房地产违法建设治理工作方案范文

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为认真落实省、市关于整治房地产开发中违法违规行为文件精神，妥善解决一批房地产领域历史遗留问题和信访问题，切实维护人民群众合法权益，县委、县政府决定对我县城区房地产开发中违法违规行为及涉及国有土地和房屋登记“两证”发放历史遗留问题进行专项治理。现结合我县实际，制定以下工作方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以整治房地产开发中违法违规行为为切入点，进一步规范房地产市场秩序，切实解决群众关心的国有土地和房屋登记发证历史遗留问题，提高政府依法监管水平，维护群众合法权益，促进房地产市场健康有序发展。

二、基本原则

尊重历史，以人为本；统一政策，集中处理；依法办事、规范市场。

三、治理范围

1、2008年1月1日至2012年5月31日期间领取规划许可的所有房地产开发项目（含宾馆酒店项目）；

2、县城规划区内国有土地上，在2012年1月1日前竣工，未办理分户国有土地使用证和房屋产权证的各类商品房、单位建房（含集资建房）；

3、其它存在违法违规行为的房地产开发项目及涉及“两证”发放的信访问题。

四、主要任务

（一）整治县城规划区内2008年1月1日以后领取规划许可的房地产开发项目（含宾馆酒店项目）中下列违法违规行为：

1、擅自改变用地性质和原批准用途；

2、超批准用地范围占地建设；

3、超批准容积率建设；

4、未超批准容积率但超规划批准建设规模建设；

5、欠缴土地出让金、规费、税收及违法违规建设行为未处罚或处罚不到位。

（二）全面查清各类商品房、单位建房（含集资建房）未办理分户国有土地使用证和房屋产权证的基本情况、形成原因。

（三）依照国家法律、法规，区别不同情况，对建设单位的违法违规行为进行处罚，追缴土地出让金、规费、税收，完善相关手续，办理分户国有土地使用证和房屋产权证。

（四）总结经验教训，提出规范房地产市场管理的政策措施。

五、治理方法及政策

专项治理工作采取集中领导、集中时间、集中力量、统一政策、分类处理的方式进行，通过全面查清开发项目国有土地使用权取得方式、用地审批、规划报建、建设开工、竣工验收、预售许可等方面的情况及未发证的原因，依据有关法律法规处理并办理分户发证。

本次专项清理实行集中受理，凡7月1日前未向领导小组办公室提出办理申请的，今后不再作为历史遗留问题处理。集中1个月时间（6月15日至7月15日）完成专项治理任务。

（一）关于违法违规建设行为的认定和处理

1、关于擅自改变用地性质和原批准用途行为的认定和处理：单个项目出现《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》及《建设工程规划许可证》不一致的，按上述许可证或出让合同办理时间先后顺序，以最先办理的许可证或出让合同批准的用地性质为准。凡经营性用地改变原批准用途的，必须先依法依规进行处罚，然后缴交土地出让金差价及相关税费，完善用地手续。

2、关于超批准用地范围占地建设行为的认定和处理：以《国有土地使用权出让合同》批准用地面积为准，凡超出批准用地范围的，必须先依法依规进行处罚，然后补交超占范围的土地出让金及相关税费，完善用地手续。

3、关于超批准容积率建设行为的认定和处理：

（1）批准容积率的核定：通过招拍挂出让方式取得用地的项目按招拍挂文件中规划设计条件确定的容积率；其他方式出让的用地项目按出让合同规定的容积率；个别项目土地出让前无规划设计条件，未给定容积率的项目，按《建设工程规划许可证》上许可的建筑面积核算容积率。

（2）凡超批准容积率建设的，除严重影响城市规划必须拆除或没收的以外，必须先依法依规进行处罚，然后补交土地

出让金差价和相关税费。

4、未超批准容积率但超规划批准建设规模建设行为的认定和处理：对超出建设工程规划许可证批准建设规模建设，核算实际容积率未超批准容积率的，依法依规处罚后，补交规费。

5、欠缴土地出让金、规费、税收的，在2002年7月1日以后出让的经营性用地，欠缴或缓缴土地出让金的按《土地出让合同》约定和有关批准缓缴文件进行追缴；规费按开工建设时段标准追缴；税收由税务部门按规定清缴处理。

（二）关于土地房屋发证

1、1995年1月1日以前（城区土地未全面实行有偿使用之前）开工建设的商品房，一律按划拨土地使用权确权，分户登记发证（已办理土地使用权出让手续的除外）。

2、1995年1月1日至2002年7月1日期间开工建设的，已办理土地出让手续并交清土地出让金的，直接办理土地使用证；已办理土地出让手续，但欠交土地出让金的，按欠交金额补缴土地出让金后，办理出让土地使用证；未办理土地出让手续的商品房，按项目开工时点的土地管理政策，补办土地出让手续，补缴土地出让金，办理土地使用证。

3、2002年7月1日以后开工建设的商品房，未办理分户国有土地使用证的，经清理处置到位后，办理土地使用证。

4、商品房出现“一房两卖”问题的，按有关法律法规确权后，办理登记发证。

5、商品房和拆迁还房，土地房屋登记发证由原开发企业（建设单位）负责申报；开发企业关闭、破产、注销的，可由购房者凭购房合同，缴款凭证和契税证明直接申报；单位建房（含集资建房）由单位负责申报，单位破产、改制的由其主管部门负责申报；因购房户自身拖欠购房款等原因造成未发证的由开发企业（建设单位）负责收缴并申报。

（三）关于税费金征收标准

1、土地出让金征收标准：

（1）改变用地性质的，按开工时点的实际用途评估地价计算补交土地出让金。

（2）超批准用地范围占地的，2009年1月1日前开工建设的，按《土地出让合同》成交地价计算补交土地出让金；2009年1月1日后（含1月1日，下同）开工建设的，按开工时点评估地价计算补交土地出让金。

（3）超批准容积率建设的，2011年4月1日前开工建设的，按《土地出让合同》成交地价计算补交土地出让金；2011年4月1日后开工建设的，按开工时点评估地价计算补交土地出让金。

2、规费征收标准：

（1）2007年1月1日前开工建设的开发项目，按40元/m2标准缴纳欠缴规费；

（2）2007年1月1日至2007年12月31日开工建设的开发项目，按60元/m2标准缴纳欠缴规费；

（3）2008年1月1日至2010年12月31日开工建设的开发项目，按70元/m2标准缴纳欠缴规费；

（4）2011年1月1日后开工建设的商品房，按现行规费标准缴纳欠缴规费。

（四）关于违法违规建设行为的处罚标准

1、不按照批准用途使用国有土地的，按改变用途部分土地面积以30元/m2标准处罚。

2、超批准用地面积占地的，按超占面积以30元/m2标准处罚。

3、超批准容积率建设的，按超出建筑面积÷批准容积率×30元计算方法处罚。

4、超规划批准建设规模建设的，主体完工时点在2009年1月1日前的，按超建面积以40元/m2标准处罚；主体完工时点在2009年1月1日后的，按建设工程造价10%处罚。

（五）关于税费金的追缴和管理

1、凡开发企业（建设单位）应缴纳土地出让金、报建规费、契税及罚款，采取集中追缴的办法进行追缴。未在规定期限内缴清的开发企业（建设单位），按欠缴金额以该项目开工时点起计算，按每天万分之五加收滞纳金；拒不缴纳和隐匿财产的，一律停止其全县所有的在建、新建项目的审批和建设，五年内不接受土地公开出让报名竞买，并由县公安局负责强制追缴，必要时申请人民法院强制执行，涉嫌犯罪的，由公安机关立案侦查，并依法追究其刑事责任。

2、追缴的各类款项集中缴纳、分户入帐。其中土地出让金、契税缴入国库，规费、罚款等进入财政专户。

3、专项清理期间的工作经费可在追缴的款项中列支，先行从县国土局、城建局预支；各项评估费、测绘费等按标准减半收取，由开发企业（建设单位）负担，开发企业追究不到的，可在追缴的款项中列支；经司法机关强制追缴的，按追缴金额的20%给予奖励。

六、组织领导

（一）成立县房地产开发中违法违规行为及“两证”发放历史遗留问题专项治理领导小组。组长：县政府副县长；副组长：县政府副县长、县政府副县长；成员：县监察局局长，县政府办副主任、法制办主任，县国土局局长，县城建局局长，县房管局局长，县信访局局长，县财政局局长、县法院副院长、县公安局副局长、县地税局副局长、县执法大队大队长。

领导小组下设办公室，办公室主任由县政府办副主任、法制办主任担任，县监察局副局长、县公安局副局长、县国土局副局长、城建局规划办主任、县房管局副局长、县非税局局长、县执法大队大队长担任办公室副主任。办公室工作人员从各成员单位抽调，集中在县城建局四楼办公。

（二）办公室分综合受理组、问题核查组、税费追缴组。实行组长负责制及包案负责制。综合受理组负责受理交办及申请办证事项，办理立案；问题核查组负责核实审批及实际建设情况、查找问题；税费追缴组负责审核并追缴土地出让金、规费、契税、罚款。

七、工作步骤

（一）准备阶段（6月10日—6月15日）

拟定工作方案、进行动员部署、组建工作机构、专项治

理公告、开展人员培训。

（二）调查摸底阶段（6月16日—6月30日）

1、集中受理

（1）开发企业（建设单位）主动提出办证申请；市民凭购房合同、协议、付款凭证、身份证等有关资料到综合受理组提出办证申请，经审查符合历史遗留问题的，填写申请表，正式受理。

（2）县信访局及有关部门向综合受理组转递各类办证诉求的材料。

（3）专项治理办公室查阅各类开发项目的审批档案，凡是符合专项治理范围的，填写项目名称、开发企业名称、开竣工时间、审批等基本情况表格。

（4）汇总办证申请和信访信息及审批情况。

2、调查核实

根据汇总情况，问题核查组组织规划、国土、建设、房产及专业评估、测绘部门采取看现场、验资料、对合同、查手续、评估、测绘等方法核实开竣工时间、土地使用面积、房屋建筑面积、税费金缴交情况，查明违法违规情况。

（三）集中处理阶段（6月20日—7月10日）

1、对房地产开发违法违规行为进行认定，并提出处理意见，核定应缴土地出让金、规费、契税、罚款金额。

2、依法追缴土地出让金、规费、契税、罚款。

3、办理验收发证。

八、工作要求

（一）统一思想、提高认识。开展房地产开发中违法违规行为及“两证”发放历史遗留问题专项治理，对于维护人民群众利益，规范房地产市场管理，促进社会和谐稳定具有极其重要的作用，各有关单位要把思想和认识统一到县委、县政府的决策和部署上来，把专项治理工作作为深入实践科学发展观的具体行动。

（二）部门联动，齐抓共管。专项治理工作时间紧、任务重、要求高、政策性强、涉及面广，各有关部门要把这项工作提上重要议事日程，做到全力支持、主动工作、积极作为。要把政治素质好、业务水平高、工作能力强的同志安排到专项治理办公室工作，同时对专项治理办公室布置的工作要不讲价钱、不讲条件、不推责任，认真落实到位。

（三）把握政策，依法办事。专项治理工作始终坚持依法依规办事，公开阳光操作。参加专项治理工作的同志要坚持原则、秉公办事，坚决杜绝徇私舞弊、优亲厚友的情况发生，一经发现从严处理。

（四）加强调度，确保实效。领导小组要及时掌握专项治理工作情况，定期协调解决工作中的困难和问题，督促推进工作进度。领导小组办公室要做到一天一碰头、三天一调度，真正做到周密部署、精心组织、扎实工作，确保专项治理工作取得预期效果。