住房保险论文范文

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第1篇

我国现在拟采用住宅等级评级制度，消费者可以从住宅工程的保险等级中了解该工程的实际质量，以此决定自己的消费意向，这样就迫使建设单位必须重视住宅工程的实际质量，以此获得高等级的质量评级，来提升自身品牌，吸引更多的消费者。减轻施工单位经济压力从而提高施工水平。采用住宅工程质量保险，其保险评级制度也包括对施工单位施工质量的评级，这样就能促使施工单位努力提升自身水平，承接建造高信用等级和保险等级的工程，从而从根本上提高住宅工程的质量。与此同时，我国目前工程承包合同中总工程款的3%~5%左右通常会以工程质量保证金的名目被建设单位预留，作为工程在质量保修期内的工程维修费用。合同规定，工程质量保修期结束后，建设单位应将保修金余款返还给施工单位，但实际情况却是大多数建设单位都会想尽办法不予支付该部分余款。因此，施工单位会从工程其他部位“挤”出该部分应得利润，这样会对住宅工程质量带来危害。采用住宅工程保险制度，由保险公司承担对工程完工后的质量缺陷保险，就可以从一定程度上减少质量保证金的数额，使得施工单位可以获得应有利润，从而减少工程中的偷工减料，提高住宅工程的质量。使用阶段住宅工程质量问题得到有效解决。住宅工程不同于其他商品，其存续时间最少为50~70年。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条有关于我国房屋建筑工程最低保修期的规定，对建设单位、施工单位等参建主体有着存续时间上的高要求，但是目前自由竞争的建筑市场并不稳定，规模较小的房地产开发企业或勘察、设计、施工、监理企业随时都有可能退出住宅市场，一旦若干年后其建设的住宅工程出现质量问题将得不到应有的修复，住宅工程使用者的利益无法获得稳定保障。采用住宅工程质量保险制度可以有效解决这一问题，由保险公司代替建设单位和施工单位等承担住宅工程的质量保修责任。在我国现行体制下，保险行业的规范、存续、进退出机制远高于建筑行业，当出现住宅工程质量问题时，保险公司的偿付与处理能力能够保障住宅工程获得有效的资金处理其质量问题，从而保障住宅工程在使用阶段也能够得到有效的质量维护。

我国住宅工程质量保险实施的总体设想

实行住宅工程质量保险要有法律、制度、信用、社会等多维度特定环境的支持，参考国际经验结合我国实际体制情况，可首先确定住宅工程质量保险的正式法律地位，以法律为基础保障逐步引导推进其他环境的建立，促进我国住宅工程质量保险制度快速健康的发展。在此基础上，逐步健全住宅工程保险体系，包括信用评价体系的建立，工程质量检测专业机构的设立，住宅质量性能认证办法的完善，以及保险费率等级划分方案的确定等。完善住宅工程质量保险体系后，就可以确立一套完整的《住宅工程质量保险试行办法》。选取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等国内一线城市，武汉、长沙等中部二线城市，重庆、西安等西部二线城市，及某些三线城市，开展全国试点工作。总结《住宅工程质量保险试行办法》的优缺点，进一步分析住宅质量性能认证等级划分标准、投保汇率确认办法，以及监理与保险联合机制是否行之有效等具体实施项目。根据推行结果研究完善最终《住宅工程质量保险》条例并在全国范围内推行，成为我国的住宅工程质量保险强制条例。完善我国住宅工程质量监管体系，形成保险业对建筑业监管、质保的双行业渗透，形成对我国住宅工程质量保险业的保障，推动我国住宅工程行业规范、有序的发展。

第2篇

（一）住房公积金贷款对低收入家庭帮助有限

房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。

（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众

从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。

（三）缴存基数和提取政策不够科学合理

在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。

二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考

（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度

结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。

（二）扩大住房公积金的覆盖面

在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。

（三）完善公积金缴纳基数和提取办法

在公积金缴纳基数上，公积金管理部门应进行合理测算，对低收入者的公积金的缴纳最低金额进行明确规定，规范公积金缴存，同时限制并降低高收入者的缴存上限，障其权益。在公积金提取上，在办法上应允许低收入群体提取住房公积金用于物业管理费、房租、住房维修等住房消费，提高低收入群体对住房公积金的使用率。对于生活确实困难的低收入者，可以进行人性化管理，在取得相关证明的情况下，允许其提取公积金用于其日常生活支出。

第3篇

本文所说的住房反向抵押养老保险是面向拥有自有产权住房的老年人的一种融资性寿险产品，目的在于增加住房产权拥有人的收入，避免其退休后的生活质量出现大幅下降的情况。住房反向抵押养老保险是由保险公司提供的保险形式的住房反向抵押养老保险。房屋产权所有者通过某种制度设计把房屋抵押给保险公司，后者对房屋进行综合评估后，将住房产权拥有人的房产价值在其有生之年内提前折现，定期向房屋所有人发放固定金额的养老金，房屋所有人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权。待房屋所有人去世后，保险公司获得房屋的产权，对该房产进行销售、出租或者拍卖，将所得用来偿还贷款本息后，剩余部分按约定比例返还其家人。简称为“以房养老”保险模式。

2我国城镇居民养老面临的资金困境

我国已成为世界上老年人口最多的国家，人口老龄化程度迅速加快。2010年11月第六次全国人口普查数据显示，我国60岁以上老年人口达到了1.78亿人，占总人口比例为13.26%;65岁以上人口超过1.19亿人，占总人口的8.87%。我国于2000年即已进入老龄化社会。我国将于2020年达到2.43亿老年人，2025年将突破3亿老年人。从大多数国家的发展经验来看，老年人贫困化程度高于其他年龄段，需要适当的政策进行干预和调节。随着人口老龄化的加速，全体人口中贫困人口的比例也将随之提高，因此老年人养老资金缺乏问题已经显现，并将在今后变得更加严峻。另外，根据建设部有关数据显示，我国城镇90%以上的退休老年人拥有自己的住房，但其中有两个数据值得我们注意:一个是空巢老人家庭占30%，一个是独居老人超过了37%。这些老年人每户的平均住房面积是70平方米。这部分老年人空守着房子，拿着微薄的养老金，生活艰难。“以房养老”保险模式就是为这些老年人的制度设计，房产将成为他们的养老保障。房产既是前半生的居室，又是后半生的养老保障。参加住房反向抵押保险制度的养老模式，能为参保的老年人盘活房产价值，大幅提高退休后的收入，解除经济顾虑，有利于保持社会稳定和社会尊重。尤其在实行遗产税后，可以成为合法避税的途径。

3反向抵押养老保险的经济学分析

反向抵押养老保险的理论依据主要由以下两个理论构成:原理一是货币的时间价值论，是指货币随着时间的推移而发生的增值，它也可被看作资金的使用成本。保险公司作为资金的供给方，需在按期支付给投保人资金过程完成后保证一定的利润水平。保险公司通过专业评估，根据现行利率、预期利率的波动以及房屋的增值、折旧的因素，计算出抵押房屋的现值;然后根据资金供给时间、预期利率、通货膨胀率、房屋预期增值等相关数据，贴现得出每期应该支付的金额。原理二是生命周期假说①。理性的消费者会根据效用最大化的原则使用一生的收入，合理的安排一生的消费与储蓄，使一生中的收入等于消费。一般人在跨入老年后通常没有收入或收入大幅减少，需要以工作期累积的养老金和储蓄来保障其养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险只能作为基本养老保障，不能维持其退休前的生活水平。为满足多样化的养老需求，需要社会提供某种适当的制度安排，保障退休后平滑消费的实现。在现有情况下，房屋的剩余寿命长于老年人的预期余命，反向抵押养老保险可以实现将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年人退休后的平滑消费需求。本文通过一个简化的公式来计算以按年给付终身年金的方式，为老年人可能带来的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年给付金额”;Vc———老年人抵押房屋的“当期有效保险价值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值预测值”;PI———需要扣除掉的“预付利息”;MC———营销费用，包括佣金、律师费等;L———老年人当期年龄的“平均余命”;C———保单存续期间每年的物业费、房产保险或房产税等其他税费。以现年70岁的男性为例，拥有自有产权房屋一套，房屋面积为120平方米，经估算有效保险价值为500万元。该房产预计增值30%，扣除预付利息35%，实际给付计价总额为422.5万。本文采用2000—2003年中国人寿保险业生命表作为数据来源，平均寿命为84.8岁，给付年限为14.8年，每年给付金为28.5万元人民币，每月给付金额为2.38万元人民币。

4保险公司所面临的风险和机遇

4.1高房价下的房地产资产泡沫风险

中国的房地产市场发展迅猛，房地产价格不断攀升，房地产泡沫问题不容忽视。根据其周期性的特点，在反向抵押养老保险这一过程中，房地产市场趋势向上时，房产具有保值增值作用，保险投保人的利益受到损失;房地产市场趋势向下、甚至泡沫破裂时，保险公司将面临严峻的风险。

4.2利率和通货膨胀率的风险

在长期的经济发展过程之中，利率的调整和通货膨胀率的变化是不可避免的。反向抵押养老保险产品具有长期性和数额大的特点，利率和通胀率作为影响反向抵押养老保险产品的重要参数，直接影响反向抵押养老保险支付的结果，影响保险公司反向抵押养老保险业务的盈亏。

4.3长寿风险

反向抵押养老保险通过确定老年人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指由于老年人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平和医疗水平的提高，人类的寿命延长是必然趋势，这将导致养老金的给付总额大于房产价值，保险公司将承担损失。

4.4房屋土地使用权问题不明确

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，但多数住宅的使用年限不足70年。虽然我国《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续期，有偿还是无偿，《物权法》没有明确规定。如果抵押房产的剩余土地使用年限小于反向抵押养老保险的期限，土地续期、抵押物是否需要变更问题会增加保险公司反向抵押养老保险业务的运营成本。在另一方面，保险公司同样面临着巨大的机遇。反向抵押养老保险将为保险公司打开数十万亿资金的市场。中国老年人与“准老年人”房产多、价值大，现值约60万亿元。保险公司不但可与房产所有人共同分享房产增值部分，更可以对入保老年人开展多项增值服务，包括医疗保险、护理保险、委托理财等。

5实施反向抵押养老保险的政策建议

第4篇

随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。

二、“以房养老”的概述

“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。

“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。

三、“以房养老”的国际模式

(一)“以房养老”的美国模式

目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。

1.申请者条件要求

住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。

申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。

2.贷款额度及贷款发放、偿还方式

贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。

贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。

3.借款机构的相关要求

房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。

对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。

4.申请涉及的费用

(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。

(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。

(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。

(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。

(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。

签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。

5.风险分析

(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。

(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。

(二)“以房养老”的新加坡模式

新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。

新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。

(三)“以房养老”的日本模式

东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。

1.政府参与型

就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。

每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。

2.民间机构参与型

参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。

四、国外“以房养老”经验的启示

(一)完善法律法规

各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。

(二)政府支持

国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。

(三)加大思想宣传

受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。

第5篇

胡丹

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[3] 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）

[4] 邓大洪.以房养老能否绕过“南京模式”之殇[N].中国商报2013-9-24（7）.

[5] 养老按揭”阻碍多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9]..

[6] 苏丽蓉.试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较.时代金融.2014（7）.

[7] 晓晨.中信信托推出房屋信托租赁业务[N].金融时报2006-3-9（6）.

[8] 安胜.房屋信托租赁南风北渐，仿REITs试水北京市场[N].中国经营报2005-12-12（15）.

[9] 胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].中南大学硕士毕业论文.2011

[10] 韩进成.以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究[D].天津商业大学硕士毕业论文.2011

[11] 中国的银行会破产吗[OL].[2015-2-10].http：///news/1586，20140312367735329.

第6篇

如果你所选择的题目是有关社会工作理论分析方面的题目,我们希望你能够在查阅资料的基础上,进行深入地分析探讨,以提升自己的思维深度与科学素养。

二、论文的具体要求:

根据社会工作的培养目标我们对06级社会工作专业本科生的论文提出如下要求

1、论文内容必须与专业发展方向密切相关,论文不能偏离专业方向

2、论文必须要反映学生自己的专业水平,以调查研究报告为主要形式

3、以来理论分析为重要内容的文章,必须体现撰写者的实际理论水平,坚决杜绝网上拼凑与抄袭他人的文章

4、论文字数要求在8000字以上,以10000左右字为宜;

5、一些题目的范围较大,撰写文章和与指导教师沟通的过程中,尽量把题目具体化。避免过分空洞与小马拉大车的现象的出现。

1. 个案管理在社区矫正中的运用

2. 社会工作在未成年人社区矫正工作中的地位与作用

3. 校园学生文化现状调查与学校社会工作的介入

4. 大学学校社会工作需求的实证研究

5. 大学教育本质研究:社会工作学的视角

6. 网络技术在社会工作中的运用:方法革新的

7. 社会工作在学生社区管理与服务工作中的价值与应用

8. 司法工作者与社会工作者在社区矫正中的职责与分工

9. 二本院校社会工作教育模式之思考:学生视角

10. 上海地区学校社会工作的现状、问题与对策

11. 上海农民工子弟学校社会工作现状调查

12. 社会工作课程对学生自我成长的价值与影响:一种质性研究

13. 大学生就业困惑与学校社会工作的介入

14. 上海地区社会工作者生存现状调查

15. 艺术教育在社会工作中的价值与应用

16. 上海市新型农村合作医疗制度运行现状及其问题研究

17. 上海市城镇居民医疗保险制度运行现状及其问题研究

18. 上海市外来人员综合保险制度运行现状及其问题研究

19. 农民工养老保险研究

20. 事业单位养老保险制度改革研究

21. 基本养老保险全国统筹问题研究

22. 生育保险问题研究

23. 工伤保险问题研究

24. 社区教育与新市民转换研究

25. 社区教育与提升市民生活质量的研究

26. 社区教育与外来人口生活适应性研究

27. 社区教育与外来人口生活融入研究

28. 80后婚恋观调查

29. 社会工作在家庭问题中的介入

30. 社会变迁与家庭生活-----以本人家庭为例

31. 老年婚姻问题调查与研究

32. 老龄化与养老问题研究

33. 空巢家庭状况与研究

34. 老年社会工作案例研究

35. 养老机构状况调查 36. 社会工作价值观、冲突与对策研究

37. 社会工作方法在社区矫正中的运用

38. 社会工作价值观在戒毒工作中的经验与分析

39. 医疗社会工作的个案研究

40. 我国医疗社会工作的发展、问题与对策

41. 中外医疗社会工作比较研究

42. 城市老年人社区福利服务调查与路径研究

43. 劳动争议的问题与社会工作介入

44. 社会工作行政方法与企业管理影响机制研究

45. 社会工作职业化发展的基本要素与困境分析研究

46. 社区资源对城市养老方式的影响

47. 职业化背景下的社会工作教育的回应

48. 上海社区建设研究

49. 上海社区服务发展研究

50. 上海外来流动人口基本养老保险模式研究

51. 上海外来农民工子女教育问题研究

52. 上海征地农民保障问题研究

53. 上海养老机构发展研究

54. 上海养老设施发展研究

55. 上海城市低保家庭生活状况调查

56. 外来民工子弟享受上海义务教育情况调查

57. 在校大学生专业意识与转换专业的困境调查

58. 上海外来移民史个案调查

59. 我国高校贫困大学生的资助体系建设及其存在的问题

60. 改革以来城市邻里关系的变化

61. 城市家庭代际之间的冲突与一致

62. 城市市民社会发展公平感调查

63. 上海城市青年世博会参与研究

64. 上海市民世博会态度研究

65. 上海市民对外来农民工态度认知研究

66. 上海市民对钓鱼事件的认知研究

67. 市民对子女教育的认知研究

68. 上海市民养老方式的选择

69. 上海市民对房价认知研究

70. 上海市民与社区关系研究

71. 社会(群众)组织研究——以**组织为案例

72. 房产改革对上海市民生活影响调查

73. 社区邻里关系调查

74. 互联网与社区生活

75. 社区建设与市民生活(社区建设对上海市民生活影响调查)

76. 居民委员会与市民生活

77. 居民委员会选举调查

78. 业主委员会与市民生活

79. 业主委员会选举调查

80. 市民维权行动调查

81. 世博会对上海市城市文化资本的影响

82. “月光族”的住房消费模式研究

83. “啃老族”的住房消费模式研究

84. 90后大学生的就业观研究

85. 90后大学生的消费观研究

86.   上海市80后大学生移民的城市融入研究

87. 上海市80后大学生移民的城市认同研究

88. 上海市持居住证的外来移民的城市融入研究

第7篇

目前，我国社会的老龄化速度越来越快，现有的养老服务已不能满足老龄化的速度。在2006年，在机构养

>> “以房养老”的模式及其问题分析 以房养老模式存在的问题及对策分析 以房养老:一种新型的养老模式 “以房养老”：探寻中国养老模式的蓝海 现行养老体制下“以房养老”模式的探讨 以房养老的中式分析 “以房养老”的民法分析 以房养老:理念\模式和经验 以房养老的困扰 “以房养老”的利与弊 “裸奔”的以房养老 “以房养老”的难度 养老金融的“以房养老”视角养老金融的“以房养老”视角 从养老主体的选择意愿浅谈“以房养老”的发展趋势 美国"以房养老"模式的经验及启示 我国以房养老模式的探索研究 我国“以房养老”的模式及困境 浅谈以房养老保险模式的基本理念 “以房养老”模式探讨 以房养老模式研究 常见问题解答 当前所在位置：l。

[2]范子文.以房养老—住房反向抵押贷款国际经验与我国的现实选择[M].北京：中国金融出版社，2006：21。

[3]孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J].保险研究，2002（12）：44。

[4]涂永红，刘柏荣.银行信贷资产证券化[M].北京：中国金融出版社，2000：28。

[5]刘云生.中国不动产法研究（第 2 卷）[M].北京：法律出版社，2007：110。

[6]欧永成.商业银行客户知情权研究[D].西南财经大学硕士学位论文，2005.4：27。

第8篇

关键词：住房反向抵押；长期护理保险产品；可行性

中图分类号：F840文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0054-04

改革开放以来，中国实施的计划生育政策使得人口增长率得到了降低，促进了经济的快速发展，与此同时，也使得 “四二一”结构家庭和空巢家庭大量涌现，中国人口老龄化问题日趋严重，而能为居民提供基本保障的社会保障制度的改革还处于探索阶段，养老问题成为人们关注的焦点。在此背景下，养老方式及养老产品的创新成为热议的话题。本文将就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品展开讨论。

一、开发住房反向抵押连结长期护理保险产品的意义

当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息。即“抵押房产、支付保费”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以成为“住房反向抵押连结长期护理保险”。

（一） 宏观方面――有利于社会稳定、经济发展、金融创新

1.可以有效提高老年人生活质量，有利于社会稳定和谐。中国城市居民大部分收入都花费在购买房产、供子女读书、帮子女完成婚嫁和日常的消费上，到老年时没有太多的储蓄。老年人借助住房反向抵押连结长期护理保险产品，在继续享有住宅使用功能的同时也能够发挥住宅的消费价值功能，享有房子增值带来的收益。不仅使得其医疗和护理有了一定程度的经济保障，减轻了子女赡养老人的资金压力，能够有效地提高其生活质量，而且促进了社会福利制度的完善，大大减轻了国家在社会保障方面的压力。

2.可以降低社会储蓄率、释放社会消费，有利于推动经济发展。人口老龄化使更多的人出于养老防老的考虑而进行储蓄。为了应对可能到来的养老和医疗费用的大幅支付，增加储蓄、变近期消费为远期消费就必然成为城乡居民的明智选择。住房反向抵押连结长期护理保险产品能够为老年人提供稳定的长期护理，能够在居民年老时，将住房这种不动产的价值得以提前变现，为老年人享受长期护理来“买单”。消费需求得以释放，有助于降低社会储蓄率、促进商品物资的流通，从而推动中国经济的健康、持续发展。

3.有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。住房反向抵押连结长期护理保险产品的开展不仅给银行、保险公司带来新的业务，而且还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营，在业务、收入多元化的同时，还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起，求得多赢效应。

（二）微观方面――有利于三种风险规避

对于保险公司来说，同时开展两种产品的销售是很重要的，连结产品可以规避各自产品的风险，从而提高潜在客户量和整体盈利水平；对于公众来说，联结产品可以使被保险人利益最大化，既能将房屋随时变现，同时也能为自己的护理需求减少额外费用。下面重点阐述开展住房反向抵押联结长期护理保险产品可以规避的风险。

1.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的逆向选择风险。长期护理保险中由于缴费高等原因预期寿命长的人群会退出该市场，留下来的都是预期寿命短、身体状况欠佳的人；相反，住房反向抵押贷款中由于保险公司按平均余命对每年（月）支付相等的年金（月金），所以预期寿命短的人群预计到寿命终止时获得的最终金额小于房屋价值，这类人群会纷纷离开该市场，留下来的是预期寿命长、身体状况极佳的人群。所以若单独开展某一产品，寿命长或寿命短都有可能降低保险公司的盈利水平，从而使保险公司陷入逆向选择的僵局，若将两种产品联结为一个产品，投保人会权衡之间的利益，出于自身的利益最大化，预期寿命长和短的人群都会对连结产品有所顾忌，权衡之下，也许这两类人群都会退出市场，留下来的都是平均余命的人，这对于保险公司的盈利水平和其他投保人所分担的风险都会产生非常有利的影响[1]。

2.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的道德风险。由于长期护理保险中道德风险的存在，护理费用部分或全部由保险公司赔付，这就使得人们忽略日常保健，这将会对开展长期护理保险的保险公司造成很大的风险和压力。但是，在住房反向抵押贷款中，对于身体状况欠佳的人是不利的，人们为了取得更多的年金（月金），都会加强身体保健，争取活得年限增加，从而使拿到的年金（月金）终值超过房屋价值，这样才能使自己的利益最大化。推行连结产品，被保险人会出于综合考虑，大大降低被保险人滥用护理资源的情况。

3.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中银行趋向性弱的风险。保险公司开展任何一款产品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保险公司才有趋向性。长期护理保费高，不都是预期寿命者，保险公司还是有高额利润可图的，而住房反向抵押贷款由于自身的原因（投资大、周期长、房屋价值波动大、操作难），保险公司对开展此项业务的积极性不高。对于保险公司来说，一个产品的销售可以促进另一个产品的销售，并使整体盈利水平都得到提高，保险公司还是乐意开展联结产品的[2]。

二、开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的可行性分析

随着中国城市居民收入水平的提高，人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变，开展住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国已经具有了可行性。

（一）城市居民住房自有率的日趋提高使反向抵押贷款有充足的房源

自1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出住房改革的目标开始，对于存量公房，主要通过出售方式推向市场；对于增量住房，则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化，使中国的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出现销大于产的情况。总之，中国居民未来住房自有率是越来越高，拥有充足房源进行反向抵押贷款。

（二）房地产二级市场的交易日趋活跃

住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后，贷款机构获得了住房的所有权，它要实现收益，收回贷款本息，必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场，将会大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。而目前，中国主要城市的住宅二级市场已经启动，伴随着房改的进一步深化，住宅二级市场必然会在全国得到全面启动，取得了全部产权的住房均可以上市交易，为实施住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了条件。交易的手续将会随着二级市场的逐渐成熟而简化，交易收费也将会随着交易的活跃和交易量的扩大而降低，这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件，让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易，而从中获取收益，为开展连结产品提供了良好的市场基础条件。

（三）金融保险市场的发展日趋完善

中国包括住房抵押贷款市场在内的各类金融市场初步建立。金融市场参与主体也日益多元化，包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司、保险公司以及企业和个人等众多的投资者或融资者，这都对中国金融市场的发展起了重要作用。随着中国商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长，金融机构闲置资金规模急剧扩大，发展住房反向抵押贷款则是金融机构拓展业务范围，充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络，为住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了市场和技术支持[3]。

（四）相关法律法规制度的不断健全

各项相关法律法规制度的不断健全，为连结产品的推出提供了法律保障，如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖，为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出，为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人，提供了合法避税的可行性，从而刺激了老年人借用反向抵押贷款连结长期护理保险产品来实现合法避税，减轻交纳税费的负担。物业税的推出，将房产商在征用土地时需要一次纳的土地出让金，改为业主在居住期间分年度交纳物业税，这在实际上就宣告了住宅土地使用权七十年政策的变相消失。使得中国实施反向抵押贷款连结产品的可行性进一步增强。

三、住房反向抵押连结长期护理保险产品具体方案设计

（一） 中国住房反向抵押贷款养老模式的比较与评价

目前国内市场上的住房反向抵押养老方式主要有三种，包括南京模式、上海模式和北京模式。这三种模式的经营主体分别是南京一家养老院、上海的住房公积金管理中心以及北京的幸福人寿保险公司。在实践过程中，南京模式由于经营主体没有持续的出资能力，不能满足反向抵押贷款人的养老需求，没能够继续经营。与“国外住房反向抵押贷款”直到老人永久搬出或死亡后才变更房屋产权不同，上海模式由于需要先转移房屋产权才能享受养老计划，阻碍了其在老年人中的推广。北京模式对投保人的要求是62岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去[4]。

通过对市场上的三种方式的比较，在国内现实行的住房反向抵押贷款模式中，北京的“幸福人寿”保险公司所推出的住房反向抵押贷款养老模式中，老人依然可以保留房产的所有权和使用权，抵押房屋可以自行居住外，其他两种现有模式在所有权和使用权的归属方面都产生了分离，并且作为保险机构应遵循《保险法》的相关规定，保证偿付能力的充足率，保险经营主体的特殊性更有利于保障被保险人的权益。

（二）住房反向抵押连结长期护理保险产品的具体方案设计

借鉴国外的经验结合中国实际，住房反向抵押连结长期护理产品的具体方案设计如下：申请住房反向抵押贷款业务的对象，其年龄也应当限制在60岁以上，同时必须拥有私人房产。投保人将房屋抵押给保险公司，保险公司寻找合作的房地产公司对房屋进行评估，根据房屋的精算现值，保险公司计算出每个月需要支付的给付额，从给付额中拿走一部分作为长期护理险的保费，剩下的支付给投保人。贷款期间，借款者继续拥有居住权，直至死亡。投保人可将这笔给付额用于日常生活，提高生活质量，当被保险人进入需要长期护理的状态时，保险公司根据长期护理条款进行相应的支付。当被保险人搬出或死亡时，房屋归保险公司所有，保险公司可以在二手房市场上将房屋变现或出租，或者由专业的房产公司进行处理。

反向抵押贷款的贷方是保险公司。保险公司再与专业的住房基金或者银行合作进行房屋的鉴定和给付额的发放。这和一条龙服务有些类似，即投保人在保险公司进行投保，余下的工作都由保险公司完成，减少中间环节。

四、住房反向抵押连结长期护理保险产品的风险管理方案

住房反向抵押连接保险产品虽然有很大的发展空间，但由于中国保险业发展刚起步，房地产业价格波动较大，信用体系尚未建立等问题仍使得新产品的运行、发展是困难重重，面临着很大的不确定性和风险，国外对风险的研究大多从利率风险、长寿风险、房价波动风险、道德风险、流动性风险来探讨，但由于中国的土地制度消费习惯、信用环境、政策环境等与国外有较大的差异，因此在发展住房反向抵押贷款养老模式时将比国外难度更大。因此，新产品的推出必须设立合理的风险管理方案。

（一）制定和完善相关法律法规

住房反向抵押连结保险产品的实施涉及保险、资产评估、投保人、土地管理部门等诸多方面，而且其运行时间长，随着时间的推移其运行风险越大，远比传统的抵押贷款复杂得多。在中国，《中华人民共和国民法通则》和《城市房地产管理法》都对房屋的抵押以及房产所有者的权利作了规定。但是，住房反向抵押贷款养老模式的顺利实施，还需要相关法律、法规等配套制度的完善。建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》，使此种养老产品在操作上有法可依，减少风险。对住房反向抵押贷款的房产评估和流通、住房反向抵押贷款的操作程序、保险公司的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在房地产的评估环节，可以根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，使住房反向抵押贷款运作中的房地产评估环节更加规范化、程序化、法制化。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权七十年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年交纳的管理办法，以降低土地租赁部分的成本，同时对七十年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确，以消除借款方关于此方面的顾虑。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，应保证借款人按时收到足额的贷款，同时当借款人去世后，也能保证房产能顺利归属到贷款机构手中。

（二）加强信用制度建设

住房反向抵押贷款连结保险产品的成功开展，需要有完善的社会信用体系。要建立和完善中国社会信用体系，建议必须抓紧建立与之相适应的法律法规体系，制定与国际接轨的信用法律制度。不仅如此，还要以法律为依据，建立失信惩戒制度，增大失信的违信成本和经济风险，构筑诚信的社会环境，才能推动中国住房反向抵押贷款连结产品的开展和推广。信用制度的建设涉及保险机构，房地产价格评估机构以及贷款人几个方面。由于保险机构的设立已经有比较严格的准入资格，房地产中介以及个人的信用体系建设显得尤为重要。政府主管部门必须依法行政，通过制定规划、研究政策、加强监管、信息等形式，进行间接调控，把部分职能交由房产中介组织或行业协会管理。同时，要重视广大群众和新闻媒体对房产中介机构信用环境的监督作用。加强对房产中介机构从业人员的职业道德教育、法制教育，提高其素质，牢固树立自律意识。建立健全房产中介机构信用档案，及时掌握房产中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，实施对不良信用房产中介机构及从业人员的教育、警示和处罚。同时在信用制度的建设中，还需要政府先加强自身信用建设，强化政府的最高信用形象，为商业信用和个人信用的培养奠定基础。同时也要加强个人信用体系的建设。由于借款人在获得贷款后，仍然拥有房屋的使用权，可能会不按照贷款合同的要求对房屋进行一定的维护，从而使得房屋的价值贬损，使房产的价值低于贷款总额的可能性增加，造成贷款机构的损失，因此必须加强个人信用体系的建设。建议建立个人信用档案，同时建立增加对住房评估的次数，如房产维护得当，并有升值，可以增加对借款人的每期支付额度；反之，如果对住房维护不当，则减发每期支付额度。

（三）建立完善的风险分担机制

1.采用浮动利率。所谓浮动利率，即在基准利率的基础上，加上一个合理的利差，避免借贷双方采用固定利率时的冲突。为了更好地防范利率变动带来的房价波动风险，发展利率保险，这样不仅给保险公司的产品创新带来新的机遇，同时也能给长期护理产品的开展形成担保机制。通过参加利率保险，在被保险人和保险公司之间建立收益分享或损失共担机制，贷款期满时如果利率超过一定幅度，超出部分由保险公司来承担。

2.设定合理的领取比例。制定合理的贷款价值比例，或者按月领取，并根据住房市场对住房进行多次评估，减轻房价波动对贷款机构、老年人造成的的损失，使之尽可能的在贷款期限结束时，把贷款本息额控制在房价之内。

3.推广住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，是指保险结构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。这样减少了参与住房反向抵押贷款连接产品的保险机构的风险，同样也增强了保险公司参与的积极性。发行抵押证券后，原来集中在贷款机构的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。

总之，反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国推出，不仅具有极强的现实意义，还具有非常强的可行性。而中国面临着日趋严重的养老压力，引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力，是一种可行的方法，故住房反向抵押贷款连结产品将在中国有着广阔的发展空间。

参考文献：

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[2]贾欣.中国长期护理保险研究[D].天津:天津财经大学硕士学位论文，2009.

[3]周永锋.中国开展住房反向抵押贷款的可行性思考[J].大众商务，2010，(2):28-30.

[4]陈盛淦.住房反向抵押贷款养老模式研究[D].福州:福建师范大学硕士学位论文，2008.

Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China

CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan

(Beijing Haidian District Central University of Finance and Economics，Beijing 100081，China)

第9篇

论文关键词：金融排斥，区域保险区域差异

 

一、金融排斥理论研究现状

金融排斥性是近十年来才出现的一个新的概念。在稍早的研究中，人们一般从金融地理学的角度对金融排斥性进行探讨，即研究居民到金融服务网点（尤其是银行零售营业点）的实际距离对居民获得金融服务便利性的影响（Leyshon和Thrift，1993；1994；1995）。这个时期对金融排斥性的研究主要集中于三个方面：一是研究过去几十年受住房政策（将贫困人口集中于城市郊区）的影响，大量金融零售网点在贫困社区的撤并；二是研究银行和住宅互助协会①的分支机构在贫困社区的关闭；三是研究贫困社区居民因到金融服务网点较远和交通不便而获得金融服务的难度。随后的研究表明，金融排斥性并不仅仅因金融服务网点在某一地理区域的撤并而存在（FSA，2000），一些人群如果有获得金融服务的需求，但却因社会经济因素和金融服务市场因素而很少或从未获得金融服务也应视为受到了金融排斥。一般认为，容易受到金融排斥的人群往往是从来没有使用过金融产品的家庭、低收入居民、老弱病残人士、居住在边远和落后地区的居民（FSA，2000），以及诸如此类的社会弱势群体。基于此，Sherman Chan（2004）在其会议论文中将金融排斥性界定为：在金融体系中人们缺少分享金融服务的一种状态区域保险区域差异，这包括社会中的弱势群体缺少足够的途径或方式接近金融机构，以及在利用金融产品或金融服务方面存在诸多困难和障碍。

至于如何判定是否存在金融排斥性，现在比较流行的方法是根据Kempson和Whyley（1999）提出的五个指标：（1）地理排斥性；（2）条件排斥性；（3）价格排斥性；（4）市场营销排斥性，；（5）自我排斥性。显然，这样的判定方法更能够从金融机构的经营层面对某一地区的金融服务水平进行分析和评价，也具有较强的可操作性。鉴于此，本文也将参考和借鉴这些指标探讨我国保险业区域中存在的金融排斥性问题，并根据存在的问题提出相应的解决措施。

二、保险业区域金融排斥现状分析

1．地理排斥。一般来说,一个地区金融机构的分布与金融排斥程度呈负相关关系,金融机构网点分布越多,居民越容易获取金融产品与金融服务,金融排斥程度越低,反之亦然。截至2009年年末，全国共有保险集团公司8家，保险公司121家，保险资产管理公司10家。其中，北京地区共有保险分公司及直接经营业务的总公司83家。河北省，辖内共有保险公司省级分公司40家，分支机构3625家，保险专业中介法人机构101家，保险兼业机构3733家。上海保险机构总数为105家中国知网论文数据库。江苏69家；浙江56家；安徽36家；江西2390家；山东56家；湖北3146家；重庆46家；四川45家；贵州854家；青海219家；宁夏290家；新疆519家。可见，保险机构的分布主要集中在东部沿海地区和少数中西部地区，保险机构的区域分布存在较大差异。

2．营销排斥，即一些人被排除在金融机构产品营销目标市场之外。保险机构为了获得盈利和发展需要一定的从业人员对其提供的产品和服务进行营销。从业人员是营销活动的重要载体,从业人员的多少对金融机构营销具有重要的影响。从表1中可以看出，东部地区11个省份中保险机构从业人员数目明显高于中、西部地区。中部地区：黑龙江、山西、河南以及湖北的从业人员人数和东部地区相当，其余地区和东部区域相比相差较大。尤其是西部地区除四川省从业人数较多之外，其他省份远低于东部地区。

表1 2009年我国各地区保险机构从业人员总数

 

地区

省份

从业人员总数

地区

省份

从业人员总数

东

部

北京

64062

东

部

海南

12828

天津

41546

辽宁

134890

河北

200000

广东

253800

山东

402100

中

部

黑龙江

113000

江苏

235000

山西

110416

浙江

143000

河南

263300

上海

21300

安徽

19991

福建

131873

湖北

134879

地区

省份

从业人员总数

地区

省份

从业人员总数

中

部

湖南

14800

西

部

四川

172600

江西

70000

贵州

9421

吉林

87051

陕西

73774

西

部

内蒙古

67704

西

部

新疆

12703

广西

65000

青海

15325

重庆

75000

宁夏

7644

云南

65000

第10篇

【关键词】反向抵押贷款；以房养老；风险研究；规避机制

一、引言

改革开放以来，我国老龄化程度迅速加深，截止2007年，我国60岁以上的老年人为1.53亿，占人口总数的11.6%，65岁以上的老年人为1.06亿人，占人口总数8.1%，中国早已进入老龄化国家行列。在我国现有情况下，开展包括住房反向抵押贷款在内的多种养老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社会的稳定局面，减轻社会保障系统的压力，促进社会福利制度的完善与发展。同时，住房反向抵押贷款的推出给相关金融机构提供了新的业务，房地产市场得以健康持续的发展，使经济社会更具活力。

国外对住房反向抵押贷款的以房养老模式的风险研究主要是住房反向抵押贷款期限长、不确定性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、房产价值波动风险。住房反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房未来价值低于抵押贷款本息和。在风险防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）认为老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。

国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究不断深入，开始探讨其在中国实行的障碍与风险。柴效武（2004）对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如：道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米（2005）分析了国内实行住房反向抵押贷款中可能出现的房地产价格波动风险、房地产泡沫风险、诚信风险以及自然风险，同时提出了相应的风险规避。

国外开展“以房养老”的时间较长，研究者不但有较为雄厚的理论基础，还有许多实际例证。国内目前对住房反向抵押贷款养老模式的研究，侧重于此种养老模式对社会、金融机构和老年人带来的积极影响，而较少关注住房反向抵押贷款养老模式在中国推行的风险和障碍，而在已有的风险和障碍研究中，也因国内没有住房反向抵押贷款养老模式的实践，大多数只是停留在简单化的理论推测或一般性体验层次，并且缺乏足够的定量研究，因此，有必要研究这些风险的产生，以及规避的措施。

二、反向抵押贷款的风险

1、住房价值变现风险

只有将收回的不动产变现，贷款机构才能盈利。住房价值变现的办法一般说来有两种，出租和出售。我国的二手房交易市场尚不成熟，而且现在的大多数年轻人买房倾向于买新房，而中年人换房也多是换新房，收回的已居住数十年的旧房可能有出售不掉的风险，若将出售不掉的住房大量收进，全面更新改造，或拆旧建新，这个成本会很高，贷款机构可能会选择退出。

2、利率及物价变动风险

如果老人将产权完全易主，一次性得到一笔现金用于养老，那样老人会遭受利率和物价变动的双重风险。产权部分易主的反向抵押贷款模式，交易双方都存在着购买力风险。交易达成后，贷款机构会按照合同规定支付养老费用。如果未来利率下降，住房价格上升，但给出的货币价值增大，机构受损，老人得到的现金购买力增强，否则，机构获得了资本利得，老人利益受损。如果物价上升幅度大于利率上升的幅度，则机构承受购买力风险能力增强。随着时间的推移房屋自然磨损，还有受经济环境的影响，房价会有下跌的风险。

3、国家政策风险

国家有关住宅，土地使用政策，养老保障政策乃至金融保险政策，大致是可据测定的，但长达十数年的政策走向，极难把握，构成政策风险。主要有两方面：a.城市规划风险（拆迁）；b.土地使用年限的法律规定变化，我国现行规定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押贷款是一个较长时期的运作，因此考虑国家政策变动是能否顺利完成贷款机构和老人之间合同的重要一环，若国家的相关政策变化，势必影响反向抵押贷款的运作，使某一方受到损失。

三、反向抵押贷款的风险的制约因素分析

1、地权制度的限制

在我国，居民住宅用地为70年，规定住宅建设用地使用权期间届满可以自动续约。但是，新的规定中却没有明确对续期的土地使用费支付标准和办法，到期后是否续费仍不明朗，这对“以房养老”的实施也是一个不确定因素。在农村，“以房养老”模式无法推行。因为依照我国《担保法》规定，农村的宅基地归集体所有，宅基地使用权不能用作为财产进行抵押，这使得农民的房产不能作为资产来运作。虽然近来农村宅基地使用权问题受到极大关注，但是这项规定的存在使得占大部分人口不利的农民被排斥在“以房养老”模式外。

2、房产市场的波动

房产市场波动对“以房养老”的影响表现在房产价格上。如果借款人与贷款机构在签订协议时，房产处于较低的价格，那么借款人肯定会担心将来房价上涨的可能性，房价上涨，借款人获益减少；相反，如果交易时，房价处于较高价位，贷款机构就会顾忌将来房价下降的风险，房价下降，贷款机构收益减少，尤其是在住房反向抵押贷款协议到期之后，如果房地产市场不景气，就会使贷款提供机构面临巨大的风险。因此，稳定的房地产市场是住房反抵押贷款业务能够达成和稳定发展的保证。

3、相关法律的缺失

以房养老但是作为一种新的模式被引入国内，难以避免地要与国内的法律法规产生矛盾。主要有以下两点。第一，国内缺少针对住房反抵押贷款的专门法律规定，如监管法规，责任追究法规等。第二，住房反抵押贷款制度的引入与国内现行法律的冲突。首先，住房反抵押贷款是一个庞大而复杂的系统，需要多方金融机构合作才能实现，而我国《银行法》规定银行业、保险业、证券业不能跨行业经营，不管是银行还是保险机构都不具备单独承办这项业务的能力。其次，住房反抵押贷款业务流程中，只要贷款机构按协议，定期向老人发放资金，协议到期后，房屋产权归贷款机构所有，但是我国《民法通则》中规定，所抵押房屋的所有权仍属老人。

4、国民观念的制约

受传统文化影响，我国老人的“养儿防老”的观念根深蒂固。对于老人来说，采用“以房养老”一方面担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也有在自己过世后要为后代留下遗产的考虑。除了"养儿防老”的影响外，在相当比例的国内老年人在养老规划中依赖政府的养老安排，由于金融知识的缺乏，国民尤其是老年群体很难在观念上接受“以房养老”这种新的养老理念。

四、降低反向抵押贷款的风险的对策和建议

反向抵押贷款业务经营中也应注意采取有效的风险管理手段进行风险防范，保证各种风险发展不会偏离定价预期太多，保证贷款机构能够获得合理的收益。

具体可以从如下两个方面加强反向抵押贷款的风险防范。

1、完善反向抵押贷款保险制度

反向抵押贷款涉及的风险多且复杂，贷款机构可以通过保险的方式，进行风险的分散和转移，推动住房反向抵押贷款业务的稳健发展。反向抵押贷款的具体保险安排可以包括人寿保险、住房价值保险、财产保险、保证保险、年金保险和利率保险。

（1）借款人人寿保险。这种保险方式主要用于防范借款人的长寿风险。借款人寿命越长，贷款合同的期限越长，风险越难以预料，对金融资金的稳定有较大影响，所以应当将人寿保险列为强制保险的范畴。采用这种保险方式可使多方受益。

（2）利率保险。未来的利率走向，往往是很难准确预测的，这就需要对利率实施相应的保险，从而帮助贷款机构分散利率波动的影响。总的来说，利率保险可以使贷款机构锁定未来借款人需偿还的贷款总额，从而锁定其净收益。

（3）住房价值保证保险。贷款机构可以通过购买此保险有效防范住房价格波动风险。具体运作是贷款机构向保险公司缴纳保险费，贷款到期如房产价值低于贷款累积金额，可以从保险公司获得赔偿，保证了贷款机构的财务稳健性。

（4）财产保险。反向抵押贷款中，由财产保险公司提供保障老年房主财产安全的家庭财产保险。住房作为抵押物对贷款双方都具有重要意义，当借款人赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故，导致借贷双方共同损失。因此，住房财产的保险收益应为贷款方和借款方共同所有，贷款方获得支付的贷款金额及利息部分，借款方获得剩余款项。

2、建立反向抵押贷款经营联盟

我国实行分业经营，银行、保险、社保、信托等机构独立开展反向抵押贷款各有其优劣势。银行拥有雄厚的资金，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款是由银行开办的，经验较为丰富。然而此业务运作周期长，银行无管理长寿风险经验，储蓄业务以活期或短期为主，存在短存长贷，周期不匹配问题。综上所述，由银行独立开办反向抵押贷款，一定会存在这样或那样的问题，有必要将他们联合起来，建立以开办机构为主体，中介机构综合参与的服务平台，实现优势瓦补、风险共担，真正建立综合反向抵押贷款机构联盟，从而达到转移和分散抵押贷款风险的目的。

参考文献：

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[9]施方.住房抵押货款证券化[M].上海：上海财经大学出版社，2005年版.

第11篇

1 建立存款保险制度对我国银行业的影响及应对措施

2 金融控股公司式的混业经营发展中存在的问题

3 浅析我国股票发行注册制改革的前提条件的完善与发展

4 我国中小商业银行的风险分析

5 论互联网金融风险防范与监管的分析

6 互联网金融对商业银行的冲击及其对策研究

7 金融控股公司式的混业经营发展中存在的问题以及解决办法

8 人民币国际化过程中的限制性因素及应付措施

9 我国中小商业银行的风险分析

10 人民币国际化的潜在危险分析

11 人民币升值后提高我国外贸企业国际竞争力的举措

12 人民币国际化的现实障碍与对策分析

13 人民币贬值对我国房地产市场的影响

14 论互联网金融风险防范与监管的分析

15 浅谈我国第三方支付的风险及监管

16 我国互联网金融的风险与风险防范

17 国有商业银行县域支行发展研究

18 利率市场化背景下我国商业银行利率风险管理创新

19 经济新常态下的农村小额贷款发展

20 人民币国际化对中国商业银行影响的研究

21 浅析外汇期货在我国的发展前景

22 从日元国际化看人民币国际化

23 欧洲负利率及其经济影响

24 我国汽车金融现状问题及对策

25 ××省农村支付环境现状及政策建议

26 我国房地产信托投资基金的发展探究

27 美联储量化宽松对石油价格的影响及中国的对策

28 ××省私募股权投资市场的发展现状

29 民营银行的发展及问题分析

30 我国绿色信贷的发展问题分析

31 中国外汇储备问题研究与对策

32 地方债务风险与银行信贷的关系

33 ××省小额贷款公司问题的研究

34 信用卡风险防范问题的研究

35 我国第三方理财机构调研

36 互联网金融的监管及对策分析

37 ××省农村信用社信贷支农的发展障碍及对策

38 我国中小商业银行发展的问题及对策分析

39 我国货币政策对股票市场的影响

40 我国互联网金融存在的风险及其防范

41 我国民营银行发展的难点及对策探究

42 p2p网贷的风险探析及防控对策   

43 我国小微企业融资难题与对策

44 我国互联网金融理财产品的风险与控制研究

45 我国外汇储备的成本与收益及管理建议

46 股指期货对我国证券市场的影响

47 基于P2P网贷的互联网金融行业研究

48 当前我国P2P网贷内部风险管理问题研究

49 个人住房抵押贷款抵押物风险探究

50 中信银行对公信贷贷后风险管理研究

51 建立存款保险制度对我国银行业的影响及应对措施

52 ××省农业保险发展问题研究

53 小微企业融资困难问题及其对策研究

54 在中国推行以房养老的障碍及对策分析

55 个人住房抵押贷款违约风险管理分析

56 ××省农村信用社操作风险研究

57 中小银行支持小微企业发展策略研究

58 P2P平台与小微企业融资合作可持续性的探讨

59 互联网消费金融发展研究

60 我国商业银行汽车金融业务的发展路径分析

61 中小企业私募债信用风险及对策分析

第12篇

【关键词】房地产；养老；美国；机制创新

以房养老，也被称为"住房反向抵押贷款"或者"倒按揭"，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务，在老人去世后，银行或保险公司将房屋产权收回的养老方式，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"，释放出了要打破政府养老包办的格局，引入更多的社会资本进入养老服务市场的信号。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，通过在不同地区进行试点，逐步推广"以房养老"的实施方案。欧美等地"以房养老"模式发展较成熟，其中，美国可谓是"以房养老"模式的"鼻祖"，其发展最具代表性，为探索我国"以房养老"运作模式提供了丰富的经验和启示。

一、美国"以房养老"模式种类划分

美国"以房养老"在实践中，主要分为以下三种模式：

（一）房屋价值转换抵押贷款计划（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）

HECM计划是1987年，美国国会授权房屋与城市发展部发起的养老计划，该计划不限制借款人的收入水平和借款目的，在这种老模式中贷款的发放与偿还方式比较灵活，借款人可以自由选择一次性总付、按月、年支付或使用信用额度，还可以采用几种方式的结合，HECM计划最大的特点是，联邦住房管理局同时为借款人和贷款人提供担保，在保证HECM计划的借款人一定可以获得贷款资金的同时，还保证HECM的贷款人经过联邦住房管理局的资格认证后可得到保险。

（二）财务自由计划（Financial Freedom，FM）

FM计划是由附属于Indy Mac银行的一家私营机构--老年人财务自由基金公司提供的，专门为房产净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高价值房产的老年人。FM计划中附有一个房产价值分享条款，该条款规定借款人可以保留一定比例的房屋所有权，最高可达房产价值的80%，保留的部分可由借款人的继承人继承。不同于HECM计划，FM计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与HECM计划最大的不同之处。资金来源方面，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是转给人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并按月给借款人发放年金。

（三）房屋保管者计划（Home Keeper， HK）

在HK计划中，借款人可以根据房产价值的上涨，申请增加贷款额，从而拥有更多的选择权。该计划采用浮动利率，贷款总成本基本相同。与HECM计划的主要差别是在发放方式上，该计划只能按月支付或使用信用额度，以及二者的结合。HM计划通过最高限额的控制，能够为拥有较高价值房产的借款人提供更高的贷款，该计划适合拥有中档住房的借款者。

二、美国"以房养老"模式特点介绍

"以房养老"的本质就是一种金融工具，在市场经济十分发达的美国，"以房养老"模式具有以下特点：

（一）有效地控制了银行、保险公司等金融机构的风险

美国通过了解客户需求，根据借款人对于风险的不同偏向，细化产品种类，从多个角度来分析和划分对于以房养老的需求人群，便于他们根据各自的需求来选择不同的产品，有效地分散了产品带来的非系统性风险。

"反向抵押贷款"的持续时间一般比较长，正常情况下是十年左右甚至更长，在合同执行过程期间，借款人向贷款人所借款项是一笔不小的数字，如何控制在这个期间的风险也是一个重要环节。联邦住房管理局（FHA）负责计划的具体运营，包括项目审批、保费收取、保险基金管理等。在HECM计划中，贷款人一般会把所有的贷款卖给联邦住房抵押协会，该协会是政府资助的机构并受其监管。在HK计划中采用浮动利率，借款人可以根据房产价值的增值，申请增加借款额度。在FM计划中，贷款人是先将借款转入寿险公司，由寿险公司承保。

当贷款合同结束时贷款机构有权要求归还历年以贷款利率累积的贷款额度。一般而言，贷款以房屋出售后的现金归还，其中房产出售价款高于贷款总额的部分将作为遗产继承，房产出售价款低于贷款总额的部分，由保险公司提供，需缴保费从给付的贷款额中提取。

（二）政府制定税收优惠并提供担保

美国公民一般要就其拥有的房地产缴纳财产税，就房地产的交易缴纳营业税、所得税等，但对于实施"以房养老"模式的民众会给予一定的税收优惠政策，借款人无需就其抵押的房屋缴纳财产税，最终用住房出售的余值归还贷款本息时，相应的营业税和所得税也可适当减免。该税收优惠政策在很大程度上促进了住房反向抵押贷款市场的发展。

美国联邦住房管理局是政府参与反向抵押贷款的落实者，其功能主要包括两个方面，一是研究开发反向抵押贷款产品（主要是HECM），授权贷款机构向老年家庭发放贷款；二是对符合条件的贷款提供担保，即当贷款人和保险公司无法按合同向借款人支付贷款时，由联邦住房管理局作为最后的支付者。

（三）相关的房地产政策较为健全、稳定

在房屋的所有权和产权问题上，美国是以私有制为基础的土地所有制，私有制占美国全国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是属于私人永久所有，私人在占有商品房时每年支付相应的土地使用税即可，这使得在反向抵押贷款的过程中降低了房屋产权等问题纠纷的概率。

其次，房地产价格的波动对反向抵押贷款计划也有重大影响，若房价上涨过快，借款者对于房屋有升值预期从而不愿意抵押给贷款者，若房价下跌过快，贷款者便不愿意按照现有价格放贷，因此若房价波动较大则会影响住房反向抵押贷款市场的运作节奏。美国作为市场经济最发达的国家，市场具有较强的自动调节机制，其房价的波动具有一定的周期性，从长时间来看，房价的确是处于一个比较稳定、平稳的波动区间。

最后，美国房地产中介机构的市场化、正规化运营起到了关键作用。美国的房地产不涉及到户口问题，所以房地产的流通性非常好，即只要在美国拥有住房，无论在美国任何地方，均可以申请反向抵押贷款，中介机构都会为你办好相应的手续。

三、美国"以房养老"模式对我国的启示

相关数据显示，我国目前60岁以上的老年人口已经达到1.45亿，占全国人口的11%，预计到2050年，我国老年人口将达4.2亿，占总人口近25%，养老保险资金已经形成了严重缺口，迫于中国老龄化进程加快的压力，如何切实解决老龄人的养老问题，成为政府亟待解决的难题。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，这种举措正是养老保险制度从单一支柱走向多支柱、逐渐削弱公共年金的地位、加强职业年金和商业年金的作用的产物。美国作为"以房养老"模式运行最发达的国家，其"以房养老"模式的实践为我国的试点推广提供了宝贵的经验借鉴及启示：

（一）引导观念逐步转变，发展适合中国国情的"以房养老"模式

"居者有其屋"是我国家庭的传统观念，在房价飙升的今天，将自己好不容易拥有的一套房产抵押给银行来完成养老，而不留给子女，许多人还难以接受。但是一个好的政策，应该让真正有需求的人可以循章去得到福利的施与。如今我国的失独老人将达千万，以房养老真正的需要者恐怕还是独居的孤寡老人，那么既然这项政策能够使得那些独居的孤寡老人获得福利，便是值得肯定的。因此，在我国推行"以房养老"，应首先针对空巢老人、失能老人以及丁克家庭，实现老有所养，提高晚年的生活质量。

（二）完善金融市场，降低金融机构的风险

"以房养老"的本质就是一种金融工具，它的发展有赖于金融产品的丰富和金融市场的发展，需要有大量的金融技术作支撑，涉及到社会保险、房产价值、预期寿命、银行利率、基金运作等多方面因素，而在目前，我国的金融市场才刚起步不久，金融机制还不完善，金融政策还不健全，金融机构应对风险能力较弱，这就直接导致了金融机构施行住房反向抵押贷款计划的风险也就越大，而该养老产品不同于一般的投资产品，它的意义在于保障性而非投机性。因此，在社会主义市场经济不断发展的情况下，应当不断完善金融市场的运行机制，加大监管力度，丰富"以房养老"模式种类，从而分散风险。

（三）建立健全的"以房养老"模式的法律法规，加强政策层面的保障力度

目前我国推行的住宅用地的使用年限为70年，《中华人民共和国物权法》规定住宅建设用地使用期满后可自动续

期，但对于续期是否需要交钱、交多少钱等具体问题并没有规定。老人将房产抵押时，如果商品房的剩余使用年限较短，待老人身故时，房产的使用年限可能所剩无几，银行或保险公司等金融机构依靠剩余的使用年限来补偿贷款成本的能力会十分有限。因此，应当出台针对于"以房养老"方案的资产评估细则或专项条例，完善房屋产权的相关法律条文，使"以房养老"机制能够在法制环境下运行，同时应当制定相关的税收优惠等政策，加强政策层面的保障力度。

（四）完善房地产管理机制，培育成熟的房产流通交易市场

"以房养老"模式归根结底是围绕"房"展开，它的发展与房地产市场的稳定发展有很大关系。近些年来中国的M2的增长速度远远高于GDP，大量货币并未进入实体经济，房地产存在着"有价无市"的现象，银行及保险公司等金融机构手中的房产，若无法随时变现，就会积累巨大的风险。因此，进一步加大对房地产市场的监管治理力度，规范房产交易行为，对于 "以房养老"模式在我国的顺利进行将奠定良好的环境基础。

参考文献

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第13篇

2003年4月22日，深圳所有财产保险公司统一实行新的《个人抵押贷款房屋保险条款》。这是我国国内保险公司不断进行产品革新的结果，和原产品相比，不但新保险的年费率比原费率降低近30％，而且在保障范围，保障对象等方面都有所变化。在国内房地产业大力发展，住房贷款在消费者总体消费比例中大幅上涨，保险公司积极寻找新的投资渠道的前提下，积极的进行保险产品的更新，大力引进国外的住房抵押贷款偿还保险，无论从银行、保户还是从保险公司三个方面来看都是有益的。现从寿险的角度就我国推行住房抵押贷款偿还保险的可行性方面阐述一下笔者的想法。

一、抵押贷款偿还保险

抵押贷款偿还保险不同于我们国内现行的同名险种，国内的抵押贷款偿还保险是从财产保险的角度而言的，即当购房者在申请住房贷款的同时，购买了抵押贷款偿还保险，以房屋的所有权为抵押，当贷款者不能按时偿还贷款时，银行有权利处理作为抵押物的房产，从而保障了银行的利益；而从保护消费者的角度而言，相关的产品则比较少。从寿险的角度来考虑这一险种，则这一产品填补了国内暂时的空白，即当消费者在贷款偿还的过程中由于意外事故或其它原因死亡而不能及时归还银行贷款时，保险公司作为风险的承担者去承担相应的给付责任，而保单的受益人并不需要去偿还保险公司代其缴纳的剩余房款，同时受益人将会得到房屋的所有权，从而保护了消费者的利益。因此积极引进国外的抵押贷款偿还保险既有其必要性也有其广阔的发展空间。

从人寿保险的角度而言，国外的抵押贷款偿还保险属于定期寿险的范畴，它是一种递减的定期寿险，是以借款人的生命为保险标的，当投保人或被保险人在贷款偿还的期限内发生保险责任范围内的保险事故而死亡时，保险公司承担保险责任，向被保险人指定的受益人给付死亡保险金，并且其死亡保险金与逐渐下降的抵押贷款未偿还余额保持一致。在借款人利用银行贷款购买住房后，借款人定期向银行进行分期付款，借款人的分期付款一部分用来偿还贷款的本金，一部分用来偿还银行的贷款利息，所以未偿还的贷款余额在贷款的期限内呈现出下降的趋势，当然这种趋势在最初的几年内表现得相当缓慢，如果借款人在贷款的同时购买了抵押贷款偿还保险，那么该保险单的死亡保险金额也是递减的，其余额与借款人未偿还的贷款余额保持一致。这种保险产品体现了很浓的人性化色彩，既当被保险人死亡时，被保险人指定的受益人仍然能够继续享有这套住房，并且在剩余的贷款期限内，没有偿还贷款而带来的压力。从寿险的角度来分析抵押贷款偿还保险，我们可以了解到这一险种与我国现行的相关产品有着较大的区别，它既有作为定期寿险的特点，也有着其他保险产品不可比拟的优势；

首先，该险种属于定期寿险。作为定期寿险，保险期限是一定的，既和抵押贷款的期限是一致的，一般为10年、15年、20年或者30年，并且保险合同签订之后，保险公司不能因为利率等相关因素的变动而单方面的中止保险合同，也就是说这种保险产品为投保人提供了长期并且稳定的保障。

其次，该保险产品在销售方式上不同于国内现行的保证保险，即采取自愿的形式，消费者自己选择是否购买，自主决定受益人，具有很大的灵活性。

再次，保险费的缴付采取分期缴纳的方式。因为借款人在贷款的期限内要定期偿还住房贷款，并且在期初时需要缴纳的费用比较高，如果同时采用趸缴的方式交纳保险费，必然会给借款人在期初带来较大的经济负担，而这些因素对销售保险产品而言是不利的，因为经济上的支付压力有可能造成借款人放弃购买该保险产品的决定。

第四，定期缴纳的保险费在数额上是一定的，既采用均值保费。缴费方式是构成保险合同的要素之一，均值保费法确定了投保人在整个合同有效期内定期应缴纳的保险费，从而减少了由于经济、政治风险或者投保人身体因素的影响而导致保险人提高保险费的风险。

第五，从银行的角度而言，为了减少其不确定的风险，也可以要求贷款者必须购买抵押贷款偿还保险，但这一保障与我国现行的住房保证保险却存在着很大的区别，主要体现在对保险金的运用方面。国内的保证保险合同规定，当发生规定的保险事故时，保险金的给付对象为贷款行，而被保险人或其受益人没有请求获得保险金的权利。而抵押偿还贷款保险则规定，当发生保险事故导致被保险人在保险期间内死亡时，保险公司面对的唯一给付对象为保单规定的受益人，并且其受益人可以灵活的支配保险公司给付的死亡保险金，银行没有权利干涉受益人的行为，因为在抵押贷款偿还保险合同中的当事人仅包括投保人和保险公司两方，而这一特点是与我国现行的住房保证保险的最大区别之一，因为这关系到了保险金的运用问题，笔者将在本文后一部分详细说明。

在外资保险公司大规模涌入我国保险市场的情况下，从寿险的角度研究抵押贷款偿还保险具有非常现实的意义，并且我国国内的保险公司应该进一步去发展这一险种，在引进的同时加以革新，去更好的满足消费者的消费需求。

二、联合抵押贷款偿还保险

联合抵押贷款偿还保险是抵押贷款偿还保险的发展，甚至可以说是一个变种。这一险种与抵押贷款偿还保险相比有其独具的特色。该险种以两个被保险人为保险标的，当其中任何一人在保险期内死亡时，保险公司负责向保单的受益人给付死亡保险金，通常这一受益人为联合抵押贷款保险合同中另一存活的被保险人。联合抵押贷款偿还保险能够更好的保障住房借款人的利益，因为其提供保险保障的被保险人的范围增大，从而涉及到保单规定的保险责任事故发生的概率也相应的提高，这样能更大范围的防止因被保险人死亡而造成其家人的损失并且有助于减轻其经济上的负担。这一变革通常要求联合抵押贷款偿还保险的被保险人双方必须具有可保利益，比如说夫妻、父母与子女等等。随着保障范围的扩大，保险公司所承担的保险责任也就增大，因此反映在保险的费率上必然要相应的提高，但其联合保险费率必然低于两个独立的被保险人所面对的两个独立保单保险费率的简单相加，因为从保险公司的角度看，一份保险合同比两份保险合同的管理成本及其他相关费用是要少很多的，这样就有利于保险公司去拓宽该险种的销售渠道，也有利于贷款者去选择购买满足其消费需求的保险产品，可以说这一险种维护了保险公司、贷款银行、借款人三方面的利益，所以笔者认为其发展的空间更加广阔。

联合抵押贷款偿还保险的保险费采用分期缴纳均衡保费的方式，这与抵押贷款偿还保险是一致的，在死亡保险金的运用上双方也遵循同样的原则。并且在死亡保险金运用上的特点也决定了抵押贷款偿还保险和联合抵押贷款偿还保险在我国有着广阔的发展空间。

三、完善配套措施，大力推广抵押贷款偿还保险

国外的此类险种在死亡保险金的给付后并不强调受益人必须立即将死亡保险金交付贷款银行，而是允许受益人独立自主的支配该笔赔偿金，这样的做法有利于保护受益人的利益，从而有利于去开拓这一产品市场。

当被保险人在保险期间内因保险合同约定的保险事故死亡后，保险公司给付死亡保险金，这时受益人可以立即将这笔款项交付给银行，作为剩余未支付的住房贷款金额，这样就可以提前清偿被保险人的负债，提前拥有房产的所有权。但根据国外的经验，绝大多数的受益人并没有直接的将其用于偿还贷款，而是将该笔资金加以运作，投资于不同的资产，比如说股票、债券、房地产、期货等相关的金融衍生产品。如果死亡保险金的所有者认为通过这种方式进行投资所获得的投资收益能够支付每月的分期付款，那么其就不会选择立即付清抵押贷款。如果受益人认为投资环境不景气，投资带来的收益不足以支付每月分期付款，则其会选择立即偿还抵押贷款。而这两种选择无论哪一种都满足了投保人的初衷，即在被保险人死亡后，其受益人能够有足够的资金来源，保证其受益人继续享有住房。

第14篇

论文摘要:随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵钾货款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。本文就住房反向抵钾货款在我国的推行进行了分析。

住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。

一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立

1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓

按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。

据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。

2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全

我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。

3.养儿防老的现实性大大减弱

社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。 转贴于 二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议

应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。

在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。

变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。

反向抵押贷款资产证券化。金融机构在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为:某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅置换到更适于养老的处所。这时就可以“两步并做一步走”:将旧住房出售并换购新住房;将新住房申请办理反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。

第15篇

论文摘要:随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵钾货款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。本文就住房反向抵钾货款在我国的推行进行了分析。

    住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

    住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。

    一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立

    1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓

    按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。

    据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。

    2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全

    我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。

    3.养儿防老的现实性大大减弱

    社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。

   二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议

    应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。

    在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。

    变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。

反向抵押贷款资产证券化。金融机构在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为:某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅置换到更适于养老的处所。这时就可以“两步并做一步走”:将旧住房出售并换购新住房;将新住房申请办理反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。