煤炭工业发展原则对地产开发的启示范文

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【摘要】《煤炭工业发展“十三五”规划》明确提出深化改革与科技创新相结合促创新发展、优化布局与结构升级相结合促协调发展、绿色开发与清洁利用相结合促绿色发展、立足国内与国际合作相结合促开放发展和以人为本与保障民生相结合促共享发展五大基本原则。五大基本原则同样适用于养老地产的创新、协调、绿色、开放和共享发展。

【关键词】煤炭工业；养老地产；智慧养老；低碳经济；房地产业

《煤炭工业发展“十三五”规划》（以下简称为“《规划》”）明确提出煤炭工业五大发展基本原则：第一，坚持深化改革与科技创新相结合，推动创新发展；第二，坚持优化布局与结构升级相结合，推动协调发展；第三，坚持绿色开发与清洁利用相结合，推动绿色发展；第四，坚持立足国内与国际合作相结合，推动开放发展；第五，坚持以人为本与保障民生相结合，推动共享发展。养老地产是地产和养老两种业态的融合，属于房地产市场新阶段———地产+服务的地产开发模式。养老地产的开发需要新的理念、方法的指导，煤炭工业五大发展基本原则对养老地产开发具有重要的启示作用。

一、坚持深化改革与科技创新相结合促养老地产的创新发展

《规划》明确指出，煤炭工业一方面要深化改革，营造良好的市场环境，另一方面要加强科技创新，促进煤炭工业与科技创新的融合。养老地产的发展同煤炭工业的发展一样，离不开良好的市场环境，以及科技创新的推动。

（一）深化改革营造养老地产良好市场环境从当前养老地产的开发主体来看，主要分为政府和企业两大类，以政府为主导开发的养老地产往往具有福利性质，如福利院、官办养老院等，而以企业为主导开发的养老地产则属于盈利型，如太阳城、老年公寓等。因此，养老地产从性质上来界定，可以划分为商业性养老地产和福利性养老地产。福利性养老地产往往带有较强的保障性，行政色彩较为浓厚。商业性养老地产以营利为目的，需要良好的市场环境。养老地产同煤炭工业一样，政府管控较为严格。因此，需要深化改革，不断完善养老地产开发政策，以及养老地产税费体系，营造良好的养老地产市场环境，不断增强养老地产的活力和创造力。

（二）加强养老地产与科技创新的深度融合《规划》明确指出科技创新引领煤炭工业的发展，一是强调基础研究，二是强调关键技术，三是强调先进适用技术，四是强调科技示范工程，五是强调现代信息技术。养老地产是房地产与养老服务两种业态的融合，相对来说养老地产基础方面的研究具备了较好的条件。养老地产开发首先应着重解决养老和房地产融合的关键技术，真正发挥养老地产不同于一般性房地产的特色。其次，应强调先进适用技术，如适老建筑设计技术、适老室内设计技术等。第三，建设养老地产示范工程。当前国内养老地产处于起步阶段，需要打造一批养老地产示范工程以带动养老地产的发展。第四，充分利用现代信息技术，在养老地产开发基础上打造智慧社区、智慧养老、智慧服务新模式。综合来说，借鉴《规划》提出的煤炭工业良好市场环境及与科技创新融合相结合，不断促进养老地产的创新发展。

二、坚持优化布局与结构升级相结合促养老地产的协调发展

《规划》明确指出，煤炭工业一方面要按照能源发展战略优化煤炭发展布局，发挥煤炭工业主体功能区的作用，以及骨干企业的主体作用，另一方面要从产能过剩的角度，不断促进煤炭产业结构升级。养老地产虽然处于起步阶段，也需优化产业布局，培育先进产能，促进养老地产结构升级。

（一）优化养老地产发展布局养老地产作为继普通房地产后又一重要地产形态，发展潜力和发展空间巨大。基于房地产发展布局的经验，养老地产应提前优化发展布局。养老地产发展布局既包括全国性布局，也包括区域性布局，既包括政府层面的布局，也包括企业自身层面的布局。从政府层面来说，报告明确提出“构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为养老地产发展布局提供了新的发展思路。从企业层面来说，排在前几名的房企已经提前做了布局养老地产业务。如万科打造“随园系列”养老产品、保利打造“三位一体”养老品牌、绿城打造学院式养老品牌等。

（二）促进养老地产结构升级养老地产是房地产结构升级后的产业形态，养老地产自身仍需进行结构升级。2016年中央经济工作会议明确提出要推进“三去一降一补”，不断深化供给侧改革。养老地产结构升级要在“三去一降一补”改革理念指导下进行。从去产能角度来说，养老地产作为房地产新业态形式，要注重培育新进产能。从去库存角度来说，养老地产处于起步阶段，可重点考虑现有房地产向养老地产的转换。从去杠杆角度来说，就是要保障养老地产的融资安全，防止系统性风险的发生。从降成本角度来说，一方面要降低养老地产开发的制度性成本，另一方面要降低养老地产开发的经济性成本。从补短板角度来说，就是要充分发挥养老地产的保障性作用，提高养老地产开发的社会效应。综合来说，借鉴《规划》所提出的煤炭工业优化布局与结构升级相结合，不断促进养老地产的协调发展。

三、坚持绿色开发与清洁利用相结合促养老地产的绿色发展

《规划》明确指出，煤炭工业的发展一方面需要以生态文明理念进行引领，强化煤炭工业全产业链中生态环境保护的约束力，另一方面需要注重煤炭的清洁高效利用。养老地产开发同样需要以生态文明理念进行引领，降低养老地产开发对生态环境的破坏，提高养老地产对各类资源的利用率。

（一）坚持养老地产绿色开发《建筑业发展“十三五”规划》明确提出，落实“适用、经济、绿色、美观”建筑方针[2]，促进建筑业的可持续发展。养老地产的绿色开发需要贯穿到养老地产开发的各个环节。首先，注重养老地产的绿色规划。养老地产的绿色规划主要体现在产业布局、地产选址、配套设施等多方面。其次，注重养老地产的绿色建设。房屋绿色建设是养老地产绿色开发的核心内容所在，需要在建筑材料、施工技术等各方面提高绿色标准。再次，注重养老地产的绿色营销。绿色营销不仅体现养老地产的绿色责任和义务，也有利于平衡企业与消费者、社会的关系，提高社会的绿色意识。最后，注重养老地产的绿色监管。将低碳理念融入养老地产绿色发展，加强养老地产的环境评价，将低碳理念融入房地产环评的最直接、最有效的切入点就是构建符合低碳房地产环评的评价指标体系。[3]

（二）注重各类资源清洁利用《规划》明确提出要注重煤炭的清洁高效利用，养老地产作为能源高耗产业，需要注重各类资源的清洁高效利用，走低碳地产可持续发展道路。低碳地产是低碳经济对房地产业的具体要求,低碳地产主要体现在其提供的建筑产品上,主要表现为绿色建筑。[4]养老地产绿色建筑首先注重建筑选材上，必须使用节能减排绿色材料，确保建筑本身的绿色环保。其次，养老地产绿色建筑应充分考虑室内环境的设计，以达到对室内温度、湿度、日照、噪音的绿色利用。再次，养老地产绿色建筑应充分考虑室外环境的设计，已达到与地产所处自然环境、社会环境的绿色平衡。综合来说，借鉴《规划》所提出的绿色开发与清洁利用相结合，不断促进养老地产的绿色发展。

四、坚持立足国内与国际合作相结合促养老地产的开放发展

《规划》明确指出，煤炭工业一方面要立足国内能源战略，确保能源安全主动权，另一方面要统筹国际与国内两个大局、两种市场，逐步推进煤炭工业国际产能合作。养老地产开发同样需要立足国内市场，面向国际市场。

（一）立足国内市场2017年国民经济和社会发展统计公报数据显示，截至2017年年末，我国60岁以上人口达24090万人，占全国人口比例17.3%。我国老年人口数量庞大，人口老龄化严重，养老地产开发潜力大。考虑到我国老年人口的城乡差异、地区差异、群体差异等特点，我国既要开发商业性养老地产，也要开发福利性养老地产。福利性养老地产主要面向低收入老年群体，发挥社会保障的作用。商业性养老地产主要面向中高收入群体，发挥地产商业性的作用。商业性养老地产市场广阔，应根据市场需求进一步细化养老地产市场，如健康养生养老地产、旅游养老地产、学院式养老地产等。

（二）面向国际市场养老地产的发展不仅需要立足国内市场，也需要面向国际市场。我国正值“一带一路”建设大热潮，养老地产企业应积极利用这一发展机遇，不断推进养老地产国际产能合作。在推进养老地产参与国际产能合作中应坚持两种战略，一是走出去战略，将我国养老地产开发的成功经验、先进技术、管理方式等输出去。二是引进来战略，将国外养老地产开发的新进理念、典型模式等运用到我国养老地产开发中来。当前我国养老地产处于起步阶段，美国、日本等国家养老地产开发已经形成了一定的规模，如美国的太阳城模式、护理小区、持续照顾社区、大学村等，日本的老人之家、幸朋苑等。因此，当前我国养老地产开发引进来战略应优先于走出去战略。综合来说，借鉴《规划》所提出的立足国内与国际合作相结合，不断促进养老地产的开放发展。

五、坚持以人为本与保障民生相结

合促养老地产的共享发展《规划》明确指出，煤炭工业的发展要坚持以人为本，保障职工身心健康，形成产业发展安全长效机制。同时，要注重职工生活保障，促进职工就业、再就业和创业，维护职工合法权益。养老地产的开发同样应坚持以人为本，注重商业性和社会性相结合。

（一）坚持以人为本养老地产是从房地产衍生而来，这一衍生过程便体现了以人为本，即从提供一般性住房转向提供养老、医护等多种服务在内的特殊性住房。养老地产较房地产而言更强调养老服务属性。具体来说，养老地产首先注重的是老年人的养老服务需求，其次注重的是医护需求，再次注重的是休闲娱乐需求。因此，养老地产开发过程中应坚持以老年人需求为导向，将养老、医护、休闲娱乐等需求融入养老地产选址、建筑设计、运营管理等各个环节，充分发挥养老地产的养老服务特性。

（二）注重保障民生普通房地产开发也有限价房、经济适用房和廉租房等政策，养老地产地产也应注重保障民生。对于商业性养老地产而言，应充分考虑经济发展水平和老年人收入水平制定销售和租赁价格，促进养老地产经济效益和社会效益的统一。对于福利性养老地产而言，应参照限价房、经济适用房和廉租房等住房保障政策，充分发挥福利性养老地产保障民生的作用。综合来说，借鉴《规划》所提出来的以人为本与保障民生相结合，不断促养老地产的共享发展。

六、结语

煤炭工业发展五大基本原则为养老地产开发提供了新的理念，按照该理念推进养老地产开发必将促进养老地产的可持续发展。

【参考文献】

［1］国家发展改革委、国家能源局.国家发展改革委国家能源局关于印发煤炭工业发展“十三五”规划的通知［EB/OL］.2016-12-22/2018-06-03.

［2］住房城乡建设部.住房城乡建设部关于印发建筑业发展“十三五”规划的通知［EB/OL］.html，2017-04-26/2018-06-03.

［3］赵健艾，董文超，黄颖，马晓明.低碳理念融入房地产开发项目环境影响评价的探讨［J］.环境保护，2014，42(10)：54-56.

［4］魏润卿.论低碳经济与低碳地产、绿色建筑［J］.科技管理研究，2010，30（22）：38-40+16.

作者：刘伟 罗超 单位：广西警察学院