房地产企业投资有效性研究范文

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一、模型介绍

数据包络分析方法(DEA．DataEnvelopmentAnalysis)是1978年，著名运筹学家，美国得克萨斯大学教授A．Charnes和W．W．Cooper等在《欧洲运筹学杂志》发表的论文《Measuringtheefficiency-ofdecisionmakingunits》中提出的。这种方法是以决策单元(DMU)的投入、产出指标的权重系数为优化变量，借助于数学规划将DMU投影到DEA前沿上，通过比较决策单元偏离DEA前沿的程度来对待决策单元的相对有效性做出综合评价，并可获得许多反映决策单元的管理信息。在国外，DEA方法已经成功地运用于银行、医院、城市效率等方面评价。近年来，该方法在我国社会经济的许多领域也取得了不少应用成果。

二、DEA在房地产投资中应用的实例分析

DEA的基本原理可以分析房地产项目业绩的优劣，取不同的投资项目作为不同的决策单元，考虑每个投资项目的投入产出情况进行DEA分析，进而科学的评价房地产投资项目的相对有效性。

(一)样本选择及数据处理DEA法的输入、输出指标选择应考虑指标的可获取性及可测量性并能够反映企业真实情况，根据这一标准，文章综合考虑房地产企业在投资房地产项目过程中的特点和要求，制定出以下DEA评价方法的输入、输出指标:投入指标包括土地购置费用，本年完成投资;产出指标为商品房销售额。本文选择了2个投入指标和1个产出指标共三个变量，DEA法中要求决策单元的数量一般是变量的两倍以上，故本研究选择东北、华北、华中、华南、西北、西南为样本进行实证研究，通过归纳和整理《2014年中国房地产统计年鉴》可知土地购置费、本年完成投资、商品房销售额分别为华北地区:1849．6569、11197．27、9831．60;东北地区:868．4501、9308．01、7334．59;华南:6387．2337、30545．60、31499．27;华中:2408．7429、19059．09、19739．60;西南:1608．5199、11306．33、9477．57;西北:307．1257、4597．09、3545．67。

(二)实证分析。规模效应分析，华南地区的规模报酬不变，是一种最佳的状态，且投入和产出达到最高，说明投资效率较高。华北、东北、华中、西南以及西北地区的房地长投资处于规模报酬递增的状态。从投资效率同投资规模的比较中可以看出，投资规模不一定同投资效率成正相关关系，所以在房地产投资时，应该选择适当的投资比例和投资规模，方能使投资相率达到较高水平。投影分析，华中地区产出均没有冗余情况(因为其radialmovement和slackmovement均为零)第一个投入要素有投入冗余5482．955;第二投入要素有投入冗余5678．725。华中地区的房地产土地购置费和本年完成投资额比较高。房地产市场的投资有效性较低，进而可以得出华中地区的房地产企业的土地购置成本可以减少5482．955，包括建安成本等因素的投资完成额可以减少5678．725;西南地区第一、二产出均没有冗余情况，土地购置有投入冗余:434．728=91．144+343．584;第二投入要素有投入冗余76．402。同华中地区相同的是，西南地区的土地购置费用和本年投资额较高，房地产市场的投资有效性较低。不同的是由于地理，经济，历史等因素的影响，西南地区没有出现华中地区较旺盛的投资。投资有效性与华中地区相比较高。

三、措施与建议

DEA方法与传统的评价方法相比，可以同时考虑多个输入和输出;不用确定单个输入和输出的权重;对于指标的选择也比较宽松，可以是不同单位的指标;不仅在处理横截面积数据方面具有优势，还可以通过“数据窗口”进行时间序列处理，提高分析效度;不仅给出了评价结果，还给出了具体改进意见。1、房地产投资要素增长加大的情况下，产出指标没有达到DEA有效时所需的数量，这表明，房地产投资的效率低，所占资源比例较高，粗放的开发和低效率的利用问题需要我们重视。促进房地产企业投入和产出相协调发展。2、房地产投资的有效性直接关系到我国国民的安居乐业的战略问题。要加强我国房地产企业的投资额的利用效率，建立更加多元化的融资渠道。如积极鼓励通过股票市场融资。加快培育债券市场的发展，鼓励具有条件的房地产企业发行企业债券等。从而降低银行系统的风险。同时，还要注意加强银行等金融机构房地产信贷管理，控制其对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批。切实保障有效资金的合理利用。3．我国政府应加强对土地资源的管理和利用，合理规范的使用土地资源，科学的土地供应计划与总体规划相协调发展;加强利用宏观政策调控房地产市场。避免房地产泡沫的产生，政府必须建立完善的经济预警系统。

作者：聂金辉 单位：河北大学经济学院