房地产企业绩效评价与分析范文

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摘要：

当前我国正处于经济转型阶段，房地产业作为我国经济的支柱已面临着拐点，2015年房地产业将进入四个“新常态”，同时实现房地产业软着陆也正是我国现阶段战略转型的核心之一。文章基于价值链的评价标准，从战略角度和运营角度对房地产业在企业价值链的各个运营环节进行评价和分析，进而提出相应的完善措施，以促进房地产业的健康发展。

关键词：

房地产业；价值链；绩效

2003年-2013年是我国房地产市场发展的黄金十年，房地产业成了企业孵化器，同时也是老百姓投资标的物。然而2014年12月15日，中国社会科学院《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》蓝皮书指出，2014年全国房地产投资增速、拿地面积、销售情况等多项指标全面滑落，2015年中国经济仍将保持平稳较快增长，预计GDP增速为7%左右，房地产将失去大规模投资价值。面对2014年全国楼市调整态势明显，尤其是我国住房政策以打击投机性需求、支撑自住性需求的政策引导下，房价盲目快速上涨的时代已经结束，“新技术、新业态、新产品、新模式”的个性化需求将成为房地产业投资的关键。本文认为从价值链的运作评价企业绩效，从战略角度和运营角度对我国房地产行业在价值链的各个运营关系之间进行分析评价，最终将价值链上的关键点纳入企业的战略管理层面，能更好地实现我国房地产业的软着陆。

1理论分析与评价体系构建

1.1价值链的企业绩效评价概念价值链（ValueChainModel）由迈克尔•波特在《竞争优势》一书首次提出，他把企业内外价值增值的活动分为基本活动和支持性活动，这两种活动构成了企业的价值链。不同的企业参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，实际上只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的“战略环节”。企业要保持的竞争优势，实际上就是企业运用价值链的分析方法来确定核心竞争力，保持价值链上某些特定的战略环节上的优势。刘静、康国卿（2006）把价值链的构建从传统模式上升到战略层面，在传统的财务评价指标中融入企业内部价值链、企业外部的纵、横向及绿色价值链，构建出企业的战略价值链[1]。王大伟（2012）结合价值链会计的基本理论，得出当企业的会计与绩效评价都建立在价值链之上时，企业会逐步向价值链管理过渡，并最终实现价值链管理的结论[2]。张瀚文，刘南槐（2013）同时引入平衡计分卡和经济增加值两个视角，对价值链会计的企业经营绩效评价指标进行了维度的划分和概括，为企业同时把价值链和企业绩效评价相结合提供了理论框架[3]。

1.2评价体系的构建本文从价值链的运作评价企业绩效，以实现企业价值的保值增值为核心，从战略角度和运营角度对我国房地产行业在价值链的各个运营关系之间进行分析评价，包括两个方面，一方面是财务绩效的评价，显示企业价值链的运行效率和效果；另一方面是非财务绩效评价，揭示价值链的企业绩效驱动因素。因此本文从企业的偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力四个角度，选取了8个指标作为价值链的企业绩效评价体系的财务评价指标。由于房地产业是资金密集型行业，投资成本大，回收周期长等特点，使得房地产业在回收过程中容易受政治、经济、法律等诸多不确定因素的影响，风险较大，因此在财务指标的选择过程当中，着重选取了与现金流及资产周转速度关系密切的一系列指标。对于非财务指标的筛选，根据企业价值链分析模型，从供应商价值链、企业内部价值链和顾客价值链三个层次选择评价指标。相关的财务及非财务变量情况如表1所示。

1.2.1供应商价值链供应商价值链是指为本企业提供商品物资的企业的一系列价值活动。企业在评估供应商价值链及其与企业价高的原材料周转率。针对房地产企业在与其战略合作供应商的交易过程中一直难以降低采购成本等问题，故本文采用原材料周转率（营业成本/平均原材料）来反映房地产企业与上游供应商的战略合作程度，合作程度越高，供应商交货的准时性越好，原材料周转率越快，从而房地产企业的供应商价值链绩效状况越好。

1.2.2企业内部价值链企业内部价值链是指企业内部各职能部门、各流程环节，即企业内部各战略单元的价值链。企业内部的价值活动分为基本活动和辅助活动，针对人们对房地产业“新技术、新业态、新产品、新模式”的个性化需求，如智能房屋、智能阳光房等，房地产企业内部价值链的绩效评价指标的设置应当从研究与开发、人力资源和生产运营三个层次进行展开分析。研究与开发方面，不仅要反映房地产业在研发方面的革新与投入力度，同时还要反映各个企业研发的效率，因此本文选取了技术人员比例（技术人员数/全体员工数）这一指标来反映房地产企业内部价值链中研发环节的绩效。人力资源的管理包括各类人员的招聘、培训、报酬和激励等问题，人力资源管理活动不仅支持着企业各个具体的价值活动，而且支撑着整个企业内部价值链。而人力资源管理的难点和关键点在于人力资源成本和价值的量化问题，因此本文选取了大学学历员工比例（大学学历员工数/全体员工数）和员工生产效率（销售收入/全体员工数）这两个指标，反映房地产企业内部价值链中人力资源管理水平的绩效。生产运营方面，不仅指企业将原材料转化为最终产品的一系列价值活动，还指与产品生产有关的接收、存储和分配等各种价值活动。针对房地产业投资成本大，回收周期长等固有特点，因此本文选取了在建工程资产比例（在建工程/总资产）、固定资产利润率（利润总额/平均固定资产净额）、固定资产周转率（销售收入/平均固定资产净额）三个指标，反映房地产企业内部价值链中生产运营效率和效果的绩效。

1.2.3顾客价值链顾客价值链，又称为买方价值链，是顾客通过交易活动和关系活动获取价值的过程。对于顾客价值链的分析和构建，企业必须认识到交易活动每个片段要解决的重要问题，特别是房地产企业的客户细分群体较多，同时由于近年来国五条、国八条、房产税等政府调控力度加大，对于房地产企业客户资源的重要性尤为突显。因此本文选取了市场占有率（销售收入/房地产业总销售额），有效地反映房地产企业顾客价值链的绩效水平。

2基于价值链的绩效评价与分析

2.1研究样本本文选取2011年-2013年沪深股市A股103家房地产上市公司，其中房地产管理业上市公司2家，余下101家均为房地产开发与经营上市公司，共得到309个研究样本，本文数据来源于国泰君安CAMAR数据库和巨潮资讯网。对于财务指标与非财务指标权重的分配，参考我国《企业效绩评价操作细则》以及美国波士顿安永商业创新中心的研究，同时越来越多的非财务指标成为企业长远发展的关键成功因素，因此在衡量房地产业价值链的绩效重要性，对企业财务绩效指标赋予0.6的权重，非财务绩效指标赋予0.4的权重。

2.2相关性检验①财务指标的相关性检验。从样本统计结果显示，KMO=0.507>0.5，巴特利特球度检验统计值=177.558，巴特利特球度检验是判断变量的相关系数矩阵是否为单位矩阵的一个统计量，KMO值指越接近1，表明其越适合做因子分析，其显著性水平（sig.）=0<0.05，表明相关系数矩阵不为单位矩阵，适合做因子分析。②非财务指标的相关性检验。从样本统计结果显示，KMO=0.502>0.5，其显著性水平（sig.）=0<0.05，表明相关系数矩阵不为单位矩阵，适合做因子分析。具体检验情况如表2所示。

2.3公因子提取与解释本文采用因子分析法提取相关变量的公因子，特征值按照大于1的标准进行筛选。因子分析法的原理是通过对变量进行降维，将相关性较高的几个变量归集为同一类因子，而不同类变量之间的相关性则较低，同时通过公因子反映该组变量内的大部分信息。2.3.1财务指标的公因子通过对样本统计总方差解释可以得出，财务指标降维提取出3个共因子，其特征根分别为1.647、1.274、1.258，方差贡献率分别为20.586%、15.931%、15.721%，累计方差贡献率为52.238%，可以认为3个公因子能够反映8个财务指标的大部分信息。

2.3.2非财务指标的公因子通过对样本统计总方差解释可以得出，非财务指标降维提取出4个共因子，其特征根分别为1.798、1.743、1.072、1.070，方差贡献率分别为22.477%、21.793%、13.405%、13.380%，累计方差贡献率为71.056%，可以认为4个公因子能够反映8个非财务指标的大部分信息。从初始因子载荷分析得出，上述两组绩效评价指标的相关关系并不是很明确，为此，本文继续采用方差最大旋转法，使公因子的负载向正负1或0靠近，更有利于解释公因子的实际含义。通过旋转后的因子负载值表可以看出，如表3所示。对于财务指标，第一个公因子对应变量为X1、X2、X6，主要反映房地产企业的偿债及运营能力情况；第二个公因子对应变量为X5、X7、X8，主要反映房地产企业的发展及运营能力情况；第三个公因子对应变量为X3、X4，主要反映房地产企业的盈利能力情况。对于非财务指标，提取的4个公因子也充分反映了价值链方面的绩效情况。第一个公因子对应变量为X14、X15，主要反映房地产企业内部价值链的生产运营情况；第二个公因子对应变量为X10、X11，主要反映房地产企业内部价值链的研发能力情况；第三个公因子对应变量为X16，主要反映房地产企业顾客价值链的能力情况；第四个公因子对应变量为X9、X12、X13，主要反映房地产企业供应商价值链和企业内部价值链的人力资源管理情况。

2.4综合得分及绩效评价假设房地产企业的综合得分为F，财务评价绩效得分为F1，非财务评价绩效得分为F2，根据前文设定的权重，则房地产企业的综合绩效得分为：F=0.6*F1+0.4*F2。具体计算得分如表4所示。

2.4.1财务指标得分根据因子系数矩阵，用F11、F12、F13分别表示各财务因子，可以计算的得出因子得分函数。

2.4.2非财务指标得分同理，根据因子系数矩阵，用F21、F22、F23、F24分别表示各非财务因子，可以计算的得出因子得分函数。由上述因子得分函数可以得出103家房地产企业2011—2013年单个因子得分的情况，同时用每个公因子乘以其相应的方差贡献率，可以得出非财务因子的综合得分为。根据企业绩效的计算公式F=0.6*F1+0.4*F2，可以得出房地产企业的最终绩效水平，103家房地产上市公司2011-2013年的平均综合得分为-6.4725*10-9，其中房地产管理业上市公司平均综合得分0.1961，房地产开发与经营的上市公司平均综合得分-3.8828*10-3。为了验证上述基于价值链的房地产企业绩效能否真实企业的市场表现，本文按照企业绩效的排名情况，把上述103家房地产上市公司分为四组。经过计算得出，第一组为前10名的企业，年末平均收盘价为8.16元；第二组为排名11-30的企业，年末平均收盘价为8.06元；第三组为排名31-60的企业，年末平均收盘价为7.45元，第四组为排名最后的43家企业，年末平均收盘价为6.13元。由此可以看出，基于价值链的得出的企业绩效排名情况与企业的实际市场表现大体一致，验证了价值链视角下企业绩效评价的可行性。

3结论及建议

本文从价值链的角度对我国房地产业的绩效进行了较为客观的评价，在一定程度上解释了其价值链管理中有待改善的地方。当前“新常态”已成为我国经济形势的最新定义，房地产行业告别快速发展的黄金十年进入白银时代“，控制成本、消除库存”成为房地产企业的首要任务。对于供应商价值链，采购模式应随着房地产行业形势的发展而不断变化。从最初以项目为核心进行招标的重复性采购，房地产企业更应当意识到成本控制是提高采购效率的源头，可以通过设计联合采购、集团采购等采购模式，真正做到降低成本、控制品质和提高效率。对于企业内部价值链，房地产业应全面升级换代，适应经济、政府的相关调控，更好地进入平稳发展期。研究开发方面，加大力度设计出更多类型的适合需求方个性化的智能减排型的户型，使其提高生活质量的同时减少对环境的污染。人力资源方面，可引进更多的有相关背景的专业型人才，或加大教育管理培训，使企业内部员工发挥其最大价值，为研发及管理方面注入更多新能量。生产运营方面，房地产企业在激烈的市场竞争中应洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，在适当的投资时机选择战略投资者，企业管理层也应当根据准确的市场信息和科学的决策，制定战略规划，使企业适应行业的整体发展大势。对于顾客价值链“，除库存”仍然是房地产行业的首要任务。房地产企业应尊重市场规律，注重政府的分类调控政策，不断优化市场环境，平衡供需，正常发展。同时收集相关的售后回访信息，不断优化商品房及相关服务设施的建设，从而提高企业的经营绩效，真正实现房地产市场的软着陆。

参考文献：

[1]刘静，康国卿.基于价值链的企业绩效评价体系[J].统计与决策，2006（8）：159-160.

[2]王大伟.基于价值链会计的企业绩效评价研究[J].财会研究，2012（10）：40-44.

[3]张瀚文，刘南槐.价值链会计视角下企业绩效评价指标体系设计[J].财会通讯，2013（8）：15-17。

作者：彭景颂 单位：广州工程技术职业学院