税务局房地产计税评估方案范文

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为有效规范房地产存量房交易税收管理，推动地方财政收入增长，近期，省人民政府办公厅下发了《关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》，要求在2012年7月1日起，全面推行应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作。根据有关文件要求，结合我县实际，制定如下工作方案：

一、指导思想

坚持依法治税、信息管税、服务兴税，全面开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化管理，实现存量房交易税收的应收尽收。

二、目标任务

按照科学化、规范化、精细化的要求，建立“以房地产数据信息技术为依托、以房地产评估技术为方法、以计算机辅助批量估价信息系统为手段、以估价信息系统生成计税价值为纳税标准、以契税‘先税后证’为抓手”的征管模式，堵塞税收漏洞，规范税收秩序，创造依法纳税、公平税负的良好环境。

三、实施范围和评估方法

全县范围内负责存量房交易税收征管工作的征收窗口，统一以新余市评估软件版本为基础应用本地化修改后的房地产交易计税价格评估系统，评估存量房交易申报计税价格。存量房交易环节的房地产评估主要采用市场法，对交易量较少的房地产可采用成本法和收益法。

四、工作步骤

全县存量房交易申报计税价格评估工作分四个阶段实施。

第一阶段（2011年12月至2012年3月）

在泉江镇先行试点，2012年3月底以前在试点乡镇完成前期培训、市场调研、信息数据采集和整理工作。

1、开展前期培训

在省地税局集中统一培训的基础上，根据本县实际，结合工作进度，进一步组织开展房地产估价业务培训。在估价系统建立后，及时组织具体负责存量房交易税收征管的窗口操作人员和系统管理员开展培训。

2、组织市场调研

（1）本地房地产市场的状况。了解掌握本地房地产市场的交易活跃程度以及房地产信息的状况及特点，以便于因地制宜地确定估价技术路线。

（2）相关信息的采集。对信息取得渠道及房地产信息质量进行调研，了解本地房地产信息的完备情况，其质量是否能够满足开展估价工作的需要；了解房地产信息的采集渠道，以便于确定适合的信息采集方式。

（3）专业机构的状况。由于信息采集涉及的内容较多、范围较广，这就需要对本地的专业机构的资质、业务水平进行了解，以便选取合适的专业机构来完成这些工作。

3、确定采集方式

数据采集是评税工作的基础和关键。估价工作需要两方面的数据，一是用于建立房地产估价技术方案，反映影响房地产价值各项要素的指标型数据；二是用于确定存量房交易申报价格计税依据，反映待评估房地产自身属性信息的税源数据。

房地产信息的取得方式一般有三种，第一种是税务机关自己掌握的相关数据；第二种是聘请相关中介部门进行调查采集；第三种是从城建、国土、房管等部门取得。

4、开展数据采集

结合本县实际，制定《房地产评税对象信息采集工作实施方案》，运用成本法、市场法、收益法进行数据采集，数据采集范围为全县城区行政管辖范围内拥有个人房屋产权证的每一幢存量住宅。数据采集中采集项目必须包括以下指标：小区名称、楼幢号、总楼层、朝向、建成年份、三楼以下是否做营业房、采光情况等影响价格因素项目指标。分工如下：

（1）组成三个数据采集小组。一是小区样板房和商业用房交易案例数据采集小组。以外包房管部门为主，地税部门配合为辅进行采集。二是土地交易案例数据采集小组。以外包国土部门为主，地税部门配合为辅进行采集。三是住宅交易案例及租金收入数据采集小组。一方面由房管部门、房地产中介机构提供近年来的房地产交易案例；另一方面以地税部门实地调查为主，相关部门、媒体收集为辅，采集商业用房出租案例。

（2）地税部门负责采集2011年应纳房产税和土地使用税的评税对象信息资料，从核心征管软件可获取信息。采集工作结束后，对所采集的数据进行审核，确保数据质量，建立房地产信息基础数据库。

第二阶段（2012年3月至4月）

完成估价参数及修正系数测算工作，确定县房地产估价技术标准（规范），建立县评税软件系统并与核心征管软件的无缝对接及上线运行。

1、建立评税模型

对房地产基础信息数据库和市场信息数据库的相关信息通过实地调查进行分析和研究。

（1）市场细分。不同的房地产市场一般具有不同的特点，从而在评估的过程中，对于现场勘查的内容、方法、参数的处理等方面会有所不同。因此，需要将房地产按用途划分为住宅、商业、办公、旅店业、工业、大型公共建筑及其他用途等几大类，并逐一进行细化。

（2）估价分区。待估价地区按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异。同一批量估价分区属于同一供求圈，减少众多房地产区域修正因素，降低工作难度。

2、确定相关指标

（1）确定工程建安造价标准。将房地产按用途划分逐一进行细化，确定各项明细类房地产的建安造价幅度标准值及定额标准值。

（2）确定间接费用比率。将房地产按住宅、商业、工业、旅馆、文化场馆及其他用房进行分类，再按照一定指标进行综合测算，确定各自建安造价间接费用比率。

（3）确定土地基准地价。①征求国土部门意见，确定土地基准地价的区域等级范围；②按土地的用途划分土地用地类别；③土地级别与城镇土地使用税的土地划分等级保持一致；④土地按用途和等级分别确定土地基准地价评税时点修正系数。

（4）确定土地平均容积率。在范围内，土地按商业、工业、住宅和综合等四个不同用途划分为四个等级，确定各自平均土地容积率，并分别制定各用途基准地价容积率修正系数及土地行业用途修正系数。

（5）确定其他相关指标。通过实地调查、咨询相关专家等多种途径，确定房屋经济耐用年限和残值率、商业用房影响因素修正系数、个案收益影响因素修正系数、不同用途类别的房地产综合运营费用率及不同用途类别的房地产资本化率等指标。

3、评税软件本地化

在省地税局统一开发的软件应用后，以新余市评估软件版本为基础进行本地化修正，建立本地的评税软件，并与市地税局核心征管软件进行无缝对接，实行全面上线运行。

第三阶段（2012年4月至6月）

在试点的基础上，向各乡镇推广应用，完成全县计税价格评税软件系统与省地税局核心征管软件的对接并逐步上线运行。

1、评税软件与征管软件的对接。为了让评税软件服务于征收管理系统，我们要进行无缝对接，将估价软件作为征管系统的一个内嵌功能模块，合二为一。

2、软件的操作培训及试运行。软件本地化完成后，对具体的操作人员开展软件操作及技术方案维护培训，并对估价软件进行试运行比对测试，将估价结果与基准价、同分区新房价格、历史数据进行比对。

3、各地按照试点的模式迅速应用评税软件，保证我县于2012年7月1日前全面完成计税价格评税软件系统上线工作，与省地税局核心征管软件对接并运行。

第四阶段（2012年7月1日起）

从2012年7月1日起，全县房地产交易申报计税价格评估系统全面上线运行。

评估软件系统建立完善后，直接应用于房地产交易一窗式征收窗口，对纳税人申报的交易价格进行比对审核，自动生成计税价格，按照孰高原则确定计税依据。同时完善两个流程：

1、优化征管流程

当纳税人申报的成交价格通过了计算机评税系统审核后，按纳税人申报的成交价格征税；纳税人完税后，再予以开具销售不动产专用发票、完税证明，从而保证税票、发票、计税价格的一致性。当纳税人申报的成交价格没有通过计算机评税系统审核时，系统自动提示，请纳税人到相关股室陈述价格偏低的理由。

2、争议处理流程

根据我县实际情况，采用政府招标方式或直接指定方式选择高资质的房地产估价中介机构进行个案评估（可以分别选定土地及房屋评估公司作为争议处理的估价机构）；制作《房地产评税争议处理申请表》及《县房地产评税结果更正通知书》等表单，表单上需要明确申请的主要事实及理由、处理的依据和最终的计税价格核定结果等。

为提高价格审核的工作效率，合理划分职权范围，有效监督权力运行，可设置一般管理人员、分管领导的争议处理多级复审流程，分别赋予各级管理人员不同的管理权限，以便于妥善处理价格争议，使一般案例的价格争议解决效率大大提高，重大特殊案例的价格争议处理监督加强。

五、工作要求

应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作是一种征管模式的创新，可以有效遏制存量房交易纳税申报的隐价瞒报现象，对纳税人的申报行为进行更加严格的规范。为了顺利地将这一新生事物推向市场，各有关部门要迅速行动，确保各项工作扎实有序推进。

1、加强领导。成立以县政府领导牵头，县地税局、县财政局、县国土资源局、县城建局、县房管局、县公安局、县物价局等单位主要负责人为成员的县应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作领导小组（具体名单附后）。建立职责明确、部门协作、专家指导的工作机制，从人力、物力、财力等方面提供强有力的保障。

2、明确责任。①县地税局负责应用工作的组织协调，组织评估标准的制定和评估软件的本地化，数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作。②县城建局、县国土局、县房管局、县公安局等部门负责收集并提供房屋土地基本情况的数据资料，参与评估标准制定和评估软件的本地化，配合做好资料的采集、录入工作。③县物价局参与评估标准的制定，配合解决评估结果应用中产生的分歧。④县财政局负责应用工作经费的筹措。

3、宣传培训。通过电视、报纸、网络等多种途径，广泛宣传应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的意义、范围、标准等，营造良好的舆论氛围。积极组织房地产评估工作的各层次人员开展系统培训，全面了解业务流程及工作方法，提高业务能力。

4、督查通报。领导小组办公室要定期督查房地产评税工作进展情况，做好房地产评税工作阶段性小结，并及时汇报房地产评税工作经费使用情况，以便落实房地产评税工作所需经费，确保此项工作正常开展。