关于房产市场调研汇报二则范文

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今年，在内需、房地产市场健康发展的一系列利好政策，是在我市“房产新政”和带动下，我市房地产市场活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应显现。

一、当前我市房地产发展现状

（一）房地产开发投资低位中。月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度了1.1个百分点，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。

市区共房地产开发投资56.0亿元，同比下降19.7%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共开发投资38.9亿元，同比增长12.4%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期，江都、宝应增长，降幅的有广陵、开发区和仪征。

月市及县(市、区）房地产开发投资情况

从房地产投资构成情况看，月，商品住宅投资78.4亿元，同比下降8.7%，占房地产开发投资额比重为82.6%；办公楼投资1.2亿元，同比下降21.7%；商业营业用房投资额10.5亿元，同比下降23.5%；用房投资额4.8亿元，同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投资、用房占比重同比略有。

月房地产开发投资结构表

投资额（亿元）

占开发投资比重（%）

比重同比增减（%）

（二）房地产建设规模“二升一降”。我市六新开工措施的出台和销售市场的升温，市场供应，施工面积、竣工面积规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

月，全市商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%；住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%；办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%；商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。

竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%；住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%；办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%；商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%；住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%；办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%；商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

年月全市商品房开发建设情况如图2所示：

（三）新政助今年商品房销售增势强劲。月，全市商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%。，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%；办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%；商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%；住宅销网售额130.8亿元，同比增长103.2%；办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%；商业营业用房销售额14.0亿元，同比增长27.6%。

（四）开发资金到位情况，资金紧张状况。今年，商品房销售回升，成交量，开发企业资金回笼速度，全市房地产开发资金到位情况。月，全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%，本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%；上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资额的1.6倍，高于去年同期1.3倍的。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，月，全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%，定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速表明今年商品房销售的活跃，企业回笼资金情况。

月房地产到位资金结构情况如图4所示：

二、房地产新政对市场的分析

1、房产新政累积效应显现。去年四季度，我市出台了的“房产新政”，今年各又在原有基础上和细化政策措施，共出台四项楼市新政，包括《关于市区房地产交易环节税收政策》、《关于降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于项目新开工的政策措施》，加大金融支持服务，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%为20%，贷款最高额度由25万元为35万元，贷款最长期限由20年为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。政策措施的显现，降低了购房者的购房成本，了开发商的资金，是对房地产开发企业消费者来说利好，了信心、了实惠。从的情况来看，在几个月的运行后已产生了的，为房地产市场回暖了的作用。

2、房地产开发企业应对市场措施。去年下半年以后，房地产市场的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业开发战略和市场营销策略，了优惠促销措施，地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力。全市城镇居民人均可支配收入较快增长态势，年月，人均达17878元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一，积累了去年观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的到位，今年全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力提升，使得购房欲望和意愿释放。

三、当前值得关注的两个问题

商品房新开工面积近几年首次下降之势。受去年商品房销售持续下降的，今年月累计，全市商品房新开工面积为293.0万平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。据分析，今年商品房新开工面积下降的主要原因，当前开发企业对当前经济判断较为保守，投资谨慎，开发速度放慢；去年同期基数增速高(去年月全市新开工面积379.1万平方米)。新开工面积持续下滑态势，不但会到今后的市场供应量，也会到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会不利的，，值得引起关注和。

房价高位运行，对商品房销售新的制约。商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于，开发企业和新增楼盘了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有楼盘开始提价，到了8月份，楼盘了“坐地涨价”的。从市区商品房平均成交价格来看，今年月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。区，了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了收入的增长，势必对销售新的制约。

四、我市房地产健康发展的几点建议

1、政策，行业宽松发展空间。市出台的《关于我市房地产市场平稳健康发展问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等内容，政策带有放松行业发展环境的性质。，在舆论、制定政策应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展宽松稳定的环境，为未来房地产行业繁荣稳定奠定基础。

2、应规范土地市场，房地产企业科学现可开发土地。从规划、用地及税费优惠等鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米）为主的房地产项目，加大廉租房和保障性住房建设，以绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交放大的直接障碍，消费者观望的原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着的利润，一开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求的平衡，房地产长期积累的矛盾就能消除；另一开发商还需要在土地储备和房屋开发上规划，防范资金链断裂，以房地产市场的平稳健康发展。

3、稳定就业和居民收入。房地产市场的发展关键场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。

4、的房地产开发环境。要加大投入，着力道路、交通等城市基础设施，教育卫生、文化等民生工程建设，的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

（二则）

一、前言

年春节后，金融危机寒意正浓，房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的宏观背景下率先走出低谷，各级出台的房地产政策了的作用。至年末，房地产调控的政策仍在推出，火热的房地产市场正微妙。

盘点年，可以用三个关键词来描绘房地产业发展图谱：、回暖、火爆。与此，房价涨幅过快的问题也随之显现，房地产开发投资和新开工量仍显，市场供给整体偏紧，房地产金融贷款度偏高等问题应引起关注。

二、年房地产调控政策回眸

（一）年初：房地产优惠政策刺激房市。年末市精神，出台《关于市区房地产交易环节税收政策》、《关于降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于我市房地产业健康稳定发展的实施意见》。其核心内容主要为：下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。年月日，四大国有银行宣布，只要年月日前基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。月日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开始购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则，随后不久，银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。

（二）年中：加大土地供给，整顿市场秩序。季度，楼市迅速回暖，房地产开发企业出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继年之后的新一轮购地高潮。市了加大土地供应，平衡土地供求的措施，月日，市发改、规划、建设、国土、房管、人防六联合了《关于房地产项目开工建设的措施》(扬政房58号)。新措施内容包括：梳理分析市区未开工土地情况；用好土地政策，减轻企业负担；建设规费和人防费的收取；四是审批会商机制，办事；五是鼓励地下空间的开发和节能环保材料的应用；六是向企业通报市场运行情况。月日、日，国土资源别《国土资源部关于工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发56号）、《国土资源部关于保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理从保增长、保民生、保稳定的，认识保障性安居工程的性，抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，保障性安居工程的落地；编制和修编当年及年保障性住房用地供应计划，统筹土网地供应结构，民生用地的比例，保障性住房用地的需求。

月日，国务院《关于固定资产投资项目资本金比例的通知》中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到年开始资本金制度时的，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。月日，税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题规定。月日，国土资源部强调，“小产权房”实质是建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反政策，各地要依法查处的“小产权房”等用地、建筑。

（三）年末：防范泡沫，遏制房价过快上涨。月日，国土资源部和发展改革委《限制用地项目目录（年本增补本）》和《禁止用地项目目录（年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市超过20公顷。此举可防范土地闲置，缩短开发商占地周期。月日，国务院常务会议消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房。国办发131号文件中的四大税种的优惠措施，营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还维持。调控房市了平稳的。月日，国务院常务会议房地产市场健康发展的政策措施，：“市场监管，稳定市场预期，遏制城市房价过快上涨的势头”，强调“地方要负起责任”。为房地产市场的平稳健康发展，会议要求，供给、市场监管、制度的原则，综合运用土地、金融、税收等手段，和对房地产市场的调控。是在政策连续性和稳定性的，保障性住房建设，市场监管，稳定市场预期，遏制城市房价过快上涨的势头。月日，财政部、国土资源部、银行、监察部等五部委公布《关于土地网出让收支管理的通知》（财综74号），将开发商拿地首付款比例到五成，且分期缴纳价款的期限原则上不超过一年。

三、年我市房地产发展现状

（一）房地产开发投资低位徘徊上行。年，房地产开发投资129.5亿元，同比下降5.9%，较当年最低点回升9.1个百分点，比前三季度了4.2个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度了2.2个百分点。

市区共房地产开发投资68.2亿元，同比下降16.8%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共开发投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期，江都、宝应增长，降幅的有广陵、开发区和仪征。

从房地产投资构成情况看，年，商品住宅投资106.3亿元，同比下降2.3%；办公楼投资1.8亿元，同比下降43.0%；商业营业用房投资额14.8亿元，同比下降19.3%；用房投资额6.6亿元，同比下降10.1%。商品住宅、办公楼、商业营业用房、用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，商品住宅投资比重同比略有（见下表）。

（二）房地产建设规模“二升一降”。市六新开工措施的出台和销售市场的升温，市场供应，施工面积、竣工面积规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%；住宅面积1055.1万平方米，同比增长10.8%；办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%；商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。

商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%；住宅面积434.3万平方米，同比增长25.5%；办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%；商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。

商品房新开工面积494.1万平方米，同比下降11.6%；住宅面积391.9万平方米，同比下降13.0%；办公楼7.5万平方米，同比下降39.7%；商业营业用房63.0万平方米，同比下降1.7%。

年商品房开发建设情况如图2所示：

（三）新政助年商品房销售增势强劲。月份市场回暖，市场交易呈现持续火爆，房地产交易的政策累计效应显现。年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。，住宅销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%；办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%；商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%；住宅销售额198.6亿元，同比增长120.2%；办公楼销售额3.6亿元，同比下降5.5%；商业营业用房销售额22.4亿元，同比增长51.1%。

（四）开发资金到位情况，资金紧张状况。商品房销售回升，成交量，开发企业资金回笼速度，全市房地产开发资金到位情况。年，全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%；上年末结余资金为19.1亿元。到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。年开发资金来源数为同期开发投资额的1.5倍，高于年同期1.3倍的。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，年，全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。资金来源的稳定充裕为开发投资再度提速了保障，是从资金结构来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的资金增速，所占比重，反映出当前大房地产开发企业销售收入循环投资的态势，资金流转有望提升企业开发信心，进而全市房地产开发投资再度提速。

年房地产到位资金结构情况如图4所示：

（五）土地市场价量齐增。年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。市区全年出让土地125宗，招拍挂土地102宗，较年分别13宗、26宗。土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。土地成交均价大幅上涨，年土地成交均价1510元/平米，同比367元/平米，增幅达32.11%。外资成交土地大幅，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下降55.17%、51.86%。

图5市区出让土地面积情况图6市区土地成交价款

四、房地产新政对年市场的分析

（一）房地产新政累积效应显现。年四季度，我市精神出台了的房地产新政，各又在原有基础上和细化政策措施，前后共出台四项楼市新政，加大金融支持服务，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%为20%，贷款最高额度由25万元为35万元，贷款最长期限由20年为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。政策措施的显现，降低了购房者的购房成本，了开发商的资金，是对房地产开发企业消费者来说利好，既了信心，又了实惠。从的情况来看，在几个月的运行后已产生了的，为房地产市场回暖了的作用。

（二）房地产开发企业应对市场措施。年下半年末，房地产市场的房地产开发投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业开发战略和市场营销策略，了优惠促销措施，地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

（三）城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力。全市城镇居民人均可支配收入较快增长态势，年，人均达19500元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上上年观望状态的刚性需求的释放，再加上一系列暖市新政的到位，年居民的消费信心、还贷能力和购房能力提升，使得购房欲望和意愿释放。

五、当前值得关注的三个问题

（一）商品房新开工面积近几年首次连续下降。受年商品房销售持续下降的，年，全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度缩小了25.2个百分点。据分析，年商品房新开工面积下降的主要原因，开发企业对当前经济判断较为保守，投资谨慎，开发速度放慢；年同期基数增速高(年全市新开工面积559.0万平方米)。新开工面积持续下滑态势，不但会到今后的市场供应量，也会到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会不利的，，值得引起关注和。

（二）房价高位运行，对商品房销售新的制约。商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于，开发企业和新增楼盘了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从年月份开始，市区新建住房及二手房价格同比均有增长，是商品住房价格增长速度偏快。到了8月份，楼盘了“坐地涨价”的。从全市商品房平均成交价格来看，年全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/㎡，同比上涨19.9%；商品住宅平均合同成交价格为4159.3元/㎡，同比上涨24.3%。市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/㎡，同比上涨13.7%；商品住宅平均合同成交价格为5311.7元/㎡，同比上涨19.3%。县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/㎡，同比上涨2.1%；商品住宅平均合同成交价格为3094.0元/㎡，同比上涨2.9%。区，了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。促成房价上涨过快的因素是多的，销售的火爆使得开发企业了房屋销售价格的提价速度和提价幅度；土地成交价格拉升，了开发企业和购房者房价上涨的预期；住宅品质的使得建设成本；四是市场供给的总量和结构失衡矛盾。房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供给矛盾互动、甚至强化，必将会对房地产市场长期稳健发展构成威胁，泡沫。

（三）房地产行业贷款度过高。年月份，市房地产市场的回暖，银行业机构加大了对房地产行业的信贷投放，从信贷审批流程及信贷投放速度均，房地产贷款增长。年末，市房地产贷款余额308.1亿元，的历史高点，占币贷款余额比重为24.4%，较上年同期了3.5个百分点，比年初122.4亿元，占贷款余额新增数的37.9%。，房地产开发贷款余额28.5亿元，个人住房贷款余额90.3亿元。房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信度过高的风险应引起。

六、我市房地产健康发展的几点建议

（一）并我市房地产业健康、持续发展的现实意义。房地产业城市经济发展的支柱产业，在城市经济中的地位举足轻重。年，我市房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）占到全市财政收入39.4%。可见房地产业在全市经济发展中的支柱作用。房地产业下滑，将会对全市经济的不利。房地产业对行业很强的带动力。房地产业与行业关联度高，可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业，下游的家装、家电，的金融、建筑、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息，房地产业严重问题，拖累行业经济的发展。，房地产业在拉动就业,拓宽就业渠道的作用。据，“每年住房在拉动就业上大概每一万平方米可以100个就业岗位”。当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、返乡的农民工都要就业。我市面临空前严峻的就业。劳动力成本下降，但就业最棘手、最难解决的问题。房地产业的健康发展是整个经济发展的基础，是就业岗位的最大力。

（二）政策，行业宽松发展空间。经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。年月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给年房地产市场调控拉开了序幕。年调控的核心是鼓励自住性刚性需求购房，是频繁微调，却不指向物业税、加息等核心政策。，在舆论、制定政策应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展宽松稳定的环境，为未来房地产行业繁荣稳定奠定基础。

（三）规范土地市场，房地产企业科学现可开发土地。从规划、用地及税费优惠等鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米）为主的房地产项目，加大廉租房和保障性住房建设，以绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交放大的直接障碍，消费者观望的原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着的利润，一开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求的平衡，房地产长期积累的矛盾就能消除；另一开发商还需要在土地储备和房屋开发上规划，防范资金链断裂，以房地产市场的平稳健康发展。

（四）稳定就业和居民收入。房地产市场的发展关键场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。，居民就业和收入状况对房地产行业的消费非常关键。

（五）的房地产开发环境。要加大投入，着力道路、交通等城市基础设施，教育、卫生、文化等民生工程建设，人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

七、对年我市房地产业发展的判断

年房地产市场复苏的持续火爆使得房地产市场供给整体偏紧，市场价格增幅偏快房地产开发投资和新开工面积等先行指标仍负增长区域等因素，将对我市年房地产市场发展产生的负面。近期，对房地产市场价格过快增长问题表示关注，但二线城市的市房地产市场价格不会过度，预计我市场供给回升后，市场供求将趋于理性，年房价将从偏快上升转为走稳。适度宽松货币政策的背景下，各金融机构将对房地产行业的信贷投放，对普通住房开发是保障性住房建设加大信贷支持。可以预见，年，我市房地产业在新一轮宏观调控下将呈现良性发展态势。