城市居住区物业管理机制探讨范文

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随着我国城镇化进程的不断加快，城市居住区物业管理纳入到社区管理之中以实现深化城市社区体制改革，为居民营造一个优美、舒适、安全的居住环境已经成为今后行政管理工作前行的重要方向。基于此背景，本文此次针对该课题的研究将从物业管理与社区管理的难点之所在、物业管理与社区管理整合机制研究两方面加以论述，以为相关管理工作持续改进提供借鉴帮助。

一、城市居住区物业管理与社区管理症结所在

(一)物业管理与社区管理组织结构存在显著差异在当前我国城市化进程中，社区管理机构的上级主管部门乃是民政部，其管理资金的来源是以政府财政拨款的形式为主，政府将每一个财年的管理款项拨付给社区，缺口则是由社区服务收入予以补充。所以社区管理的职能属性为代替政府职能机构来强化城市管理工作效果，并向城市居住区居民提供公共服务以及其他经营性的服务，以最终实现良好的居民自治目标。而物业管理则与其存在着显著的差异，其主管机构乃是我国的住宅与城乡建设部，依据2007年中华人民共和国人民代表大会审议通过的《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》来作为管理工作执行依据。其经济收入来源得不到政府财政的补贴，而是以向城市居民提供商业性服务以及日常各项管理费用所得，职能范围则是在业主委托的情况下对其所拥有的物业进行维护与管理，在获得丰厚经济收益的同时，提供良好的居住环境和条件。二者互不隶属、主管机构不同、职能不同，在应对同一管理问题时基于不同立场出发，必然存在着矛盾性。

(二)物业管理与社区管理目标冲突社区管理作为向城市住宅区居民提供公共服务的组织机构，其最终所要实现的目标乃是居民能够“自治”。而物业管理则与该目标恰恰相反，甚至是背道而驰，因其最终目标乃是在征得业主的同意下实施“他治”，具有着较为浓厚的强制性色彩。国外城市居住区治理经验表明，不断引导和提高城市居住区居民的自我约束能力来实现自治更能够保障居民的合法权益。而“他治”则不然，由于我国特殊的国情，城市居住区居民在物业管理工作中的权益往往无法得到有效保障，居民所提出的意见物业管理机构通常置之不理或者办理拖沓，短时间内得不到有效解决之下，造成双方之间的冲突已经屡见不鲜。物业管理与社区管理目标的冲突，决定着二者之间的管理工作内容并不存在较大的耦合性。所以，在没有外力介入之下，物业管理与社区管理之间鸿沟无法跨越，其整合机制的构建必然面临着较大的苦难。

二、城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制研究

(一)创立“三维一体”联席会议制度针对当前乃至今后城市居住区管理工作的发展趋势乃是物业管理纳入到社区管理工作中。因此，为了有效规避二者因管理组织机构、管理目标差异所带来的阻力，本文认为构建“三位一体”联席会议制度是城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制的重要举措。而其具体做法应全面考虑到以下几方面:首先，引导社区管理机构对社区业主委员会进行指导，以保证业主委员会能够及时明确与掌握城市居住区日常管理的工作内容及注意事项。其次，业主委员会的筹备应在社区管理机构、物业管理机构等多方主管部门监督下进行组建，从而确保各方利益能够在其中得以体现。第三，作为城市居住区居民权益的机构，业主委员会成员的选拔应由业主大会以公开投票选举的方式选举出代表人员。第四，明确业主委员会管理工作内容及范围，自身所拥有的法律权利和相应的义务，并且定期接受社区管理机构的培训以不断强化自身管理能力。在该机制中，社区管理则是作为业主委员会的指导机构，但是并不具有监督作用，而物业管理机构则是在征得业主委员会授权并处于其监督之下开展管理工作，属于一种契约性质［4］。通过业主委员会居中调度，以互相扶助的方式来推动城市居住区管理水平迈上一个新的台阶。

(二)构建涵盖物业管理及社区管理的新型组织机构进入到二十一世纪知识经济时代后，“开放、合作、共享”成为了时代主旋律。对于城市居住区管理工作而言，尽管物业管理和社区管理之间因自身定位的不同而存在较大差异，但是，物业管理融入社区管理以最终实现居民自治的发展趋势不可阻挡。所以，本文认为，随着互联网技术的推广使用，城市居住区居民自我权益保护意识将会随之提高，因而在居住区管理工作方面重合性内容也将会不断外延，继而最终消弭二者之间明显的管理界限，转而由一个能够涵盖二者管理内容的组织机构来替代其行使城市管理的各项权益，以保障居民的合法权益。但是在目前，其首先需要做的准备工作则是在探索物业管理内容以及社区管理内容基础上以试点的办法选取某一个城市居住区来筹划统一的管理机构，社区管理作为城市居住区公共服务的主管部门，而物业管理则是以盈利业务经营为主，将二者各自所负责的重合性内容区别开来，促使二者能够在各自领域之中发挥出自身的优势，继而扬长避短，在提高城市管理工作效率的同时，进一步向居民提供更加周到细致的服务，营造一个安全、舒适的居住环境。所以该项有益探索应引起我国物业管理以及社区管理机构的重视，在实际工作中进行摸索与尝试，以总结经验，推动城市管理工作向前进一步发展。

三、结论

综上所述，困扰社区管理以及物业管理二者之间合作管理的主要原因在于物业管理与社区管理组织结构存在显著差异和管理目标冲突，造成了二者之间无法实现统一整合。基于上述原因，本文针对当前乃至今后城市居住区管理工作发展规律及前行方向提出了创立“三维一体”联席会议制度、构建涵盖物业管理及社区管理的新型组织机构两种解决措施，从而有效整合各自所拥有的社会资源，保证城市居住区管理工作能够处于一个有效的管理循环之中，推动其管理效率及管理水平迈上一个更高的台阶。因而，本文所提出的整合机制措施具有较高的实效性及可操作性，值得在当前城市居住区管理工作中开展试点研究。

作者：周珉晖 单位：湖南师范大学公共管理学院