谈民用建筑机电设备维护保养标准化范文
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摘要：本文以某工程泵房机电设备运维实施上海市安装行业协会团体标准《民用建筑机电设备维护保养标准》为例，介绍了民用建筑机电设备维护保养工作实现标准化的方法和途径，期望对相关建筑机电设备提供参考。
关键词：机电设备;标准化;维护;保养
上海市安装行业协会发布的《民用建筑机电设备维护保养标准》（以下简称《标准》）是国内首部适用于民用建筑机电设备维护保养作业活动特点的团体标准。为保证民用建筑在全生命周期的各个阶段都有标准指引，规范民用建筑机电维护保养作业活动，需要建立适用于建筑机电设备维护保养的标准体系[1]。而当前建筑机电维保面临数字化转型关键窗口期，行业内急需标准化文件进行作业活动标准化引导和规范[2]。本文以某项目在泵房运维标准化建设过程中通过参考《标准》内容实施泵房标准化运维过程为背景，并结合民用建筑机电维保的特点，探讨在民用建筑维保作业中实现标准化作业的方法和技术路径。
1项目概况
上海市某大型民用场馆机电设施管理项目，生活水泵房位于地下二层，建筑面积250m2，主要负责区域内办公楼二层以上部分的生活给水。泵房内设一座有效容积130m3不锈钢装配式生活水箱，泵房每天巡检4次，每次约45min，共设置20个巡检点。根据《标准》对机房进行标准化维保的相关条文规定，其机电系统维保标准化工作涉及范围有：（1）合理规划维保内容：对建筑物内的机电设备运行管理、日常维保范围和内容进行规划，通过作业指导书明确其维保的内容和程度。（2）编制维保质量评估指标：应用项目需要通过物联网技术完成机房机电系统设备的实时报警和工单自动触发，因此需要明确泵房设备运行标准并设定传感器的报警阈值。（3）完善规章制度：通过相关的规章制度来约束和规范维保工作。应用项目缺乏相关标准化作业书进行操作规范层面的指导，需要通过标准化对现场不规范作业行为进行约束和管理，提升机房运行安全。
2《标准》在项目中的具体应用
2.1编制合理的设备维保计划
在进行维保内容的标准化设定过程中，依据《标准》相关系统维保条文规定，结合项目运维实际情况，对应用项目维保内容进行合理设置。随着办公楼区域楼层逐步投入使用，生活水泵房的设备与水泵房运行系统管控上相应需投入更多的资源，同时项目有第三方机电设备厂商作业任务，加大了泵房日常维保对第三方工作进行监管的难度。随着泵房持续运行需求的上升，原先依靠人工巡检、被动式故障处理的模式已较难满足建筑服务需求，也需要引入标准化机制通过预防性维护计划来提升生活水泵房安全稳定长期运行能力。
2.2明确设备维保范围和运行标准
应用项目供水结构及供水关系复杂（见图1），建筑物高低区对水泵机组运行参数和压力工况有差异化运行操作需求，在参考《标准》中相关条文后，从水泵运行噪声、运行电流、故障报警处理等多个监控维度制定量化运行标准，从而使试点泵房的建筑机电设施运行能力得到显著提升。
2.3建立泵房设备维保的标准化预警体系
通过管理前置，将应用项目泵房设备使用工作量、运行能耗、维保完成率和同类型泵房设备比对分析，实施设备运行效能评估，为项目管理者决策提供设备运行数据决策支持，并将部分设备监控功能前置，通过物联网传感器实现泵房运行状态的实时感知。通过增加智能化无线传感器对水浸、管道压力、供电电源等运行关键数据进行采集，并上传到后台管理系统，基于预先设定阈值判断泵房设备是否处于“异常”状态，当数据出现“异常”时触发工单自动生成，将原先“被动式”维保转换为“主动式”维保，提升泵房故障处理的响应能力。
2.4实施泵房设备维保持续改进计划
定期对在用设备进行日常维护保养，自查并做好记录，以延长设备运行周期和使用寿命。通过自检发现异常情况主动上报，及时处理，消除泵房设备运行事故隐患。通过标准化巡检作业维保人员设备故障自检率由10%上升到35%，维保人员不但要对设备的隐患进行整改，还要分析隐患产生的深层次原因，通过维保工作的持续改进，积极采取预防性维保措施，提高泵房设备的安全使用率。
3实施《标准》的效果
3.1设备运行管控能力
以应用项目泵房设备完好率指标提升为抓手，在完成试点项目泵房的运行管理标准化后，明确了泵房关键设备的运行参数和阈值，实现泵房巡检自动化，异常实时报警能力，降低泵房巡检人员配置，优化泵房巡检效率，保证了泵房设施运行安全。
3.2设备故障处置能力
基于《标准》内容对泵房关键设备的运行参数进行合理阈值配置，原来每天4次人工巡检优化为基于物联网的自动化巡检模式，使机房设备运行平均无故障率达到98%，维保工单完成率达到99%，运行效率优于项目内同类泵房的均值。运维数据通过数据大屏的可视化展示（见图2），项目管理人员可以动态评估设备维保状态，提升对设备泵房运行故障的处置能力。
3.3泵房运行节能降耗能力
基于《标准》要求开发运行监控平台为管理人员提供设备设施分布式集约管理，该平台能够直观及时地追踪反馈设备的生命周期和运行状态，并基于智能化的关联分析（见图3），保障泵房设备设施安全运营在高效率区间，有效降低了机房运行能耗，实现低碳运维的目标。实时监测及分析泵房各项能源数据，也为项目提供泵房设备优化运行方案提供依据.
3.4项目综合效益
基于《标准》内容对民用建筑机电设备维保的工作指导作用，应用项目结合物联网等智能化技术的深化应用，为建筑机电设备维保工作提供了优化解决方案，通过自动化巡检方案，减少维保工作中不必要的人工干预及对专业工程师的资源依赖，试点项目人员工作强度约减少10%，故障识别率约提升15%。标准化工作不仅提升了设备泵房的巡检效率，同时也改善了泵房设备运行数据记录可靠性，优化了建筑机电设备的运行管理及设施服务能力，促进了建筑运维投资效益最优化目标达成。
4建筑机电维保标准化工作要求
基于应用项目《标准》落地工作情况与建筑机电维保项目管理实务相结合，应将建筑全生命周期管理方法运用到《标准》实施活动中，在建筑机电维保工作的事前、事中和事后，通过PDCA的持续改进原则，逐步落实《标准》所要求的内容[3]。具体来说，在建筑机电运维项目的计划阶段：基于《标准》的内容进行工作范围和工作标准的设定，分解出具体项目的工作任务要求和细则；在建筑机电运维项目实施阶段：对照《标准》内容，通过阶段审查和检查手段积极开展建筑机电运维项目质量评价工作；在建筑机电运维项目评估和改进阶段：参考《标准》内容对已实施的项目进行总结，对存在的问题开展原因分析并持续改进。《标准》应用参考模型见表1。
5结语
随着技术的不断进步，对建筑设施进行合理配置及完善维保管理必定会有更高的要求。通过机电设备维护保养标准化管理，可以提高建筑机电设备持续运行能力及设备利用效率，降低机电设备运行成本，同时也将促进建筑机电维保业务向数字化运维方向转型，使建筑机电维保专业进一步得到更健康、更全面的发展。
作者：夏臻 吴嘉鸣 蒋海刚 单位：上海市安装工程集团有限公司