物业楼宇机电设备检修研究范文

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摘要:

随着我国经济的不断发展和进步，城市化脚步的不断加快，我国楼宇数量正在不断增加，相应的也给物业公司发展带来了一定推动作用。而在我国当下的物业楼宇机电设备管理过程中，大都是运用定期检修计划机制，为我国企业、楼宇机电设备的正常、安全运行带来了非常大的贡献。但随着现代科技的不断进步，物业楼宇机电设备状态检修技术也在不断创新。本文就物业楼宇机电设备状态检修体制分类进行简要分析，并在此基础上行对其实际应用方法和应用要求进行深入探讨，希望能为我国物业楼宇机电设备状态检修的创新和发展带来一定启发。

关键词:

物业楼宇；机电设备；状态检修

状态检修主要是指在设备运行状况的一定实际过程中，借助于可靠的保障措施和基础，让检修周期适当的延长或缩短，然后结合设备运行状况和绝缘实际情况来实施检修的一种行为。就目前而言，当下我国物业楼宇机电设备状态检修的应用研究依旧还存在很多不足之处，促使设备状态检修始终能力取得应有的效果。针对于此，只有对物业楼宇机电设备状态检修体制分类进行全面分析和研究，做到合理应用，并严格遵循其应用要求，从而才能让其作用得到充分发挥，确保设备的正常、安全运行。

1机电设备状态检修体制分类

1．1定期检修

定期检修是在确保重大机械设备正常运行的过程中，具有着对故障发展进行预防和延迟的作用，但是这种检修方法没能结合设备运行的实际情况，盲目的结合依照相关规定的时间间隔，对机电设备进行解体维修，从而也就会造成过剩维修的现象，这样不仅会损失和浪费设备的有效利用时间、人力以及物力，甚至会造成维修故障的发生。楼宇机电设备定期检修制度是通过对早、中、夜三班制检修制度进行实施［1］。规定在检修是必须严格按照相关规定进行作业，不允许带电检修或者违章操作。相关检修人员在进行作业期间必须装备相应的防护装备，定期检修固定设备，促使其各个配件及螺丝要求都能够达到相关规定的标准，并每天检查以此移动性设备，及时发现问题解决问题。同时还要定期的检修运行设备，对其环境卫生进行清扫，定期对磨损部件加油并对磨损严重的部件进行更换。对于电气设备防爆面及螺丝等，要做到不定期的检查和更换。检修人员必须具有较高的工作热情、较强的责任心。

1．2以可靠性为基础的检修方法

这种检修方法主要是通过最低的费用，让让机械设备固有可靠性水平得到提升的一种检修方法。该方法能够对大修间隔做到较为合理的安排，让严重事故的发生得到有效预防。以可靠性为主的检修方法最早出现于二十世纪六十年代后期，其运用到电力工业领域在是从一九八三奶开始实行，与次年有美国电力研究院将其运用到核电厂的检修工作中［2］。随着其发展，于一九九七年逐渐开始在美国普遍使用，美国千家大公司中有近百分之七十的公司都以广泛运用其该检修方法。

1．3状态检修、预知性维修

机电设备的状态检修可以分为两种理解方式，一种为状态检修方式，这种检修方式具有一定的具体性，与定期检修及事故检修统称为三大常见检修方法。这种检修方式主要是结合机电设备工作时所呈现出来的优劣程度，然后进行针对性的检修。这种检修方式主要是以机械设备所当前的实际工作情况为基础，借助于高科技状态监测方法，对故障的早期征兆进行识别，并准确的找出故障位置、判断出故障严重程度及发展趋势，从而明确其最适宜的维修时间。状态检修是目前最为常见的一种维修制度，其具有较低的消耗和最先进的技术支持，能够通过可靠的技术和管理保障，让设备的运行更加安全、稳定以及优质。但是由于这种检修方法，需要对很多内容进行监测，且存在较大的投资及投资风险，想要在设备维修中做到熟练运用，依旧还需要较长时间的探索和积累［3］。状态检修能够对其所适用的设备进行状态监测，并对检测数据的管理和分析工作做到有效加强，从而对故障形成的规律和先兆做到及时准确的发现并处理。而针对于适宜适用定期检修的设备而言，应该从运行经验或不断试验的基础上出发，确定合适的设备寿命，以此来让定期检修周期的准确性等得到提高，继而实现设备可靠性提升、发电成本降低的最终目标。

2物业楼宇机电设备状态检修的实际应用

首先，要借助于计算机技术，在计算机中记录下已经整理好的楼宇机电设备原始技术参数和历年来所检修、试验的一些列记录，使其能够形成原始资料以供后期检修工作使用。然后，要将设备检测检测记录构建出来，对设备运行参数进行详细记录，促使设备运行状况及运行小时数能够得到及时掌握［4］。第三，对相关的状态检修管理制度进行构建和完善。一年中设备出现缺陷消缺时间累积不超过二十四小时，则可靠性管理不需要纳入到考核中，反之着纳入考核。状态检修设备如果需要向大修出来转变的，设备缺陷单位应该向生产技术部专业主管技师上报，并进行适当的生产调度，并联系相关专业人士及时来进行检修。第四，要对重要系统、设备事故抢修预案进行不断完善，并将设备现有备品及配件数据库等建立起来。第五，相关物业企业应该从自身实际情况的角度上出发，合理的选择状态检修方法对设备实施检修。并严格遵循循序渐进的原则，从公用系统辅助设备开始，逐步延伸向随机辅助设备，然后在有其向锅炉、汽机以及发电机等主设备进行延伸。第六，对资金投入力度进行加大，将在线监测、专家诊断以及计算机设备管理系统构建出来，并进行不断完善，尤其是要对主设备实现在线监测。第七，对状态检修管理知识的学习和培训力度进行加强，借鉴国外先进检修管理经验，并结合自身实际情况来更好的实施作业［5］。最后，对机电设备进行状态检修并不代表不需要进行定期检修预防性试验依旧还需要依赖于定性及定量分析，很多电气设备参数也都只能够依靠预防性试验才能够获取。因此在进行状态检修的过程中，依旧还是应该以定期检修为主，从可靠性、经济性角度上出发，逐渐让检修管理工作的优化目标得以实现。

3物业楼宇机电设备状态检修应用要求

首先，要对机电设备维修管理方法进行完善，对物业楼宇机电设备使用及维护管理工作力度进行加强。在结合自身实际情况的基础上，物业公司应该对设备的使用、维修以及维护人员的综合素质及专业技能水平做到不断培养，对日常维护制度进行进一步完善，如三级保养制度、点检制度等。同时物业公司还应该结合现代维修理论、工作环境以及设备特点等来实施维修决策，对设备管理规章制度进行不断完善，并做到严格落实，从而让独居特色的新型维修管理模式得以逐渐形成。其次，要积极落实绿色环保理念。在当下我国生态环境严重污染的局势下，绿色维修的重要性不言而喻［6］。在进行状态检修时，要确保不管是在维修过程中，还是维修后，亦或是产品报废处理阶段，应该在确保维修效率、让产品原有状态得以维持或恢复的同时，尽可能的降低有害物质的排放及废弃物品的丢弃，减少污染，让资源利用最大化得以实现。

4总结

总而言之，物业楼宇机电设备的状态检修工作，是确保机组运行安全性和稳定性的重要基础，其能够全程监测机电设备，预测设备故障的发生，判断出故障严重程度。因此，只有通过科学的方法和措施，对资源做到合理利用，对机电设备的状态检修管理工作做到不断加强，从而才能让其作用得到充分发挥，让物业楼宇机电设备的安全运行得到强有力的保障。

参考文献：

［1］申赐强．智能化楼宇电气设备的研究和使用［J］．河南科技，2015(04):58－60．

［2］赵哲身．关于楼宇自动化系统技术经济价值的反思和对策———论BA系统的可持续发展［J］．智能建筑，2014(06):18－21．

［3］本刊编辑部．“楼宇自控系统与建筑节能”座谈会在京召开［J］．智能建筑，2014(09):8－24．

［4］陈春干，沈婧，余凡．楼宇智能化发展趋势下的人才需求研究［J］．企业家天地，2012(10):32－33．

［5］张源，李淑展．楼宇自动化系统的现状和发展［J］．工业设计，2016(03):178－179．

［6］推进法制建设推动行业发展———《物业管理条例》实施十周年座谈会在沪召开［J］．城市开发，2013(19)：14—19.

作者:周开群 单位:江西华夏物业管理有限公司