乡村宅基地的流转与规范设想范文

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[关键词]乡村宅基地流转用益物权规范

[摘要]通过对河南许昌县邓庄乡的八个村子进行调查，我们发现，目前乡村宅基地不论是否参与流转都会阻碍乡村发展。要解决宅基地问题，促进乡村发展，就必须在法律上赋予农民对宅基地的永久性用益物权，规范乡村宅基地流转。最后，我们提出规范乡村宅基地流转的操作设想。

一、宅基地流转现状

通过调查，我们发现目前乡村宅基地的现状很差，主要可分为未参与流转与参与流转两种情况，但无论那种情况，都存在亟待解决的问题。

1、未参与流转的宅基地

由于村庄建设缺乏规划指导,加上长期以来宅基地无偿使用,农民住宅低水平重复建设，邓庄乡村庄“小、乱、散”现象普遍存在，土地利用比较粗放。政府重新区规划而轻旧村改造，农民建新不拆旧，村庄整理难度大，乡村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，造成土地资源的极大浪费。

2、参与流转的宅基地

受市场经济的影响，部分农民进行私下的宅基地流转，但这种方式存在很多问题。

（1）管理失控，纠纷不断。调查显示宅基地的审批主要是村干部决定，可见乡村宅基地的申请和审批带有个人色彩，法律法规显得很不健全。申请宅基地主要是需要手续费、土地规划费。有的村落也需要缴纳土地占用费、土地使用证费等。可见，各个地方的收费标准和收费种类是不统一的。在调查中，有30%的人在房屋建设过程中产生了纠纷，还有12%的农户的纠纷甚至延续至今。2008年，东方法眼网公布我国宅基地纠纷呈现57%的增幅。宅基地流转不可避免，但这些流转行为不受现行法律的保护，属于私下流转。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。

（2）土地资产流失。乡村宅基地的转让无法制止，但法律、法规又不允许乡村宅基地流转，导致当前乡村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。

二、赋予农民对宅基地的永久性用益物权的必要性及意义

现有政策法律条件下，闲置的宅基地无论是否参与流转都不利于经济发展。这个难题已经超越了农民的解决能力，只能由国家来解决。我们认为必须在法律上赋予农民对宅基地的永久性用益物权，赋予农民对宅基地的永久性用益物权也是必然的发展趋势。

1、是资源优化配置的必然要求

所有的法律规范都是为了最大限度的克服资源的稀缺性，更加有效的利用资源，保障人的权益，以便通过法律手段促进资源的优化配置。宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。从法律上允许宅基地流转，宅基地的价格由市场决定，促进资源流向有效的利用主体，闲置的宅基地将重新被利用起来，这能有效提高土地资源的利用效率。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。

2、是经济体制变革的必然要求与城市化进程加快的必然结果

市场经济体制的变革要求由市场配置资源，要求资源主体自主支配其财产。然而农民的拥有的财产只有承包地和对宅基地的使用权，这大大限制了农民创造财富的机会。一旦对其唯一的可利用的财产作出限制，就基本上限制了农民融通资金的手段。因此，在法律上允许宅基地的流转，允许其作为财产，在农民手中充分实现其市场价值是我国经济体制变革的必然要求。

2001-2007年我国城市化水平平均以每年1.213%的水平上升，照这个速度，2020年我国城市化水平可能60%。随着我国城市化进程的加快，大量的乡村剩余劳动力纷纷由乡村流向城市会造成乡村大量宅基地长期闲置不用，形成庞大的市场供给。按照乡村人口每年减少1603万人，人均宅基地面积75平方米，每年保守估计会增加180.33万亩闲置的宅基地，这为宅基地流转市场的形成提供了充足的资源储备。宅基地供求迅速增加，刺激了宅基地使用权流转速度的加快。

3、是追求财产性收入的必然体现

“财产性收入”一般是指家庭拥有的动产、不动产所获得的收入。目前我国农民拥有很少的财产，只有土地经营承包权和承包地和宅基地使用权。乡村居民家庭经营性收入和工资性收入是收入的主要来源，而财产性收入所占的比例非常小。党在十七大报告中首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。那么，在土地经营承包权放开之后，从法律上允许宅基地流转是增加农民财产性收入的必然途径。

4、对乡村发展有重要意义

通过调查资料和案例分析，我们认为从法律上允许宅基地的流转的意义主要体现在以下几个方面：

（1）政治意义——深化土地使用制度改革。从法律上允许宅基地的流转将是我国在上的另一重大决策，会进一步推进土地有偿使用，充分发挥市场配置宅基地资源的基础性作用，突出宅基地的经济价值。这将进一步盘活我国宅基地存量，促进节约用地和合理用地，提高土地资源的利用效率，利于农民在最大限度内利用宅基地为自己谋取利益。宅基地的流转对于深化我国土地使用制度的改革作用重大。

（2）经济意义——缩小城乡差距，促乡村金融发展，护国家粮食安全。从法律上允许宅基地流转，农民的土地可以变成资本，农民可以通过转让土地获得补偿。农民离开乡村会促成农民身份向城镇居民转变，这必定会促成更多的农民进程。这可以加速城市化建设的进程，为城市工业提供充足的劳动力，是缩小城乡差距的有效途径。

宅基地流转去的法律认可后，农民有了自己完整的房屋产权，就可以到金融机构抵押、担保，获得创业和生产发展资金。以全国两亿农户、户均100平方米估算，200亿平方米的房产，按每平方米300元计算，乡村房产市场将有六万亿元的市场潜力。如果按10%的抵押贷款比重，就会吸引6000亿元的贷款进入乡村，这对乡村生产和消费市场的启动将会发挥巨大作用。全国2.4亿亩村庄建设用地中，宅基地闲置面积占10%至15%，按照10%估算，全国两亿亩宅基地中有近2400万亩处于闲置状态，这是巨大资源浪费。假如闲置宅基地用于种粮，按照亩产330公斤计算，利用这2400万亩可增加粮食供给79.2亿公斤。08年我国人均400公斤粮食，闲置宅基地面积可以供应0.198亿人的粮食，这对维护国家粮食安全至关重要。

（3）社会意义——减少纠纷。随着乡村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。一旦法律政策明确规定允许乡村宅基地流转，那样宅基地的转让将会受到法律、法规的保护。即使产生了纠纷也可以通过法律的途径得到有效的解决。

三、乡村宅基地流转的规范措施

要实现切实保障农民合法权益，不仅要从法律上允许宅基地的流转，还需要在此基础上规范乡村宅基地流转。

1、提高农民的思想认识，做好宅基地普查工作

宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重，只有允许集体土地流转，赋予其资产内涵，农民才会更加珍惜手中的土地。因此，要加强农民对集体土地流转的认识，加大宣传力度，让农民深刻认识到土地流转的常识。

加强宅基地的登记工作，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的产权主体，保障交易的安全性，做好流转的管理。防止少数干部利用职权多占宅基地，各地必须对乡村现有宅基地使用情况进行全面清查。在具体的登记过程中,要加强登记的规范化建设。

2、建立完善乡村宅基地流转的法律法规

乡村宅基地是我国八亿农民安身立命之基础，设计一个既符合我国现实乡村国情的宅基地法律制度十分重要。针对目前集体建设用地流转日益增多的现状，各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规,引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为应结合实际情况。

3、建立宅基地流转的专业市场，成立办事机构，加强监管

政府主导举办，成立一个类似于商品交易市场的机构。一切符合流转条件的乡村宅基地，都必须进入场内交易，以公开竞价来确定价格。由于乡村宅基地公开上市流转涉及到政府、乡村集体、农民等方面的利益，政府必须成立一个专门的机构协调各方面的关系。

乡村宅基地的流转涉及经济利益，必然会出现投机违法的事情，比如“暗箱操作”、随意定价等。所以要加强监管，监管必须依靠农民自己和国家的监督单位。首先是宅基地的流转必须由一个专门的监督单位负责。其次是鼓励农民参加流转过程中的监督，对于举报真实的，给予一定的奖励。

4、完善乡村社会保障体系，加快城市基础设施建设

赋予农民对宅基地的永久性用益物权，规范乡村宅基地流转对于我国乡村发展意义深远，必将推进中国经济向另一个高度腾飞。

中国社会保障呈二元结构，占人口总数30%的城镇居民享受社会保障份额的89%，占人口70%的乡村居民，仅享受社会保障份额的11%。农民通过转让土地虽有现金收益，但由于他们大多没有一技之长，在城镇务工一旦失业，将失去生活的退路，将容易引发社会稳定问题。所以必须建立建立完善多层次的乡村保障体系，包括乡村社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助、乡村合作医疗等。一旦规范了乡村宅基地的流转，就可能会有大量的村民转让自己的房屋，进而转投生活于城市，这会给城市的交通，住房造成严重的影响。所以城市应该加强自己的基础设施建设，做好容纳村民的准备。