房地产建设项目工程造价影响因素初探范文

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摘　要：该文首先介绍了大型房地产建设项目特点及项目各阶段的划分，其次详细分析了大型房地产建设项目工程造价的影响因素，并在此基础上，从工程各个阶段分别提出了大型房地产建设项目工程全过程造价控制建议。

关键词：大型房地产项目；工程造价；影响因素

房地产业是具有较长产业链与较高产业关联度的综合性产业，在我国国民经济和社会发展中占有重要地位［1］。改革开放40年来，中国房地产业取得了突飞猛进的发展，但随着中国经济进入新常态，国家出台多项政策对房地产进行调控，尤其银行对房地产企业融资监管的进一步加强，致使房地产固定资产投资、房屋新开工面积等增速出现下滑。在这种背景下，房地产项目投资、成本的控制就显得格外重要。造价管理是房地产项目运行的重要阶段，尤其现阶段我国房地产目绝大部分为大型房地产建设项目，开发过程更为复杂，建设周期更长，资金要求更高，所以面临的压力更为巨大。因此，识别大型房地产建设项目工程造价影响因素，将影响项目造价的因素层层分解，并提出科学的控制建议，以更好的完成造价管理工作，实现企业项目造价控制目标，就显得更为重要。

1　大型房地产建设项目特点

项目对社会、对企业、对个人的意义都是非常重要的，大型建筑工程项目指的是投资规模巨大的工程项目。房地产项目一般是对土地和地上建筑物进行的投资建设项目，是一项涉及面较广的经济项目。大型房地产项目是市场经济体制的必然产物，其具有开发规模、技术含量大，资金要求高，涉及范围广，还具有一次性和不可逆性，风险程度较大，开发过程更为复杂，建设周期更长，建设参与方更多，项目造价管理也更为困难等特点。

2　大型房地产建设项目各阶段的划分

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，而大型房地产工程项目的建设是一个复杂而繁琐的过程，只有在工程项目建设的各个阶段分别进行工程计价，才能各阶段工程造价的影响因素和风险化整为零，确保工程造价的准确性及工程造价控制的有效性。整个工程项目建设过程中，按照工程项目建设流程的先后顺序，可以把对工程项目的造价控制分为六个阶段，如图1所示。其中，项目建议书、可行性研究报告编制在项目建设投资决策阶段，且可行性研究结论是项目初步设计方案制定的依据，因此可行性研究报告中投资估算的编制更为详细，一般投资估算费用不应超过或低于项目建议书中估算的30％。工程概算的编制位于工程项目建设的初步设计阶段，修正概算的编制处于工程项目建设的技术设计阶段，施工图预算的编制处于工程项目建设的施工图设计阶段，三者统属于工程设计阶段，而且一般情况下，工程概算浮动应控制在批复的可行性报告投资估算的10％以内，一般房地产项目是不需要进行修正概算编制的，施工图预算作为项目招标的标底或者控制价。合同价一般等于中标价，工程结算包含中间结算和竣工结算，竣工结算包含项目从筹建到竣工交付使用发生的全部费用。

3　大型房地产建设项目工程造价的影响因素

3.1　投资决策阶段

在此阶段确定的项目投资估算是之后各个阶段目标设定的基础，对建设工程项目的造价有巨大的影响。总的来说，投资决策阶段是将投资目标由轮廓变为实体的关键过程，建设项目所设定的投资目标就是完成整个项目总费用的限额。此阶段工程造价的影响因素主要有项目建设用途、建设地点、建设标准、建设规模、融资方案、建设方案、建设模式以及自然、社会、市场、政策等建设环境。比如，建设项目是高档别墅区还是经济适用房，二者费用具有明显差异；是商业地产还是住宅，二者运营模式和设计标准大有不同；地理位置的选择极其重要，地理位置优越的建设地点土地价格也往往不菲等。

3.2　设计阶段

设计费一般仅为工程总投资的2％左右，但其却是工程造价管理中最为重要的关键环节。设计工作一般以规范、政策、技术、经济为导向，设计阶段工程造价的影响因素主要有工程地质勘查、项目方案设计、施工图设计、信息化技术等。其中，工程地质勘查可以明确影响建筑物的地质条件，工程地质条件的好坏对工程造价具有一定的影响；项目的方案设计是对项目进行定性、定量的第一步，是对工程造价影响较大的因素之一；施工图设计的经济合理性、是否对施工图进行设计优化以及施工图的设计质量等，都对工程造价具有一定的影响；设计院的高信息化技术水平有助于提高设计的质量，便于进行工程造价的管控等。比如，当工程地质条件差为淤泥时，或者当岩层较多、桩基础施工难度增加时，会在一定程度上增加工程费用；如若设计人员一味追求设计进度或是设计方案的完美性，很有可能导致设计概算的超额等。

3.3　招投标阶段招投

标阶段是确定工程合同价格的环节，招标方式、评标办法、市场的供需情况、施工合同的签订，尤其是招标控制价、标底、工程量清单编制的准确性等，都是影响工程造价的主要因素。比如，公开招标可以增加投标单位的竞争意识，而邀请招标方式建设单位选择范围较窄，不利于工程造价的控制；工程评标不能单纯以投标价格最低者为中标人，而应选择性价比”最高的施工单位；当地开发建设项目少，施工单位多，投标价格普遍较低，反之就会较高；如若招标控制价或标底编制不准确，招标时控制价或标底的编制不够全面、精准，工程量清单错、漏多，都不易于后期工程造价管理等。

3.4　施工阶段此阶段

是将图纸上的设计成果不断“物化”的过程，是工程造价最难管控、情况最为复杂的阶段。首先，现场造价的管理制度、监理单位的监管力度、施工单位的施工技术水平、现场管理人员管理水平等，皆是从现场管理角度来看可以影响工程造价的因素；其次，工程进度款的审核及支付，工程签证的认定及审核，设计变更的审核，工程索赔的处理，新増项目单价的确定，以及对暂估价、暂列金的控制等，皆是从合同执行情况分析来看可以影响工程造价的因素；第三，施工技术方案的制定、资金使用计划表的编制是从新增内容管理来说可以影响工程造价的因素。比如，制定合理的工程现场造价管理制度，同时及时反馈现场造价管控情况，有助于对施工阶段工程造价进行有效控制；先进施工技术可以减少资源消耗，缩短工期，有效减少造价；明确索赔范围及计算方法，可以减少索赔对工程造价的影响等。

3.5　竣工结算阶段

竣工结算阶段是确定工程建安造价的重要环节，国家政策和法规的变化、价格调差、工程结算文件的审核、结算资料的完整性和有效性、结算人员对工程项目的了解程度等，皆对工程造价有着主要的影响。比如，房地产项目尤其大型房地产一般建设周期较长，期间材料价格常常出现波动，材料价格变动的幅度对工程造价造成较大的影响；税费改革、工程项目计费内容和费率的变动等，会对工程造价造成较大的影响；工程结算报告中工程量的计算是否准确，会对工程建安费用造成直接影响等。

3.6　后评价阶段

工程竣工结算完成后，后评价阶段对工程的造价已不会产生影响，但及时对工程造价管理经验进行归纳总结，详细列出工程项目从筹建到建设完成的全部费用，并对项目各项工程经济、造价、技术指标进行计算和分析，能为后续项目工程造价的管理打下结实的基础。此外，综合素质过关的造价人员对工程造价的影响举足轻重，造价的信息化管理可以有效提高造价管理的决策水平及效率。

4　大型房地产建设项目工程造价控制建议

4.1　全过程造价管理

全过程造价管理是考虑项目全过程成本的合理缩减和管理，围绕工程造价所进行的全部业务行为和组织活动［2］。随着中国经济体制改革不断深入，出台了各种限购政策，压缩房地产行业的经济利润，在这样的发展背景下，对房地产行业实行全过程成本管控，提高房地产企业的市场竞争力，是非常必要的。对于全过程工程造价管理来说，工程全寿命期费用覆盖项目占用和消耗资源的各个阶段，因此可以从对各阶段中项目活动的控制入手，通过对各个阶段造价进行管理而实现项目的全过程造价管理。项目全过程造价控制如图2。图其中，项目各阶段活动、资源的控制是对成本的直接控制，能够从根源上实现项目全过程的造价控制。项目活动规模的控制通过消除低效和无效活动去实现节约资源控制成本的目的，活动方法的控制通过提高工作效率来降低资源消耗降低工程成本；项目资源的物流管理主要目的是减少项目资源在运输环节中的消耗与浪费，资源的配置管理主要是通过科学合理的计划、采购、配备减少停工待料或物料积压与浪费等情况的发生。项目各阶段工程结算的控制是一种对项目造价的间接控制，能够在财务管理方面减少贷款利息，提高资金的时间价值。如外汇的汇兑损益可以通过对结算货币的选择来控制等。

4.2　决策阶段造价管理

1）项目可行性研究。首先对市场进行预测分析，其次对设计方案进行详细分析，然后对项目总投资进行估算；2）编制项目投资估算。项目投资估算是保证投资正确的关键环节。首先需要具有较强的技术经济分析能力与经验的专业人员，其次需要参考类似项目，第三采用静态投资估算且估算应具有一定的伸缩性；3）进行项目财务评价。财务评价是项目可行性研究的核心。首先需要运用复利公式计算资金的时间价值，其次对项目进行盈利能力、财务生存能力和偿还能力的分析，第三断项目是否可行；4）项目方案的合理选择。应在综合考虑项目各个因素的基础上，运用价值工程的原理与方法选择满意的项目方案，指导后续相关工作，为项目之后几个阶段的造价控制提供有力的基础。

4.3　设计阶段造价管理

1）设计方案的优选。考虑到对技术方案功能、安全及结构方案与造价等进行考核，项目需要通过招标与方案竞选的方式引入竞争机制，选出功能适宜、经济合理、技术先进三者皆优的设计方案；2）设计方案的优化。为了从根本上保证设计方案的先进性、经济性与合理性，从而提高项目设计质量、节约工程材料等从而降低工程造价，应对投标方案的技术指标与经济指标进行综合的分析与评判，即需运用价值工程并采用标准化设计的方法优化设计方案；3）重视图纸会审。由项目工程部组织相关单位参与会审，并运用价值管理理论方法对方案经济技术指标进行对比分析；4）实行限额设计。为了严格控制不合理设计变更，将审定的投资额先分解到各个专业、单位工程和单项工程；5）加强设计概算的编制与审查。设计阶段造价管理对于整个工程而言极为重要，为此要对设计概算的编制深度、编制依据仔细审核。

4.4　招投标阶段造价管理

1）选用恰当的合同计价方式。派专业人员全面充分了解不同计价方式的三类合同，并根据项目设计图纸的深度、工期、工程规模和复杂程度，在充分对比下分析下，考虑选择采用总价、单价、成本加酬金合同中哪一种。　　2）认真编制工程量清单。首先保证工程量清单的列项不漏项，其次工程量清单的描述应准确，第三不产生歧义清单工程量，　　3）采用合适的招投标方式。派专业人员全面充分了解公开招标与邀请招标的适用情形和优缺点，并根据项目的实际情况选择招标方式。　　4）合理遴选中标单位。我国常用的评标法有综合评分法与经评审最低价中标法两种，派专业人员全面充分了解两种评标法的适用情形和优缺点，并应运用全要素集成管理的思想与方法合理遴选中标单位。

4.5　施工阶段段造价管理

总体而言，施工阶段段造价管理主要包括：1）采取有效的工程造价控制手段；2）建立严格的全团队造价管理规章制度；3）优化施工组织设计；4）严格控制设计、工程变更的发生；5）工程变更与索赔的控制；6）进行投资偏差分析；7）进行项目风险管理。具体而言，一方面，管理人员应该充分了解整体项目的情况，对项目施工的状态进行全面的把握，如可以增加BIM协同管理系统的应用，以保障工程造价预算结果的准确性与稳定性。另一方面，要安排专人或者根据项目的实际情况组建小队完善并执行材料管理制度，同时对工程造价预算和实际审核的结果进行定期对比和分析，并及时地进行完善和处理。

4.6　竣工验收阶段造价管理

1）工程结算资料的审核。对资料的完整性、合法性、合理性进行审查，违背合同与招标文件约定的费用一律核减，同时为保证工程质量和控制造价，签证单与设计变更手续不齐全不能计入工程结算总造价，全方位在最后一道程序上控制工程造价；2）工程量、综合单价与费用的全面审核。审核过程中努力做到全面、细致、合理，根据项目合同与招标文件规定的计价原则确定单价与费率，根据统一的工程量计量规则审核工程量，根据现场实际情况核实签证与设计变更，总包与专业承包的工作界线应仔细划分清楚，避免重复计算；3）进行工程结算复审。应成立项目工程结算审计部门，防止产生误差；4）编制竣工决算文件。应严格执行项目竣工验收制度，依据项目可行性研究、项目概算、项目设计图纸、施工记录、会议纪要等文件的要求编制竣工决算文件，确保竣工决算的编制及时、完整、准确。

5　结语

综上所述，房地产造价管理贯穿其全寿命周期，全过程造价管理是大型房地产项目成本控制的重要手段。对此，对于房地产企业来说，需要关注全寿命期费用管理体系，应该明确工程造价全过程管理与施工成本管理之间的关系，以提升资金利用率。

参考文献：

［1］刘颜．中国房地产业发展的历史路径、现状与未来展望［J］.中国发展，2018，18（6）：4－12.

［2］王雪.房建工程造价的全过程成本控制措施探究［J］.商讯，2020（12）：141－142.

作者：王倩 单位：吉县土地收购储备中心