房地产企业的成本核算论文范文

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一、房地产开发企业成本核算中经常存在的问题：

1.对成本科目的理解和运用横向不一致、前后不一贯；即使规定了统一的会计科目，但因每人的理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，跟容易造成疏漏、从而产生多付款的现象。比如，建设工地发生的水电费，有人在“开发成本——建成成本”里反映、有人在“开发成本——前期费用——临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款——***施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。

2.未能实现会计核算与成本管控的有效结合马克思曾说过，会计的基本职能是反映和监督。会计核算再及时、准确、全面，也只是实现了其反映的功能，最多只是一个好的账房先生，随着经济的发展、时代的进步，光会核算远远不能适应企业管理的需要。

3.盲目上马ERP成本管控系统所谓ERP系统是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集信息技术与先进管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。它对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。但是，这些系统只是管理的重要手段，实施ERP需要具备一定的前提，否则会陷入一管就死、一放就乱的境地。

二、完善房地产企业成本核算的相关对策

1.合理设置成本核算级次及科目（1）科目的设置尽可能细化到每一类型的合同项目；（2）综合考虑不同的开发项目、期别、物业形态以及楼栋等因素；（3）不仅立足现在，更要放眼未来，在科目设置上也要留有余地；（4）集团或集团化管理的企业内应统一核算科目；（5）会计核算科目不仅是会计人员使用的工具，也是全公司各部门反映成本项目的重要手段。通常到会计进行成本核算时已是事后的反映，在合同的签订、办理付款前就已经涉及这些成本项目，所以应在涉及工程成本的部门统一使用成本科目，即除一级科目“开发成本”之外的开发成本的明细科目可以作为公司内部成本科目的统一代码，可以从制订合约规划或目标成本起开始使用。

2.对会计科目的理解和运用加以注释，统一认识建议制订成本核算操作指南或手册，规范成本核算。为规范企业成本核算、确保成本核算的准确性，一般较大规模或管理比较规范的企业通常要求按照构成产品成本的要素按一定的方法对产品成本进行归集和分配。与一般工业产品不同，房地产企业的开发产品具有投资大、周期长等特点，有时土地是一次投入，但分成若干期开发，且可能开发的是不同物业形态的产品，因为对成本的归集和分配方法进行规划和约定非常必要，既便于对项目的成本和税收等进行事先的测算，更便于成本的管控，避免核算口径前后不一致以及集团内各公司操作上的不一致。

3.推行目标成本管控随着环境、市场等因素的复杂化，房地产行业的竞争日趋激烈，因而“卖方市场”的特征尤为明显，在在卖方市场中，企业产品定价通常采用“成本加成”定价策略。企业要保持必要的利润，其唯一合理的途径就是控制成本，销售价格减必要的利润，就是目标成本。开发企业的目标成本管理应从产品设计开始，贯穿开发的整个周期。通常开发企业产品定位确定、施工图确定后开发产品的成本就相对可控，除遇钢材市场价格波动很大及方案颠覆性修改的情形外，开发的各项目成本相对稳定可控，因而，目标成本的落实也具有非常现实的意义。目标成本也是财务部门审核各项工程合同签订、工程款支付及结算的重要依据和手段。

4.将目标成本管控与成本核算有效结合为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。

5.将税收作为成本核算因考虑的重要因素之一众所周知，房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑——售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。

6.加强基础工作，适时推进ERPERP的核心就是实现资源合理、有效的配置。规模较大的房地产公司都在不同程度上通过ERP系统管控项目开发和控制成本。普遍采用的有明源、金蝶、用友ERP，用得较多的模块有计划系统、成本管控、销售系统和物业管理系统。建议房地产企业在决定购买各类ERP软件时注意以下方面的问题：（1）分析企业资源配置方面存在的问题、找到问题的关键；（2）制订解决问题的合理的流程，这些流程在线下逻辑上也是行得通的，只是通过ERP系统实现了资源的共享并大大了提高了工作效率。（3）根据企业的实际情况有计划、有步骤地实施；（4）适时将成本管控系统与财务核算系统有效连接。以上是我从事房地产财务公司多年来对成本核算方面的一些体会，希望对同行或房地产行业感兴趣的同仁们在房地产企业成本核算、平衡房地产开发项目的收入与税收、优化会计科目设置、完善企业会计核算信息的披露、提高会计核算工作的有效性、解决房地产项目核算工作中的问题等方面有一点启示和帮助。

作者：孙珍兰单位：绿地地产集团南通房地产开发有限公司