房地产测绘论文范文

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第1篇

摘要:房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段,能有效地规范房地产市场的交易行为,提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益,而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。

关键词:房地产论文投稿,房产测绘,风险,质量控制

一、房产测绘的内容

进行房地产测绘一般为对房地产的产权拆迁和交易管理,开发、产籍管理等实施鉴定和仲裁,收费和征税及评估,且还核查房地产的管理之中的基本资料和数据以及表格等有关资料。房地产的测绘通常包含房地产项目的测绘以及基础测绘2个方面。对于房地产实施基础测绘通常为在一个大的区域范围里给房地产构建整体且系统的平面管控网。对于房地产实施项目测绘就通常为对房地产关于开发和经营及权属管理等实施分丘与分户平面图的测绘。而且也包括对房地产的有关数据和薄、册、表及图等不同内容作的测绘。对于对房地产实施的项目测绘有着十分重大的影响,可直接影响房地产的权属拆迁和开发,交易和管理等有关工作的有效开展。进行房地产的项目测绘,土地与房屋的权属有关证件附图的测绘为最重要和最具有现实意义的一项房产测绘内容。

二、推进房产测绘管理的必要性

1、推进房产测绘管理能提高测绘工作的准确性和科学性,提高工作效率。众所周知,房产测绘工作较为繁琐,数据的测量、存储与处理均可能产生许多误差甚至错误,工作效率低下。而将管理理论引入房产测绘工作之中,能有效的提高工作效率,使相关的数据资料整理和检查更加快捷。

2、推进房产测绘管理,能更好的理解和融入现代化的管理手段和方法,为其他领域提供了一个不错的先例。房产测绘管理的进一步发展,能有效的揭示出房产系统中各因素的相互制约关系,并且结合计算机超强的信息处理能力,提升工作质量,为其他领域的发展提供借鉴。

3、推进房产测绘管理,能更合理的处理和利用管理数据,适应了时代迅速发展的要求。测绘管理工作能较好的保留历史数据,同时提升这些数据的利用率。

三、房产测绘产生风险的原因

由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。

1、房产测绘领域的法律法规不够完善

国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,测绘工作走向市场,还有待出台详尽、统一的技术操作细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。

2、房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现

房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量巨大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。

3、房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差

由于房产测绘专业性强,对非专业人员而言,即便进行公示,也只能知道结果而不知就里,在社会监督方面效力较差。并且,测绘结果一旦出具,马上作用于房屋买卖,进入市场操作,测绘错误往往是在事后才被发现,这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生,如果内部质量保证体系不健全,出现差错的概率就会较高。

四、房产测绘质量控制措施

1、加强房产测绘单位的资格审查认证管理

进行房产测绘必须由具有资质的单位进行,对于这个标准不能降低。目前对从业技术人员的审查尚未做到联网,有些从业人员存在一证多报的现象,有些还存在跨省市申报。对于从业人员的造假可以通过要求企业诚信声明,声明本企业房产测绘人员无人员造假,也可以采取长期公示被举报弄虚作假的要取消资质。对于装备要认真审核,实行年检并对设备进行编号管理。要根据市场容量情况,保证房产测绘质量,不能过早地开放市场,房产测绘市场化会引起价格竞争,不同房产测绘单位的相互压价促进了市场价格竞争机制的形成,但是无序的价格竞争会导致房产测绘质量的下降。

2、对房产测绘单位强化质量意识

测绘单位的每一位领导及员工都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展,要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。房产测绘的从业技术人员要树立诚信、守法、公正的理念,切实维护消费者的利益,但也不能损害开发商的合法权益,坚持实事求是的态度,树立良好的职业道德,按照相关法规的要求,进行房产测绘工作。房产测绘从业人员要不断提高判断能力,凭借掌握的技术方法、理论知识,科学地处理问题。

3、制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件

新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分,确定了原则。在目前市场经济条件下,对于基础测绘和市场类测绘项目操作中,存在界限不够确切和模糊的地方,需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍,专门进行基础测绘服务,退出目前市场竞争,专注于公共服务产品生产,同时对市场竞争测绘产品进行划分,制定包括中长期发展规划在内的政策文件,提供公开的测绘市场信息,为市场主体营造公平竞争的透明环境,在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时,促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准,建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制,定期的公开可查询的基础测绘信息,实现基础测绘资料的社会效益最大化。

4、建立房产测绘协会、积

极完善房产测绘行业自律 房产测绘行业协会是民间的社团组织,在市场经济的发展中发挥着重要的作用。我国要尽快建立和完善各级房产测绘协会,加强自我管理,加强规范发展,加快体制建设。政府部门要加快大力培育行业协会的发展,推动房产测绘行业立法进程。房产测绘单位要建立自我完善、自查自检的质量控制体系。在做好人才的引进和培养同时也要引进先进的设备和技术,以便提高测绘质量控制和工作效率及精度的提高。房产管理部门指导下建立的房产测绘协会要对行业自律起到应有的作用。房产测绘协会要对房产测绘行业存在的问题进行积极检讨,提出应对措施,完善相关制度,推动房产测绘管理。单位内部要把日常质量考核和质量监督工作进行结合,并实行奖罚措施。房产测绘单位质量主管领导、质量监管人员,要科学利用检查记录、过程监控观察结果、客户反馈意见等信息,分析不合格原因,制定可行的预防方案。

第2篇

1.时展需要

21世纪是一个知识教育时代，为满足新世纪时展和科技发展的迫切需求，高职院校要大力培养综合素质高、创新能力强的全面复合型的优秀人才，而要有效实现这一人才培养目标，就需要深化高等教育教学改革。随着社会的不断发展，高职院校教师也要积极转变教学指导思想，改变教育理念，针对“面向现代化、面向世界、面向未来”的教学方针大力开展房地产测绘教学和科研工作，全面提高教学质量。

2.社会需要

随着科学技术的日趋发展，房地产测绘新仪器、技术、新工艺已在我国得到良好的推广应用，而先进的3S技术、4D测绘新产品和数字技术又为房地产测绘行业带来发展的新机遇，同时这也是测绘行业改革的关键时期，真正推动测绘学从理论到实践的根本性改变。为此，高职院校应当积极响应新课改的改革，构建完善的房地产测绘课程教学新体系，以传统测绘理论为指导思想，以先进的现代测绘技术为主要手段，以满足社会房地产测绘需求为主要目的，积极开展各项房地产教学。

3.教学需要

房地产测绘课程既可以丰富学生的房地产测绘理论知识，又可以有效培养学生的测图、读图、用图等方面的技术技能，增强学生的动手实践能力。在高等教育教学改革中，重点是建设特色专业，关键是改革教学课程，唯有确保课程系统逐步得到优化调整，才能有效实现专业建设，促进房地产学科领域得以全面发展。而房地产业既是一门新型学科，在市场经济时代其专业建设和教学课程改革尤为重要，特别是人才市场需求变化莫测，也给房地产专业教育提出了更高的教学要求，为满足新课改改革要求和实际教学需要，房地产课程教学改革势在必行。

二、房地产测绘课程新体系教育改革有效措施

近年我校积极建设房管类专业，众多房地产专业都开设了房地产测绘课程，切实履行培养优秀高职人员的重任，为房地产行业输送大批专业的应用型房屋测量员，获得良好的社会效益。在实际教学中，我校改革房地产测绘课程教学新模式，总结出以下有效措施：

1.调整教学大纲

课程教学内容由教学大纲决定，随着学科教学要求的变化发展，也要及时修订教学大纲。修改后的房地产测绘教学大纲应始终围绕专业培养目标和教学要求，逐步转变传统教学模式“重理论基础，轻操作实践”的教学弊端，适当降低对房地产测绘基础理论的要求，不过度强调测绘理论的系统性和完整性，应重视房地产测绘理论、基本方法在实际中的应用，并且及时删除传统过时的测绘方法，充分体现高职教育中理论与实践并重的教育思想。此外，要在确保测绘基础内容的前提下，适当增加房地产测量和地籍测量内容，及时补充房地产测绘新仪器、新技术、新方法应用知识，同时提高房地产测绘课程的针对性和适用性。

2.改进教学方法

改进教学方法，能有效构建房地产测绘课程教学新体系，提高教学质量，丰富学生知识，增强学生实践操作能力。在长期教学实践中，我积极改进房地产测绘教学方法，在此方面颇有体会：

（1）启发式教学方法。启发式教学是指借助图表、模型、实物等实用教学手段，让复杂的教学内容简单化，让抽象的教学理论形象化，让重点难点内容通俗易懂化，帮助学生更好地理解抽象的房地产测绘理论基础知识，坚实学生的房地产测绘知识，促进学生成为思维清晰、专业出色的优秀人才。

（2）电化教学和观摩教学方法。开展电化教学和观摩教学，即指充分利用投影片、录像片、多媒体等现代化教学手段，将部分实践性较强、操作技能训练要求较高、测量仪器构造使用复杂、实践操作难实施的教学内容，借助多媒体设备的电化教学和观摩教学，生动形象、直观易懂地表达出来，提高房地产测绘教学质量，更好地满足房地产测绘课程的教学要求。

（3）项目教学方法。在房地产测绘课程中应用项目教学法，能充分结合理论与生活实际，将生硬的基础理论知识运用到生活实际中，模仿实际、联系实际，引导学生在完成房地产测量项目的过程中学习新知识、运用新知识、积累新知识，有效增强学生的自学能力和动手操作能力，全面培养学生发现、分析、解决问题的思维。

3.改善教学条件

为提高房地产测绘课程的教学质量，应注重提高仪器设备的先进性，增加经费投入，强化房地产测绘实验室的建设，建立完备的多媒体教学平台，尽量确保每组（4~5人）配备一台电脑、每2~3人就有一台常规操作测绘仪器，积极改善房地产测绘实践性教学条件，为学生尽可能提供更好的教学环境，全面提高教学质量。其次，应积极尝试与测绘仪器经销商、房地产测绘生产单位合作办学，或充分利用测绘新仪器、新技术、新方法的教学宣传资料，如图片、光盘、录像视频等，拓宽教师和学生的视野，丰富师生的测绘知识。

4.充实教学内容

为更满足房地产测绘课程的教学需求，我收集大量测绘教学资料，并充分结合多年开展房地产测绘课程所积累的教学经验，将传统房地产测绘理论和方法精简优化，同时删除不合时展需求和应用实际的测绘教学内容和方法，及时增加新型实用的房屋测绘内容，补充相关的房地产测量新知识和先进测量技术，进而补充完善目前常用的应用型测绘技术，以充分体现我校房地产测绘课程教学改革新体系的高、新、精特点，弥补现今测绘教材中缺漏的知识内容。如补充激光测距仪、全站仪、GPS的使用等内容，强化房地产测绘软件的使用学习。我也曾补充当前使用广泛的房测之友房屋测绘软件的使用教学，引导学生在出社会上岗工作前充分熟悉练习社会使用的房屋测绘软件，增加学生社会就业竞争的优势。

5.重视教学实践

首先，要建立较为稳定的校内实习基地，同时及时添置GPS全球定位仪器、全站仪、测距仪等先进测绘仪器，通过改善实践性教学条件去激发学生的实践操作兴趣，培养学生的实践操作能力，鼓励教师积极从事测绘科研的生产。其次，合理安排房地产测绘理论知识课程和实践操作课程，为鼓励学生自主操作实践，应采取测量实验室的限制开放，学生可自行申领测绘仪器实习，但必须遵循“谁借用，谁负责”的管理原则。而房地产测绘实践内容要以常用测绘仪器的使用、房地产平面控制网的建立，再逐步深入到房地产分幅图、分丘图、分户图的测绘，进一步细化到房地产调查、房屋建筑面积测算等，做到教学内容环环相扣，教学深度循序渐进。而且，应当建立仪器操作实践考核机制，实施实践成果评估，提高学生的实践操作能力。另外，还要采取有效措施激发学生的操作实践兴趣。我经常组织学生完成多项测绘生产项目，还获得良好的社会收益和经济效益。我会积极鼓励学生参与工程测量技能考试，给学生提供相关培训指导，帮助学生获得相应的职业技能证书。

6.提高教师综合素质

第一，教师要端正世界观、人生观和价值观，树立无私奉献的精神，积极推进房地产测绘课程新体系教学改革，充分调动学生的学习热情，锻炼学生自主获取知识的能力，培养学生分析处理问题的创造性思维。第二，教师为人师表要处处以身作则，全面提高自身教育学、心理学行为修养，同时注意自身专业知识的补充，拓宽视野，并通过和蔼可亲的教学态度，有效激发学生的学习兴趣，引导学生自主学习，培养学生积极进取的学习态度，让“教”与“学”有机统一起来，真正实现教育教学育人的根本思想。第三，教师应在努力搞好教学的基础上，积极参与科研、生产工作，让教学、科研、生产三者相互促进，并且在从事房地产测绘生产项目中，不断积累生产实践经验，努力撰写专业论文或学术著作，以此激发自身参加科研的兴趣，提高自身学术研究能力。第四，教师要密切关注国内外房地产行业的新动态，加强与社会各界的联系，广泛吸收各种信息，拓宽教学的深度与广度。唯有如此，才能有效保证房地产测绘课程教学质量，深化房地产测绘课程新体系的教学改革。

三、结束语

第3篇

首先,为房地产管理决策提供信息服务。制定任何房地产政策,都需房地产管理部门把握整体情况的前提下方可决策。而这些整体情况的主要信息来源是通过房地产测绘技术,主要包括产权单位的界址、位置、房屋、面积等数据信息,房地产管理部门根据这些数据信息进行权属登记和证书发放。其次,为产权人提供法律保障。经过房地产测绘后所发放的证书具有法律作用。如出现房屋纠纷的问题,这些数据信息可作为法律证据。因此,房地产测绘的数据信息与房屋消费者的切身利益直接相关。最后,为房地产开发和管理提供数据信息。房地产测绘的数据信息是企业在市场竞争的主要资源,根据这些数据信息制定相关的销售和营销战略。同时,也可与房屋消费者实现透明交易。

2房地产管理中的测绘技术

首先,房地产管理中的全站仪测绘技术。这种测绘技术通过采集野外数据和编码后,绘制成草图,然后存储测量数据,传输至设备内存。系统处理数据时,会根据绘制好的草图进行图形编辑,最后完成地形图的绘制。它是房地产较为常用的采集数据方法之一,可用于测角、测距,然后进行微处理器的处理。先进的全站仪测量已达到非常高的测量精度,可实现人机交互操作,利用计算机应用程序可实现远距离遥控操作,如今正在被房地产管理测量中被广泛应用。

其次,房地产管理中的GPSRTK测绘技术。全球定位系统是以卫星定位无线电技术实现导航,主要由上空卫星、地面控制和接收装置构成。全球定位系统技术与传统的房地产测量技术相比,它具有高抗干扰、多功能、测量时间较短、易于操作、精确度高、高强度的保密性等特点,尤其能进行全天、全气候、全方位的测量,现今的定位精确单位用厘米计算。在具体的地形测量过程中,不必同时测站,需保证开阔的上空,为GPS接收提供保证。房地产测绘是对房地产的自然、人工建筑、权属和使用情况进行专业的调查和测定,为城市设计与规划,房地产开发、管理提供高效、准确的数据信息,也是房地产管理主要的资料来源。而传统的房地产测绘方法,是根据国家控制网点系统,利用常规测绘方法布设、测绘控制网点,再对控制点进行加密。测定出房地产的界点、界限、地形要素和行政界限等,并按照标准绘制成房产图和地籍图,这种方法出现误差的几率非常大。而为提高测绘的精度,需要进行多次重复的测量来减小误差,不仅降低了测绘工作的效率,精确度依然不高。常规测量方法导线和三角测量,需点间通视和长时间的测量,测量结果的精度不高且不均匀。GPS技术测通过定位进行静态测量,不必点间通视即可实现对各种控制点进行高精度的测量,但数据处理的时间较长,因此不能进行实时定位。内业处理时如出现数据达不到标准,则需返工测量。RTK技术侧可实现实时、高效、高精度的定位测量,提高了测绘工作的效率,测量的精度可达厘米级。再次,房地产管理中的数字化成图技术。房地产图型设计单位为幢,通过AUTOCAD计算机辅助软件进行房地产图形的绘制、整饰和修改。将预处理数据后的房地产图形文件完成图形绘制后,从显示屏上可非常直观的看到跟实地相似的准确位置。同时,计算机辅助软件AUTOCAD的功能完备和易于操作,且自我保护特性较良好,及时由于操作失误也不会对系统造成任何影响。因此,数字化成图技术在编辑房地产图形作业中被广泛应用。另外,数字化成图技术可生成楼层表测绘图和权属信息,与幢—层—户形成对应。

最后,房地产管理中的地理信息系统(GIS)技术。地理信息系统(GIS)技术始于60年代的地理学研究,它通过建立地理空间的数据库和地理模型,分析地理模型,提供多种动态、空间的地理数据信息,为地理研究和决策提供依据。GIS技术主要的特征:其一,通过数据采集—分析—管理—输出,提供多种动态性和空间性的地理数据信息;其二,地理研究和决策目的性较强,通过分析地理模型,进行区域空间、多要素、动态等预测分析,计算出高层次地理的数据信息;其三,由于GIS可实现空间数据的采集,通过计算机模拟和专项计算,可获取较为有价值的信息。基于网络信息时代的房地产行业发展,必须实现现代化管理。通过计算机的运算,可实现房地产测量数据信息。但房地产测量管理系统较为复杂,需要求高技术和高水平的管理。而GIS技术正是在这种急迫的需求下产生并在房地产管理中应用。

3结语

第4篇

关键词：房地产测量；测绘技术；测绘质量；控制措施

中图分类号：F293文献标识码： A

房产测量是测量学按照专业进行分类的其中一个分支，它研究的范围是利用特定的技术和方案对房屋和房屋有关土地形状和大小进行测量，而房产测绘则是将这些测量数据按照国家标准的绘制方法呈现在图纸上。测绘技术与测绘质量控制的根本目标是降低项目整体成本和提高项目质量，从而有利于房地产商的经营活动的实施和保障国民的经济利益和生命安全。

一、房产测绘的功能

1.房产测绘为房地产提供技术上的支持

房产测绘为其管理、开发、交易、经营等多方面提供有力的科学依据。房地产测绘指的是将一座城市或一片区域作为研究对象，对其测绘整体的平面控制网包括房产分层图，建立坐标系，严格按照国家规定绘制图纸。该图纸中体现房屋布局、数量和利用状况等多方面的信息；将其图纸进一步细化，则可体现出每一个房地产项目的整体和直观的数据信息等，为房地产管理部门提供可靠的科学依据，其管理部门根据房地产测绘图所提供数据信息了解房地产的基本信息，包括其占地面积、位置等，便于对其房地产进行管理和登记、从而做出科学合理的城市规划；房地产根据房产测绘进行项目开发、竞标、营销等经济活动。因此房地产商对于房产测绘的精确度有着高度的要求，且在房地产经营活动中起着至关重要的作用。

2.为城市规划提供科学依据

城市规划的合理性直接影响到城市居民的生活水平和效率。城市规划中房屋规划的数据依据的主要来源于房产测绘图。房产测绘为其提供房屋分布、数量、功效、结构等基本数据信息，对其数据信息进行归纳、总结，再加上原有城市规划的原有状态，对该城市格局进行科学合理的动工，为城市建立便民、惠民、绿化等优良的生活和工作的环境。

二、房地产测绘技术

1.GPS-RTK技术

RTK技术是先进的定位技术，该技术具有精确的数据分析和传输能力，在运用过程中该技术将观测数据与实际数据高速的运转，快速传递给GPS机上，使其接受，接着流动对其数据信息进行分析处理，经过精密的计算将房屋的位置精确到厘米。该技术的由于高速传递、精确的数据和操作简便的优点，被广泛运用于房产测绘的定位系统中。房屋管理局就是利用RTK技术来对房屋进行准确的定位，从而确定房屋的权属界，并随时将房屋定位数据数据信息传递到GPS系统中，实现数据的及时更新。GIS技术实现房产绘制的数据信息在坐标中进一步精确绘制，整体上使测绘图纸更加接近房产的实际的情况，有利于房地产的管理、开发和经营。

2.全站仪技术

随着社会经济的不断发展，房地产信息的复杂程度明显增加，传统的记录技术显然不能满足房地产的工业要求。全站仪技术得到问世，提升房产测绘中采集数据的效率。简单来说，全站仪是中更为精确的测量仪器，其包含了微测量器、角度测量器、距离测量器等多方面综合性质的测量仪器。该技术是一款自动仪器，其可以自动独立完成相关数据的测量以及相关数据信息的计算工作，还具有自动输出、记录和保存的功能。很大程度提升房产测量的效率和精准程度，加深的房产测绘领域的数字化程度，从而促进房地产领域的进一步发展。

房产测绘技术除了以上的两个技术还包括数字测绘技术等，这些具有现代特色的测绘技术为房产测绘质量提供有力保障，也对房地产发展起到强有力的推动作用。

三、房地产测绘质量的问题及控制

1.提高测绘人员职业素养

房产测绘图的研究对象往往是一片区域，甚至一座城市，其工作量是十分庞大，其测量数据分析十分复杂。随着社会经济的发展，其面临着越来越复杂测绘现状，其相应的测绘人员的职业素养不能应付人们日益增长的需求。这一现象可能造成数据的精确度不能得到保证，从而其测绘质量水平的降低。

首先房产测绘的人员的资质应该进行严格的把关，严禁无证测绘的现象出现；其次对测绘人员进行科学合理的任务分配，务必做到物尽其用，例如将专业与非专业人员合理调配，使其测绘人员做到自检、互检，一级检察、二级检查，严格按程序走；还有是建立高技能的测绘队伍。一方面是建立培训机构，提高测绘员工的整理职业素养，同时不断传递先进的测绘技术和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高测绘人员的专业水平；最后增加测绘的透明度，接受社会、政府、居民、企业自身等多方面的监管等。

2.建立完善的房产测绘质量控制系统

房产测绘系统主要分为测绘市场控制系统和测绘内部控制系统两部分。市场控制系统的建立主要包括房地产要根据市场波动和竞争对手的信息，对测绘质量进行调节。测绘质量通过市场优胜劣汰的竞争环境下不断提升，从而在市场中占据有利地位，从而获取更多的客源，赢得更多的利润；内部控制包括两方面的内容：一方面是在房产测绘具体实施过程中，测绘方案的设计、测绘技术的运用、先进设备的选取，数据信息的审核等多方面进行不断优化从而达到数据信息的不断精确和分析数据能力不断提升；另一方面完善质量控制系统。制定完善的测绘技术、不断加深测绘计划中的债权制度、根据国家标准制定科学合理的审核标准，使测绘作业形成流水线工程，保证每一环节作业的测绘质量，从而提升整体的测绘质量水平。

3.加强政府的宏观调控

政府对于测绘质量的宏观调控主要从质量控制责任制度和考核制度两方面来实现，对于房产测绘质量的控制。同时政府根据测绘质量问题不断完善相关的法律法规，并且做到“有法可依，有法必依”。我国政府对房产测绘质量实施有效的监督，从而保证测绘市场良性竞争的经济环境，促进我国房地产测绘领域进一步发展，优化我国房地产的经济结构。

结束语

综上所述，房产测绘技术的数字化是现今的发展趋势，想要有效的控制测绘质量，首先需要技术上的支持；其次是人才队伍的建设；再次是完善测绘质量控制系统；最后是政府强有力的支持，充分发挥宏观调控的作用，调整房产测绘的市场结构。推动房产测绘质量的进步，从而促进房地产领域的进一步优化。

参考文献

[1]王静.浅谈房产测绘技术与测绘质量控制[J].科技创新与应用.2014(9)

[2]童松杰.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].房地产导刊：中.2014(5)

第5篇

【摘要】近些年来，房地产平面控制测量工作所面对的一直都是高智商的群体，这也就为我国房地产的平面控制测量工作带来了十分严峻的挑战，如果我们在平面控制测量过程中，仅仅对平面控制测量和检验细节化和制度化进行充分的重视，这一定会使得房地产的平面控制测量成为死板和苍白的框架，这一种情况一定不会是我国房地产平面控制测量工作最终的目的，因此，我们必须要对房地产的平面控制测量进行高度重视和反复强调。

【关键词】房地产；平面控制测量；现状；原则与方式；检验；分析

众所周知，房地产的平面控制测量工作一直都是一项相对来说十分复杂的系统工程，房地产平面控制测量工作需要房地产测绘全体的人员的共同努力、齐心协力并且持之以恒的进行创造和开拓，房地产平面控制测量过程原则与方式其实是需要人和人来互动完成的过程，如果在房地产平面控制测量管理原则与方式的过程中，缺失了人本化这一个理念，房地产所制定的管理规则和管理制度也就成为了海市蜃楼和空中楼阁，因此，我们只有真正的从平面控制测量人员和检查人员角度出发，使得以人为本这一个理念来将房地产平面控制测量中原则与方式所存在的不足之处进行改变，只有这样才能够保证我们的房地产平面控制测量工作更加具有高效性和目的性。下面，笔者就对房地产平面控制测量的原则及方式进行分析和探讨。

1 房地产平面控制测量原则及方式要求充分激发测量人员的积极性

在房地产平面控制测量工作中坚持以人为本的原则，坚持以人为本的重要思想，其最根本的好处就是可以使平面控制测量的对象将自身主观能动性进行充分的发挥，使房地产平面控制测量原则与方式能够成为测量人员自身灵活发挥手段、丰富自身的方法以及提升自身素质最为根本的渠道，测量人员能够自主学习，积极探究以及大胆质疑，因此，房地产平面控制测量工作要在以人为本这一个原则和理念之下进行，必须要将激发测量人员和平面控制测量者积极性以及创造性作为实现原则与方式平面控制测量最为重要和基本的手段，并且要将此作为根本的依据，来调整房地产原则与方式管理制度，比如说，不管是在哪一个房地产项目中，想要进行平面控制测量，往往都会发表一些详细的原则与方式平面控制测量条件、要求以及待遇等等具体资料。所以，房地产平面控制测量工作必须要利用展示、实现以及激励等等方法，将平面控制测量人员的创造性以及积极性进行充分的调动。

2 房地产平面控制测量的原则及方式要求更新平面控制测量工作观念

针对房地产平面控制测量工作过程中平面控制测量监督环节缺失这一问题，我们应该将以人为本的理念进行应用，从而将测量人员在房地产平面控制测量过程中主导的地位进行提升和巩固，强化满足测量人员的需求和意见，要求我们首先要使测量人员自身具有更加广阔的自和选择空间，这并不是说对测量人员采取放任政策，不能够让测量人员想什么做什么都按照自己的主观意识，而是使测量人员能够选择自己喜欢的职位和感兴趣的话题，将原有房地产所制定相关的平面控制测量制度，根据房地产自身特点来进行共同基础制度和问题的设立。

3 房地产平面控制测量的原则及方式要求建立平面控制测量工作制度

在房地产平面控制测量过程中，首要的问题就是所制定的房地产平面控制测量制度柔性不足刚性过强，因此，在房地产平面控制测量工作过程中，要求我们必须要适当的补充一些柔性管理元素，使平面控制测量制度要刚柔并举，只有这样才能够保证房地产平面控制测量人员积极性的提升，因此，在房地产平面控制测量工作的过程中，我们必须要充分的体现以人为本的原则，为房地产未来工作者创造出一种十分宽松的平面控制测量工作环境，使得测量人员能够将个人能力和才智充分的发挥出来，将平面控制测量工作充实，具体来说，我们可以将原来平面控制测量与检查的制度进行更改，最终将动态思路融入到房地产平面控制测量之中去，将过去那种过于细致平面控制测量的规范打破，使得测量人员能够放开手脚，使更多人本化的元素能够很好的融入到房地产平面控制测量工作之中去，将对于综合能力以及测量人员素质要求很好的突出起来，将此作为一个基础，来对房地产平面控制测量的过程进行良好的检验和控制。

结语：总而言之，未来不久我们就会发现，房地产之间的竞争，房地产平面控制测量工作之间的竞争是重要环节之一，房地产测量工作必须要努力的成为促进全面发展的花园、乐园，最终为社会、国家培养出一批批具有精湛技术、高尚品德以及健全人格的实用型、应用型人才。本文中，笔者首先从房地产平面控制测量原则及方式要求充分激发测量人员的积极性、房地产平面控制测量的原则及方式要求更新平面控制测量工作观念以及房地产平面控制测量的原则及方式要求建立平面控制测量工作制度这三个方面对房地产的平面控制测量原则及方式进行了分析。

参考文献：

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[7] 储菲菲. 中国房地产市场价格卡特尔的反垄断法规制――以价格领导行为为例证的分析[J]. 江南大学学报(人文社会科学版), 2009,(01).

第6篇

【关键词】GIS；房地产测绘；数据组织；数据管理

随着我国经济的飞速发展，我国的房地产经济步入了快速发展时期，全国大中小城市的房地产管理部门也将房地产信息建设列入了工作的重点，不断地研发了多种形式的房地产业务管理系统。地理信息系统也称作为GIS，GIS是将地理学、计算机科学、几何学以及应用的对象等相互结合的综合性高新技术，可以将房地产管理中的信息和地理位置的反映图形进行有效的结合，跟据用户的实际需求对结合后的信息进行具体的分析，为现代化、信息化的房地产管理打下良好的基础。

1 房地产测绘软件的应用情况

当前，已经有不少的房地产测绘软件应用到了实际工作中，但是由于房地产信息系统的不断发展，这些软件已经不能够满足信息系统管理的需求。主要表现为原本以制图为基础的房地产信息系统所需要提供的房地产测绘信息已经不仅仅是纸质的图形，必须要包含信息化、数字化的图形信息以及属性信息，而当前的房地产测绘软件都已经不能够满足这个需求。所以，想要对这种现状进行改变，就必须要对基于GIS的房地产测绘系统进行开发。在传统的房地产测绘软件中无法进行属性信息与图形信息的一体化储存技术，虽然图形数据和属性数据都是电子格式的，但是图形信息与属性信息都是进行分离存储的，而且数据储存之间没有直接的联系，所以无法选择简便的方法来访问这些数据。传统的房地产测绘数据无法与信息系统进行无缝的集成，数据必须要通过手工进行处理，甚至还需要将数据全部数字化后才能将其转入到信息系统中，这就会增加房地产测绘数据的成本和周期，显然说明了传统的房地产测绘软件无法满足房地产信息系统日常更新与维护的需要。

2 信息系统在建设中存在的问题

国内的大多数城市的系统建设以及应用的实际情况表明，当前房地产信息系统在建设的过程中存在的问题主要就是房地产测绘与信息系统之间没有相关的联系。在当前的大部分系统中，房地产测绘数据在采集、分析以及利用之间缺乏有效的联系，房地产测绘负责的只是制图，属性信息的采集工作还需要通过其他业务来完成，房地产测绘的结果就是形成纸质的报表以及单一的数据文件。这不但浪费了人力和财力，还导致数据出现不准确、不一致的情况。房地产测绘很难入库，部分信息系统在进行建设的过程中，已经对测绘成果的利用情况越来越重视，但是仍然不能进行有效的利用。这必须要转变传统的房地产测绘观念，就是要将以制图为主的房地产测绘转变为以信息采集为主的房地产测绘。这个问题的产生与当前房地产测绘使用的手法以及工具有直接的联系，房地产测绘系统不具有向房地产信心管理系统提供有效的信息的能力。

3 将GIS引入到房地产管理中的意义

将GIS引入到房地产管理中是房地产管理发展的一个新的方向，它代表着房地产管理逐渐走向成熟，管理模式也更加的规范。房地产信息中包括了坐标信息、产权信息、自然信息、金融信息以及管理信息等等。坐标信息能够确定房屋的地点有非常重要的作用，传统的房地产管理中，房屋的坐标普遍都以城市的街道名来定位，而城市的街道名具有模糊、不精准、易变等特点，无法从根本上避免重复发证等情况出现。引入GIS之后，将办证的房产与房地产地形图进行紧密的关联，运用房地产地形图的坐标来对房地产坐落进行精准的定义，确保以图管证能够得到实现，确保房地产办证工作的顺利、准确的进行。引入房地产GIS系统，能够将一定范围内的任何房地产信息进行分析、统计，例如，房地产的密度分析、房地产容积率分析、按产别进行的分类统计、房屋拆迁统计等等，也使城市房地产现状更加容易了解。

4 基于GIS房地产系统数据组织与管理

4.1 房地产系统数据库的管理方式

空间数据具有非结构化的特点，在GIS应用的初期，数据库一般都使用文件与数据库混合的方式来对空间数据进行管理，其中最为典型的就是ArcInfo，还有部分系统则运用了纯文件的方式来对空间数据进行管理，例如MapInfo。这种管理方式存在着很多的不足，主要的表现为：文件的管理系统功能较小，不能保证数据的安全性、完整性、一致性，缺少在数据损坏之后的恢复功能，多个用户同时控制的性能要比关系数据库管理系统要差很多。为了解决这些问题，我们要遵守关系数据库组织数据的原则，对数据进行关系范本形式的分解，分解成等量的记录数据，并制定成表进行储存。并且，按照关系模型的分解和连接之间的原则，在对空间对象进行处理的时候，就不需要进行太多的连接操作，减少了耗费的时间，提高了存储的效率。

4.2 数据共享管理

数据共享是各个部门、各个企业以及公共网将同一数据进行共享。能够确保房地产管理信息化得以实现的关键性问题就是数据共享。房地产管理信息化的主要核心就是要建立起数据共享平台，这也是保证数据平台资源的共享以及其他行业平台的资源交互的基础。房地产管理的各个部门可以利用数据共享平台来使用统一的基础地理图形数据，利用数据一体化的相关模型来确保房地产数据和功能的共享，保证房地产数据的分布储存和集中管理。

4.3 房地产空间数据的组织形式

房产图是对房产的产权、产籍进行管理的重要依据，我们可以按照房产管理的需求来进行划分，可以分为：房产分幅平面图、房屋分户平面图、房产分丘平面图。房产分幅平面图是对房屋及用地的位置、产权归属等多种情况进行体现的基本图，也是对分丘图与分户图进行测绘的基础。房产分丘平面图是房产分幅图的局部图形，也是进行房屋产权证附图绘制的基础。房屋分户平面图是户为单位的，对房屋的产权归属进行体现的详图，有明确房屋的产权界限的作用，普遍作为房屋所有权证的附图来进行使用。下图对房地产的空间数据对像存在的映射关系进行描述。

5 结语

GIS是对图形信息进行采集、更新、存储、输出、分析等处理的处理工具，GIS也为人们的日常生活带来了极大的便利。GIS改变了传统的房地产管理信息系统软件重视属性信息的情况，表现了房地产管理逐渐的走向成熟，管理更加的走向规范。所以，采用GIS技术对房地产测绘信息管理系统进行构建也满足了人们日常生活的需求，使地理信息系统真正的做到了服务大众。

参考文献：

[1]万剑华,孟慧,刘善伟,刘国庆.基于GIS的土地与房屋管理信息系统设计与实现[J].山东省测绘学术年会论文集,2006.

[2]刘刚.基于GIS技术的房产测绘信息系统的设计与实现――济南市房地产测绘信息管理系统实施方案[J].山东省“数字国土”学术交流会论文集,2007.

[3]宋广班,冯学智,王周龙.南京市房产侧绘信息系统的设计与实践[J].计算机应用研究,2000(17).

第7篇

【关键词】房产测绘；信息系统；发展研究

城市化水平的不断提高，房地产业务迅速增加，带动了国民经济发展的同时，也形成了多元化的局面。为了加强房地产市场管理以及维护市场有序性，促进产业稳定发展，就必须要结合信息系统来作业。GIS信息系统目前成为了房产测绘最普遍使用的信息手段，受到了广泛的欢迎。

一.房产测绘的主要内容

房产测绘就是利用测绘仪器，测绘手段和技术来测定房产相关信息，房产测绘的主要内容包括了对房屋以及建筑物进行测量工作并且绘图，对土地和土地和载物进行测量工作，以及对房产的权属，位置，数量等内容测定，且完成绘图工作。其目的是房产有关资料和信息利于管理，有利于房产交易评估等各项工作开展和实施。同样也对一个城市规划是具有现实意义。

二.房地产测绘信息系统的意义

房产行业作为一个新型行业，其发展速度令人感到吃惊，当然得益于国家体制改革，而房地产测绘信息系统是管理房产数据和资料的系统，其发展与GIS有着密不可分的关系。GIS是空间信息系统，在计算机硬件和软件支持下对空间的有关地理分布数据进行采集，存储，管理，运算和分析。从而广泛的应用在房产测绘行业，对其测绘结果和战略规划具有实用价值。

由此可以看出GIS]系统发展为房产测绘以及管理提供了理论基础，而且为房产测绘信息系统建立提供了丰富经验。房产测绘信息系统具有几个方面的意义：

1.为房产管理提供了现代化的管理方法

房产测绘信息系统的建立，使得房产有关事宜操作变得简单，改变了传统方法的管理模式，为房产现代化管理提供了全新的科学方式。

2.为房产管理提供了现代化的管理手段

政策的不断出台会直接导致了一些方案不能得到很好的适应，这就必须要要求房产测绘以及管理方面提高技术手段，新技术的运用会帮助其工作量减少，工作效率提升。

3.为房产有关数据利用提供了途径

使用房产测绘信息系统方便了资料的查找，只要轻松的操作就可以显示出自己想要搜索的信息，从而大大提升了其工作效率。

4.为房产管理提供科学决策依据

房产管理信息系统为房产管理提供决策，利用系统方法，控制学等来计算数据，建立模型，从而建立起方案并且从中优选方案，以供团队分析做出明智决策。

三.房产测绘信息系统的发展

房产测绘信息系统随着时代的发展不断出现，帮助行业在管理工作内容，工作方式发生了翻天覆地的变化，其信息系统的硬件和软件共同经历了几个重要阶段：

1.单机用户模式

传统的作业方式由于信息量大，工作程度颇为复杂，给房产测绘管理统计带来了很大的困扰，而且出现错误概率明显增多。其单独用户模式改变了这一状况，由事先完工的资料和案件进行计算机录用工作，并且实现了打印各种凭证功能；它的优势在于减轻了工作量，方便了工作人员查询和统计，计算机打印的凭证美观，整洁，使得房产测绘信息管理取得了阶段性的创新。但是缺点颇多，计算机辅助功能少，没有较好程度提高作业的准确性和效率，反而在某种程度上面增加了作业量。

2.多用户模式阶段

这个阶段非诚讲究合作，通过互联网联网模式来进行工作，主要是利用了部门内部的局域网，完成协议来实现多人共同工作，流动性比较强，而且查询和统计工作更加方便。但是缺点在于分工工作弊端突出，独立性较强，而且没有形成统一的办公体制，效率难免会有所降低，最重要的是系统缺乏开放性，网络传输效果欠佳，升级维护工作耗费大等。

3.广义用户模式阶段

这一阶段对信息化和数字化的要求是非常高，如今，信息技术和数字技术在城市社会中广泛应用，因此，通过数字网络应用方式来达到目的。使得房产测绘部门，管理部门以及政府机构与人民之间建立起良好沟通桥梁，方便在线咨询和交流，利于房产测绘信息传播。

另一方面，随着GIS软件的更新和日益成熟，微视化模式的出现，以及结合图文，图标等一体化办公模式的有机结合，使得房产测绘变得快速，而且准确率比起之前大大提升。

综合上述，信息成为了新世纪最重要的社会资源来源和表现，人们开始通过各种方式来搜寻信息，需求日益增加，房产测绘是一项关系到民生的工程项目，对人们生活影响非常大，而且信息技术的广泛应用给其工作模式和性质都发生了变化，在其中发挥着重要作用，使得行业人员工作质量得到了强有力的保障。

结语

房产测绘是房地产发展的重要内容之一，测绘质量和测绘效益是房地产开发最重要的资源，传统的技术模式，因其复杂和繁琐的程度，给工作带来了不必要的麻烦而面临淘汰，取而代之的是采取了创新度强的房产测绘信息系统，通过目前先进的网络技术手段，来对测绘的数据和资料科学分析，得出结论，并且提供有效方案，供人员参考，不仅仅如此，先进的信息技术能够建立起模型，从而帮助分析人员做好细节方面的诊断，大大提高了数据处理的安全性和准确性，明显提高工作效率。

房产测绘工作一直以来是被认为关系到人们生活的项目，所以在新时展过程中会逐渐出现一些新的模式，新的技术，为其发展奠定了良好基础，同样实现了提高居民生活安全，促进了社会经济健康发展和稳定社会安定。

参考文献：

[1] 颜英任.房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展研究[J]. 城市地理. 2015（06）

[2] 王宇.关于房产测绘管理的思考[J]. 城市地理. 2014（22）

第8篇

【关键词】房地产测绘；现代化建设；必要性

我国改革开放三十多年，现代化建设的步伐不断加快，国力日益增强的同时，准确掌握国情国力、提高管理决策水平的重要手段。现代测绘技术是国家科技水平的重要体现，地理信息产业是现代服务业中新的经济增长点。加强测绘工作，促进地理信息产业快速健康发展，对于促进经济社会又好又快发展具有重要作用，对于维护国家、安全和利益至关重要。

由于我国现代化的房地持图形的现势性，导致房地产测绘手段起步较晚．不能直接为物权管理、城镇建设信息化建设、社会经济可持续发展、资源开发和环境监测提供可靠房地产测绘基础数据，在很大程度上阻碍了经济的发展。但是，随着科学技术的快速发展，我国房地产测绘工作有了快速发展，其作用日益突出，现就房地产测绘在现代化建设中各方面的必要性进行探讨：

1．房地产测绘在物权管理建设中的必要性

物权管理包括房产产权产籍管理、房产抵押查封商品房预售管理和房地产项目档案管理等方面的管理，在各项管理中的基础核心是房地产测绘数据，这些管理都是建立在可以共享和准确的房地产测绘数据的基础上的。

1.1 房地产测绘数据在房产产权产籍管理系统建设中的必要性

房产产权产籍的管理是房产管理的核心内容。房产产权产籍管理系统工作内容主要包括房产管理的初始登记、变更登记、转移登记、注销登记、补证登记、换证登记以及更正登记等。房产管理部门工作人员通过对房产的进行实地询问、丈量和观测等所得到的原始数据。同时将实测纸质地图资料进行数字化处理。形成包括房屋分层分户图、相关的地形图以房产的平面图等直观性较强、能够生动的反映出各个客体之间的关系数据。应用于房产平面的更新处理以及科学合理的测绘房屋分层分户图形，形成准确和详实的数据才能为下一步房产管理提供可靠依据。

1.2 房地产测绘数据在房产抵押、查封、销售管理系统建设中的必要性

房产抵押是指抵押人将合法的房地产采用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人在不履行债务时，抵押权人可以依法用抵押的房地产拍卖所得的价款优先进行受偿。抵押管理主要是根据法律规定保护债权人的合法权益，禁止被抵押的房产在抵押期内进行转移和交易，严格规范市场行为。房产抵押管理系统主要包括房产抵押登记和抵押注销两部分内容。通过抵押管理系统可以将房产抵押的全部业务流程顺利办完，有效的提高了工作效率。房产查封是按照相关法律对产权进行冻结，在房产查封过程中不能对房产进行变更和抵押。通过房产查封系统可以顺利开展房产查封登记和房产查封注销工作。这项管理系统中都需要将众多单一的房地产测绘信息汇集成数据库，形成跨地区、跨行业的查询系统，并通过这些数据对房产进行合理评估和监控，从而完成房产抵押、查封管理工作。房地产管理人员通过应用房地产测绘的数据库建立商品房预售管理系统，可以对商品房进行接件处理、登记、测绘勘丈、初审、复审、审批、缮证、收费、发证和归档管理，能够有效的规范开发商的市场行为，防止商业欺诈行为发生，能够有效的维护房地产市场的秩序，保护购房者的合法权益。

1.3 房地产测绘数据在房地产档案管理系统建设中的必要性

一个房地产项目从立项到建成会需要和产生大量的房地产测绘数据，而这些数据内容非常丰富，涉及的范围非常广泛，历史性较强，这就需要管理部门建立房地产项目档案，对房产管理过程中所涉及到的图形进行严格的管理。应用空间数据管理系统将空间信息以及与空间信息相关的信息进行准确的输入、编辑、分析、统计和管理等，及时的输出房产管理要求的标准的房产分幅图和分层分户图等图形和相关的重要统计数据。为今后房地产信息管理的共享和对比研究提供依据。

2．房地产测绘在社会经济可持续发展建设中的必要性

未来城市发展功能会随着经济的的发展显示出越来越多的差异性，但总体会朝着人居和谐、高效便捷、功能全面发展。全面、协调、可持续发展是实现这一目标必须坚持的原则。中国城市的发展为实现可持续发展，需要在精确的三维空间上研究人口、资源、环境和社会经济发展的问题，十分珍惜合理利用每一寸土地和资源。城市的规划与建设、资源开发、环境保护、灾害防治、交通安全、应急响应等尤其需要地理空间信息的辅助支持。提高城市空间地理信息的快速获取与处理能力，这就需要靠房地产测绘技术的信息化、自动化和智能化，不断提供三维、动态、高精度、高分辨率的测绘产品。因此说房地产测绘对社会经济可持续发展是必然的。

3．房地产测绘在城市信息化建设中的必要性

信息化是当今世界经济和社会发展的大趋势，是一个国家、地区社会经济发展综合实力和竞争力的重要体现。在国家的“十二五”规划中早已将国民经济和社会信息化列为现代化建设全局中的战略地位。地理空间信息属于重要的基础信息，是国民经济信息系统和国家或区域信息基础设施的重要组成部分。房地产测绘数字化、信息化、基础测绘成果数字化和城市基础测绘信息系统建设与世界发达国家相比仍存在着数据共享能力差、信息服务的范围有限及效率不高、信息应用的深度不够等问题。因此，加快发展房地产测绘事业，提高测绘服务保障能力，提高测绘数据信息共建共享服务水平，是国民经济和社会信息化对房地产测绘发展的迫切需求。

4. 房地产测绘在城市资源开发和环境监测建设中的必要性

社会的发展离不开资源开发，资源开发又势必会对周边的环境破坏。从楼房的开发、市政管网配套建设、旧城区的改建、历史建筑的保护、医院学校等服务配套设施的建设等都离不开房地产测绘，房地产测绘必须在城市资源开发利用中发挥先驱作用。城市资源开发和环境监测对房地产测绘、房产地貌测绘、城市资源环境遥感测绘、物流导航定位产品统一等方面提出了迫切的需求。

5．结束语

总之，房地产测绘在现代化建设的各个方面越来越显示其重要作用，本文通过对房地产测绘在物权管理、社会经济可持续发展、城市信息化建设和城市资源开发和环境监测建设中必要性进行了探索，从而实现房地产测绘的数字化和网络化，能够对房地产测绘的数据管理和共享提供参考性意见，进一步提高我国房地产测绘工作的水平。

参考文献

[1]郑安泰．浅谈房地产测量的特点[J]．甘肃科技，2002，(11)

第9篇

【关键词】房产测量测量技术房产测量技术 测量意义地产测量

中图分类号：O329文献标识码： A 文章编号：

一．引言

随着我国经济建设的加快，城市建设规模也越来越大，商品房市场发展的如火如荼。房产交易中房产建筑面积、分摊面积、共用面积等核心参数成为房产购买者用于衡量房产的主要因素，而房产测量通过房产调查、房产平面控制测量以及房产要素测量，绘制房产图，测算房产面积，为购房者提供了参考依据。

二.房产测量的内容、目的和意义。

房产测量的内容包括：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产面积测算、变更测量、房产图绘制以及测量成果检查及验收等。

房产测量是采集和表述房屋以及房屋用地有关的信息，为房产产权、房地产开发和利用、房产交易、产籍管理、征收房产税费提供依据，同时为城镇规划建设提供数据和资料支持。

在房屋面积测算中，房产测量是具体形式，房产测量的结果通过房产管理部门的严格审核和批准，具有法律效力，房产测量结果减少了房产产权纠纷的发生率，为房产产权人提供了产权法律保护依据。同时，房产测量在测量过程中，采用了科学的测量技术，实现对房屋面积的计算，能提供较高精度的测量结果，这为房产产籍管理部门提供了处理和协调房产产权纠纷。另外，房产测量根据国家有关测量测绘标准和技术规范，对房屋信息进行采集和测量，对房屋建筑面积、使用面积、占地位置、周边状况等信息提供专业性数据，形成了房地产档案的原始资料，为规范城市发展、管理城市建设提供了可靠依据。房产测量形成的房产簿册、房产图集和房产数据，为房产购买者提供了检测房屋买卖面积是否存在缩水、缩水比例大小等有所顾虑问题的解决手段。同时，在房地产行业快速发展，商品房屋价格居高不下的市场情况下，房产测量在某种程度上能监督房地产开发商的交易诚信，避免部分开发商因为房产利益趋势而在房产面积上动手脚，由此，加强房产测量管理和监督，有利于保证房产买卖双方的正常利益，同时也有利于维护正常的房地产交易市场秩序。

房产测量就是表述房屋以及房屋用地等相关信息的测量技术，通过采取科学的测绘手段和方法，根据房地产管理的需要和要求，对房屋及房屋用地的相关信息进行调查和测量，并提供测量结果，用于表述房屋相关信息。房产测量的结果，构成了建筑产权面积的基础，同时也成为了购房者需要掌握的信息。由于房产测量结果涉及到房屋产权人的利益，做好房产测量，减少测量偏差，避免给房地产企业带来不必要的麻烦。同时，提高房产测量水平，对提高建筑质量效果具有积极意义。

三.房产测量技术。

1.房产数字化测图技术。

数字化测图是通过收集房产相关信息，采用计算机数字化数据处理软件，经过图形生成、编辑、处理，形成数字化房产图，利用数控绘图仪和其他图形输出设备，最终获得房产图的技术。

数字化测图技术是通过收集房产信息资料，踏勘拟定设计方案，对测量进行基本控制，根据测量界址点进行测量，在完成房产调查后，采用光学经纬仪、电子经纬仪等光电测距仪和全站型电子测速仪，开展野外数据采集，将采集和测量数据输入计算机图形处理、测量软件和相关应用软件内，计算机进行图形编辑，通过数控绘图仪绘制线划图，最终完成房产图的绘制。

2.GPS-RTK技术在房产测量中的应用。

RTK测量技术，即实时动态差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS测量方法，其在野外测量定位精度达到了厘米级别，采用了载波相位动态实时差分方法，极大的提高了测量的作业效率，同时也提高了测量的精度。RTK定位技术是建立在载波相位观测值的实施动态定位技术之上的，由于定位精度达到厘米级，能实时的提供测量站点在测量指定坐标系中的三维定位结果。在RTK作业的模式中，基准站将观测值和测量站的具体坐标信息，通过数据链传送给流动站，而流动站在通过数据链接收基准站的数据的同时，也同步采集GPS的观测数据，并在极短时间内将差分观测值进行实时处理，实现精确定位。通过RTK技术的应用，很大程度上提高了房产测量的作业效率和测量精度，同时RTK采集的数据全部是数字化，经过软件的简单处理，可直接输出电子地图，非常适用房产测量要求。

RTK测量系统通常包括：数据传输设备、数据处理软件系统和GPS接收设备。通过在基准站上设置GPS信号接收设备，连续观测所有可见GPS卫星，并通过无线电传输其观测数据，及时的将数据传输给观测站，基准站根据观测数据，依据相对定位的原理，及时对整周模糊度未知数进行解算，并显示用户站的测量精度及三维坐标情况，根据计算的实时定位结果，监测用户站和基准站的观测质量和结算结果。RTK能实施判定解算结果是否成功，在一定程度上减少了观测冗余量，大大缩短了测量观测时间。

3.GIS测量技术。

地理信息系统GIS系统，利用计算机存贮、处理地理信息的一种技术与工具,是一种在计算机软、硬件支持下，把各种资源信息和环境参数按空间分布或地理坐标，以一定格式和分类编码输入、处理、存贮、输出，以满足应用需要的人-机交互信息系统。它通过对多要素数据的操作和综合分析,方便快速地把所需要的信息以图形、图像、数字等多种形式输出。房产测量中，GIS系统将信息以数字化、直观化和可视化，将复杂的施工过程采用动画图像描绘出来，为房产信息提供信息支持和可视化支持。

四．结束语。

房产测量结果是房屋买卖交易以及业主办理房屋产权的依据和基础，同时也是房屋产权的法律保障和依据。随着商品房市场的火爆走向，房产所有权更需要详细、明确，因此，加强房产测量研究，对于引导房产交易、提升建筑服务水平、提高建筑水平都具有重要意义。

参考文献

[1] 汪善根GPS定位在房产测量中的应用[期刊论文] 《合肥工业大学学报(自然科学版)》 ISTIC PKU2001年5期

[2] 李旭阳 浅议房产测量与质量检查[期刊论文] 《华章》2011年17期

[3] 龙明皓 浅谈GPS-RTK 技术在房产测量中的应用[期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》2012年23期

[4] 周日圣 房产测量中预测与实测面积差异的分析 [期刊论文] 《中国房地产》2012年12期

[5] 罗小春 小议房产测量意义及其常见测量技术[期刊论文] 《黑龙江科技信息》2010年36期

第10篇

    论文摘要:随着城市房地产业迅猛发展,房产面积计算工作日益复杂。分摊计算中大量的数据处理,增大了房产测绘人员的工作量。本文通过实际应用房产面积测算软件阐述其功能及应用的体会

    一、前言

    随着我国城市人民生活水平及城市经济水平的提高,城市房地产业有了突飞猛进的发展,房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又人人需要的不可移动的特殊商品进入市场,正越来越受到社会普遍关注,人们对房产测绘的准确性和现实性也提出了更高的要求。产面积计算准确与否,不仅关系到房产开发商的经济利益,还直接影响到千家万户的利益。因此房产面积计算系统也应此呼声而产生,它使房产测绘人员从繁锁的面积计算中解脱,不但提高了工作效率,而且提高了分摊准确度的计算精度,从而减少面积计算工作中不必要的错误。

    我院于2006年5月引进了大连华图科技《房产面积测算系统V.20》软件,在房产面积测算工作中起到了不可估量的作用。本文通过实际应用主要阐述该系统的设计思想、功能及应用的体会。

    二、系统的设计思想

    该系统针对房产面积测算业务进行剖析,面积测算业务最主要的需求有四点,一是测算要准确,二是要快速,三是能够对测算数据进行长期存储,四是能够对测算业务形成规范化的管理。

    1.对于“测算准确”,着重于两个方面,一是要保证公用面积分摊计算的方法遵循相关标准和规范;二是计算的精度有保障。

    2.对于“快速”要求,通过实际工作中得出,测算业务中最费时间的是绘制分层分户图,其次是计算面积,再次是分摊计算。对于“绘图”,该系统采用CAD作为绘图平台;对于“计算面积”,该系统在绘图平台上的二次开发,用最简单的操作方法且又能够保证精度,实现对所绘图形的面积采集。

    3.对于测算数据长期存储,该系统采用数据库技术解决的。

    4.对于测算业务规范化管理,该系统总结出其业务流程和数据流程,用户权限划分、流程控制、多级审核,实施业务规范化管理。

    三、系统环境

    1.系统软件环境

    ·操作系统,对于网络版的操作系统采用Windows2000;单机版的和网络版客户端操作系统可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;

    ·数据库系统,对于网络版的数据库系统可采用Oracle或MS SQL Server,单机版的可采用MS SQL Server或MS Access;

    ·CAD绘图平台,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。

    2.系统硬件环境

    ·网络版的服务器,采用P4以上CPU,256M以上内存,10G以上硬盘;

    ·单机版或服务器版的客户端计算机,采用PIII以上CPU,128M以上内存,10G以上硬盘,网络版的客户机需配有10/100M的网卡;

    ·打印机,配置A4幅面以上的喷墨打印机或激光打印机;

    四、系统功能应用

    (1)建立房屋基本信息

    当对一幢新的建筑进行面积测算时,首先需要在系统中建立一工程,输入该幢建筑物的基本信息,包括房地号、图幅号、开发单位、建筑地址、开发单位、建筑类型、建筑状态、竣工状态、测绘人员及日期等,同时确立该幢建筑物的分摊方式。

    (2)建立房屋结构

    当房屋基本信息输入完成后,系统自动弹出房屋结构窗口,称为“操作导航器”的窗口,在该窗口中可按层次建立房屋结构。房屋结构由“栋”、“功能区”、“层”、“户”、“公用面积”五项组成。在实际测算中“栋”、“功能区”、“层”在绘制分层分户图前一次性建好,而“户”、“公用面积”可在绘图完成后再建。

    (3)绘制分层分户图

    分层分户图包括“建筑平面图”和“分户平面图”。分别用红线、蓝线表示。我们在实际绘图时以绘图区的坐标原点为起点绘制分层分户图,用墙体缩放边界自动生成建筑平面图。该系统在主菜单的 “绘图”下拉 菜单中,包含了所有绘图工具,并自动标注尺寸。我们可以通过操作导航器切换各个楼层,进行绘制图形,同时建立数据楼层与图形楼层的关联。

    (4)采集面积

    通过操作导航器与绘图区间的交互操作,采集各种建筑面积,包括各层的建筑面积,各户的套内建筑面积、阳台面积,各种公用面积,采集的面积值将自动进入数据库中。

    (5)校核面积

    通过该功能,校核面积采集的完整性和分层、分户图绘制的正确性。校核后应是该层的层建筑面积等于该层的套内建筑面积、阳台面积、各种公用面积与该层外墙体面积的合计。它包括校核层面积、校核总面积、校核采集的面积。

    (6)分摊计算

    由于建立房屋基本信息时确定了分摊方式,对于规范性的分摊方式,系统将自动进行分摊计算;对于复杂分摊方式,该系统将弹出分摊计算窗口,由我们根据需要,分步指派各种公用面积,进行分摊计算,直至所有公用面积分摊完毕。在复杂分摊过程中,系统给出了每一步分摊计算的公式和分摊系数,便于我们查找,同时对于错误的分摊指派,我们可以逐步撤消分摊的步骤。

    (7)成果输出

    主要打印输出结果的各种技术报表、管理报表、成果报告书、分层分户图、户各种面积值、户套内平面图等。

    五、系统应用体会

    1.通过在操作导航器中点击某一楼层,系统将自动找到图形文件中的图层,并在绘图区自动显示。也就实现了工程中的数据库与对应图形文件相关联。

    2.规范作业过程,严把测算质量,系统对作业中不同职能的人员确定了不同的角色,授予不同的权限,只有完成本环节的作业,才能进入下一环节的作业,由此形成了整个作业的管理控制过程。

    3.对于图形复杂的建筑物,可以实现多人同时绘制一幢建筑物的图形。即一幢多层楼的工程可同时由多人进行绘图和采集面积值,即以此加快作业的速度。

    4.对于复杂分摊类型的建筑物,该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式,而采用模拟手工作业的方式,即可视化的分步计算模式。

    5.校核多级化、全方位,保证计算成果的完整性与准确性。

    6.面积计算采用了AutoCAD平台系统内部的面积计算函数,面积值存储精度为双精度浮点型,在数据库中存储数值以及计算过程中数值均保留小数点后十二位,完全满足面积值的精度要求。

    总之,通过实际工作中应用该系统不但提高了工作效率,计算精确,操作简单便捷,管理规范,而且具有友好的界面。但不足的是随着建筑设计电子图件格式广泛应用,如何能直接在设计院设计的建筑平面图上,自动建立房产测绘用的分户平面图,没有得到应用,这也是该系统今后着重研究和探索的课题。

    参考文献

    [1]张建强.房地产测量[M].北京:测绘出版社,1993

    [2] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社,2001

第11篇

【关键词】房地产企业；施工成本；造价成本管理

1 引言

随着我国改革开放步伐的迅速加快，国民经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国的房地产企业迎来了前所未有的发展机遇，随着城市建设的快速发展，城市面貌也发生了翻天覆地的变化。近几年来，在宏观经济看好以及人民币坚挺升值预期之下，全国的房地产市场逐步走出低谷价格速升大涨，同时控制房地产开发项目成本争取项目利润的最大化，借机增强企业的经济实力成为各个房地产开发公司首要目标之一。为此，必须要开展针对房地产企业施工成本管理方面的研究。

本论文主要结合房地产企业的项目开发流程及其成本造价控制特点，对房地产企业施工成本进行深入的分析和探讨，以期从中能够找到合理有效的成本造价控制措施和方法，并以此和广大同行分享。

2 房地产项目开发成本分析

房地产开发是房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发是一个动态的过程，它的本质特点就是综合和配套。开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，房地产开发程序包括八个步骤，投资机会寻找、投机机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤，又可归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。

房地产开发项目的成本构成大致可划分为以下9个项目：

2.1 土地出让金：包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。

2.2 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。

2.3 建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

2.4 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。

2.5 公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.6 开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.7 销售、推广费用：销售、推广费用指房地产开发企业销售部门以及机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。

2.8 财务费用：财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。

2. 9税费：税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。

3 房地产企业施工成本与造价的控制管理建议和措施

从上面对于房地产项目开发的成本构成的分析中可以发现，影响房地产企业项目开发成本的因素很多，比如设计阶段成本，招投标阶段成本，施工成本等等，而其中施工成本在很大程度上直接决定了整个房地产项目开发的造价和成本，也在一定程度上影响着整个房地产项目的施工质量，为此，本论文重点对施工成本的控制管理进行分析探讨。

3.1 组织措施

公司实行以开发项目为中心的项目管理体制，项目部负责项目发展的组织、执行、控制、协调。公司以项目部为利润中心其他部门配合相关的支持与服务，在项目启动时，项目部设置项目总经理和工程部经理，成员一般包括土建工程师、水暖工程师、机电工程师、工程主管、市政主管、成本主管以及计划信息主管等，公司经营管理部、招标采购中心、产权服务中心、法律部、财务部，在部门内部指定专人或团队负责项目工作，其他部门，总监办，人力资源部，房管科，网络信息部，研发部，市场调研部对项目部工作提供支持。

3.2 技术措施

在投资控制中，投资的计划值和实际值的对比，可能会有所偏差，因此监理工程师应对产生偏差的原因及采取的纠偏措施进行分析研究，同时应考虑计划进度与实际进度所产生的偏差会对投资偏差产生的后果是否会有有重要影响。在进行工程投资偏差分析时，要对局部偏差和累计偏差同时进行分析。施工成本控制中的偏差控制法是与挣值管理技术相类似的方法，是在制定出计划成本基础上，通过采用成本分析方法找出实际成本与计划成本之间的偏差和分析产生偏差的原因与未来的发展变化趋势，进而采取有效措施以减少或消除偏差，实现目标成本的一种科学管理方法。

3.3 经济措施

经济措施是工程成本控制另一个主要手段，通过给施工企业制订合理奖惩机制，鼓励节约，防范浪费等一系列做法，在项目的销售、物业管理、建筑技术、工程管理等各方面提出计划和创新概念，在实施后能够切实降低工程成本的，应给予适当奖励。例如，鼓励总包单位对工程设计图纸，提出自己的修改意见，如果意见被合理采纳并因此节约了工程成本，业主应该给予施工企业适当奖励。

3.4 质量措施

深入分析工程的使用功能，合理确定工程质量标准。对建筑产品进行功能的深入分析，保证必要的使用功能，去掉不必要的和过剩的功能，发现并补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，降低成本，节约投资。为控制工程成本，在保证工程达到质量标准的前提下，开发单位和总包单位应从经济上和技术进行比较分析，选择成本最低的、质量合格的方案。

4 结语

房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。本论文对于房地产企业施工成本进行了分析探讨，给出了若干具体的施工成本管理与控制措施，对于进一步提高房地产企业成本核算和造价控制具有较好的指导意义。

参考文献：

[1] 罗鼎林.国内外房地产工程造价的确定与控制[M].北京:化学工业出版社,1997.

第12篇

【关键词】生态理念；环保理念；文化理念；法制理念

随着城市的快速发展，城市化从量的方面主要表现为农村人口不断向城市转移,城市规模和数量迅速增加;从质的方面主要表现为人们的生产、生活方式逐渐向城市转化,社会经济进一步集约化、高级化,相比而言,城市化在水平越高的国家,其国民素质和现代化程度越高,在世界政治经济活动中主导地位也越强。房地产开发管理应随着变化的市场而变化，重树新的开发理念，以适应市场的需要。

1 环保理念

建设生态城市，低碳社会正在向我们走来，中国房地产发展模式和中国城市化传统模式面临着挑战，也面临着变革的机遇低碳房地产已成大势所趋，在哥本哈根的全球气候大会，中国把气候问题乃至为解决气候问题而提出的以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式――低碳经济呈现在了世界人民的面前。而作为房地产而言，低碳地产也同样展现出一个全新的话题。未来房地产中，绿色将成为基础条件，成为营销的必然条件，低碳也将成为制约经济的硬约束条件，绿色低碳将成为房地产产生价值和效益的一个关键环节。创建生态社区，开启低碳生活，已成为未来房地产发展的主流方向。

2 房地产开发的建筑文化理念

自古以来，建筑同文化就有着千丝万缕的联系。建筑是文化的表现形式，也是文化传承发展的依托。在中国的房地产界，对于文化有一种特殊的情结。文化元素通过房地产市场的催化，使得文化建筑成为真正意义上的文化资本。汲取文化内涵，提升房地产项目潜在价值，发展地缘文化特点，符合民族生活方式，吸取国外建筑文化，满足多元化需求现在的中国正面临着全球化的冲击，它不仅仅冲击了中国文化，也冲击了中国人的心理、中国的建筑等。突出区域性和谐的整体建构，建筑适应城市整体，丰富生活，增加生气。重视空间生态环境，不搞怪异建筑形体。建筑不仅仅是商品，也是文化的载体。这就使得建筑除了有使用价值之外，还有欣赏价值。一栋建筑物是部分的，它是一栋独立物品；同时也是整体的，它需要和周围的环境所协调。建筑需要带给人们美感，建筑美是建立在群体的完整性上的，不同内容的建筑物和大自然环境、人工花园、雕塑、绘画、工艺美术等的相蹂合，陪衬上喷泉、坐凳、灯柱、栏杆等，使得建筑群体整体协调。在建筑设计中，应考虑到建筑与整个城市的关系。

3 管理理念

随着城市建设 GIS 系统应用的广泛深入，越来越突出了城市房地产产权产籍 GIS 管理系统的重要性。房地产产权产籍 GIS 管理系统技术和功能渗透到各个房产管理应用系统中，帮助各个环节进行新系统模式下的信息管理，从而使整个房地产产权产籍 GIS 管理系统融为一体。房地产产权产籍 GIS 管理系统需要图形系统中基础测绘 CAD 图形的实时数据、 项目测绘 CAD 图形的实时数据和办公流程 MIS 系统中属性数据来完善自己，而图形系统、办公流程 MIS 管理系统也需要GIS 图形数据管理的强大功能 ，正是数据和应用需求的驱动 ，使它们结为一体，通过严密的计算机逻辑结构和数据结构技术，形成了以房地产产权产籍 GIS 管理系统为核心的房地产管理 GIS 应用平台。现代房地产管理必须依赖科学，实现精细管理，运筹学、自组织论及现代技术的运用，都是房地产管理者值得深思的，只有掌握现代科学技术去管理，才能实现运筹帷幄，决胜千里之外。

4 房地产开发企业资金管理理念

资金管理是对资金的一种筹集、运用、分配、监督等等的管理工作，企业在筹集了一定数量资金的基础上去利用资金，实现其销售收入和利润，并且进行妥善的分配，保证企业的再生产和扩大再生产的顺利进行。房地产资金管理指的是企业在房地产的开发、经营和管理活动中对于其应用的各项资金的控制与管理，它是作为房地产财务管理的核心。房地产开发企业资金管理具有以下特点：管理的复杂性。房地产的开发经营的投入产出周期一般都较长，既要受到国家政策因素的影响，又要受到社会经济等因素的影响，因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化；资金运筹的互补性。房地产的开发和投资都具有阶段性，随着分阶段的逐步的投入，期间资金也在逐步的回收，特别是期房交易的存在，使得资金运筹方面存在着投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的再开发，而开发不断，又可以使资金不断回收，实现资金使用的最大化；资金管理的艰巨性。房地产开发的投入一般都是比较巨大的，对于资金有着很大的需求量。

房地产开发企业资金管理措施：进行房地产投资项目的可行性规划和预算管理；拓展房地产开发企业的融资渠道；加强项目开发过程中的资金管理；资金的风险和监督管理:要抓好投资控制,必须抓好项目的质量和进度等。因此,项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合评衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。针对房地产项目的这些情况,必须对项目投资实施全过程有效的成本控制,从组织、技术、经济、合同与信息等方面,挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益。

5 我国房地产市场秩序的法律规制与重构

当前我国房地产行业发展的纠结状况,主要起源于“定价机制失灵”、“监管失灵”以及“法律失灵”。未来应加强房地产市场法治秩序的建立,有效规制和建构我国房地产市场新秩序在于完善法律应对策略。在宪法层面明确保护公民的居住权,使居住权不再定位为纯粹的私权,应将居住权“社会化”或“公益化”,加强对公民居住权的保护力度;完善现有《土地法》、《房地产管理法》及相关税法,增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性;健全房地产法律体系,制定专门的《房地产监管法》或包括其内容的《产业政策法》。

近年来全国土地拍卖过程中一个个地王的涌现,烘托出房地产行业的乱象。房地产作为一个相对独立的行业存在着三种失灵，分别为“定价机制失灵”、“监管失灵”和“法律失灵”。对这三种失灵现象进行详细梳理后，在此基础上提出规制与重构我国房地产市场新秩序的法律应对之策，为摒弃以上诸种失灵现象,规制和重构我国现有房地产市场新秩序,房地产行业法治化是应然且必然的制度选择。只有牢固树立我国房地产行业法治化观念,建立健全房地产法律体系,充分发挥法律对我国房地产行业的社会调整功能,我国的房地产行业才能真正得到健康有序地发展。

6 结束语：

房地产开发与管理是一个系统工程，涉及到人文、生态和法制等诸多方面，要把房地产开发管理好，必须树立现代开发管理理念，着眼未来，把握机遇，迎接挑战。

参考文献：

[1]黄献波 郭海生， 城市房地产产权产籍GIS管理系统框架设计与研究，科教前沿，2011，第5期

[2]任宝峰，房地产开发成本控制，经济师，2010，第10期

第13篇

论文关键词：税收管理土地增值税清算方法

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。转贴于中国论文主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

第14篇

推荐权威刊物：《中华建设》

国内刊号：42-1732/TU

国际刊号：1673-2316

创刊时间：1994

发行周期：月刊

邮发代号：38－307

出版地方：湖北

主管单位：中华人民共和国住房和城乡建设部

期刊级别：国家级期刊

期刊收录：ASPT来源刊 上海图书馆馆藏 国家图书馆馆藏 知网收录(中) 维普收录(中

期刊介绍

中华建设期刊社简介

《中华建设》（月刊）创刊于1994年，是由国家建设部和湖北省建设信息中心联合举办的一份行业综合期刊。在新的一年里，她将在建设部和各级领导的指导下，继续发挥行业优势，积极探索和全力打造新的品牌，努力做大媒介传播平台，为中国建设事业和城市化发展提供全方位的服务。

《中华建设》以“宣传建设法规、反映行业动态、探讨热点问题、提供决策参考”为宗旨，及时传播国家关于建设行业的方针政策；报道省内外、国内外重大建设信息；探讨与研究建设行业的新情况、新问题；追踪与透视建设行业的热点、难点、焦点问题，宣传与介绍湖北省以及长江流域建设行业的经验与成就；反映基层呼声，为企业排忧解难。

中华建设期刊栏目设置

特稿、新世纪论坛、专题报道、人物专访、建设论坛、城市空间、住宅与房地产、村镇天地、城市建设、城乡规划、建筑设计、房地产建设、水电建管、建筑新技术、地勘测绘、项目管理、招标投标、交通航运、工程材料、环保治污、装饰装修、园林绿化、新农村建设

中华建设期刊最新征稿要求

一、摘要与关键词：文章要提供100-200字的摘要，客观反映论文的主要内容；提供3-5个关键词，用分号隔开。

二、作者简介：姓名（出生年月）、性别、工作单位、邮政编码、职称、职务、学历、主要研究方向等（研究生须注明博士研究生或硕士研究生）。

三、注释：注释序号（上标）用带圆圈的阿拉伯数字表示，附于文末。

四、非正式出版物（如博士或硕士学位论文）、未正式发表的讲话等不能作为参考文献引用。

五、参考文献的格式：1、参考专著：[序号]作者.书名.出版地:出版社，出版年。2、参考报纸、期刊：[序号]作者.文题.报刊名，出版年，卷（期、版次），其止页码（具体情况可以参照国家GB7714-87“文后参考文献著录规则”）。

六、资助项目需注明资助者、项目编号。

七、体例要求：以“一”、“1”、“（1）”作为文章层次，（1）之下以小标题方式提炼主要观点。

八、图表要求：表格：将表名置于表上方居中；图：将图名置于图下方居中。表、图内文字统一用楷体。

九、请作者自留备份稿，本部不退稿。

十、为便于稿件的修改及联络，请作者提供联系方式：通信地址：邮编、电话、手机、电子信箱等。

第15篇

关键词：高层住宅南方cass预售面积公摊面积

中图分类号： P218 文献标识码： A 文章编号：

1、概述

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光较好，日照时间长[1]。随着人们物质生活水平的提高，不少居民都购买高层住宅楼。但高层住宅一般都是施工修建的同时就开始销售，在售楼过程中，绝大多数待售房屋的面积都是暂测面积（预售面积），公摊面积也是暂测数据[2]。最终公摊面积为多少，还需在房屋竣工验收后，有测绘资质的单位根据规划部门和建设部门的审批文件，按照技术要求和国家规定进行实地测量，采集套内建筑面积和公用建筑面积等数据，最终得出测绘报告。

由于房价不同于一般的商品，单价较高，所以房屋的面积直接影响着房产公司及居民住户个人的利益，因此作为我们测绘单位，本着为双方负责，公平的原则，对房屋面积的测算一定要正确处理[3]。

为了确保预售面积与实测面积误差比绝对值在3％内，房屋预售面积的测量以施工图纸为准进行测量。

2、量算方法

2.1 收集资料

收集高层住宅面积预售测量的全部资料，包括：由房地产公司负责施工的工程部提供高层住宅施工图电子版文件(一般都是CAD文件)、施工蓝图，以及其他特殊的要求，如施工过程中已经修改和准备修改的部分（以书面的形式说明并加盖公司名章）。

2.2 操作流程

仔细查阅施工图(又称为蓝图)，标注需要公摊的设施。公摊的设施在《房产测量规范第1单元：房产测量规定》(GB/T17986.1―2000)中有明确的规定，需要公摊的设施主要是墙体、楼梯、电梯、地下层中的管井房、配电室以及楼顶储水池、伸缩缝。另对施工中实际改动的地方，如阳台改为落地窗等影响面积变化的部分，必须由开发商出具加盖公章的相关证明，作为最终面积统计的依据。

对于有地下室的高层楼，一般分两大类进行测量，即地下室和标准层。

2.1.1 利用南方CASS软件对施工图的操作

（1）利用南方CASS软件打开由开发商提供的施工蓝图(由于大多数施工图都是多重块插入，所以对图块的分解可利用appload加载下列小程序进行分解)

将下面的代码复制在记事本内，另存为unlk.lsp文件，打开这张不能修改的图纸，在命令行键入appload选择加载程序文件unlk.lsp，命令行键入unlk，选择不能修改的图形

(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n请选择图形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))

(2)利用南方CASS软件下的“工程应用”下的“计算指定范围面积”将图件中涉及到的套内面积、楼梯面积、管井房面积、楼间伸缩缝面积、墙面及保温层面积等分类统计，并对涉及边长进行标注，总之所涉及统计面积要将本楼层全覆盖。

由于各层的设计有所区别，所以要分层统计，特别是对一层和顶层所涉及到的规程中需要统计的面积一定要计算在内，如封闭的通道口、和门厅等。

2.1.2 利用电子表格进行最终的统计

利用电子表格将各分类面积统计，并将公摊面积按比例分摊到套内面积，合计后形成最终的预售面积。

2.1.3 编写报告出具量算图纸

打印各层面积标注图以及不同的户型图，并编写报告，说明计算过程中所包含和特别处理的内容，以便开发商及住户能够明白面积的分摊情况。并加盖单位公章来更加权威地说明数据的可靠性和准确性。

3、结论

利用南方CASS软件统计房屋预售面积，能够较为清晰、准确地反映真实的情况。这种方法大大提高了工作效率，节约了成本。

参考文献

[1] 杨文杰.高层住宅立面设计地域化表达研究[D]. 西安建筑科技大学硕士论文,2012.

[2] 周运丰,王建玲. 房产测绘中的共用面积分摊问题探讨[J]. 科技信息. 2011(29),33-35.