房屋租赁税收征管现状及意见范文

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近年来，随着国民经济的迅猛发展、社会城镇化进程不断加快和城镇建设规模的不断扩大，工业、商业、住宅和办公等各类房屋的租赁业务不断增多，房屋租赁市场日益活跃，城镇房屋出租业得到快速发展，对发展经济和改善居民生活起到积极的推动作用。但是由于房屋出租户纳税意识淡薄，租赁双方受共同经济利益驱使，想方设法隐瞒房屋租赁收入，给房屋租赁业税收征管工作带来相当大的困难，房屋租赁业税收流失现象较为严重。笔者就目前房屋租赁征管工作存在的问题谈一些粗浅的认识。

一、房屋租赁业税收征管存在的问题

（一）房屋租赁大部分是自然人之间的租赁，收入控管难

1．房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人生活居住及出租给小型私营企业或个体生产经营者，因承租者业务较小，房屋租赁周期不定，方式灵活，基本是即时收取租金，不需要开具发票，业主多以收据或白条代替正式发票，租赁收入核查难度大，税源难以准确掌控。

2．有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结清租金，有的甚至一次性结清几年房租。由于地税机关对租赁信息掌握滞后，无法及时确定出租户，承租户又不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。

3．部分下岗职工或达不到起征点的业户对国家下岗再就业和达不到起征点税收优惠政策内容理解片面，认为减免的税收应包括缴纳房产类税收，加之地税机关税法宣传尚不到位，部分纳税人对房产租赁税收征管产生抵触情绪。

（二）租赁双方恶意勾结，降低计税依据，租赁收入认定难

1．出租方将房屋出租后，为达到少缴税的目的，提供给地税部门的是虚假合同，其合同金额远远低于真实租赁金额，而地税机关对其收入取证非常困难，导致地税机关只能按照虚假合同计征税款。虽然地税机关掌握核定征收权限，但实际征管工作中难以操作。

2.出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部承包名义，签订虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定收入，变相将实际租金收入人为地转化为联营利润，地税机关难以区分认定。

（三）政府职能部门管理弱化，部门信息取得难

由于城镇化进程步伐不断加快，许多业户将购置房产作为一种投资行为，有效推动了市场经济的发展。但由于目前政府职能部门管理不到位，房屋租赁市场基本处于管理无序、监督不力状况，导致大部分房屋租赁税款大量流失。房屋出租经营是一项特殊的经济活动，按照国家规定，房屋租赁经营应取得房产管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门颁发的《房屋租赁治安管理许可证》和乡镇街道办事处签订的《房屋租赁计划生育责任书》等许可执照。但实际工作中，房屋出租基本上未纳入监管范围，地税机关无法有效从以上部门获取有价值的信息。

（四）税源零星分散，税源监控难

1．房屋出租税收征收成本高，征收效率低下，在“任务至上”的计划管理和税收考核体制下，往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，加之监控手段落后，国家相应的管理税收法规相对滞后，造成众多出租户游离于税收监管之外，使该行业税收增长速度远远低于其税源增长速度。

2．房屋出租点多面广，收入较为隐蔽，而基层地税机关人员少，管户多，征管力量薄弱，加上享受达不到起征点或下岗再就业税收优惠的个体工商户在办理《税务登记证》和相关减免税手续后，就不再申报缴税，对于已养成“以税控管”习惯的基层地税机关来说税源监管难度很大。

二、强化房屋租赁业税收征管建议

（一）完善税收法律，规范税款征收

1．完善税收法律体系。提高房产税收法规法律的立法层次，使房屋租赁业税收征管有章可循，借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率。

2．完善房屋租赁监管法规。一是规范房屋租赁市场政策税收监管措施，建立房屋租赁市场指导租金制度，以市场租金价格为依据，政府测算、制定并公布阶段性租金，宏观引导房屋租赁市场的良性发展，并实行房屋租赁登记备案，发生房屋租赁行为，租赁双方必须签订房产管理部门印制统一格式的房屋租赁合同，合同金额执行房产管理部门统一制订的政府指导价，合同事项中注明应缴纳的税款和合同需报送地税机关备案等事项。二是考虑到出租方会通过合同、协议将税负转嫁给承租方，法律应明确规定房屋出租方如未按期申报纳税，限定承租方在规定期限内找到出租方，并要求出租方按规定缴纳税款及滞纳金，否则承租人将承担连带纳税义务。也可通过法律规定直接由承租方缴纳或由承租方担负代扣代缴义务。

3．调整房产税收计税依据。科学认定房产出租行为经营方式，租赁双方必须提供房产证、身份证、营业执照、税务登记证和承租合同等资料，确保能准确区分房屋自营行为和租赁行为，对自营行为改从原值征收为从市值征收，定期评估房产价值，使计税价值与房屋实际价值相差不大，实现从值与从价征收的税负相对公平。

（二）加强登记管理，健全房屋征管档案

1．加强登记管理。要求房屋出租人发生纳税义务，自租赁之日起30日内，按照《税收征管法》有关规定持房屋产权证明、租赁合同、居民身份证等资料，前往房屋所在地主管地税机关办理税务登记或临时税务登记。

2．加强部门配合。结合房地产税收一体化管理，加强与国税、公安、工商、房产、土地和城建等职能部门的联系，建立科学的信息采集机制，积极开展房屋出租税源普查，充分掌握房屋租赁的第一手资料，比对所采集的资料与征管信息，真正建立起分街道、分经济类型的税源档案，使税源信息涵盖房产原值、租金收入、产权所有者、承租者及经营方式等各个方面。

3．加强信息管理。建立房屋租赁业的协税护税的动态网络信息平台，开发房屋租赁房税收管理软件，规范数据信息采集过程，对房屋租赁实施动态监控，实现数据资源信息共享。

（三）强化宣传力度，提升纳税意识

按照“贴近生活、贴近工作和贴近纳税人”的三贴近原则，充分利用媒体，做好房产税收政策的宣传工作。

1．房屋租赁涉及社会各方面,有行政机关、企事业单位、个体工商户和个人等,还有不少中介机构和服务性单位参与其中。针对房屋租赁税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税意识差、税收流失严重的实际情况，采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅等多种渠道和载体，广泛宣传房屋租赁税收法规，帮助纳税人树立依法主动申报纳税的观念。

2．发挥街道和社区居委会工作优势，采取逐户走访、个别宣传、文体活动等多种形式宣传和普及税法知识，把房产税收征管与社区评先评优相结合，提升纳税人的纳税意识，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。

3．广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪大案要案，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度和税法宣传的针对性和实效性。

（四）探索征管方式，实施源泉控管

依据纳税人取得的租金特点，分别采取“查账征收”、“核定征收”和“以票控税”三种征管方式。一是对租金收入申报属实，能提供真实有效的合同、协议和收费依据的，以实际取得的租金收入按税法规定依法计算征收各项税款；二是对不申报租金收入或申报不实的，不能提供合同、协议和收费依据或提供的合同、协议和收费依据记载的租金收入明显偏低的，由主管地税机关按照房产管理部门制订的政府指导租金标准，以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出的应税租金收入，依法计算征收各项税款；三是将“以票控税”作为房屋租赁业税收征管的一项重要手段，通过发票监管税源，要求承租方办理租金结算手续时应取得租赁业统一发票，出租人凭房产管理部门监制的租赁合同开具租赁业统一发票，对取得租赁收入未开具租赁业统一发票的出租人或未能取得租赁发票的承租人，按照《征管法》和《发票管理办法》的规定予以处罚。

（五）发挥协税作用，依法委托代征

1．建立规范化管理的房屋租赁市场，根据房产税收征管特点，依法委托街道办事处（居民委员会）、乡镇政府（村民委员会）、物业管理单位、建设管理部门等单位，按照地税机关提供的政策依据和征管办法，代征出租房屋税款，并定期反馈房产税收征管信息。

2．利用政府行政手段和财政会计核算中心的财务管理职能，全面准确核算行政事业单位经营房产原值和房租收入，在准确掌握征管基础资料的前提下，计算房产租赁税收的应纳税额，依法委代核算中心将房屋租赁税款集中划缴入库。

（六）加大稽查力度，打击违法行为

1．深入分析房屋租赁行为的新动向、新特点，有的放矢地开展房产税收专项检查，将重点稽查与日常征管有机结合，整顿和规范房产税收秩序，实现以查促管，以查促收，建立以执法责任制为主体的岗责体系和地税系统内部横向和纵向信息交流的征管体系，提高税务稽查效能。

2．加大处罚力度，实施小税重罚，定期向社会公布房屋出租的税款征收、减免税、停歇业、处罚等情况，曝光涉税违法犯罪行为，教育纳税人，震慑不法分子，设立举报电话或信箱，接受社会监督。