新农村物业管理问题与对策探析范文

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[关键词]新农村；物业管理；问题；对策

近年来，随着呼和浩特市“十个全覆盖”和“美丽乡村”项目实施，农村基础设施得到全面改善，人居环境得到全面提升，农村危房改造及民生工程成效显著。目前，全市农村硬化街道7549.52km，608个行政村建设垃圾转运站788个、公厕1248个、垃圾池（箱）1944个，封闭式垃圾转运车6台，污水处理站4个，安装健身器材1807套，栽植各类苗木217.11万株。在农村人居环境改善的同时，后期环境的维护管理问题逐渐凸显。2018年，呼和浩特市制定了《呼和浩特市农村人居环境整治三年行动方案（2018-2020年）》，提出到2020年实现农村人居环境明显改善，村庄环境基本干净整洁有序。为实现该目标，各级政府和村民组织尝试通过委托专业物业服务企业进行管理、政府购买服务、村民自我管理等三种模式，引入现代化物业管理模式，提升农村人居环境。

1呼和浩特新农村物业管理存在的问题

1.1物业管理资金来源不足

长期以来物业管理发展区域一直局限于城区，农村地区物业管理的职责，实际是由村民委员会代为行使。村民思想意识还没有完成转变，还没有形成购买物业管理服务的习惯，因此对有偿物业管理服务存在不满和抵触心理。同时大部分农民主要的收入来源是农作物种植，收入水平不高，经济承受能力较低，因此以村民作为缴费主体的物业管理模式下，物业费收缴较为困难，收缴率低，造成物业企业资金困难。在以村民集体作为缴费主体的情况下，部分经济较为发达的行政村，村民集体依靠村镇企业利润等收入可以承担部分或全部物业服务费用，但是对于一些经济欠发达的村庄来说，村集体很难承担这部分费用。物业费收缴率不高，则物业管理企业在不降低服务质量的前提下所得到的利润是很低的，而物业管理企业的流动资金有限，必会打击其开展农村物业管理的积极性。

1.2农村物业管理服务水平有待提高

目前的物业服务企业的管理制度、服务方案、服务规程往往是针对城市住宅小区的需求制定的，对农村居民的物业管理需求没有进行因地制宜的改革。例如城市住宅小区往往没有公共卫生间，而农村社区还存在着大量的公共厕所甚至是简易的公共厕所，物业企业没有农村厕所卫生管理的经验，农村厕所粪污治理问题无法解决，会造成村民满意度的下降。物业服务企业没有针对农村实际情况的物业服务方案，村民的部分物业服务需求无法满足，导致矛盾产生。

1.3农村物业服务专业人才缺乏

呼和浩特市大部分农村社区由政府安排环卫工人负责清扫或是由当地村民组成的物业企业实施物业自主管理，物业从业人员中具有专业物业管理知识、受过专业培训的物业专业人才所占比例非常小。很多从业人员对物业服务的内容认识不清，没有明确的服务标准，多数只停留在清扫与倒垃圾这一层次，缺乏服务意识。对于水管堵塞、房屋与设备设施的管理等专业工作无法开展。随着农村社区居民对物业管理要求的不断提高，有效提高新农村物业管理从业人员的专业能力显得尤为重要。

1.4农村社区垃圾体量大，成分复杂农村垃圾量大、种类多、面广，据统计

2017年我国农村生活垃圾产生量约为1.8亿t，人均垃圾产生量为0.8kg/天，其中至少有0.7亿t以上未作任何处理。且依照农民的生活习惯，垃圾被随意倾倒在河道、农田、池塘周边，未经处理的这些垃圾，极易传播疾病、污染饮用水源。而且堆放在村头、路口的垃圾会占用土地，残留的有害物质渗透到土壤中，直接影响土地资源质量。同时，农村垃圾分类难见实效，许多村民垃圾分类习惯尚未养成，垃圾桶里厨余垃圾、残砖瓦片、秸秆、牲畜粪便、农药瓶子等混在一起，集中、转运难，后续处理也难，处理难度大，运输处理成本高，造成农村垃圾处理困难。

2提高新农村物业管理发展水平的对策

2.1加强农村社区物业管理的宣传

物业管理在农村地区起步较晚，开展的范围也较小，农村居民对物业管理的概念还很陌生。因此如何改变村民的已有认识，帮助他们了解物业管理的工作内容，了解物业管理对农村人居环境管理的重要性，使村民树立物业管理的消费理念，制定并遵守《管理规约》，配合农村社区物业管理工作成为首要问题。这就需要政府、村集体组织、物业服务企业共同开展物业管理基本问题的宣传活动。例如在村中心广场或公告栏张贴物业管理知识的宣传海报，帮助村民了解物业管理基本知识；定期组织物业服务企业与村民的见面会，了解村民的服务需求，不断改进服务方式，建立良好的沟通反馈机制，使村民了解物业管理，接受物业管理。

2.2拓宽物业管理资金来源

物业服务费是物业企业的主要收入来源。目前，由于村民的传统意识短期无法改变，部分村民收入较低等原因，农村社区物业服务费收缴较为困难，导致一些物业服务企业只能依靠村农民集体的补贴才能开展保洁、垃圾清运等基本服务。秩序维护、绿化等城市物业管理日常运营的工作内容的开展则缺乏资金支持。由于农村社区并未展开住宅专项资金的收缴工作，后期公共设施、公用设备的维修养护、更新改造资金也没有保障。因此，为保障物业管理工作的正常运行，需要政府给予物业企业一定的优惠政策及必要补贴，村委会可将村集体的部分收入用于补充全体村民的物业支出，同时物业企业也要通过开展上门或特约服务等多种经营进行物业经费自筹，拓宽物业服务收入来源，农村的物业管理经营才能可持续的开展。

2.3提升物业管理服务水平

为节约人力成本，为本村居民提供就业岗位，物业从业人员往往是就地聘用，缺乏相关物业管理专业知识。因此物业服务企业要对物业从业人员开展岗前培训、定期培训，提升专业服务能力，加强从业人员思想意识的转变，增强员工服务意识和创新意识。同时学习和先进的物业管理经验，逐步推动服务管理水平向更高、更好的方向发展。建立完善的物业管理制度，制定安全管理、环境绿化、保洁管理、设施设备维护管理等四项基本业务运作流程和考核标准。同时通过定期考核、评比等手段，提高员工自身的素质，规范服务标准，提升农村物业服务质量。同时要加强与村民的有效沟通，进一步提升村民的服务满意度。

2.4健全农村生活垃圾收运处置体系

通过政府推动、全民参与，建立科学的垃圾分类制度，不断扩大垃圾分类制度覆盖范围。加快建立分类投放、分类收集、分类运输、分类处理的垃圾处理系统，实现垃圾就地分类减量和资源回收利用。物业服务企业负责做好村街巷道清扫保洁工作，确保村内环境卫生管理达到“三净两无一有”质量标准（即路面净，门前屋后净，受水口净；村内无积存垃圾，垃圾倾倒点无暴露垃圾，公共卫生间有专人管理）。政府统一购置环卫收运车辆等设备，建设垃圾转运站点；按村民居住密度统一配置生活垃圾收集箱，通过制定和实施村民管理规约，指导村民将垃圾装袋后统一投入垃圾收集箱，严禁随地丢弃，或随意放置在农田、道路、河道内，实现生活垃圾专业化收运管理，做到日产日清。村镇生活垃圾、厕所粪污、畜禽养殖废弃物一并处理并资源化利用，实现规范化、无害化处理。

3结语

呼和浩特市新农村建设过程中，需要现代物业管理制度来提升农村社区人居环境，维修和养护农村公共设施，逐步缩小城乡差距，提高农民的生活质量。由于农村物业管理开展时间短、范围小，因此存在资金来源不足、专业服务水平不高、专业人员缺乏以及配套设施落后等问题。推进农村物业管理服务需要各级政府部门提供必要的政策和资金支持，推进垃圾收集、分类处理等设施建设，营造农村物业管理发展的良好空间。物业服务企业要从农村生活和社区环境的特点出发，因地制宜制地定服务方案，提升服务人员素质和专业水平，使农村物业服务向专业化、规范化方向发展，进一步提升农村居民的满意度，为进一步拓宽物业服务市场打下基础。

[参考文献]

[1]刘燕.呼和浩特市农村社区人居环境管理问题研究[J].农村经济与科技，2018，29(11)：267-268.

[2]吕荧.新型城镇化社区物业管理模式研究[D].唐山：华北理工大学，2017.

[3]韩俊丽.基于农村社区化的现代物业管理发展模式研究[J].农业经济，2016(02)：140-141.

作者：刘燕 单位：内蒙古建筑职业技术学院