房地产泡沫制度改革范文

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1我国房地产泡沫现状分析

我国的房地产自2003年以来价格不断上涨，中央虽采取了相应的宏观调控政策，如2005年的“国八条”、“新国八条”及2006年的“国六条”。然而，在如此“重磅”的房价政策下，我们却看到全国的大中城市的房产价格飙升速度的加快。根据国家发改委和国家统计局调查数据显示，2007年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比上季度高0.3个百分点。其中涨幅较高的城市是：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%和广州8.0%等。究其之根源，不难发现，制度不完善而造成对房地产业过多干预的结果是导致我国房地产泡沫和中央政策失灵的主要原因，正如国家发改委经济所王小广所说：“中国的高房价关键在于存在很多制度漏洞。”

2地方政府行为扭曲的制度缺陷层面原因分析

（1）地方政府财税体制不合理。我国现行的地方税体系呈现税种小而多、税源分散、涉及面广、收入零星的状况。地方政府承担了财政支出的主要责任，而收不敷支。1994年的分税制改革后，在中央政府转移支付政策效果不明显的情况下，中央把土地出让金完全划归地方政府，土地就成为地方政府最主要的经济来源之一。在一些区域，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的一半，土地出让金以及与房地产行业相关的税收收入名副其实就成为地方政府的“钱包”。

（2）地方政府绩效评估体制的设置片面。根据布坎南“理性经济人”假设理论：政府部门的行为主体的政治行为和经济行为是一样的，都受自身利益动机的支配。所以在政府主体制定公共政策时，他们就会趋于把各方的利益集中于自身的利益方面，实现自身利益、效用的最大化。此理论适恰当解释了地方政府官员追为个人政绩，盲目追求地方GDP而忽视民众福祉的现状。于是很多地方政府通过非理性投资和政策(目前主要手段就是卖地)选择来达到GDP高速增长的目的。这时地方政府扮演着市场经济活动直接参与者的角色，市场这一支“无形的手”也在“有形的手”的过度干预下逐渐失去效用。据国土资源部门统计，近年来地方政府通过土地储备制度获取的土地出让金收入每年平均450亿左右，而同期征地补偿费却只有91亿元，如此丰厚利润叫人咋舌。

（3）地方政府直接扮演经济活动参与者。我国面前走的是社会主义市场经济的道路，政府在市场中主要充当着宏观调控作用。但是由于对自身政绩与利益的过度诉求，地方政府自觉或不自觉地与市场和中央的“逆向调节”，具体表现在：①高额土地出让和金税种繁多。我国目前的土地批租政策，使地方政府一次就可以拿到50年至70年的租金，再加上名目繁多的“附加费”、“城市建设基金”及“公建配套费”。土地价格的提高和各种税费的增加，使得房地产开发成本急剧上升。②利用职权出台推动房价上涨政策。有的城市政府出台各种政策吸引外来的购房者。还有的地方政府甚至组团到外地推销房屋，或者吸引外地的“炒房团”前来炒房。③操纵媒体引导市场，推动了房价上涨。有的地方政府为了营造市场氛围，动用媒体的力量进行宣传引导，利用虚假统计数字来强化消费者的心理预期。一系列违反市场规律隐蔽的政策使得房地产市场长期呈现出一种只涨不跌的走势。

（4）缺乏有效的监督体系。地方政府由地方人民代表大会产生，对它负责，受它监督。但在控制房价高涨方面，地方人大代表却没有发挥应有的监督作用。其中的关键原因是在地方人大的人员构成上。据统计，某直辖市十一届人代会的857位代表中，各级领导干部和企事业单位负责人的比例超过70％。其中，局级以上干部占代表总数的1/4之多。从数据可以看出，地方人民代表大会和地方政府几乎是“连体婴”，地方人大对居高不下的房价“哑口无言”也是理所当然了。

3对相应制度改革和完善建议

（1）深化财税制度。我国的税收制改革应该向国际通行做法靠拢：“正税、明租、少费”。将一部分收费改为征税，扩大税基，减少重复征收现象，并由税务机关统一征收，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，加大政策的透明度，简化办事程序，提高办事效率。根据具体情况制定相应的政策，以减轻低收入者的税赋。这样，一方面可以保证地方政府的财政收入，另一方面又能降低房地产开发建设的成本，有利于房地产业的健康发展。

（2）重整地方政府绩效评估指标。理性对待GDP，避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动。现行绩效评估主要考察地方GDP是不够的，兰州大学中国地方政府绩效评价中心指出，政府绩效评价指标体系应由职能履行、依法行政、管理效率、廉政勤政、政府创新5个一级指标，经济运行等14个二级指标，40个三级指标构成，三级指标按非公有制企业、省政府评价组和专家委员会三类评价主体分别设置。只有科学设置绩效评估指标，才能遏制地方政府的短期利益冲动，实现科学发展观。

（3）借鉴建立高官问责制度。问责制主要内容对由于官员个人行为失当，或者违法、渎职，失职等，在公共管理活动中造成的不良后果承担责任。目的是使官员真正能够树立一种高度的责任和危机意识。要建立这一制度，要向成功地区借鉴一些经验：①建立一套完善的选拔、录用、培训人才的机制。对招聘的公务员一定要坚持公开、公正原则，加强对中高层官员的培训和锻炼，坚持专业能力与政治素养并重的原则；②促进政府内部上下、行政长官与人大代表、市民沟通协调。在公共政策制定和执行时,政府内部及时沟通协调可以集思广益，协调分歧。各任命官员应定期与人大代表、市民会面，促进彼此的相互理解和信任。另外，政府应建立咨询机构吸纳市民参与到政府的制政过程中来，开放议政渠道，听取民众呼声，真正做到“权为民所用”；③重视问责文化的建设，维护了公务员的核心价值观。“问责”的落实则有赖于在政府官员乃至整个社会中形成一种“问责文化”的氛围。这是推行高官问责制的一个重要前提。在今后高官问责制的建立中，只有将这种问责文化内化于人们的潜意识中，才能使问责成为一种自觉的意识，才能使官员更积极面对社会的诉求和迅速回应市民的需要。同时使公务员恪守“为人民服务”的原则，另一方面也稳定了公务员队伍的信心和士气。

（4）完善住房保障制度的建设。住房保障制度的重点是廉租房建设及房租补帖。为了保证住房保障资金的充足，应规定把一定比例土地出让金纳用于住房保障制度建设。不仅严格审查享受廉租房和房租补帖的对象，同时也应降低廉租房建设标准和房租补帖受助对象标准，从而可以覆盖更多的住房困难家庭。

（5）调整地方人大代表的比例结构，起到对地方政府制约作用。改变现行地方人大代表的结构比例，使各类公职人员代表数不超过人大代表总数的30％，那么地方政府可以更多的了解民生。