房地产企业成本核算问题研究范文

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一、房地产企业成本核算存在的问题

不同的房地产企业在资本规模和开发周期上存在很大差异，因此一般企业的成本核算方法并不适用房地产企业开发成本的核算。在房地产企业成本核算过程中，主要存在如下问题：

（一）成本核算对象确定困难

确定成本核算对象是进行成本核算对象的前提条件，确定的对象保证了成本核算的质量。对于独栋到几栋的规模较小的房地产开发，此时的核算对象较容易确定，但对于大型住宅小区或老城区旧城改造这种规模很大的开发项目，就容易出现成本核算对象确定困难的问题，这是由大规模开发项目的复杂性决定的。划分成本核算对象过粗、过细甚或随意划分都会影响成本核算的质量。划分过粗无法准确反映项目开发的实际成本，给进一步的成本分析和控制造成困难；而划分过细则会人为增加成本核算的工作量，增加核算成本。

（二）费用化归集和分配方法不合理

成本会计理论认为，房地产开发过程中所发生的建安工程费等费用为直接开发费用，应直接计入开发成本；而基础设施建设费、公共设施建设费等间接费用，理论上应该先进行归集，在采取合适的方法对归集的费用进行分配，分配到最终成本当中。但在实践中，拆迁补偿费以及配套费用等间接费用，其归集和分配并没有一个较为明确的标准，每个公司的划分、归集和分配标准各不相同，任意性很大，尚未形成一套较为科学统一的间接费用归集和分配方法。

（三）重工程决算，轻项目决算

由于工程决算一般在时间上比较明确，计量较为方便，而项目决算时间上较为不确定，因此实践中，房地产开发企业常常更加重视工程决算、轻项目决算。另一方面，房地产项目建设周期较长，常会跨越几个会计年度，而通常成本明细账设置非常详细，预收账款设置相对简单，这就容易增加会计核算的工作量。

二、提高房地产企业成本核算质量的建议

（一）建立科学有效的成本控制体系

通过严格限制建设项目的建安成本，降低工程造价，以有效提高盈利水平，同时注重控制降低拆迁安置费用。融资成本方面，应根据融资期限长短和资金回笼规模科学制定适当的财务计划，提高资金使用效率，有效降低融资成本。

（二）合理归集分配成本费用

对于开发规模较大、工期较长的复杂工程，如上文所述，很多费用不能直接归集到成本核算对象中，应避免任意分配，使用合理方法间接的进行成本费用的归集。例如，公共配套设施费用可以按照受益比例进行分摊，基础设施建设费可以按照历史发生原因（即因果关系法）进行合理分配，现场组织管理费用的分配可以参照建筑面积比例，土地拆迁补偿费用则可以按照实际占地面积进行分配。总而言之，间接成本的分配应充分考虑到成本核算对象对分配成本的承受力，公平合理的归集和分配各类成本。

（三）提高对项目竣工决算的重视程度

针对房地产开发企业普遍存在的重工程决算、轻项目决算的现象，本文认为，应通过“预提费用”的方式，将未完工的工程预算计入成本，从而保证项目预算严格按照计划执行，实际支出成本在项目竣工之后再作调整。在权责发生制下对项目成本进行决算，根据所归集的成本核算对象的费用结转完工成本，并进行明细核算。

三、结语

房地产开发企业成本核算的复杂性，对财务会计人员的专业判断能力和业务水平提出了较高的要求。在成本核算过程中，应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目竣工决算，从而提高成本管理能力，有效减低成本、控制费用，不断提高房地产开发企业成本管理水平。

作者：孙法明单位：山东丰源建设置业有限公司