房价问题是房地产市场核心范文

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据前几天挂在搜狐上的一项调查，有58%的人认为，尽管国务院出台了新四条，但“房价仍将高企，需要更多系列组合拳”；还有64%的人认为，房价只有下跌“50%以上”才能打破泡沫，还有29%的人认为房价应该下降20%-50%；此外，58%的人认为，国务院遏制房价仅出台营业税方面的规定还不够，还会（应该有）更多的房地产方面的政策。在焦点上海房地产网调查中，当被问及这次国务院四项调控政策会对“遏制房价”起到什么效果时，竟有79%的人给了否定的回答，认为这四条“不能解决具体问题”，还有51%的人认为明年的房价还要“继续上涨”，看好下跌的只有12%。这些很能说明中国城市居民对国务院“新四条”的基本判断。

把这些调查反映出的民意和这次国务院常务会议基本精神加以对照，就不难发现：公众对现在的住房政策导向、房地产市场，特别是房价的基本判断，和这次会议的观点截然不同。

官方和公众最大的不同，是在如何看待现在的房价和怎样进行调控两方面。这次国务院“新四条”主要着力点，就是“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，其潜台词是许可房价“稳妥的上涨”，而如前面调查所显示的，九成左右的民意是要“把房价坚决而大幅降下来”。

民众的立场和要求，来自于“刻骨铭心”的现实。对现在中国一些大中城市的普通居民来说，疯狂的高房价不仅剥夺了当代人的住房福利，而且还绑架了祖孙三代的生活幸福。一般中青年家庭买房，不仅要掏出自己的全部积蓄，而且还要指望双方的父母把好不容易积蓄下来的养老钱拿出来“支援”，“啃老”已成为普遍现象。而家庭中的第三代，从小就生活在巨额房贷的压力下，不仅他们的“奶粉钱”、教育费和生活的水准受到极大挤压。这也许是高层所难以想象和体会到的。

现在绝大多数的中国城镇居民（当然不能包括炒房者），最基本的要求，就是使房价回归到合理水平，而绝不是让房价继续上涨。在他们看来，现在大中城市的房价已经高到使绝大多数人买不起房的地步，而政府也不可能为占人口多数的中等收入者提供适合和足够的公共租房，市场上也不可能提供租得起的、体面的小康住房（中国的炒房者不是雷锋）。但住房毕竟是人类生存最基本且刚性的需求，正是在这样的情况下，中国大中城市的那些中高收入者，才不得不被逼成为“房奴”，甚至有很多人，已经被高房价压扁了。电视剧《蜗居》的高收视率和引发的热议，就是最生动的案例。中国社会科学院，在十多天前公布的经济蓝皮书，也证实了中国大中城市的普通居民在住房上所处的“绝望”。根据这份蓝皮书，现在中国的大中城市有高达85%的家庭买不起房。这也从另外一方面反映了公众对当前房价的承受力，已经达到崩溃的地步。

但是，对习惯于“一切以经济为中心”的中国高层来说，似乎并不这样看待高房价问题。因为这次会议认定的是，“应当引起高度重视”的，是一些城市出现的“房价上涨过快等问题”。

这里就存在一个对房价高低基本判断的“常识问题”：究竟什么样的房价才是合理和可行的。其实这个问题早有公论。世界银行和联合国人居中心通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的长年考察，分别得出的“合理的住房价格”的房价收入比（一个地方房价的中位数与该地居民家庭年收入中位数之比）应该为3-6。这在国际上也被认为是居民住房负担的“标准秤”（这几年经济的变化使房价收入比略有提高，但幅度不大）。而在中国的一些大中城市的主要城区，一般居民买一套初步小康标准（户均90平方米）毛坯房，需要花上他们十几年、甚至二十年左右的全部家庭收入，在京沪等一些大城市的房价收入比还要高得多。实际上，这里还有一个住房标准的问题。如果按照欧美国家的人均面积，或日韩等国带家电的精装修以及使用面积的计算方法（中国是建筑面积，远小于使用面积），中国一般城市的房价收入比，至少达到几十倍以上。而在国际上，当一个地方房价收入比超过7以后，就会被认为是“房价最难承受地区”。

最近，刚刚当上重庆市代市长的黄奇帆再次旗帜鲜明地提出：要让重庆市中低收入家庭可以用6.5年的家庭收入（房价收入比6.5），就买上一套90平方米的中低档商品房。这是他几年前提出的让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米房的“合理房价法”（按照90平方米的住房小康标准，房价收入比7.5）进一步的延续。同样，上海市长韩正最近也表态：上海将采取果断措施，加快保障性住房建设，遏制地价、房价。如果国务院的房市新政，特别是住建部部长在解决住房问题上的指导思想，也把合理的房价及房价收入比（哪怕目前最高暂定为10），而不是“遏制房价过快上涨”，作为中央和地方房地产调控的终极目标，那么中国公众对房地产政策和市场的民怨，将烟消云散。

可以说，房价问题是房地产市场和住房政策的核心。把房价问题定位准了，再解决房地产市场和住房政策的其它问题，就可做到“纲举目张”，迎刃而解。站在这样的角度，再来评价和解读房市“新四条”，也就有了正确的坐标和准星。

对“新四条”的第一条来说，就应该用“大力发展老百姓买得起的国民住宅”，来替代所谓“普通商品住房的供给和建设”。今年各大中城市疯涨30-50%甚至更多的，都是这样的“普通商品住房”。在住房市场的供应上，政府和市场的首选项应该有三：一是让普通人买得起房，二是可以保证城镇居民实现住房小康，三是能够适应历史上最大的城市化发展及城乡居民迁徙。这应该是住房市场供应最主要也是最基本的“三元素”。

对第二条来讲，政府最需要做的，是要清醒认识20**年的房地产市场“火爆”背后可能存在极大的危机。今年房地产市场之所以空前活跃和成交量大幅增加，和“居民自住和改善型住房消费”基本无关，也和市民是否买得起房基本无关。因为绝大多数的买房人，都是金融危机下唯恐未来通胀的炒房者和投资客。正是仰仗国家去年出台的极为宽松（甚至可谓放任的）金融货币政策，尤其是二套房的贷款政策“大开其口”，炒房或投机者不管是否有足够的偿付能力，纷纷通过银行，靠政府的“恩准”，用国家和公众的钱疯狂炒房，以使炒房者自己的财富“保值增值”。由于中国房地产市场被开发商所操控和垄断，短短十来年的发展过程中还没有出现过大面积的房价大幅下降的情况，就更使一些人误以为炒房肯定是“只赚不赔”。这样的盲目乐观使“中国式”次贷危机迟早显现。实际上，“自住和改善型”及“差别化的信贷政策”之类的话去年就讲过，但效果如何众所周知。这次“新政”继续了二套房炒房鼓励政策，人们有理由怀疑是为未来的中国经济埋下了大大的“地雷阵”。20**年的实践证明，严厉的二套房贷款政策，是“遏制”虚高房价“最具杀伤力”的单项政策，如果再及时把已经“空转”了多年的物业税“实转”起来，中国的房价不大跌都难。问题是，中国的决策层是真的想“遏制房价”，还是继续想借助炒房者来“保八”。

至于第三条的市场监管，这从来就是中国房地产市场的“弱项”。这几年房地产市场发展的结果证明，靠和开发商利益集团捆绑在一起的相关政府部门监管房地产市场，几乎是一件“完成不了的任务”。而第四条的“大规模推进保障性安居工程建设”，更像是误读了当今中国住房问题的主要矛盾。在中国高层，对房地产市场的基本认识，似乎总有一个误区，以为只要解决最低收入者的住房问题，中国房地产市场就万事大吉了。就拿住建部这次会议来说，以为“计划”上百万套廉租房和经适房就解决基本问题，实际上这些只能是杯水车薪。要知道，当前中国住房问题的主要矛盾及住房问题的核心所在，是绝大多数市民买不起房，而不仅仅是“穷人的问题”。

这几年的房地产市场发展，使人们早已看清中国现今的房改究竟是成功还是失败。但除了表示过“最为关注的是住房问题”外，高层似乎对此“相当的忌讳”。就拿对20**年中国房地产市场的评价来说，除了号称“地产总理”的开发商大佬“从来没觉得20**年房地产有毛病”外，几乎所有人，甚至包括相当一部分开发商，都认为今年的市场和房价“走火入魔”。但是这次国务院常务会议却“认为”，国家（20**年）出台的房地产方面的一系列政策，“对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用”。这些听起来甚至感觉某种讽刺意味的“高评价”，无疑为本来就处于“水深火热”之中的住房问题火上浇油。

对中国高层来说，要解决当前“百孔千疮”的房地产市场问题，最关键的还是住房政策的回归。何时真正做到了“以民为本”，何时不再用毫无标准制约的“住有所居”来糊弄，何时政府可以在房地产领域和开发商利益集团“切割”，解决数亿中国城镇居民的住房问题，才会有真正的希望。否则，再多的房市新政，也只能像“开发商总理”任志强所不屑的那样“不当回事儿”，更不用说要让公众相信。