房地产企业资金拆借涉税问题分析范文

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摘要：最近几年，在经济方面，国内外眼下的形势较为复杂，而且变化很快，国家也加大了对房地产行业的调控，随着限购政策的实行，且范围还在不断的扩大，对整个房地产市场环境造成了不小的冲击，再加上国家宏观调控、货币金融政策一直处于收紧的状态，其中，对房地产信贷做出的控制比以往严格了不少。为了解决资金问题，不少房地产企业都会进行内部资金拆借来保证项目的正常建设。本文主要对房地产企业内部资金拆借涉税风险防控措施，旨在规范内部资金拆借行为，对房地产内部资金拆借模式提出合理的措施。

关键词：房地产企业；资金拆借；涉税问题；防控措施

最近几年，我国加大了对各项宏观调控措施的力度，房地产是属于资金密集型企业，因为国家调控措施收紧的原因，企业通过银行等外部渠道进行融资也开始变得更加的困难，受到的阻碍也越来越多，且融资成本也增加了不少。因而，房地产企业在初期拿地这个阶段就无法避免需要进行内部拆借这种方式来调配资金，以此来对新项目土地储备金进行支付。这种方式能够有效提高企业在内部资金方面管理的效率，能够在公司进行运营时有效的降低成本[1]。

一、内部资金拆借方法

（一）自有资金在内部进行无偿拆借自有资金在内部进行无偿拆借，这种内部资金流动在房地产行业内是比较常见，但是这种无偿拆借属于短期借款。但是房地产企业在项目中需要的资金都是比较大的，在实际运营中，偶尔会出现资金在短时间内短缺这个情况，资金短缺会造成比较严重的问题，很可能造成工程延迟交互，会造成比较大的经济损失。当出现资金暂时性的短缺时，一般都会采用与之关联的企业进行借款这种方式进行解决。此类借款相对时间比较短，一般都是在资金回转后就会立刻偿还，而这种短时借款一般都是采用无偿借款这种方式进行[2]。

（二）自有资金在内部进行有偿拆借自有资金在房地产内部进行有偿拆借，这种资金流动是企业内部资金流动的另外一种形式。有偿拆借是企业将资金借给其他企业并在归还时收取一定的费用作为利息。这种资金拆借形式，如果收取的费用没有超过相同时期内同类型借款利率，是能够在企业进行所得税计算时排除在之外。而拆借企业在被拆借企业款项到达后需要按照国家税法所规定的条款交纳企业所得税，而提供拆借的企业则需要按照增值税规定的贷款条款交纳相应的增值税，交纳比率为6%[3]。

（三）从获得银行贷款进行内部拆借将从银行获得的借款进行内部拆借一般来说会采用无偿拆借及有偿拆借两种方式提供给其他企业。而在此类拆借情况中的无偿拆借就是借贷企业从银行中获得贷款款项无偿转贷给其他单位或者个人，这样也就直接让借入方在实际中增加了收入，因而税务部门就会以当期利率对这部分收入进行核准。再按照企业所得税法将这种拆借获得的资金在日常运营中所产生的正常支出，扣除允许应纳税额[4]。也因为这种情况，很好地说明如果房地产公司将从银行获得的贷款进行无偿转让，被拆借企业对银行应支付的利息与收入两者之间存在的相关是非常弱小，因而在增值税的处理上，就需要依照相关规定进行调整。而将这部分资金以有偿的方式在内部进行拆借，从总体上来说，资金的流动不会直接或间接造成国家总体税收减少，因而据《特别纳税调整办法》中的规定，税务机关会在合理的情况下有权做出调整，会以独立企业因为运营业务产生的收取或支付价款来进行增收与实际相符的税收[5]。

二、房地产企业在资金拆借过程存在的问题

（一）无偿出借资金存在争议一直以来，企业与企业之间进行资金拆借其本身就有着一些争议，其中关联企业之间进行的资金拆借这种行为争议尤为突出。因为在具体实施过程中会存在是否是为了避税或者将原本的税负进行转嫁给其他方，或者是将利润进行转移。另一方面用资金拆借这种比较常见的方式能够实现实收资本快速的回收。因而其就存在一个评判焦点，在实际操作中如何才能有效避免这些问题的发生，同时还需要对税务稽查做出预防。据国税在第[1995]156号文件中指出，只要是企业之间存在将资金贷与别人进行使用的这种行为，就属于贷款行为，就需要对产生的资金流动做出相应的计税。因而，房地产企业在进行实际资金拆借中，不管是有偿还是无偿将资金进行出借情况，都会按照与之相关规定进行交纳相应的税收，如果没有纳此税收就会被判断为避税行为，这样相关的税务部门就会根据相应的规定对企业进行处理。

（二）有偿拆借利息支付获取票据不规范在企业所得税法中有着对实际发生或合理合法经营正常的支出能够进行扣除。也是因为这个规定，作为拆借方的相关企业在进行税务稽查时，出具能够证明有偿拆借中支付的利息部分是其在合理经营中做出的正常支出，并且能够提供合法票据，根据这些合法票据就能够在税务稽查时进行扣除。不过，在企业间进行有偿资金拆借的业务中，会因为企业之间原本就存在关联性或因为部分资金拆借业务本身不具备规范性，双方在实际进行支付利息时不会提供税务相关要求进行发票开具或委贷企业无法提供银行利息收取回单等此类合法票据。这也直接造成了借入方在进行企业所得税缴纳时因为提供不了相关支出依据造成在税前无法进行扣除，造成借入方还是要支付相应的所得税，这无形中提高了企业应税金额压力，也让企业之间在进行资金拆借时不利于其优势发挥到完美、极致[6]。

三、企业内部拆借所涉增值税问题

（一）内部拆借涉税风险1．使用自有资金内部拆借存在的涉税风险在国家财税公布的文件中有着集团企业、单位或个体针对其他单位、个体提供无偿贷款服务的规定。如果贷款是用于公益事业及社会公众对象上不包含在期内，而在法规附件中对企业间资金拆借的形式又做出了明确的规定是归属于金融服务。但在2019年公布的财税文件中提出的新规定，直接引起了争议。其内容是从2019年2月1日起到2020年12月31日止，在此期间企业集团内部单位之间如果存在资金无偿借贷的情况，免除征收增值税。这就是说集团企业内部单位之间进行的无偿拆借也被判断为是销售行为，但是不会征收增值税，除此之外的无偿拆借就会判定为销售行为，会按照当前同类借贷所规定的利率缴纳增值税。2．统借统还内部拆借在的涉税风险统借统还这种方式一般是集团公司根据房地产企业根据资金缺口，发行相应的债券并为其制定相应的债券制度，以此来实现直接融资。另外一方面可以通过债券从金融机构借入资金的方式来实现融资。当资金回笼后再根据下属项目公司对于资金实际需求情况进行合理调拨，对于产生的贷款本息由资金实际使用方进行承担。而新的税法条款中对于统借统还业务做出新的规定，发行债券的机构对下属项目企业在收取利息时不得高于支付借款机构提供的借款利率水平或不得高于债券票面利率。发券机构收取下属单位利息可以计入收入免征增值税范围。与之相反，如果高于了发券机构对外付息水平，就需要全额缴纳这部分增值税[7]。

（二）风险防控措施对于本文中所提到的涉及到的增值税税收风险，根据分析得知，房地产企业在进行内部资金拆借时，就需要尽量使用统借统还这种方式进行资金拆借，这样可以享受免除增值税的政策。不过，这种方式还是有条件限制的，只有满足条件才能进行统借统还。具体的条件是：资金拆借的双方都是属于同一个集团企业下的子公司，集团企业拥有集团企业登记证。集团在执行调拨资金时与项目子公司需要签订有相应的还贷合同，同时集团对各个子公司收取利息与对外进行支付相利息比较，收取子公司的利息要低一些，这些都需要在合同有明文规定，以免在税务查询时无法拿出相应的证据。

（三）需要提高计人员专业能力当前国家的法律法规经过不断的完善和修订，对各项事务规定的已经非常详细。而因为国家现在正在进行宏观调控以及市场环境的原因，企业间相互进行拆借资金的情况也越来越多且越来越频繁，这也造成了在具体实施过程中产生了不少的财务问题，并且对于这些流动的资金在涉税方面更加不能出现任何的错误，因为一旦出现问题，就会受到相应处罚，比如交纳罚款和迟纳金等，如果情况比较严重，甚至会直接将企业列入到黑名单中，这就会对企业产生相当严重的影响了。因而，对于资金拆借涉及到的税务问题，就需要从源头开始解决。这也就需要财务工作人员需要具备相当高的专业水平和管理能力，财务工作人员需要对财务管理本质有着深刻的认识，对涉及到税务的业务具备统筹规划能力。加大财务人员的培训及教育工作，能够让财务人员在进行财务管理时具备更高的专业素养，同时对国家相关的法律法规进行积极研究，加强同行之间的沟通交流，以实现经验共享及互补。加强企业财务部门与会记事务所之间的合作，聘用会计事务所专业人员对房地产企业在资金拆借涉税业务上进行综合梳理，并对房地产企业财务人员进行系统的指导及培训，全面提高企业资金拆借时各方面的管理能力[8]。

四、结语

房地产企业在当前市场环境下，内部资金拆借无法避免，所产生的相应涉税问题就需要不断的从国家公布出的政策中分析并制定相应管理策略，有效规避涉税风险，最大程度上将税负成本进行降低，以促进企业能够良性发展。

参考文献：

[1]张斌哲．房地产企业内部资金拆借涉税问题研究[J]．时代金融，2019(17):55-56．

[2]李双双．房地产企业股权并购涉税问题研究[J]．会计师，2019(9):40-41．

[3]陈剑波．集团房地产企业“统借统还”涉税问题[J]．财务与会计，2019(8):65-67．

[4]李文生．地产企业相关涉税问题与处理方式分析[J]．时代金融，2018(29):175+179．

[5]刘天永．房地产集团内大额“资金拆借”将面临税务挑战[N]．财会信报，2018-05-14(B03)．

[6]李娜．浅谈关联企业之间资金拆借的涉税问题[J]．财会学习，2018(11):1-3．

[7]吴云．浅析房地产企业内部资金拆借涉税问题[J]．行政事业资产与财务，2018(6):25-26．

[8]曹亚萍．房地产企业涉税账务的问题及对策[J]．纳税，2017(36):16．

作者：费越 单位：国浩律师事务所