养等葡萄园得酒帐》（一）从一个侧面反映出这一情形。

该文书云：“〔前缺〕……步得……保一亩六十步，苻养……武一亩六十步，张阿富……一亩卅步，翟祐相……贾车蜜一亩六十步，……亩六……宕廿九亩半九十步，得酒一……半。宗……二亩六十步，安保真一半，……亩半九十……酒百八十九斛三斗七升半。……宁冯保愿二，郭阿刍鸟一一亩六十步，一亩六……酒廿六斛二斗半。……阿狯二亩，袁保祐一亩六十步，郑半亩，……酒十斛”⑷。

从此件文书我们不难看出，把若干人分成若干组来统计他们的得酒量，这必定以某种事实为依据，其依据必定建立在同一组人在同一大的自然葡萄园内都分得自己的一份。此种情况，阿斯塔那99号墓出土文书《高昌勘合高长史等葡萄园亩数帐》更直接反映了这一点。

该文书云：“高长史下蒲桃（葡萄）：高长史陆拾步，畦海幢壹亩半究（九）拾步，曹延海贰亩陆拾步，汜善祐贰亩半陆拾步，车相祐贰亩陆拾步，麴悦子妻贰亩陆拾步，合蒲桃（葡萄）拾壹亩究拾陆步。高相伯下蒲桃（葡萄）：高相伯贰亩，田明怀壹亩陆拾步，令狐显士壹亩半陆拾步，索（亩）究拾步，合蒲桃柒亩究拾步。将马养保下葡萄：马养保壹亩陆拾步，孟贞海壹亩半叁拾陆步，合蒲桃贰亩半究拾陆步。常侍平仲下葡萄：常侍平仲贰亩究拾捌步，刘明达肆拾步，张憙儿贰亩（后缺）”⑸。

在这里，首先需要指出《高昌勘合高长史等葡萄园亩数帐》是一件官方文书。这件文书的内容是传令高长史、高相伯等人“下葡萄”。“勘合”一词在这里，不能理解为是“丈量、合计高长史、高相伯等人的葡萄园亩数”。所谓“勘合”，就是一件文书加盖印信后分为两半，当事者双方各执一半，查验骑缝半印，作为凭证。文书整理者之所以断定此件文书为“勘合”件，首先是从此件文书的行文格式和内容上做出判断的。再一个就是从同一墓葬出土的其它文书如：《高昌延寿某年勘合行马表启》（一）、（二）、（三）、（五）、（七）、（八）等文书纸边或粘接缝背部押署有：“保、信、庆、欢、政”等字⑹。《高昌侍郎等传尼显法等计田承役文书》接缝背部押署有“方竣”二字⑺。这些文书都是“勘合”件之情形作出判断。

孙振玉先生在研究麴氏高昌王国葡萄园土地的所有制形态及其分配方式时，曾援引《高昌苻养等葡萄园得酒帐》（一）、《高昌勘合高长史等葡萄园亩数帐》，来说明当时“有若干人共同分了某一葡萄园并且接受共同的约束和管理，”或者“一些人恰好独自分到一块葡萄园，而后又与邻近葡萄园的人结合在一起接受某种共同的管理和约束，尤其是在交纳租酒和田地管理方面。”他指出在《高昌勘合高长史等葡萄园亩数帐》这件文书中，“不仅把若干人置于一人名下统计其葡萄亩数，而且明确写明置于那人之‘下’”⑻。对于孙先生对此文书中“下”字的理解，笔者有不同的看法，认为此文书中“高长史下葡萄”、“高相伯下葡萄”、“马养保下葡萄”、“平仲下葡萄”等句中的“下”字，是一个动词。应作为“采摘”理解。习惯上在我国北方许多地方，现在民间仍称“摘枣、摘柿、摘葡萄”为“下枣、下柿、下葡萄”，把“卸货”叫作“下货”。在这里“下”置于人名之后，物名之前，只能作为动词来使用。“下”在这里有降落的意思。但这是由于人的作用葡萄才降落了下来，而不是人下面有葡萄。所以说，“下”字在此不是作为“方位词”来使用的。此文书中反映的情况是：高长史与畦海幢等五人的葡萄园在一起或邻近，官府下令（通知）由他采摘包括他自己在内的六户的葡萄园的葡萄。文书中所云高相伯、马养保、平仲等人情况也如此。这说明：有若干人共同分得了某一葡萄园，或某人的葡萄园与某几个人的葡萄园邻近。由某人采摘某几人葡萄园内的葡萄，并不等于某几人和他们的葡萄园就接受某一人的约束和管理。

（二）、把适合种植葡萄的好田作为葡萄园分给一些具备条件的人经营。所谓好田，就是文书中所见的常田。阿斯塔那326号墓出土的《高昌污子从麴鼠儿边夏田、鼠儿从污子边举粟合劵》文书对此有所反映。

该文书云：“儿边夏中渠常田一亩半，亩交与夏价银钱拾陆文，田要迳（经）壹年。赀租佰役，悉不知；若渠破水讁，麴郎悉不知。夏田价，仰污子为鼠儿償租酒肆斛伍兜。酒多少，麴悉不知，仰污了。二主合同，即共立劵。成之后，各不得返悔，悔者一罚二入不悔者（后略）”⑼。

大家知道，常田在麴氏高昌王国时期的文书里，是标志土地质量上乘的名词。它不仅可以种植葡萄、蔬菜，而且还可以种植各种粮食作物和其它经济作物，不像葡萄园、菜园土地那么用途专一。从这件文书我们可以看到，污子从麴鼠儿那里夏取常田一亩半，并按照每亩夏价银拾陆文交与麴鼠儿了，但后面为什么又讲“夏田价，仰污子为鼠儿償租酒肆斛伍兜”呢？很清楚，麴鼠儿这块常田是官府分给他作为葡萄园土地来经营的，否则，不会要污子为他“償租酒肆斛伍兜”。

国家对葡萄园土地的最终所有权还表现在官府对葡萄园土地的控制方面，吐鲁番出土文书中有官府干预民间葡萄园土地买卖和调整或再分配园主葡萄园的纪录。阿斯塔那152号墓出土有两件民间买卖葡萄园时向官府的书面呈请。

其一、《吕阿子求买桑葡萄园辞》，该文书云：

延昌六年丙戌八日，吕阿辞：子以人微产甚少，见康有桑蒲桃（葡萄）一园，求买取，伏愿殿下照兹所请，谨辞。

中兵参军张智寿传

令听买取⑽。

其二、《吕浮图乞贸葡萄园辞》，该文书云：

延昌卅四年甲寅岁六月三日，吕浮图辞：图家乏，觕用不周，於樊渠有蒲桃（葡萄）一园，迳（经）理不，见（现）买得蒲桃（葡萄）利，惟下悕乞贸取，以存听许，谨辞。

通令史麴儒

令听贸⑾

由此可见，民间买卖葡萄园土地是要经过官府批准的，否则，官府有权进行干预。

另外，官府对葡萄园土地的最终所有权，还表现在调整或再分配园主葡萄园土地、或免除园主服役等方面。阿斯塔那99号墓出土的《高昌侍郎焦朗等传尼显法等计田承役文书》云：

“（前缺）……田二亩半役，永为业。侍郎焦朗传：张武儁寺主尼显法田地隗略渠桃一亩半役听断除；次传张羊皮田地刘居渠断除桃一园，承一亩半六十步役，给与张武儁寺主显法永为业。……次依卷（劵）听张令子买张永守永安么图渠常田一分，承四亩役；买东高渠桃一园，承一亩半卅步役，永为业。……（后略）”⑿。

从上述情况来看，。官府无论是对庄园主，还是对寺院主尼，或一般平民所种植的葡萄园土地，皆有权其进行调整、或再分配，直至免除服役。当然，官府的所作所为也是在国家法律约束下进行的。虽然文书中没留下这样的条文，但从园主对葡萄园土地的实际占有权方面可以反衬出这一点。这就是说，土地的国有权不可侵犯，官府代表国家行使权力，葡萄园土地作为麴氏高昌王国的主要生产资料，其最终所有权必须牢牢掌握在国家或官府手中。但在实际占有和使用方面允许有一定的灵活性和多样性。吐鲁番出土文书反映的情况主要有以下三种：

（一）、官府将葡萄园作为永业田授予园主，园主有权将它传给子孙，或遗赠他人。

（二）、葡萄园土地经呈请官府批准后可以买卖。

（三）、园主对自己所占有的葡萄园土地，有权出租。

对于后两种情况我们在前面已经论及。第一种情况，前见《高昌侍郎焦朗等传尼显法等计田承役文书》，此文书所记除官府将刘居渠葡萄地一园作为永业田调整给显法外，还有“听张令子买张永守永安么图渠常田一分，承四亩役；买东高渠桃一园，承一亩半卅步役，永为业”语。虽然吐鲁番出土文书中尚未见到园主将葡萄园土地作为祖业传给子孙的记载，但阿斯塔那10号墓出土的《高昌延寿四年参军汜显祐遗言文书》却从另一个角度证明了这一点。该文书云：“延寿四年丁亥岁，闰四月八日，参军显祐身平生在时作夷（遗）言文书，石宕渠蒲桃（葡萄）壹园与夷（姨）母。……阿夷（姨）得蒲桃（葡萄）一园，生死尽自得用”⒀。由此判断：既然园主在死后可以将葡萄园作为遗产转赠给他人，其传给诸子孙的情况就完全有可能存在了。

二、麴氏高昌王国的“租酒”管理与“岁后入酒”时间辩

前面我们指出，葡萄园土地作为麴氏高昌王国的重要生产资料，其所有制形态主要表现为国家对葡萄园土地的最终所有权和葡萄园主对葡萄园土地的实际占有权，但国家对葡萄园土地的最终所有权最直接的体现还是国家对葡萄园土地收入的分配权，即收取租酒的权力。吐鲁番出土文书中涉及到租酒方面的文书很多，但最具代表性的是前面我们已经提到的阿斯塔那320号墓出土的《高昌张顺武等葡萄园亩数及租酒帐》⒁，和阿斯塔纳24号墓出土的《高昌条列得后入酒斛斗数奏行文书》⒂。下面我们就通过对这两件文书探讨来分析一下麴氏高昌王国的租酒管理与入酒时间。

《高昌张顺武等葡萄园亩数及租酒帐》（以下简称《租酒帐》），残存四段，首尾均缺，累计文字43行，每行皆残损，内容涉及葡萄园种植数与租酒数76户。现将其校正后抄录如下：

（一）（前缺）

1、……亩，无租。

2、张武顺桃贰亩陆……

3、……亩，租了。

4、法贞师桃叁亩陆拾步，储酒伍斛，……贰斛。

5、康寺僧幼桃半亩，租了。

6、康安得桃陆拾步，……

7、……桃半亩，无租。

8、索祐相桃陆拾步，租了。

9、康崇相桃贰……储酒伍斛、得酒壹姓有拾斛。

10、康众憙桃壹亩……酒贰斛。

（后缺）60TAM320：01/8

（二）（前缺）

11、……拾步，租……

12、……斛。

13、任阿悦……

14、……伍斛，得酒两姓……

15、……伍斛。

16、出提勤寺桃壹……

17、……亩半，储酒肆斛，有酒捌……

18、……斛。

19、焦庆伯桃半亩，租了。

20、王……租了。

21、史寺……叁亩半陆拾步，储酒伍斛……捌斛。

22、解特……亩陆拾步，有酒陆斛。

23、王阇……壹陆拾步，有酒陆斛。

24、……桃壹（亩）陆拾步，租了。

25、……桃壹（亩），租了。

26、苏子悦桃……租。

27、焦文崇桃壹亩，租了。

28、……桃贰亩半陆拾步，租了。

29、桃壹亩陆拾步，有酒叁……

30、庆则桃贰亩半，储酒伍（斛），（得）酒两姓有贰拾陆斛。

31、将崇……半亩陆拾步，有酒伍斛。

32、崇师桃半亩玖拾步，租了。

33、王……壹亩半，有酒伍斛。

34、宋留儿桃壹亩半，租了。

35、白赤头桃壹亩半，有……

36、……桃贰亩，储酒捌斛，得酒两姓有叁拾斛。

37、康欢……

38、……桃壹亩陆拾步，无租。

39、韩延……

（后缺）60TAM320：01/1

（三）（前缺）

40、……酒陆姓有捌拾斛。

41、王子相桃壹亩半，租了。

42、龙……步，得酒陆斛。

43、索寺德嵩桃贰亩，储酒捌斛，得酒壹姓……

44、……寺桃壹亩半，储酒拾伍斛，得酒叁姓半有伍拾斛。

45、张仲祐桃壹……步，无租。

46、毛保谦桃贰亩半，储酒斛，无酒。

47、显真师桃壹亩半陆拾……壹姓有拾伍斛。

48、袁保祐桃贰……无租。

49、麴寺尼愿崇桃贰亩，得酒……拾肆斛。

50、将泉庆桃壹亩，得酒……

51、阿狯桃贰亩，无租。

52、张延嵩桃……拾步，无租。

53、张愿伯桃壹亩半……

54、……欢桃壹亩，租了。

55、汜延受桃……酒伍（斛），得酒壹姓有拾贰斛。

56、……桃壹亩半，得酒伍斛。

57、……租。

58、王祐儿桃……酒壹姓有拾肆斛。

59、辛阿元……

60、……延伯桃……柒斛。

61、白寺真净桃壹亩陆……

62、……寺桃贰亩陆拾步，（得）酒柒……

63、……寺桃贰亩半陆拾（步），储……

64、……酒两姓得贰拾……

65、……善愿无桃，得酒……

66、……奴子贰……

67、……僧保桃……

（后缺）60TAM320：01/2

（四）（前缺）

68、……人抚军寺桃伍亩六拾步,储酒叁拾斛，得酒拾壹姓有壹佰肆拾贰……

69、……无桃，得酒两姓有贰拾柒斛。

70、史伯悦桃壹亩陆拾步，无租。

71、吕马……

72、……租了。

73、主簿尸罗桃壹亩半，得酒肆斛伍兜。

74、张法儿桃壹亩半……

75、……相嵩桃壹亩半，储酒伍斛，得酒壹姓半……

76、隆叙桃叁亩，无租。

（后残）60TAM320：01/3

《租酒帐》这件看似寻常的文书，其中一些简单的字、词却给一些学者带来了不小的困惑，尽管有人为摆脱这种困惑已作了有益的尝试，但最终结果仍不能令人信服。笔者认为：要读懂这件文书，首先要对《租酒帐》中所列以下几类句子中的有关字、词作出解释。

1、《租酒帐》1、7、38、45、48、51、52、70、76条类似“某人桃×亩，无租。”或“某人桃×亩×（××步），无租。”中的“无租”作何解释。

2、《租酒帐》5、8、19、24、25、27、28、32、34、41、54条类似“某人桃×亩，租了”。或“某人桃×亩×（××步），租了。”中的“租了”作何解释。

3、《租酒帐》17、22、23、29、31、33条类似“某人桃×亩××，有酒×斛”或“某人桃×亩××，储酒×斛，有酒×斛”中的“有酒”作何解释。

⒃4、《租酒帐》46“毛保谦桃贰亩半，储酒斛，无酒。”中的“储酒”、“无酒”作何解释。

5、《租酒帐》65“……善愿无桃、得酒……”和67“……无桃，得酒两姓有贰拾柒斛”中的“无桃、得酒”作何解释。

6、《租酒帐》9、14、30、36、40、43、44、47、55、58、68、69、75条类似“某人桃×亩×（××步），储酒×斛，得酒×姓（半）有××（×××）斛”中的“储酒”、“得酒”、“姓”、“有”作何解释。

如果对上述几类句子中的有关字、词不能够作出合理解释，那么就不能读通《租酒帐》全文，或者说就没有读懂《租酒帐》全文，也就很难弄清《租酒帐》中所涉及到的问题。吴震先生指出：“储酒当指原贮酒，得酒指新酿得酒，有酒则指现实存有酒数。‘无租’是因故蠲除，‘租了’谓租已纳讫。有桃（葡萄园）无酒，或因园是新辟尚未收获；无桃却有酒者，或是自己无葡萄园（非园主）但从他人夏来者”⒃。笔者不同意吴震先生的观点。

1、《租酒帐》1、7、38、45、48、51、52、70、76中的“无租”应释为“无人租种”，或释为“无人经营”。在这里“无”指“无人”，“租”指“租种”或“经营”。据此，《租酒帐》51的“阿狯桃贰亩，无租”。可直译为：“阿狯葡萄贰亩，无人经营”。或译为：“阿狯原来的贰亩葡萄地，现在无人租种。”其它诸条类同。吴震先生认为“无租”是“因故蠲除”的说法欠妥。至于说为什么“阿狯原来的贰亩葡萄地，现在无人租种。”或是阿狯租期已到，不再续租，或官府尚未授与他人租种，或者是因自然因素导致阿狯无法经营，比如旱灾、水灾、风沙灾害，葡萄园已毁等。

2、《租酒帐》5、8、19、24、25、27、28、32、34、41、54中的“租了”，应释为“他人租种了”。在这里，“租”为动词，“租”仍指“租种”。“了”为助词，表示“租种”过程已经完成。谁租种了，肯定是他人。据此，《租酒帐》8“索祐相桃陆拾步、租了。”和19“焦庆伯桃半亩，租了。”可译为：“索祐相葡萄地陆拾步，他人租种了”。和“焦庆伯葡萄地半亩，他人租种了。”其它诸条类同。吴震先生把“租了”解释为“租已纳讫”似可商榷。

3、《租酒帐》17、22、23、29、31、33中的“有酒”，其本义应为“有租酒”。但是，如果我们拿《租酒帐》中“某人桃×亩×，得酒×斛”或“某人桃×亩××，储酒××斛，得酒××斛”来与“某人桃×亩×，有酒×斛”或“某人桃×亩××，储酒××斛，有酒××斛”比较的话。就会发现，“得酒”是必须上交之酒，“有酒”是要交也可缓交之酒。这就从一个侧面反映出官府在核定“租酒”任务时是根据葡萄园当年的实际经营情况来确定的。据此，《租酒帐》33“王……壹亩半，有酒伍斛”，可译为“王某人壹亩半地，有租酒伍斛”其它诸条类同。

4、《租酒帐》46“毛保谦桃贰亩半，储酒斛，无酒。”中的“储酒”当指毛保谦上年（或上次，或历年累计）所交租酒帐面结余的酒。“储”在这里作“贮存”，引伸为“结余”解释较为合理。否则，为什么毛保谦贰亩半葡萄没有租酒任务。“无酒”即“此次没有租酒任务”。为什么。因为上年（或上次，或历年累计）所交租酒的余额正好与此次“得酒”数相抵持平，故为“无酒”。此类情况，《租酒帐》中仅见一例。吴震先生把“有桃（葡萄园）无酒”，解释为“或因园是新辟尚未收获。”这恐怕不够全面。假若尚有“有桃，无酒”情况存在，当是官府根据当年实际情况，具体对某一葡萄园勘验后所作减免决定的体现。它不仅仅是“因园是新辟尚未收获”，还可能包含其它自然因素和人为因素，比如旱灾、水灾、风灾、虫灾、等其它灾害对葡萄造成的减产或其他人为因素等。

5、《租酒帐》65“……善愿无桃，得酒……”和69“……无桃，得酒两姓有贰拾柒斛”中的“无桃”，即“没有葡萄”。“得酒”即为“必须上交之酒”，“得”在这里作“必须”解。为什么“善愿无桃”还必须上交租酒呢？这与46“毛保谦桃贰亩半、储酒斛，无酒。”正好形成显明对比。这说明一个什么问题呢？说明某人无桃，但累计欠帐，不交不行，故而才出现了“无桃，得酒”的局面。孙振玉先生认为“得酒”的“得”字，在这里“基本上取其原意”即“得到”，是“接收、获得意，而无其它引伸和变化。”并以《租酒帐》64“……酒两姓得贰拾……”为例，来说明“得”字“在使用上、其搭配、其位置是灵活的。”⒄笔者认为：《租酒帐》64条中的“得”字仍应作“必须”解释，通俗一点，“得”在这里还可以解释为“必须要”或“需要”，而不能解释为“得到”。因为“姓”为容器，非指人（对“姓”字笔者曾有专文详细考证）⒅）。

6、《租酒帐》9、14、30、36、40、43、44、47、55、58、64、68、69、75中的“储酒”，当与46中的“储酒”意思相同，即“储”当作“贮存”，引伸为“结余”。“得酒”当与65条中的“得酒”意思一样。“得”在这里也作“必须”解，还可以引伸为“还需要”。“姓”为容器，“姓”是“罂”或“翁”的一个通假字。吴震先生取“有”字本义，把“有”作有无之“有”解释，不够准确。笔者认为：“有”字在这里可以引伸为“拆合或合计”之意。据此，《租酒帐》30“某人桃贰亩半，储酒伍（斛），得（酒）两姓有贰拾陆斛。”可译为：“某人有葡萄园贰亩半，结余租酒伍斛，必须（或还需要）再交租酒两姓计贰拾陆斛。”其它诸条类同。

通过对《租酒帐》不同类型例句中相关字、词的解释及全句的解读，使我们初步认识到，这是一份麴氏高昌王国时期官府对新老葡萄园主收交租酒时的“年终决算表”。同时反映出麴氏高昌王国官府对葡萄种植业和“租酒”管理方面的一些具体政策与做法。比如“经营自由”，租期满了可以不租，租期中间也可以转租。收成好了，可以“储酒”转抵下年租酒。收成不好，租酒也可以缓至下年再交，遇灾逢难租酒还可以减免。这在《租酒帐》中都能隐隐约约地反映出来。

关于官府是如何确定每个葡萄园经营户当年的得酒量的，这在《租酒帐》中也有所反映。吴震先生对《租酒帐》第三段第44条“（某）寺桃壹亩半，储酒拾伍斛，得酒叁姓半有拾伍斛。”和第四段第68条“……人抚军寺桃伍亩陆拾步，储酒叁拾斛，得酒拾壹姓有壹佰肆拾贰斛。”两例，平均每亩葡萄的得酒量进行过检验，根据他的测算：

44、12升×50÷1.5＝400升

68、12升×142÷5.25＝324.6升（31）

但是，他的检验方法是错误的，笔者认为，以1斛为12升计，每"姓"容酒斛数一样，44、68两例的平均每亩葡萄的得酒量应该是12升×（上年储酒量＋当年得酒实际总量）÷亩数，这才是该例当年平均每亩葡萄的应得酒量。即：

44、12升×（15＋50）÷1.5＝520升

68、12升×（30＋142）÷5.25＝393.1升

因为44、68两例中的储酒量＋得酒实际总量，才是当年官府下达给葡萄园主的租酒任务（应得酒量）。如果没有"储酒"帐面结余，他们的"得酒量"将会大于50斛和142斛。为什么这两例每亩葡萄的得酒量不一样呢？这恐怕有一个土地的质量问题，或许一个是新园，一个是老园。还可能存在其它情况。比如遭受风灾、虫灾。阿斯塔那62号墓出土的属北凉时期的《翟疆辞为共治葡萄园事（一）》文书中，就有“今年风虫，葡萄三分枯花”⒆的记录。由此可见，官府对葡萄经营户所下达的每年的租酒任务是要经过实际踏勘或调查后才作出的。

《高昌条列得后入酒斛斗数奏行文书》（以下简称《入酒数奏行文书》），现存三残段，共12行。这是一件涉及官府征收租酒时间的文书。

所谓“入酒”，即葡萄园经营户按官府规定向官府交纳的租酒。《入酒数奏行文书》第一行有“岁后入酒”一词，吴震先生据此认为：“此是后入酒，必有前（或先）入酒。入酒据葡萄园”⒇。孙振玉先生也有同感，并在《试析麴氏高昌王国对葡萄种植经济以及租酒的经营管理》一文中对吴先生的说法进一步进行了论证。孙先生援引下列文书为证：

1、《高昌延寿二年正月张喜儿入租酒条记》：“昌甲申岁租酒，肯……麴延陀、侍郎欢隆、谢遇、海祐……汜欢伯、延寿年乙酉岁正……喜儿入”（21）。

2、《高昌延寿十三年正月赵寺法嵩入乙未岁僧租酒条记》：“高昌乙未岁僧祖（租）究（酒）下，赵寺法嵩叁斛贰斗，军巩延岳、张庆俊、郭乐子、翟怀愿、汜延……岁正月廿六日入”（22）。

3、《高昌延寿十三年十二月赵寺法嵩入当年僧租酒条记》：“高昌丙申岁僧租住下赵寺法嵩叁斛贰斗，参军张、欢海、杜海明十二月四日入”（23）。

4、《高昌延寿十二至十五年康保谦入驿马粟及诸色钱麦条记》：“〔前略〕乙未岁租酒银钱贰文，丁酉岁正月四日康保谦入、唐伯相记〔后略〕”（24）。

5、《高昌条列得后入酒斛斗数奏行文书》：“……岁后入酒额：虎牙天护、司空……”

他指出：“第一、在这五件文书中有三件文书写明入酒时间是在某年正月；第二、有一件文书写明入酒时间是十二月；第三、唯一写有‘后入酒’的文书开头是‘……岁后入酒’；第四、在十二月所入之酒为当年应入的酒，而在正月入的酒则是前一年或前二年应入之酒；第五、作为租酒而入的有酒也有银钱。”依据这五点，他认为：“第一、五件文书有三件写明入酒时间是正月似不应简单地视为一种巧合。第二、‘……岁后入酒’是指××年后入酒而非某某人后入酒。第三、再参照确实有十二月入酒一说，可否确定这次后入酒时间为十二月。而第三件文书中十二月所入之酒为‘后入酒’。这样，结论就明显了：麴氏高昌王国所规定的入酒时间一年分为两次，每年正月和十二月；正月为前（或先）入酒，十二月为‘后入酒’”（25）。

笔者不同意孙先生对“岁后入酒”一词的解释。事实上人们在入酒的时间观念上并没有把一年排出前后。而是吴先生和孙先生强行把“后入酒”从“岁后入酒”一词中剔离了出去。关于“岁后入酒”的真正含义，关键是如何确认“岁后”这一概念。“岁后”，根据笔者对其字面的理解，“岁”即为“年”。“岁后”即“年后”。但“年后”的“年”，在这里是指“过年”的年。“年”即春节。“年前”指春节前。“年后”也就是指刚刚过了春节之后。春节为每年的正月初一。即便是现在，我国许多地方都把春节前称“年前”，把过了春节称“年后”。“年后”是一个约定俗成的概念。

由此看来，孙先生援引的五件“入酒文书”中，就不是三件文书写明入酒时间在某年的正月，而是有四件文书都表明入酒时间在某年正月。虽然《高昌延寿十三年十二月赵寺法嵩入当年僧租酒条记》有“十二月四日入”字样，但根本不足以说明麴氏王国在征收租酒的时间安排上有前、后两次之分。事实上，孙先生援引的五件“入酒文书”中没有一件记有“先入酒”或“后入酒”。多数记的是正月入酒。尽管有一件记的是十二月入酒，但每年的十二月与下年的正月又是邻月。比较客观的推断：麴氏高昌王国所规定的入酒时间当在“年终岁后”之际，即当年的十二月和来年的正月。

注释：

⑴《新疆各族历史文化辞典》“高昌”条，中华书局，1996年版，340页。

⑵见《隋书·西域传》，中华书局，1973年，第1846～1847。

⑶孙振玉：《试析麴氏高昌王国对葡萄种植经济以及租酒的经营管理》《吐鲁番学研究专辑》，敦煌吐鲁番学新疆研究资料中心编，1990年11月版，230页。

⑷《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版324～328页，图、文。

⑸《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版442页，图、文。

⑹《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版435-439页，图、文。

⑺《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版441页，图、文。

⑻孙振玉：《试析麴氏高昌王国对葡萄种植经济以及租酒的经营管理》《吐鲁番学研究专辑》，敦煌吐鲁番学新疆研究资料中心编，1990年11月版，232页。

⑼《吐鲁番出土文书》〔贰〕文物出版社1994年9月版251页，图、文。

⑽《吐鲁番出土文书》〔贰〕文物出版社1994年9月版140页，图、文。

⑾《吐鲁番出土文书》〔贰〕文物出版社1994年9月版142页，图、文。

⑿《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版441页，图、文。

⒀《吐鲁番出土文书》〔贰〕文物出版社1994年9月版204页，图、文。

⒁《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版324～328页，图、文。

⒂《吐鲁番出土文书》〔贰〕文物出版社1994年9月版168～169页，图、文。

⒃吴震：《麴氏高昌国土地形态所有制初探》《新疆文物》1986年1期。

⒄参见孙振玉：《试析麴氏高昌王国对葡萄种植经济以及租酒的经营管理》、《吐鲁番学研究专辑》敦煌吐鲁番学新疆研究资料中心编，1990年11版218—239页

⒅卫斯：《关于吐鲁番出土文书〈租酒帐〉之解读与“姓”字考》，《西域研究》2003年2期。

⒆《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版51页，图、文。

⒇吴震：《麴氏高昌王国土地形态所有制初探》《新疆文物》1986年1期。

（21）《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版424页，图、文。

（22）《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版445页，图、文。

（23）《吐鲁番出土文书》〔壹〕文物出版社1992年11月版445页，图、文。