建筑工程管理在房地产项目建设中实践范文

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摘　要：伴随国内房地产行业的发展速度不断加快，在实际建设房地产工程时，出于对工作效率、质量水平的考虑，房地产企业可采取建筑工程管理模式落实相关工作，从而使房地产项目的效益达到甚至远超预期。本文主要探讨的内容是在建设房地产项目时，运用建筑工程管理所取得的成果，希望能给同业人员提供一些有价值的参考依据。

关键词：房地产项目；建设；建筑工程管理；应用分析

现阶段，伴随建筑行业的迅速发展，工程管理模式也在不断改变，先进性特征越发明显。在房地产的发展历程中，房地产企业规模出现大幅度增长的次数较多，目前暂时处于相对稳定的状态。在这样的市场格局下，各企业之间的竞争显得十分胶着。为了进一步提高房地产项目建设的经济收益，在实际开展建设工作时，应加大对项目建设的管理力度，实施精细、科学的管理模式，将工程建设的风险控制在最小范围内。在设计的施工期内，项目必须保质保量地交付，同时在建设方面控制好成本支出。只有这样，房地产项目建设的效益水平才能有进一步的提高。

1建筑工程管理在房地产项目中的应用分析

建筑工程管理与房地产项目之间存在的联系尤为紧密：在建设房地产项目时，建筑工程管理的应用有利于工作开展效率的提高，具体包括科学化、模式化及各环节衔接管理等。有了明确的管理制度作为支撑，各工作部门在相互配合时会更加融洽，从而实现工作效率、质量水平的同步提升。建筑工程管理设计的内容比较复杂，其中包括工程安全、质量、进度与成本管理等。在工程管理期间，不同的管理会有或多或少的联系，在系统化管理控制模式下，房地产企业应尽可能拉高建筑工程施工的效益水平。随着城市化建设取得阶段性成果，我国房地产行业的发展速度极快。由于人口集中度日益提高，住房基本成了一种刚需，所以我国房地产市场在未来的发展拥有巨大潜力，大量的投资商都把资金转入房地产开发领域。种种迹象表明，国内房地产行业已经迎来了发展的黄金时期。虽然房地产建设是目前的主流趋势，但相应的工程管理体系仍处于落后的状态。在房地产项目开发期间，出现的问题不断增加，严重阻碍了项目的开展。其中，施工中频繁发生安全事故、工程质量不合格、建设资金链断裂、合同不够完善等，导致房地产开发企业的经济收益无法提升，同时也给建设企业的可持续发展造成了很大的负面影响。为了保证经济效益，在建设房地产项目时，房地产企业应设法将建筑工程管理的优势发挥到最大程度，从而全面系统地控制与管理项目的实施过程。

2提高房地产项目建设质量的对策研究

2.1引用BIM技术

所谓的BIM技术，是指通过计算机构建起与数据有关的信息模拟模型。目前，它已广泛应用于建筑工程的管理工作中。利用虚拟信息技术完成工程模型的构建任务，可在管理房地产项目时，实现对项目的事前管理、事中控制，明显改善房地产项目的管理质量。目前，随着我国信息技术的快速发展，建筑模式和方法也在不断创新。对于建筑工程来说，设计图是指导的关键。过去的设计模式都是使用CAD的模式进行构建，在进行图纸设计的过程中，设计人员都是按照自身的设计经验实现对模型的设计。这样基于设计经验设计出来的模型会出现误差较大的情况，完工后的建筑有时无法满足相关质量标准。特别是在一部分工期较长的建筑设计过程中，更容易出现错误模式。应用BIM技术可以有效解决工程存在的问题，使模型更加直观。并且BIM技术本身具有较强的完整性，可以实现将工程整体进行展示和修改，提高了精确性。BIM技术还可以基于数据的分析构建出一个可视模型。传统施工方案的构建和图纸的设计都是基于二维进行的，但BIM可以实现三维构建——在输入参数后构建一个完整的三维模型。对于传统的CAD技术分析，BIM技术可以实现细节的具象化。例如，对于工程中某部分的门窗，BIM技术具有信息化的特点，可以保存整个施工顺序和相关信息。在三维仿真的项目管理中，BIM技术可以集中系统地控制项目，利用统一的信息处理系统，统筹管理相关的工作内容。如此一来，当某个项目的施工情况出现变化时，工作人员也可以及时收到信息。有了BIM技术的参与，网络与信息技术的优势会得到更好的发挥，能够准确获取项目的建设信息，有利于项目质量管理、建设控制等工作的顺利开展。基于BIM仿真模型开展的施工管理，可在数据处理平台中统筹管理物料采购、部门间的相互交流、项目返修等，让房地产项目建设变得更加可靠、稳定，防止因信息交流受阻导致施工问题的频繁出现。利用BIM技术构建的仿真虚拟模型，可确保项目管理质量的提升，同时在有效碰撞实验检测的开展下，让各施工单位的配合更加默契。基于三维激光技术建立的房地产项目数字模型，可以准确呈现出各施工单位的项目信息，更有力地控制施工质量、成本与进度等方面。

2.2动态管理项目的全部过程

在实际管理房地产项目的建设时，工程造价管理的应用，可以最大限度地提高建设的效益水平。要想在工程造价阶段编制出合理化的造价方案，项目开发必须完全按既定程序执行，以此实现对项目施工成本的精准控制，同时促进开发效益的有效提升。在造价管理过程中，房地产企业应结合现有的造价管理体系，实施动态管理手段——按照房地产开发项目的建设难度、施工计划、造价管理特征等，为所有的施工项目制订出个性化的管理方案，从而在加强造价控制的同时，保证造价管理的质量水平达到预期。在开发房地产项目期间，房地产企业应加大对材料差价的管理力度。随着材料价格越来越贵，施工建设的材料采购成本远比造价时高出许多。在建设房地产项目时，施工阶段的总造价占整体的70%左右。造价如此之高，说明施工造价的管理工作具有很大的现实意义。建筑工程的施工质量与建筑施工材料的质量好坏存在紧密联系，其中起最大作用的是建筑材料、施工技术管理的选择。为了避免施工中用到不合格的材料，相关人员必须把好质量审核关口，将管理工作落实到位。材料作为建筑工程中占比较大的支出，其费用一般达到了整体项目的70%左右，因此，材料的使用情况对工程的整体造价影响非常大。只有严格根据清单中制定的材料用量进行施工，保证不会出现资源浪费现象，才能最大限度地控制工程造价。在建筑工程管理中，机械的使用费用也很大，一般来说，施工机械的费用由施工的数量单价决定。为了有效控制机械使用的费用，我们应对施工机械设备进行成本控制，特别在对大型建筑项目的工程管理中，应进行合理且规范的管理，减少设备闲置，提高设备的使用效率，避免浪费，并且做好相关的配合协调工作，提高机械设备效率，达到降低成本的目的。在房地产项目开发期间，房地产企业必须将施工材料差额的控制与管理工作落实到位。对于造价工作，相关人员应充分熟悉材料市场的价格，列出每种材料的差价数值，包括部分材料的价格变动等，以此作为依据来落实管理控制工作，保证项目工程的施工质量达到预期。在建设工程项目时，为了抑制材料价格波动带来的影响，房地产企业应在第一时间把相关信息收集起来，召集开发、业务企业与施工单位共同商议，制定出合理的处理措施，尽可能减轻施工企业承受的成本压力，防止后期发生合同纠纷事件。

2.3科学控制施工进度

房地产项目的开发效益主要与建筑工程的质量管理、成本管理及施工安全这几个因素有关。在施工管理期间，任何环节出现问题，都会对项目的施工进度产生影响，最终的开发质量必然大打折扣。现阶段，虽然很多施工单位都建立了安全管理制度，但其中仍存在很多问题与漏洞，管理工作浮于表面，以文件落实文件、会议贯彻会议等搞形式、走过场的现象依然存在，缺乏扎实有效的措施和方法，现代化监管手段不足，信息化管理不到位。安全管理协议的约束没有得到真正的保障，从而难以充分保障施工规范，提升了施工现场的危险系数。施工单位没有建立完善的安全管理制度，导致施工过程的安全管理无章可循、无标准可衡量，安全隐患得不到控制，从而引发安全事故。在工程建设中，为了让所有环节的施工质量都能达标，房地产企业应实施精细化的管理模式，考虑各施工环节的衔接和重点问题，科学控制施工进度，防止部分施工单位为了获取高效益，一味缩短施工周期，给施工质量造成负面影响。建筑工程施工质量直接决定着项目能否顺利进行，而工程质量只要参考质量保证书中的相关款项即可。要想构建起完善的质量保证机制，前提是要有整体建筑工程的质量要求作为基础，按照国家的相关规定，完成项目质量体系表、工程质量目标的制定。房地产企业需要针对施工人员进行专业培训，全面提高施工人员的技术，提高施工人员自身的质量管理意识，做好相关工作的验收，遇到问题需要科学解决，抵制出现包庇的情况，从而保障施工的顺利进行。在建设工程项目前，房地产企业应结合设计方案、现场环境等因素，将施工项目的重难点标注出来，从而在具体施工时有针对性地管理这些重难点部分。例如，在建设综合型的商业楼时，要对商业用途、居民需求加以考虑，尤其是商业楼层与居住楼层转化梁的施工环节，不能出现任何质量问题。只有这样，整体的建设水平才能达标。在具体开发工程项目时，房地产企业应科学控制进度，提前规划好施工人员、材料与设备等，防止出现材料不合格、设备使用期间出现突发故障等意外情况，让项目能够按期交付，并实现企业开发效益的进一步提高。

2.4提高施工技术水平

首先，我们要确定施工的具体图纸，全面加大和完善对图纸的审核和检测力度，提高图纸本身的质量。构建统一标准的技术管理方案，加强对于施工合理性的控制，当分包施工出现问题时，需要让交底施工满足全面且准确的标准。全面加强统一化管理，保证施工具有科学性。内外共同监督施工技术的加强过程，避免房地产建筑工程施工事故的频繁出现，使房地产建筑工程的使用周期得到良好的延续。一方面，要对房地产建筑工程企业内部的监督管理体系进行优化和改进，加大对技术标准和施工程序的监督力度，避免施工技术经常出现不合格、不达标的状况；另一方面，要确认管理组织与监督部门的结构责任，有关监管部门要对房地产建筑工程企业的监督工作引起重视，使其自身对房地产建筑工程企业的管控和限制作用发挥到最大限度，对房地产建筑工程企业的技术管理提出更加严格的标准，充分保障房地产建筑工程施工质量。

2.5对施工质量的管理工作引起重视

已竣工建筑工程质量的好坏，绝大多数取决于所用材料的质量是否合格。新楼出现墙体坍塌、大口径裂缝，主要责任应追究到材料采购人员身上。因此，严格把控进入场地的材料质量是十分关键的。我们需要将目前拥有的施工技术进行全面的优化和分析，重视施工技术管理工作，做好相关的技术交底工作及施工现场的管理工作，保证工序的稳定高效。

3结语

综上所述，在建设房地产项目时，为了促进开发质量的提升，房地产企业可以采取一些房地产建筑工程管理方法，并将BIM技术引用到项目的开发建设中来，以确保项目开发的效益水平达到施工单位的心理预期。

作者：李志艳 单位：柳州市祥云盛世投资发展集团有限公司