房地产融资论文范文
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第1篇
(一)过度依赖银行贷款
增加了资金风险近些年来，国家重视房地产融资渠道问题，出台了一些具有针对性的宏观政策，有效缓解了房地产企业融资难的现象，但以银行贷款为主的融资方式没有得到大幅改善，房地产企业生产、经营、销售的过程仍然离不开银行贷款，银行贷款占据企业资金总量的一半以上，而房地产企业资产负债率高达七成以上，这种局面对企业而言，使资金实力弱的企业进军房地产市场，不利于整个行业的发展；对银行而言，固定的利率与房地产行业高风险不匹配，实质上承接了房地产企业风险，容易给金融市场造成冲击，影响金融市场的稳定。还有，房地产企业通过预售房款和信托融资的的渠道还没有得到充分发挥，特别是应进一步扩大信托融资量，其实，上市融资的债务负担相比其他方式轻，但具有上市实力的房地产企业非常少，有些只能依靠“后门上市”的方式融资，这也需要大量的资金，对大多数企业而言并不现实。
(二)政府宏观调控政策
增加了房地产企业融资难度房地产企业资金密集型的特点要求通过各种渠道筹集资金，筹集资金渠道应呈现出多样化，除银行贷款、预售及定价自筹款以外，产业基金、房地产信托基金以及股权融资、债权融资等都应成为融资渠道，但是，鉴于融资的过程也是资源重置的过程，国家对资金密集型的房地产行业出台的宏观政策较为谨慎，特别针对海外资金进入我国房地产行业进行了严格的限制，限制了海外资金比例，严格了审批和监督，使海外资金进入我国房地产行业的难度增加，同时也增加了我国房地产企业融资的难度。目前，我国房地产金融市场发展的限制因素较多，发展水平不高，多种多样的融资方式在房地产行业难以实现，这是当前也是今后一个时期限制房地产行业融资的一个难题。(三)房地产行业对资金的长时间需求与融资方式的短期供应产生矛盾，导致行业恶性循环目前，我国房地产金融市场开发的信托资金、期货等融资方式还不够成熟，大多数房地产企业的主要融资渠道是银行贷款，银行提供的贷款期限一般在5年以内，大多数3年左右，而房地产行业生产产品周期长，每个环节都要大量的资金支持，有些房地产企业就是因为生产过程中面临资金压力而被迫破产倒闭。因此，房地产开发企业为了缩短施工周期，往往加快进度，导致房产质量无法保障，损害消费者和社会的利益，为了预防金融风险发生，国家会采取更加严厉的金融政策，导致房地产企业融资渠道更加狭窄，融资难度不断加大，形成了恶性循环，房地产行业在艰难的环境下谋生。
二、我国房地产行业强化筹融资管理的对策建议
针对本文中提出的房地产行业筹融资存在的主要问题，究其存在问题的主要原因，在于目前我国房地产金融市场还不够发达、为房地产企业量身定做的金融创新缺乏，导致房地产融资渠道狭窄，同时，法律法规制度建设的滞后在一定程度上阻碍了房地产金融市场的健康发展。解决存在的问题，缓解筹融资压力，我国房地产企业在政策范围内，可采取下面几项措施。
(一)拓宽融资渠道
降低对银行贷款的过渡依赖党的十八届三中全会对金融市场进行了全面改革，戴在金融市场的紧箍咒进一步放松，金融市场将更加活跃。房地产行业应充分利用这次历史机遇，探索新的融资渠道，比如，有实力的企业探索发行长期的债券，进一步扩大期货融资在融资总量占的比例。要积极克服银行贷款周期短和房地产生产周期长不协调的问题，从银行争取长期的按揭贷款，避免因生产过程中的资金流动问题导致风险。同时，民间拥有大量的限制资金，随着金融市场政策变得宽松，民间融资将是具有强劲生命力和活力的新的融资渠道，房地产行业应密切关注动向，抓住机会，拓宽融资渠道。
(二)合理控制资金结构
避免因财务杠杆产生财务风险房地产密集型行业的特点导致企业资金负债率居高不下，甚至高达八成以上，尽管较高的资金负债率对企业盈利能力产生正作用，但是，一旦出现风险，其结果也是企业本身难以承受的。因此，企业应进一步强化资金管理，并预测未来一段时间内短期资金和长期资金的需求量，短期资金可适当加强运作，进行科学的理财计划，长期资金可适当延长上家付款期限，使资金调度有方。
(三)合理制定公司发展策略
第2篇
1．资产证券化融资的基本概念
国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化资产必须能够从原始持有人的总资产池中剥离出来，通过一些运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认为资产证券化融资是指具有某种未来可预见的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现与原权益人的风险隔离，再辅以独特的信用增级和信用评级，发行基于资产价值和未来收益的资产支持证券进行融资从信用关系的角度分析，资产证券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证券化融资属于“二级证券化”的范畴。
2．资产证券化融资的运作模式
资产证券化融资的运作模式核心在于证券化资产的真实转移、风险隔离和信用增级的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构、特殊目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构、信用增级机构、证券承销机构等。
3．资产证券化融资的核心内容
一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通过一整套简单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。
4．资产证券化的价值分析
(1)从融资者的角度，其价值实现主要体现在以下几个方面：增强资产流动性，降低融资成本；分离信用风险，拓宽融资渠道；改善负债结构，提高资本效率：增加企业收入，提高管理水平。
f2)从投资者的角度．是价值实现主要体现在以下方面：获得较高的投资收益以及较大的流动性：具有较低的投资风险：突破投资限制，拓宽投资渠道。
二、房地产资产证券化在我国发展的可行性分析
我国改革开放2O多年来．房地产的迅速崛起与证券市场的快速发展与繁荣，使得房地产资产证券化成为可能。
（一)实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟
1．宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新的积极增长点，发展资产证券化的融资模式有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们在上海、深圳、北京等发达城市进行资产证券化领域的初步尝试，并取得了一定成效。
2．土地产权和房地产权改革为房地产资产证券化提供了前提条件。产权明晰是房地产证券化的必备条件；土地使用制度改革为房地产权益的分割提供了条件，为推广房地产资产证券化做l『积极的准备。
3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看，我国的金融体制改革不断深化，经济运行状况良好，发展势头强劲。
4．国家针对房地产金融领域的违规操作现象，自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策，繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产资产证券化提供了经济基础。
(二)初步具备实施房地产证券化的微观基础
1．房地产市场存在巨大的资金缺口。只有推行房地产证券化，在金融市场上直接向社会大众融资，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大的住房消费市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款，住房消费的直接融资势在必行．推行房地产证券化成为一种必然
2．住房抵押贷款证券化业务基本成熟。我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升已初步形成规模
3．庞大的房地产证券化投资需求群体
4．日趋规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架，资本市场的发展不仅为房地产证券化提供了市场规模，也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。
(三)政府的推动作用
证券化是一种市场行为．但也离不开政府的有力支持，特别是在制度的改革和金融政策的推进方面上。综上所述，房地产资产证券化在我国虽不具备大规模推进的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。
三、房地产资产证券化融资模式的分析
(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式
在国外，已逐渐形成了两种房地产资产证券化的融资模式；分别是以股份制项目公司为平台的公司型模式和以第三方信托机构为平台的信托型模式。不同平台开展的资产证券化融资有不同的核心运作，不同平台也会有不同的优势。房地产企业设立股份制项目公司是为了使后者成为项目资产的载体并充当特殊目的机构开展资产证券化融资，是国外房地产资产证券化融资普遍采用融资平台，适用于大型或者特大型的长期房地产项目融资。从制度功能上讲，信托具有的财产隔离机制能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍。
(二)对我国实行房地产资产证券化的难点分析
1．体制的制约
我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革．专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措都是改革的重大步骤，但这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国房地产证券化进程。
2．资本市场的制约
（1)现阶段．国证券市场虽然发展迅速．但仍属于初级阶段，市场容量和市场规模十分有限：
(2)目前我国证券市场很不规范，难以识别证券的优劣；
f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险：
f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构；
(5)缺乏专门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需的专门人才：
3．房地产法律及其监督的滞后性
我国现行《证券化》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长．实施过程中难免存在种种困难。4．信用制约
现阶段．我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对信贷业务的前的贷前调查和对贷款风险的评价显的困难重重。
5．房地产金融市场一级市场欠发达
我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展．尤其是国有四大银行在金融市场的垄断地位，决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。
四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示
（一）国外房地产资产证券化的融资模式对我国房地产证券化的启不
1．创造良好的房地产汪券化的制度环境
继续深化房地产制度、金融制度和企业制度改革，规范资本市场特别是证券交易市场的运作，加快制定和健全相关法律法规，为我国房地产证券化创造一个良好的外部环境．实现房地产权的独立化、法律化和人格化
2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保体系，培育多元化的投资主体
建赢专门的政府担保机构；积极开展各种信托业务；成立由国家控股或政府担保的抵押证券公司，收购各商业银行的抵押贷款，并以此为基础发行抵押贷款证券。
3．创造适宜的房地产资产证券化需要的环境
加快商业银行的转制步伐；组建全国性的住房银行；完善一级市场的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业。
4．构建房地产信托投资资金
借鉴美国模式，由金融机构组织发起，具体资产管理由专业的投资顾问操作。
（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择
不同的房地产证券化模式，其运行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的国家或地区。这种不同会更加明显。在我国还是半空白的情况下运作．可以尝试从以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路：
1．确定证券化资产，组成资产池。原始权益人在分析自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础的资产的选择直接关系到以后证券化的成功与否。
2．资产转移：这是证券化过程中非常重要的一个环节，在典型的资产证券化模式中，会通过一个专门的中介机构，也称特殊目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。
3．信用增级和信用评级；为了吸引投资者，改善发行条件，必须对资产支持证券进行信用增级，以提高所发行的证券的信用级别。
4．发行证券及支付价款；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行收人按事先约定的价格支付给原始的权益人。
5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担任，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况，一般也具备管理基础资产的专门技术和充足人力。至此，整个资产证券化过程告结束。
【参考文献】
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第3篇
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？
《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条：“信托投资公司违反本办法规定的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚；情节严重的，暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员，中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格；对直接责任人员，取消其信托从业资格。”
第4篇
造成我国中小型房地产企业陷入融资困境的原因，既包括企业自身的内部原因，也包括政策、行业等外部原因。
（一）内部原因1.信用等级低，违约风险高。我国的中小型房企大都资金实力、偿债能力弱，违约风险较高，银行等金融机构往往不愿意贷款给它们。同时也正是这些特点使它们很难达到上市、发行债券等的标准。2.资金需求与银行贷款不匹配。中小型房企规模较小，资金需求相对较少，而考虑到交易成本，银行更愿意一次性贷给较大型的企业，而吝于对中小企业贷款。3.缺乏完善的内部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略内部管理，缺乏专业的管理人才和系统的管理制度，特别是在土地取得成本日益增加的情况下，很难做到良好的成本控制。因此中小企业在经济形势发生变化时无法做出及时有效的应对，也缺乏创新融资渠道的能力。
（二）外部原因1.政策原因。国家的部分政策在某种程度上促成了房地产企业融资困境的形成。政府通过严格的土地政策和信贷政策等来调控房地产市场，土地取得愈加困难，取得土地的相关税费也来越高，利率、存款准备金的调整，差别化信贷政策，限购令等，都对房地产企业尤其是中小企业的融资提出了挑战。2.金融市场原因。我国的金融市场发展尚不成熟，融资结构不合理，直接融资受限较多。我国房地产企业对长期资金需求较大，而银行贷款以中短期为主，难以满足以银行贷款为主要资金来源的中小房企的融资需求。3.行业原因。由于房价的不稳定及巨大的泡沫，导致即使有房地产等高价值固定资产来抵押，银行对房企的贷款仍程序复杂、条件苛刻，尤其是对规模、信用等都很难达标的中小企业。另外，我国房地产市场发展繁荣健康时，银行贷款宽松，对房屋预售的监管也不是很严格，企业较容易获得银行贷款、回收的销售房款等款项，资金相对富裕，致使一些企业安于现状，缺乏危机意识和创新能力，在面对严厉调控时，不能迅速找到适合企业自身的多渠道融资方式。4.法律原因。我国与房地产金融相关的法律法规尚不健全，在银行贷款获得愈加困难的情况下，许多中小型房企就把目光转向了民间借贷，可我国民间借贷一直处于法律边缘，缺乏进入的渠道。另外，我国对中小房企上市以及再融资、发行债券都有严格限制，同时当下严厉的监管使得房地产信托融资在我国很难实现。
二、解决我国中小型房地产企业融资困难的建议
（一）政府方面1.完善房地产金融相关法律体系。加强新型融资方式的法律建设，例如规范和积极发展民间借贷，还包括房地产投资信托、私募股权基金等相关法律的完善。2.适当放宽政策限制。国家可以适当放宽对中小型房地产企业的调控政策，如适当降低中小型房企的营业税、所得税，实行浮动利率，优化信贷政策，适当放松对其信贷规模的监管，让银行贷款从制度上向中小企业倾斜。2014年第10期下旬刊（总第568期）时代Times3.加快债券市场发展。促进中小型房地产企业集合票据和债券的发行，减少其债券发行限制，也可以有效拓展中小房企的融资渠道。4.构建完善的金融机构体系。在发达国家，中小金融机构在融资活动中发挥着十分重要的作用，国家可以通过出台相关政策来促进小额贷款公司、典当行等的发展，促进中小金融机构来参与解决融资难的问题。
（二）金融机构方面我国银行对中小型房企的贷款多为中短期，额度较小，难以满足它们对资金的大量需求。因此我国的金融机构须借鉴发达国家的成功经验，积极研发新的金融产品，聚集社会闲散资金，拓展融资渠道，如证券化等。
第5篇
[关键词]支柱性产业国民经济宏观调控融资体制
一、我国房地产业的融资现状
房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步发展。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。
外部融资有可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。
我国的房地产业是在改革开放后的20世纪80年代逐步复苏和发展起来的，其融资方式呈现出三个方面的特征:
1.银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源
由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。
2.外资在房地产融资中所占比重呈下降趋势，总值上升，但比例下降
尽管我国房地产业利用外资的数量在2001年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，外资多以间接方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金。
3.宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试
为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，这些紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，不得不开始多渠道融资的尝试。这些尝试既包括股权合作、联合开发、项目组合等，也包括通过房地产信托等方式筹集资金等。以房地产信托为例，从2002年信托业务重开到2003年央行121号文件出台的一年时间内，全国信托公司推出的房地产类信托产品只有20只。121号文下发之后，仅2003年第四季度一个季度内，全国就发行了房地产信托37只，产品数量和募集金额都直线上升。
二、房地产融资的影响因素
由于房地产行业是一个资金密集型行业，首当其冲的也是最重要的就是融资问题。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。
1.外部因素
影响房地产融资的外部因素是指外部客观环境对房地产融资造成的影响。在现代经济中，由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的联系，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密联系，外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点，外部客观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大，主要有：
(1)国家政策调控。房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。
(2)通货膨胀水平。在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，而房地产金融机构就会担心融出的资本发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常的房地产融资带来一定的困难。
(3)购买者的心理预期。在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，不愿意近期购房，随着这样的持币待购者的增加，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，会加大融资难度。
2.内部因素
(1)企业经营状况。房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况良好的情况下，介入资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，介入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好收益。
(2)企业规模。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。
(3)企业所有制性质。国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、房地产融资方式的分析
1.房地产上市融资
房地产企业上市融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。
具体来说，前一种就是直接上市融资，也就是首次发行上市，即通过IPO（InitialPublicOffering）来直接上市获得资金，其中又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市，即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，而且无法流通的国有股和法人股占60%以上；第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率，而且国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出也有利于协议的完成。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。
房地产企业通过证券市场融资的好处是显而易见的。通过发行股票并上市，其实质就是将优质资产证券化的过程，同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位，对房地产企业而言有许多优势：
(1)通过发行股票并上市，实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业作为一个资金密集型行业，土地储备、项目开发所需资金量巨大，上市后，可以通过资本市场募集资金，降低对银行信贷资金的依赖风险，优化财务结构，增强房地产业务持续发展能力。
(2)有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强，形成品牌优势、规模优势。一般而言，房地产企业作为公众公司，其在资本市场上的良性发展能为企业带来较强的品牌知名度和行业地位的提升。
(3)有利于进一步完善企业法人治理结构，促使公司严格按照现代法人治理的标准不断完善公司的规范运作，最终促进公司的全面发展。
2.房地产信托
所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。
房地产信托计划的优势在于:发行较为灵活；信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
3.房地产投资信托基金
房地产投资信托基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。它不同于其他投资基金的地方在于房地产投资信托基金只投资于房地产领域，涉及房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资。因为其将大规模的分散资金集中起来，由熟悉房地产的专家实行高度专业化经营和管理，所有有利于在抵御风险的基础上获得规模效益，并支持房地产业的健康发展。
4.房地产债券融资
房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念:一种是资产负债表内的企业债券;另一种是资产负债表外的房地产项目债券。两者风险大小是不一样的，会计处理也是不同的。这两种债券的收益率应该有较大差别。
我国房地产债券融资优势及问题:
1.优势:房地产债券融资的优势在于还款期限较长，附加限制少，资金成本也不太高，债券利息不能高出于市场利率的40%，这就在一定程度上限定了融资成本。对于房地产行业这种利润率较高的行业，发行债券可以不摊薄股东的利润，在一定程度上保证了股东利益的最大化。
2.存在的问题:虽然今年我国房地产债券市场有所发展，但其发展处于一个初始阶段，存在较多问题，主要有：
(1)利率管制政策限制了房地产债券发展。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40％，在实际发行时往往不超过20％国家为保证国债的发行甚至强行规定，企业债券利率不能高于国债利率，完全违反市场经济原则。同时在审批时，让在信用和规模上存在差别的企业均按大致相同的利率发行，没有让利率体现市场规律。
(2)房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是三年期，固定利率，到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力；另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。
参考文献:
[1]张雪宁:我国发展房地产信托投资基金的可行性分析，中国房地产,2004
第6篇
关键词：房地产融资多元化
为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，进步国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资题目已经成为房地产企业确当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
房地产企业融资现状
近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资参与我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各贸易银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。
根据央行刚的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，很多房地产企业在国家宏观调控政策眼前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的题目
贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发活动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的活动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性活动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为贸易银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。
直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。贸易银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不公道。
各种融资方式具有局限性。贸易银行进步了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不答应存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。
相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操纵困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策
（一）大力推动房地产证券化
有关证券监管部分尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可看不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财上风和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定治理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。
（二）建立长期投资基金组织
房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是产业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应鉴戒市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。
（三）引导国外资金进进
2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来进步房地产的投资。同时，外资金融机构进进我国市场将带来先进的运作模式和治理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进进房地产金融市场提供了机会。
（四）推行融资租赁方式
融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收进收回所有权。建立抵押资产治理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金题目，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。
（五）完善个人消费融资体系
为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。
总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策答应条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
参考文献：
1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济,2005(11)
第7篇
因囿于县（市）、乡镇层级地方政府对其管有国有土地及土地开发均采传统保守式管理，而且各行政机关碍于人力、编制以及预算，甚难期其有效的管理与经营，于是违约、滥用的情况屡见不鲜，形成国有土地资源的浪费，故如何善用国有土地，替地方政府有效筹措财源为当前重要课题，而导入房地产金融模式有可能改善此问题。国内房地产金融的研究[3-5]尚属探索阶段，剖析县（市）国有土地管理及土地开发有关观念与做法，对房地产金融在土地资源管理中的应用具有重要的参考价值。房地产金融在土地资源管理中的应用可以促使县（市）、乡镇层级地方政府有效率管理其国有土地政策及土地开发业务，有赖于民间资源的引入，故如何藉由房地产金融引入土地活力参与投资亦为重要课题。我国自地方制度法通过后，重新规范中央与地方政府权限，大幅度充实地方政府的人事、立法、财政及预算，赋予各地方政府更大的自治空间，地方政府属于整个政府体系的一部份，但是基于与地方民众高度关联的特质，当面临多元社会层出不穷的困局、地方财政的普遍困难、政府再造的冲击以及地方政府本身管理功能上动态关系的本质时，如何提升地方政府内部效能，或是改变传统官僚的运作模式，建构一个现代化的地方政府，将是重要而迫切的工作。近些年来，政府部门为促进经济发展及因应财政困境，积极引进民间充沛资源与活力来参与公共建设，引进房地产金融的构想，建立都市更新投资金融信托机制，来解决有关部门在都市更新过程的庞大财政及人力负担。地方政府于面对财政恶化的时，引进民间资金的房地产金融制度，将是地方政府土地管理及开发新契机。近几年来，自有资金投入比较稳定，这部分资金在我国的房地产企业的资金链中所占的比重在一般都在27%-32%之间左右，并且从2002年开始一直都有缓慢上升的趋势，这是因为个人购房者的增多以及开发商经常采取期房销售的形式，使得开发商的资金周转加快，自有资金比例一直稳中有升。近几年来，利用外资的比例持续降低，但今年目前有所回升，这与我国人民币汇率加速升值，国际游资不断加速进入我国资本市场有直接的关系。
可以预见由于在固定资产投资中房地产业的较高利润率和人民币的持续升值，外商在房地产业的投资可能会继续增加。近几年来，直接融资比例过小，发行股票和发行债券在中国并不盛行。金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款，在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,这与我国近几年房地产开发过热，银行紧缩房地产信贷的政策是相符合的。但这也并没有意味着银行贷款在房地产开发投资资金来源中的作用越来越小了，事实上，在其他资金来源中，约有50%以上的比例来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款买房的方式。因此自筹资金、银行贷款和其它资金来源三者加起来约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，由此可见银行贷款在房地产投资中的地位和作用，两者之间的依存关系明显。房地产业资金需求量大、资金周转期长的特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系融资源配置体系和系统分散体系。在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。近几年来，从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。2007年底，5力多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为103多家(A股市场)，仅占0.2%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出路。因此银行承担了大部分风险，加重了国家金融负担。
2房地产金融的融资机制
融资虽然不是建设房地产金融的最终目标，但融资却是房地产金融的首要任务，房地产金融如果失去了融资能力，也就失去了它存在的意义[7]。因此，融资机制是房地产金融的生命线。房地产金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过房地产金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，房地产金融市场的融资机制建设实质就是建设一种公平的金融市场机制。在我国房地产金融市场运行中，这一点显得尤为重要。资金的供求规律和需求的规模不变，双方保持平衡，那么市场就表现为平衡状态；如果需求旺盛，房地产金融市场就会活跃，房地产金融商品的交易量增大，与此相关的土地市场也会迅速发展。资金的供求规律还决定着资金在不同市场、地区及部门之间的流动。价值规律在房地产金融市场的作用机制具体表现为市场利率水平的波动。房地产金融市场交易的标的物，不管是借贷资本还是虚拟资本，虽然与商品市场上的商品是不同的范畴，但却变成特种商品一房地产金融商品，利息是它们的价格。这种价格和商品市场的商品价格一样，都是由当时的房地产金融市场的资金供求状况决定的。金融市场机制中的供求规律和价值规律二者的作用密切联系在一起。市场资金供给多，利率低；反之，利率则高。故房地产金融市场利率的高低实际上是房地产金融市场松紧的体现。当然，房地产金融市场利率的高低也并非完全单纯由资金供求规律决定的，它与一定时期的社会经济状况、国家政策以及大众心理相联系，尤其与土地价值的增值幅度联系紧密。当土地增值较大时，即使较低利率的房地产金融商品(如土地债券等)也具有较强的融资能力；当经济发展不景气时，一些游资会从工商业转向房地产金融市场，致使房地产金融市场交易较旺。如美国、日本等国家在资本主义发展过程中，为发展农民土地所有制(自耕农)，鼓励人们占有和扩大土地规模，不仅实行土地低价政策，而且还以土地为信用基础，向需要资金的农民提供土地买卖长期贷款，从而使自耕农数量大大增加，到目前日本还有80%以上的自耕农。
房地产金融在土地资源管理中的特殊特征：
(1)债权可靠，较为安全
这是由土地的特点所决定。其一，土地位置固定，不能移动。一般的商品都具有可移动性，而土地固定在一定的地方，位置不能移动。一旦债务人不能履行债务，债权人可以通过对土地的处置来保证债权的实现。其二，土地具有自偿性。受信人可以通过对土地的经营不断地获得收入，从而具备不断还本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地资源是有限和不可再生的，而土地的需求却随着生产力的发展和人口的增加不断上升，因此，土地价格处于不断上升的趋势。
(2)贷款偿还期限较长，利率较低
以土地为抵押而融通的资金多用于土地开发、改良、基础设施建设等方面，这些项目都是长期项目，一般需要1-5年，资金的占有时间比较长。因此，以土地为抵押进行贷款，偿还期一般要长些，利率要相对低一些。借款偿还期短则3一年，长则20-30年至40-50年不等。贷款利率一般不超过年利5%，带有较大成分的优惠和政府扶持性质，与一般的商业银行贷款有差别。
(3)运营债券化
一般有价值的财物，如金、银和其他物品，作为抵押担保品可以交给债权人保管，同时这些财物便于分割，且为大多数人需要，本身可以在较大的范围内流动。而土地不同于一般有价值的财物，由于其具有固定性，且分割困难，因而流动范围受到很大的限制。以土地作为抵押的担保物，发行债券，实际上也就相当于把土地财产变成可以分割可以流动的财产，必然扩大其流通范围。
(4)债权人、债务人权利上的非对称性
在土地抵押贷款契约到期之前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务，而债务人在契约到期前可以随时偿还债务并保留收回抵押土地的权力。若债务人逾期不能还清本息，则抵押的土地归债权人，即债务人被取消了土地的赎回权。
(5)房地产金融制度必须由专门的机构来推行
房地产金融业务一般需要政府扶持。由于农业收益低，生产周期长，风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行房地产金融制度。如在美国上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；在德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；在日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。
3房地产金融在土地资源管理中的应用前景
3.1土地资源的产权将明晰化
只有建立新型明晰的土地使用权、收益权处置权等各项权能,才能使房地产金融市场的完善,存量土地资产的盘活成为可能。
3.2各项法律、法规制度将逐步完善
当前,我国土地资源市场还不完善,在土地流转过程中还有许多无视国家法纪的行为,土地资源资产的流失现象还存在,所以要尽快制定土地抵押法等相关法规。同时,各地面临的房地产金融风险还比较突出,因此必须加强房地产金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融风险，加大金融监管、土地资源管理的力度。
第8篇
摘要：房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
关键词：风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。
2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。
3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。
4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。
5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。
信贷审批人员应在审批环节严格把关。
一是分析项目是否符合国家宏观政策;
二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;
三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;
四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;
五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;
六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
【参考文献】
[1]孙永玲:中国房地产金融战略实施[M].机械工业出版社,2005.
第9篇
【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。
【关键词】房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
第10篇
【关键词】房地产 上市公司 资本结构 影响因素
资本结构（Capital Structure）是指企业各种长期资本来源的构成和比例关系。通常情况下，企业的资本由长期债务资本和权益资本构成，资本结构指的就是长期债务资本和权益资本各占资本总额多大比例。企业的资本结构直接或间接地影响着企业的资本成本、市场价值和治理效率，因此如何利用有限的资源进行优化配置，为企业创造价值最大化，是企业在投资决策中需要考虑的关键问题。房地产行业是典型的资本密集型产业，具有建设周期长、资金周转慢和易受政策影响等特征。我国房地产企业普遍存在资产负债率较高、融资渠道单一、过分依赖银行借款、短期借款比例大于长期借款比例、融资结构不合理等现象。一旦出现资金链紧张或断裂，将严重影响企业的长远发展。
本文试图在已有研究成果的基础上，就沪深两市的房地产上市公司资本结构影响因素作实证研究，以期对优化我国房地产企业资本结构，促进房地产行业健康长远发展提供一些参考。
一、研究假说
1.企业规模。规模较大的企业更倾向于且有能力实施多元化经营或纵向一体化，以分散经营风险，均衡利润，从而为企业带来稳定收益。此外，规模较大的企业商业信用更好，更容易通过举债获得资金。因此，与规模小的企业相比而言，规模大的企业经营更为稳定，具有更低的预期破产成本，可以更多地负债。
H1：企业规模与资本结构正相关。
2.盈利能力。根据梅叶斯和梅吉拉夫提出的优序融资假说，企业融资一般遵循的顺序为：内源融资、负债融资、权益融资。因此，盈利能力较高的企业可能使用保留盈余（张凌、胡未熹，2006），次而发行债券。相反，盈利能力较低的企业内部盈余不足，往往会选择多发行债券，因而企业负债比例过高。
H2：企业盈利能力与资本结构负相关。
3.企业成长性。成长性较高的企业的特征之一是投资速度快于利润增长速度，因而需要大规模筹资，而处于成长期的企业盈余往往不多，仅仅依靠内部融资是不够的。此外，成长性高的企业未来前景往往被看好，增发新股可能会引起股权的稀释，因而不为所有者看好。在这种情况下，债务融资优于其他融资方式。
H3：企业成长性与资本结构正相关。
4.所得税。根据税法规定，利息允许在税前列支，由于利息费用而减少的支出被称为税盾。股利则不能在税前扣除，因此当企业存在所得税时，由于负债的“抵税作用”使得债务实际成本小于权益资本成本。就是说，企业负债比例越高，税盾收益越大，企业价值也越大。
H4：税盾与资本结构正相关。
5.非债务税盾。非债务税盾主要是指债务以外的因素对企业的税收减免作用。根据税法的规定，折旧、亏损递延等非债务类税盾也可以在税前列支，同样具有抵税作用。因此，当企业存在非债务税盾时，企业可以减少负债融资。因此非债务类税盾越大，负债比例越小。
H5：非债务类税盾与资本结构负相关。
6.资产担保价值。企业管理层掌握的内部信息比外部投资者多，这种信息不对称导致了在进行股权融资时产生额外的成本。有形资产的担保可以保护债权人，减轻由于信息不对称引发的风险。因此，公司有形资产越大，资产担保价值越大，越有利于企业进行负债融资。
H6：资产担保价值与资本结构正相关。
7.短期偿债能力。流动比率和速动比率是反映企业偿债能力的常用指标。企业流动性比率越高，流动资产越多，表明企业的到期偿债能力强，会支持较高的负债比率，在这种情况下，短期偿债能力与资本结构正相关；另一方面，流动资产较多的企业可能会将其用来进行投资和经营活动，相应减少负债比率，此时短期偿债能力与资本结构负相关。
H7：短期偿债能力与资本结构负相关。
8.股权结构。我国目前仍处于转轨经济时期，上市公司中普遍存在偏好股权融资、股权高度集中、国有股“一股独大”的现象。大股东为了保证企业的绝对控制权，出于自身利益的考虑，往往会采用债务融资的方式而不发行新股。
H8：股权结构与资本结构正相关。
二、研究方法
本文主要采用混合面板数据进行实证研究。相对于截面数据和时间序列数据而言，面板数据可以从多层面进行分析，减少解释变量之间的多重共线性带来的影响，使研究更为有效。本次研究将采用统计分析软件Stata10.0进行面板数据模型的实证分析。
1.样本选择。本文数据主要取自CSMAR数据库，选择2003年以前在沪深上市的房地产企业为研究对象，样本区间为2003―2011年。由于本研究开展时，各大房地产开发企业2012年年报尚未完全公布，因此，2012年数据未能包括在研究范围之内。
选择2003年作为样本公司的初始时点，是因为我国房地产行业自2003年以后一直处于高速运行。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）将房地产确定为支柱产业，自此开始，住房的公共产品特性被削弱。2003年《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税字〔2010〕121号）第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题，国家随后也实施了一系列的宏观调控政策，收紧了银行贷款条件，房地产行业开始转向信托等其他融资渠道，结束了1998―2003年间与银行的“蜜月期”。所以说，2003年是一个分水岭，研究2003年以后我国房地产企业的融资结构更具现实意义。
样本公司的具体筛选过程如下：（1）在CSMAR数据库中按证监会行业分类为“房地产业”代码为J01（房地产开发与经营业）的所有样本，共144个。本文主要选取从事房地产开发与经营的上市公司进行研究。（2）本次研究选择在2003年以前深沪A股市场上市的房地产企业，在此时点之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究将ST公司全部剔除，以免影响实证结果的可靠性。（4）样本公司在2003―2011年间主营业务必须一直为房地产开发与经营业务。因此将剔除在此期间主营业务非房地产开发的企业（限于篇幅，有关样本清单、变量表和统计结果数据表均略，编者注）。根据以上原则，最后筛选出样本共36个，包括如万科、招商地产、中粮地产、深长城、泛海建设、绿景控股、银基发展、渝开发、光华控股、莱茵置业、粤宏远、阳光股份、亿城股份、名流置业、北京城建、天房发展、首开股份、金地集团、东华实业、栖霞建设、金丰投资、新黄浦、浦东金桥、外高桥、陆家嘴、天地源、中华企业、珠江实业、上海新梅、苏州高新京能置业、世茂股份等等。
2.变量设计。本次实证分析选择资产负债率（LEV，总负债/总资产）作为因变量，反映资本结构的总体特征。相关自变量的选取及说明如下：
企业规模：总资产的对数[SIZE，LN（总资产）]。
盈利能力：总资产报酬率[ROA，息税前利润×2÷（期初总资产+期末总资产）]。
企业成长性：主营业务收入增长率[GROW（本年主营业务收入-上年主营业务收入）÷上年主营业务收入]。
所得税：实际所得税税率（TAX，实际缴纳所得税÷税前利润）。
非债务税盾：固定资产折旧占总资产的比重（NDTS，固定资产折旧÷总资产）。
资产担保价值：有形资产占总资产的比重[TANG（固定资产+存货+在建工程+投资性房地产）÷总资产]。
短期偿债能力：速动比率[QR（流动资产-存货）÷流动负债]。
股权结构：前十大股东持股占总股数的比例（SHARE，前十大股东持有股数÷总股数）。
三、实证结果分析
1.变量描述性统计分析。本次研究的样本公司共计36家，共36个截面，时间跨度为9年，整体上为平行面板数据。对每年的资产负债率进行简单的描述性统计。根据有关统计表明，2003―2011年我国房地产上市企业的资产负债率均值普遍偏高，均超过50%，而且基本呈现出每年递增的趋势，说明资本结构存在一定的不合理性。
对所用变量分样本整体（overall）、组间（between）和组内（within）三种情况进行描述性统计分析，各变量均值、标准差、最小值、最大值、观测值的结果略。
2.自变量相关性分析。分析结果显示，短期偿债能力与资产担保价值之间存在显著负相关关系，从两者计算公式考虑，企业流动资产越多，反映短期偿债能力的指标速动比率也就越大，而固定资产相应就减少了，资产担保价值也就越小，因此两者负相关也是合理之中的。从整体上来看，其他变量间均不存在显著的相关性，因此可以将所有变量均纳入回归模型中。
3.面板数据模型的判定及回归分析。为确定合适的模型，本次研究对面板数据模型进行三次选择判定，分别为混合数据模型和固定效应模型的选择、混合数据模型和随机效应模型的选择、固定效应模型和随机效应模型的选择。其中：（1）混合数据模型和固定效应模型的判定方法为F检验；结果为F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合数据模型和随机效应模型，Breusch-Pagan检验；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效应模型和随机效应模型，Hausman检验；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。
由F检验结果可知，P>F=0.000 0，拒绝了混合数据模型假设，固定效应显著；由Breusch-Pagan检验的结果可知，P>chibar2=0.000 0，拒绝了原假设，表明随机效应模型优于混合OLS模型；由Hausman检验的结果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效应。因此，本文最终选用固定效应模型。根据回归结果，Prob>F=0.000 0，样本数据整体上具有统计意义，回归方程有效。在5%的显著性水平下，只有成长性（GROW）、短期偿债能力（QR）和股权结构（SHARE）是不显著的，其余变量均在5%水平上显著。因此资产负债率的回归结果为：
LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit
4.实证结果分析。实证结果表明，公司规模与资本结构在1%水平上正相关，说明规模大的企业经营更为稳健，承受负债带来风险的能力更强。盈利能力与资本结构在1%水平上负相关。实际所得税率与资本结构在5%水平上正相关，验证了负债的抵税作用会使得企业更倾向于提高负债比例。非债务税盾与资本结构在1%水平上负相关，说明当企业存在非债务税盾时会尽可能使用非债务税盾从而减少使用债务税盾。这些影响因素的实证结果均与原假设一致。
与原假设相反，本文得出资产担保价值与资本结构在1%水平上负相关。出现这一现象的原因，可能与房地产上市企业目前的“股权融资偏好”有关，资金是房地产企业生产和发展的关键，即使在偿债能力强的情况下，企业也会尽可能地进行权益筹资以筹集更多资金。此外，对于房地产企业，有形资产占总资产的比重原本就偏高，债权人在评估企业时可能会弱化了资产担保价值这一个指标。
实证结果还表明，企业成长性对资本结构的影响不显著，一方面是因为我国房地产企业自2003年以后一直处于高位运行；另一方面说明企业在进行资本结构决策时未能充分考虑公司长期发展的资金需求，缺乏长远规划。短期偿债能力对资本结构的影响不显著，反映了我国上市公司普遍存在的股权偏好问题。股权结构对公司资本结构影响不显著，一方面，大股东为了保证企业的控制权会倾向于负债融资，另一方面，大股东出于自身利益的考虑，会减少负债分散风险，所以两种情况均有可能出现。
四、结论与建议
本文以2003―2011年房地产上市企业为研究对象，对我国房地产上市公司资本结构影响因素进行了实证分析，得到了以下结论：公司规模与所得税和企业资本结构正相关；企业盈利能力、非债务税盾与资产担保价值和资本结构负相关；成长性、短期偿债能力与股权结构和资本结构不相关。根据上述研究结果，对优化公司的资本结构提出以下建议：
1.根据公司规模、盈利能力合理选择资本结构。规模大、盈利能力强的企业可以充分利用内部融资的机会和负债抵税的作用，优化企业资源配置。
2.充分考虑企业成长性的影响。我国房地产行业发展迅速，成长性普遍较高，企业在进行资本结构决策时应长远规划企业的资金需求。
3.合理利用非债务税盾。非债务税盾的使用不仅可以带来抵税的收益，而且可以使企业相应地减少负债规模，进而优化资本结构。
本研究存在的不足之处：本文仅考虑了微观层面的公司特征因素，个别因素、行业差异、宏观经济因素等不在研究范围之内。鉴于数据的可获得性，本文仅研究了房地产上市公司为样本，要进行全面的分析则应该包括非上市的房地产公司。这是有待今后进一步研究的方向。
（张其秀系副教授；沈璐为硕士研究生）
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第11篇
在企业的融资理论体系中，资本结构理论是关于企业资本结构、综合资本成本和企业价值三者之间关系的理论，是企业财务理论的核心内容之一，也是企业融资决策的理论基础。早期资本结构理论包括净收益观点、净营业收益观点和传统折中观点，早期的资本结构理论只是一些关于资本结构理论的简单认识，并没有形成系统的资本结构理论。现代资本结构理论开创性的研究始于Modigliani和Miller于1958年发表的《资本成本、公司价值与投资理论》一文，该论文探讨了公司资本结构与公司价值的关系，创立了MM资本结构理论，Modigliani和Miller也因此获得诺贝尔经济学奖。自MM理论创立后，几乎所有的资本结构相关研究都是对该理论基础的延伸和发展。20 世纪七八十年代，财务管理学者又提出了成本理论、信号传递理论、优选顺序理论以及控制权理论等理论，这些理论共同构成了现代企业融资基础理论。
（一）MM理论 1958年，美国财务学教授Modigliani和Miller提出MM理论，其基本结论为：在九项假设条件下，公司的价值与资本结构无关。公司的价值取决于其实际资产，而不是债务和股权融资的市场价值。Modigliani和Miller通过严格的数学推导证明了MM理论基本观点的两个重要命题。命题I：无论公司是否进行债务融资，公司价值等于公司所有资产的预期收益额按适合该公司风险等级的必要报酬率折现后得到的现值，即公司价值与资本结构无关；命题Ⅱ：公司的综合资本成本率与资本结构无关。MM理论的基本观点是在严格的假设条件下得到的，其中，最重要的假设之一是“公司在无税收环境中经营”，但在财务管理实务中，这一假设环境并不存在，因此，Modigliani和Miller对这一理论做出了修正。
1963年，Modigliani和Miller发表了《公司所得税和资本成本：一项修正》一文，在这篇论文中，考虑了所得税对公司资本结构的影响，提出了MM理论修正观点的两个命题。命题I：有债务公司的价值等于同等风险下无债务公司的股权资本价值加上债务带来的税收优惠，即公司价值与资本结构相关；命题Ⅱ：有负债公司的综合资本成本等于无负债公司的综合资本成本加上风险报酬率，风险报酬率也资本结构和所得税税率有关。MM理论的权衡理论认为公司的最佳资本结构点是债务融资带来的税收优惠和财务风险上升而导致的成本之间的平衡点。
（二）成本理论 成本理论通过研究成本与资本结构的关系而提出资本结构理论。Jensen和 Meekling（1976）认为，成本分为对股东的成本和对债权人的成本，其中，股东与经理层的利益冲突导致的成本是外部股东成本，而债权人面临的违约风险及破产成本等为债权成本。Jensen和Meekling认为，不同的资本结构下，这两种成本此消彼长，因此，公司最优资本结构应选择在两者之和最小的一个点。Jensen和Meekling的成本理论为资本结构的激励设计提供了理论基础。此后，很多学者借助于成本理论，从利益冲突视角对资本结构设计及优化进行了分析。Diamond（1989）分析了股东和债权人之间的利益冲突，他认为，处于成长期和成熟期的企业由于其已往的良好声誉可能更易于获得低成本的债务融资，而处于初创期的企业由于没有这种良好声誉可能只能选择股权融资或高成本的债务融资。
（三）优选顺序理论 Myers和Majluf（1984）提出了资本结构优先顺序理论。Myers和Majluf认为：在信息不对称时，企业将尽量避免通过发行普通股或其他风险债券进行融资；为使内部融资能满足企业的融资需求，企业事先需要确定一个目标股利比率；在确保安全的前提下，企业才会通过外部融资解决其融资需求，而且会优先选择风险较低的证券。即在信息不对称的条件下，企业偏好内部融资，如果需要外部融资，则偏好债务融资，再选择外部股权融资方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）对该理论进行了发展，从新增投资和融资的视角得出了与之类似的优选顺序融资理论。 Narayanan（1988）认为股票被高估的程度比负债大，因此，债务融资不会对股价产生不利影响。Heinkel和 zeehne （1990）则认为公司资本成本会导致新项目的吸引力变小，从而避免过度投资。Lucas和 McDonald（1990）提出了动态的优先顺序融资理论，该理论认为管理层倾向于在企业有了好的市场业绩后进行股权融资。
二、房地产上市公司融资现状
目前，我国房地产上市公司可以通过银行贷款、房地产信托、债券融资、股权融资、产业投资基金、租赁融资等方式融资，本文以资产负债率作为衡量企业资本结构和融资行为的指标。据多家机构统计截至今年3月的统计数据显示，2011年我国房地产上市公司资产负债率基本都在50%以上，资产负债率在50%以下的，仅有陆家嘴、海泰发展、ST重实、绿景地产、渝开发和S*ST天发等数家公司。在31家已披露信息的房地产上市公司中，上实发展的资产负债率最高，达到82%，保利地产、滨江集团、广宇发展、华远地产等几家公司的资产负债率也超过70%，万科A的资产负债率为67%。数据显示，房地产上市公司的资产负债率较往年均有较大提升。相比之下，2010年31家样本房地产上市公司的平均负债率为63.81%，而这个数据在2009年仅为59.92%。我国房地产上市公司的资本结构和融资行为仍然存在着一些问题：
（一） 融资方式单一，财务风险集中 虽然目前我国房地产上市公司可以选择多种融资方式，但由于各种融资方式都存在着一定的局限性，如信托融资和债券融资主体和制度限制严格，股权融资存在着成本高、周期长等限制，真正可操作的融资方式仍然比较少，尚未形成成熟的融资体系，银行贷款仍是房地产上市公司的主要选择。由于房地产行业在国民经济中所占的比重和重要地位，过于单一的融资方式不仅会增加房地产企业的财务风险，而且还会拉高商业银行乃至整个金融市场的金融风险水平。目前其他的融资方式，如房地产信托、产业投资基金等方式在我国的房地产融资市场的发展水平有限，这也是房地产企业融资创新点所在。
（二）房地产行业融资效率低下，资源配置不合理 房地产企业融资后，并不是以优化资源配置为导向来使用资金，市场上总是出现投资过热或过冷的现象，高空置率和供不应求的现象并存。房地产行业募集资金的效率仍然有待提高。
（三）房地产金融制度建设不完善，监管与调控不力 由于房地产行业的重要地位，国家不断地对房地产行业进行宏观调控，但效果仍然不理想。
三、房地产上市公司融资改善路径
针对我国房地产上市公司融资现状，尤其是存在的问题，提出以下改善路径：
（一）合理确定目标 资本结构决策是企业融资决策的重要方面之一。房地产上市公司融资改善的首先要对宏观经济环境、行业环境进行分析，结合企业的战略方向、投资项目、现金流的稳定性和风险水平确定合理的目标资本结构。房地产企业的目标资本结构并不是一成不变的，准确地讲，企业的资本结构应该是动态资本结构，以适应财务环境的适时变化。企业在选择融资工具时，可以利用可转换优先股、可转换债券及可赎回债券等弹性较好的融资工具，以保持弹性资本结构。
（二）优化资本结构 从目前我国房地产行业上市公司整体资本结构来看，优化资本结构是融资改善的必由之路。资本结构的优化包括两个方面：一是股权资本和债权资本比例结构的优化；二是股权资本内部结构的优化。房地产上市公司在资本市场的再融资可以实现这两个方面的优化。通过再融资，可以实现我国房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，引入新的素质较高的机构投资者，进而实现资本结构的优化，这样也有利于上市公司资本结构变动后管理绩效的提高。从资本运用的目的来看，企业融资是为了获取企业发展所必需的资本，而不是到证券市场上“圈钱”，所以企业还应树立“项目导向型”的融资理念，企业募集到的资金应投向于符合企业战略的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，避免资本的无效利用。
（三）创新融资方式 在发达国家，房地产融资方式很多，包括房地产投资基金、保险资金、养老基金、股票市场等，而这种融资方式的创新在我国比较少见，而且还存在着一些操作限制。目前，我国房地产企业的融资方式存在着一些困境，只有9家企业在海外上市，还有很多房地产企业还未上市，这说明，我国房地产企业的融资方式和融资能力在整体上不够强，因此，加快房地产企业融资方式的创新也很有必要性。房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券化作为融资创新方式还在探索之中，离具体操作还有一定距离。前文讨论的房地产投资信托、产业投资基金等融资方式，已经在理论上证明了其可行性，其操作的推行还有赖于国家政策的支持和企业融资创新意识的觉醒。
（四）完善证券市场制度 证券市场是我国资本市场的重要组成本部分，证券市场的健康发展是房地产上市公司融资理性发展的前提，因此，证券市场制度的创新和完善是企业融资优化的制度前提和保证。首先在监管上，我国可以借鉴发达国家证券监管的经验，综合运用政府监管和行业自律监管，重视行业自律，使证券市场监管更有效。其次，证券监管机构也需要对证券市场制度进行和创新和完善，上文提到的发达国家房地产融资方式也可以引入我国，但需要证券监管机构对其运用加以指导。
房地产上市公司的融资并不仅仅是单个房地产企业的问题，也关系到整个房地产行业、金融市场和政府监管部门的宏观调控，房地产上市公司的融资完善也需要多管齐下，共同优化。
参考文献：
［1］陈洪海、夏洪胜：《中国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析》，《特区经济》2006年第9期。
第12篇
摘要：房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题，并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。
关键词：地产金融 金融风险 金融体系
一、房地产金融的特征
二、我国房地产金融发展过程中的主要问题
(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性
我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。
(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢
在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。
我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。2005年12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。
(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系
目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。
三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议
(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向
实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。
(2)实行我国双线并行的房地产政策
建议政府执行双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。
(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道
我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。
当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。
(4)完善房地产金融法律体系和监管机制
首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。
参考文献：
[2]杜光平.中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，2005.
第13篇
论文关键词：房地产公司资本结构公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
第14篇
房地产业也是资金密集型行业，房地产企业资金的主要来源仍来自银行信贷。然而近些年来国家针对房地产市场的过热问题频繁出台政策，其中银行信贷成为了国家宏观调控政策的监督重点：从2003年央行下发的“121文件”，到2005年银监会公布的“212号文件”；从央行上调房贷利率，再到限购政策的大力实施，直接导致了购房者对房地产的观望和推迟购房计划的态势的加强。因此，在传统的融资渠道（银行信贷）受国家宏观调控政策的打压下，大量的房地产企业经受着销售资金回笼漫长与融资难度加大的双重压力，房地产市场也因此从“春天”进入了“冬天”。根据国家统计局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全国房地产开发景气指数为99.87，这是该指数两年多以来首次跌破100大关。纵观我国目前金融市场的现状及国家宏观政策的影响，房地产企业要想求得生存与促进发展，就必须比以往的任何时候更加全面深刻地了解金融市场环境及政策背景，时刻保持与金融机构的沟通，根据自身实力、资金持有状况和企业的发展目标三个方面来合理规划企业的资金使用情况。同时，我国政府应加紧探讨融资新渠道的研究，加紧出台有利于房地产融资渠道发展的政策及措施，实现融资渠道的多元化，以解决目前房地产企业融资渠道单一化的现状，进而促进我国房地产行业的健康发展。
二、房地产企业融资成本分析
本文选取2001-2010年深沪A股市场的房地产行业上市公司为样本数据。在总计为103家房地产类公司的基础上删除了十年间被ST、*ST等实行过特别处理和财务状况异常的公司和财务数据不全的公司，最后得到了30家深沪A股房地产上市公司，其中深交所的房地产上市公司共23家，上交所的房地产上市公司共7家，见表1。本文所使用的财务数据主要来源于深交所和上交所网站公开披露的2001-2010年间公司年报中的主要财务指标及财务报表，即资产负债表和利润分配表，其中被研究的数据均属于合并报表的数据。由于这些报表均经过注册会计师审计，因而认为所研究的数据是真实可靠的。此外，本文部分数据来源于股票查询软件“大智慧”，并通过计算整理得出。
（一）债务融资成本 债务融资成本用公式表示为：
债务融资成本=债务融资筹资成本+债务融资资本成本
其中债务融资成本可再分为短期借款融资成本和长期借款融资成本，由此，长、短期借款的融资成本的计算公式分别为：
短期借款融资成本=短期借款的筹资成本+短期借款的资本成本
长期借款融资成本=长期借款的筹资成本+长期借款的资本成本
在计算长、短期借款的融资成本时，将二者的筹资成本均定为企业所需缴纳的贷款手续费，数据为1.6%；二者的资本成本以央行2001-2010年间的住房开发长、短期贷款平均利率为准（见表2）。
（二）权益融资成本 权益融资成本包含了权益融资的筹资成本和权益融资的资本成本两部分。在计算权益融资成本时，将企业在股票发行时支付的发行成本定为其筹资成本，数据为2%；将30家房地产上市公司历年的分红率定为权益融资的资本成本。30家房地产上市公司历年分红率的计算公式为：
分红率=分红派息总额/股票市值
根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》【国税发（1997）198号】的规定：“股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配”，因此，本章分红派息总额的计算公式为：
分红派息总额=现金股利+红股股利
股票市值=股价×股票总股数
（三）融资成本 具体为：
（1）融资成本的计算公式。根据债务融资成本和权益融资成本的计算结果，现计算30家房地产上市公司历年的综合融资成本（简称融资成本），计算公式为：
融资成本=债务融资额/总融资额×债务融资成本+权益融资额/总融资额×权益融资成本
其中总融资额=债务融资额+权益融资额；债务融资额=长期借款+短期借款；权益融资额为实收资本。
（2）融资成本计算结果分析。根据表3的数据显示，可以得出如下分析结果：一是融资成本的时间趋势分析。这样的变动趋势表明，除与国家的宏观调控政策相关外，融资成本的变动也与30家房地产上市公司历年选择的债权融资组合相关。融资成本为二者的加权平均值，计算后综合融资成本整体上均低于债务融资的单项融资成本。这说明了企业通过合理运用融资组合可以有效降低融资成本。二是融资成本的数值分布分析。在对30家房地产上市公司十年融资成本均值进行排序后，从数值分布中可以看到，在30家房地产上市公司中，融资成本均值在5%以下的共14家，5%-6%间共5家，6%-7%间共11家，其中融资成本均值最低的公司为绿景控股，数值为2.26%；融资成本均值最高的公司为金地集团，数值为7%。这样的数值分布体现出，大多数房地产上市公司的融资成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集团的融资成本为7%，此外，深振业A和深长城的融资成本均为6.92%，数值接近7%，各区间内的数值差距不显著，整体数值分布较均匀。三是融资成本的公司差异分析。对融资成本均值为最低值的绿景控股和融资成本均值为最高值的金地集团比较后发现，绿景控股历年的融资成本均未高于5%，历年的融资成本均低于30家房地产上市公司融资成本十年均值。而金地集团历年融资成本数值显示为：2001年融资成本为最低值，数值为4.86%；2002年至2004年的融资成本开始上升，从2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融资成本虽有下降，但到2007年，融资成本已上升至十年间的最高值8.27%。2008年此数值降低至7.59%，但2009年融资成本又回升至7.7%。2010年此数值降低到了6.84%。因此金地集团融资成本的整体表现为，除2001年的融资成本在5%以下，其余九年的融资成本均高于30家房地产上市公司融资成本十年均值。根据两家公司的债务融资成本、权益融资成本和融资额的数据显示，绿景控股的债务融资成本十年均值为7.84%，权益融资成本十年均值为0。在融资额上，除2006年以外，其余年份中公司的债务融资额均比权益融资额低，其中2008年和2010年债务融资额均为0，这说明绿景控股的资本结构中权益融资占主要位置。而金地集团的债务融资成本十年均值为7.81%，权益融资成本十年均值为4.42%，其中二者数值均高于30家房地产上市公司的债务融资成本和权益融资成本的十年均值。在融资额上，金地集团的历年债务融资额明显高于其权益融资额，因此这说明与其权益融资成本相比，金地集团十年间的主要融资成本支出来自债务融资成本。
对绿景控股来说，由于公司十年间未进行任何分红派息导致了企业较低的权益融资成本，又由于企业的融资资金主要来自权益融资，因此企业形成了较低的融资成本。对于金地集团来讲，由于企业的债务融资成本和权益融资成本均高于30家房地产上市公司的二者十年均值，并且企业的资金来源主要依靠债务融资，因此直接导致了金地集团融资成本的偏高的结果。
三、结论
房地产企业融资成本的变动主要源于企业选择的债务融资和权益融资在资本结构中的所占比重。其中，债务融资成本的变动直接受国家历年宏观调控政策的影响，是国家宏观调控政策的产物；而权益融资成本主要与企业向股东发放的股利分配有关。但是长期以来我国大多数房地产上市公司都采用了不分红、低比例分红或以送、转股形式分配股利的做法，股利支出极低，导致企业的权益融资成本明显低于债务融资成本，因而体现出了权益融资成本的成本优势。通常情况下，将二者安排在相对合理的比重下，才会形成合理的资本结构，才会产生出最低的融资成本。也就是说，如果企业选择过多的债务融资，由于债务融资属负债，须考虑到期还款问题，将会成为企业较重的财务负债，甚至会影响到企业的生存与发展；反之，如果企业选择过多的权益融资，很可能会影响到企业的控制权和所有权，进而稀释企业大股东的权利，这很不利于企业的未来发展。因此对于房地产企业来讲，应认真研究债权融资的融资组合问题，并将其作为企业实施战略决策的先决条件来认真对待。
参考文献：
[1]陈灿：《债务危机背景下中国房地产融资风险问题研究》，吉林大学2011年硕士学位论文。
[2]陈小悦、徐晓东：《股权结构、企业绩效与投资者利益保护》，经济研究》2001年第11期。
第15篇
关键词：公允价值计量 上市公司 利润
一、引言
2006年财政部了新的会计准则，并于2007年1月1日起在上市公司范围内率先施行。新会计准则的一大亮点就是在很大程度上引入了公允价值计量。在我国目前大量金融工具涌现的经济环境下，历史成本计量已经越来越不能满足我国报表使用者的信息需求。公允价值计量模式的引入，既符合国际会计计量的发展趋势，也适应了我国经济发展的客观要求。按照新会计准则，上市公司利润表中设置公允价值变动损益科目，以综合反映交易性金融资产、投资性房地产等公允价值变动对上市公司当期损益的影响。虽然只是对潜在损益的确认，却更能体现出会计信息的相关性，使会计信息更加真实地反映企业的经济实质。截止2009年4月30日上市公司2008年年报相继公布，从年报中可以看出，公允价值计量模式在金融工具、投资性房地产、债务重组这三个方面的应用较多。本文就结合上市公司2007年、2008年以及2009年半年度的财务报告，对这三个方面进行研究，并用实际案例来加以分析，探讨公允价值计量对我国上市公司利润的影响。
二、公允价值计量对上市公司利润的影响分析
（ 一 ）拥有金融资产上市公司在《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》中，可供出售金融资产和交易性金融资产主要应用公允价值计量，对于交易性金融资产，其初始确认时按公允价值计量，相关交易费用直接计入当期损益。在资产负债表日，企业应将交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益。因此，这一举措会对那些拥有大量交易性金融资产的上市公司产生极大的影响。如果当期股票或债券的价格大幅上升，公司当期利润就会大幅增加。对于可供出售金融资产，初始确认时应按公允价值计量，但可供出售金融资产的相关交易费用应计入初始入账金额；资产负债表日按公允价值计量，但其公允价值变动计入所有者权益。因此，可供出售金融资产公允价值在持有期间的变化，只会影响资产和所有者权益，最终处置时才会影响当期损益。
（ 二 ）持有投资性房地产上市公司根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，当企业将非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，该项房地产以转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产――成本”科目。如果转换日的公允价值小于账面价值，将差额借记“公允价值变动损益”科目；反之，计入“资本公积――其他资本公积”科目。当企业将采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，直接将二者差额确认为当期损益，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。在原会计准则中，上市公司因投资性房地产的升值带来的利润并不列在报表中，而新会计准则将公允价值与原账面价值之间的差异计入当期损益，上市公司的投资性房地产溢价将在账面上得到充分体现。如果企业采用公允价值计量投资性房地产，在其公允价值上升的情况下，企业的资产和利润都会增加。
（ 三 ）债务重组上市公司《企业会计准则第12号――债务重组》对企业的利润影响，主要源于公允价值计量模式的采用。新准则明确规定，债务人以现金清偿债务的，应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；债务人以非现金清偿债务的，应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值总额之间的差额，确认为债务重组的利得，计入当期损益；当债务转为资本时，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；修改其他债务条件的，债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值最为重组后债务的入账价值，重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益。
三、公允价值计量对上市公司利润影响的案例分析
（ 一 ）金融资产公允价值变动损益对利润的影响 在新会计准则中，可供出售金融资产和交易性金融资产都采用公允价值计量方式，其公允价值变化分别计入权益表和损益表。可供出售金融资产公允价值变动计入所有者权益，如果将其出售，之前潜在于所有者权益中的巨大利润便会呈现在年报上。由于其间接地影响利润，所以，本文在分析可供金融资产公允价值变动对利润的影响时，用持有期的可供出售金融资产公允价值变动对股东权益的影响来间接说明。用股东权益变动表中的能够确切计入股东权益金额的可供出售金融资产公允价值变动净额，来代表可供出售金融资产公允价值变动额，这样就有针对性的用单一的一项来分析其影响程度。从（表1）中可以看到可供出售金融资产公允价值变动占股东权益的比例。中国人寿、中国平安、中国宝安、博瑞传播四家上市公司，这项比例在2007年至2009年这三年中都比较大。如在2007年市场行情上涨时，四家上市公司的这项比例分别是37.9%、35.43%、4.56%、12.03%；由于公允价值计量能及时的将市场变化对业绩的影响反映在表中，2008年的金融危机严重的影响了这项资产的转换，四家上市公司的这项比例出现了负数，分别为：-45.73%、-60.37%、-11.59%、-10.50%。仅从比例的数值来看，可供出售金融资产公允价值的变动对股东的权益的影响比较大。但是，对于另外一些上市公司，如招商地产在2007年至2009三年间这项比例无论是正向还是负向的变化，其绝对数值都非常小，几乎接近于0。由此，可供出售金融资产公允价值变化对于不同性质的企业，其影响程度不同，但由于根据市场变化来计量，所有的变化都会程度不同地表现出来。对于交易性金融资产，其持有期间由公允价值引起的变动计入当期损益，将直接影响到上市公司当期利润。（表2）将各上市公司期末的交易性金融资产公允价值变动从上市公司年报中单独提取出来，并计算其所占当期净利润的比例。同样，对于不同性质的企业显示出了差别，这取决于上市公司交易性资产占其总资产的比例。如中国人寿、中国平安的交易性金融资产所占的比重较大，2007年这两家上市公司交易性金融资产公允价值变动与净利润的比例分别为-22.57%和44.68%，同样2008年和2009年这个比例仍然占到了非常大的份额，对其利润影响程度较大。但对于交易性金融资产公允价值变动对净利润影响程度较小的上市公司，如（表2）中的工商银行、浦发银行、建设银行、交通银行这四家银行，其公允价值变动损益只占其当年净利润的0.1%~1.4%。从整体上来讲，交易性金融资产公允价值变动对银行业利润的影响相对较小，没有出现大的波动。
（ 二 ）投资性房地产公允价值变动对利润的影响新会计准则中最显著的变化就是增加了“投资性房地产”的计量方式――公允价值。这一属性的采用对房地产企业、特别是房地产类上市公司的影响是深远的。原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，升值与否并不能体现在报表中。然而，近几年物业升值迅速，上市公司如果采用公允价值计量其投资性房地产，必将在很大的程度上提高其当期利润。但统计数据表明，并不是所有的上市公司都青睐于公允价值计量方式。本文只统计了140家最可能持有投资性房地产的房地产类上市公司的数据见（表3）。在（表3）中，2007年我国140家房地产上市公司中只有3家率先对投资性房地产采用了公允价值计量，即金融街（000402）、金宇车城（000803）以及津滨发展（000897）。2007年还有36家房地产上市公司的财务报表附注中也出现了“公允价值变动损益”科目，但这只是针对其金融资产改变了计量方式，并不是对其投资性房地产改变计量模式。这种状况的出现必定有一定的原因，例如，业绩较好的公司为了保持业绩的稳定性和防范利润波动的风险而不轻易采取公允价值计量模式；我国目前缺乏单独的公允价值准则及相关指引，在没有活跃市场报价的情况下，由于计量方法的不确定而使一些公司不采用公允价值计量；历史成本计量方式向公允价值计量模式的转换是一种“单行道”的转换模式，这使得公司转换后的政策灵活性变小，不少公司因而不采用新模式。以上统计的只是我国房地产类上市公司采用公允价值计量的情况，下面就全部上市公司的投资性房地产公允价值变动损益对利润的影响试举例进行分析。表4中，金融街（000402）、津滨发展（000897）以及金宇车城（000803）的主营业务都为房地产开发，属于房地产类上市公司，后面4家上市公司属于非房地产类上市公司，但是都对投资性房地产采用公允价值计量。金融街（000402）2007年投资性房地产公允价值（169661.09万元）占其2007年净利润（200482.61万元）的84.63%，所占比例很大；2008年受金融危机的影响，其投资性房地产公允价值变动损益为-6521.79万元，同年其净利润也由2007年的200482.61万元减少到2008年的103884.47万元；在2009年市场回升后，其投资性房地产公允价值变动损益有了很大回升，2009年前半年就达到79084.83万元，可见，投资性房地产公允价值变动损益对金融街的利润产生了很大的影响。同样是房地产类上市公司的津滨发展（000897）也存在类似的状况，2007年投资性房地产变动损益占到其净利润的19.6%。由此可以看出，投资性房地产公允价值计量模式对房地产类上市公司利润产生的影响比较大。对于非房地产类上市公司，如深发展A（000001）2007年的投资性房地产公允价值变动损益只占其当年净利润的1.6%；2008年受金融危机的影响，其公允价值变动损益和净利润均有下降；2009年前半年，其净利润已达到231138.9万元，投资性房地产公允价值变动损失（491.1万元）只占其利润总额的0.21%，显得微不足道。沱牌曲酒（600702）也有相类似的情况，2007年、2008年以及2009前半年的投资性房地产变动损益分别只占到其当年净利润的0.22%、0.13%、0%。通过对上面房地产类和非房地产类上市公司的分析可知，投资性房地产公允价值计量对利润的影响，依据投资性房地产业务占其总业务量的比例不同，对其利润显示出不同的影响。截至2009年4月28日披露的数据，两市共有560家企业涉足投资性房地产领域，但很少有上市公司因投资性房地产价值的变化，影响到了当期业绩。因此，从全部上市公司这个大范围来观察，投资性房地产对上市公司的利润的影响仍然较小。
（ 三 ）债务重组利得计入当期损益对上市公司利润的影响 新会计准则规定公司进行债务重组时所支付的价值与账面价值的差额计入损益，这样，使得债务重组负担严重的公司可能通过债务重组行为增加当期利润。一旦债务得到全部或部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中。这将成为一些公司包括ST公司当作改善当期业绩、卸去包袱的捷径。在已宣布2007年、2008年以及2009年年中报告业绩翻身的公司中，通过债务重组实现扭亏为盈的不在少数。2007年通过债务重组获得利润增加的上市公司，如ST通科（600862）公司披露的信息，称其2007年与南通工行、兴业银行、粤财公司进行债务重组取得债务重组收益，使得2007年营业外收入比2006年发生数增加67081399.66元，增长了1047.27%，其中通过债务重组的方式实现了债务重组收益49352900.36元，占其营业外收入的67.2%，至此ST通科公司顺利实现扭亏为盈。2008年进行债务重组的上市公司，如，ST百花（600721）在2008年7月2日对债务重组进行公告。2008年6月27日，其与中国建设银行新疆分行签订了《减免利息协议》。双方约定，公司在2008年6月30日前偿还借款11400000元的本金后，建行新疆分行营业部同意减免公司截至2008年3月20日的3963544.87元欠息。只此减免欠息一项就给ST百花带来债务重组收益3963544.87元，占其2008年营业外收入的51.2%，在2008年经济形势相对较差的情况下其实现了净利润6871220.75元，而2007年经济形势利好的情况下其净利润只有5774796.51元。由此，可以看出债务重组对其2008年的利润产生了不小的影响。2009年进行债务重组获得利润增加的上市公司，如ST达声（000007）在2009年1月5日对债务重组进行公告。公司与东富资产管理有限公司于2008年12月29日签署《债务重组合同》就公司欠该公司债务79310248.92元（其中本金5600万元，利息23310248.92元）达成重组协议。公司在截止日前能偿还4965万元的债务，将豁免借款利息，即可获得债务重组收益79310248.92元。ST达声公司2009年1-6月的净利润只有28201849.22元，而79310248.92元的债务重组收益几乎相当于其前6个月净利润的3倍。因此，可以推断这笔债务重组收益必将会对ST达声公司2009年当期的净利润产生举足轻重的影响。
四、结论
通过对2007年至2009年上市公司在实行公允价值计量后的财务报表的研究，可以明确的看到公允价值计量对利润产生了影响。公允价值计量能快速地将市场和价值的变化尽量准确的体现在上市公司的财务报表当中，比历史成本计量能更好的体现出会计信息的相关性，为报表使用者提供了更加贴近市场现值的会计信息，更有助于报表使用者做决策。因此，随着我国市场经济的发展，新的计量方式必然会起到更重要的作用。但如今再一次启用公允价值计量模式仍然还会在应用中存在一些问题，如我国证券交易等市场还不成熟，绝大多数资产的公允市价获得的可靠性问题仍然存在；公允价值的运用较历史成本在技术上和会计人员素质方面提出了更高的要求，表现为可操作性的问题；由于公允价值计量对利润的影响比较明显，难免会有上市公司利用此时机来虚增利润，误导报表使用者。因此，在这一点上，财务报表使用者要全面的看待收益，关注上市公司利润取得的连续性。虽然在公允价值应用中还存在诸多问题，但是随着资本市场的完善，会促使上市公司更多的选择金融工具，而房地产业的规范与调整也会使房地产市场的价格更加真实和易获得。今后上市公司的经济活动将越来越多地涉及到公允价值的使用，还会体现出对利润的影响。
参考文献：
［1］罗胜强：《公允价值计量对我国银行业的影响分析》，《会计研究》2006年第12期。
［2］陈丽等：《公允价值再次引入对上市公司的利润影响探讨》，《经济论坛》2008年第8期。
［3］王永利：《新会计准则对上市公司利润的影响分析》，《北京交通大学硕士学位论文》2008年。
［4］侯彬彬：《公允价值计量属性对企业财务状况及经营成果的影响分析》，《吉林大学硕士学位论文》2007年。
