老旧无物管小区管理交流材料范文

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近年来，城市建设飞速发展，随着各类高档住宅小区的建设和城区主次干道出新改造规模的不断加大，城市面貌日新月异。在感叹城市越变越美的同时，建于上世纪八、九十年代老旧小区的管理问题更加凸显。道路狭窄，车辆无序停放，绿化少，环境差，偷盗案件频发……与美丽的城市外表形成较大的反差，出现这些问题的根本原因都是因为这些小区缺乏最基本的管理。这些问题，既让小区居民头痛，又是困扰各级政府的一道难题，处理不好，极易导致各种群体性事件的发生。因此，如何加强这些老旧小区的管理，落实好区委、区政府提出的“住有宜居”的工作目标，切实改善居民的居住和生活环境，进一步提高居民满意度，是解决民生问题不容回避的话题，也是城区管理提档升级必须研究的问题。

老旧无物管小区存在的主要问题及原因

老旧小区由于建成时间较久，规划设计落后，配套设施不全，加上管理不到位，普遍存在着程度不同的脏、乱、差和居民生活不方便的问题。湖南路街道地处市中心，是市的老城区，总面积2.62平方公里，商家云集，经贸发达，外来人口、租住户多，常住人口约11万，共有老旧小区132个，绝大多数为上世纪八、九十年代建造。这些老旧小区大都具有以下这些特点：

1、居民对物业管理缺乏足够的认识，参与的热情不够。一是多数业主还习惯于计划经济时代的房屋管理模式，无偿管理、无偿维修，没有“花钱买服务”的意识。二是部分居民对物业管理有抵触情绪。造成此种情况的原因主要有：少数物业管理公司服务意识不强，服务态度差，招募的人员素质良莠不齐，在与业主发生矛盾时，处理方式简单粗暴，有的甚至是打骂业主，造成业主对物业管理存在抵触情绪，这是其一。其二，一些媒体为了吸引公众眼球，提高收视率和报刊销售率，缺乏职业精神和职业道德，肆意扩大物业管理过程中的矛盾宣传，热衷于典型事件的炒作，过多宣传物业公司与业主的矛盾和物业公司的不规范经营，在物业管理公司与业主发生矛盾时，不从公平公正的角度报道，造成有的居民对一些好的物业管理公司不能形成客观公正的认识。三是有的居民认为搞不搞物业管理、小区环境好坏跟我没多大关系，躲进小楼成一统，管他春夏与秋冬。四是有的居民认为小区治安状况、环境卫生确实需要物业管理公司来管理，但是最好不要交钱，如要交钱，还是不要物业为好。

2、小区硬件先天不足，后天又失修失养。一是缺乏必要的配套设施，造血功能差。老旧小区开发建设之初，规划一般比较简单，配套设施不齐全，基础设施比较薄弱，大多存在必要的配套设施严重匮乏现象。如机动车、非机动车停车位严重不足，缺乏必要的物业管理用房。如新建物业管理用房不可避免影响到少数业主的个人利益，又会遭到这部分业主的阻挠。二是房屋质量参差不齐。很多老旧小区实行的是低租福利制的管理模式,使得房屋和基础设施得不到维修和保养,造成失修失养,致使房屋设备陈旧、老化，导致居民群众意见较大。三是户型设计存在功能性欠缺。绝大多数小区没有考虑储藏功能，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。四是小区道路老化，坑洼不平，有的小区甚至没有路灯。五是由于各种原因，有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。

3、管理成本高，物业企业不愿做赔本买卖。一是规模小。老旧小区由于缺乏统一的规划，当初建设时，考虑到的只是让居民有房可住，没有考虑居住质量，建设时见缝插针，有的小区只有2-3栋楼构成，甚至一幢楼房自成一个院落（如二条巷24号、26号）。按照一个门卫需要3名保安计算，每个保安按照市最低工资标准960元/人，再加上各类保险和其他开支，管理这样的小区每月成本至少需要三、四千元。即使物业管理费收缴率达到100%，仍不足以支出物业管理成本，入不敷出，导致物业管理公司不愿接手管理。二是出口多、院落散，导致物业管理成本高。有的小区四通八达，出口多，不能形成独立的院落，无法实施封闭式管理。如对这类小区实施物业管理，成本很高，物业企业不愿接手管理。

4、物业管理费收缴率低。一是老旧小区的业主主要以下岗职工、无业人员、老年夫妇家庭、外来租房者等低收入家庭为主，经济上比较拮据。二是一些出租房屋承租人存在普遍不向物业公司交纳物业管理费的现象，却享用物业公司提供的服务，造成部分主动缴纳物业费的业主心理失衡。三是很大一部分居民存在“攀比”和“从众”心理，认为只要有人不交物业管理费，自己就可以理所当然不交。四是有的业主认为自己感受不到物业公司提供了服务，因此拒绝交费。五是对不交物业管理费的用户，物业公司也没有可以依据的法规进行制约。

以上几种情况造成物业管理费收缴率极低，物业企业为降低成本而减少人员，导致物业服务不到位，形成物业管理费收缴更难、物业服务更差的恶性循环，最终使得一些已经进驻的物业服务企业不得不选择撤出。比如大方巷社区山西南村小区，小区出新后由区房产局房产经营公司接管，在每户全年收费仅100多元的情况下，400多户的小区只有17户愿意缴纳物业管理费，收缴率仅为4%。目前，区房产经营公司已准备将物管从山西南村小区撤出，同样的情况还有裴家桥及南北秀村小区。

5、体制不顺，管理主体多元。有的小区因为历史遗留问题，产权单位众多，有时一栋楼就归属几家产权单位，有的是国企，有的是省直机关，有的是高校，有的是部队，他们自成系统，各自为政，割裂了小区管理的整体，工作协调难度很大。在对老旧小区实施管理过程中出现问题时，互相推诿扯皮。

6、对物业管理公司缺乏有效监管。这几年，政府在不不断加大老旧小区出新力度，同时对出新的小区政府拿出一定的补贴用于引进物业。有的物业管理公司看到有利可图，蜂拥而至。而在对小区实施管理过程中，不从提升物业管理质量、提高物业管理水平和业主满意度上下功夫，只在如何套取政府补贴、享受政府优惠政策上做文章，一旦补贴用完便一哄而散，有关部门对此类物业管理公司缺乏有效监管。

7、小区业主委员会成立困难。因为绝大多数业主委员会委员为义务的性质，没有任何报酬，因此很多业主积极参与的热情不够，而且工作中常常得不到广大业主和物业管理企业的理解和支持，两头受气，不如事不关己，高高挂起。有的小区即使成立了业主委员会，往往发挥不了应有的作用。甚至出现业主委员会第一次开会委员能到齐，第二次只能到一半，第三次、第四次就无法召集的情况。

老旧小区实施物业管理的措施和建议

1、加大正面宣传力度，培养居民花钱买服务的意识。

加大对物业管理的正面宣传，引导居民认识推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此将带来居住环境改善、生活质量提高等诸多方面的实惠，消除长期以来在行政性、福利性管理模式下形成的无偿服务的陈旧观念，加深对现代物业管理性质、内容和服务范围的认识和理解，树立“花钱买服务”的消费意识，促进物业管理工作正常开展。一是要对居民进行物业管理知识的宣传教育，使居民明白物业管理的内容、范围，实施物业管理的好处，在实施物业管理过程中物业管理公司以及业主的权利、义务。二是要积极引导各种媒介加强对物业公司的规范服务、成功经验等方面的宣传报道，着力解决居民对物业管理要求过高，维权意识过强，却忽视自己应尽义务的错误认识，促进物业管理的健康、有序发展。三是采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度。

2、加快、加强立法工作，规范经营，明确责任。当前，物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关部门应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议。对出现的争议如何解决，应制定程序简易、操作性强、维权成本低的相关规定，保护物业公司、业主的合法权益。

3、加大投入，完善配套设施，筑巢引凤。物业公司是独立的市场主体和法人实体，必须以追求利润最大化为第一目标。如果没有利益驱使，没有一家物业管理公司愿意为小区居民提供物业服务。即使在物业公司进驻的前几年，有政府财政补贴支持，一旦财政补贴用完，物业服务企业无钱可赚，还是会选择撤出。因此，要想对无物管小区实施长效管理，必须完善各项配套设施。一是要配备与小区规模相称的物管用房。二是要在小区内尽可能多地增加机动车、非机动车停车位。三是如果条件许可，适当增加经营性用房。四是对于相对整齐、规模大、可以实行封闭式管理的老旧小区实施物业设施建设，安装治安岗亭、电子门、围栏、监控系统等。五是对出口较多的小区尽量减少出口数量，降低物业管理企业运营成本。

4、加强监管，切实提高物业管理企业服务水平。一是要严格把关，进一步加强对物业公司的资质审核，促进物业公司规范经营，不断提高服务质量和水平。二是要广泛宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增强业主自觉维权的意识。三是要增强物业服务的透明度，物业公司的服务项目、服务内容和收费标准都要在小区的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。四是要开展评优树优活动，开展物业服务示范项目和物业服务优秀项目的评选活动，引导物业服务企业外塑形象，内强素质，促进物业服务整体水平的提高。五是要组织开展物业服务企业观摩交流活动，定期或不定期组织物业服务企业到物业服务管理好的企业进行观摩交流，进一步开拓行业视野，汲取先进经验，找差距补不足。六是要加强对不合格物业企业的惩处，对一些服务意识差、服务水平低，尤其是一些恶意套取政府财政补贴的物业服务企业，更应加大监管力度。

5、要破解物业管理费收缴率低的难题。首先，要切实提高物业服务公司服务水平，不断提高业主满意度，使业主由被动收缴变为主动缴纳。其次，有关部门要尽快出台相关办法，对恶意欠缴业主实施相应惩罚。再次，物业管理费收缴能否借鉴垃圾费收缴模式，采取捆绑到水费或电费中的形式进行收缴，也是解决物业管理费收缴低的一个办法。

6、建立物业管理从业人员培训机制。当前，由于多数物业企业经营状况不佳，为了维持运营，不断地缩减人员，更谈不上对专业人员的引进和培训。招聘人员时，物业服务行业又很难适合年轻人的择业标准，所以往往只能招聘下岗职工，从业人员老龄化，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理的要求。因此，加大对物业从业人员的培训力度，建立行之有效的业务培训机制势在必行。政府相关部门应成立相应培训机构，对物业服务从业人员进行培训，着力增强物业服务人员服务意识、服务水平、职业道德、专业技术和应对突发事件能力。并针对培训内容进行考核，合格后发给上岗证书，取得上岗证书后方可从事物业管理工作。其次，对相关职能部门的从事物业服务公司监管的人员，要着重从物业服务知识、相关法律法规等方面进行培训，提高他们的监管能力水平，使物业服务企业监管工作能真正落到实处。

7、提高业主委员会委员的工作积极性，切实发挥业主委员会的作用。业主委员会在小区实施物业管理工程的作用举足轻重，在物业服务公司和业主之间有着非常重要的“桥梁”和“纽带”作用。如何更好发挥业主委员会的作用，提高业主委员会委员的作用，对小区物业管理工作成败至关重要。因此，能否从物业管理开支中抽取一定数额的资金，给于业主委员会委员相应报酬，以便提高委员的工作积极性。