房地产动态成本管理系统探析范文

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摘要：

为了帮助房地产企业降低建设成本，增加资金的把控能力，及时获取相关条例执行和项目的进展情况，从而设计出房地产动态成本管理模型，同时开发与之配套的系统，即为房地产动态成本管理系统。文章对该系统的设计思想和系统的功能进行介绍。

关键词：

动态成本；房地产；管理系统

1房地产企业动态成本管理模型

成本管理从核算型向控制型管理改变，之后向价值创造型管理方式变化。管理系统的运作，使得建设企业从本质上提高控制成本的能力，更准确的分辨增值和非增值作业。最终使企业能够由原来的粗放型，不断向精细化管理演变，增强企业的市场竞争力。房地产动态成本管理系统的主要有如下作用：①主要用于获取房地产开发企业以往建筑工程的数据，以及目前实际的市场信息。此种做法能帮助企业决策时参考以往项目的历史指标、以及估算最新的人才、材料、设备的所需投入资金；②根据建设项目的动态情况，制定施工建设清单，在参考内部基准价库的前提之下，通过分析建设开发信息、施工材料清单，结合动态市场制定此工程的目标成本，将其作为工程成本把控的重要内容。施工材料清单清单的准确性，直接影响着项目施工目标成本的合理性；③依照施工材料清单以及工程图纸，结合实际市场状态，实施建设项目的招标采购步骤，上一个步骤制定的建造施工目标成本起到掌控投入资金的作用，最终达到的效果在实施前设立标准之内。将这一阶段和上个阶段制定的成本计划做出对比，并将分析报告第一时间传送到企业成本数据库，帮助将来建造施工资金把控更加精准；④根据施工图纸完成既定的建设项目。通过一系列的措施，使得施工的实际成本低于制定的计划成本。掌控建造中产生的变动，管理资金投入。然后将得到的结果传送建立的信息数据库中，由此得到相关参考标准；⑤成本分摊。建造实施过程中产生的成本分摊到单位工程上，然后就可以获取单位工程需要投入的资金，将其进行累加计算得到项目的总成本；⑥评估分析。对建设项目的预期成本、计划成本以及实际成本进行差异化数据分析，然后对导致投入差异的因素进行限制，对资金投入控制能力进行验收，能为决策者提供较高的参考价值。

2研究与投入使用

房地产动态成本管理系统投入使用的作用是：房地产信息，房地产运作成本，工程建设过程，房地产涉及资金数量和相应数据统计等相应方面的管理。

2.1基础信息管理分析

房地产涉及的信息，记录其中的建设性信息，对房地产建设的具体过程进行记录分析，与市场价值对比，从而建立企业的整体价值数据库。预估资金管理：分析项目的作业过程，确立单个项目花费，还要算上项目建设过程的费用，这个过程利用作业成本法完成。测算建设项目耗费，完成相关资源分配，获取单位工程需要投入的资金，累加计算得到项目的总成本。

2.2合同管理

管理工程构建过程中涉及到协议和合同，在第一时间获取和确认签约内容，传送到内部存储数据库，将其作为指导参考。变更管理：施工计划最终完成会花费很长时间，可能会出现影响原计划，引起设计图的改变和施工计划的调整。这个部分就是记录这些变化，将数目与合同原始执行资金数目结合。计算出这个项目执行过程中总的成本，使项目管理者及时的掌握变化，调整企业内部的相应工作，提高工作效率。

2.3结算管理

根据项目工程动态的实施状态，对相关协议当中已完的内容执行结算，将其分配到对应的单位工程中。研究成本变化问题，转化成图表的模式。这样做有利于项目管理人员通过数据分析调整成本模式，该调整数据的结果应该储存到该企业的数据库中，更加有利于项目实施。

2.4成本统计管理

参照施工不同步骤的成本信息，在模块中对相应内容信息进行整理，及时对不同单位的投入资源完成合理的调配。本模块还需要完成差异分析功能，如：目标成本和签约成本的对比等，运用可视化的图表信息完成投入资金掌控工作。

3房地产动态成本管理系统的应用

房地产动态成本管理系统使用的效果体现在如下几个方面：①能及时获取项目的成本信息，控制不合理成本的增长，分析无效作业和增值作业，能及时了解项目的资金状况，为企业的资金运作提供第一手资料，降低了企业的财务费用；②费用分配更加科学合理，产品成本比以前得到更加真实的反映，由此使得企业决策者能更加准确地进行产品定价，提高了开发产品的竞争力；③对工程的耗费资源实行动态核查，对资金投入差异的原因进行探究，系统向使用者展现的可视化内容，能帮助工程监督者第一时间制定对应的资源管理措施，从而达到降低项目投入的效果；④保证数据获取的有效性，第一时间得到信息反馈。通过相关历史工程项目资金投入信息和在建项目成本信息进行新项目的目标成本制定，将两者进行有机的结合，从而保证投入决策数据最大限度的客观、及时、精确；⑤实现了企业内各部门的数据共享，使得工作效率大大提高。中小型的房地产企业和工程建设公司在项目开发的步骤和资金雄厚的企业具有很多共性，差异在于投入资源、流动资金和项目总的工作时间。这些因素不是可以影响上述系统工作状态的原因，该系统反而会使企业内部提高工作效率，加大工作管控力度，使企业的社会效益，经济效益稳步提升。

4房地产动态成本管理系统的特点

实时性：利用上述动态成本管理系统，结合企业本身的市场属性，将最终获取的实际成本管理成果实时、动态、真实的展示给决策者。成本管理模式：通过核算对象分解，将作业成本管理引入房地产企业管理中，细化成本管理对象，使成本发生情况具有可追溯性，动态反映成本状况。提供多维成本分析方法，规范成本管理流程。WEB技术：通过对系统使用WEB技术，解决集中式管理需求问题，能使企业和在外地的项目或者分公司及时进行数据汇总和实时数据的采集，保证信息的一致性，方便成本控制和企业决策。

5结束语

房地产企业动态成本管理系统能有效地提高信息的传递速度和信息的真实性，企业的高管也能及时地获取有关的信息，辅助企业决策。房地产企业动态成本管理系统的运用能有效地减少企业的管理费用，节约项目投资。房地产动态成本管理系统将最新的计算机技术结合，更加有效的整合企业的获取和存储信息，同时为企业管理层提供决策、计划、控制与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台。

参考文献：

[1]郑倩.浅析房地产企业的动态成本管理[J].财会月刊,2007,(36):46-48.

[2]陈占夺,韦显婷.基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版）,2016,(2):180-186.

作者:林泽炜 单位:深圳市银海实业有限公司